¿Puede ser presidente un vecino moroso?
Ante la pregunta de si puede ser presidente un vecino moroso, hemos de afirmar categóricamente que sí.
La elección de presidente de una comunidad de propietarios es uno de los momentos menos deseados por la mayoría de los vecinos que acuden a una junta de propietarios.
Cuando en el punto del orden llega el momento de nombrar a la persona que será presidente de su comunidad por un año, los vecinos empiezan a mirar para abajo o hacia otro lado y se crea un silencio poco habitual en las reuniones de vecinos.
Como hemos comentado en otros artículos, todos los propietarios tienen el derecho y la obligación a ser presidentes de su comunidad de propietarios (artículo 13 LPH). En más de una ocasión nos han preguntado si puede ser presidente un vecino moroso y con la ley en la mano la respuesta es si. La condición de morosidad, solo le impide el derecho de voto, los demás derechos permanecen inalterables.
Un propietario con recibos pendientes de abono, pierde su derecho a voto (con algunas excepciones) en una junta de propietarios, pero no así su derecho a ser elegido como presidente de su comunidad.
Por lo tanto, puede darse el caso que el representante de una comunidad de propietarios fuese un propietario que no cumple con sus obligaciones de pago con su comunidad. Es una incongruencia, pero la ley de propiedad horizontal (LPH) lo permite.
¿qué consecuencias trae consigo que el presidente de una comunidad sea un vecino moroso?
Antes de responder a esta pregunta, debemos reflexionar sobre si es conveniente que un vecino presida una comunidad de propietarios cuando no cumple con una de las principales obligaciones como propietario que es pagar sus cuotas.
Varias pueden ser las consecuencias y todo dependerá de varios factores: del tipo de comunidad, de las decisiones que se hayan de tomar y del grado de gestión de este cargo para el correcto funcionamiento de la comunidad de propietarios.
Una consecuencia directa puede estar en los propios acuerdos alcanzados en una junta de propietarios. Si los vecinos aprueban intervenir judicialmente contra los propietarios morosos y el acta donde se aprueba esa intervención debe estar firmada por el presidente, éste puede dilatar su firma o incluso negarse a hacerlo, con lo que los vecinos tendrían que buscar otras alternativas y dilatar en el tiempo esta intervención.
¿Cómo se puede evitar que un propietario moroso sea presidente de una comunidad de propietarios?
Lo primero que hay que ver es si existe algún acuerdo establecido de antemano por parte de la comunidad de propietarios para la elección del cargo de presidente. Si existe por ejemplo un criterio donde la elección del presidente es por orden de planta y número o letra de puerta y si coincide que la vivienda a la que le corresponde ser presidente es la del propietario moroso. En este caso, solo se podrá evitar que ese puesto caiga en manos de esa persona si previamente se vota el cambio de forma de elegir al presidente. Es decir, si hay un criterio previo de elección donde favorece al propietario moroso, antes habrá que cambiar ese criterio.
Además de esa premisa, es necesario que haya algún vecino que quiera presentarse de manera voluntaria al puesto de presidente, porque si no lo hay, la elección tendrá que ser por sorteo y el azar puede decantarse porque saliera elegido un propietario moroso.
¿Es necesario estar colegiado para ser administrador de fincas?
Muchas personas se pregunten si es necesario estar colegiado para ser administrador de fincas. Estas dudas surgen, cuándo una comunidad de propietarios solicita presupuestos a varios administradores y algunos están colegiados y otros no lo están.
Antes de seguir, permítanos que le hagamos una pregunta ¿sabría decirnos si su administrador de fincas está colegiado?, probablemente no lo sepa.
Podemos afirmar categóricamente y con la ley en la mano que para ejercer la profesión de administrador de fincas NO hay que estar colegiado.
Desde el 27 de diciembre del año 2009 la Ley Ómnibus modificó diferentes leyes relacionadas con la obligación de estar colegiado para ejercer determinadas actividades profesionales. Entre estas profesiones se incluye la de administrador de fincas. Desde la aprobación de esa ley, la colegiación para poder trabajar como profesional en el ámbito de las administración de las comunidades de propietarios es voluntaria .
