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¿Puede ser Presidente un propietario moroso?

La elección de presidente de una comunidad de propietarios es uno de los momentos menos deseados por la mayoría de los vecinos que acuden a una junta de propietarios.

Cuando llega el punto en el orden del día referente al nombramiento del cargo de presidente, es habitual ver como los asistentes empiezan a mirar para abajo o hacia otro lado y se crea un silencio poco habitual en las reuniones de vecinos.

Como hemos comentado en otros artículos, todos los propietarios tienen el derecho y la obligación a ser presidentes de su comunidad de propietarios (artículo 13 LPH) y esto sucede a pesar de que el propietario tenga recibos pendientes de abono, es decir, a pesar de ser un propietario moroso.

Un propietario con recibos pendientes de abono, pierde su derecho a voto (con algunas excepciones) en una junta de propietarios, pero no así su derecho a ser elegido como presidente.

Por lo tanto, podría darse el caso que el representante de una comunidad de propietarios fuese un propietario que no cumple con sus obligaciones de pago con su comunidad.

¿qué consecuencias trae consigo que el presidente de una comunidad sea un propietario moroso?

Antes de responder a esta pregunta, debemos reflexionar sobre si es conveniente que una persona presida una comunidad de propietarios cuando no cumple con su principal obligación como propietario que es pagar sus cuotas.

Las consecuencias pueden ser muchas o pocas. Todo dependerá de varios factores: del tipo de comunidad, de las decisiones que haya que tomar y del grado de gestión de este cargo para el correcto funcionamiento de la comunidad de propietarios.

Una consecuencia directa puede estar en los propios acuerdos alcanzados en una junta de propietarios. Si los vecinos aprueban intervenir judicialmente contra los propietarios morosos y el acta donde se aprueba esa intervención debe estar firmada por el presidente, éste puede dilatar su firma o incluso negarse a hacerlo, con lo que los vecinos tendrían que buscar otras alternativas y dilatar en el tiempo esta intervención.

¿Cómo se puede evitar que un propietario moroso sea presidente de una comunidad de propietarios?

Lo primero que hay que ver es si existe algún acuerdo establecido de antemano por parte de la comunidad de propietarios para la elección del cargo de presidente. Si existe por ejemplo un criterio donde la elección del presidente es por orden de planta y número o letra de puerta y coincide que la vivienda a la que le corresponde ser presidente es la del propietario moroso, solo se podrá evitar que ese puesto caiga en manos de esa persona si previamente se vota el cambio de forma de elegir al presidente. Es decir, si hay un criterio previo, antes habrá que cambiar ese criterio.

Además de esa premisa, es necesario que haya alguien que se quiera presentar de manera voluntaria al puesto de presidente, porque si no, habría que elegirse al azar y podría ocurrir que de nuevo saliese un propietario moroso.

La representación en las Juntas de Propietarios

Las fechas de las convocatorias a las Juntas de Propietarios (ordinarias y/o extraordinarias) las establece el presidente de la comunidad de propietarios, normalmente de manera consensuada con el administrador. Las dos únicas maneras que la Ley de Propiedad Horizontal establece para convocar una reunión de propietarios es:

  1. A través del presidente de la comunidad de propietarios
  2. Con las firmas del 25% de las cuotas de participación de los propietarios

Lo que hay que dejar bien claro, es que el administrador no es la persona que convoca. El administrador es el encargado de darle forma a la convocatoria, redactarla e informar con el tiempo y de la manera establecida en la ley.

Cuando un propietario no puede asistir el día de la junta de propietarios, puede delegar su voto en otra persona.Soy tu representante en una junta

El representante puede ser un vecino o una persona ajena a la comunidad. Si por cualquier circunstancia, como sucede en algunas zonas turísticas, los propietarios residen a largas distancias de su propiedad, pueden formalizar un documento en el que se otorgue la representación a una determinada persona para todo un año o para todas las juntas que se celebren en un determinado período de tiempo.

Para formalizar la representación el propietario deberá firmar un documento en el que se describa el nombre y el DNI de la persona que lo va a representar, así como la reunión para la que tiene validez esa representación.

Las votaciones realizadas por los representantes, tendrán la misma validez que las de cualquier propietario.

Por último, hay que tener presente que si el propietario que no puede asistir, tuviera recibos pendientes de abono, la persona que lo representa solo podrá participar con su voz, pero no podrá ejercer su derecho de voto.

Diferencias entre Junta Ordinaria y Junta Extraordinaria

Juntas de Propietarios

Las Comunidades de Propietarios, toman sus acuerdos en las Junta de Propietarios. Estas se dividen en ordinarias y extraordinarias. Las primeras deben celebrarse por ley una vez al año, mientras que las segundas, pueden convocarse tantas veces como sean necesarias, de ahí que se denominen extraordinarias.

Junta General Ordinaria

  • Se celebra una vez al año con el objetivo de aprobar la gestión económica-administrativa y el presupuesto para el año siguiente.
  • Se convoca con 6 días de antelación como mínimo.

