Pasos para cambiar de administrador de fincas
Hoy en día pocas cosas son para toda la vida y por ese motivo le mostramos los pasos a seguir para cambiar de administrador de fincas. Sustituir a un administrador en su cargo, es algo más habitual de lo que podemos llegar a pensar, pero muchos vecinos se niegan a dar el paso porque consideran que es una gestión compleja.
Cualquier momento del año es bueno para cambiar de administrador de fincas (no hace falta esperar a una junta general ordinaria, reunión anual). Aunque antes de dar el paso, siempre aconsejamos revisar el contrato que tengan firmado con el administrador. Si el contrato tiene una duración anual, habría que abonar la totalidad de las cuotas que quedasen pendientes hasta su finalización.
El mejor momento para cambiar de administrador de fincas es en la reunión que se celebra cada año, en la llamada junta general ordinaria. En esa junta de propietarios, en el punto donde se deben elegir los cargos de la junta directiva, los propietarios asistentes, deben decidir por mayoría, no continuar con los servicios del administrador actual. Esta sería la manera más fácil y sencilla de cambiar de administrador de fincas.4 pasos para cambiar de administrador en cualquier momento del año
- Contar con el apoyo del 25% de los coeficientes de participación de la Comunidad (suele coincidir con el 25% de los vecinos). El administrador forma parte de la Junta de Gobierno y para su sustitución es necesario tener el apoyo mínimo de ese número de vecinos. Lo habitual en estos casos es que los vecinos promotores del cambio convoquen al resto de propietarios a una reunión informal para exponer los motivos de la sustitución. Esta reunión la puede convocar cualquier vecino sin necesidad de formar parte de la Junta de Gobierno (presidente, vicepresidente, secretario y administrador). En la convocatoria es necesario indicar claramente quién la promueve (una persona o varias), el motivo, el día, la hora y el lugar de la reunión.
- Establecer un plazo para elegir un nuevo administrador. Este paso es mejor hacerlo antes de la reunión definitiva del cese, de esta manera se agiliza la entrada del nuevo profesional. Es conveniente que los vecinos promotores del cambio establezcan una fecha límite (máximo quince días) para pedir presupuestos a otros administradores de fincas. Es aconsejable mantener una entrevista con cada administrador para que detallen cómo realizan su gestión. Es posible que los candidatos, quieran conocer la situación económica de la Comunidad, por lo que se aconseja disponer de una mínima documentación de los estados contables (ingresos y gastos) al menos del último año.
- Solicitar a alguno de los miembros de la Junta de Gobierno (presidente, vicepresidente) la convocatoria de una Junta General Extraordinaria. En esa convocatoria debe aparecer el siguiente punto en el orden del día “cese del actual secretario-administrador: estudio y aprobación si procede” o “cese del actual administrador de fincas: estudio y aprobación si procede”. Si antes de convocar esta reunión, ya han decidido quien debe ser el nuevo administrador, el punto en el orden del día debe ser “cesión del actual secretario-administrador y elección del nuevo secretario-administrador: estudio y aprobación si procede” o “cesión del actual administrador e fincas y elección del nuevo administrador de fincas: estudio y aprobación si procede”. Todos los propietarios deben ser convocados debidamente (notificación personal con una copia de la convocatoria) para la celebración de la Junta General Extraordinaria. Además hay que poner la convocatoria en el tablón de anuncios de la Comunidad o en su defecto, en un lugar visible y de paso. Para que tenga validez el acuerdo, deberá ser ratificado con la mayoría simple (de los coeficientes) de los propietarios asistentes a la reunión. En esta Junta no es obligatoria (y es aconsejable que no se cite) la presencia del administrador a cesar. En tal caso, el saliente deberá ser informado del acuerdo adoptado de forma fehaciente y por escrito. El administrador cesado tendrá un mes para abandonar su cargo.
- Emisión del acta del acuerdo adoptado. Cualquier acuerdo adoptado en Junta General, tiene que formalizarse en un acta. Todos los propietarios han de recibir una copia de la misma en el menor plazo posible. En el acta ha de especificarse el acuerdo adoptado y la fecha definitiva del cese del actual administrador, que coincidirá con la fecha de inicio de la actividad del nuevo administrador.
Hola buenos días.
Mi duda es la siguiente, si el administrador de fincas decide por su cuenta/con el presidente de turno o derivados, acometer una obra sin licencia y esto acaba conllevando la sanción administrativa correspondiente para la comunidad; puede ser motivo para realizar el cese del administrador obviando el «proceso ordinario para ello» ? o en su defecto se le pueden exigir responsabilidades económicas del perjuicio provocado por su «mala praxis» ?
Gracias.
Hola Pedro, gracias por escribirnos.
Para cesar al administrador tienen que seguir el procedimiento habitual para hacerlo, con independencia del motivo por el cual quieran cesarlo, es decir, tienen que decidirlo en una junta general de propietarios.
Respecto a la responsabilidad de ambas personas en relación a la sanción administrativa que le hayan puesto a la comunidad si pueden exigirles responsabilidades. El administrador debe conocer las normas que regulan a una comunidad y aunque se haya podido equivocar como cualquier persona, por su cargo tiene una responsabilidad con la comunidad. Al menos debe pedir disculpas y dar explicaciones del porqué no se solicitaron las licencias oportunas.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas, en nuestra comunidad queremos cambiar el administrador (actualmente es el cuñado de la presidenta), nuestra intención es cambiar a la presidenta y al administrador pero para esto necesitamos ganar la votación, la cuestion es que:
Somos 25 propietarios en total, la presidenta es dueña de 80% de computo de propiedad de la comunidad (es un aparta hotel) pero los otros 24 propietarios queremos cambiarla por el oscurantismo etc.. ¿Es obligatorio sumar mayoria de votos y el 51% del computo de propiedad para el cambio de presidente?, en caso afirmativo que hacemos ¿vamos a juicio?
Hola Mario, gracias por contactar con nosotros.
La LPH (Ley de Propiedad Horizontal) en el punto 2 del Art.13 dice así «El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.¨
Cuando se habla de que los propietarios elegirán, hace alusión a la elección por mayoría. Si esta persona tiene ese porcentaje de participación deberían acudir al juzgado para que un juez establezca un sistema de votación que permitiera no solo elegir a un nuevo presidente sino alcanzar otro tipo de acuerdos.
Si esta persona quiere perpetuar en su puesto, esta es la única opción viable.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenos dias, veran tengo un problema en casa y quería saber cómo proceder ya que nadie hace nada. En el bloque hay fisuras en bastantes zonas y el caso es que me entra en mi casa el tabaco de mis vecinos, que fuman más que respiran (del coronavirus mejor ni pensar). He hablado con seguro, administrador y un arquitecto que tenemos contratado ya que hay bastantes fisuras y nadie mueve un dedo. Me empieza a preocupar que aunque hace años que llevo comentándolo, no figura en ningún escrito (algún correo igual puedo recuperar) y las fisuras van a más, estoy pensando en convocar reunión únicamente con este tema, dar un últimatun al seguro para que denuncien en juzgado o lo que sea necesario o marchar a otro seguro. No sé si al final tendré que ir a un abogado y disparar a todas las partes ya que nadie mueve un dedo y resulta que les estoy pagando, incluso se hacen otras cosas en la comunidad porque resulta que ‘sobra dinero’ y yo aquí tragando mierda en mi casa. ¿Qué pasos habría que ir dando para solucionar esto?, muchas gracias.
Hola Juanjo, gracias por escribirnos.
Vamos a intentar ayudarle. Necesitaríamos sabes si las fisuras son en la tabaquería interior de su vivienda o en la fachada del edificio. Si son en su vivienda debe avisar a su seguro y cuando fuesen deberían indicarle el origen de las mismas. En función de lo que dijera su seguro, debería contratar a un arquitecto técnico para que emitiera un informe de las causas de esas grietas y a partir de ahí depurar responsabilidades a quien procediese. Puede darse el caso que sean originadas por un vecino como consecuencia de una obra.
Si las grietas están en la fachada, la comunidad está obligada a repararlas. Forma parte del mantenimiento del edificio. Si la comunidad dispone de fondos suficientes para asumir el coste de la reparación, no necesita ni convocar una junta de propietarios para proceder a su arreglo. Si no tuviera fondos, debe celebrar una asamblea para aprobar una derrama.
Los seguros no contemplan este tipo de arreglos en sus pólizas. Los seguros sí asumen los daños que pueden provocar esas grietas, pero no el arreglo, puesto que forma parte del mantenimiento de la comunidad.
Hable con el administrador para que proceda a iniciar el proceso para arreglar todo esto.
Si por las circunstancias que fuesen, el administrador no le da una solución, hable con el resto de los vecinos y convoque una reunión donde deje reflejado por escrito todo lo hablado. Aprueben el arreglo de esas grietas e informen al administrador de ese acuerdo.
Si aun así, no se soluciona este tema, le aconsejamos que acuda a un abogado para que proceda en consecuencia.
Sentimos que no se esté dando una solución a este problema, pero estamos seguros que si se sigue nuestras indicaciones, al final conseguirá que arreglen esas grietas.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Estimado:
Nuestro administrador ha renunciado voluntariamente a su cargo y dio un plazo de 30 días durante el cual iba a realizar la gestión ordinaria de la comunidad. Señaló en la carta certificada que envió a todos los propietarios de renuncia que a partir de un día el nuevo administador o la presidencia deberían pasar a recoger la documentación. Ha pasado un mes y es imposible ponerse en contacto ( in situ por las medidas Covid no recibe). Eso sí se le ha enviado email expresando el deseo de recoger todo y solo una vez se contactó por teléfono con la secretaria que señaló que no podíamos pasarnos hasta que él nos llamase ( nunca o casi nunca cogen el teléfono) . Mi pregunta es: ¿Debe el administrador que ha renunciado entregar todo a la presidenta en caso de que no se haya ni se vaya elegir a otro administador ( por las medidas COVID no se puede convocar junta y él tiene la documentación para celebrarla) o puede retener la documentación en virtud de algún resquicio legal? Por carta certificada ( que no recogió) y email se le aceptó en su momento la renuncia y se le informó que sería la presidenta quien recogería todo.
Muchas gracias
Hola Maria, gracias por escribirnos.
El administrador que voluntariamente ha renunciado a su cargo debe entregar toda la documentación a la presidenta en el plazo que el mismo estableció.
Si ha pasado ese plazo y no tienen noticias de él, deberían enviarle un burofax indicándole que pasarán un día en concreto a recoger la documentación de la comunidad y que en el caso de que no pueda ser ese día que indique la fecha de recogida.
Si no hace caso a sus solicitudes, deberán poner una denuncia.
Juntas de propietarios si se pueden hacer siempre y cuando se cumpla con los requisitos marcados por las autoridades sanitarias.
Esperamos haberle ayudado y esperamos que puedan tener la documentación a la mayor brevedad posible.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes,
Seguimos en la lucha para intentar cambiar a la nefasta administración que supuestamente nos ha perjudicado con sus vamos a llamarlo » errores «.
Mis preguntas son las siguientes, a quién le corresponde pagar la sustitución de la toma de antena principal del piso, es decir, en nuestro caso, es una instalación antigua y el cable de antena baja en forma de cascada de piso en piso, uno de los pisos, al hacer obras de reforma, decidió cambiar la toma de antena( la caja donde conectamos el cable de nuestra tv) por una nueva, el problema es que si no pones la misma toma con la misma resistencia etc de hay para abajo se quedan sin tv, este piso puso una toma incorrecta y llamo al administrador y enviaron a la empresa con la que trabaja el administrador para cambiar la toma, independientemente de si es un cambio por avería de la propia toma o por que se cambia de forma incorrecta a quién le toca asumir este gasto??.
El mismo tema con el telefonillo que hay en cada piso y que abre la puerta del portal, si se estropea el de un piso en concreto, a quién le corresponde cambiarlo?
Gracias y saludos
Hola de nuevo Jordi.
El mantenimiento de las instalaciones de los suministros generales corresponde a la comunidad.
Si un receptor de TV o un portero electrónico de una vivienda se estropea, el responsable de su mantenimiento, reparación o sustitución es el propietario de la vivienda. Si no funciona porque el cableado de la instalación que llega a la vivienda está deteriorado, entonces es la comunidad la que debe repararlo.
Cuando una persona hace una reforma en una vivienda debe informarse el tipo de elementos que puede instalar en función de las características del edificio. Si alguien instala algo y por las características del edificio ese aparato no es compatible con la instalación comunitaria no puede exigir que la comunidad cambie la instalación.
Por ejemplo, si un propietario se compra un frigorífico que no entra por el hueco de la escalera no puede exigir a la comunidad que haga la escalera más grande para que entre el frigorífico.
Solo podría exigirlo en el supuesto de que la instalación estuviese obsoleta, no cumpliera algún requisito o el propietario no pudiera adecuar su nueva instalación a la existente en la comunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola,
Muy agradecido como siempre por sus consejos,
Creo que me ha entendido con lo de la toma de tv, por si acaso le adjunto esta imagen, https://ibb.co/RbQ2CYj
Siempre me ha quedado claro que el cableado hasta el domicilio es comunitario, pero la duda es la toma como la que le adjunto en la imagen, resulta que esta vecina a la que se le ha pagado la toma que ha cambiado porque ella misma cambio la que había originariamente de la casa es votante a favor de la administración, hay que tener a los votantes contentos.
Ahora yo como presidente me ha pasado algo parecido, habían 2 vecinos casualmente votantes de la administradora, le he vuelto a preguntar si estas tomas de tv las ha de asumir la comunidad y me vuelve a decir que si.
Yo no dudo de lo que usted me dice, además lo veo lógico, pero hay algún lugar donde quede reflejado que esto de las tomas o lo del telefonillo de la puerta corresponde su conservación y sustitución a cada propietario y que por tanto no es un gasto comunitario?
Gracias y gracias
Saludos
Hola de nuevo Jordi.
No hay ningún documento como tal que especifique o enumere los elementos que están incluidos en el mantenimiento comunitario, pero si se especifica en la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) que la comunidad está obligada al mantenimiento de todos los elementos e instalaciones comunitarias.
Las instalaciones habilitadas para dar servicio a las viviendas corresponden a la comunidad, pero no los elementos que haya en las viviendas para uso de esos suministros o servicios.
Un ejemplo sería la instalación de telecomunicaciones. La comunidad está obligada a habilitar y mantener un sistema que de servicio a las viviendas, pero cada vecino puede contratar con la empresa que quiera el servicio de telecomunicaciones. Cada empresa será la encargada de enganchar su servicio con la instalación y esa instalación hasta la vivienda debe funcionar correctamente. Cada uno dentro de la vivienda tendrá el router o la toma que quiera, pero la comunidad no es responsable de esa instalación interior.
Si hay un fallo de conexión puede ser de un fallo en el sistema de cableado de fuera o de dentro. Depende de donde esté será la comunidad o el propietario quien deberá arreglar ese fallo. Pero la comunidad nunca podrá cambiar una toma de una vivienda a no ser repito que esa toma, esté dañada por un fallo en la instalación comunitaria.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias por su respuesta.
En estos momentos seguimos sin documentación ya que ahora el administrador señala que no puede hacer efectiva su renuncia porque hay vecinos, no especifica número ni identidades, que le han pedido que siga. ¿Puede un administrador retractarse? La presidenta le ha aceptado la renuncia.
Hola María, gracias por escribirnos.
Si puede retractarse, a nadie se le puede obligar a nada.
Un saludo
Buenas tardes. El administrador de mi urbanización no quiere realizar reuniones por Covid, a pesar de que tenemos espacios al aire libre donde organizarlas cumpliendo las normas de seguridad. Tenemos que votar unos presupuestos de unos arreglos y ha enviado un documento para realizar la votación. No ha facilitado los presupuestos detallados, tan solo un pequeño resumen de cada presupuesto. ¿Tengo derecho a pedirle los presupuestos? Además señala que la junta ha desestimado un presupuesto sin que lo hayamos visto el resto de los vecinos ¿pueden hacer eso? y si es así ¿podemos pedir ver dicho documento? Una última pregunta la votación tenemos que enviarla al administrador. ¿puedo pedir estar presente en el conteo o poder revisar todos los documentos enviados, para asegurarnos de que no se hace lo que él quiere, como creemos que pasa?
Hola María, gracias por escribirnos.
Las reuniones por COVID están limitadas a un nº de personas y a unas condiciones concretas, dependiendo de la zona geográfica en la que se encuentre. Ahora bien, hay situaciones especiales en las que sí está permitido realizarlas siempre que se puedan cumplir con las medidas de seguridad oportunas.
Usted tiene derecho como cualquier otra propietaria a ver con detalle todos y cada uno de los presupuestos que ha recibido la comunidad.
La junta directiva si puede desestimar un presupuesto porque no se ajuste a las necesidades requeridas. También tiene usted derecho a ver los presupuestos desestimados, pero como le indicamos, la junta tiene derecho a rechazarlo, puede tomar esa decisión si no se ajusta a los requisitos exigidos.
Usted puede estar presente en el conteo si las condiciones sanitarias se lo permiten. Si fuese una junta de propietarios normal, la votación se haría con aquellas personas presentes o representadas en la junta y todos los asistentes tendrían derecho a conocer el voto favorable o desfavorable de los vecinos.
Por ese motivo, usted y el resto de los vecinos tienen el derecho de conocer quien ha votado a favor o en contra de cada actuación.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas días, tengo varias dudas sobre diversos sucesos que me han pasado.
En un bloque de apartamentos algunos propietarios decidieron llevar a cabo una serie de renovaciones y conservación de Jardines, Parking, cerramientos etc, con un coste muy elevado y en donde muchas de las reformas no se puede definir como conservación o mantenimiento, se puede interpretar mas como embellecimiento o mejora para hacer un complejo residencial de lujo.
En la reunión algunos propietarios votamos en contra pero nos han obligado a pagar de momento (2 derramas que supera en más del 200% de los gastos ordinarios anuales), nos hemos quejado al administrador y junta de gobierno, alegando los derechos de los que votamos en contra y lo que dice el artículo 17.4 de la LPH pero no nos hace ningún caso.
Hemos solicitado reuniones con el presidente pero nos da largas y en la gestoría que se encarga de la gestión nos comenta que lo arreglemos con el presidente.
Por otro lado, al ser la mayoría de origen extranjero las actas se entregan en otro idioma y si la solicitamos que nos la envíen en castellano nos cobran por la traducción.
He realizado algunas averiguaciones y según me he informado muchas de las reformas no estaban vinculadas a la licencia solicitada para la reforma, es decir que es posible que algunas de las reformas de construcción sea ilegal.
Existen algunos otros propietarios españoles que en el momento de la votación no estaban al dia en los pagos o recibos de comunidad y como tal no pudieron votar en contra y según ley deben asumir las consecuencias de la mayoría de derramas de dicha decisión, pero yo personalmente estaba al dia EXCEPTO el coste de la traducción de un acta que solicite en castellano y en donde no tenía fecha del pago.
Solicite las cuentas de la comunidad a la Gestoría y en ella existe una partida de mas de 20.000 € de gastos varios y en donde no pueden justificar dichos gastos varios, y me dicen que es legal, que contablemente existe legalmente una parte de gastos Varios sin tener que justificar.
1.- ¿Podríamos denunciar o demandar a la administración o junta de gobierno por incumplir la LPH?
2.- ¿Si denuncio a la administración pública de dichas obras ilegales, tendría que pagar las consecuencias que de ello resulte? o ¿Puedo denunciar al Presidente por irregularidades exigiendo responsabilidades?
3.- ¿Es legal que me cobren por una traducción en castellano si estamos en España?
4.- ¿Estan obligados a Justificar dichos gastos Varios? Se que existe un % de gastos varios según contabilidad sin necesidad de justificar, pero no se cuanto es de %..
5.- Tengo entendido que lo que se trate de embellecimiento, los propietarios que han votado NO, no están obligados a asumir su parte del coste, ¿ Es correcto? y ¿ Deben asumir los costes del mantenimiento de dicho embellecimiento en su cuota ?
6.- ¿ Cuanto tiempo tengo para recurrir o denunciar dichos actos?
Gracias de antemano.
Atentamente Javier.
Hola Javier, gracias por escribirnos.
Vamos a responder una a una a sus preguntas.
1.- ¿Podríamos denunciar o demandar a la administración o junta de gobierno por incumplir la LPH?
Ustedes pueden denunciar a quien quieran siempre que consideren que hay motivos para ello. Como en toda denuncia, habrá un juez quien determine si se ha incumplido la ley.
Como bien indica, en una comunidad hay actuaciones extraordinarias que no corresponden al mantenimiento de los elementos comunes y que por lo tanto deben ser aprobadas por unanimidad o deben aprobarse sin unanimidad pero solo imputarles el gasto a aquellas personas que votaron a favor.
Como consejo, siempre que denuncie algo o a alguien, tenga elementos suficientes para probar esa denuncia.
2.- ¿Si denuncio a la administración pública de dichas obras ilegales, tendría que pagar las consecuencias que de ello resulte? o ¿Puedo denunciar al Presidente por irregularidades exigiendo responsabilidades?
Buena pregunta. Usted denuncia unos hechos y el juez imputará la responsabilidad de esos hechos a la comunidad o al presidente.
Usted puede denunciar al presidente por haber aprobado unas actuaciones sin cumplir una serie de requisitos legales, pero en última instancia es el juez quien va a determinar si es el presidente, la comunidad o ambos, los responsables de esa acción.
Tanto en un caso como en otro, creemos que siempre se debe actuar según indica la ley. Cuando uno conoce un comportamiento contrario a la ley debería denunciarlo.
3.- ¿Es legal que me cobren por una traducción en castellano si estamos en España?
Cada administrador puede cobrar por aquellos conceptos que considere oportunos, ahora bien, estas condiciones deben ser aprobadas por la comunidad mediante un contrato o con su aprobación en una junta de propietarios.
Por lo tanto, como legal, es legal, si así está establecido.
Cada propietario tiene derecho a recibir información de la comunidad y este administrador no está incumpliendo esa ley, lo único es que se la está facilitando en un idioma desconocido por usted.
4.- ¿Están obligados a Justificar dichos gastos Varios? Se que existe un % de gastos varios según contabilidad sin necesidad de justificar, pero no se cuanto es de %..
Claro que están obligados a justificar los gastos varios. Para nada existe una norma donde permita contabilizarse unas partidas sin justificación.
Existe una partida contable de gastos varios, pero no por ello estos gastos varios están exentos de justificación. Toda entrada y salida de dinero en una comunidad tiene que estar justificada.
5.- Tengo entendido que lo que se trate de embellecimiento, los propietarios que han votado NO, no están obligados a asumir su parte del coste, ¿ Es correcto?
Si, siempre y cuando esas partidas superen el importe correspondiente a tres cuotas ordinarias del presupuesto anual.
y ¿ Deben asumir los costes del mantenimiento de dicho embellecimiento en su cuota ? No, siempre que hayan votado en contra esos vecinos y la instalación haya superado ese importe correspondiente a esas tres cuotas ordinarias.
6.- ¿Cuanto tiempo tengo para recurrir o denunciar dichos actos?
Lo indicado en el acta tiene dos meses para impugnarlo, desde la emisión de ese acta.
Las actuaciones que no se hayan aprobado en una junta de propietarios, dependerá del tipo de actuación, pero en casi todos los casos, los hechos prescriben a los cinco años.
Como consejo final. Cada vez que un administrador le diga que algo es de la manera que él dice, pídale que le indique en donde viene recogido ese aspecto, esa norma o esa ley.
Si no se lo dice, es probable que esté tomando decisiones que no se ajustan a la norma.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes. Se puede empezar unas obras en la comunidad de veintitantos mil euros, sin haber existido una votación?…… gracias de antemano
Hola José Luis, gracias por escribirnos.
Se puede y no se puede. La ley permite que la comunidad realice todas las reparaciones necesarias para mantener en perfecto estado las zonas comunes, por lo tanto se podría acometer esa obra si es para reparar un espacio común en mal estado.
No se puede hacer si para realizar esa obra hay que aprobar una derrama. En ese caso, debe celebrarse una junta de propietarios para aprobar esa derrama y la forma de pago.
Por otro lado, tanto en un caso como en otro, lo razonable es celebrar una reunión aunque sea informativa para explicar las actuaciones a realizar o en su defecto enviar una carta a cada propietario explicando la situación.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenas tardes!!! Ahora en marzo, toca cambio de administrador en nuestra comunidad de vecinos. El actual administrador, se niega a realizar reunión (por tema covid, aun teniendo habilitados locales cedidos por el ayuntamiento de nuestra localidad para tal fin, con sus condiciones, medidas sanitarias, limitación de aforo y demás) y tampoco esta dispuesto a enviarnos ni una circular o documentación con el resumen de su año al frente. Esto es posible? Donde puedo consultar esta información? Gracias de antemano
Hola Eider, gracias por escribirnos.
Las reuniones comunitarias (juntas de propietarios) las convoca el presidente y el administrador se encarga de comunicarlo a los vecinos.
Si en su localidad están permitidas las reuniones con un determinado aforo y en determinados espacios donde se cumplen las medidas de seguridad, deberían celebrar esa reunión.
Es posible que haya personas que por motivos de seguridad o salud no quieran asistir, pero en ese caso, siempre pueden delegar el voto en otras personas que si acudan a la reunión.
El administrador está obligado a presentar el estado económico-financiero de la comunidad. Esta obligación de presentar las cuentas debe realizarse en la junta general ordinaria (reunión que ha de celebrarse una vez al año). En esa junta también deben elegirse los cargos de la junta de gobierno, entre los que se encuentra la figura del administrador.
Si no quiere celebrar la reunión donde debe presentar las cuentas, debería enviar ese informe a los vecinos.
Que la ley diga que como mínimo es esa reunión debe presentar ese informe, no significa que de manera periódica pueda enviar a los vecinos información detallada con los ingresos y gastos originados en cada período.
Por ejemplo, nosotros emitimos este detalle de ingresos y gastos con carácter mensual, trimestral y semestral, dependiendo del tamaño y tipo de comunidad. Con independencia de esta información periódica, en la junta general ordinaria, se presenta el estado general de todas las cuentas.
En resumen, si su municipio lo permite y el administrador no quiere convocar la reunión, que lo haga el presidente. Y en esa reunión decidan si quieren cambiar de administrador o continuar con el que actualmente tienen.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias a vosotr@s por responderme!!! Pues la cuestión es que el administrador no quiere hacer la reunión, y eso que el ayuntamiento de nuestra localidad ha puesto locales a disposición de las comunidades de vecin@s para este fin… Veremos a ver que sucede. Gracias por todo!!!!
Lo sentimos mucho, pero si el administrador sigue en su postura de no hacer reuniones, siempre pueden hacerla ustedes y alcanzar los acuerdos que consideren oportunos.
Lo único que deben tener en cuenta es que deben cumplir siempre con los requisitos legales.
Un saludo.
Buenos días, gracias por su artículo.
En nuestro caso realizamos el cambio de administrador según comenta, sin embargo, al cabo de unos meses se han descubierto algunas irregularidades en las cuentas, el nuevo administrador dice que para revisarlo, ya que es anterior a su gestión nos cobraría un año completo. Y el administrador anterior que no puede revisarlo, ya que no tiene la documentación ya en su poder. ¿Qué podemos hacer? ¿Corresponde a alguna de las dos dicha gestión?
Gracias
Hola Irene, gracias por escribirnos.
El nuevo administrador debería acometer la revisión de esas irregularidades aunque se hayan originado en el pasado porque de ello dependerá la gestión del presente y el futuro. Ahora bien, también tiene derecho a pedir unos honorarios por hacer ese trabajo. Nosotros no lo hubiéramos pedido, pero como le indicamos, está en su derecho de hacerlo.
Por otro lado, si el anterior administrador alude a que no tiene la documentación como causa para no hacerlo, pueden entregarle una copia de esa documentación para que así pueda acometer ese trabajo.
Resumiendo, si a alguien le corresponde la gestión es a la persona que actualmente está al frente de esa gestión. El anterior administrador ya no tiene ninguna relación con la comunidad y por lo tanto no tiene obligación alguna de hacer ese trabajo.
Reiteramos que el nuevo administrador debería hacer ese trabajo sin cobrar, pero como profesional puede pedir un dinero por realizar un trabajo extraordinario a su gestión diaria.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días,
Gracias de antemano y felicidades por el blog.
Somos una comunidad de vecinos de 8 pisos. Actualmente tenemos contratada a una Administradora de fincas, al rededor de 3 años.
Nos encontramos con que, no ha convocado una junta de vecinos desde finales de 2018, hace caso omiso a nuestras llamadas e emails. Mi pregunta es ¿Podemos rescindir el «contrato» in situ? pues la última reunión fue hace 2 años, entiendo que no se renovó el contrato. Al no renovarse el contrato ¿Se le puede reclamar las cuotas posteriores al año de la última reunión?
Gracias.
Saludos
Hola Andrés, gracias por escribirnos y por sus felicitaciones.
Por supuesto que pueden rescindir el contrato, deberían hacerlo.
Al no celebrar las reuniones no ha podido renovar su puesto.
Lo de reclamar las cuotas es mas complicado y no porque no tengan razón en solicitarlas, sino porque no la han cesado y a todos los efectos está contratada.
Aunque no haya sido renovada porque no ha habido reunión, tampoco ha sido cesada y por lo tanto tiene derecho a seguir cobrando sus honorarios hasta que no sea despedida.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tarde,
Tenemos que reclamar deuda a un propietario que ha devuelto todas las cuotas de 2020. Al no poder celebrar junta de vecinos para levantar acta, qué medio nos recomiendan para reclamarle esta cantidad ya que hace desoye todas las cartas informativas que le hemos enviado.
Seria aconsejable usar una empresa de recobros?
Saludos
Hola Roberto, gracias por contactar con nosotros.
Cualquier intervención judicial contra un propietario moroso tiene que ser aprobada en junta de propietarios y para ello previamente debe convocarse una junta donde aparezca ese punto en el orden del día.
Como bien dice, la situación actual impide la celebración de reuniones.
Nosotros le aconsejamos que esperen a poder celebrar reuniones para poder aprobar la reclamación de deudas a este propietario. A partir de ahí podrán iniciar el correspondiente procedimiento judicial. Es mejor esperar unos meses aunque la deuda se acumule que acometer una reclamación sin seguir las pautas adecuadas.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
¿Puede el órgano de gobierno de una comunidad junto con el administrador acordar el cambio de 98 video porteros si que se haya celebrado una junta de propietarios ?
Hola Javier, gracias por escribirnos.
Depende del motivo del cambio.
La junta directiva de una comunidad está autorizada a realizar cambios si vienen motivados por un mal funcionamiento o una rotura de elementos ya existentes. En ese caso, podrán ser sustituidos por unos de similares características o mejorar el ya existente.
Si el cambio viene derivado por una mejora, deberá ser aprobado en una junta de propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días,
Ante la imposibilidad de realizar reuniones presenciales debido a restricciones COVID, hemos optado en la comunidad por realizar votación mediante papeletas en los buzones referente a la renovación o cese del Administrador de Fincas antes de que venza el plazo de renovación de un año desde la última junta general ordinaria, en enero de 2020. A pesar de habérsele solicitado al administrador en varias ocasiones que convoque una junta telemática incluyendo en el orden del día la renovación de su cargo, éste se niega a hacerlo. Debe haber una representación del 25% para poder tomar una decisión, pero en este 25% ¿deben contar también los locales o sólo los vecinos? ¿Valdría con enviarle al Administrador una carta con el recuento de los votos y coeficientes para adoptar la decisión de la no renovación aunque no se haya tomado la decisión en junta ordinaria? Muchas gracias.
Hola Marga, gracias por escribirnos.
Como bien ha dicho, la situación provocada por la pandemia del COVID19 hace imposible convocar reuniones que superen los aforos permitidos, con lo cual la gran mayoría de las juntas de propietarios que debían celebrarse este año han tenido que cancelarse o posponerse hasta que haya cambios normativos en materia de sanidad.
Las reuniones telepáticas no están contempladas como válidas para la toma de decisiones en las comunidades de propietarios, al igual que cualquier otro método que no sean las reuniones presenciales. Por lo tanto, con la actual ley en la mano, tampoco tendría validez un acuerdo alcanzado con votos por papeletas, aunque también entendemos que la situación es la que es y consideramos que en una situación extrema, un juez daría por válidos los acuerdos alcanzados de esta manera. Eso si, los votos deben ser nominativos y deben ir firmados por los votantes.
¿Qué otras opciones les queda?. Pueden convocar una reunión con al menos el 25% de las cuotas de participación de los propietarios (se incluyen las cuotas de todos los inmuebles de la comunidad, viviendas, aparcamientos, trasteros, locales, oficinas…). En esa convocatoria debe especificarse que debido a las restricciones provocadas por la pandemia, solo asistirán el nº de personas que en su zona dejen reunirse (con nombres y apellidos). Deben indicar que los votos de los vecinos deberán delegarse en alguna de las personas que asistirán a la reunión.
Si lo hacen así, podría decirse que todo se haría de manera legal.
Una vez hayan tomado el acuerdo que sea, deberán notificárselo al administrador entregando una copia con todas las firmas.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días,
Gracias por su publicación, muy interesante. Me gustaría hacerle una consulta. Pertenezco a una comunidad de vecinos que no ha sido constituida en su totalidad, ya que ha sido entregada la fase 1 con 98 viviendas en un primer momento (en julio-agosto 2020) y será entregada la segunda fase de viviendas de las otras 98 viviendas posteriormente (en febrero 2021 aproximadamente). En la primera junta de constitución estuvieron presentes solo 65 de las viviendas y este administrador de fincas obligó a realizar como primer punto de la reunión su ratificación, y solo una vez ratificado expondría el presupuesto de los costes, y si no era así abandonaría la comunidad. Por lo que tras esta presión, 45 de las viviendas ratificaron a esta administración con un contrato de 1 año. El posterior presupuesto ha sido excesivo y mucho mayor que el habitual pero no podían rebatirlos ya. En estos primeros meses la administración no ha reportado a la promotora los muchos desperfectos de la cominidad que existen (existe confirmación por esta segunda de ello) sin ayudar a su resolución. Por esta situación y por el hecho de que la ratificación haya sido producida por 45 viviendas de las 196 totales, ¿habría opción de rescindir el contrato anual legalmente?
Muchas gracias por su ayuda
Hola Ilda, gracias por escribirnos.
Siempre puede rescindir un contrato, lo malo es la penalización que tenga que pagar por hacerlo. Si ratificasen el contrato con el administrador tendría que abonarle como mínimo la parte de cuotas que queden hasta la finalización del año por el cual lo han contratado.
Lamentablemente y si quisieran prescindir de esta persona, tendrán que indemnizar.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchísimas gracias. ¿Y existe alguna opción de rescindir el contrato sin indemnización? O, ¿es prácticamente imposible conseguirlo?
Muchas gracias, un saludo. Ilda
Hola de nuevo, la única manera es que el administrador se quiere ir sin pedir nada a cambio o que incurra en una delación demostrable de sus funciones. Esto último es difícil de demostrar.
Un saludo.
Buenas, gracias por todo su consejo. Siendo presidente de communidad , soy propietarios de mi piso y mi nombre esta en la escrituras. Algunos de la communidad , segun el administrador, preguntarian sobre mi legitimidad como propietario de mi piso, al cual ha respondido , con correo, declarando que de buena fe cumplo con todos los requisitos legales . El administrador pretende que muestra las escrituras de mi piso , hechos al cual me he negado ya que es un documento privado , y que salvo requirimentos legal me niego . Un administrador puede actuar pedir a un proprietario que tiene que enseñarlo, o,a otro vecinos la escrituras ? Me parece curiosa
Hola Benito, gracias por escribirnos.
Usted puede negarse a entregarle un documento que justifique su titularidad como propietario. Si se negase (no tiene obligación) el administrador debe solicitar en el registro de la propiedad correspondiente una nota simple del inmueble y en esa nota simple viene reflejado quién es titular de ese inmueble.