¿Quién puede ejercer la profesión de administrador?
Según se establece en la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) la actividad relacionada con la administración de fincas la puede realizar:
- Cualquier propietario de una comunidad de propietarios.
- Toda persona con cualificación profesional adecuada según establece el Art. 13.6 LPH.
Solo existe obligación de colegiarse para aquella persona que quiere trabajar como administrador titulado, es decir, que quiera tener reconocido el título de administrador de fincas. Pero tanto si se tiene el título como si no, la persona que profesionalmente ejerce este trabajo se le denomina administrador de fincas.
Una cosa es la profesión en la que se trabaja y otra es el título que pueda poseer la persona que ejerce esa profesión. Es como vivir en pareja, no es necesario tener el “título” de estar casado para compartir la vida con otra persona.
Requisitos para colegiarse como administrador de fincas
Colegiarse como administrador de fincas, puede hacerse mediante acceso directo o mediante un examen de acceso.
Para el acceso directo, los colegios de administradores de fincas admiten casi cualquier de titulación, desde veterano hasta ingenieros informáticos o ingeniero técnico naval.
Casi cualquier titulado puede ser administrador de fincas…
Como todo en la vida, cada cosas tiene sus ventajas y sus inconvenientes. El profesional que se dedique a este trabajo tendrá que valorar cómo le beneficia el pertenecer a un determinado colectivo. Pero lo que no deberían hacer los colegios profesionales es afirmar que si un administrador no está colegiado no va a hacer un trabajo profesional. La profesionalidad va en la forma de trabajar de las personas y no en el título que se posee.
De cara a las comunidades de propietarios y a los vecinos que viven en ellas, el que su administrador esté colegiado o no lo esté, no le afecta en nada. Volviendo al ejemplo que pusimos anteriormente que una persona tenga el “título” de estar casado no le hace mejor pareja que no poseerlo y poseerlo no le hace ser peor pareja que el que no lo posee. La relación será buena o mala si el comportamiento es adecuado con la otra parte.
Por lo tanto esté colegiado o no lo esté su administrador, exijan que tenga un comportamiento adecuado.
¿Cómo funciona una Mancomunidad de Propietarios?
¿Funciona una mancomunidad de propietarios igual que una comunidad?
Una mancomunidad de propietarios funciona de forma similar a como lo hace una comunidad de propietarios. Ambas entidades se constituyen para la gestión y el mantenimiento de las zonas comunes compartidas por los propietarios de unos inmuebles (casas, pisos, aparcamientos, locales, trasteros…)
Una mancomunidad de propietarios se regula por las normas establecidas en la LPH (Ley de Propiedad Horizontal). Por lo tanto, funciona de la misma manera a como lo hace una comunidad de propietarios.
Resumen de cómo funciona una mancomunidad de propietarios: gestión habitual.
- Realizar una junta general de propietarios para aprobar los presupuestos de gastos ordinarios del año. A esta junta de propietarios asisten los presidentes de cada comunidad de propietarios en representación del resto de vecinos. Los porcentajes de participación se distribuyen en función del peso que cada comunidad de vecinos tiene sobre el conjunto de la mancomunidad. En esa junta general de vecinos también se aprueba la representación de la junta directiva de la mancomunidad: presidente, vicepresidente, secretario, administrador y los vocales, representados estos últimos por los presidentes de cada comunidad.
- Emitir los recibos de gastos ordinarios. Se emiten a cada una de las comunidades de propietarios.
- Realizar un mantenimiento preventivo de las zonas comunes.
- Reparar y en su caso sustituir aquellos elementos comunitarios que por los motivos que fuesen necesitasen ser reemplazados.
- Mantener informados a los vecinos a través de los representantes de cada comunidad de propietarios de la situación económica y administrativa.
