¿Puede ser Presidente un propietario moroso?
La elección de presidente de una comunidad de propietarios es uno de los momentos menos deseados por la mayoría de los vecinos que acuden a una junta de propietarios.
Cuando llega el punto en el orden del día referente al nombramiento del cargo de presidente, es habitual ver como los asistentes empiezan a mirar para abajo o hacia otro lado y se crea un silencio poco habitual en las reuniones de vecinos.
Como hemos comentado en otros artículos, todos los propietarios tienen el derecho y la obligación a ser presidentes de su comunidad de propietarios (artículo 13 LPH) y esto sucede a pesar de que el propietario tenga recibos pendientes de abono, es decir, a pesar de ser un propietario moroso.
Un propietario con recibos pendientes de abono, pierde su derecho a voto (con algunas excepciones) en una junta de propietarios, pero no así su derecho a ser elegido como presidente.
Por lo tanto, podría darse el caso que el representante de una comunidad de propietarios fuese un propietario que no cumple con sus obligaciones de pago con su comunidad.
¿qué consecuencias trae consigo que el presidente de una comunidad sea un propietario moroso?
Antes de responder a esta pregunta, debemos reflexionar sobre si es conveniente que una persona presida una comunidad de propietarios cuando no cumple con su principal obligación como propietario que es pagar sus cuotas.
Las consecuencias pueden ser muchas o pocas. Todo dependerá de varios factores: del tipo de comunidad, de las decisiones que haya que tomar y del grado de gestión de este cargo para el correcto funcionamiento de la comunidad de propietarios.
Una consecuencia directa puede estar en los propios acuerdos alcanzados en una junta de propietarios. Si los vecinos aprueban intervenir judicialmente contra los propietarios morosos y el acta donde se aprueba esa intervención debe estar firmada por el presidente, éste puede dilatar su firma o incluso negarse a hacerlo, con lo que los vecinos tendrían que buscar otras alternativas y dilatar en el tiempo esta intervención.
¿Cómo se puede evitar que un propietario moroso sea presidente de una comunidad de propietarios?
Lo primero que hay que ver es si existe algún acuerdo establecido de antemano por parte de la comunidad de propietarios para la elección del cargo de presidente. Si existe por ejemplo un criterio donde la elección del presidente es por orden de planta y número o letra de puerta y coincide que la vivienda a la que le corresponde ser presidente es la del propietario moroso, solo se podrá evitar que ese puesto caiga en manos de esa persona si previamente se vota el cambio de forma de elegir al presidente. Es decir, si hay un criterio previo, antes habrá que cambiar ese criterio.
Además de esa premisa, es necesario que haya alguien que se quiera presentar de manera voluntaria al puesto de presidente, porque si no, habría que elegirse al azar y podría ocurrir que de nuevo saliese un propietario moroso.
La banca debe a las comunidades de vecinos 342 millones de euros
La morosidad en las Comunidades de Propietarios ha crecido un 12% en 2013. Cuando hablamos de morosos aumenta la presencia de entidades financieras.
En 2013 el 93% de las Comunidades de Propietarios mantuvo o aumentó el presupuesto de gastos y por tanto se aumentó las cuotas para poder afrontar el problema de la morosidad.
La Ley Oficial de Protección de Datos en las Comunidades de Propietarios
La Agencia Española de Protección de Datos (AGPD) es la encargada de velar por el cumplimiento de la legislación sobre protección de datos y controlar su aplicación.
La Ley sobre la que se sustenta todo lo referente al uso de los datos personales, se le conoce como la LOPD (Ley Oficial de Protección de Datos).
La LOPD establece las obligaciones que los responsables de los ficheros y los encargados de su tratamiento, tanto de organismos públicos como privados, han de cumplir para garantizar el derecho a la protección de los datos de carácter personal.
Para la gestión de una comunidad de propietarios, es imprescindible el uso de los datos personales de sus propietarios. Por este motivo, los administradores de fincas deben asesorar a la comunidad sobre el uso de esos datos. Una utilización indebida puede acarrear a la comunidad sanciones administrativas y económicas que van desde los 40.000 a los 300.000 euros.
Un ejemplo de la importancia del cumplimiento de esta ley lo encontramos en la denuncia que un vecino de Gijón realizó a su comunidad y de la que ha salido victorioso https://www.lne.es/gijon/2012/12/03/denuncia-vecinos-colgar-tablon-deudas-comunidad/1335668.html
Los administradores necesitamos sus datos para gestionar las comunidades, pero siempre debemos usarlos de buena fe y con su consentimiento.
Pasos para reclamar judicialmente a los vecinos morosos
Hoy en día es raro encontrar una comunidad de vecinos sin recibos pendiente de cobro. La morosidad afecta de manera directa al normal funcionamiento de su actividad. En ocasiones se han incrementado las cuotas comunitarias para afrontar el pago de suministros tan necesarios como la luz. Por todos estos motivos, los propietarios demandan actuaciones rápidas y directas para lograr cobrar esos importes y de esa forma normalizar la gestión de la comunidad. Por desgracia, este proceso no es ni rápido ni directo, por eso cuanto antes se inicie mucho mejor.