Por lo tanto, si el motivo de no facilitar la copia es por temas de privacidad, va a dar igual porque en la nota simple vienen los datos personales del titular.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas, tenemos una situation interessante, acabamos de terminar un obra de reforma del tejado , el constructor no esta facturando mas que el presupuesto acordado.
Hemos contratado los servicios de un técnico por la direccion de la obra. Hay varios diferencia entra la cualidad del presupuesto y lo que se realizo por ejemplo ( tejas debién ser remplazada por nuevas no lo hicieron y la reformaron, un trabajo estaba presupuestado con un brazo vertical de 16m metros y lo realizaron con trabajo vertical de 3 personnal ( manchando la fechada y no esta limpia ) .
El director de obra ha accordado obras extra como un canal de desagua sin concertarnos sobre el precios, ni informándonos de la situacion o de otra opción , ya que segun el era la solución para desbloquear una situacion y seguir adelante , y no has puesto en frente del hecho terminado y ahora nos piden un 600 euros mas por la situacion. La administracion no vela por nuestro interés y nos dice de pagar . Mi pregunta es 1- Un director de obra tiene poder de accorder trabajo adicional sin concertar con la administradora o con la junta 2- El director de Obra a emitido un certificado final en el cual pretende que los trabajos estan correctamente echos a pesar de todos los de arriba, y la administracion accepta este situacion y dice que tenemos que pagar este 600 euros mas. me gustaria saber cual son las obligaciones de un administrador en dicho caso ya que en ningún momento parece haber velando por los intereses de la comunidad ni gestionando los proveedor y la prestaciones de servicios como normalement le pertenece. Quedo a la espera de su comentarios si en un caso en el cual pueden commentar
Hola Benito, gracias por escribirnos.
Es muy habitual que en cualquier obra haya modificaciones, ojalá no fuese así, pero le podemos asegurar que es casi imposible que sea de otra manera. Hay aspectos que salen a la luz cuando se sustituyen algunos elementos y que es imposible saber que estaban ahí hasta que no se sanean o descubren ciertas zonas. Nuestro consejo cuando se hace una obra es que además de tener un responsable de obra y un control diario de la misma, es que se contemple en el presupuesto un 10% adicional para imprevistos. Le podemos decir que el 95% de las obras de envergadura sufren algún tipo de modificación en alguna partida.
Respondemos a sus preguntas:
1. Depende la potestad que se haya acordado concederle. Como su nombre indica un director dirige y para dirigir debe tener poder de decidir. Pero insistimos que depende. Lo normal en las obras de la comunidad es que el director o encargado de obra confirme con el administrador cualquier cambio en la obra y cualquier nueva partida presupuestaria.
2. La entrega final de obra debe ser certificada por la promotora, en este caso por la comunidad (administrador). Si algo no está bien ejecutado debe hacerse correctamente antes de abonar el pago del trabajo. El administrador debe exigir que el trabajo se haga correctamente y si ha habido alguna modificación no autorizada exigir algún tipo de compensación.
Dicho todo esto, pueden ocurrir varias cosas.
1. Que el administrador exija responsabilidades a la constructora:
1.1. Se llega a algún acuerdo, tanto económico como de ejecución final de la obra.
1.2. No se alcanza un acuerdo. En este caso se pueden negar a abonar todo el importe acordado y abonar solo el trabajo realizado correctamente. En este caso la empresa constructora podrá tomar las medidas que considere oportunas para defender sus derechos.
2. Que el administrador no haga bien su trabajo. La comunidad deberá decidir si continuar con sus servicios.
3. Que el administrador justifique porqué hay que pagar ese importe adicional pero la comunidad se niegue a abonarlo bajo la responsabilidad de la propia comunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas, para cambiar de administrador o bien para convocar una reunión para este tema hay que tener claro el asunto en la convocatoria, reunir 25% de los duettos, y se necessita mandar la convocatoria a todos los miembros de la junta. Los datos personal para la convocatoria la tiene la administrador como proceder sin tener que contactar la administracion ( teniendo en cuenta que mucho miembro de la junta no viven en el edificio ) para decir le que la queremos cambiar ?
Hola Benito, gracias por escribirnos.
Para convocar una junta extraordinaria de propietarios (reunión) para cambiar de administrador, si es el presidente, no necesita nada, solo convocarla. Si no es el presidente, necesita la firma de al menos el 25% de las cuotas de participación de los propietarios.
Como no tiene los datos personales de todos los vecinos, lo que tiene que hacer es depositar la convocatoria en cada uno de los buzones, en el tablón de anuncios y en todos los sitios donde sea visible (ascensores, puertas de entrada…). Habrá vecinos con los que no será posible contactar, pero siempre que esté bien convocada y haya informado de la misma según le hemos comentado, los acuerdos tendrán validez.
Una vez celebrada la junta, tendrá que emitir un acta con los acuerdos alcanzados y deberá entregar una copia a todos los vecinos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Nuestra comunidad, siempre ha pagado por trimestres, es decir, la administración enviaba cada trimestre la relación de gastos y procedía a liquidar a cada propietario. Esto ha siso así hasta que la administración ha conseguido cambiar este sistema en abril de 2019 por el de provisión de fondos en cada trimestre.
AÑO 2017
En este año no se envío los gastos por trimestres como era la forma habitual, las cuentas no se presentan a su aprobación hasta abril de 2019, el 1º trimestre se paso a cobro en mayo de 2017, el 2º,3º y 4º no se pasan a cobro hasta febrero-marzo del 2018
AÑO 2019
A día 14/08/20 la comunidad no ha pagado los gastos de los trimestres 1º 2 y 3º del ejercicio 2019.
En este año 2019, falta por pagar los trimestre 1º 2º 3º, entonces de que fondos se pagaron los gastos ordinarios de la comunidad?
AÑO 2018
Dado que estuvimos 2 años sin junta ordinaria desde del 2017 al 2019, porque la administración no la convoco, si, no me digáis que la convoca el presidente que me conozco la famosa ley de sobras, yo digo lo que pasa en esta comunidad.
El 1º trimestre se abona en mayo de 2019, el 2º trimestre se abona en junio de 2019, el 3º trimestre se abona en julio de 2019, el 4º trimestre se abona en agosto de 2019
Es decir, durante todos estos periodos de donde salió el dinero para hacer frente a los gastos?? Intuimos los vecinos que queremos cambiar de administrador, que la comunidad funciona con una cuenta única, no lo sabemos porque a día de hoy a pesar de haberle preguntado si disponemos de cuenta única o cuenta a nombre de la comunidad, no nos ha respondido sobre este tema, yo como presidente de la comunidad no me permite el acceso a los movimientos bancarios para comprobar varias cosas.
¿Podría ser un delito el coger dinero de una cuenta común de todas las comunidades que administra para cubrir los gastos de la nuestra por ejemplo?
He de indicar, qué durante parte del 2016 hasta parte del 2018, la comunidad aportaba derramas extraordinarias que se entienden ingresos al margen de los gastos ordinarios para una obra, podría haber cogido el dinero de las derramas extraordinarias para cubrir los gastos ordinarios, es esto legal???
Es fácil deducir que esto no es lo único que hemos encontrado, pero nos gustaría saber si en este asunto en concreto se puede estar cometiendo algo irregular.
Gracias y saludos
Hola Jordi, gracias por escribirnos.
Como bien dice, aunque es el presidente quien da el visto bueno para convocar las juntas de propietarios es el administrador quien debe formalizarlas y si no se celebran seguramente sea porque no le de la gana a esta persona.
Volviendo al tema de su escrito, no es ilegal llevar la gestión económica como supuestamente la está realizando su administrador. Algunos administradores tienen una única cuenta bancaria a su nombre y ahí ingresan todos los recibos comunitarios y abonan los pagos de todas las comunidades. Justifican esta forma de trabajar para evitar gastos bancarios (comisiones de mantenimiento, cargos por emisión de recibos…). Visto así es totalmente válido el planteamiento. Las entidades financieras cobran una comisión de mantenimiento por cada cuenta abierta. Si trabajan con una única cuenta ese coste fijo se distribuye entre todas las comunidades y la cuantía se reduce proporcionalmente en función del número de comunidades.
Otro aspecto es la viabilidad de realizar la gestión de esta manera. La imputación de ingresos y gastos a cada comunidad, se complica bastante y a pesar de tener un buen programa de gestión el control económico-financiero es difícil de llevar.
También se hace prácticamente imposible que usted y el resto de presidentes visualizan los movimientos bancarios. La cuenta está a nombre del administrador y el tendría que autorizar a todos los presidentes. Aunque pudiese ver esos movimientos no sabría diferenciar cuál corresponde a su comunidad.
Como decimos, no es ilegal tener una única cuenta, pero es aconsejable disponer de una cuenta bancaria para cada comunidad. Las ventajas son muchas, sobre todo en lo que respecta a la posibilidad de controlar los fondos reales y de imputar correctamente cada partida presupuestaria. Es la comunidad la que debe decidir tener su propia cuenta bancaria y si el administrador no quiere trabajar así, que coja y se marche.
La forma en la que nos ha descrito la gestión de la emisión de recibos año tras año es caótica y tomar partidas de una derrama para abonar gastos ordinarios, no es ilegal pero no es adecuado.
Resumiendo, el administrador es un profesional que ustedes contratan para trabajar en su comunidad y son ustedes los que tienen que acordar las condiciones de cómo quieren que se lleve su comunidad. Si no están conformes o contentos con la forma de trabajar de esta persona, contraten a otra. Sabemos que es complicado echar a un administrador de fincas, pero no deben permitir que su comunidad esté gestionada por una persona con la que no están conformes con su trabajo. Hay muy buenos administradores por todos los municipios del país que seguro que estarán encantados de trabajar para ustedes.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Gracias por su completa respuesta,
Pues como usted dice no es fácil cambiar de administrador, le puedo asegurar que tengo documentación mas que suficiente para cambiar de administrador, el problema es que todos son personas mayores, otros pasotas con miedo de hablar y que la mitad de los propietarios no viven en el edificio y por tanto nos supone un gran problema poder contactar con ellos, porque como adivinara la administración no nos facilita los datos de contacto a pesar de que la AEPD nos ha contestado dándonos la razón y diciendo que tiene que proporcionarnos esos datos de comunicación.
Por solo comentar una de tantas, en mayo de 2019 acabaron unas obras en el edificio, a día de hoy no sabemos por parte de la administración el coste total de la obra, los 2 locales no habían pagado la parte que les corresponde, yo como presidente me he movido y mas o menos se el coste de la obra y se por tanto que hemos pagado de mas por piso, pero si los locales no pagan lo que les corresponde lo pagaremos los pisos, esa es una de tantas, es una verguenza lo que hacen algunos administradores con total impunidad.
Volviendo a mi consulta, entonces, por sus palabras, entiendo que si un administrador tiene una cuenta común y coge dinero excedente de otras comunidades para cubrir los gastos de mi comunidad porque esta administración no ha cobrado por el motivo que sea eso no es delito ni nada parecido?
Como se controla la contabilidad de la comunidad ante una cuenta común, por lo que me dice usted no es posible, y nada se puede hacer entonces???
En una cuenta común, el dinero de las comunidades esta a nombre del administrador o de quién sea menos de las propias comunidades , que pasa si un día embargan al administrador en cuestión, el dinero esta a su nombre
Gracias y saludos
Hola de nuevo Jordi, como le dijimos no es ilegal tener en una única cuenta personal a nombre del administrador los fondos de la comunidad. En ningún sitio viene regulado cómo ni dónde deben depositarse los fondos comunitarios, incluso podrían guardarse en efectivo en una caja de cartón.
El control de una comunidad con una cuenta única, es complicado pero no imposible. Lo único que tiene que tener es un buen sistema de gestión que sea capaz de imputar ingresos y gastos de esa cuenta a cada una de las comunidades con las que trabaja. Como todo en la vida, esta forma de trabajar tiene sus pros y sus contras. Lo que tienen que hacer es votar en una junta de propietarios la apertura de una cuenta a nombre de la comunidad, de manera mancomunada y en donde aparezcan como autorizados el presidente y el administrador.
También es cierto lo que dice en relación a un posible embargo o a otro tipo de consecuencias económicas. Al estar la cuenta a nombre del administrador ese dinero a todos los efectos es del administrador.
Aprueben cuanto antes la apertura de cuenta a nombre de la comunidad.
Un saludo.
Buenas, me gustaria hacer una consulta sobre la renovación del certificado digital, el administrador tiene poder de pagar todos los recibos y la junta le ha mandato a la creación del certificado digital hace 2/3 anos para la gestion. Ahora a la hora de la renovación me dice que tengo que accudir yo como presidente ya que no que la Administración pueda hacer la gestión del certificado digital en su nombre ante los organismos oficiales, debe haber sido aprobado en una junta anterior que usted da poderes a la Administración para ello. Esso es cierto ?
Hola Benito, gracias por escribirnos.
Si, lo que le dice su administrador es cierto. El único que puede solicitar el certificado digital en nombre de la comunidad es el presidente y aunque esté aprobado el poder al administrador en una junta de propietarios, no siempre Hacienda lo autoriza.
El representante legal de la comunidad es el presidente.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto
Hola, buenos dias, Soy propietario de un piso de una comunidad de 19 vecinos y mi inquietud es la siguiente: el administrador que tenemos contratado no convoca ninguna reunion ni ordinaria ni extraordinaria en casi 3 años, pero el se autorenueva, creo, porque no nos da el contrato para saber las clausulas. ni se aprueban presupuestos, ni sabemos gastos ni ingresos, sabemos que hay un moroso desde hace años sin saber que medidas adopta el administrador para con el.
Le he pedido 3 recibos de la luz de la comunidad para optimizar la factura cambiando de comercializadora, de tarifa y bajando potencia en base a un estudio por un electricista autorizado y pese a que el ahorro es de 150 euros mensuales no me da las facturas que se las solicite por primera vez el 30 de JUNIO de 2020 y repetidas veces. dice que estan en camino pero a 8 de agosto de 2020 aun no las he recibido, el no optimiza nada y bloquea que lo optimicemos nosotros, tengo los emails conforme le he solicitado dichas facturas y sus contestaciones en las que se compromete ha facilitarmelas pero no lo hace.
pagamos un seguro de la finca, tubimos una averia en las bombas de agua con fuga de esta causando humedades, desconchones en las paredes y comienza a salir moho y tampoco da parte a la compañia de seguros para la reparacion, aunque esto a sido comunicado de viva voz y no tengo constancia por escrito porque confiaba en su profesionalidad y buena fe, craso error.
He perdido la fe y aumenta la desesperacionpor la situacion.
Puedo reclamarle el ultimo acta dela reunion que se hizo años atras, todos los contratos incluso el de ella, todas las facturas, ingresos y gastos, y las cantidades que debe el moroso sin sus datos personales? y como puedo hacerlo?
Muchas gracias anticipadas.
Hola Jordi, gracias por escribirnos.
Lamentamos que su administrador esté actuando así, pero vamos a intentar buscar soluciones.
La ley es clara en todo esto, la comunidad tiene la obligación de celebrar una junta ordinaria una vez al año. La comunidad es la última responsable de que se celebre esa junta, aunque el administrador es el profesional que ustedes han contratado para gestionar y administrar todo lo relacionado con su comunidad y el convocar las juntas forma parte de su trabajo, al igual que forma parte de su actividad, velar por el cumplimiento de la ley.
Las reuniones solo pueden ser convocadas por el presidente o por el 25% de las cuotas de participación de los vecinos, aunque es el administrador el que se encarga de redactar la convocatoria y citar a los vecinos. Por lo tanto, si es usted el presidente, tiene la obligación de convocar esa reunión y si no lo es, debería hablar con la persona que tiene ese cargo para que procediera a convocarla.
El administrador tiene la obligación de informar de la situación económico-administrativa de la comunidad y usted como vecino tiene derecho a recibir esa información, así como a recibir una copia de cualquier acta. También tiene derecho a conocer la deuda existente en la comunidad, quiénes son los propietarios deudores y por supuesto, conocer las condiciones de los contratos de su comunidad.
Por lo que nos ha descrito esta persona no está haciendo bien su trabajo y cuando esto sucede la única opción que tienen es la de cesarle y contratar a un nuevo administrador. Ese es nuestro consejo. Cuanto antes lo hagan mucho mejor. Así que, convoquen esa junta de propietarios y tomen el acuerdo que consideren mas beneficioso para el interés general.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, muchas gracias por su respuesta y disculparme por haber estado sin conexión y no haber leído su respuesta en la que esta claro que cambiaremos de administrador, Pero no veo lógico que no me de las facturas de la luz que le pido para optimizar la factura con un ahorro considerable ya que ella no hace, (sospecho que no las tiene) ¿y que si no me da 3 facturas de luz, como me va a dar contratos, facturas, gastos ingresos etc.?
Hay algún articulo en la LPH que le obligue a entregarme dichos documentos, facturas etc? siendo yo propietario de un piso en la comunidad?
Serviría de algo que le solicitara una hoja de reclamaciones, cumplimentarla y cursarla?
Y una queja al colegio de administradores con los correos en los que se comprometió a darme las facturas y no hacerlo? creo que no hace de administradora, hace de contable y mala contable porque el que nada teme, nada esconde, Esta colegiada y se su numero de colegiada y no por ella.
Puede que sea mas fácil que dimita de su cargo y mas barato, no sea que tenga alguna clausula que la blinde o nos penalice por despedirla.
Vivo en Valls, un pueblo de Tarragona y estoy pensando solicitarle todos los documentos a través de un abogado y les pido por favor si me pueden orientar o guiar en este proceso.
Muchas gracias
Hola Jordi, gracias por escribirnos de nuevo. Hemos visto su pueblo por internet y es una maravilla. Tiene mucha suerte de vivir en un sitio asi.
Usted como propietario tiene derecho a ver los contratos pero otra cosa distinta es tener copias de los mismos. Lo que si puede es exigirle a la administradora que haga la gestión que usted iba a hacer o decirle a la empresa con la que usted a contactado que tramiten todo con ella.
La hoja de reclamaciones no sirve de nada. La administradora es la responsable de custodiar la documentación de la comunidad y puede alegar que no le da una copia por ese motivo. Usted puede ir a su despacho o quedar en la comunidad para que le enseñe los contratos, pero no tiene obligación de darle una copia de los contratos.
El colegio de administradores nunca va a favorecer a una persona que no sea a la administradora. Los colegios de administradores de fincas, se financian de las cuotas de los administradores, trabajan para ellos y nunca van a ir en contra de sus intereses. Lo máximo que van a hacer es cursar un email informando de su solicitud, pero ya está. Legalmente tampoco tienen potestad para exigirles nada a los administradores. Y por último, no es obligatorio estar colegiado para ejercer esta profesión. Usted mismo está viendo que el estar colegiado o no, no implica ser buen profesional.
Aunque no tuviera contrato con ustedes, su cargo se renueva automáticamente por un año o mejor dicho hasta la siguiente junta general ordinaria de propietarios. Si la cesan antes de esa fecha, les puede exigir las mensualidades que quedan pendientes hasta la celebración de la siguiente junta general ordinaria.
Por desgracia el que haga mal su trabajo no es un motivo de cese porque es una interpretación subjetiva y sería su palabra contra la de los que piensan de forma diferente. Por desgracia, el cesar a un administrador es una de las cosas mas complejas que existen y de esto se benefician muchos administradores incompetentes.
Por lo tanto, lo mejor es que si no se quiere ir de manera voluntaria, esperen a la junta general ordinaria y el punto del orden del día donde se renuevan los cargos, voten no renovarla.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, Gracias por su amplia información, aclaración y guía, entiendo que hay colaboracionismo con poco control para defendernos las comunidades de administradores que no actúan bien y con transparencia, Hay un dicho en este pueblo que dice que quien viene a visitarlo tiene que mirar al cielo 3 veces, 1, para mirar el campanario que es el mas alto de Cataluña, 2, para comer calsots (unas cebollas dulces asadas a fuego vivo) y 3, para beber vino en porron, es un pueblo tranquilo, pacifico, y con muchos servicios incluidos médicos y jurídicos, es bonito hasta que tropiezas con un administrador que se pega como una lapa y prácticamente se hace el dueño de la comunidad, yo, entendía que cuando contratas y pagas a alguien es para que trabaje para el contratador y ponga su mucha o poca sabiduría profesional en ello (craso error) en este caso, estamos buscando otro administrador puerta a puerta y los hay peores, pero seguro que lo hay buenos y cuando lo encontremos, nos desharemos del actual.
Todo empezó por que cambie de comercializadora de la luz, que por zona me toca Endesa, en la que cada 2 meses pagaba mas de 190€, excepto en julio y agosto de 2019 que pague 328€ debido a uso del aire acondicionado y como endesa no me cambiaba de tarifa ni me informaba de otra mejor, ni el administrador sabia como optimizar facturas ni contratos, ahí me empece a preocupar y en abril de 2020 di con una compañía de luz y desde el 11 de abril al 31 de agosto he ahorrado 343€ respecto al mismo periodo del año anterior siendo este año la luz mas cara, pensé que esto lo podía hacer en la comunidad y el 30 de junio solicite facturas de luz al administrador que a 3 de septiembre no me ha dado, las he conseguido por otro lado, hemos hecho números y ATENCION el ahorro anual de luz de la comunidad va ha ser superior a 1900€ anuales, si 1900€ anuales y creo que de cada contrato al ir finalizando podemos arañar algunos euros mas, Esto es lo que entiendo yo por optimizar una comunidad, he sido crédulo, ignorante y tonto, pero respecto a este tema no me para nadie, es mas resulta que con la titularidad formativa que poseo y según el colegio de administradores de Tarragona puedo entrar directamente a la profesión de administrador sin tener ni idea de nada, solo por titulo, pa no hechar gota, intrusismo y colaboracionismo tiene la profesión y de hay tanto malo, pienso entre otras cosas.
Alabo a los buenos administradores y los felicito PERO QUE SE DEJEN NOTAR, que hagan algo para diferenciarse de los ineptos, que la muchas de las comunidades no sabemos distinguir entre uno bueno y uno malo, hasta que espabilas y te encuentras en un montón de trabas para poner remedio a posteriori.
Soy catalán de nacimiento, de madre castellana y padre de lerida, he viajado con el camión por toda Europa y por toda España durante 28 años y como España no hay nada, Solo compro y consumo productos españoles, con mi coche viajo por España y me gasto mi dinero en España, sea de la región, provincia o aldea que sea
No soy de ningún partido político ni lo seré.
Viva por los profesionales honrados, los que nada temen porque nada ocultan
Me despido atentamente dándoos las GRACIAS.
Hola de nuevo Jordi.
Nos ha gustado mucho tu escrito porque dices cosas muy interesantes y muy verdaderas.
Es una pena que en determinados sectores haya muy pocos profesionales y que el resto dañen tanto un trabajo tan necesario para el bienestar y la convivencia de las personas. Todas estas personas que se dedican a «trabajar» de administrador hacen que los administradores que trabajan cada día por mejorar sus servicios se vean perjudicados.
Volviendo a su caso de la factura del suministro eléctrico, está claro que el ahorro es sustancial. Solo decirle que verifique bien todo el cambio en cuanto a duración o renovación de las condiciones, para intentar mantener ese ahorro el máximo tiempo posible. Sinceramente es una buena gestión y su comunidad tendría que estar agradecida por su gestión.
Es aconsejable negociar una vez al año con las empresas que prestan sus servicios en la comunidad, para intentar una reducción económica y/o para mejorar la prestación de los servicios.
Bueno Jordi, que siga viajando por este país tan maravilloso que tenemos y que siga siendo tan buen vecino. Es todo un ejemplo a seguir.
Un cordial saludo y gracias por compartir su caso.
Buenas tardes, le quedaría agradecida si me aclarara unos puntos referentes a la situación de mi comunidad de vecinos de la cual soy presidente. Tenemos un problema con el administrador que hace caso omiso a nuestro deseo de que nos entregue la documentación de la finca después de haberlo cesado en Junta. La nueva administradora elegida le ha mandado burofax, yo le he pedido citas por whasap, y se hace el loco. Me pregunto si está tan tranquilo porque en la Junta que celebramos ( de diez vecinos que somos,contando los dos bajos cerrados), se presentaron cinco contándome a mí. Todos firmaron a favor de su cesación y en el banco ya le hemos bloqueado el acceso. Pero resulta que de los cinco comuneros firmantes, la única que estaba al día en cuanto a pagos; era yo. Pensamos denunciarlo pero creo que él se acogerá a que los asistentes y firmantes en la Junta, eran «morosos». Estoy en lo cierto?. O pesa más el que nadie lo quiera como administrador?. A parte de los dos bajos; un piso es de alquiler y el restante de una empresa de Madrid y de ninguno tenemos los teléfononos ni direcciones, por eso no les avisamos. Gracias!
Hola María Dolores, gracias por escribirnos.
Usted como presidenta pudo convocar esa reunión y si se celebró la reunión es porque se les notificó a los vecinos y por lo tanto está bien convocada.
Efectivamente los vecinos con recibos pendientes de abono pierden su derecho a votar y sus votos no pueden ser tenidos en cuenta en los acuerdos alcanzados.
Ahora bien, si usted es la única vecina que estaba al corriente de pago y votó a favor del cese y a la contratación de una nueva administradora, a todos los efectos su voto es válido y el acuerdo alcanzado en la junta de propietarios también.
El administrador cesado no puede hacer nada en contra de la comunidad para anular ese acuerdo, porque a todos los efectos es legal.
Si ya han enviado burofax y no les entrega la documentación pueden hacer dos cosas:
1. Solicitar una copia de la documentación en todos los organismos y empresas necesarias. Siempre les faltará documentación, pero al menos la nueva administradora podrá comenzar a gestionar la comunidad.
2. Denunciarlo. Para ello, lo mejor es que hablen con un abogado y sigan los pasos que les indiquen.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenos dias,, en el garaje de la comunidad se quiere poner sentido único de circulación en los pasillos por los que circulamos todos los vecinos para acceder a nuestra plaza de garaje. En plano de la constructora aparecen dos carriles y hay sitio suficiente para que pasen dos vehículos en sentido contrario sin problema alguno, aunque no están pintados realmente dichos pasillos en el garaje.
Tengo entendido que para modificar algo comunitario es necesario unanimidad, ¿es así, y si sólo un vecino se niega ya no podríamos hacerlo, o es necesario un % de cuota a favor?
Muchas gracias, un saludo.
Hola Pedro, gracias por dirigirse a nosotros.
Lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es que para sustituir o modificar cualquier elemento común existente en una comunidad es necesario aprobarlo por unanimidad.
No es habitual que venga establecido en la escritura de constitución ni en los estatutos de la comunidad el cómo se debe circular por el garaje. Este tema es un aspecto que suele indicarse con unas flechas dibujadas en el suelo del aparcamiento o simplemente se tiende a circular de derecha a izquierda por la manera en que lo hacemos en España.
Para modificar el sentido de circulación y siempre y cuando no viese previamente establecido, solo sería necesaria la aprobación de la mayoría de los propietarios que acudan a la junta de propietarios (reunión de vecinos) Artículo 17 LPH, punto 7.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
No me queda claro, cómo sois!. Como os he comentado, en escrituras sí aparecen dibujados 2 carriles (no en el garage) y entiendo que por donde circulamos para acceder a nuestra plaza es un elemento común. Lo comentó algún vecino, unanimidad. Entonces, ¿no es así, y si van 25 a la reunión con 13 a favor ya vale?
Muchas gracias de nuevo.
Hola de nuevo Pedro, que esté en los planos de la constructora no implica obligación de circular de esa manera. La legalidad de uso de las zonas comunes la establecen las escrituras del edificio y de la comunidad, a través de sus estatutos y normas. Esas normas pueden modificarse si así lo deciden los propietarios.
También es posible que la existencia como tal de los dos carriles no aparezca en ningún sitio, no todo está por escrito o acordado. Pero si desde el comienzo del uso del aparcamiento existían esos dos carriles y esa forma de circular, se considera un elemento existente y como tal necesita ser modificado con una serie de votos a favor. Como no se está sustituyendo el uso de esa zona, sino modificando el sentido de circulación, para aprobar su cambio solo es necesario hacerlo con los votos de 3/5 partes de los asistentes a la junta de propietarios donde se decida ese cambio.
Si fue aprobado solo con 13 de 25 no sería válido el acuerdo, a no ser que esos 13 tengan un coeficiente de participación del 60%.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días, alguien puede informarme si haciendo una reforma integral de un edificio cuyo fin de obra terminó en 2013 tiene que hacer el Informe de evaluación de edificios?
Hola Julia, gracias por dirigirse a nosotros.
Las condiciones de cada ITE (Inspecciones Técnicas de Edificios) dependen de cada municipio, por lo que tendrá que preguntar por los requisitos establecidos en su localidad.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días,
Si en la reunión ordinaria se vota el cambio de administrador, éste puede dejar la reunión a medias sin atender los siguientes puntos del orden del día? En la convocatoria consta como punto 1 el cambio de administrador, punto 2 aprobación de cuentas, punto 3 renovación de la Junta, y después de este otros 5 puntos más.
Gracias.
Hola Laia, gracias por dirigirse a nosotros.
Como poder, el administrador puede abandonar el puesto que venía ejerciendo en el momento que se le notifica que no va a continuar en su cargo. Está en su derecho en irse, puesto que en el momento en el que se aprueba quien conforma la nueva junta directiva, las personas que hasta ese momento ostentaban el puesto dejan de estar legitimados para ejercer esas funciones.
Como es el primer punto del orden del día, el administrador debe dejar al resto de los propietarios toda la documentación necesaria para que puedan tratarse el resto de puntos del orden del día.
Lo que no podrá hacer el administrador es marcharse de la asamblea y cobrar honorarios pasado el día de la junta. Es decir, si abandona la junta, sus honorarios también dejan de abonarse en el momento que es cesado.
Hay administradores que aunque se les cesa, permanecen en la junta de propietarios, pero como le indicamos antes, es una cuestión personal.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días. Quiero saber qué hacer , si pasados 6 meses no cumple el presidente ni el administrador con lo pactado en la última Junta Extraordinaria .
Hola Mónica, gracias por escribirnos.
Los plazos de ejecución de los acuerdos alcanzados en una junta de propietarios dependen del tiempo que se haya establecido para acometer los mismos. Si no se ha acordado un plazo, debería hablar con estas personas para que le indiquen la fecha prevista de ejecución.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, paso a comentaros lo que esta haciendo la administradora de nuestra comunidad
Les hablo desde Barcelona, lo digo porque creo que aquí las comunidades se rigen por el Código Civil de Catalunya, tenemos una administradora que es de aquellos que averguenzan a la profesión, lo bueno es que hay propietarios que la defienden a muerte, lleva 2 años sin convocar junta ordinaria, por tanto sin aprobar las cuentas del 2017 y las del 2018, en principio soy el vicepresidente, sigo en principio por que el que figuraba como vicepresidente era mi padre, el falleció y ahora los propietarios somos mi madre yo y mi hermano, pues padece ser que ya no somos vicepresidentes, llevo desde mayo del 2018 pidiéndole que convoque junta pero como sabe que me toca ser presidente y le estoy pidiendo que explique las presunta irregularidades que está cometiendo incluido tema económico de las obras de rehabilitación de la fachada no quiere hacer esta reunión y por supuesto no da cuentas de la gestión. Tengo el apoyo contando conmigo de 9 propietarios de un total de 36, solo he podido ponerme en contacto con los propietarios que viven en el edificio que son 17, los que viven fuera la administradora no quiere darme los datos de contacto amparándose en la ley de protección de datos, cuando creo que la propia Agencia de protección de Datos ya se ha pronunciado en estos casos en el sentido de que el administrador no debería de oponerse a facilitar estos datos de contacto, con el presidente no se puede contar porque ni vive en el edificio ni se molesta en nada, entiendo que con el apoyo de estos 9 propietarios porque lo de vicepresidente no me queda claro, puedo convocar reunión, pero con la administradora o sin la administradora que es secretaria al mismo tiempo, la duda es que si la hacemos nosotros mismos porque ella no quiere hacerla o preferimos que no intervenga como damos validez a esa reunión si no podemos comunicar la misma a aquellos propietarios que no viven en el edificio, como damos validez a lo acordado, con un papel escrito en el ordenador, son puntos que no me quedan claros.
Entre otras cosas que he echo, incluir renovación de pavimento de las terrazas de los áticos añadiéndolas a las obras de rehabilitación de la fachada sin que estas actuaciones en las terrazas constaran en reunión alguna, además existe un acuerdo en junta que como estas terrazas hacen cerramientos para ganar metros de vivienda, se acordó que todas las obras en estas irían a cargo de los propietarios de las viviendas, no concuerdan los fondos que dice haber recaudado en derramas con los fondos que según ella tiene recogidos, ha ocultado una de las derramas que han pagado todos los propietarios, he realizado derramas a partes iguales cuando ha de ser por coeficientes, hay un moroso que no ha pagado ninguna derrama y ha imputado ya unos gastos de este moroso al fondo de la comunidad sin decir nada de esto, fijaros que la última derrama se paso en abril del 2018, a día de hoy y por la poca documentación de la que dispongo, las tiendas una con un 20,18% de coeficiente solo ha abonado unos 6300 € de los casi 20000 € que le corresponde, en su momento comenzó a recoger dinero mediante derramas sin base a ningún presupuesto las obras han comenzado este mes de febrero, a día de hoy no ofrece explicaciones a las dudas planteadas.
Gracias por vuestra ayuda y orientación.
Saludos
Hola, gracias por darme esta oportunidad de poder exponer mis dudas,
Les hablo desde Barcelona, lo digo porque creo que aquí las comunidades se rigen por el Código Civil de Catalunya, tenemos una administradora que es de aquellos que averguenzan a la profesión, lo bueno es que hay propietarios que la defienden a muerte, lleva 2 años sin convocar junta ordinaria, por tanto sin aprobar las cuentas del 2017 y las del 2018, en principio soy el vicepresidente, sigo en principio por que el que figuraba como vicepresidente era mi padre, el falleció y ahora los propietarios somos mi madre yo y mi hermano, pues padece ser que ya no somos vicepresidentes, llevo desde mayo del 2018 pidiéndole que convoque junta pero como sabe que me toca ser presidente y le estoy pidiendo que explique las presunta irregularidades que esta cometiendo incluido tema económico de las obras de rehabilitación de la fachada no quiere hacer esta reunión y por supuesto no da cuentas de la gestión. Tengo el apoyo contando conmigo de 9 propietarios de un total de 36, solo he podido ponerme en contacto con los propietarios que viven en el edificio que son 17, los que viven fuera la administradora no quiere darme los datos de contacto amparándose en la ley de protección de datos, cuando creo que la propia Agencia de protección de Datos ya se ha pronunciado en estos casos en el sentido de que el administrador no debería de oponerse a facilitar estos datos de contacto, con el presidente no se puede contar porque ni vive en el edificio ni se molesta en nada, entiendo que con el apoyo de estos 9 propietarios porque lo de vicepresidente no me queda claro, puedo convocar reunión, pero con la administradora o sin la administradora que es secretaria al mismo tiempo, la duda es que si la hacemos nosotros mismos porque ella no quiere hacerla o preferimos que no intervenga como damos validez a esa reunión si no podemos comunicar la misma a aquellos propietarios que no viven en el edificio, como damos validez a lo acordado, con un papel escrito en el ordenador, son puntos que no me quedan claros.
Gracias por vuestra ayuda y orientación.