Junta General Extraordinaria

  • Se convoca cuando lo considera necesario el Presidente, lo solicite la cuarta parte del número total de propietarios o un número de propietarios que represente el 25% de las cuotas de participación.
  • Pueden celebrarse tantas juntas extraordinarias como desee la Comunidad.
  • Puede convocarse con 24 horas de antelación.

Ambas Juntas, deben convocarse en tiempo y forma y celebrarse según se establece en la LPH.

Deben firmar todos los asistentes y recoger las autorizaciones de los propietarios representados.

Los propietarios con recibos pendientes de abono, podrán asistir a las Juntas, pero carecerán de derecho a voto.

Si en la primera convocatoria no hubiese quórum suficiente (mayoría simple de las cuotas de participación) deberá celebrarse la Junta correspondiente en segunda convocatoria, según se establezca en la convocatoria. Si no estuviera prefijada la hora y el lugar donde celebrar la Junta en segunda convocatoria, deberá realizarse dentro de los ocho días siguientes a la primera.

Funciones de la Junta de Propietarios

Funciones de la Junta de PropietariosEl órgano más importante de las Comunidades de Propietarios es la Junta de Propietarios, ya que en ella se debaten y se aprueban todos los asuntos que le afectan a la Comunidad.

En la Junta de Propietarios se aprueba el futuro de la Comunidad.

La Comunidad la forman todos los propietarios y son los que deben reunirse para tratar los temas relacionados con su Comunidad.

FUNCIONES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS:

Las define la Ley de Propiedad Horizonta (LPH) en su Art. 14.

  • Nombrar a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Vicepresidente, Secretario y Administrador.
  • Aprobar el plan de gastos e ingresos y las cuentas correspondientes a la Comunidad.
  • Aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras de reparación de la Comunidad ya sean ordinarias o extraordinarias.
  • Aprobar o modificar los estatutos y establecer las normas de régimen interno.
  • Conocer y decidir en todos los asuntos de interés general para la Comunidad de Propietarios, tomando las medidas necesarias para el mejor servicio de los propietarios.

La Junta de Propietarios es el pilar de la Comunidad, ya que en en ella los propietarios pueden expresar sus opiniones y debatir sobre los temas que consideren relevantes para el óptimo funcionamiento de la Comunidad.

 

Puntualmente formal

Reuniones puntualesHoy ha hecho un mes desde que celebramos la Junta General Ordinaria. Fue una reunión que se alargó más de la cuenta y en la que hubo más de un enfrentamiento entre algunos propietarios.

Como se trataron tantos temas, ya no recuerdo los acuerdos adoptados. He preguntado a mi vecina Inés si ha recibido el acta, pero me ha dicho que aun no la han enviado.

Me pregunto, si habrá un tiempo para enviar las actas y si habrá un tiempo para alegar. Si existe ese plazo, qué ocurre si no se entregan puntualmente en el tiempo establecido.

La LPH (Ley de Propiedad Horizontal) no establece un tiempo máximo para remitir el acta de la reunión a los propietarios. En el apartado 3º del art. 19 de la LPH establece un plazo de diez días naturales (de lunes a domingo, incluidos los  festivos) siguientes a la reunión, para cerrar el acta con las firmas del presidente y del secretario, pero no para notificarla a los propietarios.

Por este motivo, podemos encontrarnos administradores que envían el acta en una semana y otros que tardan meses en hacerlo. Lo razonable, es notificarla a la mayor brevedad posible, una vez que haya sido firmada y cerrada. Sobre todo, porque si hay algún acuerdo que deba implantarse de inmediato, cuanto antes sea conocido por todos, mucho mejor.

El art. 9 h. de la LPH, establece como sistema válido de notificación, la colocación de un ejemplar del acta en el tablón de anuncios de la comunidad, como medio de comunicación legal, para los propietarios que no les haya llegado la notificación por la vía ordinaria. Por lo tanto y para curarse en salud, debemos notificar las actas a las direcciones que hayan facilitado los propietarios y además colocar en el tablón de anuncios o en su defecto en un lugar visible, accesible y de paso, el acta correspondiente. Pasados tres días naturales desde su colocación, la notificación tendrá efectos jurídicos.

El Art. 19 de la L.P.H. establece la posibilidad de subsanar los defectos o errores de un acta. El único requisito que se establece es que la subsanación debe realizarse antes de la siguiente reunión de la Junta de Propietarios, puesto que es obligación aprobar al inicio de cada Junta el acta de la Junta anterior.

Si lo que se impugna del acta son determinados acuerdos por considerarlos contrarios a la ley, a los estatutos o lesivos para algún propietario o para los intereses generales de la comunidad, se debe impugnar directamente ante los Tribunales de Justicia. La ley establece el plazo de tres meses desde que se adoptó el acuerdo por la Junta (desde el día de la reunión), y un año para aquellos acuerdos contrarios a Ley o los estatutos.

Una vez visto todo esto, quizás aun es pronto para recibir el acta. Seguiré mirando en el buzón estos días.

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