¿Puede ser presidente un vecino moroso?
Ante la pregunta de si puede ser presidente un vecino moroso, hemos de afirmar categóricamente que sí.
La elección de presidente de una comunidad de propietarios es uno de los momentos menos deseados por la mayoría de los vecinos que acuden a una junta de propietarios.
Cuando en el punto del orden llega el momento de nombrar a la persona que será presidente de su comunidad por un año, los vecinos empiezan a mirar para abajo o hacia otro lado y se crea un silencio poco habitual en las reuniones de vecinos.
Como hemos comentado en otros artículos, todos los propietarios tienen el derecho y la obligación a ser presidentes de su comunidad de propietarios (artículo 13 LPH). En más de una ocasión nos han preguntado si puede ser presidente un vecino moroso y con la ley en la mano la respuesta es si. La condición de morosidad, solo le impide el derecho de voto, los demás derechos permanecen inalterables.
Un propietario con recibos pendientes de abono, pierde su derecho a voto (con algunas excepciones) en una junta de propietarios, pero no así su derecho a ser elegido como presidente de su comunidad.
Por lo tanto, puede darse el caso que el representante de una comunidad de propietarios fuese un propietario que no cumple con sus obligaciones de pago con su comunidad. Es una incongruencia, pero la ley de propiedad horizontal (LPH) lo permite.
¿qué consecuencias trae consigo que el presidente de una comunidad sea un vecino moroso?
Antes de responder a esta pregunta, debemos reflexionar sobre si es conveniente que un vecino presida una comunidad de propietarios cuando no cumple con una de las principales obligaciones como propietario que es pagar sus cuotas.
Varias pueden ser las consecuencias y todo dependerá de varios factores: del tipo de comunidad, de las decisiones que se hayan de tomar y del grado de gestión de este cargo para el correcto funcionamiento de la comunidad de propietarios.
Una consecuencia directa puede estar en los propios acuerdos alcanzados en una junta de propietarios. Si los vecinos aprueban intervenir judicialmente contra los propietarios morosos y el acta donde se aprueba esa intervención debe estar firmada por el presidente, éste puede dilatar su firma o incluso negarse a hacerlo, con lo que los vecinos tendrían que buscar otras alternativas y dilatar en el tiempo esta intervención.
¿Cómo se puede evitar que un propietario moroso sea presidente de una comunidad de propietarios?
Lo primero que hay que ver es si existe algún acuerdo establecido de antemano por parte de la comunidad de propietarios para la elección del cargo de presidente. Si existe por ejemplo un criterio donde la elección del presidente es por orden de planta y número o letra de puerta y si coincide que la vivienda a la que le corresponde ser presidente es la del propietario moroso. En este caso, solo se podrá evitar que ese puesto caiga en manos de esa persona si previamente se vota el cambio de forma de elegir al presidente. Es decir, si hay un criterio previo de elección donde favorece al propietario moroso, antes habrá que cambiar ese criterio.
Además de esa premisa, es necesario que haya algún vecino que quiera presentarse de manera voluntaria al puesto de presidente, porque si no lo hay, la elección tendrá que ser por sorteo y el azar puede decantarse porque saliera elegido un propietario moroso.
¿Es necesario estar colegiado para ser administrador de fincas?
Muchas personas se pregunten si es necesario estar colegiado para ser administrador de fincas. Estas dudas surgen, cuándo una comunidad de propietarios solicita presupuestos a varios administradores y algunos están colegiados y otros no lo están.
Antes de seguir, permítanos que le hagamos una pregunta ¿sabría decirnos si su administrador de fincas está colegiado?, probablemente no lo sepa.
Podemos afirmar categóricamente y con la ley en la mano que para ejercer la profesión de administrador de fincas NO hay que estar colegiado.
Desde el 27 de diciembre del año 2009 la Ley Ómnibus modificó diferentes leyes relacionadas con la obligación de estar colegiado para ejercer determinadas actividades profesionales. Entre estas profesiones se incluye la de administrador de fincas. Desde la aprobación de esa ley, la colegiación para poder trabajar como profesional en el ámbito de las administración de las comunidades de propietarios es voluntaria .