Saludos
Hola, gracias por darme esta oportunidad de poder exponer mis dudas,
Les hablo desde Barcelona, lo digo porque creo que aquí las comunidades se rigen por el Código Civil de Catalunya, tenemos una administradora que es de aquellos que averguenzan a la profesión, lo bueno es que hay propietarios que la defienden a muerte, lleva 2 años sin convocar junta ordinaria, por tanto sin aprobar las cuentas del 2017 y las del 2018, en principio soy el vicepresidente, sigo en principio por que el que figuraba como vicepresidente era mi padre, el falleció y ahora los propietarios somos mi madre yo y mi hermano, pues padece ser que ya no somos vicepresidentes, llevo desde mayo del 2018 pidiéndole que convoque junta pero como sabe que me toca ser presidente y le estoy pidiendo que explique las presunta irregularidades que esta cometiendo incluido tema económico de las obras de rehabilitación de la fachada no quiere hacer esta reunión y por supuesto no da cuentas de la gestión. Tengo el apoyo contando conmigo de 9 propietarios de un total de 36, solo he podido ponerme en contacto con los propietarios que viven en el edificio que son 17, los que viven fuera la administradora no quiere darme los datos de contacto amparándose en la ley de protección de datos, cuando creo que la propia Agencia de protección de Datos ya se ha pronunciado en estos casos en el sentido de que el administrador no debería de oponerse a facilitar estos datos de contacto, con el presidente no se puede contar porque ni vive en el edificio ni se molesta en nada, entiendo que con el apoyo de estos 9 propietarios porque lo de vicepresidente no me queda claro, puedo convocar reunión, pero con la administradora o sin la administradora que es secretaria al mismo tiempo, la duda es que si la hacemos nosotros mismos porque ella no quiere hacerla o preferimos que no intervenga como damos validez a esa reunión si no podemos comunicar la misma a aquellos propietarios que no viven en el edificio, como damos validez a lo acordado, con un papel escrito en el ordenador, son puntos que no me quedan claros.
Gracias por vuestra ayuda y orientación.
Saludos
Hola Jordi, gracias por contactar con nosotros. Sentimos mucho la situación que nos ha descrito.
Las juntas de propietarios (reuniones de vecinos) siempre las convoca el presidente, aunque es la secretaria-administradora la que se tiene que encargar de su redacción y comunicación a los vecinos. Cuando uno de los dos o ambos no convocan las juntas (por ley es obligatorio celebrar una al año) los vecinos tienen la posibilidad de hacerlo, siempre y cuando, los vecinos que quieran celebrar la junta de propietarios alcancen un mínimo de un 25% de las cuotas de participación de la comunidad. En las comunidades de propietarios cada vecino paga una cuota para contribuir con el mantenimiento de las zonas y elementos comunes. Esa cuota varía en función de los metros cuadrados de cada vivienda. Para celebrar esa junta de propietarios y que tenga validez a todos los efectos, necesita tener el 25% de esas cuotas de participación.
En su caso, nos indica que tiene el apoyo de 9 vecinos de un total de 36. Si todos tuvieran el mismo porcentaje de participación, tendría el 25% (9/36=0,25×100=25%) necesario para convocar una junta de propietarios y acordar rescindir el contrato de la administradora y nombrar nueva junta directiva. Si no pueden garantizar ese porcentaje, la única opción que les queda (siempre y cuando ya haya intentado hablar con la administradora y con el presidente para que convoquen esa reunión), es la de poner los hechos en conocimiento de las autoridades competentes.
Resumiendo, compruebe el coeficiente de participación de los 9 vecinos. Si entre todos suman el 25% o más, convoquen una reunión con las firmas de todos, y alcancen los acuerdos que consideren necesarios. Si no alcanzan ese 25%, intenten sumar el voto de algún otro vecino. Para conseguir los contactos puede solicitar una nota simple del inmueble en el registro de la propiedad y a partir de ahí, indagar hasta localizar a algún propietario.
Por desgracia y como le indicamos, si al final ha intentado hacer todo lo que estaba en sus manos y no logra resultados positivos, la única opción es que intervengan otros estamentos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola,
Gracias por su respuesta, somos 9 pero no llegamos al 25 % de coeficiente, pero según entiendo, en el artículo 553. 20 del código civil de Catalunya, basta con una cuarta parte de los propietarios o los que representen una cuarta parte de las cuotas de participación , https://www.iberley.es/legislacion/compilacion-derecho-civil-catalan-codigo-civil-cataluna-11522898?ancla=306180#ancla_306180
Entiendo que cumplimos la primera, ahora bien , como hacemos esto para cumplir con la ley, referente a los propietarios que no viven en el edificio, no veo tan fácil de conseguir los datos de contacto con una nota simple del registro que lo único que me va a decir es a que nombre esta esa propiedad, ademas como plasmo los acuerdos de la reunión, redacto un escrito con los acuerdos, además la administradora es la secretaria, ella tiene el libro de actas y tal.
Por todas estas cosas, llego a la conclusión de que en este país, la ley favorece al delincuente en lugar de a las victimas.
Gracias de nuevo
Hola de nuevo Jordi, pues según dice el Código Civil de Catalunya, en su artículo 553. 20, en el punto 2 «La junta de propietarios debe reunirse cuando lo considere conveniente el presidente y cuando lo solicite, como mínimo, una cuarta parte de los propietarios o los que representen una cuarta parte de las cuotas de participación», como dice una cuarta parte o los que representen una cuarta parte de las cuotas… se deduce que si es posible convocar la junta de propietarios con una cuarta parte.
La ley dice que la convocatoria debe ponerse en el tablón de anuncios de la comunidad. Por lo tanto, con ponerla allí y comunicársela a todos los vecinos que se pueda sería suficiente. Los acuerdos alcanzados deben ser firmados por todos los asistentes y ese documento tienen que entregárselo a la administradora. Si entregando una copia de ese documento a la administradora, siguiese sin querer dejar su cargo, tendrían que acudir a otros estamentos para que sean las autoridades quienes inviten a esta persona a dejar su cargo y entregar toda la documentación de la comunidad.
En casos como el suyo y en otros casos, la ley debería permitir tomar decisiones que no paralizasen la actividad normal al conjunto de la mayoría. Pero bueno…
Un saludo.
Gracias por su tiempo, aún no he hecho nada ya que he estado liado estos días y de 36 vecinos solo me preocupo yo, como viven el 50 % de los propietarios me habían comentado que si no llego a comunicarles a esos propietarios lo pueden impugnar perfectamente, no se si sera tan fácil como usted comenta de ponerlo en el tablón de anuncios, y que me dice de los posibles morosos, la administradora no va a estar por la labor de facilitar ese dato.
Saludos
Hola Jordi, si la reunión no la convoca la actual junta directiva, es probable que no tengan información de los propietarios con recibos pendientes de cobro, que son los que carecen de derecho a voto y por lo tanto los acuerdos alcanzados pueden sufrir variaciones.
Es un riesgo que deben afrontar y que al comienzo de la reunión deberían advertir y ponerlo en el acta. Es decir, deberían indicar que si algunos de los asistentes tiene algún recibo pendiente sus votos no podrán ser tenidos en cuenta.
Como le acabamos de indicar, es un riesgo que tendrán que asumir.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola,
Pues se nos adelanto a la jugada la administradora, la ha convocado ella antes de que le he enviáramos el burofax, estaba informada de nuestros pasos, la cuestión es que se ha celebrado la votación dentro del apartado de renovación de cargos, ha habido un empate a 7, eso que hemos jugado con clara desventaja por decirlo de alguna manera, esta señora como tengo que ser yo presidente propuso para que yo no lo fuera cambiar el sistema de rotación por el de sorteo o voluntarios, con toda la cara del mundo, creo que seré yo el presidente pero ya veremos, para el de vice presidente si nombro ella uno de su cuerda saltándose el sistema establecido.
A lo que voy, esta señora se da por elegida, que pasa cuando hay empate como es este caso.
Gracias y saludos
Hola Jordi, le ley establece que los acuerdos deben ser alcanzados por un tipo de mayoría (la mitad mas uno, 3/5 partes o unanimidad) en el caso de que no se alcance alguna de estas mayorías, no se puede dar por alcanzado el acuerdo. Por lo tanto, en caso de empate, al no haber alcanzado esa mayoría, no habría acuerdo.
Por otro lado, no se puede establecer un criterio para elegir al presidente y otro diferente para elegir al vicepresidente.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, gracias por la respuesta, pero entonces que pasa con el administrador, debe de seguir o no debe de seguir.
Saludos
Hola Jordi, si no ha sido ratificado, no puede seguir. Si no ha sido votado por mayoría no puede continuar ejerciendo de administrador.
Un saludo.
Buenos días. Me gustaría saber si un administrador tiene derecho a hacer un gasto sin antes comunicarlo a los propietarios.??? Aunque este gasto sea algo de estructura… . Ya que había un dinero para un arreglo de fachada y luego vino a decir que tuvo que cojer 4000 euros para un simple apuntalamiento que fue trabajo de un día… me parece ridículo.. El tiene potestad a realizar los gastos primeros y luego comunicarlo ????? Es mi pregunta.. y ya casi un año pidiéndole la factura y no nos hace llegar nada.
Hola Alfonso, gracias por contactar con nosotros.
Un administrador no tiene potestad para contratar un servicio o una reparación sin tener antes el visto bueno del presidente y/o de la junta de propietarios (reunión de comunidad), por muy urgente que sea esa intervención.
Si no les entrega la factura, le recomendamos que se la pidan primero por escrito y luego por burofax. Si a pesar de ello, hace caso omiso, deberán de acordar si quieren acudir a denunciar los hechos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Mil gracias, estoy un poco paranoico con el tema porque algunos como ustedes me dicen que no puede seguir, otros he consultado a algunos administradores y me da la sensación de que nadie lo tiene claro, unos me dicen que no debe de seguir, alguno me dice que en caso de empate debe de seguir, aquí nos regimos por el código civil de cataluña, imagino que es lo mismo, por favor, he mirado y no saco nada en claro, me puede usted dar o indicar algún escrito en el que pueda yo fundamentar la idea de que no puede seguir en caso de empate a votos y con coeficientes a favor de los que no queremos que siga.
Un millón de gracias.
Saludos
Hola Jordi, el Art. 17 de la LPH en el apartado 7 dice «Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes»
Es decir, para aprobar el cargo de administrador hace falta una mayoría, si hay empate no hay mayoría y por lo tanto no se puede aprobar algo. Como la ley no especifica lo que ocurre en caso de empate, para aprobar cualquier acuerdo, tiene que haber mayoría. En el caso de continuar con el cargo de una persona como administradora, necesitarían tener la mayoría de los votos a favor. Como no los tienen, no se puede considerar aprobado ese acuerdo.
Desconocemos lo que dice el código civil de Cataluña en relación a este aspecto, pero entendemos que irá en la misma línea.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola,
Como siempre mil gracias por su paciencia , espero no ser un pesado, para su opinión es importante, me permito adjuntar el artículo 553-25 del código civil de Cataluña que haba sobre el régimen general de acuerdos que yo entiendo que debe de ser el equivalente al de la LPH,
Le pido por favor que le eche un vistazo para valorar si sigue opinado que la administradora no debe de seguir, en caso de que no deba seguir que pasos debería de tomar, fíjese que en principio soy presidente y digo en principio porque ella sabe que no quiero pasar por lo que esta haciendo, intento cambiar la forma de rotación que siempre se ha echo para elegir presidente porque no quiere que yo lo sea, se permite el lujo a día hoy desde el día 1 que se celebro la reunión de no enviar tan siquiera el acta de la misma.
En caso de que usted siga opinando que no debe de seguir, que proceso he de seguir yo?
Gracias
——
Artículo 553-25. Régimen general de adopción de acuerdos
1. Solo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día.
2. Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que debe representar, a la vez, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que se refieren a:
a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o a la configuración exterior.
b) Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, según su naturaleza y características, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.
c) La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica de los inmuebles y la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad, o para la instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos.
d) Las normas del reglamento de régimen interior.
e) El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal.
f) Los acuerdos que no tengan fijada una mayoría diferente para su adopción.
3. Para el cálculo de las mayorías se computan los votos y las cuotas de los propietarios que han participado en la votación de cada uno de los puntos del orden del día, sea de modo presencial, sea por representación o por delegación del voto. En los casos en que un elemento privativo pertenezca a varios propietarios, estos tienen conjuntamente un único voto indivisible por razón de la propiedad de dicho elemento privativo. La adopción del acuerdo por mayoría simple requiere que los votos y cuotas a favor superen los votos y cuotas en contra.
4. Los acuerdos que modifiquen la cuota de participación, los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados.
5. Los propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en el caso de que ellos mismos o las personas con quien conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, si no consiguen que se adopten los acuerdos a que se refieren las letras a y b del apartado 2, pueden solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre y cuando sean razonables y proporcionadas, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva.
6. A los efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y la exoneración del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no han participado en la votación pueden oponerse al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que les ha sido notificado. Si una vez pasado el mes no han enviado el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.
Hola de nuevo Jordi, puede dirigirse a nosotros siempre que lo desee, para eso estamos.
Gracias por enviarnos el artículo del Código Civil de Cataluña. Al final del punto 3, lo dice muy claro «…La adopción del acuerdo por mayoría simple requiere que los votos y cuotas a favor superen los votos y cuotas en contra.»
Por lo tanto, cualquier acuerdo a favor, requiere que sea superado a los que son en contra. Si no se supera, no hay acuerdo.
Lo primero que tiene que hacer es esperar a que se emita el acta. Una vez que se emita el acta habría que ver qué dice la misma y según lo que se haya acordado, se podrá impugnar. Tomar un acuerdo en contra de lo establecido por la ley sería un motivo de impugnación.
Por otro lado, el acta debe ser ratificada por el presidente.
Resumiendo, hay que esperar a que se emita el acta y por desgracia la ley de propiedad horizontal (desconocemos si el Código Civil de Cataluña dice lo contrario) no establece una fecha límite para emitir el acta. Lo normal es que se haga en el plazo de un mes.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo.
Buenos días, somos una comunidad de pisos de alquiler perteneciente al gobierno de Cantabria, hoy nos han pasado el desglose de lo que pagamos de comunidad y me gustaria saber si es correcto,
MANTENIMIENTO PORTAL Y CAJA DE ESCALERA
ENERGIA ELECTRICA
ASCENSOR
EXC. AYTO.
SEGURO R.C.
ADMINISTRADOR
FONDO DE RESERVA
Nos gustaria saber si todo esto es legal que nos lo cobren
Hola Julia, gracias por dirigirse a nosotros.
Para poder responderle a su pregunta, deberíamos conocer el contrato que tienen firmado con el gobierno de Cantabria.
Las partidas que nos describe, se incluyen normalmente en los gastos que los propietarios de las comunidades de propietarios tienen que abonar.
Por lo tanto, si ustedes como inquilinos tienen firmado un contrato donde se especifique que tienen que encargarse del mantenimiento de las zonas comunes y de los gastos de la comunidad, tendrán que hacerse cargo de todos esos gastos y de cualquier reparación del edificio.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas , le quiera hacer un consulta, en un edificio de 5 pisos tenemos que quitar la persianas exterior que tienen riesgo de caída. Una empresa de trabajo vertical nos ha presupuestado el trabajo con el cierro de calle necesario ( lo que supone que los tramitan con el ayutamiento ) por el otro lado nos dice el administrador que tambien necesitamos que un architecto gestionan el proyecto architectural con el ayutamiento lo que costa naturallement un dineral , Quiera pedirle su opinion para saber si es el tramite normal y porque con la peticion de cierra de calle del la empresa de trabaja vertical no es sufficiente ? Un saludos Benito
Hola Benito y gracias por dirigirse a nosotros.
Algunos ayuntamientos, en función de los barrios y ubicación de los edificios tienen establecidas unas normas arquitectónicas para regular el entorno de la ciudad. Su edificio puede estar englobado en esos planes urbanísticos y cualquier cambio en los elementos de la fachada tienen que ser visados por el ayuntamiento.
Otra cuestión es, la obligatoriedad de que sea un arquitecto quien tenga que presentar un proyecto para cambiar unas persianas. En principio no tendría que tramitarse a través de este profesional, pero para salir de dudas, le recomendamos que se dirijan al ayuntamiento y se informen de los requisitos necesarios para acometer el cambio de persianas en su edificio.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Fidel
Soy el presidente de una Comunidad de Vecinos y queremos cambiar de administrador, la mayoría de propietarios está de acuerdo. La primera junta que tuvimos con el administrador fue el 18/03/2008, donde en el Orden del Día aparece en el 1º punto el nombramiento de la Junta directiva: Presidente y Secretario -administrador.
Hay un contrato de administración firmado por el Presidente con fecha (26 de mayo de 2008), debidamente autorizado por la Junta de propietarios según acta del 18/03/2008 en la que se nombra al Secretario -Administrador de la Comunidad de propietarios D…. .
«El plazo de duración del contrato es por el período de un año, prorrogable automaticamente salvo previa denuncia de cualquiera de las dos partes con una antelación como mínimo de treinta días hábiles anteriores a la fecha de vencimiento. Por rescisión anticipada del contrato la Comunidad abonará a la Administración en concepto de cláusula penal la cantidad de 200 € más IVA, así como la suma correspondiente a honorarios mensuales correspondientes a los meses restantes de vigencia del contrato».
Mi pregunta es: ¿En la próxima Junta General Ordinaria que debería ser en Marzo, digo debería porque ultimamente las viene celebrando en setiembre, podemos comunicarle que prescindimos de sus servicios, en el punto de renovación de cargos, o tenemos que esperar a la fecha que tiene el contrato (26/05/2008), por supueto avisándolo con un mes de antelación?
En el caso de que no convoque Junta General Ordinaria antes de la fecha de vencimiento del contrato, ¿que debemos hacer?, ¿convocarla el Presidente?.
En la última Junta General, celebrada en setiembre de 2017 le pedimos en Ruegos y preguntas que las Juntas Generales se celebrasen en el primer trimetre del año.
Queremos hacer las cosas bien hechas para no tener que pagarle nada
Esperando su respueta.
Un saludo.
Hola Fidel, gracias por dirigirse a nosotros.
Por desgracia, no es el primero ni será el último administrador que quiere garantizar sus honorarios a base de establecer barreras de salidas que aunque legales, a nuestro entender son poco profesionales. Uno debe estar en su puesto si los clientes quieren, pero no por obligación. Esta forma de proceder, es habitual com con casi todas las empresas que prestan sus servicios en este sector, «obligan» a firmar contratos con larga vigencia y con penalizaciones en caso de abandono previo. Pero bueno, entre todos seremos capaces de cambiar las cosas… vamos a intentar ayudarle.
Si la junta de propietarios se celebró en marzo del pasado año, se tiene que celebrar en marzo de este año y en el punto del orden del día, donde se renuevan los cargos de la junta directiva, deben aprobar no continuar con ese administrador, indicando que deciden prescindir de sus servicios cuando finalice su contrato en el mes de mayo. En ese acuerdo y al estar el administrador presente, sería suficiente este acuerdo como notificación de la cesión de sus funciones, pero para curarse en salud, lo ideal es que se lo notifiquen en la misma reunión por escrito y que les firme un recibí de entrega del aviso de no renovación.
Por otro lado, si por los motivos que sean, el administrador se niega a formalizar la convocatoria de la reunión en marzo y la retrasa para garantizar su continuidad, el presidente deberá convocarla (legalmente es el presidente quien tiene potestad para convocar las juntas de propietarios, pero el administrador es quien se encarga de elaborar y tramitar esa convocatoria).
Sea de una u otra manera, una vez aprobada la no continuidad de esta persona como administrador, notifíquenlo por los cauces establecidos en el contrato.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes, una derrama en la que se acuerda en junta que seran 10 plazos, y llevamos 14 (las 4 de diferencia no se han aprobado ni dicho nada en junta, no se ha hecho reunion tampoco), estan obligados a pagarlas los vecinos? Hay alguna irregularidad por parte del administrador?
Hola Vicente, gracias por contactar con nosotros.
Una derrama tiene que ser aprobada en junta de propietarios. Debe aprobarse tanto el importe como la forma de pago (número de recibos, fechas, cantidades…). En un momento determinado puede ampliarse el número de plazos, siempre y cuando las cuotas inicialmente aprobadas hayan sido modificadas en cantidades inferiores. Es decir, si cada vecino tenía que pagar una derrama de 1.000 € en 10 plazos, puede ocurrir que ese mismo importe se prorratee en más plazos, por ejemplo, en 20 plazos de 50€. De todas las formas, en este caso, los vecinos deberían ser notificados previamente. Lo que no se puede hacer sin aprobarse previamente en una junta de propietarios es una ampliación de cuotas que conlleve una ampliación de cantidades.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
El pasado 30.9, finalizó el cargo de Presidente de la Comunidad. El administrador me presentó las cuentas a las que no di mi conformidad por varios aspectos, sin embargo, el administrador envío la convocatoria de reunión ordinaria, la cual desconvoqué a fin de darle tiempo para reformular las cuentas. No las reformulo pero si envió un escrito a todos los propietarios argumentando que sus «criterios » son los correctos. La cuestión es saber que debo hacer ahora, convocar una reunión ordinaria en la que asista el administrador, como sino hubiera pasado nada y formular mi disconformidad, o bien, como Presidente no puedo ni debo dar el vºbº a una renuion en la que el punto principal no es de mi conformidad. En fin, como es de costumbre los administradores son los amos y señores de cualquier Comunidad. Si necesitáis más información del tipo que sea, no dudéis en pedírmela. Necesito consejo. Por cierto, la Comunidad está en Cataluña ( lo digo por la LPH que creo que tiene diferencias en esta Comunidad ).
Hola Manuel y gracias por dirigirse a nosotros.
Quien convoca una junta de propietarios es siempre el presidente, por lo tanto, sin su visto bueno no se puede convocar la reunión.
La comunidad de propietarios está obligada a convocar cada año una junta de propietarios de carácter ordinario y en esa junta es obligatorio presentar las cuentas del ejercicio que ha finalizado. En ese punto del orden del día, se pueden aprobar o no aprobar esas cuentas, es decir, cuando se presenten esas cuentas es donde usted tiene que presentar y argumentar su disconformidad. El resto de propietarios estarán a favor o en contra de su postura, pero cualquier aspecto relacionado con las cuentas del ejercicio debe ser aprobado o denegado en un asamblea de propietarios.
Como en toda profesión y como todo en la vida hay personas mejores y peores. Habrá muchos administradores de fincas que hagan y deshagan a su antojo e incluso alguno que no hará nada, pero hay muchos otros que cada día se levantan con el único objetivo de prestar un buen servicio a los propietarios de las comunidades que gestionan.
Siempre decimos que la comunidad de propietarios es de los propietarios y ustedes son los que tienen que decidir qué tipo de comunidad quieren y quién quiere que trabaje en ella.
Manuel, si cree que su postura es la adecuada, defiéndala en una junta de propietarios delante de los demás propietarios, seguro que consigue su objetivo.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias por su respuesta.
Tengo previsto convocar por mi cuenta una nueva junta ordinaria, puedo convocarla sin mediar el administrador-secretario, pero si enviarle la convocatoria para que asista ?. El plazo es de un mínimo de 8 días o de 15 ?
Hola de nuevo Manuel, como presidente de la comunidad, puede perfectamente convocar una nueva junta de propietarios sin mediar el administrador-secretario. Lo que si debería es enviarle la convocatoria a esta persona, e incluso avisarle antes de hacer la convocatoria que va a proceder a convocar esa junta.
El plazo mínimo para una junta general de carácter ordinario es de seis días art. 16.3 LPH, para una junta de carácter extraordinario, el plazo de convocatoria puede ser hasta de un mínimo de 24 horas.
Un saludo.
Muchisimas gracias.
Bien, le enviaré un e.mail indicando que proximamente recibirá convocatoria de reunión ordinaria. El orden del día puede ser la misma que la desconvocada ?.
Estoy en Cataluña, creo que no lo he indicado antes, lo comento porque este administrador siempre ha indicado que el plazo minimo era de 15. días.
Les agradezco sus respuestas y colaboración.
Hola de nuevo Manuel, se pueden tratar casi todos los temas que ya se hayan tratado en una junta de propietarios anterior, pero no de la misma manera. ES decir, si en una junta previa se aprobaron los presupuestos anuales, en una nueva junta se debe tratar la modificación por algún motivo de esos presupuestos ya aprobados. Lo único que no se puede volver a tratar hasta que no pase el período de 12 meses, es la elección de toda la junta directiva (si se puede proponer sustituir al secretario-administrador o nombrar a un nuevo presidente en caso de indisposición manifiesta o legal del mismo). Por lo tanto, se pueden tratar los mismos asuntos pero contemplando lo que ya se ha tratado anteriormente.
Creemos recordar que si mencionó que estaba en Cataluña. Aunque en su comunidad autónoma hay algunos cambios normativos, los plazos de convocatoria para las juntas de carácter extraordinario son iguales.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Gracias por su respuesta.
No hubo una Junta Ordinaria anterior, porque la desconvoque a fin de que el administrador reformulara las cuentas, cosa que no ha realizado. Por lo tanto, la orden del día puede ser la misma que la anterior ?.
He visto que en la LPH Catalunya el plazo minimo de convocatoria para Junta Ordinaria es de 8 días, no 15 como indica el administrador, me pregunto si esta persona confunde los plazos de una Sociedad con una Comunidad, ya que las primeras si deben ser de 15 días mínimo.
Saludos.
Hola de nuevo Manuel, si finalmente no se celebró la anterior junta, el orden del día puede ser el mismo.
Desconocemos los motivos por los cuáles el administrador da esos plazos de convocatoria. Pero insistimos en que quien tiene que convocar es el presidente e insistimos en que es suficiente con 8 días para una junta general de carácter ordinaria.
Un saludo.
Muchisimas gracias !!!!!!!!
De nada.
Saludos.
Hola, buenas tardes.
Muchas gracias por tus respuestas y paciencia. Así haré, primero le avisaré y posteriormente le enviaré la convocatoria.
Como estoy en Cataluña, el plazo mínimo es el mismo o tal vez es superior ?, el administrador siempre nos ha indicado que son quince días mínimo.
Los plazos son los mismos.
Saludos.
Hola! Compramos un piso hace algo más de dos años y no se ha hecho reunión de propietarios. Preguntamos a quién creíamos presidente y nos dijo que, hace años, la presidenta de aquel momento vendió su piso, se marchó y desde entonces no hay presidente ni se sabe quién es el administrador. No sabemos por donde empezar…no podemos acceder a la cuenta bancaria de la comunidad, ni sabemos qué hay de las cuentas o cómo buscarlas. Gracias
Hola Teresa, gracias por dirigirse a nosotros.
Su caso es bastante extraño, pero vamos a intentar buscarle alguna solución.
Lo que tienen que hacer es regularizar la situación. La comunidad de propietarios no puede estar sin presidente y sin secretario (puede ser una persona distinta al administrador). Si anteriormente hubo una presidenta, habrá alguna copia de alguna acta donde venga reflejado ese cargo y quien lo ocupa. También debe aparecer en esa copia de esa acta, quien ejerce (si es que hay alguien) de secretario y de administrador. Si hubiera suerte y existiese esa copia, pueden localizar al administrador y a partir de ahí, regularizar la situación de su comunidad.
Si no hay nada de nada y para averiguar si existe un administrador en su comunidad de propietarios, pueden preguntar a cualquiera de las empresas que hacen el mantenimiento en su comunidad. La empresa de mantenimiento de la limpieza, la de los ascensores… Si localizan al administrador, hablen con el para que convoque una reunión y regularice toda la situación lo antes posible. Una vez normalizado todo, nosotros lo primero que haríamos sería cesar al administrador por estar incumpliendo con sus funciones.
Si no existiese un administrador o el que existe no quiere hacer nada, los vecinos deben hacer dos cosas.
1. Solicitar una copia simple de la escritura de la comunidad en el registro de la propiedad.
2. Convocar una junta de propietarios de carácter extraordinario con dos puntos en el orden del día. Pueden convocarla de manera legal con el 25% de las cuotas de participación:
a. Aprobación de la nueva junta directiva, presidente y secretario.
b. Aprobación del uso mancomunado de la cuenta corriente de la comunidad (si existiese). Entendemos que si porque ustedes estarán abonando unos recibos y las empresas que prestan sus servicios, estarán cobrando por ello. Si tienen domiciliados sus recibos de comunidad, pueden preguntar a su banco desde que entidad se están emitiendo esos recibos.
Una vez emitida el acta, deben dirigirse al banco para actualizar la autorización de las personas que tendrán acceso a gestionar los fondos de la comunidad. Así mismo, deben contactar con las empresas de suministro y de mantenimiento y solicitarles una copia de los contratos que tengan. También deben ir a la delegación de Hacienda que les corresponda y solicitar una copia del CIF de la Comunidad.
Con todo esto, lo siguiente sería nombrar a un administrador para que se hiciera cargo de la gestión de su comunidad de propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
hola
soy el Presidente de la comunidad y llevo un año de seguimiento de los temas en curso y los atiende en forma, tiempo y manera que le viene bien. No estoy conforme con su trabajo y suspendí cautelarmente el pago y le convoqué a una reunión para detallarle mis necesidades. Sigue en la misma aptitud. Le solicité convocar reunión Extraordinaria, donde revisar todos los temas e incluí revisión del modelo de Administración que queremos en la Comunidad. Si queremos llevarlo los vecinos o contratar un Administrador, y si queremos seguir con el actual
La reunión no la quiso convocar y lo hice yo. Incluso le invité a asistir, y se presentó.
Dentro del punto del orden del día «DECISION VIAS DE GESTION ADMINISTRACION» se formuló La pregunta de la votación como «A favor de seguir con el Actual Administrador» (creo que es importante). La votación salió ajustada: 1 voto más a favor de continuar con él, pero con una representación de un punto menos de coeficientes 31%, respecto a en Contra 31.86%. Y hubo también varias abstenciones. 17,4%
El acta redactada por el Administrador daba tras esos resultados esta conclusión «por lo que no cumpliendo las premisas que marca la ley la empresa xx continua como administrador.»
Lo cual yo entendí que en contra de la ley, él se asentaba y yo por lo tanto no lo aceptaba. Y se lo comuniqué por Burofax. Lo que me respondió con otro , con amenazas en referencia a un Contrato que no existe, o o me entrega que lo he solicitado. (yo creo que no lo hay)
No ha querido revisar el acta y pasados más de 10 días yo he redactado un acta que he distribuido a los propietarios.
Ahora estoy pendiente de convocar la Reunión Ordinaria para tratar de ratificar el acuerdo. Y aunque le pedí que si se consideraba seguir siendo el Administrador que la convoque, sospecho que no lo hará, y tendré que nuevo convocarla yo. Me han dicho que nombre un Secretario o que actúe yo como tal.
Estoy buscando otros administradores y espero que podamos salir de esta situación de bloqueo generada.
Estoy actuando correctamente? La comunidad no quiere asumir gastos de las posibles responsabilidades que nos reclame, pero yo creo que poco las puede fundamentar en este ejercicio lleno de irregularidades
Hola Luis, gracias por dirigirse a nosotros.
Usted ha actuado conforme establece la ley, aunque le haremos algunas matizaciones para que las tenga en cuenta.
En una comunidad de propietarios el presidente es el único que puede convocar las juntas de propietarios o en su defecto el 25% de las cuotas de participación de los propietarios. El administrador, es el encargado de redactar la convocatoria y de emitir el acta, pero siempre convoca el presidente (o 25% coeficiente de participación de propietarios).
Si el acuerdo de cese fue aprobado por un 31,86% frente a un 31% que se oponía, al tener mayoría, es válido. Para cambiar de administrador solo es necesario ser votado el acuerdo por mayoría (la mitad más uno).
Ahora bien, la matización está en que aunque no exista un contrato con el administrador, la jurisprudencia establece que cuando se vota o se renueva el cargo de administrador en una comunidad de propietarios, se hace por el período de un año, que es el plazo para el que queda constituida la junta directiva de la comunidad. Por lo tanto, si deciden cesarlo antes de la próxima junta de propietarios, deben abonar los honorarios correspondientes a los meses que queden pendientes hasta alcanzar el año. Si no lo hacen, el administrador puede denunciarles por incumplimiento de contrato y a no ser que tuviesen pruebas fehacientes del incumplimiento de sus funciones, un juez le daría la razón al administrador.
No todos los administradores exigen el cumplimiento íntegro del año para el que fueron contratados o renovados y cada vez más, es más habitual formalizar los servicios del administrador con un contrato.
Nosotros por ejemplo, firmamos con todas las comunidades un contrato en el que nuestra vinculación existe hasta que la comunidad decida que debemos trabajar para ellos. No entendemos porque una comunidad de propietarios tiene que estar con un administrador si no quieren que sea esta persona quien trabaje para ellos.
Resumiendo, si lo van a despedir y aún quedan meses para su renovación, deberán abonar los honorarios pendientes hasta la finalización de sus funciones o si no, deberán esperar a la próxima junta general ordinaria.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
CESE Y NOMBRAMIENTO ADMINISTRADOR.
Buenos días,
En mi comunidad hemos acordado el cambio de administrador actual.
Hemos contactado con uno y queremos que el anterior entregue la documentacion de la comunidad
numeros de cuenta,nombre de propietarios recibos emitidos y pendientes ,todo lo referente
El presidente le ha informado de esto verbalmente y el nuevo administrador ha contactado para hacer la entrega de la documentación.
en este momento llevamos 5 semanas desde su notificación y no consigue el nuevo administrador reunirse con el precedente .
No coge el teléfono queda ,con el y no acude.
Nos informa el nuevo administrador que el paso siguiente de seguir así es hacer un requerimiento en el colegio de administradores.
Mi pregunta es:
podemos los vecinos hacer algo , por ejemplo dar orden el presidente en el banco de no autorizar
a este administrador y contratar al nuevo mientras se resuelve esta situacion ?
Decir que el antiguo mientras sigue actuando con normalidad,pasando los recibos al cobro(cuando quiere,pasa tres juntos un mismo mes ) pero no sabemos que gastos mas esta atendiendo.
Gracias y un coordial saludo
Hola José Luís y gracias por dirigirse a nosotros.
El acudir al colegio de administradores de fincas de su provincia no creemos que vaya a dar resultados. No es obligatorio estar colegiado para ejercer de administrador y por lo tanto, puede que el administrador cesado no esté colegiado. En el supuesto de que estuviera colegiado, el colegio puede contactar con él y solicitarle la entrega de la documentación de su comunidad de propietarios, pero no tiene poder para sancionar o expedientar, por lo que podrá o no hacer caso a lo que el colegio le demande.
Con un acta firmada por todos los propietarios y por el presidente donde se apruebe el cese del anterior administrador y la aprobación del nuevo, pueden intentar acudir a la entidad financiera para que desautoricen al administrador cesado. También pueden contactar con todas las empresas de mantenimiento e informarles de que el administrador ha sido cesado e indicarles quien es el nuevo.
Con todo esto pueden intentar gestionar la comunidad de manera puntual, pero necesitan tener toda la documentación que actualmente posee el administrador cesado. Para lograrlo, solo tienen dos opciones, seguir insistiendo o ir a los juzgados.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes,
El nuevo presidente de mi comunidad quiere cambiar de administrador sin hacer Junta de Vecinos. ¿Es legal? He estado mirando la LPH y no lo localizo. Después de leer su artículo, me puede indicar que artículo de la ley lo ampara? Es para trasladárselo a mis vecinos y al presidente.
GRacias de antemano.
Hola Laia, muchas gracias por contactar con nosotros.
El presidente no puede cambiar ningún servicio de la comunidad sin la aprobación de la junta de propietarios.
El servicio del administrador de fincas se considera un servicio más dentro de la comunidad, como puede ser el de limpieza o el de mantenimiento del ascensor. Para hacer cualquier cambio y tal como viene indicado en el artículo 17.7 de la LPH (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906&tn=1&p=20151006#aseptimo) será necesaria la aprobación por mayoría (la mitad mas uno) de los propietarios que acudan a la junta general de propietarios, en donde se establezca el cambio de administrador como punto dentro del orden del día.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Gracias por tan pronta respuesta. Me resulta muy útil.
Un saludo
Buenas, el contrato de nuestro administrador finaliza el día 30 de Junio, se le comunicó en tiempo y forma su no renovación, le pedimos los datos para cambiar la titularidad de la cuenta bancaria y se niega. Le pedimos el libro de actas y copia del Cif y tampoco nos la da. El proceso de cambio de titularidad de la cuenta lleva unos días y como es lógico es necesario para poder operar con normalidad. Que podemos hacer?
