La representación en las Juntas de Propietarios se da cundo un propietario no puede asistir a un reunión de vecinos.
Las fechas de las convocatorias a las juntas de propietarios (ordinarias y/o extraordinarias) las establece el presidente de la comunidad de propietarios, normalmente de manera consensuada con el administrador. Las dos únicas maneras que la Ley de Propiedad Horizontal establece para convocar una reunión de propietarios es:
Lo que hay que dejar bien claro, es que el administrador no es la persona que convoca. El administrador es el encargado de darle forma a la convocatoria, redactarla e informar con el tiempo y de la manera establecida en la ley.
Cuando un propietario no puede asistir, se origina lo que se conoce como la representación en las juntas de propietarios, que no es otra cosas que el poder delegar su voto en otra persona.
El representante puede ser un vecino o una persona ajena a la comunidad. Si por cualquier circunstancia, como sucede en algunas zonas turísticas, los propietarios residen a largas distancias de su propiedad, pueden formalizar un documento en el que se otorgue la representación a una determinada persona para todo un año o para todas las juntas que se celebren en un determinado período de tiempo.
Para formalizar la representación el propietario deberá firmar un documento en el que se describa el nombre y el DNI de la persona que lo va a representar, así como la reunión para la que tiene validez esa representación.
Las votaciones realizadas por los representantes, tendrán la misma validez que las de cualquier propietario.
Por último, hay que tener presente que si el propietario que no puede asistir, tuviera recibos pendientes de abono, la persona que lo representa solo podrá participar con su voz, pero no podrá ejercer su derecho de voto.
Las Comunidades de Propietarios, se regulan por las normas establecidas en la ley de propiedad horizontal. Esta ley describe una serie de derechos y obligaciones:
En algunas de las juntas de propietarios, nos han planteado esta cuestión, de ahí que queramos compartir con todos vosotros la respuesta.
La colocación de las macetas en las barandillas de los balcones o terrazas de las Comunidades de Propietarios, depende de la normativa urbanística del Ayuntamiento de cada localidad. La normativa la pueden consultar en la oficina correspondiente de su Ayuntamiento.
Con independencia de lo establecido por la administración correspondiente, las Comunidades pueden establecer normas internas que definan la estética de las macetas y jardineras, así como el sitio donde colocarlas.
Otra cuestión, es la responsabilidad de la colocación de las macetas en caso de siniestro provocado por una caída de ésta. Como la instalación de las jardineras, la realiza cada vecino a título particular, los daños ocasionados recaerán sobre el propietario en cuestión.
He hecho una apuesta con mi vecino Francisco. Nos hemos jugado la cena de esta noche, el que pierda invita. Yo he apostado porque de los 70 propietarios que hay en la comunidad acuden menos de diez a la reunión de hoy y Jaime dice que superamos la veintena.
Quedan cinco minutos para el inicio de la junta y por aquí solo está la presidenta, el vicepresidente y cinco vecinos más. Creo que hoy ceno gratis.
Y es que no hay que ser muy experto para saber que cada vez acuden menos propietarios a las reuniones.
El por qué, se debe a varios motivos:
Bueno, va a dar comienzo la junta de hoy. Al final somos ocho propietarios. Este administrador es nuevo, lo elegimos hace un mes y dicen que hace las reuniones diferentes, amenas, cómodas y productivas. Vamos a darle un voto de confianza. Por ahora, estoy viendo la documentación que ha repartido y la cosa promete. Viene todo muy bien estructurado y explicado. Ya os contaré como acaba todo.
Todos los años antes del inicio de la celebración de la junta general ordinaria, comienzan las quinielas para ver quien será elegido ese año como presidente. Algunos propietarios no asisten a la reunión, pensando que de esa forma podrán eludir el cargo, sin embargo, ese hecho no exime de ser elegido como máximo representante de la finca. Según el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que todo propietario tiene el derecho y la obligación de ser presidente de la comunidad.
La duración del puesto es por año, renovable por tantos períodos sucesivos como sea aprobada la misma persona para ese cargo.
Ningún propietario puede negarse a ser presidente de su comunidad, a no ser que justifique algún motivo de incapacidad que le impida desarrollar ese puesto, o que un juez competente exima de los deberes de dicho cargo (artículo 17.3 de la LPH)
La Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 13, apartado 3 establece:
‘’El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.’’
Las funciones atribuidas a un presidente son:
a) Representar a la comunidad en todos los asuntos que le afecte.
b) Convocar junta ordinaria al menos una vez al año.
c) Presidir las juntas tanto ordinarias como extraordinarias.
d) Ejercitar las acciones judiciales que acuerde la junta ordinaria.
e) Exigir el pago por vía judicial a los propietarios deudores.
f) Visar los gastos y presupuestos.
h) Hacer cumplir los acuerdos de la junta.
Si la comunidad tiene contratados los servicios de un administrador de fincas, el trabajo de presidir una comunidad de propietarios, debe ser algo sencillo y meramente institucional, puesto que el administrador debe de encargarse de realizar todas las funciones administrativas y de gestión. De todas las formas y bajo cualquier circunstancia es aconsejable proponer al puesto de presidente a personas que reúnan los siguientes requisitos:
La forma habitual de elegir al presidente en la comunidad de vecinos si no se presenta nadie de manera voluntaria, es por un sistema de elección previamente establecido en las normas internas de funcionamiento. Por ejemplo, desde la planta más baja hasta la planta más elevada, cada año van entrando y saliendo personas para atender ese puesto. Otra manera es por sorteo, pudiéndose acordar que solo entren en el mismo aquellas personas que no hayan ejercido el puesto con anterioridad.
El ser presidente de una comunidad tiene que verse como una oportunidad de aportar nuevas ideas de mejora en beneficio de todos. Seguro que si usted sale elegido, hace una buena labor y sus vecinos se lo agradecen.