¿Quién puede ejercer la profesión de administrador?
Según se establece en la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) la actividad relacionada con la administración de fincas la puede realizar:
- Cualquier propietario de una comunidad de propietarios.
- Toda persona con cualificación profesional adecuada según establece el Art. 13.6 LPH.
Solo existe obligación de colegiarse para aquella persona que quiere trabajar como administrador titulado, es decir, que quiera tener reconocido el título de administrador de fincas. Pero tanto si se tiene el título como si no, la persona que profesionalmente ejerce este trabajo se le denomina administrador de fincas.
Una cosa es la profesión en la que se trabaja y otra es el título que pueda poseer la persona que ejerce esa profesión. Es como vivir en pareja, no es necesario tener el “título” de estar casado para compartir la vida con otra persona.
Requisitos para colegiarse como administrador de fincas
Colegiarse como administrador de fincas, puede hacerse mediante acceso directo o mediante un examen de acceso.
Para el acceso directo, los colegios de administradores de fincas admiten casi cualquier de titulación, desde veterano hasta ingenieros informáticos o ingeniero técnico naval.
Casi cualquier titulado puede ser administrador de fincas…
Como todo en la vida, cada cosas tiene sus ventajas y sus inconvenientes. El profesional que se dedique a este trabajo tendrá que valorar cómo le beneficia el pertenecer a un determinado colectivo. Pero lo que no deberían hacer los colegios profesionales es afirmar que si un administrador no está colegiado no va a hacer un trabajo profesional. La profesionalidad va en la forma de trabajar de las personas y no en el título que se posee.
De cara a las comunidades de propietarios y a los vecinos que viven en ellas, el que su administrador esté colegiado o no lo esté, no le afecta en nada. Volviendo al ejemplo que pusimos anteriormente que una persona tenga el “título” de estar casado no le hace mejor pareja que no poseerlo y poseerlo no le hace ser peor pareja que el que no lo posee. La relación será buena o mala si el comportamiento es adecuado con la otra parte.
Por lo tanto esté colegiado o no lo esté su administrador, exijan que tenga un comportamiento adecuado.
Cómo echar a un administrador de una comunidad de propietarios
Más de una vez nos han preguntado cómo se puede echar al administrador de una comunidad de propietarios. Aunque en otro artículo hemos facilitado los pasos para cambiar de administrador de fincas, hemos considerado conveniente explicar con detalle todas los pasos a seguir para echar a ese administrador que no hace bien su trabajo.
Pasos a seguir para echar a un administrador
Lo primero que debe hacer su comunidad de propietarios, es comprobar si tienen un contrato con el actual administrador. Si existe ese contrato deben mirar:
• las claúsulas relacionadas con sus funciones.
• el período de renovación y de cancelación.
Un contrato puede dejar de existir por la finalización temporal del mismo o por un incumplimiento en alguna de las clausulas. La finalización temporal suele ir acompañada de un preaviso anterior a la fecha de renovación, es decir, para cancelar el contrato por finalización del período contratado, una de las dos partes debe avisar a la otra parte con una antelación previa.
Si no hay contrato entre el administrador y la comunidad de vecinos, la ley establece que el período de contratación de los servicios del administrador, coincide con el período de la celebración de la junta general ordinaria. Es decir, si al administrador se le renovó en sus funciones o se eligió en una junta general ordinaria, tendría que permanecer en su cargo al menos el tiempo que dure la actual junta de gobierno (un año).
¿Qué hacer si se quiere cesar al administrador antes de que finalice el período para el que fue elegido?
En este caso dependerá de si el administrador ha incumplido o no con sus obligaciones. Si hubiera una dejación de sus funciones y la comunidad de propietarios puede documentarlo (demostrarlo), podría considerar el cese del administrador. Si a pesar de existir esa dejación en sus actividades, la comunidad de vecinos lo cesa y no puede demostrar fehacientemente esa dejación, el administrador puede reclamar las cantidades que ha dejado de percibir hasta la fecha de la finalización de su contrato.
