La representación en las Juntas de Propietarios
La representación en las Juntas de Propietarios se da cundo un propietario no puede asistir a un reunión de vecinos.
Las fechas de las convocatorias a las juntas de propietarios (ordinarias y/o extraordinarias) las establece el presidente de la comunidad de propietarios, normalmente de manera consensuada con el administrador. Las dos únicas maneras que la Ley de Propiedad Horizontal establece para convocar una reunión de propietarios es:
- A través del presidente de la comunidad de propietarios
- Con las firmas del 25% de las cuotas de participación de los propietarios
Lo que hay que dejar bien claro, es que el administrador no es la persona que convoca. El administrador es el encargado de darle forma a la convocatoria, redactarla e informar con el tiempo y de la manera establecida en la ley.
Cuando un propietario no puede asistir, se origina lo que se conoce como la representación en las juntas de propietarios, que no es otra cosas que el poder delegar su voto en otra persona.
El representante puede ser un vecino o una persona ajena a la comunidad. Si por cualquier circunstancia, como sucede en algunas zonas turísticas, los propietarios residen a largas distancias de su propiedad, pueden formalizar un documento en el que se otorgue la representación a una determinada persona para todo un año o para todas las juntas que se celebren en un determinado período de tiempo.
Para formalizar la representación el propietario deberá firmar un documento en el que se describa el nombre y el DNI de la persona que lo va a representar, así como la reunión para la que tiene validez esa representación.
Las votaciones realizadas por los representantes, tendrán la misma validez que las de cualquier propietario.
Por último, hay que tener presente que si el propietario que no puede asistir, tuviera recibos pendientes de abono, la persona que lo representa solo podrá participar con su voz, pero no podrá ejercer su derecho de voto.
Derechos y obligaciones de las Comunidades de Propietarios
Las Comunidades de Propietarios, se regulan por las normas establecidas en la ley de propiedad horizontal. Esta ley describe una serie de derechos y obligaciones:
- Los pisos y locales particulares, están obligados a mantener en buen estado de conservación su vivienda o local y permitir las reparaciones necesarias en sus inmuebles para el buen funcionamiento del edificio.
- Los elementos comunes, deben mantenerse y mejorar si fuera posible las instalaciones generales existentes. Es obligatorio realizar un mantenimiento de todos los elementos instalados en las comunidades de propietarios y la colaboración en su conservación por parte de los vecinos.
- Es obligación de la Comunidad llevar a cabo las obras y reformas necesarias para el sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios para que reúnan las condiciones necesarias respecto a su fiabilidad, seguridad y habitabilidad.
- Si en la comunidad de propietarios, hay personas con discapacidad o mayores de setenta años y la estructura del edifico impide la movilidad normal de estos vecinos, la comunidad está obligada a realizar las obras de acondicionamiento oportunas de accesibilidad (rampas, ascensores, elevadores…) en las zonas comunes. El importe total de estas reformas, no puede exceder de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
¿Puedo poner macetas en la barandilla de mi terraza?
En algunas de las juntas de propietarios, nos han planteado esta cuestión, de ahí que queramos compartir con todos vosotros la respuesta.
La colocación de las macetas en las barandillas de los balcones o terrazas de las Comunidades de Propietarios, depende de la normativa urbanística del Ayuntamiento de cada localidad. La normativa la pueden consultar en la oficina correspondiente de su Ayuntamiento.
Con independencia de lo establecido por la administración correspondiente, las Comunidades pueden establecer normas internas que definan la estética de las macetas y jardineras, así como el sitio donde colocarlas.
Otra cuestión, es la responsabilidad de la colocación de las macetas en caso de siniestro provocado por una caída de ésta. Como la instalación de las jardineras, la realiza cada vecino a título particular, los daños ocasionados recaerán sobre el propietario en cuestión.
Reuniones vacías
He hecho una apuesta con mi vecino Francisco. Nos hemos jugado la cena de esta noche, el que pierda invita. Yo he apostado porque de los 70 propietarios que hay en la comunidad acuden menos de diez a la reunión de hoy y Jaime dice que superamos la veintena.
Quedan cinco minutos para el inicio de la junta y por aquí solo está la presidenta, el vicepresidente y cinco vecinos más. Creo que hoy ceno gratis.
Y es que no hay que ser muy experto para saber que cada vez acuden menos propietarios a las reuniones.
El por qué, se debe a varios motivos:
- Falta de interés en los temas relacionados con la comunidad:
- Extensas. Las juntas de propietarios se sabe cuando empiezan, pero no cuando se terminan. Además suelen comenzar en segunda convocatoria, con lo que las personas que acuden a la hora fijada para la primera convocatoria, esperan media hora mas para que de comienzo la reunión. Se penaliza a los puntuales y se premia a los tardones. En algunas comunidades solo se celebra una reunión al año, la junta general ordinaria obligatoria por ley. En esa reunión hay que tratar temas relevantes como son: el cierre del ejercicio actual, la aprobación del presupuesto para el siguiente periodo y la elección de la nueva junta directiva. Si además se quieren tratar otros temas, las dos horas de debate están aseguradas. Cualquier persona que no esté acostumbrada a mantener reuniones, a partir de la media hora, su grado de concentración en los tema tratados disminuye un 40% y a partir de ahí, esa pérdida de interés se va incrementando sin posibilidad de retorno.