Aquí le presentamos los pasos a seguir para reclamar el pago.
- Aprobar en junta general (ordinaria o extraordinaria) la reclamación de las cantidades pendientes y su intervención judicial en caso de ser necesario. En la convocatoria de la reunión, debe aparecer un punto en el orden del día diciendo “aprobación de la liquidación de deudas de propietarios con recibos pendientes de abono a la comunidad“. En este punto se ha de aprobar reclamar e intervenir judicialmente si fuera necesario contra todos aquellos propietarios que tengan recibos pendientes de abono y hay que especificar: el propietario, las cantidades adeudas, el inmueble y las fechas de los recibos pendientes.
- Una vez aprobada la reclamación de la deuda en la junta general correspondiente y emitida el acta, hay que enviar un burofax a cada uno de los vecinos morosos. En esta carta se solicita el abono de las cantidades pendientes y se informa de las medidas a tomar en caso de no hacerse efectivo el pago, pasado un periodo de tiempo (mínimo 15 días). Pasada esa fecha, la comunidad puede proceder judicialmente contra ese propietario. Antes de enviar la carta, es necesario solicitar una nota simple en el registro de la propiedad correspondiente para verificar quién es el propietario del inmueble.
- Se procede a la demanda y se inicia el procedimiento monitorio en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad en la que se ubique el inmueble. La presentación de la demanda debe hacerla el presidente o el administrador de dicha comunidad o en su caso y mediante un poder notarial del presidente, el abogado y procurador correspondiente.También es necesario presentar firmado por el presidente un certificado donde se detallen las deudas reclamadas y aprobadas en junta.
- El juez presenta a trámite y requiere al deudor para que en un máximo de 20 días, salde la deuda o bien se oponga a su pago mediante un escrito de oposición alegando las razones que considere oportunas.
- El deudor puede comparecer o no comparecer. En el primero de los casos puede oponerse al pago, en tal caso, el juez puede dictaminar el embargo preventivo de la propiedad más los intereses y las costas. En el segundo de los supuestos, el juez puede dictar un acto de ejecución contra los bienes del moroso por la cantidad reclamada más los intereses.
Los bancos también son morosos
Desde el inicio de la crisis económica en España en el año 2008, se ha visto afectado por sus consecuencias diversos sectores, personas e instituciones.
Las comunidades de propietarios no son ajenas a esta situación. Se estima en nueve millones de euros la deuda contraída por los propietarios en la provincia de Málaga. Las consecuencias de estos impagos afectan al resto de los vecinos y se materializa en una reducción en los servicios comunitarios y un mantenimiento deficitario de las instalaciones.
Algunos propietarios han dejado de abonar sus recibos por falta de ingresos, es el caso de familias en las que todos los miembros de la unidad familiar han perdido sus puestos de trabajo.
El caso de otros propietarios deudores, es muy diferente. Nos referimos a las entidades financieras.
Estas empresas han visto aumentados sus balances con los inmuebles procedentes de prestamos impagados de promotoras e inmobiliarias y de los desahucios ejecutados. De esta forma se han convertido en inquilinos habituales en muchas comunidades, pasando a tener los mismos derechos y obligaciones que el resto de propietarios.
El problema surge cuando estos nuevos vecinos financieros, dejan de abonar sus cuotas, entrando a formar parte de la lista de propietarios con recibos pendientes de abono.
Algunas de estas empresas financieras (preferimos evitar decir la palabra entidad por razones obvias) suelen retrasar la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad. Al estar la vivienda registrada a nombre del anterior propietario, la Comunidad no puede reclamar judicialmente al nuevo propietario las deudas pendientes de pago.
¿Por qué las empresas financieras no realizan este trámite registral? Los motivos son varios:
- Si se han quedado con una propiedad por impago de la hipoteca, es muy probable que también haya dejado de abonar los recibos comunitarios. Todo nuevo propietario tiene la obligación de pagar los recibos pendientes del año en curso y del año precedente. Cuanto más se tarde en registrar la vivienda, menos meses de deuda del anterior vecino tienen que pagar.
- Si la empresa financiera vende el inmueble, el nuevo propietario tiene que hacerse cargo de las cuotas que hemos dicho anteriormente, es decir, las del año en curso y el anterior. De esta forma la empresa financiera, elude el pago y este recaería en el nuevo adquiriente.
No todas estas empresas actúan así, pero por desgracia son prácticas muy habituales. Las comunidades están bastantes indefensas legalmente ante este tipo de situaciones y los principales perjudicados son los vecinos que habitan en sus inmuebles.
Esperemos que las cosas cambien por el bien de todos.