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¿Puede ser Presidente un propietario moroso?

La elección de presidente de una comunidad de propietarios es uno de los momentos menos deseados por la mayoría de los vecinos que acuden a una junta de propietarios.

Cuando llega el punto en el orden del día referente al nombramiento del cargo de presidente, es habitual ver como los asistentes empiezan a mirar para abajo o hacia otro lado y se crea un silencio poco habitual en las reuniones de vecinos.

Como hemos comentado en otros artículos, todos los propietarios tienen el derecho y la obligación a ser presidentes de su comunidad de propietarios (artículo 13 LPH) y esto sucede a pesar de que el propietario tenga recibos pendientes de abono, es decir, a pesar de ser un propietario moroso.

Un propietario con recibos pendientes de abono, pierde su derecho a voto (con algunas excepciones) en una junta de propietarios, pero no así su derecho a ser elegido como presidente.

Por lo tanto, podría darse el caso que el representante de una comunidad de propietarios fuese un propietario que no cumple con sus obligaciones de pago con su comunidad.

¿qué consecuencias trae consigo que el presidente de una comunidad sea un propietario moroso?

Antes de responder a esta pregunta, debemos reflexionar sobre si es conveniente que una persona presida una comunidad de propietarios cuando no cumple con su principal obligación como propietario que es pagar sus cuotas.

Las consecuencias pueden ser muchas o pocas. Todo dependerá de varios factores: del tipo de comunidad, de las decisiones que haya que tomar y del grado de gestión de este cargo para el correcto funcionamiento de la comunidad de propietarios.

Una consecuencia directa puede estar en los propios acuerdos alcanzados en una junta de propietarios. Si los vecinos aprueban intervenir judicialmente contra los propietarios morosos y el acta donde se aprueba esa intervención debe estar firmada por el presidente, éste puede dilatar su firma o incluso negarse a hacerlo, con lo que los vecinos tendrían que buscar otras alternativas y dilatar en el tiempo esta intervención.

¿Cómo se puede evitar que un propietario moroso sea presidente de una comunidad de propietarios?

Lo primero que hay que ver es si existe algún acuerdo establecido de antemano por parte de la comunidad de propietarios para la elección del cargo de presidente. Si existe por ejemplo un criterio donde la elección del presidente es por orden de planta y número o letra de puerta y coincide que la vivienda a la que le corresponde ser presidente es la del propietario moroso, solo se podrá evitar que ese puesto caiga en manos de esa persona si previamente se vota el cambio de forma de elegir al presidente. Es decir, si hay un criterio previo, antes habrá que cambiar ese criterio.

Además de esa premisa, es necesario que haya alguien que se quiera presentar de manera voluntaria al puesto de presidente, porque si no, habría que elegirse al azar y podría ocurrir que de nuevo saliese un propietario moroso.

Morosidad en las comunidades de vecinos: 1500 millones de euros.

La morosidad en las comunidades de propietarios de España sigue creciendo.  Si en 2011 ascendía a 1350 millones de euros, el año 2012 cerró con unos 1500 millones de euros, calculan en el Programa de Lucha contra la Morosidad (PLCM) en las comunidades de propietarios.

Las deudas se acumulan y también lo hace el enfado de los vecinos que cumplen con el pago de sus cuotas. Cierto es que detrás de muchos recibos impagados hay una historia triste y que crecen los casos en los que la comunidad se solidariza y permite el pago fraccionado de los recibos. Cuando un vecino tiene problemas económicos, una de las primeras cosas que deja de pagar es la comunidad. Hay una tendencia a la morosidad claramente al alza, en torno al doble que hace pocos años. La morosidad real obedece a causas económicas, como el aumento del paro o la falta de financiación. En cada finca una media del 20% de los vecinos son morosos.

La morosidad se reparte entre las entidades financieras que se han quedado con los pisos (aquellos que desahucian son a su vez morosos), promotores de edificios que no han vendido los inmuebles, vecinos que debido a la crisis no pueden hacer frente al pago de las cuotas y los que no pagan porque no quieren.

Las comunidades con malos pagadores y sus administradores de fincas se afanan en recuperar las deudas. La ley dice que es posible a través de un proceso monitorio. Se trata de un procedimiento previsto para reclamar cualquier cantidad, no hay límite alguno, siempre que la deuda pueda ser acreditada mediante un documento (recibo comunitario)

El monitorio —cuya duración depende del juzgado en el que recaiga, pero en teoría tarda una media de seis meses— puede ser una pócima contra la morosidad. Pero no lo es del todo. El motivo, el de siempre. Los juzgados no cuentan con los recursos humanos y materiales suficientes para hacer frente a tanta demanda.

Además, los plazos no se cumplen por las propias exigencias procedimentales que posibilitan que se alarguen y dilaten ante supuestos como la imposibilidad de notificar al moroso la cantidad pendiente, la necesidad de ejecutar la sentencia, la averiguación de patrimonio para reclamar el pago…

A pesar de todo, el monitorio es más rápido que otro tipo de juicios y suele tener éxito en  un 70% de los casos. Los vecinos que tengan que acudir a él deben seguir una serie de pasos para lograr cobrar. Lo primero es convocar una junta de propietarios (ordinaria o extraordinaria), en la que se proceda a la aprobación y liquidación de la deuda, dejando constancia en el acta de que se exigirá mediante una acción judicial reclamar la cantidad que se acuerde en la reunión.

El acuerdo, debe ser notificado al deudor, a ser posible, de forma fehaciente mediante burofax o acta notarial. La notificación deberá efectuarse en el domicilio que el propietario deudor haya designado o, si se desconoce, a través del tablón de anuncios de la comunidad. El documento ha de ser firmado por el secretario-administrador y con el visto bueno del presidente.

¿Y si el moroso no tiene ingresos y el juzgado le obliga a pagar las deudas? La última posesión que podrá ser embargada es la vivienda, que posiblemente esté gravada con una hipoteca que dificulta (pero no impide) el procedimiento de ejecución. Los juzgados son reacios a proceder al embargo de la vivienda por considerar que la deuda comunitaria es menor y no justifica tal acción.

Una recomendación para poder cobrar es solicitar la anotación preventiva del procedimiento para evitar que el propietario deudor enajene la vivienda o que sea embargada.

Esto es clave porque si la casa ya está adjudicada al banco o a un tercero, el nuevo propietario solo deberá pagar la deuda de la comunidad de la parte vencida del año de adjudicación y del año anterior, pero si hay más deudas lo más probable es que la comunidad no llegue nunca a recuperar la deuda.

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