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Cómo echar a un administrador de una comunidad de propietarios

Más de una vez nos han preguntado cómo se puede echar al administrador de una comunidad de propietarios. Aunque en otro artículo hemos facilitado los pasos para cambiar de administrador de fincas, hemos considerado conveniente explicar con detalle todas los pasos a seguir para echar a ese administrador que no hace bien su trabajo.

Pasos a seguir para echar a un administrador

Lo primero que debe hacer su comunidad de propietarios, es comprobar si tienen un contrato con el actual administrador. Si existe ese contrato deben mirar:
• las claúsulas relacionadas con sus funciones.
• el período de renovación y de cancelación.

Un contrato puede dejar de existir por la finalización temporal del mismo o por un incumplimiento en alguna de las clausulas. La finalización temporal suele ir acompañada de un preaviso anterior a la fecha de renovación, es decir, para cancelar el contrato por finalización del período contratado, una de las dos partes debe avisar a la otra parte con una antelación previa.
Si no hay contrato entre el administrador y la comunidad de vecinos, la ley establece que el período de contratación de los servicios del administrador, coincide con el período de la celebración de la junta general ordinaria. Es decir, si al administrador se le renovó en sus funciones o se eligió en una junta general ordinaria, tendría que permanecer en su cargo al menos el tiempo que dure la actual junta de gobierno (un año).

¿Qué hacer si se quiere cesar al administrador antes de que finalice el período para el que fue elegido?

En este caso dependerá de si el administrador ha incumplido o no con sus obligaciones. Si hubiera una dejación de sus funciones y la comunidad de propietarios puede documentarlo (demostrarlo), podría considerar el cese del administrador. Si a pesar de existir esa dejación en sus actividades, la comunidad de vecinos lo cesa y no puede demostrar fehacientemente esa dejación, el administrador puede reclamar las cantidades que ha dejado de percibir hasta la fecha de la finalización de su contrato.

Sea de una manera o de otra, el cese de un administrador tiene que ser votado en una Junta General de Propietarios. Si se realiza antes de la junta general ordinaria se tendrá que convocar una junta general de carácter extraordinario y posteriormente en el acta, deberán especificarse los motivos del despido. Si por el contrario se pretende no continuar con los servicios del administrador una vez que haya finalizado el mandato de la actual junta de gobierno, se aprobará no renovar su cargo en la junta general ordinaria.

En este caso, la no renovación debe aparecer en el acta e informar por escrito al administrador del acuerdo alcanzado, especificando un plazo (habitualmente es de un mes) para la entrega de toda la documentación a la comunidad.

¿Cuántos votos se necesitan para aprobar un acuerdo?

Votaciones Comunidad de PropietariosCuando asistimos a la reuniones de propietarios y votamos hay veces que no tenemos claro cuantos votos se necesitan para que un acuerdo se apruebe, esto va a depender del acuerdo que se quiera votar.

  • Cuando se vota para aprobar o modificar los estatutos de la comunidad se exige la unanimidad, es decir, que todos y cada uno de los propietarios estén de acuerdo.
  • Para incluir o quitar servicios de mantenimiento u otros servicios de interés general incluso cuando supongan modificación en el título constitutivo o los estatutos, se exige el voto a favor de las tres quintas partes del total de los propietarios y que a la vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
  • Para realizar obras o para establecer nuevos servicios comunes que ocasionen hacer más fácil el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, se exige el voto a favor de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
  • Para instalar los elementos comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o adaptar los existentes, así como instalar sistemas de aprovechamiento de la energía solar, o los servicios necesarios para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos,  es necesario el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad, que a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación.
  • Para la validez de los demás acuerdos, es suficiente el voto de la mayoría total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
  • En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes a la junta manteniendo las condiciones citadas en los puntos anteriores y siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Esperamos que cuando asistáis a la próxima Junta de vuestra Comunidad de Propietarios lo tengáis un poquito más claro.

 

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