Buenos dias,
El pasado mes de diciembre de 2017 votamos y aprobados en Junta ordinaria la no renovación del contrato de la actual Administradora de fincas que finaliza el próximo día 30 de Junio. En cumplimiento de la cláusula de preaviso de su contrato le comunicamos por escrito su fin de contrato. En la Junta Ordinaria que celebramos el día 18 de Junio nos dijo que no vendria y así lo hizo. Le pedimos información y en mi caso fui el secretario accidental de una Junta donde aprobados el nombramiento y contratación de un nuevo administrador y también se aprobó el cambio urgente de los autorizados en la cuenta bancaria. Le pedimos desde principios de esta semana, ya que mañana finaliza su contrato, que nos aportará el libro de actas, copia del CIF y los Propietarios que están como titulares en la cuentas, que son los datos que nos pide el banco para realizar el cambio. La administradora se niega a darnos lo que pedimos y nos emplaza a recoger toda la documentación el día 30 de Julio. Con lo cual no podríamos tener ni acceso a la cuenta hasta probablemente Septiembre. Que podemos hacer? Gracias por adelantado.
Hola Raúl, por desgracia no existe una norma que establezca el plazo máximo para entregar por parte del administrador saliente, la documentación de una comunidad de propietarios. Normalmente se establece un mes desde la notificación o desde la aprobación en la junta de propietarios.
Como bien dice, hasta que no tenga la documentación no podrá emitir los recibos porque el banco no autorizará a la nueva junta directiva a emitir recibos y además tampoco disponen de la base de datos de los propietarios para poder realizar las gestiones de cobro.
Solo pueden hacer dos cosas:
1. Si la comunidad dispone de saldo suficiente en la cuenta, pueden emitir dos recibos el mes que viene.
2. Informar a los propietarios que este mes deben abonar su recibo en la cuenta de la comunidad. Para ello deben facilitar el nº de cuenta e informar que cada vecino indique el inmueble y el nombre de quien hace el abono en la cuenta.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente. Llevamos 21 años con el mismo administrador en la comunidad de propietarios y a ninguna de las juntas ordinarias o extraordinarias a acudido nunca el administrador siempre viene un empleado suyo. Quisiera saber si esto es una irregularidad? ya que todos los propietarios queremos que venga el administrador al cual contratamos en su día.
Hola Juan Carlos, la ley establece que la junta de gobierno de una comunidad de propietarios esté formada como mínimo por un presidente, un vicepresidente y un secretario.
En el 99,99% de los casos en los que una comunidad de propietarios contrata los servicios de un administrador de fincas, el puesto de secretario lo ostenta el administrador. Por ese motivo su presencia es necesaria en algunos actos de representación y de ejecución de la comunidad. Entre esos actos, está el de asistir a las juntas de propietarios. Es obligación del secretario-administrador, acudir a las juntas, tomar nota de los acuerdos alcanzados y redactar el acta. Posteriormente las actas son ratificadas con las firmas del presidente y del secretario. Por lo tanto y aunque la administración de la comunidad esté contratada con una empresa, es obligatorio que el cargo de secretario-administrador, esté representado por una persona física y no pueda ser delegado en nadie.
Resumiendo, si el administrador que ustedes contrataron hace 21 años, no acude personalmente a las juntas de propietarios estará incurriendo en una irregularidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola.
En mi comunidad se han realizado votaciones para revocar al actual administrador. En todas ellas ha ganado el si, pero resulta que este administrador esta realizando las reuniones anuales y en ellas solicita la aprobación y renovación de su cargo. En estas reuniones como solo han acudido los que están a favor de que siga dice que nonos entrega la documentación por que ha sido instruido por los propietarios en ese sentido. Tampoco nos entrega la documentación de la zona comunitaria que tenemos de jardines por que los vecinos han acordado la convocatoria de una junta extraordinaria (todos estos vecinos son los que están a favor de que siga). mis preguntas son:
Si las reuniones ordinarias se han celebrado después de la revocación. ¿ tiene alguna validez? ¿puede convocar una reunión si ya sido revocado aunque tenga un mínimo apoyo? y que es lo que deberíamos comunicarle para entregue la documentación. El comenta o se defiende alegando que hemos falsificado votos, firmas, y que las actas no están perfectamente redactadas. ¿Qué ocurre y como debemos de actuar si hay vecinos que recurren en el periodo de 30 días del que tienen derecho. Pertenecemos a una comunidad en Cataluña.
Hola José María, gracias por contactar con nosotros.
Si la comunidad de propietarios ha cesado al administrador, este señor no puede continuar con sus funciones y por lo tanto no se puede renovar su cargo a no ser que en una junta de propietarios se decida cesar al administrador que esté ejerciendo sus funciones en ese momento. En ese caso, la junta de propietarios podrá volver a votar la candidatura que considere mejor para sus intereses.
Si el administrador que ustedes han revocado en su cargo (entendemos que todo de manera legal) no quiere abandonar su puesto ni entregarles la documentación, tendrán que iniciar un proceso para que definitivamente ceda sus funciones a otra persona. Lo primero que tienen que hacer es enviarle por escrito una copia firmada del acta donde se aprobó su cese. Si hiciese caso omiso, deben enviarle el acta en un burofax. Si aún así, esta persona no les diera la documentación de la comunidad y no dejara sus funciones como administrador, deberán acudir a los juzgados para que sea un juez quien dicte la orden correspondiente.
Respecto al recurso que hacen los propietarios en el período de 30 días, sólo es válido para los casos en los que los acuerdos alcanzados en la junta de propietarios se hayan tomado en contra de lo establecido por ley o cuando en el acta se refleja algún acuerdo que no se materializó como realmente fue aprobado. En los demás casos, el recurso del acta no es admitido. Por ejemplo, si algún propietario dice que el no pudo asistir o que no le gusta lo aprobado, tenía formas de haber delegado su voto y haber participado en los acuerdos, pero no es un motivo para recurrir un acta.
Resumiendo, un administrador cesado no puede actuar en una comunidad de propietarios porque a todos los efectos legales no tiene potestad para ello.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola.
Creo que esta bastante claro y empezaremos a actuar.
Muchísimas gracias y saludos
Gracias a usted José María.
Saludos.
Hola de nuevo.
Referente a mi anterior consulta.
Resulta que acabamos de recibir una convocatoria de junta general extraordinaria donde dice textualmente.
Por la presente, en virtud de lo acordado en las Juntas de Subcomunidad de los dos parkings y al amparo de lo establecido por el articulo 553.20.2 del CCcat, se le convoca ……………….
En el anterior correo ya le comente lo sucedido y por las actas es imposible que alcanzara el 25%.
La convocatoria la firma el como Secretario-Administrador y no ha consultado nada de nada con el presidente actual.
Si denunciamos judicialmente ¿tiene costas?.
Muchísimas gracias de antemano por su respuesta y sludos
Hola de nuevo José María, el administrador solo puede convocar una junta de propietarios con el visto bueno del presidente o en su defecto con el 25% de las cuotas de participación de los propietarios. En este último caso se tiene que adjuntar la copia de las firmas de los propietarios para constatar que se ha convocado con ese mínimo exigido por ley.
Una cosa es la convocatoria que tiene que ser con ese mínimo del 25% y otra muy distinta las mayorías exigidas para aprobar los acuerdos de una junta y que son los que vienen reflejados en el acta.
Las costas en un juicio dependen de la sentencia aprobada por el juez.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
muchas gracias y saludos
Hola.
Me gustaría hacer otra consulta…
Es referente al certificado digital de administraciones públicas que por ley deben tener todas las Comunidades de vecinos para poder recibir telemáticamente cualquier notificación de la administración.
Pues bien, he visto que nuestro administrador nos ha pasado un recibo por éste concepto de 60,50 €. Al preguntarle sobre el mismo, nos dijo que es un pago anual por tener activo dicho certificado. Y porque diariamente hay que hacer un control de posibles comunicaciones por si llega alguna comunicación, poder contestar en forma y plazo y evitar sanciones posteriores. A ellos por hacer esto y llevar el control diario les cobran y lo mismo que les facturan a ellos es lo que cargan a las comunidades que ellos gestionan.
Por qué no lo han pasado comunidad a comunidad y nos lo facturan primeramente a ellos (administrador) para que nos lo pasen a nosotros después? Pues según ellos, más volumen, mejor precio. No cobran lo mismo por facturar una, que lo consideran como una comunidad “suelta” que facturar unas cuantas más…
El caso es que me metí en la web de fábrica, monedas y timbres y pude ver que en la lista de precios de certificados de representante eran 24 € más IVA, y que se renueva cada dos años.
Me podría aclarar ésto? Si el administrador está actuando de forma correcta, o no en éste asunto (otro más)?
Muchas gracias.
Un saludo.
Hola Ángel, un administrador de fincas puede cobrar aquellos servicios que haya acordado con las comunidades de propietarios. Hay administradores que cobran por ir a la junta de propietarios, por emitir un certificado a un propietario por estar al corriente en el pago de sus cuotas comunitarias… Y otros (nuestro caso) que incluyen en sus honorarios todos los servicios relacionados con la gestión de la comunidad.
No es ilegal que su administrador haya cobrado por realizar esa gestión, pero no es correcto porque antes debería haber pasado un presupuesto para que la comunidad se lo hubiera aprobado. En una comunidad de propietarios todas las actuaciones deben ser aprobadas por el presidente y/o por la junta de propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola de nuevo.
Una pregunta rápida…
Están obligados los administradores de fincas a disponer de libro u hojas de reclamaciones en sus establecimientos? Y así poder hacer uso de las mismas…
En concreto éstos señores son colegiados del Colegio de Abogados de Madrid, pero ejerciendo en Toledo (Castilla la Mancha).
Muchas gracias de antemano de nuevo.
Un saludo.
Hola Ángel, todas las empresas (personas físicas o jurídicas) que comercialicen bienes o servicios (administrador de fincas), están obligados por Ley a tener a disposición de sus clientes el Libro o las Hojas de Reclamaciones en formato oficial, suministrado por el Organismo de Consumo correspondiente a la dirección social de la empresa.
Como el administrador de fincas comercializa sus servicios de asesoramiento y gestión, debe tener un libro de reclamaciones.
Que estos señores pertenezcan o no a un colegio (no es obligatorio estar colegiado) no afecta a que puedan interponer una reclamación.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola.
No me refería a si era o no legal ese cobro.
Me refería a si es normal que se nos pase esos 60,50 € diciéndonos que es un cargo anual, cuando la administración cobra 24 € más IVA cada dos años. Alegando que es por el seguimiento diario que haya que hacer y que a ellos les cobran ese importe…
En fin…
Muchas gracias una vez más.
Hola de nuevo Ángel, aunque a ellos les cobren ese importe por hacer ese seguimiento diario, antes de que ellos se lo imputen a la comunidad, deberían haberlo propuesto en junta de propietarios para su aprobación.
Nunca es normal que se impute un gasto sin haber sido previamente aprobado o autorizado por el presidente y/o la junta de propietarios.
Un saludo.
Buenas Tarde, El agua de lluvia del tejado de la comunicad acabo en mi teressa ( Es el último piso en un balcón privado ) como la canaletas no esta enguinchada al desagua de la comunidad . Entiendo que la canaletas exteriores la tienen que gestionar por ley la comunidad , sin embargo hace mas de seis meses que tanto el administrador como la presidente se están lavando la mano y no toman la medidas para solucionar la situación . He tomado en mi mano el hecho de pedir presupuestos , y quiera saber si puedo pagar por la obras lo y pedir a la comunidad que lo pagan una ves echo ¿ O quiso no pagar mi cuota de la comunidad hasta que se compensa por la facturas del trabajo que habra tenido que pagar tomando en cuentra la falta de diligencia y de acción de la comunidad ¿ Hay casos de ley o de jurisprudencia que pueden justificar esta situación de urgencia tomando en cuenta los daños y prejudicio que generan esta situación ? La agradasco por su consejos . Saludos Benny
Hola Benny, lo primero que debe hacer es asegurarse que el arreglo corresponde a la comunidad. Según nos indica parece ser que sí, pero debería comprobarlo. Una vez comprobado, debe solicitar por escrito el arreglo a la comunidad y en ese mismo escrito indicar que en caso de no ser reparado en un plazo concreto, acometerá usted el arreglo y posteriormente solicitará a la comunidad el abono de la factura.
Si finalmente tuviera usted que iniciara el arreglo y la comunidad se negara a pagarle la factura, deberá ir al juzgado y denunciar a la comunidad.
Que una comunidad no cumpla con sus obligaciones de reparar unos daños, no le faculta a los propietarios a dejar de pagar sus cuotas. Es decir, porque alguien no haga bien su trabajo, no cumpla con sus obligaciones o con la legalidad vigente, no le faculta a la parte afectada a dejar de cumplir con sus obligaciones o a saltarse la ley.
Resumiendo, haga su solicitud por escrito (tenga siempre un justificante de haber entregado la solicitud y si no le firman el justificante, envié un burofax) y en caso de que no sea aceptada, intervenga usted en la reparación y reclame posteriormente la factura. En caso de que la comunidad se niegue a pagarle la factura, reclame vía judicial.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias por la repuesta. Una ves el trabajo echo y pagado con facturas por me cuenta, la communidad no tiebe dinero , tendra que hacer derrama. se puede negociar y llegar a un accuerdo con el presidente de no pagar la cuota por 3 messes ( factura 150 euros , cuota mensual 50 euros ) . el beneficoo seria agilizar el processo y la toma de decision, quien tiene autoridad para llegar a un acuerdo ? el presidente o habria que convocar una junta ? un saludo
Hola de nuevo, el presidente puede acordar la forma de pago de una factura sin necesidad de convocar una junta de propietarios. Una forma de gestionar ese pago, sería compensando las cuotas que usted tiene que pagar durante unos meses.
Todo tiene que estar justificado y por escrito.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas Tarde y muchas gracias por la repuesta, por parte del presidencia se comenta que no lo quiere gestionar sin no ponerlo al orden del día de la próxima junta el ano próximo ( supuestamente en Enero ¿ )
1- La presidencia ya comento en 2 ocasiones que iba a convocar una junta extraordinaria para gestionar el tema de la derrama nunca lo hico , seria legal en este circunstancia que dejo de pagar mi cuotas por decisión propia hasta que se compensa la totalidad de la factura ?
2- Por el otro lado se trata de que cada vez que hay lluvia el agua del tejado (parte comunal ) cae en una terraza de uso privativo ( incluida en la escritura del piso ) , integrada al edificio y que sirve de cubierta al la primera planta de mi vivienda. Esta terraza tiene varios sumideros cuya función es la evacuación de agua de la terraza privad . Sin embargo en lugar de tener una canaleta enguinchada al desagüe, había un tubo corrugado cual no estaba conectado al desagüe y llevaba todo el agua del tajado en mi terraza.
En applicación del articulo 396del código civil opino que le pertenece a la comunidad tanto la gestión como gastos de colocación de la canaletas y engancharle al desagua ya que los sumideros de la terraza son para la superficia del la terraza y no pueden servir de desagüe por el agua que cae en la parte comunal del terrado. .
Me gustaría tener su opinión ya que tanto la información de este foro siempre han sido de grande valor
Hola Benny, usted siempre tiene que cumplir con su obligación, es decir, siempre tiene que abonar sus cuotas comunitarias. Si no está de acuerdo con algo, debe reclamarlo por los cauces legales, pero nunca dejando de pagar sus cuotas.
Respecto a la instalación relacionada con la evacuación del agua de lluvia, indicarle que le corresponde a la comunidad de propietarios el acometer la reforma necesaria para evitar problemas a los propietarios afectados.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias por la repuesta muy informativa y la qualidad de este foro.
Gracias a usted y al resto de personas que se interesan por mejorar sus comunidades de propietarios.
Un saludo.
Buenas noches.
Muchas gracias por la respuesta.
Llevo varios meses intentando que me gestionen una reparación que viene de muy atrás (en tiempo). Además de reclamarlos la entrega de un acta de una Junta Extraordinaria de la Mancomunidad a la que pertenecemos. Ésta se convocó y celebró el día 5 de septiembre (no pudiendo asistir por mi parte). Pues bien a fecha de hoy no nos han enviado el acta de la misma. Yo, como presidente de mi Comunidad, se lo he reclamado en varias ocasiones al administrador haciendo caso omiso…
Por ello pensaba en ponerles una reclamación ante consumo.
Que por cierto, no se si serviría de algo…
Usted cómo lo ve?
Muchas gracias.
Hola Ángel, sinceramente no creemos que sirva de algo la reclamación ante consumo.
Le sugerimos que le reclame por escrito el acta y todo lo demás. Así mismo, le aconsejamos que hable con el presidente de la mancomunidad y le ponga al tanto de todo esto. El también debería solicitar al administrador el cumplimiento de sus obligaciones.
En caso de que ante sus reclamaciones el administrador de su mancomunidad haga caso omiso, deberá enviarle un burofax y si aun siguiera sin atender sus solicitudes deberá acudir al juzgado.
Lamentamos mucho que algunos administradores no cumplan con sus obligaciones. Al menos deberían responder a las personas cuando se ponen en contacto con ellos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola.
El problema es que el actual presidente de la Mancomunidad junto con alguno más, fue uno de los artífices de que ésta gente (administradores) continuasen en el cargo otro año más. Cuando habiéndose celebrado ya la Junta ordinaria anual para la renovación de cargos, y habiéndose aprobado el cese de los mismos, éstos, organizaron una segunda junta ordinaria (ilegal) para renovarse en el cargo y nombrando a un presidente de una comunidad morosa, con una deuda de dos años.
Vamos, que no hay otra que irme a los juzgados….
Muchas gracias, de verdad por todas las respuestas.
Un saludo.
Pues Ángel si no son mayoría y por los cauces legales no pueden echar al administrador, van a tener que recurrir a los juzgados.
El único consejo que le damos es que tenga todo bien documentado para que puedan realizar una buena alegación.
Un saludo y buena suerte.
Buenas noches.
Es algo que se me escapa económicamente…
Muchísimas gracias por las aclaraciones.
Le felicito por ésta magnífica web.
Un saludo.
Gracias a usted Ángel y esperamos que todo se solucione.
Un saludo.
Buenas noches.
Muchas gracias por la respuesta.
Llevo varios meses intentando que me gestionen una reparación que viene de muy atrás (en tiempo). Además de reclamarlos la entrega de un acta de una Junta Extraordinaria de la Mancomunidad a la que pertenecemos. Ésta se convocó y celebró el día 5 de septiembre (no pudiendo asistir por mi parte). Pues bien a fecha de hoy no nos han enviado el acta de la misma. Yo, como presidente de mi Comunidad, se lo he reclamado en varias ocasiones al administrador haciendo caso omiso…
Por ello pensaba en ponerles una reclamación ante consumo.
Que por cierto, no se si serviría de algo…
Usted cómo lo ve?
Muchas gracias.
Si un administrador cambia de razón social, se debe volver a nombrar en Junta o reflejarlo en algún acta. Lo digo porque nuestro administardor ha cambiado de nombre y todavía sigue apareciendo en acta ( en el que se le renovo), el nombre antiguo
Gracias
Hola Javi, cualquier miembro de la junta de gobierno debe aparecer siempre en acta. Si alguna de estas personas cambia debe aparecer en el acta y en el caso del cambio de razón social por parte del administrador es suficiente con que se adjunte un anexo en el libro de actas indicando ese cambio. Ese anexo debe estar ratificado con la firma del presidente.
En la siguiente junta de propietarios se debe informar o aprobar (dependiendo el tipo de junta y de los puntos del orden del día) el cambio de la razón social del administrador.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes.
Me gustaría hacer esta consulta.
En mi comunidad todos los años se renueva los cargos, este año la reunión que debía ser en junio, mandan la convocatoria en el mes de octubre con un punto del orden del día renovación de cargos y aprobación de las cuentas del año anterior.
Una vez llegado este punto, yo llevaba 10 representaciones de vecinos.
Llevaba mayoría de votos, se propuso echar al administrador que estaba aquí por otro que llevaba presupuesto, previamente hablado con los vecinos de las representaciones para echar al que está actualmente.
Después de discrepar con una vecina sin pronunciarse el resto de los asistentes, se decide echar al administrador, este Sr. nos dice que le tenemos que pagar hasta junio que fue la última reunión del año anterior.
Que íbamos a pagar a dos administradores a la vez, al que entrara y a el hasta junio.
Al día siguiente le exigí su contrato a este administrador, donde me comunica que no hay contrato alguno con nosotros, que nosotros le nombramos en una reunión.
Le exigí mandara copia del acta de esa reunión que él decía, después de dos correos, pidiéndole esa acta, manda un acta sin sello de registro ni su firma, donde especifica que por unanimidad se le nombré a él como administrador.
En esa acta no aparece los asistentes ni fue mandado dicha acta en su día a ningún vecino.
Si esta la firma del presidente entrante, pero vuelvo a decir que no está firmado por el administrador ni especifica asistentes en esa reunión.
¿se puede cesar a este administrador en una reunión ordinaria anual, aunque haya sido 4 meses después de la anterior reunión del año anterior?
¿hay que pagarle como dice a este Sr. hasta junio ya que no hay contrato de sus honorarios y servicios ni nada de nada?
Este Sr. en los últimos años nos ha estado subiendo sus honorarios todos los años un 5% sin ser aprobado en los presupuestos ni dicho a ningún vecino, cuando en cualquier contrato casi siempre se especifica subida según IPC.
¿Es también motivo para echar a este Sr. por las subidas que ha estado haciendo en sus honorarios sin previo aviso? Yo le pregunte porque nos estaba subiendo y al preguntarle no sabía por dónde cogerlo, decía que sería el IPC, pero como le dije si el IPC de estos años atrás ha sido negativo.
Este administrador solo mandaba las cuentas a unos pocos vecinos en total 5 por correo electrónico sin mandar a nadie más las cuentas de la comunidad cada tres meses, es más ni antes de hacer la reunión para su aprobación en la reunión de las cuentas del año anterior.
¿Es también motivo de cese, el no mandar las cuentas a todos los vecinos?
Por favor a ver si nos puede ayudar.
Un saludo.
Luis.
Hola Luis, en todo contrato o relación contractual, puede haber diversos motivos que deriven a su finalización. Entre estos motivos se encuentra el incumplimiento de las funciones de la actividad objeto del contrato. En su exposición hay motivos suficientes para cesar a esta persona: subida salarial sin aprobación y sin justificación, falta de información a los vecinos del estado de cuentas…
Con independencia de estos motivos, en la junta general ordinaria es donde se debe aprobar la gestión económica-administrativa de la comunidad y la renovación de cargos. Si en la junta decidieron cesarlo, el administrador cesado tendrá que dejar su puesto y no podrá exigir indemnización alguna porque no tiene un contrato donde se especifique el abono de determinadas cantidades en caso de cese o en caso de cese sin previo aviso.
Aunque un administrador de fincas no tenga un contrato firmado con la comunidad de propietarios, el cargo tiene validez hasta que se celebre la siguiente junta general ordinaria (normalmente coincide con doce meses). Si se cesa al administrador antes de la celebración de la nueva junta general ordinaria o si la junta general se celebra antes de que pasen doce meses desde la última asamblea ordinaria y no se le renueva, el administrador podrá exigir una indemnización por el período que quede hasta el cumplimiento de los doce meses desde que se celebró la anterior junta de propietarios.
En su caso y como la celebración fue posterior a los doce meses de la junta donde fue elegido, el administrador no tiene derecho a solicitar indemnización alguna.
Le recomendamos que le exijan por escrito el cese de su puesto y la entrega de la documentación para que el nuevo administrador puede ejercer su trabajo. Si se negara a hacerlo, tendrán que recurrir a la justicia.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días.
Tuvimos una reunión en la Comunidad de vecinos en la cual se renovaron los cargos tanto de Presidente, Vicepresidente como de Administrador. Mes y pico más tarde se hizo una reunión extraordinaria para tratar unos temas importantes en la cual se propuso a otros Administradores por el malestar que había por parte de unos cuantos propietarios hacia este señor. Comentar que el nuevo Presidente hizo constar en la orden del día «Propuestas de Administrador» exactamente.
Al haber sido reelegido tiene el derecho a quedarse un año más? Habría que pagarle una indemnización si deciden que se vaya?
Gracias y un saludo.
Hola Nanook y gracias por contactar con nosotros.
La LPH (Ley de Propiedad Horizontal) establece que la renovación de los cargos que forman parte de la junta de gobierno (presidente, vicepresidente, secretario, administrador…) se haga por el período de un año. Por lo tanto, si el administrador fue renovado, legalmente su cargo tiene validez por un año y en caso de cese no justificado, tendría derecho a una indemnización.
Si la comunidad de propietarios puede justificar el cese por una mala gestión o dejación de las funciones, se considerará un cese justificado y en principio no tendría derecho a indemnización. A pesar de que existan causas justificadas, el administrador puede reclamarles una indemnización y entrar en un conflicto con la comunidad que llegado a une extremo será resuelto por un juez.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas noches.
Muchas gracias por su contestación.
Esperare a que mande el acta, una vez lo haya mandado y vea que no deja su cargo, será cuando se le pida su cese ya que fue cesado en su día en una reunión ordinaria anual.
De no ser así ya presentare una queja ante el colegio de administradores de Málaga y si hace falta ir por la vía legal.
Atentamente.
Luis
Hola Luis, hace muy bien en esperar para ver lo que aparece en el acta.
Saludos.
Buenas.
Para cambiar de administrador es necesario ponerlo como punto del día en la reunión ordinaria anual, o se puede proponer en ruegos y preguntas y tener validez si se vota que SI.
¿Puede el administrador agarrarse a algo para mantenerse si no es así, como por ejemplo si no hay un número mínimo de vecinos del totsl de la comunidad presentes en la reunión?
Hola Fer, no es necesario poner un punto en el orden del día para cambiar de administrador siempre y cuando se apruebe en la reunión anual de carácter ordinario. En esa junta de propietarios (reunión) la ley de propiedad horizontal (LPH) obliga a aprobar los cargos de la junta de gobierno y entre estos cargos se puede aprobar la renovación o sustitución del administrador.
En ruegos y preguntas no se puede aprobar nada, como su nombre indica es para hacer ruegos o formular preguntas, pero nunca para tomar acuerdos.
Una vez que la reunión se inicie cualquier acuerdo que se tome será con la aprobación de la mayoría de los asistentes, sean más o sean menos. Lo único que tienen que tener en cuenta es que necesitarán mayorías distintas según el tipo de acuerdo que estén tratando.
Para el cambio de administrador, solo es necesaria la mayoría simple de los coeficientes de participación de los asistentes a la junta de propietarios (reunión). Es decir, que la suma de los votos a favor del cambio superen a los que no estén a favor del cambio.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes.
Primero darle las gracias por los comentarios suyos a las personas que no sabemos algunas cosas de comunidades y administración de fincas.
El administrador de mi comunidad me mando el acta, una vez pedido tal como se especifica en el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal.
En el acta que mando este Sr. no especifica nada de lo que allí se habló ni de las preguntas que se le hizo y además no renuncia como secretario Administrador.
Le he pedido por escrito que rectifique el acta y su cese, no lo hace.
Voy a hacer una reunión extraordinaria con el 25% de los vecinos y nos aclare todas las preguntas que se le hizo y su renuncia ya que por mayoría fue cesado.
Me he fijado en las cuentas que manda este administrador, solo a unos pocos vecinos y observo que la remesa de nuestra comunidad no se hace desde nuestra cuenta y nos hace un traspaso todos los meses desde su cuenta a la nuestra, siendo la cantidad que nos ingresa inferior que aparece como total ingresos en los ingresos y cuentas.
Esto se ha visto en los extractos bancarios sin ver ninguna anotación de los ingresos en las cuentas.
¿Es normal que este Sr. no haga la remesa que pasa a los vecinos de otra cuenta que no es la de la comunidad?
¿Es normal que aparezca saldo administración una cantidad determinada, que además nos resta del saldo nuestro? A mi pregunta en la reunión anterior me decía que era que un vecino iba a pagar en efectivo, y de ahí que aparezca ese dinero en su poder, algo que es incierto ya que el vecino lo paga por transferencia bancaria en nuestra cuenta del banco.?
Atentamente.
Hola Luis, una comunidad de propietarios no tiene obligación de tener una cuanta bancaria para gestionar su economía. Ahora bien, si no emplea una cuenta propia, debe justificarse y garantizarse la existencia de los fondos comunitarios.
La comunidad de propietarios es la que tiene que exigir que sea aperture una cuenta a su nombre y que desde allí se gestionen las domiciliaciones. Si el administrador se niega a trabajar de esa manera, tendrá que dejar sitio a otro administrador que quiera trabajar según las condiciones establecidas por la comunidad.
También deben justificarse todos los ingresos y gastos, todas las entradas y salidas de dinero. Si no fuese así, la comunidad puede incurrir en una ilegalidad.
Por último, el administrador no puede hacer lo que le de la gana. Tiene que hacer lo que los propietarios le indiquen siempre y cuando estas indicaciones cumplan con la legislación vigente.
Si los propietarios deciden cesarlo, el tendrá que dejar su puesto. Si no lo hace, tendrán que recurrir a la justicia.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días, me gustaría nos aclarasen una duda si es posible, se ha decidido cesar al administrado por casi unanimidad en un junta extraordinaria convocada con ese punto en el orden del día, se expresa por parte de casi todos los vecinos la pérdida de confianza en el administrador, especificando que esa pérdida de confianza es debida a varios factores de dejación de funciones y como colofón falsedad en la redacción del último acta, no reflejando los acuerdos en ella tomados y cambiando las votaciones. Desde nuestro punto de vista este es un claro caso de “causa justa” por lo que consideramos que no le corresponde ningún tipo de indemnización, estamos en lo cierto?? De ser así, ¿cómo cree que debemos actuar a partir de ahora? Queremos quitarnos a esta empresa de encima ya y en la junta, a falta de recibir el acta, se ha acordado que se da por denunciado el contrato y que se valorará si se echa inmediatamente al administrador o no dependiendo de si le corresponde indemnización y de su importe, gracias.
Hola Nico, si han acordado por mayoría el cese del administrador, el acuerdo es válido a todos los efectos.
Respecto a la indemnización, deben mirar si existe un contrato con esta persona en el que se especifiquen las condiciones del cese. Si no existe un contrato la ley interpreta que la vinculación del administrador con la comunidad de propietarios se hace efectiva por períodos anuales, coincidiendo con la renovación de cargos aprobada en la junta ordinaria de propietarios. En caso de suspensión de funciones debería indemnizarse al administrador por el tiempo que quede hasta la siguiente junta de propietarios.
Todas estas indemnizaciones son efectivas siempre y cuando no haya habido un incumplimiento en el contrato o en las funciones del administrador, en tal caso, la ley permite el cese por dicho incumplimiento.
El único problema que pueden tener es que el administrador cesado les denuncie. En ese caso, la comunidad tendrá que demostrar que existían motivos suficientes para cancelar las relaciones contractuales con esta persona. En principio la palabra de la mayoría de los propietarios alegando falsedad en la redacción del acta es un motivo mas que suficiente.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas noches.
Muchas Gracias por su respuesta.
Las otras tardes se me olvido añadir en comentario esto que le voy a escribir ahora.
Al administrador que ya echamos en la última reunión y no quiere aceptar aun, le pedí que mandara los modelos que se presentan a la AEAT y copias de una facturas y extracto de un mes, a la presente no ha mandado nada.
¿Se puede negar a mandar copia de lo que le ha pedido un propietario de la comunidad que el administrador secretario lleva?
Mañana llevo a su despecho más del 25% de propietarios para celebrar una reunión extraordinaria.
¿Se puede negar a firmar la entrega de los solicitantes de vecinos para que convoque la reunión?
Muchas gracias por su ayuda a todos los que tenemos problemas con el administrador.
Mi comunidad tiene una cuenta ya abierta y supuestamente mancomunada, pero lo que este sr. esta haciendo me he dado cuenta hace muy poco, sin darse cuenta nadie y todo por buscarle motivos mas que suficiente para que los vecinos vean que clase de profesional es este Sr.
Un saludo.
Hola Luis, perdone por haber tardado en responder. Hemos tenido algunos problemas con el servidor.
Si el administrador no quiere firmar la solicitud para convocar la junta de propietarios, ustedes pueden convocarla directamente. No es necesario que sea el administrador quien convoque esa reunión. La firma del 25% de los coeficientes de participación permite convocar la junta sin mediación del administrador.
Todos los acuerdos alcanzados tendrán validez con la firma de los asistentes.
Si esta persona se negara a a acatar los acuerdos alcanzados, tendrán que acudir a las autoridades para que obliguen al administrador a cumplir los acuerdos de la comunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas Tardes, tenemos un administrador que queremos rescindir su contrato en la próxima junta de vecinos de nuestra comunidad pero el administrador ha recogido votos a los vecinos antes de llegarnos a nosotros la convocatoria de junta, mi pregunta es si son validos estos votos recogidos antes de la llegada de la convocatoria a todos los vecinos y segundo como podemos hacer para que los votos recogidos por el administrador a favor suya no sean validos para su renovación, existe algún método en el que votemos los presentes de la reunión si que el administrador utilice los votos que ha recogido, el año pasado se le renovó el cargo gracias a los votos que trae a su favor el mismo y el resto de los vecinos no estamos conformes. Gracias.
Hola Raúl, si la autorización de los vecinos para que el administrador les represente es legal, no podrán hacer nada. Revisen si es correcta esa autorización. En ella debe aparecer, los datos de los representados y quien les representa, así como la junta para la que es válida esa representación.
Por otro lado, los vecinos que quieren rescindir el contrato del administrador pueden convocar una junta general de carácter extraordinario con el 25% de los votos de los propietarios. Es reunión no tiene porque ser comunicada al administrador, pero si al resto de vecinos.
Si no son por estos cauces, no podrán despedir a esta persona.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
una duda que tengo, actualmente soy el presidente de la comunidad, como desconfió en el administrador, puedo solicitar que enseñe copia de todas las facturas que hemos pagado en los últimos dos años. gracias y saludos
Hola Raúl, aunque no desconfíe de su administrador, es obligatorio presentar justificante de todas las facturas generadas en la comunidad de propietarios para que el presidente de su visto bueno.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Perdona mi insistencia pero quiero tenerlo muy claro, ahora como soy presidente antes de realizar ningún pago el administrador me presenta la factura, pero mi pregunta es si yo puedo solicitarle al administrado que me enseñe las facturas pagadas en los últimos dos años, el se me niega.
Pues su administrador no puede negarse.
Por ley todas las facturas de las comunidades de propietarios tienen que conservarse un mínimo de cinco años. Cualquier propietario (sea o no presidente) tiene derecho a mirar la documentación de la comunidad cuando lo considere oportuno.
Si se niega, tendrá que solicitarlo por escrito y en su caso mediante un burofax.
Si continúa negándose, tendrá que acudir al juzgado para que sea un juez quien le reclame esa documentación.
Un saludo y hasta pronto.
Gracias por su respuesta. Le comento otro asunto, como es evidente que el administrador no esta actuando correctamente, yo como presidente quiero convocar una junta de vecinos para informar lo sucedido y le he solicitado al administrador que me envíe lista de todos los propietarios de las viviendas con sus datos de contacto. El se me niega a entregarme esta documentación por LDPD. Es correcto o yo como Presidente también puedo acceder a esa información
Hola Raúl, para que el administrador pueda negarse a facilitarle la documentación según lo establecido en la LOPD, la comunidad de propietarios tiene que estar registrada y cumplir la normativa vigente es esta materia. Si es así, tendría que haber alguien asignado como responsable de los datos de la comunidad (normalmente es el administrador).
Según la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) solo se puede convocar una junta de propietarios si lo hace el presidente o el 25% de los coeficientes de participación de la comunidad.
El administrador puede negarse a facilitarle los datos de los propietarios, pero no puede negarse a enviar la convocatoria de la junta, porque es ese caso estaría incumpliendo con una de sus funciones y por lo tanto estaría en contra de una norma establecido en la LPH.
Resumiendo, si el administrador tiene que convocar (quiera o no quiera) la junta de propietarios y así no se incumple con nada.
Un saludo y hasta pronto.
