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El contenido del Acta

El Acta.El acta de las Juntas de Propietarios tiene que reflejar:

  • Lugar y fecha de celebración.
  • Su carácter (ordinario u extraordinario) y la convocatoria (primera o segunda).
  • El autor/es de la convocatoria.
  • Relación de todos los asistentes (presidente, vicepresidente, vocal, secretario…) así como los propietarios representados.
  • Orden del día de la reunión.
  • Los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios.
  • Se reflejará los propietarios privados de derecho a voto, por no encontrarse al corriente de pago de las cuotas comunitarias de la comunidad.
  • El cierre del acta, hora y fecha.
  • Firma del Presidente y el Secretario a la finalización de la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
  • El acta será remitida a los propietarios según lo establecido en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

 

 

Puntualmente formal

Reuniones puntualesHoy ha hecho un mes desde que celebramos la Junta General Ordinaria. Fue una reunión que se alargó más de la cuenta y en la que hubo más de un enfrentamiento entre algunos propietarios.

Como se trataron tantos temas, ya no recuerdo los acuerdos adoptados. He preguntado a mi vecina Inés si ha recibido el acta, pero me ha dicho que aun no la han enviado.

Me pregunto, si habrá un tiempo para enviar las actas y si habrá un tiempo para alegar. Si existe ese plazo, qué ocurre si no se entregan puntualmente en el tiempo establecido.

La LPH (Ley de Propiedad Horizontal) no establece un tiempo máximo para remitir el acta de la reunión a los propietarios. En el apartado 3º del art. 19 de la LPH establece un plazo de diez días naturales (de lunes a domingo, incluidos los  festivos) siguientes a la reunión, para cerrar el acta con las firmas del presidente y del secretario, pero no para notificarla a los propietarios.

Por este motivo, podemos encontrarnos administradores que envían el acta en una semana y otros que tardan meses en hacerlo. Lo razonable, es notificarla a la mayor brevedad posible, una vez que haya sido firmada y cerrada. Sobre todo, porque si hay algún acuerdo que deba implantarse de inmediato, cuanto antes sea conocido por todos, mucho mejor.

El art. 9 h. de la LPH, establece como sistema válido de notificación, la colocación de un ejemplar del acta en el tablón de anuncios de la comunidad, como medio de comunicación legal, para los propietarios que no les haya llegado la notificación por la vía ordinaria. Por lo tanto y para curarse en salud, debemos notificar las actas a las direcciones que hayan facilitado los propietarios y además colocar en el tablón de anuncios o en su defecto en un lugar visible, accesible y de paso, el acta correspondiente. Pasados tres días naturales desde su colocación, la notificación tendrá efectos jurídicos.

El Art. 19 de la L.P.H. establece la posibilidad de subsanar los defectos o errores de un acta. El único requisito que se establece es que la subsanación debe realizarse antes de la siguiente reunión de la Junta de Propietarios, puesto que es obligación aprobar al inicio de cada Junta el acta de la Junta anterior.

Si lo que se impugna del acta son determinados acuerdos por considerarlos contrarios a la ley, a los estatutos o lesivos para algún propietario o para los intereses generales de la comunidad, se debe impugnar directamente ante los Tribunales de Justicia. La ley establece el plazo de tres meses desde que se adoptó el acuerdo por la Junta (desde el día de la reunión), y un año para aquellos acuerdos contrarios a Ley o los estatutos.

Una vez visto todo esto, quizás aun es pronto para recibir el acta. Seguiré mirando en el buzón estos días.

Morosidad en las comunidades de vecinos: 1500 millones de euros.

La morosidad en las comunidades de propietarios de España sigue creciendo.  Si en 2011 ascendía a 1350 millones de euros, el año 2012 cerró con unos 1500 millones de euros, calculan en el Programa de Lucha contra la Morosidad (PLCM) en las comunidades de propietarios.

Las deudas se acumulan y también lo hace el enfado de los vecinos que cumplen con el pago de sus cuotas. Cierto es que detrás de muchos recibos impagados hay una historia triste y que crecen los casos en los que la comunidad se solidariza y permite el pago fraccionado de los recibos. Cuando un vecino tiene problemas económicos, una de las primeras cosas que deja de pagar es la comunidad. Hay una tendencia a la morosidad claramente al alza, en torno al doble que hace pocos años. La morosidad real obedece a causas económicas, como el aumento del paro o la falta de financiación. En cada finca una media del 20% de los vecinos son morosos.

La morosidad se reparte entre las entidades financieras que se han quedado con los pisos (aquellos que desahucian son a su vez morosos), promotores de edificios que no han vendido los inmuebles, vecinos que debido a la crisis no pueden hacer frente al pago de las cuotas y los que no pagan porque no quieren.

Las comunidades con malos pagadores y sus administradores de fincas se afanan en recuperar las deudas. La ley dice que es posible a través de un proceso monitorio. Se trata de un procedimiento previsto para reclamar cualquier cantidad, no hay límite alguno, siempre que la deuda pueda ser acreditada mediante un documento (recibo comunitario)

El monitorio —cuya duración depende del juzgado en el que recaiga, pero en teoría tarda una media de seis meses— puede ser una pócima contra la morosidad. Pero no lo es del todo. El motivo, el de siempre. Los juzgados no cuentan con los recursos humanos y materiales suficientes para hacer frente a tanta demanda.

Además, los plazos no se cumplen por las propias exigencias procedimentales que posibilitan que se alarguen y dilaten ante supuestos como la imposibilidad de notificar al moroso la cantidad pendiente, la necesidad de ejecutar la sentencia, la averiguación de patrimonio para reclamar el pago…

A pesar de todo, el monitorio es más rápido que otro tipo de juicios y suele tener éxito en  un 70% de los casos. Los vecinos que tengan que acudir a él deben seguir una serie de pasos para lograr cobrar. Lo primero es convocar una junta de propietarios (ordinaria o extraordinaria), en la que se proceda a la aprobación y liquidación de la deuda, dejando constancia en el acta de que se exigirá mediante una acción judicial reclamar la cantidad que se acuerde en la reunión.

El acuerdo, debe ser notificado al deudor, a ser posible, de forma fehaciente mediante burofax o acta notarial. La notificación deberá efectuarse en el domicilio que el propietario deudor haya designado o, si se desconoce, a través del tablón de anuncios de la comunidad. El documento ha de ser firmado por el secretario-administrador y con el visto bueno del presidente.

¿Y si el moroso no tiene ingresos y el juzgado le obliga a pagar las deudas? La última posesión que podrá ser embargada es la vivienda, que posiblemente esté gravada con una hipoteca que dificulta (pero no impide) el procedimiento de ejecución. Los juzgados son reacios a proceder al embargo de la vivienda por considerar que la deuda comunitaria es menor y no justifica tal acción.

Una recomendación para poder cobrar es solicitar la anotación preventiva del procedimiento para evitar que el propietario deudor enajene la vivienda o que sea embargada.

Esto es clave porque si la casa ya está adjudicada al banco o a un tercero, el nuevo propietario solo deberá pagar la deuda de la comunidad de la parte vencida del año de adjudicación y del año anterior, pero si hay más deudas lo más probable es que la comunidad no llegue nunca a recuperar la deuda.

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