Más de una vez nos han preguntado cómo se puede echar al administrador de una comunidad de propietarios. Aunque en otro artículo hemos facilitado los pasos para cambiar de administrador de fincas, hemos considerado conveniente explicar con detalle todas los pasos a seguir para echar a ese administrador que no hace bien su trabajo.
Pasos a seguir para echar a un administrador
Lo primero que debe hacer su comunidad de propietarios, es comprobar si tienen un contrato con el actual administrador. Si existe ese contrato deben mirar:
• las claúsulas relacionadas con sus funciones.
• el período de renovación y de cancelación.
Un contrato puede dejar de existir por la finalización temporal del mismo o por un incumplimiento en alguna de las clausulas. La finalización temporal suele ir acompañada de un preaviso anterior a la fecha de renovación, es decir, para cancelar el contrato por finalización del período contratado, una de las dos partes debe avisar a la otra parte con una antelación previa.
Si no hay contrato entre el administrador y la comunidad de vecinos, la ley establece que el período de contratación de los servicios del administrador, coincide con el período de la celebración de la junta general ordinaria. Es decir, si al administrador se le renovó en sus funciones o se eligió en una junta general ordinaria, tendría que permanecer en su cargo al menos el tiempo que dure la actual junta de gobierno (un año).
¿Qué hacer si se quiere cesar al administrador antes de que finalice el período para el que fue elegido?
En este caso dependerá de si el administrador ha incumplido o no con sus obligaciones. Si hubiera una dejación de sus funciones y la comunidad de propietarios puede documentarlo (demostrarlo), podría considerar el cese del administrador. Si a pesar de existir esa dejación en sus actividades, la comunidad de vecinos lo cesa y no puede demostrar fehacientemente esa dejación, el administrador puede reclamar las cantidades que ha dejado de percibir hasta la fecha de la finalización de su contrato.
Sea de una manera o de otra, el cese de un administrador tiene que ser votado en una Junta General de Propietarios. Si se realiza antes de la junta general ordinaria se tendrá que convocar una junta general de carácter extraordinario y posteriormente en el acta, deberán especificarse los motivos del despido. Si por el contrario se pretende no continuar con los servicios del administrador una vez que haya finalizado el mandato de la actual junta de gobierno, se aprobará no renovar su cargo en la junta general ordinaria.
En este caso, la no renovación debe aparecer en el acta e informar por escrito al administrador del acuerdo alcanzado, especificando un plazo (habitualmente es de un mes) para la entrega de toda la documentación a la comunidad.
Buenos Días
Somos una comunidad pequeña de 3 vecinos y queremos echar al administrador ya que entre sus malas gestiones hemos recibido una carta del banco en la que nos dicen que como no paguemos la deuda nos meten en lista de morosos . De esto no nos ha informado el administrador y cuando le he preguntado me dice que es porque el saldo al pasar los recibos se queda en negativo .
He visto que el contrato con el administrador lo firmo un propietario que ya no vive en la vivienda .¿Puede ser esta una causa de anulación de contrato?
Hola Estela, gracias por escribirnos.
no se preocupe por lo que le dicen de meterles en la lista de morosos, si hablan con su entidad financiera y buscan una solución no tiene porque ocurrir nada, solo es cuestión de hablar con ellos.
Para cesar al administrador lo mas aconsejable es que celebren una junta de propietarios y lo aprueben por mayoría, así se evitan incurrir en indemnizaciones y otros asuntos.
No sabemos dónde vive usted, pero podemos hacer por ayudarla con este tema.
Puede contactar con nosotros en horario de oficina.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes,
en nuestro caso al Administrador se le renovó en junta ordinaria en mayo de 2018 y el 1 de enero de 2019 la presidenta firmó un contrato con el Administrador de una duración de dos años. Le intentamos echar en enero de 2021 pero no lo pudimos hacer porque nos dijo que tenía un contrato y que se acababa de renovar automáticamente. Ese contrato no fue avisado en junta. ¿Esto es legal? ¿Qué podemos hacer para cambiar de Administrador?
Hola Ángeles, gracias por escribirnos.
Lo primero que tienen que hacer es pedir una copia del contrato que haya firmado el administrador con la comunidad.
En los contratos suelen existir cláusulas automáticas de renovación en las que el contrato se renueva por períodos sucesivos si no se notifica previamente la no renovación del mismo.
Si cancelan los servicios del administrador, tendrán que indemnizar a esta persona según las condiciones establecidas en dicho contrato.