- Poco productivas: mucha información en poco tiempo, debates poco objetivos, contenidos mal planteados y estructurados, temas técnicos… las consecuencias son pocos acuerdos, sensación de pérdida de tiempo e insatisfacción general por parte de los asistentes.
- Aburridas: se crean debates donde se defienden posturas individuales, problemas personales entre varios vecinos, cada individuo defiende su postura y se mira poco por el bien común. Se crean conversaciones cruzadas, grupos de debate…Se hablan temas tratados años anteriores, aun sin resolver. La sensación del asistente es la de estar viendo la misma película varias veces.
- Incómodas: se celebran a última hora del día, cuando las personas están más cansadas porque llevan levantadas desde muy temprano y con el ritmo habitual de trabajo. Se desarrollan en el portal de la comunidad, en un garaje o en las zonas comunes. Las personas permanecen de pié, hay niños pequeños llorando, otros más mayores jugando junto a sus padres… Hay murmullos y no escuchamos bien. Los datos están en un tamaño diminuto, poco legibles y parecen con conceptos abreviados. El que lo lee tiene que hacer un ejercicio de traducción e interpretación. Cuando las personas estamos incómodas, es más difícil mantener una adecuada comunicación y sin una buena comunicación amena y fluida, es muy difícil alcanzar buenos acuerdos.
- Enfrentamientos con vecinos: dejamos de asistir por evitar entrar en discusiones o peleas con algunos vecinos. Después, a lo largo del año, convivimos con ellos en el ascensor, en el portal o en otras dependencias comunitarias. Preferimos mantener las distancias y no entrar en un enfrentamiento directo con nadie.
- Desconocimiento de los temas tratados: imaginemos como nos sentiríamos si fuéramos a una conferencia de un tema muy técnico y el ponente hablara un idioma desconocido por nosotros. Así se sienten algunas personas cuando acuden a las reuniones de propietarios. No entienden de leyes, de normas, de cuotas de participación o de presupuestos y además se utilizan constantemente tecnicismos. No preguntamos por miedo a que los demás vecinos piensen que soy un inculto.
- Eludir responsabilidades: algunos propietarios piensan que si no acuden a las reuniones su responsabilidad con la comunidad desaparece. Creen que pueden evitar salir elegidos presidentes o dejar de pagar determinadas derramas. También hay quien no acude para que no le saquen los colores los demás vecinos.
Bueno, va a dar comienzo la junta de hoy. Al final somos ocho propietarios. Este administrador es nuevo, lo elegimos hace un mes y dicen que hace las reuniones diferentes, amenas, cómodas y productivas. Vamos a darle un voto de confianza. Por ahora, estoy viendo la documentación que ha repartido y la cosa promete. Viene todo muy bien estructurado y explicado. Ya os contaré como acaba todo.
Me toca ser presidente
Todos los años antes del inicio de la celebración de la junta general ordinaria, comienzan las quinielas para ver quien será elegido ese año como presidente. Algunos propietarios no asisten a la reunión, pensando que de esa forma podrán eludir el cargo, sin embargo, ese hecho no exime de ser elegido como máximo representante de la finca. Según el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que todo propietario tiene el derecho y la obligación de ser presidente de la comunidad.
La duración del puesto es por año, renovable por tantos períodos sucesivos como sea aprobada la misma persona para ese cargo.
Ningún propietario puede negarse a ser presidente de su comunidad, a no ser que justifique algún motivo de incapacidad que le impida desarrollar ese puesto, o que un juez competente exima de los deberes de dicho cargo (artículo 17.3 de la LPH)
La Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 13, apartado 3 establece:
‘’El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.’’
Las funciones atribuidas a un presidente son:
a) Representar a la comunidad en todos los asuntos que le afecte.
b) Convocar junta ordinaria al menos una vez al año.
c) Presidir las juntas tanto ordinarias como extraordinarias.
d) Ejercitar las acciones judiciales que acuerde la junta ordinaria.
e) Exigir el pago por vía judicial a los propietarios deudores.
f) Visar los gastos y presupuestos.
h) Hacer cumplir los acuerdos de la junta.
Si la comunidad tiene contratados los servicios de un administrador de fincas, el trabajo de presidir una comunidad de propietarios, debe ser algo sencillo y meramente institucional, puesto que el administrador debe de encargarse de realizar todas las funciones administrativas y de gestión. De todas las formas y bajo cualquier circunstancia es aconsejable proponer al puesto de presidente a personas que reúnan los siguientes requisitos:
- Residentes en el edificio.
- Con disponibilidad horaria.
- Con predisposición a tratar determinados temas relacionados con la finca.
- Sin recibos pendientes de abono: un propietario deudor tiene derecho a presidir la finca como cualquier otro propietarios, pero no es nada aconsejable por el conflicto de intereses que puede surgir.
- Sin litigios con la comunidad.
La forma habitual de elegir al presidente en la comunidad de vecinos si no se presenta nadie de manera voluntaria, es por un sistema de elección previamente establecido en las normas internas de funcionamiento. Por ejemplo, desde la planta más baja hasta la planta más elevada, cada año van entrando y saliendo personas para atender ese puesto. Otra manera es por sorteo, pudiéndose acordar que solo entren en el mismo aquellas personas que no hayan ejercido el puesto con anterioridad.
El ser presidente de una comunidad tiene que verse como una oportunidad de aportar nuevas ideas de mejora en beneficio de todos. Seguro que si usted sale elegido, hace una buena labor y sus vecinos se lo agradecen.