Sea de una manera o de otra, el cese de un administrador tiene que ser votado en una Junta General de Propietarios. Si se realiza antes de la junta general ordinaria se tendrá que convocar una junta general de carácter extraordinario y posteriormente en el acta, deberán especificarse los motivos del despido. Si por el contrario se pretende no continuar con los servicios del administrador una vez que haya finalizado el mandato de la actual junta de gobierno, se aprobará no renovar su cargo en la junta general ordinaria.
En este caso, la no renovación debe aparecer en el acta e informar por escrito al administrador del acuerdo alcanzado, especificando un plazo (habitualmente es de un mes) para la entrega de toda la documentación a la comunidad.
Pasos para contratar a un Administrador de Fincas con la Oposición del Presidente
Esta entrada en la que indicamos los pasos para contratar a un administrador de fincas con la oposición del presidente de la comunidad, se la dedicamos a Manuel que nos hizo la siguiente consulta el 9 de junio de 2015.
“Hola, Soy el propietario de un piso en una pequeña comunidad en la que no tenemos administrador. El actual presidente lleva más de cuatro años sin presentar las cuentas ni convocar reunión y siempre está dando largas. Hemos decidido contratar un administrador para que intente poner un poco de orden pero no sé exactamente como proceder”
Los pasos a seguir para contratar a un administrador de fincas con la oposición del presidente de la comunidad son:
- Solicitar presupuestos a varios administradores de fincas, compararlos y valorarlos. Les recomendamos que tengan una reunión con cada uno y que le expliquen detenidamente como trabajan.
- Convocar y formalizar la convocatoria de una Junta General Extraordinaria. Para ello, será necesario disponer del 25% de los coeficientes de participación de los propietarios. En la convocatoria, debe establecerse como punto en el orden del día, la elección del administrador.
- Aprobar por mayoría en la Junta General Extraordinaria la contratación del administrador de fincas.
- Emitir el acta correspondiente.
- Entregar la documentación requerida por el administrador para comenzar a realizar su trabajo: listado de propietarios, resumen de la situación económica de la Comunidad (ingresos y gastos de los últimos años), libro de actas, CIF, contratos de las empresas que prestan sus servicios, libro de mantenimiento (si existiera) datos bancarios de la Comunidad…
Por último, sugerimos que lean detenidamente el presupuesto de los administradores y les exijan que en su contrato no haya cláusulas de permanencia ni de indemnización, es decir, que si por los motivos que fuesen ustedes no están satisfechos con los servicios de estos profesionales, puedan decidir libremente cesarles en sus puestos y contratar a otras personas para esos puestos.
Diferencias entre Junta Ordinaria y Junta Extraordinaria
Las Comunidades de Propietarios, toman sus acuerdos en las Junta de Propietarios. Estas se dividen en ordinarias y extraordinarias. Las primeras deben celebrarse por ley una vez al año, mientras que las segundas, pueden convocarse tantas veces como sean necesarias, de ahí que se denominen extraordinarias.
Junta General Ordinaria
- Se celebra una vez al año con el objetivo de aprobar la gestión económica-administrativa y el presupuesto para el año siguiente.
- Se convoca con 6 días de antelación como mínimo.
Junta General Extraordinaria
- Se convoca cuando lo considera necesario el Presidente, lo solicite la cuarta parte del número total de propietarios o un número de propietarios que represente el 25% de las cuotas de participación.
- Pueden celebrarse tantas juntas extraordinarias como desee la Comunidad.
- Puede convocarse con 24 horas de antelación.
Ambas Juntas, deben convocarse en tiempo y forma y celebrarse según se establece en la LPH.
Deben firmar todos los asistentes y recoger las autorizaciones de los propietarios representados.
Los propietarios con recibos pendientes de abono, podrán asistir a las Juntas, pero carecerán de derecho a voto.
Si en la primera convocatoria no hubiese quórum suficiente (mayoría simple de las cuotas de participación) deberá celebrarse la Junta correspondiente en segunda convocatoria, según se establezca en la convocatoria. Si no estuviera prefijada la hora y el lugar donde celebrar la Junta en segunda convocatoria, deberá realizarse dentro de los ocho días siguientes a la primera.