Por lo tanto, lean el contrato y en base a las condiciones del mismo tomen las decisiones que consideren mas convenientes y beneficiosas para su comunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, soy propietaria de una comunidad y estoy pidiendo presupuestos de administrador de fincas por mi cuenta. Como podría redactar a mis vecinos y poner los presupuestos para votar y así poder cambiar de administrador? Ya que siempre dicen de echarlos y nadie busca presupuestos y dice nada. O cómo lo hago? Gracias, un saludo.
Hola Fátima, gracias por escribirnos y perdón por haber tardado tanto en responder.
Le decimos lo que tiene que hacer:
1. Pedir presupuestos.
2. Convocar una junta general extraordinaria. Puede hacerlo de dos maneras:
2.1.Directamente el presidente/a.
2.2.Con al menos el 25% de las cuotas de paricipación de los propietarios.
3. Votar por mayoría el cese del actual administrador.
4. Votar por mayoría al nuevo administrador.
5. Redactar el acta
6. Notificar al administrador saliente el cese y al entrante su elección.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola Buenos días:
Qué carta modelo hay para pedir la venia al antiguo Administrador?
Muchas gracias
Hola Álvaro, gracias por escribirnos.
El administrador debe recibirle cuando usted le proponga tener una reunión con él, en un plazo razonable de tiempo.
No hay ningún modelo de carta para solicitar una entrevista con un administrador.
Los administradores estamos al servicio de los vecinos y debemos dar respuesta a sus solicitudes en un tiempo razonable.
Eso sí, si esta persona se niega a recibirlo, no existe una ley que lo obligue a hacerlo. Depende de la forma de trabajar de cada administrador.
Si no lo recibe, tendrá que esperar a una junta de propietarios (reunión de comunidad) para hablar con él.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes, nosotros somos una Asociación de vecinos que llevamos unos años intentando echar a una administradora por los malos servicios que nos está dando y lleva tres años que no informa y nos da cuentas a los vecinos dándonos en el pasaje donde vivimos, hace dos años aproximadamente hicimos una asamblea para nombrar a un presidente de la mancomunidad porque el que teníamos estaba al servicio de la administradora se votó con más del 25/ por ciento presentes en la asamblea, el 16/ 12/ 2019 tuvimos un juicio con esta mujer los vecinos porque no vimos la necesidad que la asociación lo hiciera porque los mismo vecinos acordaron que no fuese la que denunciara y denunció el presidente que se votó esa noche, para nuestra sorpresa en el juicio la jueza en la sentencia dicta que el presidente que nosotros votamos dice que no lo reconoce, hay alguna fórmula para echar a la administradora y revocar esa sentencia porque no puede ser más injusta y además le quieren cobrar 3000 euros de los gastos del juicio al presidente que nosotros nombramos, por favor queremos una buena información por lo injusta quees esa sentencia
Hola Manuel, gracias por dirigirse a nosotros.
Para poder responderle, necesitaríamos leer la sentencia. Si la jueza le ha dado la razón a la otra parte es porque con la ley en la mano habrá visto que las cosas son favorables a la otra parte y eso no significa que no lleven ustedes razón, sino que según lo que denunciaron y como lo hicieron, la jueza ha declarado una sentencia contraria a sus intereses.
Les repetimos, necesitaríamos leer la sentencia.
Desconocemos si la denuncia la han realizado con el asesoramiento de un administrador de fincas y con un abogado, pero si es así, ellos deberían haber orientado correctamente todo para que la sentencia fuese favorable a sus intereses.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias!!
Buenos días, vengo solicitado desde el 2012 medición de las calorías de los radiadores en el domicilio,yo me siento muy perjudicada, soy la que más pago de Calefacion, con la casa más pequeña (se hizo en el 95, sin ningún criterio y sin ningúna acta)por fin, se hacen ahora y el administrador lleva casi dos meses y no me da la información, que puedo hacer? Gracias
Buenos días Elena, entendemos que la calefacción es centralizada y se incluye como un gasto más comunitario. Si es así, cada propietario dbee pagar en función de los coeficientes de participación de su vivienda. Si como usted dice su casa es más pequeña que la del resto de vecinos, no debería pagar más que ellos. Tiene que haber algún fallo.
Si el administrador no le facilita la información de la medición, hable con el presidente para que se lo solicite y si aun así no les da ese informe, envíele un burofax con su solicitud.