El administrador de mi comunidad nos ha comunicado de palabra que deja de llevar nuestra comunidad que pasemos ha recoger los PAPELES, eso es legal? No tendría que avisarnos por escrito y darnos un plazo para dejar de representarnos.
Hola, la ley no establece que el cese voluntario del administrador tenga que ser por escrito, a no ser que haya un contrato que indique como debe realizarse la disolución de las relaciones entre la comunidad de propietarios y el administrador.
Lo habitual en estos casos es que el cese siempre se haga mediante un escrito donde se justifiquen los motivos del porqué deja sus funciones como administrador, pero no es ilegal hacerlo de palabra.
También es habitual que se indique un plazo para la entrega de la documentación. Este período suele establecerse entre quince días y un mes.
Si su comunidad está en la provincia de Málaga y no tienen administrador, estaremos encantados de presentarles una oferta.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes.
Tengo una duda, sobre mi comunidad, el año pasado votaron que seria el nuevo administrador pero el anterior vecino no me ha pasado la documentacion de ningún tipo, ya que un administrador de fincas externo se dio de baja y el se encargaría del año 2016, me comento que el no recogió la documentación. Esto es legal? Tiene que recoger el la documentación o la debo recoger yo ahora?
Gracias.
Hola Jose Ignacio, la documentación puede recogerla el nuevo secretario-administrador o el presidente. Si la recepciona el presidente deberá entregársela al nuevo administrador para que la custodie y trabaje en la gestión de la comunidad.
Una vez aprobada la salida del anterior administrador y la entrada del nuevo, en el plazo aproximado de un mes (o en el plazo que se haya acordado en la junta de propietarios) deberá ser entregada la documentación. Si por algún motivo el administrador saliente se retrasara en esa entrega, esta persona deberá comunicarlo.
Si por cualquier motivo se negara a entregar la documentación, la comunidad de propietarios deberá solicitarlo por escrito (la mejor opción es enviando un burofax) aludiendo al acuerdo del cambio de administrador adoptado en junta de propietarios.
Si a pesar de enviar el escrito no tiene una respuesta positiva, deberá proceder a reclamarlo por vía judicial.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días,
Mi duda es si la comunicación del cese del anterior administrador debe hacerla el Presidente de la Comunidad o puede hacerla directamente el nuevo administrador nombrado en Junta.
Nosotros hemos decidió César al administrador anterior y el nuevo administrador le ha comunicado por carta el cese a la cual el administrador anterior responde que esa comunicación ha de hacerla el Presidente.
Muchas gracias.
Hola Carla, el administrador es un profesional independiente (empleado) contratado por una comunidad de propietarios. Tanto la contratación como el cese del servicio, debe ser comunicado por la comunidad, puesto que es quién autoriza o desautoriza a ejercer una actividad dentro de la comunidad.
Una vez comunicado el cese, el nuevo administrador si se puede encargar de realizar todos los trámites del traspaso. Poniéndose en contacto con el administrador cesado.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes Sres. de administrotufinca.com, ¿puedo como presidenta de comunidad convocar una reunión de vecinos sin que asista el administrador de la finca?. El administrador dice que es ilegal. Porque la reunión sería para prescindir de sus servicios.
Muchas gracias.
Hola María, por supuesto que puede convocar una junta de propietarios. Usted como presidenta puede convocar todas las reuniones que quiera. Lo que es ilegal es que lo haga el administrador sin su consentimiento.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días, como presidenta de una comunidad convoque a junta extraordinaria a los vecina para votar si se quería cambiar de administrador que resulto unanimidad. Por email le he pedido varias veces al administrador si tenemos contrato con ellos y dice que no, ya que es una comunidad antigua y no se tiene nada, por lo tanto entiendo que nos podemos ir cuando queramos. Pero ahora el administrador me envía un email diciendo:
«Que necesito me hagas llegar el acta donde se nos rescinde el contrato. Por otro lado, informarte que si rescindis el contrato con nosotros a fecha 31 de mayo, deberéis abonarnos los meses correspondientes hasta el cierre contable, que es el 31/12/2017. Por que como el colegio de administradores marca, la renovación de cargos se realiza en junta ordinaria por un año, incluso cuando no existe contrato firmado. El acta de la última junta ordinaria legitima en el cargo por un año, si no se expecifica lo contrario»
Aunque no exista contrato, me pide que estemos con ellos o que paguemos hasta el 31/12/2017, creo que no es legal lo que está haciendo.
POR FAVOR, ME PODÉIS ASESORAR, NO SE MUY BIEN QUE HACER
MUCHAS GRACIAS.
Hola Vega, lo que nos ha descrito es algo habitual.
En nuestra opinión los colegios de administradores de fincas no deberían apoyar estas medidas porque van en contra del libre mercado. Pensamos que una comunidad debe trabajar con el administrador que quiera cuando quiera y que dejar de trabajar con alguien no debería estar penalizado.
Volviendo a su caso, indicarle que aunque no tengan contrato con el administrador de fincas cesado y aunque tampoco existe una ley que establezca la obligación de la comunidad de propietarios de abonar las cantidades pendientes hasta la finalización del año, si existe jurisprudencia y la comunidad estaría obligada a abonar los meses que van desde el cese hasta el año contable.
La única opción que la comunidad de propietarios tiene para evitar abonar esas cantidades es que el cese se haya originado por un incumplimiento de las funciones del administrador. Es decir, si ha habido una dejación de funciones por parte del administrador o una mala gestión,… la comunidad puede aludir a esas malas prácticas para rescindir ese contrato. Ahora bien, en el acta donde se haya incluido el cese, deben venir especificados esos motivos. De cualquier otra forma, el administrador puede alegar que no se le despidió por esos motivos y por lo tanto tendría derecho a esos pagos que les reclaman.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas,
Si en una junta se ha decidido no continuar con el actual administrador. ¿Puede este mismo administrador volver a presentar Presupuesto?
Hola Iker, la ley no prohibe que un administrador cesado se vuelva a presentar, pero es un poco incoherente y sería absurdo por parte de la comunidad de propietarios que una vez cesado lo volvieran a elegir.
Un saludo y hasta pronto.
Hola de nuevo.
Desde hace meses, estoy reclamando al administrador cierta información sobre el estado de cuentas de la Mancomunidad, así como la comunicación de la cancelación de una cuenta bancaria que tenía que haber hecho hace un año más o menos y que a primeros de año del presente aún no estaba cancelada, con la consecuencia del cobro de comisiones por tenerla con saldo negativo. Como digo le he pedido información al respecto al administrador pero éste no me responde.
Mi pregunta es, puedo asistir a la oficina del administrador y pedirle el libro de reclamaciones para ponerle en consumo la correspondiente reclamación por lo expuesto anteriormente?
Muchas gracias.
Un saludo.
Hola Ángel, como cualquier consumidor, tiene derecho a poner una reclamación si considera que el servicio prestado por su administrador no es el adecuado.
A la hora de redactar la reclamación tiene que ver el objeto de la reclamación, es decir, si el motivo es que esta persona no le da una documentación, su solicitud puede que no surja efecto. Solo podrá tener validez, si hay un contrato que especifique la obligación del administrador a darle a usted ese documento. En cualquier otro caso, el administrador puede aludir que en las juntas de propietarios informa (tal y como recoge la Ley) de los estados contables de la comunidad.
Resumiendo, puede poner una hoja de reclamaciones pero según e qué reclame y cómo lo haga, surgirá más o menos efecto.
Un saludo y hasta pronto.
Perdón por insistir…
He visto que ha hecho un comentario al penúltimo mensaje (no al último) y he pensado que alomejor no lo ha visto.
Hola de nuevo.
Retomo el tema, y sino es mucha molestia de volver a responder…
Muchas gracias de antemano.
Le comento.
He recibido hoy día 9 un supuesto acta de una repetición de Junta Ordinaria, en la cual, supuestamente yo convoqué, pero en ese acta recibido hoy aparece un presidente de una de las subcomunidades presidiendo la citada Junta.
Se deja constancia de que el administrador informa que ésta Junta se realiza a instancias de propietarios, a quienes les correspondía formar parte de la nueva Junta Directiva y que en la reunión celebrada el día 6 de febrero, no se produjeron tales cambios, al haberse autorenovado el anterior presidente (yo) y al haber rescindido de manera unilateral el contrato con el administrador.
Se nombra como Presidente a una persona que pertenece a una subcomunidad que es morosa, con una deuda de 200 € desde hace dos años. Es decir, que supuestamente convoco yo, preside la Junta otra persona, y sale de presidente otra diferente.
Comentar también, que asistieron solo 3 personas, y qué casualidad todas afines al administrador. Y además dos de éstas personas no eran ni Presidentes de sus Comunidades, eran representantes de los Presidentes.
Comentar que envié burofax al administrador desconvocando la repetición de la Junta, y reclamando toda la documentación. Así como a los presidentes una circular intentando explicarles ésta situación.
Ante todo ésto, qué cabe ya?
Muchas gracias.
Un saludo.
Es factible llevarle todo ésto a un abogado?
Me refiero a si no va a quedar en saco roto. Ellos tienen toda la «maquinaria» a su favor para afrontar ésta situación, yo solo lo que ha pasado…
Gracias.
Muchas gracias, de verdad.
Hola Ánagel, nosotros somos de la opinión de que las cosas hay que hacerlas bien y luchar contra lo que está mal.
Creemos que si es factible, pero como todo en la vida, tiene que ver la viabilidad de acometer una actuación.
Un saludo y muchos ánimos.
Buenas tardes.
Es desolador, pero me temo que voy a tener que desistir del tema.
Me he estado informando y tendría que contratar y pagar por un abogado y procurador, y ésto tendría que salir de mi bolsillo. Eso de momento, considerando que podrían hacerme otra maniobra sucia, y volver a convocar extraordinaria para seguir en atados a la silla, y entonces el disgusto sería mayor aún porque no habría recompensa.
Como digo es desolador….
Muchas gracias por todo.
Un saludo.
Hola Ángel, sentimos mucho que tenga que desistir en su intento por mejorar la situación de su comunidad de propietarios, pero entendemos que lo haga.
Desde aquí, esperamos que poco a poco mejore su situación.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenas, se me plantea una coyuntura, ya que:
1º- En Diciembre de 2.106, más del 25% de los copropietarios le comunican al administrador convocatoria de Junta, ya que desde Noviembre del 2.014 no se realizado ninguna junta ni ordinaria, ni extraordinaria, en carta por escrito y sellada por el administrador saliente.
2º- Casi dos meses después sin tener noticias al respecto se convoca junta, en la cual dan su conformidad el 45% de los copropietarios de la finca, aceptando el 100% de los asistentes a la junta los acuerdos entre ellios cambiar de administrador
3º- El administrador nuevo le solicita vía telefónica y por email la documentación al anterior administrador, y yo como presidente de la misma también se lo solicito yo por correo electrónico que facilite la documentación al nuevo administrador y la respuesta facilitada por el administrador antiguo es:
a/- Lo indicado por email es falso, y el presidente entrante es un mentiroso.
b/- Que es ilegal la convocatoria de la junta.
c/- Que todos los locales no pertenecen a la comunidad de propietarios porque son locales, a pesar de tener su respectivo coeficiente de copropiedad, y pagar desde siempre los gastos de honorarios al administrador; además nos imputan más gastos extraordinarios a los locales porque nos los imputan a partes iguales.
d/- El dia 13/02/2017 se celebro la nueva junta de remoción del administrador, y la respuesta del administrador saliente es convocar a los copropietarios a asistir a su junta para el Martes 28, en la cual ya ha indicado a la nueva administradora que los locales no tiene ningún derecho de voto al respecto.La finca esta representada por 10 viviendas y 4 locales, y de los cuales yo represento uno de ellos y he sido elegido presidente.
e/- En la última junta celebrada en Noviembre de 2.014 por el administrador saliente, a pesar de haber asistido yo a la junta y mi padre llevar meses fallecido se indico que mi padre había asistido a la junta a pesar de mis advertencias.
4º- La nueva administradora me indica que no puedo realizar reclamación alguno al colegio de mi provincia porque este administrador pertenece a la junta de gobierno y dispone de uno de los bufetes más poderosos de mi provincia; y además resulta que quien realiza las juntas no es el administrador sino su padre que también aparece como administrador colegiado, a pesar de que su hijo es el administrador único de la mercantil y figurar en las actas como administrador la mercantil y el hijo como administrador – secretario, y todo ello se presupone porque el padre esta jubilado.
Además en los estatutos del colegio de administradores de mi provincia no hay indicación alguna de cual es el plazo de entra de documentación al administrador saliente, por tanto según parece al no estar estipulado plazo alguna no puedo denunciar incumplimiento a diferencia del colegio de administradores de Madrid que si en sus estatutos existen un plazo de entrega de documentación de un máximo de 10 días para la información básica y para el resto de un máximo de 45 días.
A todo ello, me comentan que debo asistir a la reunión convocada por el administrador saliente, mi pregunta es: considero que debo invalidar la junta aunque no se cual sería el medio más eficaz, si:
a/ A través de una denuncia en la policía nacional por lo penal por apropiación indebida, en base a que legislación? la del colegio oficial de administradores de Madrid, aunque sea otra provincia distinta a Madrid.
b/ Una denuncia al juzgado de lo penal
c/ Un burofax
d/ Un denuncia en el juzgado de lo civil
Hay alguna otra solución.
Y a todo ello el acta debería estar certificada por algún organismo público.
Muchas gracias, por anticipado debería saber si es posible adoptar alguna medida o bien es imposible porque el administrador continuará siendo el mismo.
Hola David, los colegios de administradores de fincas son órganos asociativos pero no tienen potestad legal, es decir, no pueden sancionar a ningún administrador, lo máximo que pueden hacer es expulsarlo de colegio. Desde hace algunos años, para ejercer como administrador de fincas no es necesario estar colegiado. El único requisito es estar dado de alta como administrador de fincas ante Hacienda y ante la Seguridad Social y estar al corriente en todos los pagos relacionados con la actividad. Por lo tanto, el que usted acuda a un colegio de administradores no le va a solucionar nada.
Por otro lado, los locales de un edificio forman parte de la comunidad de propietarios y por lo tanto pueden ejercer sus derechos como cualquier otro propietario. Lo que tendrán que contemplar son sus coeficientes de participación y los puntos establecidos en los estatutos de la comunidad (si existieran).
La ley obliga a las comunidades de propietarios a realizar una junta general ordinaria cada año y a convocar todas las juntas extraordinarias que sean necesarias para su correcto funcionamiento.
Cualquier propietario que detecte un fallo o una irregularidad en un acta (toda comunidad de propietarios debe tener un libro oficial de actas) debe ponerlo en conocimiento al administrador y si fuese necesario debe impugnarla. Lo aconsejable es que lo reclame siempre por escrito y que tenga también por escrito una confirmación de que ha sido recibida la reclamación por parte del administrador. Si no tiene esa confirmación por escrito, debe enviar un burofax.
Si una vez realizada esa reclamación, no hay una respuesta afirmativa por parte del administrador, le aconsejamos que ponga el caso en manos de unos abogados y procedan a poner una denuncia en el juzgado correspondiente (dependiendo el tipo de reclamación).
Le aconsejamos que no deje estos temas y lo hable cuanto antes con un abogado. Si sucede algo en la comunidad de propietarios y usted es el presidente, podría tener responsabilidades legales.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola.
Soy el presidente de una Mancomunidad compuesta por 6 subcomunidades.
El pasado día 6 de febrero, se convocó Junta Ordinaria de la Mancomunidad, a ésta reunión solo acudí yo.
Se empezaron a tratar los primeros puntos del orden del día y al llegar al punto del nombramiento de la junta directiva, me ofrecí seguir un año más como presidente y propuse cambio de administrador. A partir de ahí la Junta Ordinaria se dio por finalizada.
A los 11 días, recibí el acta y había algo del mismo con lo que no estaba de acuerdo, por lo que me puse en contacto con el administrador, les pedí por favor lo corrigieran y me lo volvieran a enviar para firmarlo.
Pasaban los días y no tenía noticias, hasta el viernes 24 de febrero en el que recibo una carta por correo ordinario, con una circular dirigida a todos los presidentes que componen la Mancomunidad, diciendo que el día 6 no se celebró la Junta Ordinaria al presentarme solo yo, y sin revisar los datos de la Junta, me volví a nombrar presidente a mí mismo, decidiendo prescindir de los servicios del administrador. Algo que según el administrador ha puesto en conocimiento a distintos presidentes a los que representan, sumando el 25% de los propietarios, que le solicitan que se vuelva a convocar una nueva Junta Ordinaria. Se adjunta esa nueva convocatoria para una nueva junta para el día 6 de marzo, convocatoria que encabeza diciendo «siguiendo las instrucciones del Sr. Presidente de la Comunidad…..»
El administrador puede hacer ésto?
Es legal?
Muchas gracias de antemano.
Hola Ángel, si la junta ordinaria a la que usted asistió fue convocada correctamente, aunque usted haya sido el único en acudir, todos los acuerdos que usted haya tomado son válidos. El que no hayan asistido los demás, no es motivo para hacer una nueva junta general ordinaria.
Los que no pudieron asistir pudieron delegar su voto en usted, en el administrador o en otras personas. Es decir, pudieron hacer uso de su derecho a voto a pesar de no comparecer.
Por otro lado, el administrador no puede convocar una junta general del tipo que sea sin el visto bueno del presidente, a no ser, que lo soliciten el 25% de las cuotas de participación de los propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas noches de nuevo.
Muchas gracias por responder.
Mi duda es si el administrador puede convocar en mi nombre una nueva junta ordinaria, exponiendo que tiene la suma del 25 % de apoyo por parte de unos propietarios, sin expecificar quiénes son, pues en la convocatoria redactada, dice que soy yo el que la convoca.
Y el administrador, no tendría que estar cesado desde el día de la junta celebrada el día 6 en el que se quedó claro que no seguía? Quedando inhabilitado para tomar cualquier medida como está haciendo….
Por otro lado, me he puesto en contacto con él para exigirle rectificaciones, y decirle que él no está facultado para convocar y menos en mi nombre, así como los contactos de todos los presidentes a los que se ha dirigido para poder defenderme de sus falsos argumentos, pero no me ha contestado.
Muchísimas gracias.
Un saludo.
Hola de nuevo Ángel, hay dos motivos por los que el administrador no estaría actuando correctamente:
1. En un mismo año no se pueden realizar más de una junta de propietarios de carácter ordinario. En su caso, ya se ha celebrado una y para poder celebrar una nueva tendría que hacerse previa impugnación de la primera y previa aprobación de esa impugnación. Lo que si pueden hacer los demás propietarios es convocar una junta general de carácter extraordinario.
2. Para convocar una junta general sin la firma del presidente, deben aparecer en la convocatoria las firmas de al menos el 25% de los propietarios. Si en la convocatoria el administrador no ha incluido esas firmas, la reunión estaría mal convocada y si ha puesto que es usted quien la convoca y no es cierto, tampoco tendría validez.
Si usted voto la exención del contrato con el administrador, este ya no puedo ejercer como tal y debe dejar de trabajar en su comunidad de propietarios.
Le aconsejamos que emita un burofax reclamando todo lo que nos indica. En caso de continuar la situación, le aconsejamos que acuda a un abogado y le exponga toda la situación para valorar las medidas a tomar.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días.
Muchísimas gracias por las respuestas.
Me ha quedado todo aclarado.
Le felicito por poner éste medio dirigido al alcance de personas (al menos yo) que no estamos puestos en éstos asuntos.
Un saludo.
Hola Ángel, las gracias se las tenemos que dar a usted y a personas como usted por poner interés en estos temas. Si hubiera más personas como usted y como el resto de personas que nos escriben, las comunidades de propietarios y las relaciones vecinales serían mas buenas.
Un saludo y aquí nos tiene para lo que necesite.
Hola de nuevo.
Retomo el tema, y sino es mucha molestia de volver a responder…
Muchas gracias de antemano.
Le comento.
He recibido hoy día 9 un supuesto acta de una repetición de Junta Ordinaria, en la cual, supuestamente yo convoqué, pero en ese acta recibido hoy aparece un presidente de una de las subcomunidades presidiendo la citada Junta.
Se deja constancia de que el administrador informa que ésta Junta se realiza a instancias de propietarios, a quienes les correspondía formar parte de la nueva Junta Directiva y que en la reunión celebrada el día 6 de febrero, no se produjeron tales cambios, al haberse autorenovado el anterior presidente (yo) y al haber rescindido de manera unilateral el contrato con el administrador.
Se nombra como Presidente a una persona que pertenece a una subcomunidad que es morosa, con una deuda de 200 € desde hace dos años. Es decir, que supuestamente convoco yo, preside la Junta otra persona, y sale de presidente otra diferente.
Comentar también, que asistieron solo 3 personas, y qué casualidad todas afines al administrador. Y además dos de éstas personas no eran ni Presidentes de sus Comunidades, eran representantes de los Presidentes.
Comentar que envié burofax al administrador desconvocando la repetición de la Junta, y reclamando toda la documentación. Así como a los presidentes una circular intentando explicarles ésta situación.
Ante todo ésto, qué cabe ya?
Muchas gracias.
Un saludo.
Hola Ángel, después de leer todo lo que nos comenta, le recomendamos que hable con un abogado y denuncien los hechos.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenas tardes, mi comunidad cambió de administrador de fincas hace ya un año por una serie de irregularidades o mala praxis por parte de éste, pero nuestra sorpresa es que no nos quieren dar toda la documentación perteneciente a la finca o lo lleva demorando y mareando la perdiz desde que cambiamos de administrador. Como podemos actuar ante esta situación.
Muchas Gracias
Hola Kiko, si después de un año solicitando que le entreguen la documentación no lo han conseguido, nuestro consejo es que lo intenten una última vez mediante el envío de un burofax. Si después de enviar ese burofax, siguen sin respuesta, tendrán que recurrir a denunciar los hechos antes las autoridades competentes.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, agradecería la información oportuna referente algunos problemas que tenemos con los Sr. Administradores.
Se tiene contratada una Gestaría la cual esta dada de alta como empresa, con dos dueños, uno esta colegiado y otro no esta colegiado, ¿pueden actuar los dos conjuntamente como Secretario-Administrador? En los temas bancarios, por el motivo de ser los dos dueños de la Empresa o solamente puede el que este Colegiado.
Gracias
Hola Francisco, los servicios de un administrador de fincas, pueden contratarse por dos vías:
1. A un profesional independiente.
2. A una empresa.
Si la comunidad de propietarios opta por esta segunda opción, debe tener en cuenta que la figura de administrador de fincas siempre recae sobre una persona, es decir, la empresa contratada tiene que nombrar a una persona, con nombre y apellidos como administrador de la comunidad.
A la hora de realizar gestiones, la empresa puede emplear todos aquellos recursos (humanos y materiales) que considere necesarios para ofrecer un adecuado servicio a su comunidad, pero a la hora de representar a su comunidad de propietarios, siempre deberá hacerlo la persona designada como administrador de la finca.
Respecto al tema de la colegiación, la Ley Omnibus acabó con la obligación de estar colegiado en determinados colectivos de profesionales, entre los que se encuentran los administradores de fincas. Es decir, para ejercer con pleno derecho como administrador de fincas, no es obligatorio estar colegiado, solo es necesario estar dado de alta ante los organismos competentes como profesional en esta materia.
Resumiendo, la gestión de su comunidad de propietarios puede desarrollarla una empresa, pero la figura de administrador debe recaer en una persona física con independencia de que esté o no colegiado.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Sí un administrador ha presentado su dimisión y está finaliza el 10 de marzo de 2017 podemos los vecinos contando con más del 25% de coeficientes y en una reunion extraordinaria de vecinos terminar el contrato del administrador antes, es decir sí tú dimites el 10 de marzo pero la comunidad te echa antes y el 28 de febrero termina tú contrato. Su contrato solamente es un papel donde creo que no hay clausula de fin de contrato, y sí podemos hacer esto los vecinos tenemos que espera un mes obligatoriamente o por no haber hecho su trabajo podemos quitarle antes del mes? Gracias
Hola Sonia, si como usted dice no hay contrato de por medio y las condiciones lo permiten, la comunidad de propietarios puede prescindir de los servicios del administrador en el momento que considere oportuno (previa votación por mayoría). Ahora bien, la ley no establece un período (mínimo o máximo) para que el administrador entregue la documentación de la comunidad. Normalmente se establece un mes desde la fecha del cese, pero como le indicamos, no hay una fecha establecida para ejecutar ese paso. Le hacemos esta observación, porque se han dado casos en los que los administradores, al ser cesados, impiden el normal funcionamiento de la comunidad de propietarios por no hacer entregar de la documentación de manera inmediata. Intenten de una u otra manera, que les de firmado un documento donde se comprometa a entregar la documentación en una determinada fecha.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Si el contrato de este señor lo firmo un presidente cesado de su cargo , al mes de su cese. ¿Tiene valiad su contrato y sus siguientes renovaciones? Es que no podemos cesalo ya que no deja hacer reuniones ni hablar a los que no tiene a su favor
Gracias de nuevo
Hola de nuevo Simona, con independencia del tiempo que estuviera el presidente en su cargo, el contrato es válido porque con quien está firmado es con la comunidad de propietarios. El presidente lo firma en representación de la comunidad.
Para cesar al actual administrador pueden ustedes mismos convocar una junta de propietarios. Solo necesitan tener la firma del 25% de las cuotas de participación de los propietarios. Para cesarlo en esa junta convocada por ustedes, necesitarán tener el visto bueno de la mayoría de los asistentes.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos tardes en mi comunidad tenemos un gestor, gerente otras veces administrador, lleva cuatro años, no quiere enseñar ninguna documentación, solo podemos verlas si denunciamos, reclama a los morosos pero no les aclara las cuentas, ellos dicen no deben lo que dice el, y yo los creo, los trata mu despectivamente en las reuniones, no les deja hablar ni aclarar sus cuentas y hace que todo el mundo crea que no pagan nada. Se aprueba derrama indefinida, para arreglo de desperfectos pero no hay aprobado presupuesto, pagamos unos 210 euros entre derrama y comunidad, varios vecinos no llegan, solo habla de que la obra costara sobre 500000 euros, y se quitaran elementos comunes, toma decisiones con 5 personas que son la junta directiva, no tenemos estatutos por lo cual no creo sea legal lo de la junta directiva. Entrega llaves maestras a unos bloques, esta llave es para salida de emergencia de garajes del total de la comunidad, aunque encima están dos bloques.
Estamos pensando tomar medidas legales pero solo somos 8 vecinos de 150 los que queremos los demás son vecinos pasivos.
Gracias de antemano por su contestacion
Hola Simona, lamentamos esta situación.
Todo propietario tiene el derecho de ver la documentación de su comunidad de propietarios y el administrador de fincas tiene la obligación de mostrársela.
El administrador también tiene la obligación de entregar una liquidación de manera periódica con los ingresos y gastos originados en la comunidad.
Un recibo extraordinaria no puede ser ordinario, es decir, la emisión de una derrama tiene que tener una fecha de inicio y una fecha de finalización. La aprobación de cuotas extraordinarias tiene que ser aprobada por la mayoría de los vecinos en una junta de propietarios, en base a un presupuesto e indicando los importes que cada propietario tendrá que asumir.
En las comunidades de propietarios no es obligatorio tener unos estatutos aprobados. Cuando esto ocurre, la comunidad se regula por las normas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El único requisito para que una comunidad sea legal, es que esté dada de alta como comunidad de propietarios.
Respecto a que solo son 8 personas, es lo de menos. Un solo propietario puede denunciar estos hechos. Recuerden que el administrador de fincas es un profesional al servicio de la comunidad de propietarios. Ustedes son sus clientes y el cobra por dar un servicio. Si el servicio que están recibiendo no les parece adecuado, le recomendamos que cambien de administrador de fincas.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes, me gustaría saber si un Presidente de Comunidad tiene la potestad de revocar a un Administrador de comunidad, a la que no se vincula mediante contrato alguno, como paso previo a la convocatoria de la Junta de vecinos. Los motivos están relacionados con la falta de información administrativa, economica y de gestión al Presidente, en lo que respecta a la Comunidad, y la adquisición o compras sin consulta previa al Presidente, a lo que se suma una posible falta de control de los anteriores Presidentes de la Comunidad, lo que en definitiva ha podido contribuir para que este, el Administrador, campe a sus anchas ¿serían motivos suficientes para revocarle? Gracias
Hola Sergio, un presidente no puede por si solo destituir a un administrador. El cese de un administrador de fincas tiene que aprobarse en una junta de propietarios, bien en la junta general ordinaria o en una junta general extraordinaria convocada para tal fin.
Lo que el presidente si puede hacer, es convocar la junta general de propietarios para destituir al administrador.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola. Estuve leyendo los artículos relativos a éste tema, y saqué unas cuantas cosas en claro pero en otras tengo dudas. Por ejemplo. Nuestra comunidad, 42 vecinos. Entiendo que para que la votación de cese del administrador de fincas sea válida necesitamos que el 60% de los votos de los asistentes a la reunión,así como sus representados voten sí. Es decir, que si a la reunión acuden 10 vecinos con que 6 voten que sí es suficiente, estoy en lo cierto?
Por otra parte, creo haber en entendido que para que esto tenga validez en la reunión tiene que haber un 25% de propietarios, es correcto eso?
Gracias,
Saludos.
Hola Mario, el ejemplo que usted indica en relación a los votos favorables de 6 vecinos cuando acudan a la reunión 10, es correcto, siempre y cuando el porcentaje de participación de los 10 vecinos sea idéntico. Es decir, siempre y cuando el voto de cada vecino valga lo mismo.
El 25% que nos comenta es el porcentaje que necesitan los vecinos para convocar una reunión (sea para lo que sea la reunión) en el caso de que el presidente se niegue a convocarla.
El presidente de una comunidad de propietarios es el único que puede convocar una junta de propietarios cuando considere oportuno y sin necesidad de pedir permiso a nadie. Por lo tanto, si ninguno de ustedes son el presidente, deberán decirle al presidente que convoque una reunión para cesar al administrador. Si el presidente (por los motivos que sean) se niega a convocar esa reunión, la ley permite que legalmente se pueda convocar cuando un 25% de los propietarios estén de acuerdo en celebrar esa reunión. Por lo tanto, ese 25% del que usted habla, es el mínimo porcentaje necesario para convocar una junta de propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Somos una pequeña comunidad de 12 propietarios; hasta la fecha tenemos un presidente anual que hace las funciones de presidente, secretario y administrador; se renueva anualmente de forma rotatoria con cada propietario de la comunidad. Ahora, algún propietario quiere que en la próxima Junta Ordinaria se contrate a un administrador externo (no propietario) y la duda es cuantos votos (de los 10) afirmativos son necesarios para aprobar la contratación del administrador (según LPH no tengo claro si mayoría simple (7), tres quintos (8), u otro porcentaje) y mi segunda duda es ¿cómo se deben contabilizar las abstenciones?… es decir, suman a la mayoría, sea SI o NO, o bien se reducen de los votos iniciales totales (12) para calcular el nuevo porcentaje, es decir si hay 1 abstención, serían 12-1 = 11 votos iniciales totales y sobre este valor calcular la mayoría, o los tres quintos, según respuesta a primera duda. Muchas gracias y un saludo.
Hola Kevin, en el artículo 17.4 de la LPH viene especificado que para contratar nuevos servicios en una comunidad de propietarios (entre ellos estarían los servicios de un administrador), se necesita el voto favorable de las 3/5 partes de los votos que coincidan con las 3/5 de las cuotas de participación de los propietarios. Si los 10 votos afirmativos superan el 60% de las cuotas de participación (3/5 partes), pueden votar y contratar a un administrador. En caso contrario, necesitaran el apoyo de más propietarios hasta alcanzar ese 60% de cuotas de participación (3/5 partes).
Los porcentajes de participación en una votación en una junta de propietarios, se hacen teniendo en cuenta el voto de los vecinos que hayan asistido a la reunión o estén allí representados. Por lo tanto, a la hora de contemplar la aprobación de un punto establecido en el orden del día, tiene que hacerlo teniendo en cuenta el voto de las propietarios que estén presentes o representados en esa reunión. Si de los 12 propietarios acuden a la junta de propietarios (reunión) 6, para aprobar la contratación de un administrador, necesitan el SI del 60% de las cuotas de participación. Si el voto de todos los propietarios tuviesen el mismo peso, lo que se conoce como voto lineal, necesitaría en esa reunión de 6 vecinos el voto favorable de 4 personas. La abstención no se resta de los votos existentes, es decir, no se cumple la regla que usted a puesto: 12-1=11. Si van los 12 propietarios, con independencia de quien se abstenga, necesita el mismo número de votos favorables, 8 personas (en el caso de que todos los votos tengan el mismo valor)
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias por su clara respuesta.
Un cordial saludo.
Se puede cesar en la Junta Ordinaria anual al administrador, cuando el Presidente y la junta de gobierno pongan su cargos a disposición de la comunidad, sin previo aviso al administrador?
Muchas Gracias.
Hola de nuevo Toño, la respuesta a su pregunta es SI. Pueden no renovar el cargo de administrador en la junta general ordinaria anual.
Ahora bien, les aconsejamos que antes de que llegue ese día comprueben si el administrador tiene un contrato con la comunidad y si en ese documento aparece alguna cláusula donde establezca un tiempo de previo aviso para informar de su cese. Es habitual entre algunos administradores el que tengan contratos firmados hace mucho tiempo que se van renovando año tras año y en donde tienen incluidas cláusulas donde establecen que para cesarles es necesario avisarles con un tiempo determinado de varios meses de antelación.
El que ustedes pongan sus cargos a disposición no es relevante con el cese. Ustedes pueden ofrecerse para continuar o dejar sus puestos y esto no tiene implicación directa con el puesto de administrador.
Esperamos haberles ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenos dias, el pasado 1 de Octubre se produjo una junta extraordinaria en nuestra comunidad, en la cual el puntos del día era Dimisión y nombramiento de nuevo Presidente.
Se voto y salí elegido, el administrador propuso que la junta de gobierno automáticamente se renovara hasta el 31 de Diciembre de 2017 hay gente que no se entero y otros como yo no lo entendí bien, y ademas no se produjo ninguna votación para aprobar ese punto.
Cuando entrega las actas de ese día, es cuando me doy cuenta, que los cargos han sido renovado hasta el 31 de diciembre del 2017, hablo con el administrador y le comento que no estoy de acuerdo con ello porque ese punto no estaba en el orden del día, le digo que por favor rectifique ese punto que no es correcto y que no conste en el acta, me dice que no lo va a cambiar, que se acordó en Junta y que es valido, le he mandado un escrito por burofax pero no me ha dicho nada al respecto.
Ahora que es lo que yo deberia hacer?
Muchas Gracias.
Hola Toño, si han celebrado una junta general de carácter extraordinario para elegir a un nuevo presidente en sustitución del que había es por algún motivo o fuerza mayor. Siendo así, esa sustitución siempre debe aprobarse por el tiempo que queda de mandato del anterior presidente y nunca por otro período mayor.
Posteriormente deberán convocar una junta general ordinaria donde habrá un punto en el orden del día para elegir a la nueva junta directiva. En esa reunión, podrán renovar su cargo o nombrar a un nuevo presidente.
Si el administrador ha establecido otro período diferente, debe rectificar ese acta. Si no lo hace, puede hacer dos cosas:
1. Esperar a la próxima celebración de la junta general ordinaria y en ella dejar su puesto.
2. Convocar una junta general extraordinaria para votar la fecha de su mandato.
Si el administrador no quiere modificar el acta, lo que debe hacer, es esperar a la siguiente junta de propietarios y en el primer punto del orden del día que es la «aprobación del acta de la reunión anterior», rechazar su aprobación y que conste en el acta los motivos.
Hable con el administrador e indíquele que él es un empleado de la comunidad y que debe cumplir y hacer cumplir con la ley.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes, desearía que me informaran de si el administrador de mi comunidad esta obligado a enseñarnos el documento donde el dice que estan los datos de todos sus representados en la junta, ya que el si nos obliga a los propietarios a entregarle los documentos de nuestros representados. Gracias
Hola Andrés, cualquier propietario que acuda a la junta de propietarios puede solicitar que le enseñen las autorizaciones que otros propietarios han entregado a otras personas, en su caso al administrador.