Pasos para contratar a un Administrador de Fincas con la Oposición del Presidente
Esta entrada en la que indicamos los pasos para contratar a un administrador de fincas con la oposición del presidente de la comunidad, se la dedicamos a Manuel que nos hizo la siguiente consulta el 9 de junio de 2015.
“Hola, Soy el propietario de un piso en una pequeña comunidad en la que no tenemos administrador. El actual presidente lleva más de cuatro años sin presentar las cuentas ni convocar reunión y siempre está dando largas. Hemos decidido contratar un administrador para que intente poner un poco de orden pero no sé exactamente como proceder”
Los pasos a seguir para contratar a un administrador de fincas con la oposición del presidente de la comunidad son:
- Solicitar presupuestos a varios administradores de fincas, compararlos y valorarlos. Les recomendamos que tengan una reunión con cada uno y que le expliquen detenidamente como trabajan.
- Convocar y formalizar la convocatoria de una Junta General Extraordinaria. Para ello, será necesario disponer del 25% de los coeficientes de participación de los propietarios. En la convocatoria, debe establecerse como punto en el orden del día, la elección del administrador.
- Aprobar por mayoría en la Junta General Extraordinaria la contratación del administrador de fincas.
- Emitir el acta correspondiente.
- Entregar la documentación requerida por el administrador para comenzar a realizar su trabajo: listado de propietarios, resumen de la situación económica de la Comunidad (ingresos y gastos de los últimos años), libro de actas, CIF, contratos de las empresas que prestan sus servicios, libro de mantenimiento (si existiera) datos bancarios de la Comunidad…
Por último, sugerimos que lean detenidamente el presupuesto de los administradores y les exijan que en su contrato no haya cláusulas de permanencia ni de indemnización, es decir, que si por los motivos que fuesen ustedes no están satisfechos con los servicios de estos profesionales, puedan decidir libremente cesarles en sus puestos y contratar a otras personas para esos puestos.
Cómo solicitar información de la comunidad al administrador
En varias ocasiones nos han preguntado por la web cómo solicitar información de la comunidad al administrador relacionada con: actas, movimientos bancarios, liquidaciones de ingresos y gastos, presupuestos, contratos…
Entre las funciones de un administrador de fincas está la de gestionar y custodiar toda la documentación relacionada con la comunidad de propietarios, entre otros motivos, para mostrar esa información a los propietarios en caso de que alguno la requiera, puesto que todo propietario tiene derecho a conocer la documentación de su comunidad de vecinos.
Pasos para solicitar información de la comunidad de propietarios
- Ponerse en contacto con el administrador por los medios habituales de comunicación: teléfono o correo electrónico.
- Describir qué tipo de documentación se solicita y desde que período.
- Especificar si se quiere una copia de esa documentación o solo se pretende leer los documentos en las oficinas del administrador.
- Hay que tener en cuenta que a la hora de entregar una determinada información, la comunidad de propietarios tiene que cumplir con las normas establecidas en la LOPD (Ley Orgánica de Protección de Datos). Imaginemos que un propietario solicita conocer que vecinos tienen recibos pendientes de abono con la comunidad. En esa información aparecen datos de personas y por lo tanto, hay que hacer un uso adecuado, conforme establece la ley.
- Si el administrador ignora la petición del propietario o se niega a facilitar la información requerida, el solicitante debe reclamar la documentación mediante el envío de un burofax.
- Si todos los intentos han sido fallidos, el último paso es ponerse en contacto con un abogado y dejar el caso en manos de este profesional, para que en último caso, proceda a su reclamación por otras vías.
Lo normal es que un administrador facilite información periódica a todos los propietarios y por lo tanto no necesitemos preguntarnos cómo solicitar información de la comunidad al administrador, pero si no fuese así o si esta persona se negase a mostrarla, debemos saber que un administrador tiene la obligación de presentar al menos la información relacionada con lo acontecido en el último período, en la junta general ordinaria que ha de celebrarse de manera periódica todos los años.
Esperemos que el administrador de su comunidad, le facilite la información que necesite conocer. Como propietario tiene derecho a conocerla.