¿Puede ser presidente un vecino moroso?
Ante la pregunta de si puede ser presidente un vecino moroso, hemos de afirmar categóricamente que sí.
La elección de presidente de una comunidad de propietarios es uno de los momentos menos deseados por la mayoría de los vecinos que acuden a una junta de propietarios.
Cuando en el punto del orden llega el momento de nombrar a la persona que será presidente de su comunidad por un año, los vecinos empiezan a mirar para abajo o hacia otro lado y se crea un silencio poco habitual en las reuniones de vecinos.
Como hemos comentado en otros artículos, todos los propietarios tienen el derecho y la obligación a ser presidentes de su comunidad de propietarios (artículo 13 LPH). En más de una ocasión nos han preguntado si puede ser presidente un vecino moroso y con la ley en la mano la respuesta es si. La condición de morosidad, solo le impide el derecho de voto, los demás derechos permanecen inalterables.
Un propietario con recibos pendientes de abono, pierde su derecho a voto (con algunas excepciones) en una junta de propietarios, pero no así su derecho a ser elegido como presidente de su comunidad.
Por lo tanto, puede darse el caso que el representante de una comunidad de propietarios fuese un propietario que no cumple con sus obligaciones de pago con su comunidad. Es una incongruencia, pero la ley de propiedad horizontal (LPH) lo permite.
¿qué consecuencias trae consigo que el presidente de una comunidad sea un vecino moroso?
Antes de responder a esta pregunta, debemos reflexionar sobre si es conveniente que un vecino presida una comunidad de propietarios cuando no cumple con una de las principales obligaciones como propietario que es pagar sus cuotas.
Varias pueden ser las consecuencias y todo dependerá de varios factores: del tipo de comunidad, de las decisiones que se hayan de tomar y del grado de gestión de este cargo para el correcto funcionamiento de la comunidad de propietarios.
Una consecuencia directa puede estar en los propios acuerdos alcanzados en una junta de propietarios. Si los vecinos aprueban intervenir judicialmente contra los propietarios morosos y el acta donde se aprueba esa intervención debe estar firmada por el presidente, éste puede dilatar su firma o incluso negarse a hacerlo, con lo que los vecinos tendrían que buscar otras alternativas y dilatar en el tiempo esta intervención.
¿Cómo se puede evitar que un propietario moroso sea presidente de una comunidad de propietarios?
Lo primero que hay que ver es si existe algún acuerdo establecido de antemano por parte de la comunidad de propietarios para la elección del cargo de presidente. Si existe por ejemplo un criterio donde la elección del presidente es por orden de planta y número o letra de puerta y si coincide que la vivienda a la que le corresponde ser presidente es la del propietario moroso. En este caso, solo se podrá evitar que ese puesto caiga en manos de esa persona si previamente se vota el cambio de forma de elegir al presidente. Es decir, si hay un criterio previo de elección donde favorece al propietario moroso, antes habrá que cambiar ese criterio.
Además de esa premisa, es necesario que haya algún vecino que quiera presentarse de manera voluntaria al puesto de presidente, porque si no lo hay, la elección tendrá que ser por sorteo y el azar puede decantarse porque saliera elegido un propietario moroso.
He comprado una vivienda con deudas. Y ahora qué
Si compras una vivienda y esta tiene deudas del anterior propietario a la Comunidad, el nuevo propietario es el responsable de las cantidades adeudadas durante el año vigente y el año natural (de enero a diciembre) anterior.
Para que esto no nos pase y evitar sorpresas, el vendedor de la vivienda o local debe declarar en el contrato de compraventa si está al corriente de pago en los gastos generales de la Comunidad o especificar lo que debe con una certificación del estado de sus deudas con la Comunidad. Este certificado lo realiza el Secretario de la Comunidad (suele coincidir con el cargo de administrador), con el visto bueno del Presidente.
Recibos devueltos
Recién estrenado mi mandato como presidenta, he decidido hacer todo lo que esté en mi mano para mejorar la Comunidad.
Lo primero que he hecho es tener una reunión con la administradora para analizar como podemos mejorar la gestión económica.
He salido muy contenta de la reunión, sabía que nuestra administradora era muy profesional, pero después de estar en su despacho y ver in situ como lleva la gestión, he quedado realmente satisfecha.
Además de algunos ajustes en determinados mantenimientos y posibles inversiones en algunas instalaciones para mejorar su rendimiento, hemos decidido repercutir los gastos de devolución de recibos en aquellos propietarios/as causantes de dicha devolución.
En los últimos años, el gasto ocasionado en concepto de devolución de recibos se ha incrementado un 82% y la cifra sube año tras año. Esta evolución al alza, se debe a dos motivos:
1.- La subida que por este concepto cobran las entidades financieras.
2.- El mayor número de personas que de forma periódica, devuelven el abono de sus cuotas comunitarias una vez emitido el recibo correspondiente.
A estos propietarios/as les sale gratis esta acción, siendo la Comunidad la que soporta un doble gasto: el correspondiente a la emisión (por cada recibo emitido, la entidad financiera cobra un importe) y el asociado a la devolución (por el retroceso de la operación, la entidad financiera también cobra una cantidad). A estos dos gastos, tenemos que unir un coste interno, en el que incurre la administración de fincas en la tramitación y gestión de los recibos.
Ante esta situación, hemos decidido plantear en la próxima reunión que los gastos generados en concepto de devolución de recibos sean cargados al propietario que ha devuelto el recibo, puesto que la decisión de devolver el recibo es siempre particular de cada persona y son éstas las que deben asumir las consecuencias de sus actos.
Creo que es una decisión acertada por nuestra parte y espero que el resto de vecinos/as piensen igual que nosotras. Como decía la frase de un anuncio de una marca de café “tacita a tacita…” iremos optimizando las arcas comunitarias.
Una resolución prohibe el uso de la piscina y la pista de tenis a los propietarios morosos
La Dirección General de los Registros y del Notariado de Mazarrón, ha dado la razón a la Comunidad de Propietarios en relación al cambio en los estatutos de la Comunidad. Este acuerdo conlleva la prohibición del uso de determinadas zonas comunes, piscina y pista de tenis a los propietarios con recibos pendientes de pago.
La noticia aparecía el 26 de noviembre de 2012 en el diario digital laverdad.es
Lo aprobado en la clausula se refiere solo y exclusivamente a la prohibición de uso de elementos comunes especiales, por considerarlos prescindibles para el uso habitual dentro de una Comunidad.
Esta noticia tiene una doble interpretación:
- Una herramienta más para obligar a los vecinos morosos a hacer frente de sus deudas.
- Una forma de premiar el uso de todos los servicios comunitarios de forma exclusiva a los vecinos que están al corriente en sus pagos.
Para implantar esta medida en las Comunidades de Vecinos, es necesario llevar este punto en el Orden del Día tanto en Junta General Ordinaria como Extraordinaria, pudiendo incluso convocar una Junta General Extraordinaria con este único punto a tratar.
El punto debe aparecer en el Orden del Día como modificación de los estatutos de la Comunidad: prohibición del uso de elementos comunes (piscina, pista de tenis, pista de pádel…) a los propietarios con recibos pendientes de pago.
Para su implantación es necesario además de la aprobación del punto anterior, registrar los nuevos estatutos en el libro de Actas de la Comunidad y en el correspondiente Registro de la Propiedad.