Al comenzar una junta de propietarios, el administrador o en su defecto el presidente, deben informar a los asistentes de las personas que están siendo representadas y quien las representa. Esto se hace para que en las votaciones los propietarios conozcan los votos a favor y en contra de cada punto tratado.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos Días, Hemos cambiado de administrador hace 3 meses, Aparece que el antigua administrador ha dejado impagos a proveedor, no ha tomado la medida contra los morosos mientras había sido pedido de hacer lo con voto de la junta, han dejado la finca sin libro de acta durante 5 años, tenemos embargo debido a impago a hacienda y se limpian las manos de la situación, Como están colegiados , he puesto como presidente una querrá, sin embargo el colegio de Las Palmas de Gran Canaria sigue ignorando la querrá desde 2 meses y no da repuesta, Que remedio tenemos tanto contra el administrador que como el colegio ? Espero que nos puede ayudar. Saludos
Hola Benito, según lo que nos ha descrito, ha habido una delación de funciones por parte del administrador ocasionando perjuicios para los intereses de su comunidad de propietarios.
Aunque los colegios profesionales deben garantizar unos mínimos de calidad entre los profesionales colegiados, estos colegios no siempre cumplen con su cometido. Es difícil que un colegio profesional ayude a los usuarios de los servicios prestados por sus colegiados, porque irían en contra de los intereses de sus clientes (los profesionales colegiados). Lo máximo que conseguirá a través del colegio, será que realicen un escrito al anterior administrador diciéndole que usted ha presentado una queja.
Desde un punto de vista legal, lo único que puede hacer es denunciar a ese señor.
Lamentamos que hayan tenido esa mala experiencia con esa persona y esperamos que el nuevo administrador haga correctamente su trabajo.
Un saludo y hasta pronto.
En mi comunidad de zonas comunes (con su propio CIF), se realizó la reunión ordinaria hace unos dias, en la que se cesó al actual administrador, quedando el cargo vacio. Casualidades de la vida, que una vecina de alli, que además es administradora, y que hizo un complot para tirar al administrador que teniamos, se presentó como Presidenta. Al no presentarse nadie más, salió elegida. Y lo que nos da miedo, es que ella como Presidenta tome el cargo de administradora, ya que esta planeando hacer una reunión de tan solo la junta (los presidentes de cada bloque) para elegir al nuevo administrador. ¿Esto es legal hacerlo asi? o deberia convocar una junta extraordinaria?
Por otro lado, entiendo que se podría presentar otra vez presupuesto del administrador cesado no? Ya que la reunión, como he comentado fue una caza de brujas, para echar a este administrador, y pasar a llevar la comunidad la vecina administradora (algo que no salio del todo como se habia planeado).
Gracias,
Un saludo
Hola Ernesto, por lo que nos indica, usted vive en una comunidad de propietarios que a su vez pertenece a una mancomunidad, donde comparten con otras comunidades unas zonas comunes.
La contratación de un administrador tiene que hacerse en una junta general de carácter extraordinario, convocada previamente por la presidenta de la mancomunidad. A esa junta deben asistir los presidentes de las demás comunidades, representando a los demás propietarios. Se pueden presentar todas las propuestas que se deseen y la elegida será aquella más votada.
Previamente los presidentes pueden convocar en sus comunidades unas juntas de propietarios para votar el administrador que mas les guste.
El anterior administrador puede volver a presentar su propuesta y puede volver a ser elegido si la mayoría está de acuerdo.
Aunque la nueva presidenta quiera hacerse con el puesto, si la mayoría no está conforme con ello, no podrá optar a gestionar la mancomunidad.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes, hace un mes qye les escribí una consulta y aún no me han respondido. Espero que puedan hacerlo ahora.
Si nuestro administrador no celebró reuniones durante el COVID y la celebró en enero de 2022 (por lo años anteriores) en lugar de en diciembre como siempre veníamos haciendo y en esa junta de enero fue renovado su cargo, entiendo que para poder echarle habría que hacerlo en otra junta ordinaria y que tendremos que esperar a enero 2023 (a pesar de que él estiró el tiempo de permanencia en el puesto al celebrar la junta en enero del año siguiente en lugar de a finales del año en curso como siempre se había hecho).
Si en dicha junta se aprobó una derrama para hacer algunas obras y dichas no se han hecho y de pronto nos encontramos con que NOS HAN CORTADO EL AGUA CALIENTE POR IMPAGO sin que el administrador HAYA AVISADO EN NINGÚN MOMENTO DE QUE SE LE ESTABA ACABANDO EL DINERO (y supongo que habrá consumido todo el fondo de garantía, lo que entiendo que seríaun incumplimientograce puesto que este fondo según tengo entendido tiene que ser inexorablemente del 10% del presupuesto de la comunidad) y nos dice QUE HA PAGADO DE SU BOLSILLO LA DEUDA para poder tener agua caliente y que LA COMUNIDAD TIENE UN «AGUJERO EN LAS CUENTAS» SUPERIOR A 5000€, que él en ningún momento había comunicado/avisado hasta que los vecinos comunicamos con él con el corte de agua caliente, ha incurrido este «administrador de fincas» en alguna negligencia grave por la que se le pudiera despedir sin tener que esperar a convocar una reunión ordinaria en enero 2023? Saludos y espero su respuesta!
Hola Den, gracias por escribirnos y disculpe si no le respondimos en su momento.
El que haya realizado la reunión en enero del año 2022 en lugar de hacerlo en diciembre del 2021, está justificado porque la ley autorizó a que se pudiera aplazar. Recaía en manos de las comunidades la voluntad de convocar reuniones, pero no era obligatorio hacerlas.
Por este lado, no pueden reclamar nada.
Respecto a las derramas que no se han ejecutado en las obras previstas, el administrador debería haber convocado una junta de propietarios de carácter extraordinario para informar de las causas que han impedido ejecutar esas obras o para aprobar que se destinase ese dinero a paliar una nueva situación urgente.
Puede darse la circunstancia que haya recibido el aviso de corte sin tiempo para convocar reuniones y que haya decidido (siempre con el visto bueno del presidente) acometer el pago con los fondos comunitarios. Pero una vez abonado el pago, debería haber convocado una junta para informar de las circunstancias y aprobar nuevas medidas.
El fondo de reserva del 10% está precisamente para situaciones como las que han sucedido en su comunidad, es decir, para usarlo ante imprevistos. Es una reserva que debe tener la comunidad para estos casos.
Respecto a cesarlo o esperar hasta la próxima junta ordinaria que se celebrará en enero, depende de la situación que tengan. Si lo despiden ahora el administrador les puede reclamar el abono de sus honorarios que queden pendientes de abono hasta enero, fecha de renovación de los cargos.
Ustedes pueden cesarlo, convocando una junta general extraordinaria convocada por el presidente o por el 25% de las cuotas de participación de los propietarios. Pero como le hemos comentado, si es cesado, el administrador puede reclamarles esas cantidades pendientes.
El que le hayan cortado el agua caliente por impago puede ser un motivo que justifique que esta persona no ha hecho bien su trabajo, pero si el administrador puede demostrar que no tuvo conocimiento de ese corte, la justificación de ese despido no sería válida. Puede ser que la empresa suministradora del agua caliente no notificase por los canales adecuados el impago de la factura y el corte del suministro y por lo tanto el administrador no pudo hacer nada al respecto.
Es una situación complicada la que han pasado e imaginamos que estarán pasando. Si el administrador no ha hecho bien su trabajo deberían cesarlo, pero también puede suceder que no haya sido avisado del corte y por lo tanto no sería responsable de todo lo sucedido.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
El administrador de mi comunidad ha fallecido repentinamente era un vecino de esta comunidad.Soy el presidente y no sabria cuales son los pasos a seguir para el nombramiento de un nuevo administrador,ya que hay varios vecinos que pienso que quieren serlo.
Gracias.
Hola Alvaro, usted como presidente debe convocar una junta general de carácter extraordinario para elegir a un nuevo administrador.
El día que se celebre esa reunión deberá tener todas las propuestas de los posibles candidatos para que los propietarios voten por aquella que consideren mejor.
Tenga en cuenta que toda persona que quiera trabajar como administrador de fincas debe estar dado de alta en el impuesto de actividades económicas correspondiente y emitir la correspondiente factura por los servicios profesionales realizados.
Si están en la provincia de Málaga, estaremos encantados de pasarle un presupuesto para llevar la gestión de su comunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola Buenas
Tengo el piso arrendado y estoy fuera del Espana. Tenemos un grupo de whatsapp con los vecinos, en ningun momento se ha realizado votacion para q este fuese el canal de notificaciones.
Personalmente he notificado a la comunidad con carta escrita el camio de domicilio en las notificaciones.
Ahora los vecinos quieren instalar gas natural, ya que solo disponemos de electricidad.
Han decidido hacer una reunion con los del gas para el dia siguiente, estamos en Agosto, el administrador de fiuncas esta de vacaciones, lo han dicho por whatsapp, como si se tratara de una reunion de amigos. Vamos, que manana haran una reunion y votaran.
Yo estoy fuera de Espana, estamos en Agosto, la gente esta de vacaciones no puedo enviar a nadie en mi lugar. Y tampoco se me ha notificado por el canal legal correspondiente.
Que puedo hacer para impugnar la votacion en caso que se celebre manana?
Otra consulta, es que, los vecinos que no estan al corriente de pago tienen derecho a voto? Porque en mi comunidad hay mas de uno que no esta al corriente y eso nunca se ha tenido en cuenta en las votaciones.
Muchas gracias de antemano.
Disculpar las faltas de ortografia, el teclado no dispone de todos los caracteres, acentos…
Hola Anita, ninguna decisión tomada en la comunidad de propietarios tendrá validez si no se ha realizado por los cauces establecidos en la ley.
Toda convocatoria debe hacerse con el tiempo y las formas adecuadas. Si la comunidad de propietarios no ha votado previamente que el grupo de whastapp sea un medio autorizado para realizar los comunicados, no podrá se admitido y por lo tanto carecerá de validez.
Saludos y hasta pronto.
Añado que si no estan al corriente de pago no tienen derecho a voto (sí que tienen derecho a voz, pero no a voto).
Efectivamente, si no están al corriente pueden participar de la reunión pero no tienen derecho a votar en los puntos tratados.
Gracias por añadir este punto.
Saludos.
Buenas tardes, vivo en una finca de 24 vecinos y estabamos cansados del Administrador por muchas razones. En la junta Ordinaria anual heos votado para que se vaya y hemos ganado 10 votos para que se vaya y 8 votos a favor del Administrador para que se quede. El tema es que hemos encontrado a un Administrador dispuesto a llevar nuestra finca y los amigos del adninistrador cesado desean proponerlo en la junta de debemos realizar para elegir nuevo Administrador.
¿Puede un Administrador cesado, presentarse de nuevo para la misma finca? Pues ya hemos votado y tiene que cesar.
Hola Juan José, un administrador cesado puede volver a presentarse las veces que desee. Una cosa no implica necesariamente la otra, es decir, un cese, no implica que pueda volver a presentar su candidatura, aunque como es obvio si ha sido cesado es porque la mayoría no quiere que continúe y por lo tanto no será aprobada su propuesta.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes:
El pasado 7 de Julio el Administrador recibió el Burofax con la notificación de su cese.
A fecha de hoy aún no nos ha entregado la Documentación de la Comunidad.
¿Es cierto que desde finales de 2015 tienen obligación de entregar la documentación necesaria para continuar el buen funcionamiento de la Comunidad en los 10 primeros dias del cese? (según informa el CAF de Madrid)
Saludos y gracias
Hola, que nosotros sepamos no existe ese plazo de entrega de diez días desde la notificación. Lo habitual es acordar con una fecha de entrega inferior al mes.
En el burofax de comunicación del cese se debe establecer la fecha de entrega de la documentación o como mínimo el plazo máximo de entrega.
Saludos y hasta pronto.
Queria saber si hemos actuado bien en este caso: nuestra comunidad está formada por cuatro edificios (cada uno con 20 vecinos), pero realmente la comunidad es de los edificios (los que aparecen como titulares, pagan su cuotas mensual, etc. son los edificios). Cada edificio tiene su presidente, y a la vez hay un presidente de la comunidad general de los cuatro edificios (el de cada edificio para lo que pasa de puertas para adentro y el de la general para temas comunes como vigilante, jardinero, gasoleo…). Nuestro administrador ha dimitido por cuestiones personales, y se ha convocado una reunión de los cuatro presidentes para elegir a uno nuevo. ¿Lo hemos hecho correctamente? Es que algunos vecinos dicen que deberíamos haber convocado a todos los vecinos… ¿Hay algún precepto, norma o decreto… que avale que lo hemos hecho bien para decírselo a estos vecinos disconformes?
Hola Raúl, por lo que ha descrito, ustedes tienen una mancomunidad de propietarios formada por cuatro comunidades de propietarios. La mancomunidad gestiona las zonas comunes de los cuatro edificios y cada edificio gestiona los mantenimientos propios de cada bloque.
Si tienen constituida una mancomunidad de propietarios, cada presidente representa a cada comunidad y a las juntas de la mancomunidad solo acuden estos representantes. Por lo tanto, la forma de actuar por su parte no ha sido ilegal, pero no ha sido del todo correcta.
Lo que tendrían que haber hecho antes de haber votado en la mancomunidad, es convocar en cada comunidad una junta general de propietarios de carácter extraordinario para aprobar la elección del nuevo administrador. Con las decisiones aprobadas en cada comunidad, deberían haber convocado la junta general extraordinaria de la mancomunidad y en ella cada presidente exponer y votar al candidato oportuno.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola,
Cómo se puede saber quién es el administrador de una comunidad de propietarios de un edificio? (ya sea persona o immobiliaria).
Consta en el registro de la propiedad?
Muchas gracias,
Felicidades por la web.
Hola David, el cargo de administrador figura en el libro de actas de la comunidad de propietarios, en concreto en el punto del orden día donde se proponen y aceptan los cargos de la junta de la directiva. No aparece en el registro de la propiedad.
Si lo que quiere es averiguar quien es el administrador, puede hacerlo preguntando a los vecinos. También es habitual que aparezca el contacto de esta persona en el tablón de anuncios de la comunidad. Otra opción es preguntar a alguna de las empresas que prestan sus servicios en esa comunidad por el contacto del administrador.
Saludos y hasta pronto.
Muchas gracias!
Buenos días, hace 20 años se cedió un apartamento de la comunidad al administrador a cambio de sus servicios. Queremos recuperar ese apartado. Como podemos hacerlo? Que mayoría en votos se necesita? Gracias
Hola, si cedieron el apartamento a cambio de su trabajo, deben tener un contrato o un documento donde se especifiquen las condiciones de ese intercambio y la forma de suspender esa cesión. Si no tuvieran nada de eso, en el acta donde se aprobó todo esto, debe venir especificado que hacer cuando se quiera finalizar con esa situación.
Si tampoco viniese en el acta, deben convocar una junta general de carácter extraordinario para que los propietarios voten la finalización de ese intercambio.
Le sugerimos que siempre dejen por escrito las condiciones de uso de cualquier instalación comunitaria por parte de terceros.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Que mayoría se necesita en las votaciones para recuperarlo? Gracias
Tres quintas partes de los asistentes que acudan a la junta de propietarios que se celebre para tomar esa decisión.
Un saludo.
buenas noches, en mi finca esta de presidente un señor muy malo, se cree el dueño de la finca, no deja al resto de propietarios la utilizacion de las plazas de garage libres, propiedad del banco, ahora nuestra administradora nos envia hoy un wasap comunicando que la verja de acceso al patio comunitario, donde por ejemplo yo uso para tender, se le va a cambiar la cerradura y prohibir la entrada al resto de propietarios, porque el presidente dice que hay una denuncia por robo hacia su hijo y hasta que no se aclare las cosas queda prohibido el acceso, es normal que una administradora comunique eso mediante el wasap, sin una junta y el presidente decir que se va a tomar esa medida? es todo esto posible, que puedo hacer , no ha habido junta de ningun tipo.
Hola, las plazas de garaje aunque estén libres no se pueden utilizar. Una plaza de garaje es una propiedad privada y por lo tanto no se puede hacer uso de ellas sin el consentimiento de su dueño.
Respecto al tema del uso del patio comunitario, si es comunitario, no se puede prohibir la entrada a ningún vecino. Lo que se podrá hacer es regular el uso de ese patio, pero en ningún caso prohibir su uso, a no ser que los propietarios decidan en una junta de propietarios, prohibir el uso de esa zona común.
Si los propietarios en una junta de propietarios han decidido usar el whatsapp como medio oficial de comunicación, su uso será válido. Ahora bien, el uso de esta aplicación móvil debe ser complementaria con el resto de canales oficiales. Como mínimo todo comunicado debe hacerse en el domicilio del propietario y en el tablón de anuncios de la comunidad.
Efectivamente, no puede prohibirse el acceso a una zona común sin haberse dedicado en una junta de propietarios o por un dictamen judicial.
Saludos y hasta pronto.
Muchísimas gracias, si si, el banco nos deja aparcar, y no se nos comunica x otro medio, solo vía wasap, y no se ha hacho junta, es k lo dijo el presidente y la administración dice k si lo dice el presidente se hace
El presidente tiene los mismos derechos que los demás propietarios. Lo que le diferencia del resto son las obligaciones.
Entre sus obligaciones está la de mantener informados a los demás vecinos de las actuaciones que se están realizando, pero estas actuaciones tienen que estar aprobadas previamente por la junta de propietarios.
El administrador es un empleado de la comunidad de propietarios y como tal tiene que trabajar para la comunidad. El presidente es el representante de la comunidad, pero si el administrador ve que algo de lo que le dice este señor no es correcto debe informarle y asesorarle para que en todo momento se actúe según los requisitos establecidos en la ley.
Resumiendo, el administrador debe hacer caso al presidente siempre y cuando lo que le indique el presidente sea acorde a las normas establecidas en la ley. El presidente por tener este cargo no adquiere más derechos que el resto de los propietarios.
Un saludo y hasta pronto.
SITUACIÓN: En nuestra Urbanización estamos organizados de la siguiente manera: Tenemos siete edificios, cada uno de ellos con su comunidad de propietarios del propio Edificio, CIF, Órganos de Gobierno, etc. Luego tenemos una comunidad de propietarios del Garaje, igualmente con su CIF, Órganos de Gobierno, y propietarios de cada plaza de garaje. Por último, tenemos una Mancomunidad de la Urbanización, igualmente con su CIF, Órganos de Gobierno y, en éste caso, con representantes de cada edificio (Presidente del Edificio o un Vocal designado para ésta función). Ésta Mancomunidad gestiona todos los asuntos de las zonas comunes en la urbanización y, por lo tanto, no entra en los asuntos propios del Garaje o de cada uno de los siete edificios.
Los edificios no son todos iguales, ni en número de vecinos y ni en coeficientes de participación en la Mancomunidad:
Edificio Nº 1: 8,85% – Edificio Nº 2: 8,85% – Edificio Nº 3: 10,54% – Edificio Nº 4: 10,54%
Edificio Nº 5: 14,22% – Edificio Nº 6: 23,50% – Edificio Nº 7: 23,50%
En la Junta General Ordinaria (Segunda Convocatoria) de éste año, la votación para la renovación o no del Administrador-Secretario fue la siguiente:
Edificio Nº 4: No tenía derecho a voto por ser deudor.
Edificios Nº 1, 2, 3 y 5, parece que a favor de la renovación.
Edificios Nº 6 y 7, en contra de la renovación.
El Administrador-Secretario indicó en el ACTA que fue renovado por mayoría absoluta.
Obviamente, hay varias interpretaciones de éstos resultados, por ejemplo:
+ Un 47,00% de propietarios votó a favor de la no renovación y un 42,46% votó a favor de la renovación. (Teniendo como el 100% la suma de todas las cuotas de reparto que votaron representados).
+ Un 52,537% de propietarios votó a favor de la no renovación y un 47,462% votó a favor de la renovación. (Teniendo como el 100% solamente la suma (89,46%) de todas las cuotas de reparto que votaron representados).
PREGUNTAS:
¿Cómo ha de interpretarse dicho resultado? ¿Se ha renovado o no se ha renovado la confianza del Administrador-Secretario? Hay que tener en cuenta que en la segunda convocatoria, había mayoría de Edificios (Nº 1, 2, 3 y 5) que apoyaban la renovación, y la mayoría de coeficientes (Edificios Nº 6 y 7) que no apoyan la renovación del Administrador-Secretario: ¿Cómo se resuelve esta votación?
¿Es de aplicación el Art.17.7 (LPH): Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes?
¿Es de aplicación alguna otra normativa o ley para determinar si se ha renovado o no se ha renovado la confianza del Administrador-Secretario en dicha Junta? ¿Han de tenerse en cuenta el número de edificios o las cuotas de participación que representa cada edificio? (Por cierto, y como nota aclaratoria: Los Edificios Nº 6 y 7 habían adoptado legalmente en Junta Ordinaria, que sus respectivas representantes en la Mancomunidad votasen en contra de la renovación del Administrador-Secretario)
Dado que las Comunidades de Propietarios anteriormente mencionadas son totalmente independientes: ¿Es legal que el Administrador abone de forma unilateral algunos gastos de una comunidad con los fondos de otra comunidad, de la que también es el Administrador?
¿Es legal que un Administrador inicie unas obras importantes sin haberse aprobado en Junta el presupuesto definitivo, el modo de financiación y sin tener tesorería para pagar dichos trabajos?
¿Es legal que el ACTA de una Junta en la que se han aprobado diversos acuerdos propios de una Comunidad de Propietarios se entregue casi dos meses después de celebrarse la Junta, o ha de entregarse en el plazo de diez días después de finalizada la misma?
Hola Carmen, intentaremos responder a todas sus cuestiones.
Lo primero y como bien ha mencionado en el Art. 17.7 (LPH) en segunda convocatoria son válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los propietarios asistentes, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. En su caso y según las cuotas que usted ha escrito, la votación habría sido de un 47% a favor de la no renovación frente a un 42,46% de la continuidad. Por lo tanto, la mayoría de los asistentes con derecho a voto decidieron por mayoría en los coeficientes de participación cesar a esa persona.
Del tema del abono unilateral, puede ser legal siempre que los saldos sean correctos. Algunos administradores trabajan con un única cuenta bancaria y gestionan todos los cobros y pagos desde una única cuenta. Legalmente es posible, aunque desde nuestra administración consideramos que no es la mejor manera de gestionar los fondos de las comunidades. Nosotros trabajamos asignando una cuenta a cada comunidad de propietarios.
Un administrador no puede iniciar unas obras sin el consentimiento de la junta de propietarios o en su caso del presidente. Según la tipología de la obra y/o el motivo de la misma condicionarán el grado de autorización.
La emisión del acta debe hacerse en el plazo de diez días después de la celebración de la junta de propietarios.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días, ¿puede la junta compuesta por cuatro vocales de portales decidir por toda la comunidad, que consta de 24 vecinos? ¿ Pueden decidir los propietarios en acta dar poder al administrador a entrar en un piso particular a mirar los contadores de agua sin que el propietario acepte?
Gracias
Hola, la junta compuesta por los cuatro vocales puede tomar decisiones siempre y cuando los propietarios hayan aprobado otorgarles la representación de la comunidad de propietarios. Esta representación tiene que ser por un tiempo determinado y para ejecutar una serie de medidas.
Los vocales también, pueden decidir si en los estatutos de la comunidad de propietarios viene establecido un artículo donde se establezca que los vocales, elegidos previamente en una junta de propietarios, tienen potestad a la hora de asumir las decisiones.
En cualquier otro supuesto, los vocales no pueden tomar decisiones sin la aprobación del resto de los propietarios.
Por otro lado, todo propietario tiene la obligación de permitir la entrada a su vivienda para localizar y/o reparar elementos que afecten a la comunidad. Ahora bien, si el propietario se niega a dejar entrar a su vivienda a determinadas personas, la comunidad de propietarios deberá poderlo en conocimiento del juzgado y será un juez quien emitirá una orden de entrada.
Saludos y hasta pronto.
En concreto el propietario paga el agua correctamente cada seis meses, pero no deja entrar ya que es individual y esta dentro de su domicilio. ¿Se le puede obligar?
Legalmente el vecino tiene la obligación de dejar pasar a su vivienda para realizar las comprobaciones e intervenciones relacionadas con la comunidad de propietarios. Si se niega a hacerlo, tendrán que solicitar a un juez que emita una orden de entrada a su domicilio.
Un saludo.
Hola, ¿tiene que estar registrado el libro de actas en el registro de la propiedad? ¿si no está registrado que pasa?
Hola María, para que un libro de actas de una comunidad de propietarios sea legal debe ser registrado en el registro de la propiedad correspondiente. En cualquier otro caso y aunque los acuerdos sean válidos, carecen de legalidad.
El trámite de registrarlo es muy sencillo y apenas tiene coste.
Un saludo y hasta pronto.
Gracias, hemos ido al registro a pedir una nota simple del registro del libro de actas, nos dicen que no está registrado.
En el registro nos dijeron que igual estaba registrado en el juzgado, y tampoco está.
Si registramos un libro y luego está registrado con otro nombre ¿que pasa?.
Hola María, en el registro de la propiedad se inscribe una finca, en este caso una comunidad ubicada en una dirección. Si no está registrada la comunidad de propietarios en esa dirección y tampoco existe en el juzgado, legalmente esa comunidad no existe.
Si su comunidad de propietarios dispone de un NIF, en Hacienda pueden verificar a que nombre y en que dirección está vinculado ese NIF. Dudamos de la existencia de este número de identificación, porque uno de los requisitos necesarios para ser otorgado es presentar el libro oficial de actas con el acta de constitución de la comunidad de propietarios.
Si no existe un libro de acatas vinculado a su comunidad de propietarios, el libro oficial será el que ustedes registren. No puede haber sobre una misma finca dos notas registradas.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, quería saber si ha cambiado algo en la ley de propiedad horizontal en los dos últimos años. Creo que nuestro administrador de fincas se columpia cuando se le piden explicaciones. Quizá es que por fín se la ha leido en estos dos últimos años…
Hola Manu, ha habido algunas modificaciones en cuanto al quórum en las votaciones, sobre todo en la supresión de barreras arquitectónicas y en las instalaciones destinadas a las cargas de vehículos eléctricos. También en lo relacionado a la protección de los datos.
Creemos que no ha habido muchos más cambios, aunque le podemos ayudar mejor si nos pregunta por algo más concreto.
Un saludo y hasta pronto.
Cerrar balcones, hace dos ó tres años decía que hacía falta unanimidad y no se aprobó, ahora que ha cambiado la ley y que 3/5 partes.
En una votación de este tipo (ha salido no de nuevo), ¿cuándo puede volverse a solicitar?, supongo que habrá algun tiempo que debe transcurrir, ¿o la decisión es no para siempre hasta que cambie la ley de nuevo?
Muchas gracias, un saludo.
Hola Manu, cualquier acuerdo alcanzado en una junta de propietarios puede volver a tratarse en una nueva junta de propietarios. No existe una norma que establezca un período mínimo para volver a tratar un tema.
Un saludo.
Para ser legal un acta , ¿tiene que estar reflejado en el libro de actas?
Queremos quitar al administrador es ajeno a la comunidad de la cuenta comunitaria, hemos hecho una junta general extraordinaria para cesar al administrador y por lo tanto de la cuenta, hemos ido al banco con el acta, nos ha dicho que debemos llevar el libro de actas
Hola Ana, para que un acta sea legal, debe estar registrada en el libro oficial de actas de la comunidad de propietarios. Tenga en cuenta que la entidad financiera no puede aceptar como acta una hoja aunque esté firmada por los representantes de la comunidad. La entidad, solo puede admitir esa hoja fuera del libro de actas, si es certificada por un juez.
Reclamen la documentación de la comunidad de propietarios al administrador cesado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola de nuevo:
Gracias por sus rapidas contestaciones, hace tiempo que nos quitan 11,20 más o menos del tesoro público, pregunté al administrador y me dijo que era la parte que correspondia a no recuerdo bien que me dijo, pero entendí que era como irpf, tiene derecho a cobrarlo?, ¿me pueden orientar que es? y ¿puede cobrarnos el irpf?.
Hola Juliana, lamentamos mucho no poder ayudarle, pero no entendemos su pregunta.
¿De dónde le quitan 11,20?
Si nos concreta todo esto, intentaremos darle una respuesta.
Muchas gracias.
Un saludo.
Lo siento pero tampoco me quedó muy claro, en la cuenta solo aparece «tesoro público».
Pero…..Puede cobrar irpf?, porque por otra parte nos lo quiere cobrar.
Gracias
El único motivo que se nos ocurre por el que puede aparecer en el apartado de gastos el concepto de IRPF es porque el administrador sea un profesional independiente y la comunidad deba practicar la correspondiente retención por IRPF.
Si ese es el caso, está justificado ese concepto y no tiene nada que temer.
Los profesionales independientes emiten este tipo de factura: Importe de sus honorarios + (21% IVA a aplicar sobre el importe de sus honorarios) – (15% IRPF a aplicar sobre el importe de sus honorarios). El 15% que el administrador deja de percibir de sus honorarios, la Comunidad lo ingresa en Hacienda.
Lo que no entendemos es lo del Tesoro Público.
Un saludo.
Buenas tardes
Queria consultarle, en diciembre hicimos una reunión extraordinaria y de 6 vecinos solo asistieron 2, visto el acta hay varias cosas con las que los que no asistimos a la reunión no estamos de acuerdo ¿que podemos hacer?
Gracias
Hola Juliana, habría que ver los acuerdos alcanzados y como se alcanzaron, pero en principio cualquier acuerdo alcanzado en segunda convocatoria en una junta de propietarios tiene validez legal.
Si la convocatoria a la junta se realizó correctamente, se da por sentado que los propietarios que no asistieron y/o no delegaron su voto, asumen los acuerdos alcanzados.
Usted puede impugnar el acta si algún acuerdo va en contra de la ley o se ha alcanzado de manera ilegal.
Saludos y hasta pronto.
Gracias por la respuesta, si todos los vecinos deben dinero, los asistentes pueden votar?
Según he leido, los deudores no tienen derecho a voto.
Efectivamente, los deudores tienen derecho a voz pero no a voto.
Por lo tanto, su voto no tiene validez.
Un saludo y hasta pronto.
¿Se puede dar de baja una comunidad de propietarios y crear otra?
Hola Ana, una comunidad de propietarios solo se puede disolver en los supuestos de:
1. Por la destrucción o siniestro de los inmuebles de la comunidad.
2. Por la segregación o división de la comunidad de propietarios en otras comunidades independientes.
3. Por conversión en propiedad individual.
Es decir, solo se podrá disolver cuando deje de existir para el fin por el que se constituyó.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes.
Les cuento cómo se están haciendo las cosas en esta comunidad para que puedan tener una idea:
-Se eligió al nuevo administrador hace 1 año y pocos meses.
-En la reunión que le correspondía explicar las cuentas del año pasado, dijo las cuentas en voz alta, pero no nos entregó ningún documento al respecto. En el acta de la reunión ponía que estaba en un documento adjunto pero ningún vecino lo ha recibido.
-Se le comunicó la preocupación por las humedades en el garaje y los cuartos trasteros.
-Se le comunicó que era probable que el Ayto de la ciudad haya contribuido en estas humedades con una obra realizada cerca de los garajes.
-El administrador convoca una junta ordinaria en la que como primer punto del día propone:
1. “Información y presentación de presupuestos para reparar humedades y desperfectos, ocasionados por las mismas, en acera alrededor de la comunidad y garaje. Decisiones al respecto”.
-La reunión se propone para mediados de diciembre cuando muchos vecinos está fuera de vacaciones. En la comunidad hay bastantes vecinos muy mayores y otros están fuera pues tienen el piso alquilado.
-Acuden a la reunión 1/3 de los vecinos.
-El administrador presenta 4 presupuestos para las obras de los que solamente dice las cantidades más elevada y la más económica.
-Ni rastro de la responsabilidad del ayuntamiento, aluden que la queja que se interpuso hace muchos años ha prescrito.
-Los presupuestos no los han visto los vecinos. El administrador los coloca encima de la mesa y habla sobre ellos.
-Se aprueba, menos un vecino que se opone, que se pase una cuota de 150€ cada mes durante un año para realizar una obra de 150.000 €.
-Cuando todos los vecinos reciben el acta de la reunión, se le pide al presidente que haga otra reunión pues no todos los vecinos pueden hacer frente a ese pago.
-El presidente dice que por 2 ó 3 vecinos que protesten no va a convocar otra reunión.
-Se reúnen casi 50 firmas para poder convocarla.
-En la reunión se pide bajar la cuota, que finalmente se queda en 58 € al mes.
-También se pide en esa reunión que los vecinos puedan aportar presupuestos nuevos con diferentes puntos de vista y más económicos pues el precio parece excesivo dado el carácter de las obras. Que los vecinos puedan aportar opciones y que no sea solamente el administrador el que aporte los presupuestos.
-En el acta de la reunión se dice:…»propietarios que no están de acuerdo con lo acordado en la anterior junta solicitan aportar ellos más presupuestos, no hay ningún problema en ello y se está abierto a valorar más opciones, siempre y cuando se cumplan los requisitos solicitados en cuando a materiales, garantías, seguridad en el trabajo, responsabilidad civil de la empresa…»
-Un vecino propietario presenta un nuevo presupuesto al vicepresidente pues el presidente vive fuera de la ciudad.
-El vicepresidente le dice que se lo lleve al administrador.
-Dan un plazo de presentación de los presupuestos y el presupuesto se presenta el último día.
-El administrador no quiere aceptar el presupuesto pues dice que él solamente trabaja hasta el mediodía. En el plazo no dice que era hasta el mediodía. Solamente hasta ese día.
-Tampoco quiere aceptar el presupuesto pues dice que las obras no se hacen con las condiciones que él pidió.
-Se ha hablado con el presidente. A los tres días de terminar el plazo de presentación de presupuestos, el presidente ha firmado, él solo, un presupuesto que el administrador ha vuelto ha presentar de la empresa primera que se aprobó con una rebaja de 30.000 €.
-El presupuesto presentado por parte del vecino propietario supone un ahorro de 20.000 € más, en total, 50.000€. Lo que supone entre todos los vecinos de más de 600 € sobre el precio original de la obra. Aún así, siempre se puede seguir negociando.
-El presidente ha firmado algo sin el consentimiento de la comunidad.
Siendo la Junta de propietarios la que tiene que decidir sobre las obras, su ejecución y los presupuestos, y si la Junta es soberana y únicamente los acuerdos debidamente aprobados, son válidos y de obligado cumplimiento, si en el ejercicio de sus funciones el presidente se extralimita, o actúa unilateralmente de forma que perjudique los intereses generales de la Comunidad, los propietarios pueden exigir responsabilidad civil con base en el art.1101 del Código civil y en el art.1902 del mismo cuerpo legal y deberá responder de su gestión ante la Junta de propietarios, que es el órgano al que está subordinado jerárquicamente.
Esa responsabilidad consistirá, aparte de una remoción del cargo, en una indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados, que será exigible según prevén las normas del mandato.
Mis preguntas son:
¿Cree usted que ésta es una forma transparente de trabajar por parte del administrador?
¿Puede el presidente firmar este presupuesto de tantos cientos de miles de euros sin el consentimiento de la comunidad?
¿En este caso el presidente se ha extralimitado en sus funciones?
Y si es así, ¿Cómo se le exige al presidente responsabilidad civil de sus funciones?
¿Cómo se le hace ver al administrador que su forma de actuar no es la más transparente, porque, entre otras cosas, no ha aportado ni siquiera las cuentas del último año?
Muchas gracias
Hola, gracias por dirigirse a nosotros. Hemos leído detenidamente su escrito y procedemos a responder a sus preguntas:
¿Cree usted que ésta es una forma transparente de trabajar por parte del administrador? No nos parece adecuada la forma de realizar la gestión de una comunidad, ni de proceder a aprobar un presupuesto ni de actuar ante los propietarios. Cada asistente a una junta de propietarios debe recibir una copia con la información de los puntos a tratar en el orden del día. Ahora bien, por lo que nos ha explicado, esta persona si está actuando legalmente.