Si a pesar de todo ello, no tuvieran respuesta, deberán convocar una junta de propietarios para tomar medidas en relación a ese asunto.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes en una reunión de vecinos para aprobar algo se necesita la mayoria de asistentes que a su vez sumen la mayoria de coeficientes, esto es así? Y si el local tiene el 58,9% de coeficiente que ocurre ? Habría que llegar a acuerdos entre todos o de todas formas se aprobarian los temas?? Gracias
Hola Mari, gracias por escribirnos.
Si el local tiene ese porcentaje, habrá asuntos que se voten por mayorías inferiores a las 3/5 partes en los que se acordará lo que decida el local.
Depende el asunto tratado necesitará una mayoría u otra. Los hay de varios tipos:
– Mayoría (la mitad más uno)
– 3/5 partes
– Unanimidad (todos los asistentes)
El que tenga ese gran porcentaje implica que también sea el que más contribuya a los gastos generales de la comunidad.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
He estado explorando un poco por artículos de alta calidad o entradas en blogs sobre estos contenidos. Explorando en Google por fin encontré este blog. Con lectura de esta articulo, estoy convencido que he encontrado lo que estaba buscando o al menos tengo esa extraña sensacion, he descubierto exactamente lo que necesitaba. ¡Por supuesto voy hacer que no se olvide este sitio web y recomendarlo, os pienso visitar regularmente.
Saludos
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Hola, muchas gracias por sus palabras y nos alegramos mucho que haya encontrado lo que estaba buscando.
Hemos visitado el enlace de la web que nos ha adjuntado y también nos parece muy interesante los servicios que presta Cristina Dapena.
Un saludo y de nuevo, muchas gracias.
Hola. Soy propietario de un trastero desde hace 15 años. El vecino que vive abajo hace dos o tres años aprovechó mi confianza para verlo y entendió que parecia un taller. Tengo muchas cosas almacenadas de todo tipo incluida mucha herramienta entre otras cosas, todo muy bien organizado. Desde ese momento todos los ruidos por impacto que escucha en su casa, movimentos de muebles, cosas que se caen al suelo me los atribuye a mi y me denuncia ante la comunidad. Receintemente el vecino suyo de enfrente y el de dos pisos mas abajo han realizado obras que han generado mucho ruido estructural y me lo achaca a mi. No hay prueba alguna de sonometrias etc que puedan avalar lo que dice pero el administrador le da credibilidad. Me tiene acosado constantemente quejandose de cualquier ruido que cree escuchar, muchas veces en dias y horas que ni siquiera estoy en casa. A un vecino le puso tres cadenas en el garaje para que no pisara su plaza que no tenia otra manera de salir al tener una columna por lo que ahora tiene que agacharse entre las cadenas para poder salir o entrar en el coche. Este tipo de persona. Hoy me ha llegado aviso de junta por la que quieren judicializar el tema. Este asunto me esta creando un estres enorme y he llegado a insonorizar el suelo por la obsesion que me crea el crear el minimo ruido cuando accedo al mismo. Mi vivenda esta debajo de la suya y lleva años machacandome con sus movidas familiares, arrastre constante de sillas, caminar con tacones por la casa a cualquier hora y un largo etcetera. No se que hacer. Que puedo hacer. Gracias
Hola Manolo, gracias por dirigirse a nosotros.
Lo primero lamentar la situación por la que está pasando. Por desgracia la convivencia entre vecinos no siempre es como debería de ser.
Nuestro consejo es que si usted no es el que está provocando todos los ruidos o molestias a otras personas, no tiene porque preocuparse y por lo tanto y en la medida de sus posibilidades debería estar tranquilo. Usted no puede impedir que la comunidad de propietarios o un vecino de manera particular inicie un proceso judicial contra usted, es un derecho de cualquier ciudadano. Ahora bien, si no está haciendo nada molesto o contrario a la ley de propiedad horizontal, no tiene de que preocuparse, sino todo lo contrario, puede ser una buena manera para que los vecinos disipen sus dudas en relación a usted.
En su trastero puede almacenar todo aquello que quiera siempre y cuando no sea peligroso o dañino para la salud.
Resumiendo, si la comunidad de propietarios quiere iniciar una demanda contra usted que la inicie. Si no está haciendo nada malo, no tiene porque preocuparse. Le recomendamos que hable con un letrado para que le asesore en todo ello y sobre todo y aunque la situación es compleja, intente tomarse las cosas con más tranquilidad, su salud es lo primero.
Un saludo y hasta pronto.