¿Puede el presidente firmar este presupuesto de tantos cientos de miles de euros sin el consentimiento de la comunidad? No. Para que un presidente firme un presupuesto, éste debe haber sido aprobado previamente en una junta de propietarios.
¿En este caso el presidente se ha extralimitado en sus funciones? Si.
Y si es así, ¿Cómo se le exige al presidente responsabilidad civil de sus funciones? La única opción que les queda es la de interponer una denuncia.
¿Cómo se le hace ver al administrador que su forma de actuar no es la más transparente, porque, entre otras cosas, no ha aportado ni siquiera las cuentas del último año? Como propietarios, pueden exigir que les entreguen una copia donde se detallen y justifiquen todas las entradas y salidas de dinero. Si se negase a ello, dudan de su gestión o simplemente no les gusta la forma de trabajar de esta persona, tienen todo el derecho y la libertad de cesarle y contratar los servicios de otro administrador.
Como decimos siempre, la comunidad es de los propietarios y son ustedes los que tienen que decidir cómo y quién quieren que gestionen sus fincas. En última instancia son ustedes los responsables de lo que sucede en su comunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola de nuevo, hace unos días le comenté sobre nuestro administrador y como cesarle, le mandamos un burofax firmado por todos los propietario menos uno enumerando todos los problemas que habiamos tenido, no habiamos hecho junta general extraordinaria, ahora ya la tenemos convocada para ratificar la carta.
El administrador no quiere devolvernos la doicumentación si no le pagamos.
¿Que debemos hacer para que nos lo devuelva?.
¿Un abogado, otro burofax………?
Seguido de la junta extraordinaria podemos hacer otra junta con las medidas que tenemos que tomar y mirar el estado de cuentas, ¿esto puede hacerse? hay propietarios que no viven en Cantabria y para aprovechar la junta.
La carta que mandamos es la siguiente:
Manifiestan por medio de la presente carta que prescindimos de los servicios que tenemos contratados con el sr. administrador de la comunidad.
Se enumeran los motivos por los cuales renunciamos a sus servicios.
El administrador tenia que tramitar la subvención de la caja de escalera la cual no se realizó, con lo cual perdimos 6400 euros.
Enero de 2015 hicimos una reunión para planificar el año 2015, en dicha reunión se acordó hacer un ingreso de euros, en el mes de marzo una cantidad y en junio o julio el resto, al no recibir el acta hasta octubre de 2015 la cuenta se quedó a cero y hemos tenido un descubierto en la cuenta y el impago de los recibos de luz desde Junio de 2015, lo cual ha supuesto el corte de luz el día 14 de Marzo de 2016, sin haber recibido ninguna notificación por parte del administrador de ninguno de los dos hechos, teniendo que hacer todos los tramites los vecinos. El 24-11-2015 el saldo era 146,60 pudiendose haber pagado los recibos de luz.
En Septiembre y Diciembre de 2015 se han hecho reuniones de las cuales no hemos recibido aún las actas.
Entendemos que el administrador no ha realizado las obligaciones más elementales como son mandar las actas en tiempo y no avisar del descubierto de cuenta y las notificaciones del corte de luz por impago.
¿Es suficiente para no indemnizarle?
María, es más que suficiente. Ha dejado de cumplir con sus obligaciones y un contrato deja de tener vigencia en el momento en el que una de las partes incumple con sus obligaciones.
¿Cómo han aguantado tanto?
En la misma junta extraordinaria pueden tratar todos los puntos que quieran incluir en el orden del día.
Respecto a esta situación y como le comentamos en el anterior mensaje, la única opción posible si esta persona se niega a entregarles la documentación, es denunciarle. Para ello le aconsejamos que acudan a un abogado. Si interviene un abogado es posible que se piense las cosas y no tengan que llegar a denunciar.
Muchas suerte, un saludo y hasta pronto.
¿como ve la posibilidad de mandar otro burofax para decirle que no ha cumplido con sus obligaciones y que si en x días no nos devuelve los papeles le denunciamos por lo civil y por lo penal por coación?
Hola María, le aconsejamos que antes lo hable con un abogado.
De todas las formas, si vuelven a enviar otro burofax, solo especificaríamos que si en un plazo determinado no entrega la documentación, la comunidad de propietarios procederá a reclamar judicialmente o procederá a reclamar por las vías legales la entrega de esa documentación.
Un saludo.
me gustaria preguntar, tenemos luz, antena, portero comunitario y todo conectado a la luz, más o menos ¿cuanto puede costar solo la antena? somos seis propietarios y 3 solo tienen antena, pagamos una media de 24 euros de luz al mes.
Hola María, es imposible darle una respuesta porque todo depende del tipo de antena, del consumo, de la compañía eléctrica, de la tarifa contratada…
Si podemos afirmar que 24 euros al mes es una cantidad normal, si la comparamos con otras comunidades de propietarios que administrados de similares características a la suya.
Un saludo y hasta pronto.
En mi mancomunidad. Es un gestor el que lleva las gestiones y ha decidido no presentar documentos a los vecinos por carácter sensible. Todo lo decide la junta gobierno que no son todos los propietarios. Se han aprobado derramas indefinidas, para obras y quiere demandar a quien no las a ingresado. En total pagamos doscientos euros de comunidad. Por lo cual es casi imposible acceder a pagarlas. No se ha aprobado presupuesto. Hay una demanda de un organismo oficial de.la cual no quiere dar copia, en esta demanda tenemos multa por infringir la ley. Ya no sabemos siete propietarios que hacer para que nos la de. En mi mancomunidad hay un pasividad total.
Que.podemos hacer ya que según el nos regimos por la ley horizontal, que es como debería ser a falta de estatutos, pero lo que ocurre no va con ninguna ley.
Gracias de antemano
Hola Manolo, si la situación es tal y como nos relata, lo primero que tienen que hacer es cambiar de administrador. Para ello deben convocar una junta general extraordinaria y aprobar su cese.
Por otro lado, tanto las derramas como los presupuestos anuales, tienen que ser aprobados en una junta general de propietarios.
Es cierto que hay información que por la LOPD no puede ser facilitada a los propietarios por considerarse sensible, pero es igualmente cierto que toda entrada y salida de dinero debe estar justificada y el propietario tiene el derecho de conocer como se están gestionando los recursos de la comunidad. Los propietarios también tienen derecho a conocer el tipo de acuerdos y los contratos que la comunidad de propietarios tiene firmados.
Resumiendo, la comunidad de propietarios es de los propietarios. Son ustedes los responsables de lo que ocurre en su comunidad y son los que deben decidir quien quieren que gestione sus recursos. Convoquen una junta general extraordinaria y cambien de administrador.
Saludos y hasta pronto.
En la junta solo bajan las personas afines a el y han sometido a un acoso hablando cosas inciertas a los propietarios a los que no estamos de acuerdo, sin dejarnos hablar, ya no se vota porque todo es por mayoría para ellos. Las derramas se aprueban pero como digo indefinidas y sin presupuesto aprobado, solo un proyecto que hoy en día es inviable por falta de dinero ya que cuesta unos 300000 euros arreglar la finca según el. Según tenemos entendido las derramas no pueden ser reclamadas si hay presupuesto aprobado. Además creemos que hay algún interés urbanistico por parte de el y la empresa que quiere que lo haga. No podemos contar con los demás por su pasividad y si déjanos hacer a este señor creemos nos llevará a la ruina ya que sólo le.preocupa que haya dinero para la obra dejando mientras tanto todo abandonado.
Gracias por todo
Hola de nuevo, efectivamente, las condiciones para aprobar una derrama son:
– Que exista un motivo justificado.
– Si el motivo es para incorporar un nuevo elemento en la comunidad, tiene que ser aprobado por unanimidad.
– Debe existir un presupuesto cerrado.
– Financiación: plazos e importes.
– Fecha aproximada de ejecución: inicio y finalización.
– Formas de pago de la obra o actuación a desarrollar.
Nosotros intentaríamos concienciar al resto de los vecinos de las consecuencias de que no asistan o deleguen su voto para aprobar esas derramas. Pero en cualquier caso, si la mayoría de los propietarios aprueba algo, no pueden hacer nada en contra de lo aprobado, a no ser que demuestren que se está haciendo algo ilegal. En ese caso, deberán acudir a las autoridades competentes.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Buenas noche, tenemos en la finca un vesino morosodesde mas de un ano , que cada ves que celebramos una fince se comporta de manera muy injurios y tambien amenenaca la gente, tal cual la gente se van y no se puede acabar la celebracion de la junta . Ya hemos puesto denuncia. Estamos celebrando pronto una junta extraordinaria para cambiar de admistradore. Mi pregunta es , tenemos que convocar esta vecino tambien tomando en cuenta todo los antecedantes ¿
Hola Benito, lamentamos que ustedes tenga que padecer las amenazas de esta persona. Quizás este aspecto sea el peor de todos los que pueden originarse en una comunidad de propietarios. Pero no deben de entrar en la coacción de estas personas. Ese es su objetivo y la convivencia y la ley debe imponerse ante los que la incumplen y amenazan.
La convocatoria a una junta de propietarios tienen que hacerse a todos los propietarios. En esa convocatoria también debe advertirse de que los propietarios con recibos pendientes de abono no podrán ejercer su derecho a voto.
Cuando llegue el momento de aprobar intervenir judicialmente contra los propietarios morosos, debe hacerse para todos los que tengan recibos pendientes. De esta manera, evitarán personalizar la reclamación sobre esta «persona».
Esperamos que todo les vaya bien.
Saludos y hasta pronto.
buenos días, si en la última junta no se somete el cargo del adminstrador a votación, se entiende que el contrato esta resuelto o renovado?
Hola Elsa, se da por renovado, aunque lo suyo es someter siempre a votación el cargo.
Saludos.
Hola. El tema es el siguiente: Hemos recibido una diligencia de embargo de creditos, el deudor es el administrador y hacienda nos dice que tenemos que ingresar las cuotas a hacienda, hasta aqui se entiende, pero nosotros le hemos mandado una carta para cesar a dicho administrador por incumplir con sus obligaciones, ¿debemos pagar?
Hola Sheila, lo primero que deben hacer es convocar una junta general de carácter extraordinario para informar a los propietarios y cesar al administrador. Una vez aprobado el cese, deben notificárselo al administrador por algún medio escrito y documentado (burofax).
Por otro lado, cuando Hacienda les reclama el ingreso de esas cuotas es porque esta persona ha dejado de cumplir con sus obligaciones de pago con este organismo o porque tiene alguna sanción administrativa donde se le reclama un pago. En esos casos, Hacienda acude a los clientes de esas personas o empresas, en este caso ustedes. Si su comunidad de propietarios tiene alguna factura pendiente de abono con el administrador, en lugar de pagársela a esta persona, la comunidad debe entregar el dinero a Hacienda. Si no fuera el caso, es decir, si ustedes estuvieran el corriente de pago con el administrador, lo que deben hacer es informar a Hacienda o al juzgado correspondiente de que no tienen deudas pendientes con el administrador.
En principio (habría que leer la carta que le ha enviado Hacienda o el juzgado) y resumiendo solo deben pagar en el caso de que tuvieran algún pago pendiente con el administrador y por la cantidad que estuviera pendiente de pago.
Esperamos haberla ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Muchas gracias
buenos días:
Una pregunta ¿es legal la convocatoria de una junta general extraordinaria por whatsapp?
Hola Ana, los requisitos para realizar una convocatoria a una junta en una comunidad de propietarios vienen reflejados en el artículo 16 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal)
Estos requisitos establecen que la comunidad de propietarios tiene la obligación de informar a todos los propietarios de la celebración de las juntas de propietarios. Por otro lado, el propietario debe informar a la comunidad (a través del administrador) de la dirección (incluso vía email o whatsapp) donde quiere ser informado de los acontecimientos de la comunidad.
Si en la comunidad no se ha establecido el uso de whastapp como medio oficial de comunicación, no podrá ser admitido como canal autorizado y por lo tanto no podrán admitirse las convocatorias por ese sistema.
No obstante, la ley obliga a informar de las convocatorias en el domicilio de cada propietario y en el tablón de anuncios de la comunidad de propietarios y/o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad (administrador de fincas), con el visto bueno del presidente.
Resumiendo, se puede usar el whastapp como medio adicional, pero no se puede considerar legal si no ha sido aprobado previamente por la comunidad como canal de comunicación. No obstante, este canal no puede sustituir a los establecidos en la ley. Solo puede ser considerado como un complemento de los canales oficiales.
Un saludo y hasta pronto.
Hola tenemos un problema en la comunidad de vecinos nuestra administradora pide votos de vecinos que no pueden asistir a la junta, para luego poder tener mayoría en las votaciones, el caso es que todos los presupuestos salen a favor de ella ya que tiene la mayoria y cuando los vecinos que la queremos echar votamos también somos minoría porque ella tiene la mayoría. mis preguntas son :es legal que ella no siendo propietaria pueda recoger los votos de los vecinos para conseguir la mayoría de votos en las votaciones que realizamos. Hay alguna palabra o frase con la que tú puedas usar para anular una votación de un presupuesto al que te quieres negar y por último quería saber si se compone el quórum con 45 personas se alarga la reunión y parte de las personas del quorun se van porque es tarde u en ese momento se se vota para echar administradora y de 45 solo votamos 34 en total las otras 11 personas se han ido, esa votación es legal, pero ponme lo podrían contestar y de poder anular se lo me pueden mandar los artículos o leyes dónde vienen o decirme dónde lo puedo buscar un saludo espero su respuesta
Hola Sergio, la representación legal a una junta de propietarios puede ser otorgada a otro propietario o a una persona ajena a la comunidad. Por lo tanto, es legal delegar el voto en la administradora.
Si la reunión se dilata en el tiempo, las personas que se ausentan pueden delegar el voto en alguno de los propietarios asistentes. Otra opción a contemplar es votar por mayoría el aplazamiento de la reunión para tratar los temas pendientes.
Si los presupuestos son aprobados por mayoría, legalmente tienen que aceptarlos.
Los requisitos en cuanto al quórum y número de votos necesarios para aprobar o rechazar una propuesta en una comunidad de propietarios, vienen establecidos en el artículo 17 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal).
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Buenas noches: Ando seriamente mosqueado con el administrador. Resulta que me acabo de enterar de casualidad que el miercoles hay Junta de Vecinos Ordinaria y a mi no me ha mandado la convocatoria, si al resto de vecinos. Yo no vivo en ese edificio y siempre me mandaba las convocatorias a mi vivienda habitual que es en un edificio contiguo dejandomelas en el buzón. Es legal que no me mande la convocatoria y que me haya enterado de casualidad porque yo no resido en el edificio? Puedo impugnar la Junta o presentar alguna queja al respecto? Y otra cosa, es legal que nunca se lea el Acta de la Junta anterior y se someta a aprobación en la Junta Ordinaria del año anterior? Puedo ejercer alguna acción porque el administrador siempre está haciendo y deshaciendo a su antojo. Yo tengo el 21 % de las cuotas de participación de la Comunidad y este año, al quejarme por como va el edificio he sufrido por parte del administrador varios desplantes y he descubierto cosas como que una derrama del año pasado nos cobró 400 euros de más sobre el valor real de la obra.
Espero que me hay explicado bien, porque la verdad estoy bastante cansado de que el administrador esté haciendo siempre lo que quiere y que ahora no me haya convocado a una reunión me mosquea más. Espero que me podais despejar el camino a seguir.
En espera de su amable respuesta, muchas gracias de antemano
Hola Antonio, la comunidad de propietarios tiene la obligación de informar a todos los propietarios de la celebración de las juntas de propietarios. Por otro lado, el propietario debe informar a la comunidad (a través del administrador) de la dirección (incluso vía email) donde quiere ser informado de los acontecimientos de la comunidad. Por lo que nos relata, el administrador le ha estado informando de todo hasta ahora, pero por los motivos que sean ha dejado de hacerlo. Le aconsejamos que hable con el, le pida explicaciones y regularice la situación.
La ley a parte de indicar que todo propietario debe ser informado establece que en el supuesto de no disponer de una dirección donde informar al propietario, será válido el domicilio de la vivienda o local como lugar para realizar citaciones y notificaciones, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo o incluso la información en el buzón. Así mismo, se entiende realizada la comunicación cuando se coloque la información correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad de propietarios y/o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad (administrador de fincas), con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
El acta de una junta de propietarios, debe entregarse a cada propietario en el plazo de diez días desde la celebración y su aprobación debe realizarse en la siguiente junta de propietarios, mediante la lectura de la misma.
En relación al cobro de los 400,00 euros de más de esa derrama, lo mejor es que pida la justificación de ese desfase. A parte, a la hora de abordar el punto en el orden del día relacionado con los movimientos de cuentas, pueden rechazar la gestión realizada en esta partida.
Antonio, deberían recordarle al administrador que él es un empleado de la comunidad de propietarios y que ustedes son sus clientes. Como ha comentado, los administradores debemos hacer lo que nos indique la comunidad cumpliendo siempre las normas establecidas en la ley. No podemos hacer o deshacer sin el visto bueno de los propietarios.
Esperemos que todo se solucione.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias por su rapida respuesta.
El administrador conoce perfectamente donde me tiene que informar de las Juntas de Propietarios, pero este año no le interesa que yo vaya, por lo que no me ha mandado la convocatoria. Si hasta me mandó un burofax porque no pagué un mes de la cuota. Por eso pregunto, si puedo impugnar la celebración de la Junta.
Y en otro orden de cosas, tiene la obligación de mostrar todas las facturas que justifiquen los ingresos y gastos? Le puedo solicitar que me dé una copia de los mismos asi como un extracto de la cuenta bancaria?
Muchas gracias por su atención
Hola de nuevo Antonio, si han puesto la convocatoria en el tablón no va a llegar lejos su impugnación porque legalmente están cubiertos. Si estaría bien que pidiera explicaciones en la reunión del por qué no le han enviado la convocatoria.
Respecto a los movimientos de ingresos y gastos, el administrador tiene la obligación de justificarlos con las facturas correspondientes e informar de ello a los propietarios. Usted tiene el derecho a ver las facturas y los movimientos bancarios de su comunidad.
Saludos y hasta pronto.
Buenas noche,
La cuenta de la finca por 2015 todavia no han sido approbado ni el presupuesto por 2016 ha sido mandado
Me estaba preguntando si la La cuentas estan parte de la junta extraordinaria or ordinaria ?
Hay un tiempo limite de antelacion con la cual debe mandar el administrator el presupuesto por la cuentas antes de convacar la junta ?
Espero que me puedes ayudar
Saludos
Benito
Hola Benito, toda comunidad de propietarios (artículo 16 de la LPH) debe celebrar al menos una junta general de carácter ordinario para, al menos:
1. Aprobar las cuentas que se hayan originado durante ese año.
2. Aprobar el presupuesto para el próximo período.
3. Elegir a los representantes de la comunidad.
Durante el 2015 deberían haber tenido esa reunión y debería hacerse coincidir con un período aproximado de 12 meses desde la última junta de propietarios.
Si aun no la han celebrado deben convocarla cuanto antes.
Por otro lado, el administrador debe realizar la convocatoria con el visto bueno del presidente como mínimo con seis días de antelación. En esa reunión es donde se debe informar a los propietarios del estado de cuentas y del presupuesto previsto para el próximo periodo.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes. Hay un plazo maximo para hacer la junta ordinaria para aprobar las cuentas tras el cierre del ejercicio.
En mi comunidad se termina el 31/12 y la junta se hizo el 28/4, 4 meses después,
existiendo unos gastos extraordinarios de más de 15.000€, los cuales, no están reflejados en las cuentas del 2015, pero tampoco en el presupuesto para el 2016, cuando ya estaban encargadas, realizadas y pagadas mucho antes de dicha reunión. No sabemos que hacer al respecto.
Un saludo y muchas gracias de antemano.
Hola Eugen, la ley exige celebrar una vez al año una junta general ordinaria para aprobar las cuentas del período anterior y los presupuestos para el siguiente período.
Las gestión económica y financiera siempre tiene que ser tratada (aprobada o rechazada) en una junta de propietarios. Lo mismo ocurre con los presupuestos y con cualquier asunto que implique un gasto extraordinario.
Si en su comunidad, la junta de propietarios se celebró el 28/04, deberían haber presentado los gastos y los ingresos originados hasta esa fecha.
Lo primero que deben hacer es pedir explicaciones del por qué no se han presentado y aprobado las cuentas originadas hasta la fecha en la que se celebró la reunión. A continuación, lo que deberían solicitar es la convocatoria de una reunión para aprobar o rechazar esos gastos y esos presupuestos.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas noches, la comunidad de propietarios de mi edificio ha decidido cesar al administrador que actualmente gestiona nuestros servicios. Actualmente tenemos contratado un arrendamiento de servicios con él por plazo de 4 años, de los cuales solo lleva ejerciendo año y medio. El presidente de la comunidad celebró Junta Extraordinaria con este único punto del día y se votó a favor del cese por el 56% de los asistentes a la misma (que forman el 25% de los propietarios del inmueble). Hablo de datos aproximados. ¿Se puede considerar que este acuerdo que hemos adoptado es válido y que la mayoría es la necesaria? Entiendo que no debemos esperar a que finalicen los 4 años de contrato, sino que podemos resolverlo (pagar las cuotas no satisfechas y los daños y perjuicios si los hubiese) en cualquier momento. Por otro lado, si el administrador actual se niega a devolvernos la documentación hasta que no abonemos estos honorarios, ¿puede hacerlo o debemos acudir a los tribunales?
Muchas gracias.
Un cordial saludo.
Hola Maria Jesús, para cesar a un administrador se necesita la mayoría de los votos de los asistentes a la junta donde se trate ese tema, por lo tanto, si votaron a favor el 56% de los asistentes a esa junta general extraordinaria, el acuerdo tiene validez.
Si han acordado el cese deberán abonar las cantidades que estén estipuladas en el contrato por rescindir el acuerdo antes de la fecha de su finalización. La única opción que les queda para dejar de abonar esas cantidades es porque el administrador haya incumplido una de las obligaciones o de los puntos del contrato y este aspecto invalide el acuerdo.
El administrador no puede negarse a entregarles la documentación, estaría cometiendo una ilegalidad. Si ustedes no le abonan lo que el considera que deben de abonarle, debe denunciar a la comunidad de propietarios por impago de sus servicios, pero lo que nunca puede hacer es tomarse la justicia por su cuenta y actuar como quiera. El administrador está obligado por ley a entregar la documentación a la comunidad de propietarios cuando esta se lo requiera.
Esperamos haberla ayudado.
Saludos y hasta pronto.
hola de nuevo una pregunta, ¿que articulo, ley, etc. es el que dice lo del incumplimiento de obligaciones para no indemnizar al administrador? Gracias
Hola María, no viene en ningún artículo de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal). El incumplimiento de un contrato viene regulado por el Código Civil, en concreto por el art. 1124, que dispone: «La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.»
Un saludo.
Hemos cambiado la calefacción comunitaria de gasóleo a gas, en el acta figuraba que significaba un ahorro de 41.600 euros. también figuraba descartar un crédito de una entidad al 5% por que Gas Navarra financiaria al 4,75. Dicho ahorro no ha llegado a los propietarios y cual será nuestra sorpresa que al consultar el contrato con Fenosa vemos que hemos sido engañados pues figura el interes financiado por la Caixa al 6,75%.(6,96% TAE)
La facturación de gasoleo en el año 2014 fueron 10 meses, en noviembre se cambió a gas
cuya facturación total del año fue de 118.000 y el 2015, 129.000 euros, siendo un otoño con buenas temperaturas, donde esta el dinero que ahorrariamos al cambio y eso sin tener en cuenta la bajada del precio del gas (alrededor de un 20%)
Nos cobran la amortización de la sala de calderas mas de 7.000 euros al año por cada portal (somos cuatro portales) y nos han firmado un contrato abusivo con Fenosa con una formula muy extensa y unas cuotas fijas que no hay por donde cogerlo, y dicho sea de paso con una penalización de 70.000 euros.
Por si fuera poco se está dando largas a instalar los contadores y termostatos que obliga la Unión Europea, cuando esto supone un ahorro del 20%.
Me pueden dar una explicación a esto y que aciones podemos tomar.
Hola Jose María, si tienen un administrador de fincas, deberían hablarlo con el y que la comunidad de propietarios tomara cuentas en el asunto. Si no disponen de un administrador, les aconsejo que acudan a un abogado para que vea si el contrato es correcto y si se están cumpliendo las cláusulas del mismo. Sin el contrato delante es imposible saber si se están haciendo bien las cosas.
Mientras tanto deberían hablar con la compañía con la que firmaron todo esto y aclarar la situación. Por lo que nos relata, algo está ocurriendo que no era lo acordado inicialmente.
Como consejo, antes de firmar algo o de dar un paso como el que han dado, acudan a un profesional que les asesore.
Si todo lo que nos ha contado ha sido derivado de una mala gestión por parte de su administrador, deberían hablarlo con un abogado y denunciarlo.
Esperamos que todo se solucione cuanto antes.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas Noche, queremos cambiar de administrador, estamos haciendo una llamada a licitacion . Podemos , para valorar communicar a otros administrator los numreros de las cuentas y el presupuesto del ano pasado del presente administrador ? Un saludo
Hola, por supuesto que pueden informar a otros administradores sobre el estado de cuentas de su comunidad de propietarios. Además es aconsejable para que los futuros administradores puede valorar la actividad de su comunidad y la situación actual.
Si su comunidad está en la provincia de Málaga o en una provincia cercana, nos gustaría pasarle nuestro presupuesto.
Saludos y hasta pronto.
Hola de nuevo ¿si el contrato es anual y no lo cumplimos que puede pasar?.
Nosotros queremos quitarle ya con la carta firmada por el 100% de los vecinos.
Si tienen un contrato por un año y le cesan antes de la finalización, tendrán que indemnizarle por los meses que queden para la finalización del contrato.
Saludos.
Hola, somos una comunidad muy pequeña y los gastos que tenemos son minimos, queremos quitar el administrador y llevar nosotros mismos la comunidad
El motivo es que nos ha causado bastantes perjuicios por su mala gestión, ¿si le mandamos una carta en la que todos los propietarios estamos de acuerdo serviría?.
¿Se puede negar a darnos la documentación?
Hola María, lo legal es que le manden esa carta una vez hayan celebrado una junta general extraordinaria para cesar al administrador.
El administrador no puede negarse a entregarles la documentación.
Saludos y hasta pronto.
Gracias por su rápida contestación, nosotros hicimos una reunión en la que estuvimos todos de acuerdo y así firmamos todos los presentes, ¿se puede considerar junta general?
Hola de nuevo María, legalmente esa reunión vecinal no puede considerarse como una junta general porque no ha seguido los procedimientos formales exigidos en la LPH (ley de Propiedad Horizontal). Solo se podría considerar legal si asistieron todos los propietarios y si se emitiera un acta oficial con los acuerdos adoptados. Si no estuvieron todos, los acuerdos no tienen validez.
Nuestra recomendación es que convoquen de nuevo una junta de propietarios de carácter extraordinario para ratificar esos acuerdos.
Saludos y hasta pronto.
Verás, en el Enero de 2015 hicimos la reunión ordinaria en la cual acordamos la cantidad a ingresar para dicho año, quedamos en hacer un pago en Marzo y otro más tarde, el acta de esta reunión nos llegó en Octubre de 2015 y nos ponia de fecha de entrega de dinero en noviembre, con lo cual llegamos a tener un descubierto en la cuenta y el corte de luz, antena y portero de la comunidad.
Ante esto los vecinos nos negamos a pagarle y es el motivo por el cual queremos prescindir de sus servicios.
En este caso ¿Nos puede negar la documentación por no haberle pagado sus no servicios?
En el caso que nos relata ha habido un incumplimiento de las obligaciones por parte del administrador y por lo tanto un motivo justificado para prescindir de sus servicios. En estos supuestos no tienen que hacer frente al pago de indemnizaciones.
Cuando cesen a esta persona dejen por escrito claramente el motivo de la extinción de su contrato «incumplimiento de las obligaciones, relacionadas con…» de esta manera y en el supuesto de que esta persona reclame su indemnización siempre tendrán una justificación que respalde su decisión.
Saludos y hasta pronto.
Muchas gracias.
De nada.
Si necesita algo más, ya sabe donde puede encontrarnos.
Un saludo.
Hola de nuevo, después de recibir el burofax comunicandole el cese hemos pasado por su despacho a buscar la documentación y nos ha dicho que no nos lo da hasta que no le paguemos, mi pregunta es ¿que debemos hacer para que nos devuelva los papeles?
Hola María, ¿qué cantidad les está reclamando? Si legalmente le corresponde recibir una contraprestación económica, lógicamente deben pagarle.
Si por el contrario, consideran que están al día en el pago de sus honorarios y se niega a entregarles la documentación, la única opción que le queda a la comunidad de propietarios es poner una denuncia contra esta persona, reclamando esa documentación.
Legalmente el administrador no puede negarse a entregarles la documentación. No puede tomarse la justicia por su cuenta. Si ustedes tienen deudas con el y se niegan a pagárselas, el administrador debe denunciarles, pero nunca utilizar los documentos de la comunidad de propietarios como elemento de coacción o chantaje. El incumplimiento de la ley no justifica el que podamos actuar como queramos.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes
quisiera hacerles la siguiente pregunta, en el pasado año la comunidad ha embargado unos importes en mi cuenta por deuda con la comunidad, yo me he acercado al administrador con el fin de solicitarle detalle de la deuda o deudas que se mantienen con la comunidad ya que hasta que se realizo el embargo en la cuenta yo estaba pagando una derrama (parte de la deuda ) de 100 €uros al mes el administrador me certifica el total de deuda pero en ningún momento de detalla donde esta el dinero que yo he ido abonado ni a que cuotas o vencimientos. El equipo del administrador ha cobrado por el embargo de la deuda de 2500 € a cobrado 1.700 en concepto de costas etc.
Con fecha 05/03/15 constituyo una sociedad limitada de ayuda a domicilio empresas comunidades etc, y el domicilio social (SOLO DOMICILIO SOCIAL) esta registrado en mi vivienda de dicha comunidad, en la vivienda no entra nadie ni existe ningún tipo de rotulo identificador en la finca ni nada por el estilo que pueda ocasionar ningún trastorno.
Hoy recibo un escrito del administrador indicándome que » según la comunidad de vecinos » y la ultima junta general celebrada solicitan que deje de realizar mi actividad en la finca.
Me gustaria que me indicasen que puedo o no puedo hacer.
Reciba un cordial saludo
Hola Agustín, no entendemos muy bien lo que nos quiere preguntar en la primera parte de su consulta, pero de todas las formas si ha habido un embargo es porque un juez ha dictado una sentencia promovida porque tenía deudas con la comunidad de propietarios. Si ha abonado las cantidades correspondientes a los recibos de gastos comunitarios, debe justificar estos pagos, en caso contrario el juez le dará la razón a la comunidad. Cuando hay una sentencia el juez puede obligar a una de las partes a que haga frente a las costas que se han originado en el proceso judicial.
Por otro lado, si en su vivienda no tiene actividad alguna, usted puede tener allí su domicilio social.
Saludos y hasta pronto.
Le pedimos al gestor ( no administrador) la documentación 2015, el dijo que no iba a cobrar suplidos ya que entran dentro de lo que cobra, pero nos cobro por la documentación y emitió factura, no sabemos si puede hacerlo o no. Le solicitamos que nos diaria el piso, no los nombres,de las personas que lo tienen domiciliado para poder llevar la correcta gestión y saber si todo esta bien y nos dijo que según la LOPD, no puede . En cambio nos dio los extractos bancarios de la comunidad, donde vienen los nombres. Es como dice o tenemos derecho a tenerlos, para ver si todo esta bien. Nos ocurre
que no nos cuadran las cuentas.
Gracias
Hola María, la documentación de una comunidad de propietarios pertenece a la comunidad. El administrador tiene como responsabilidad custodiar la documentación, pero cuando se cesa en sus funciones tiene que entregarla a la comunidad (al presidente).
Es la primera vez que nos enteramos que un administrador cobra por entregar la documentación de una comunidad de propietarios. Los administradores cobramos por realizar la gestión de las comunidades pero no por entregar una documentación. Legalmente podrá justificar esa factura, pero no es nada profesional.
En relación a los datos de los propietarios, es la comunidad la que debe cumplir con lo establecido en la LOPD (Ley Oficial de Protección de Datos). Tanto el administrador como el presidente deben tener acceso a esos datos y cumplir con las normas descritas en la ley. Si el administrador da el listado al presidente, el administrador no está incumpliendo ninguna ley. Ahora bien, si el presidente hace un mal uso de esos datos, cualquier propietario puede denunciar a la comunidad por hacer un uso incorrecto de los datos.
Los propietarios al ceder sus datos para la emisión de sus recibos, deben firmar un documento donde autorizan a la comunidad al uso de esos datos.
Si no les cuadran las cuentas, pidan todos los justificantes y explicaciones necesarias. Si hay algo incorrecto, siempre pueden denunciarlo ante el juzgado correspondiente.
Saludos y hasta pronto.
Entonces tenemos derecho a saber los pisos domicilados? Para ver si cuadran las remesas
Si tienen derecho, pero esa información debe ser entregada y custodiada por el secretario, por el administrador o por el presidente.
Saludos.
El problema es que no cuadran las cuentas y es de las remesas, pero este señor no nos quiere dar esa información, solo pisos, agarrándose a la LOPD. No se ya como pedirselas
Gracias
Hola de nuevo Mari, para cuadrar las cuentas solo necesitan saber el dinero disponible de la comunidad de propietarios en el momento en el que quieran hacer el cuadre y con los movimientos económicos y los justificantes de esos movimientos pueden saber si está todo correcto. Si en la cuenta de la comunidad están algunos de ustedes como titulares pueden pedir un listado de los recibos emitidos y averiguar a quien se les ha emitido y a quién no. De esta forma pueden conocer los datos de los propietarios.
Si el anterior administrador de fincas no quiere entregarles los datos de los propietarios la única opción que les queda es intentar localizar por los medios convencionales (buzones, hojas informativas, teléfonos…) a cada propietario de la situación para que les vuelvan a facilitar esos datos.
Saludos y hasta pronto.
Los gastos de remesas quien debe pagarlos, ¿la comunidad o los propietarios que lo tienen domiciliado? ¿Al igual que la devolución de recibos?
Si el gestor no tiene local para las juntas , pero cobra más que un administrador. ¿ Quien decide el alquiler de la sala y quien lo paga?
Gracias por si respuesta
Hola María Rosa, los gastos originados por la emisión de los recibos deben recaer en la comunidad de propietarios. La comunidad es la entidad emisora y por lo tanto la que origina el gasto en su emisión.
Los gastos financieros derivados de la devolución de los recibos, deben recaer en el vecino que lo ha devuelto, siempre y cuando, la devolución se haya producido por responsabilidad del propietario y no por algún fallo en la emisión de la remesa. Ahora bien, la comunidad de propietarios debe aprobar en junta de propietarios que se impute el gasto por la devolución de un recibo al vecino causante. En caso contrario, es la comunidad quien debe asumir ese gasto.
El alquiler de una sala o cualquier otro gasto derivado de la celebración de una junta de propietarios debe ser aprobado por la junta de propietarios y en su defecto, debe ser autorizado por el presidente. Le recomendamos que incluyan en un punto del próximo orden del día el tema de la ubicación de la celebración de las juntas de propietarios.
Esperamos haberla ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Hola. Gracias por su página, aporta mucha información interesante.
En la comunidad en la que vivo queremos cambiar de administrador. El contrato dice que se renueva anualmente, salvo que alguna de las partes notifiquen su deseo de no renovar antes de tres meses previos al vencimiento.
¿Tres meses de preaviso es lo habitual?
¿No resulta un poco abusivo?
¿Podríamos avisar del cese con tres meses de preaviso, pero respecto a otro momento que no sea el de la renovación del contrato?
muchas gracias.
Jesús.
Hola Jesús, nos alegramos mucho de que le resulte interesante nuestra web y le damos las gracias por sus palabras.
En el cese de un administrador de fincas no está normalizado un período de preaviso. Cada administrador en las condiciones de su contrato puede indicar el tiempo mínimo de aviso antes de proceder a su destitución y la comunidad de propietarios está en su derecho de aceptar o por le contrario rechazar este período.
Respecto a si los tres meses previos de aviso al cese pueden hacerse antes de la fecha de renovación, dependerá de lo que venga establecido en el contrato. Si la cláusula dice que el contrato es anual con un aviso previo de tres meses, tendrán que esperar a esos tres meses antes de la renovación. Si la cláusula del contrato dice que se podrá rescindir en cualquier momento con una viso previo de tres meses, podrán hacerlo en cualquier momento, respetando esos meses de preaviso.
En Administro tu Finca, no establecemos cláusula de preaviso. La comunidad de propietarios puede prescindir de nuestros servicios en cualquier momento, porque entendemos que nadie debe estar con otra persona por obligación y confiamos plenamente en nuestra profesionalidad. La continuidad en el cargo debe venir dada por el buen servicio y no por una cláusula.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Muy buenas!
Mi pregunta es:
En una junta general, en el punto del orden del día: «Renovación de la Junta gestora» de la cual forma parte el administrador, se puede pedir que el administrador de su oferta para el año próximo, y presentar otras ofertas?
Si hay q realizar votación, se puede pedir que dicha votación sea secreta, si esta el actual administrador presente… o pedirle que abandone la sala para la votación y así no coartar a los propietarios presentes?
Muchas gracias por su atención y su tiempo.
Hola Antonio, por supuesto que se puede pedir que el actual administrador presente su oferta para el próximo año y por supuesto que se pueden presentar y votar otras opciones.
Las votaciones no pueden ser secretas, pero si pueden solicitar que el administrador abandone la sala o el lugar donde se reúnan. Como el administrador hace las funciones de secretario y es el encargado de contabilizar los votos en una junta de propietarios, al abandonar la sala el presidente debe asumir en su ausencia esta función.
Saludos y hasta pronto.
Buenas noches, mi pregunta es donde se denuncia la falta de mantenimiento e insalubridad de una comunidad, tenemos la comunidad llena de insectos, sucia, nos sale el agua caliente sucia cada vez que se llena la caldera. Hace cinco años que no se hace limpieza total de la zona de de arquetas.
Gracias
Hola María, si la falta de limpieza se debe a la falta de mantenimiento de la propia comunidad de propietarios, son ustedes, los propietarios los que deben poner remedio a esta situación.
Si los insectos proceden de una falta de limpieza de la calle y han entrado en su comunidad deben avisar a las empresas municipales para que limpien esas zonas y fumiguen.
Con las arquetas ocurre lo mismo. El responsable de su mantenimiento es el que debe acometer su limpieza.
Si denuncian esta falta de limpieza a las autoridades municipales y el mantenimiento depende de la comunidad de propietarios, las autoridades pueden proceder a emitir una factura a la comunidad por realizar ese trabajo.
Saludos y hasta pronto.
La autoridad municipal, imagino es el ayuntamiento. Gracias por si respuesta
Hola Mari, efectivamente es el Ayuntamiento.
Saludos.
Hola, me llamo María.
Tenemos un problema con la presentación de cuentas dadas por el Admon. de fincas. En la Junta, le expusimos que no estábamos de acuerdo, es más, rehicimos sus cuentas y el resultado es saldo negativo para nuestra comunidad, mientras que él exponía un saldo positivo.
Amén de un fondo de reserva ficticio, si en el banco supongamos, tenemos 5.036,00€, el dice que hay 7.773,00€, añade los deudores pendientes de pago al mencionado fondo, más las derramas pendientes de pago.
¿Désde cuándo eso es asÍ?
No estábamos de acuerdo mi marido y yo (no así, el resto de los comuneros) con sus explicaciones. No le aprobamos las cuentas y nos marchamos.
Le solicitamos el extracto del banco del año 2015 íntegro y nos hemos dado cuenta que no son exactas las cuentas que nos ha presentado (las ha cuadrado como le ha dado la gana).y muchos apuntes no se corresponden con el extracto de la cuenta.
El Presidente y algunos vecinos que han asistido a la mencionada junta SÏ le han aprobado el Ejercicio 2015.
Mi pregunta es:
¿Qué podemos hacer para invalidar esas cuentas, si el Presidente no quiere colaborar?
Hola María, a la hora de analizar las cuentas de una comunidad de propietarios tienen que contemplar varios aspectos:
1. El saldo real.
2. El saldo efectivo.
El saldo real = saldo efectivo (banco y/o caja) + saldo pendiente de abono (recibos pendientes correspondientes a cuotas ordinarias o extraordinarias) – pagos pendientes (si los tuviera).
La confusión con este saldo está en su nombre. Se llama saldo real cuando en realidad la comunidad de propietarios solo tiene el dinero de su cuenta.
El saldo efectivo, es el dinero que la comunidad de propietarios dispone en la cuenta corriente y/o en la caja (si la tuviera).
A la hora de presentar las cuentas en una junta de propietarios se debe aprobar o rechazar el saldo real, entre otras cosas porque el saldo efectivo forma parte de ese saldo real.
El fondo de reserva, como su nombre indica es un fondo que la Ley de Propiedad Horizontal obliga a las comunidad de propietarios a tener. Como su nombre indica es una reserva que debe permanecer en la cuenta de la comunidad para hacer frente a situaciones imprevistas. La cantidad a destinar a ese fondo de reserva se corresponde con el 5% del presupuesto anual de gastos ordinarios.
Las cuentas se presentan una vez al año para proceder a su aprobación en la junta ordinaria de propietarios. Para ser aprobadas solamente son necesarios los votos de la mayoría de los propietarios asistentes. Esto quiere decir, que en la reunión de vecinos, algunos pueden estar a favor y otros en contra y que prevalecerá el criterio de la mayoría.
¿Qué ocurre si a pesar de su aprobación, algunas personas (como es su caso) consideran que hay irregularidades en los movimientos económicos o contables? En este supuesto, deben solicitar por escrito una revisión de las cuentas comunitarias. Si en esa revisión ven algo raro, deben solicitar su justificación y en último caso, tendrán que denunciar los hechos ante las autoridades competentes.
Esperamos haberla ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Hola con cuanto tiempo de antelacion a finalizar su contrato debemos comunicar al administrador cesado.
Gracias
Hola David, si el administrador de fincas tiene un contrato, debe venir establecido el tiempo previo de aviso de su cese.
Si no viene reflejado ese tiempo, deben comunicárselo en el momento en que sea aprobada su sustitución.
Tanto en un caso como en otro, se suele dejar un tiempo (normalmente inferior al mes) para que el administrador realice el traspaso de la documentación a la comunidad de propietarios o al nuevo administrador de fincas.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días.
Hace aproximadamente quince días hemos cesado al administrador de la comunidad por errores contables en las cuentas de la misma, por traspasos de dinero de unas comunidades a otras y salidas de dinero de nuestra cuenta a una cuenta suya para realizar pagos que no sabemos a que pertenecen, no es la misma cuenta donde se le pagan sus honorarios. Realizadas las pertinentes comprobaciones con los extractos bancarios el montante que podria supuestamente apropiado de nuestras cuentas está sobre 10.000 o 12.000 Euros, se le ha pedido toda la documentación que tiene de la comunidad la cual se niega a darla argumentando que la tiene su abogado. Mi pregunta es puede negarse a entregarla? ya que sin ella no podemos terminar de hacer todas las comprobaciones necesarias. O al final tendremos que llevarlo judicialmente, cosa que prefeririamos que no fuese así y llegasemos a un acuerdo como han llegado algunas comunidades y no por via criminal que una comunidad está dispuesta a llevarlo.
Gracias
Hola Anna, sentimos mucho esta situación.
El administrador no puede negarse a entregar la documentación y desconocemos los motivos, pero si se niega a hacerlo en un tiempo prudencial, no les va a quedar más remedio que denunciarlo.
Un administrador tiene la obligación legal de custodiar la documentación, pero si ha sido cesado, tiene la obligación de entregar la documentación de la comunidad de propietarios al presidente o a su sustituto.
Esperamos que se normalice todo lo antes posible.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días, si a un propietario moroso, no se le reclama la deuda en un año, y cambia el administrador. ¿Se le puede seguir reclamamdo? Tengo entendido que las deudas hay que reclamarlas todos los años.
Gracias
Hola Mari, no pasa nada si no se reclaman las deudas acumuladas durante un año en ese mismo año, puede hacerse en años posteriores.
A nivel judicial el plazo de prescripción de las deudas comunitarias es de 5 años artículo 1964 Código Civil.
Saludos y hasta pronto.
Gracias, me refiero si en las actas no te incluyen durante un año como moroso
Hola Mari, en el comienzo de toda junta de propietarios debe indicarse las personas que no pueden ejercer su derecho a voto por tener recibos pendientes de abono, por lo tanto, esto también debe aparecer en el acta.
Ahora bien, para poder proceder judicialmente contra los propietarios morosos, debe ser previamente aprobada la intervención en una junta de propietarios. Si no se aprueba, la comunidad de propietarios no puede iniciar las acciones judiciales oportunas.
Esta junta de propietarios puede convocarse en cualquier momento.
Saludos.
Hola , Como propretario competente en una communidad , puedo pedir cita al admnistrador para ver en su despacho el libro de acta , facturas y estado de la cuenta ?
Hola Benito, cualquier propietario tiene el derecho de ver la documentación que requiera de su comunidad de propietarios y el administrador tiene la obligación de enseñársela.
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes,
somos cinco propietarios que compramos una finca de entidad bancaria; ésta ya contaba con un administrador. Éste señor no está haciendo ningún arreglo en la comunidad y, cuando queremos contactar con él para hacer reformas urgentes,(que previamente le comunicamos en una reunión) no nos devuelve las llamadas. Nos dio unos movimientos bancarios que nos resultan confusos y no nos ha explicado.
No sabemos que contrato tiene.El tiene en su poder el libro de actas y todas las facturas.
¿Qué podemos hacer para prescindir de sus servicios?
Hola Alberto, lo que tienen que hacer es convocar una junta de propietarios de carácter extraordinario y establecer como punto en el orden del día el cese del administrador.
Si están por nuestra zona de influencia, estaremos encantados de ayudarles con todos los pasos y de hacernos cargo de la gestión de su comunidad de propietarios.
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes, quisiera hacerles unas:
¿Gestor es lo mismo que un Administrador de fincas?
Nuestro Gestor, que otras veces firma como gerente, no ha presentado las cuentas anuales del año 2015, quisiéramos saber si eso es legal.
Pone nombre y apellidos de los morosos cuando entrega algún papel a los propietarios, por lo cual hasta personas que o pertenecen a la comunidad esta informado de quienes deben. ¿Se puede poner nombre y apellidos y entregar a todos los propietarios?
En las reuniones pone siempre que los votos son por unanimidad, cuando hay veces que inclusive ni se ha votado. ¿Se puede hacer así?
ha puesto derramas sin tener presupuesto aprobado ni proyecto, en una parte pone derramas y en otra las pone como cuotas, funcionamos por participación de beneficios pero el no lo hizo asi. No sabemos ni por cuanto tiempo es la derrama o cuota que se puso, se aprobó con solo un 18% de participación. La cuestión es que la gente no las paga, los puso de morosos y a denunciarlos. Tengo entendido que para poder no puede hacerlo hasta que no empieza la obra. ¿es cierto?
Ultima pregunta. Si denuncia a los morosos, ¿debe desglosar lo que debe cada uno, o directamente pone que debe tanto y asi denuncia?.
Gracias por su atencion
Hola María, intentaremos dar respuesta a todas sus cuestiones.
1. No es lo mismo un gestor que un administrador de fincas, ahora bien, un gestor puede ejercer de administrador si tiene la titulación para ello y está dado de alta en hacienda para trabajar en esa actividad.
2. El administrador tiene la obligación de presentar al menos una vez al año el resumen de los ingresos y de los gastos originados en la comunidad de propietarios. Este resumen tiene que presentarse y aprobarse en la junta general ordinaria de propietarios y en ella también debe aprobarse el presupuesto de gastos ordinarios para el siguiente ejercicio.
Además de este resumen anual, lo normal es que de manera periódica (mensual o trimestral) se entregue una copia a los propietarios con los movimientos económicos (ingresos y gastos).
3. En una comunidad de vecinos, no existe la figura de gerente.
4. El poner el nombre y apellidos de los morosos puede acarrear una sanción por incumplir las normas establecidas en la LOPD (Ley Oficial de Protección de Datos). En una junta de propietarios la comunidad si tienen la obligación de informar al resto de los propietarios de las personas que tienen recibos pendientes de abono.
5. Para que la comunidad de propietarios pueda denunciar a un vecino por tener recibos pendientes de abono, debe previamente ser aprobada dicha denuncia en una junta de propietarios. El acuerdo tiene que ser por mayoría y ha de aprobarse por las cantidades pendientes en el momento de la celebración de la junta de propietarios. En el acta tiene que aparecer el nombre del propietario, la propiedad, las fechas de los recibos pendientes y el importe reclamado.
6. Los puntos del orden del día deben votarse. En ocasiones, si nadie solicita que se voten, se dan por aprobados por unanimidad.
7. Para emitir unos recibos extraordinarios (derrama) previamente tiene que aprobarse en una junta de propietarios el motivo de la derrama, el importe, las cuotas por propietario, las formas de pago y la fecha de inicio de la emisión de los recibos extraordinarios. No es necesario comenzar una obra para iniciar el cobro de los recibos, entre otras cosas, porque muchas empresas no comienzan una obra si no hay un porcentaje de pago por anticipado.
8. Una derrama se tiene que aprobar por la mayoría de los propietarios asistentes a la junta de propietarios. Por lo tanto, si el 18% de las cuotas de participación son mayoría en la junta de propietarios, ese acuerdo tiene validez.
Esperamos haberla ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Me han ayudado bastante, solo saber si eres moroso por no pagar las derramas hasta que haya un presupuesto aprobado.
Gracias
Si no hay un presupuesto aprobado y la comunidad emite unos recibos extraordinarios, el propietario puede negarse a pagar esos recibos y no podría ser considerado como moroso porque le estarían obligando a pagar algo por un concepto que no ha sido aprobado y que no está justificado.
Toda emisión de recibos (ordinarios y extraordinarios) tiene que ser aprobada previamente por la junta de propietarios.
Saludos y hasta pronto.
Desearía saber por favor, cuando debe cobrar el IVA un Administrador de una comunidad de vecinos. Debe cobrarlo mensualmente junto con su honorario o debiera cobrar el IVA cada tres meses (?). En el informe del Administrador sobre las cuentas Bancarias, gastos etc, de la comunidad, debiera estar también reflejado las viviendas de los Morosos(?). Muchas gracias…. Manuel.
Hola Manuel, el IVA es un impuesto directo que va a asociado a la compra de un producto o un servicio y debe estar asociado a la emisión de una factura. Por lo tanto, si el administrador emite todos los meses una factura por sus servicios, todos los meses debe cobrar el IVA. Si la emisión es trimestral, el IVA lo cobrará cada trimestre.
Respecto a reflejar en los informes periódicos (mensuales, trimestrales…) de su comunidad de vecinos las viviendas con recibos pendiente de abono, no es obligatorio hacerlo. Si es obligatorio señalar los importes que están pendientes de abono, pero no quién debe esos recibos. Ahora bien, que no sea obligatorio no significa que no se pueda hacer. Si se quiere indicar que en los informes aparezcan los vecinos «morosos» lo deberá decidir la comunidad de propietarios y siempre cumpliendo lo establecido en la ley.
Antiguamente era habitual poner el nombre de las personas que debían algún recibo. Se hacía como medida preventiva. Nadie quería que el resto de los vecinos o visitantes a una comunidad de vecinos supieran que debía dinero. Hoy en día todo ha cambiado. A la gente le suele dar igual aparecer en listas de «morosos».
Por otro lado, hay un tema por el cual no se ponen los nombres de las personas deudoras. Ese motivo es la LOPD (Ley Oficial de Protección de Datos). Esta ley impide en ocaciones poner públicamente o entregar al resto de vecinos los datos de las personas que deben dinero.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Quisiera saber por favor, si el Administrador de una comunidad de vecinos, debe cobrar el IVA junto con su honorario mensualmente , o el IVA debiera cobrarlo cada 3 meses (?). Les que do muy agradecido. Manuel…
Hola Manuel, el IVA es un impuesto directo que va a asociado a la compra de un producto o un servicio y debe estar asociado a la emisión de una factura. Por lo tanto, si el administrador emite todos los meses una factura por sus servicios, todos los meses debe cobrar el IVA. Si la emisión es trimestral, el IVA lo cobrará cada trimestre.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos.
En mi comunidad han cesado al anterior administrador. Ahora hemos de convocar una junta extraordinaria para proponer y elegir uno nuevo. El problema es que no sabemos como hacer la convocatoria dado que el anterior administrador dice que no nos puede facilitar los datos por infringir la LOPD. Cómo se convoca válidamente a los propietarios entonces si no sabemos su dirección y/o correo electrónico? Gracias
Hola Ricardo, lo de infringir la LOPD es muy relativo, pero vamos a intentar convocar esa junta sin necesidad de «incumplir» la Ley.
Si el presidente está de su parte, es decir, aprobó la destitución del anterior administrador, legalmente está autorizado a acceder a toda la documentación de la comunidad de propietarios y el administrador no puede negarse a entregarle esa documentación. También el presidente está autorizado para convocar las juntas de propietarios que considere oportunas.
Si el presidente no está de su parte o el administrador se niega a entregarles la documentación con los datos de los propietarios, la única opción que les queda es convocar una junta general extraordinaria de propietarios con el 25% de las cuotas de participación de los propietarios. Para que tenga validez la convocatoria, deberá ser puesta en el tablón de anuncios de la comunidad y en los buzones de cada inmueble. Si a la comunidad se puede acceder por otras zonas (garajes, portales…) y aunque no sea obligatorio hacerlo, es aconsejable poner la convocatoria en todos esos sitios. El objetivo de una convocatoria es informar a todos los propietarios de su realización.
En este enlace de nuestra web tiene un modelo de convocatoria que puede utilizar https://administrotufinca.com/wp-content/uploads/2015/08/Modelo_Convocatoria_Junta_General_Ordinaria_Comunidad_Propietarios.pdf El título debe poner Convocatoria de Junta General Extraordinaria y en los demás sitios donde aparezca junta general ordinaria, sustituya la palabra ordinaria por «extraordinaria». Como único punto en el orden del día debe ser la elección de un administrador de fincas.
El acuerdo que alcancen la mayoría de los asistentes a esa junta tendrá plena validez.
Esperamos haberle ayudado y que todo le vaya bien.
Saludos y hasta pronto.
buenos días, cuando los vecinos piden una reunión extraordinaria quien debe firmarla, si la presienta no la ha pedido.
Gracias por la respuesta
Hola Lola, la reunión deben firmarla los vecinos que la solicitan.
Si lo que van a hacer es convocar al resto de los propietarios a esa reunión, deberán especificar en la convocatoria cuales son los propietarios promotores de esa junta general extraordinaria.
Recuerde que para convocarla necesitan al menos el 25% de las cuotas de participación de la comunidad de propietarios.
Esperamos haberla ayudado.
Saludos y hasta pronto.
buenas tardes. Le explico mi caso. Somos 3 bloques, mancomunados, y tenemos a un gestor para las tareas de la mancomunidad. Llevamos observado un tiempo, acciones y cargos por parte del gestor , que decide hacer o reparar cosas sin consultar a los vecinos ni presidentes, y luego nos pasa facturas elevadas, sin previo aviso y sin presentar presupuestos, (porque segun el, envia a los que quiere para hacer el arreglo, que no tiene porque presentar presupuestos,) y ahora tenemos una deuda de 1400 euros.
En nuestro bloque ya hemos hecho una reunion, (somos 8 Vecinos, en el segundo bloque son 11 y en tercero son 6) y todos estamos de acuerdo en que nos negamos a seguir con este gestor.
Mi pregunta es: ¿como podemos hacer que los otros dos bloques tambien hagan sus votaciones para saber cuantos estan de acuerdo con seguir con el gestor o cuantos no? ¿cuantos votos necesitariamos, si somos 25 vecinos entre los 3 bloques, para que este señor se tuviera que cambiar? ¿podemos como bloque, individualizarnos de la mancomunidad, hacernos cargo obviamente de la parte proporcional del mantenimiento de la bomba de agua y algibe comunal, y asi no tener que ver con los otros dos bloques?GRacias de antemano y un saludo
Hola Inma, vamos a intentar responder a todas sus preguntas.
Lo primero es que un administrador nunca puede decidir hacer o deshacer las cosas sin el visto bueno del presidente de la mancomunidad. Debe de tener el consentimiento previo para ejecutar un presupuesto.
Para cambiar de administrador, lo que tienen que hacer es que cada edificio convoque una junta general de carácter extraordinario para votar la destitución. ¿Pueden ocurrir dos cosas?: que todos los bloques voten por mayoría el cambio o que no todos los bloques estén de acuerdo con cambiar de administrador. En el primer caso, deberán comunicar al administrador lo que han aprobado y darle un tiempo acordado para que deje su trabajo. En el segundo de los casos, como cada bloque participa en los gastos generales de la mancomunidad en una determinada proporción, se sumarán los porcentajes de participación de cada edificio para valorar si son mayoría los que están a favor o en contra. Si la participación en su mancomunidad es por cuotas lineales, es decir, que cada edificio tiene un 33,33% de participación, tendrán que estar de acuerdo en el cambio de administrador al menos dos bloques.
Como bloque pueden individualizarse de la mancomunidad si el resto de edificios les autorizan a ello. Una vez aprobada esta separación tendrían que modificar los estatutos de la mancomunidad, hacer unos estatutos para la nueva comunidad, elaborar unas nuevas escrituras, registrarlas… En definitiva es la opción que menos le aconsejamos. Una alternativa es solicitar la gestión de determinados elementos de manera individual. Para ello, lo único que necesitan es pedirlo en una junta de propietarios, que sea aprobado por el resto de edificios y que aparezca en el acta.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días. Soy presidenta de mi comunidad y he hablado con todos mis vecinos, y estamos el 80% de los propietarios (el 20% restante son pisos de bancos) de acuerdo en cesar al administrador, con el que estamos desde 2010, debido a que no acude a reuniones extraordinarias que hemos convocado, no nos asesora en condiciones, tarda mucho tiempo en enviarnos a los técnicos desde que le avisamos de alguna avería, etc. Estamos muy descontentos con su trabajo.
En cuestión de un mes, hemos convocado 2 reuniones extraordinarias para tratar otros temas y por lo que he leído, debería convocar otra junta extraordinaria para cesar al administrador.
Mi consulta es: ¿Sería posible realizar un documento en el que conste la firma de todos los vecinos (o la mayoría, a excepción de los bancos) para aprobar el cese del administrador y la entrada de nuevo, sin necesidad de realizar la junta extraordinaria y sea igualmente válido?
Ya que somos 12 vecinos, es más sencillo y cómodo para todos, que yo redacte un documento y me pase en un momento por casa de mis vecinos (a diferentes horas, ya que unos están por las mañanas, otros por las tarde y otros llegan a la noche) y que firmen lo que ya sabemos todos que queremos, que volver a realizar una junta extraordinaria.
Espero sus noticias y gracias de antemano.
Hola Ali y gracias por su consulta.
Para que todo sea legal y evitar problemas, deben convocar una junta general de propietarios de carácter extraordinario con el cese del actual administrador y en su caso la contratación de uno nuevo, como único punto en el orden del día.
Ahora bien, si la mayoría de los propietarios no pueden acudir a la junta de propietarios, lo que puede hacer es lo que tenía pensado, es decir, ir puerta por puerta recogiendo las firmas donde se delegue el voto a una persona que vaya a acudir a la junta y especificando el voto a favor del cese. De esta manera, todo podrá constar en acta y será legal.
Resumiendo, todo acuerdo para que tenga validez en una comunidad de propietarios debe ser aprobado en una junta general de propietarios. Por ese motivo, debe convocar la junta y los propietarios que no puedan asistir delegar el voto en alguien.
Saludos, Felices Fiestas y hasta pronto.
Hola, en mi comunidad de propietarios se ha celebrado recientemente la Junta Ordinaria anual de propietarios donde se han aprobado las cuentas del ejercicio cerrado y el presupuesto para este año.
En el orden del dia de la convocatoria, como suele ser habitual, se incluye un punto para la renovación de Cargos de la Junta Directiva, donde se nombra al nuevo Presidente de la comunidad, al Vicepresidente y Vocales de los Portales (es un residencial con 6 portales y 114 vecinos). Normalmente, el administrador aprovecha este punto para poner en consideracion de los propietarios si desean su continuidad en el cargo de administrador de la comunidad.
Cuando hemos recibido el acta, la sorpresa de muchos propietarios que no hemos podido asistir a la Junta Ordinaria pero que estamos contentos y no tenemos nada en contra del administrador, es que los asistentes (32 de los 114) han decidido no renovar el cargo al administrador, con lo que habrá que buscar uno nuevo.
Mi pregunta es: Deberia haberse explicitado en el orden del dia la Idea de cambiar de administrador, para que asi los todos los propietarios supieran lo que se iba a votar en ese punto ?
La mayoria de propietarios no estamos de acuerdo con este cambio de administrador que ha salido del 6 o 7 propietarios que han procedido de esta manera sin que realmente el resto de propietarios supiera que la idea era cambiar de administrador. ¿ Podemos el resto de propietarios hacer algo para que este acuerdo no sea valido?
Gracias de antemano por su respuesta.
Hola Maria José, el acuerdo al que se ha llegado en la Junta General Ordinaria es válido.
El punto del orden del día destinado a renovar cargos es para validar la junta de gobierno de la comunidad de propietarios y entre ellos está el puesto de administrador.
Si en la junta se votó la no continuidad pero no se ha elegido a un sustituto, habrá que elegir a un administrador de fincas en una nueva junta de propietarios. Si es así, el administrador cesado puede volver a presentarse y los propietarios que estén de acuerdo, podrán votar a favor de su contratación. Si son mayoría, esta persona podrá volver a trabajar para ustedes.
Si en la junta general de propietarios, además de votar su no continuidad también se aprobó contratar a una nueva persona, la única opción que les queda es convocar una nueva junta general, esta vez de carácter extraordinario para votar el cese del administrador elegido y la contratación del antiguo administrador.
Para la próxima vez y si por los motivos que sean no puede acudir a la junta de propietarios, delegue su voto en alguien para que pueda votar en su nombre.
Esperamos haberla ayudado. Si necesita cualquier otra cosa, estaremos encantados de ayudarla.
Saludos y Felices Fiestas.
Buenas noches.
1. ¿Un administrador de fincas puede ser a su vez propietario del bloque de piso que está administrando en la actualidad? pudiendo, por tanto, ¿ejercer su derecho a voto como propietario a la vez que ejerce de administrador?
2. Si en una votación, el administrador de fincas ejerce como propietario en primer lugar y ejerce su derecho de voto como tal, ¿dicha votación es legal? porque al no ser imparcial puede perjudicar o beneficiar a unos y viceversa.
3. En general y uniendo las 2 preguntas anteriores, ¿un administrador de fincas no debería ser un profesional INDEPENDIENTE al bloque de pisos que está administrando?
Muchas gracias.
Hola y gracias por dirigirse a nosotros.
1. Un propietario de una vivienda si puede ser administrador de fincas del bloque de pisos que está administrando y por lo tanto tiene los mismos derechos y obligaciones que el resto de propietarios del inmueble.
2. El administrador como propietario puede ejercer su derecho al voto y es totalmente legal. El resto de personas que se puedan dejar influenciar no va en contra de ninguna ley. Cada propietario/a debe sopesar su voto y ejercerlo en consecuencia. Lo que no puede nunca ninguna persona es coaccionar a otras a votar a favor o en contra.
3. Un administrador de fincas lo que tiene que ser siempre es un buen profesional, es decir, hacer su trabajo correctamente y dar un buen servicio a la comunidad de propietarios para la cual trabaja.
No es ilegal que una persona que trabaja en un sitio no pueda forma parte de ese sitio y mirándolo por el lado bueno, se supone que siempre va a querer el bien para el sitio en donde vive.
Lo que si que puede hacer la comunidad de propietarios si no está satisfecha la mayoría de los propietarios/as con el servicio ofrecido por esta persona, es cambiar de administrador de fincas.
Gracias de nuevo por su consulta.
Saludos y hasta pronto.
Hola.no se si esto va aqui.mi pregunta es la siguiente.la reunion ordinaria anual es obligada?estamos en diciembre y aun no ha habido reunion en 2015.la ultima fue en julio de 2014.que se puede hacer si no la hace dentro de 2015?gracias
Hola María, la reunión ordinaria se llama así porque hay que hacerla una vez al año. Debe coincidir con un período de 12 meses porque en ella se aprueban los presupuestos anuales de la comunidad. Además, también debe aprobarse la renovación de cargos (presidente, administrador…) cuya vigencia está aprobada para un período anual.
Legalmente no ocurre nada si no se realiza dentro del período anual, es decir, no hay sanciones establecidas al respecto, Pero por otro lado, la ley si exige que haya una junta general ordinaria cada año, coincidiendo como hemos dicho anteriormente con un período de doce meses. Si no hacen la reunión antes de finalizar el año, se puede decir que su comunidad no cumple con las normas vigentes. Lo preocupante es que desde julio de este año hasta ahora, han pasado cinco meses y no han establecido un día para convocarla. Deberían al menos conocer los motivos de esta demora. Aun están a tiempo de hacerla dentro del año 2015.
Esperamos haberla ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Hola buenos dias, genial web, me resulta de mucha ayuda todos estos comentarios, a ver si saco mas tiempo y los leo todos que hay mucha miga aquí.
Al grano, soy uno de los presidentes de mi comunidad, la cual consta de varios bloques, portales en cada bloque y garaje común, doscientos y pico vecinos!!.
Hay un presidente general, otro por bloque y otro por portal, un lío majo. Que yo sepa, no tenemos ningún contrato con el administador, no sé si lo puso el constructor o se cargó al resto de administradores que había entonces en la zona…..
Yo soy presidente de un bloque y un portal, quería saber si puedo hacer la correspondiente reunión en todo mi bloque sin el consentimiento de los presidentes del resto de los portales del bloque del cual soy presidente (y con los cuales todavia no he hablado) o necesito permiso de cada uno de ellos. En mi portal supongo que sí, pero quería saber si necesito también consentimiento del presidente de la comunidad general. Pagamos por administración general y por administración de portal, ¿es normal?.
Revisando actas de varios años me encuentro que el presidente de la comunidad general no ha cambiado nunca ni se nos ha informado por qué, ¿esto es legal?, me temo que es amiguete del administrador. El resto de presidentes sí han cambiado cada año.
El administrador de fincas trata de influir en las votaciones, cosa que creo bastante grave y por lo menos yo considero inmoral si no es directamente ilegal. En la comunidad hay un problema y es que la gente no acude a las reuniones, cuando algún tema requiere del 25% de la cuota para ser aprobado, este señor sabe nada mas pasar lista si los presentes en la reunión superan o no ese 25% y actua en consecuencia. Digamos que en una reunión él sabe que la cuota apróximada es del 20% y por lo tanto la propuesta que necesita del 25% está automáticamente rechazada pues aunque todos los presentes voten a favor, no se llega al 25%. En estos casos en vez de votar la propuesta nos pide votar para pedir presupuestos, incluso haciéndolo en varias reuniones seguidas y sin votar la propuesta en sí. ¿Esto es legal?, pues tengo entendido que si consta en acta que se va a tratar un tema en una reunión, hay que votarlo en dicha reunión y no cuando le apetece al administrador. Ahora este señor creo que ha pasado a otro nivel, se ha gastado una pasta con una de estas decisiones en la que se votó por unanimidad, pero que no llegó a ese 25%, esactamente en el acta pone 17% de cuota de los asistentes. ¿Esta aprobado legalmente, unanimidad sin llegar a la cuota requerida?
Otras cosas se han hecho sin tratarlas en reunión ni informar a los vecinos (yo actas no tengo) y dice que se han echo por seguridad, poner señales y luces de emergencia en el garaje por si hay un incendio que nadie se pierda…
Siendo uno de los presidentes de la comunidad, he ido al banco a ver las cuentas y no me han dejado por que no figuro como uno de los presidentes, se lo echaré en cara en próxima reunión, pero me temo su respuesta: sólo el presidente general puede. (Pago unas birras si fallo…)
Han pasado 5 meses desde la última reunión y todavia no nos ha enviado el acta correspondiente, la anterior tardó 4 meses, nos vamos superando.
Por último la pregunta para mi mas importante, ¿tengo que pagar a alguien que no hace su trabajo correctamente?, me ha mentido en varias ocasiones (no sólo a mi) y sé que hasta a engañado a seguros que han pagado cosas que luego nos ha cobrado a los vecinos… podría seguir…
¿¿¿Puedo irme yo solo a otro administrador de fincas si el resto de vecinos tiene el sindrome de estocolmo y no quieren???, ¿debo pedirles permiso para ello?
Muchas gracias y perdón por el tocho, me he venido arriba.
Hola Manuel y gracias por sus felicitaciones.
No creemos que tenga que pagar las birras porque es muy probable que esté en lo cierto de todo lo que expone.
Para empezar comentarle que el acta debe ser emitida dentro de los diez días hábiles posteriores a su realización. Puede retrasarse por algún motivo, pero no es lógico hacerlo con varios meses de demora. Deben exigirle el cumplimiento de los plazos establecidos en la ley. Para eso están.
Las decisiones aprobadas en una junta de propietarios y que aparecen en el acta, deben ejecutarse. En una junta de propietarios no puede acordarse nada que no esté previamente indicado en el orden del día.
En una junta de propietarios en segunda convocatoria y con independencia de la cuota de participación existente, las decisiones aprobadas por todos los asistentes se entenderán que han sido aprobadas por unanimidad, aunque los asistentes solo sumen el 17% de las cuotas de toda la comunidad de propietarios.
Por lo que nos relata, ustedes forman parte de una mancomunidad formada por varias comunidades de la que usted es el presidente de una de ellas. La forma de gestionar todo este entramado puede hacerse con un mismo administrador (como es su caso) o con varios administradores, uno para la mancomunidad y otros para el resto de las comunidades.
Con independencia de todo esto, la junta directiva debe ser aprobada todos los años en una junta general ordinaria. Si el presidente general lleva tantos años es porque habrá salido elegido todos esos años. Si no se ha tratado el nombramiento de cargos cada año, es porque se están haciendo mal las cosas.
El contrato con el administrador no es obligatorio pero si aconsejable. Se da por sentado que si el el administrador aparece en el acta correspondiente es porque ha sido contratado para ese puesto. Su cargo al igual que el del presidente debe renovarse cada año.
El administrador debe participar como asesor en las votaciones pero en ningún momento puede decidir. Solo podrá actuar en el supuesto de que la comunidad quiera aprobar acuerdos contrarios a la ley.
Si no están satisfechos con los servicios de esta persona pueden acudir a otro administrador (hay algunos buenos). Para cesar al actual, lo único que deben hacer es convocar una junta de propietarios y aprobarlo. Si el presidente general no quiere convocar esa junta, cualquier propietario puede hacerlo siempre y cuando cuente con el respaldo de al menos el 25% de las cuotas de participación de la comunidad.
Si donde vive son varias comunidades y usted es el presidente de una de ellas, puede convocar la junta de su comunidad sin necesidad de solicitárselo al presidente general.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Hola de nuevo, gracias por responder tan rápido, hoy nos hemos leido casi todo el blog, y mas cosas… somos un mar de preguntas. Nos ha sorprendido la respuesta que dais con lo de la segunda convocatoria y el 17%. ¿Para qué son esactamente la primera y segunda convocatoria? si preguntamos os podeis imaginar por qué, ya que en nuestra comunidad no aparece nunca nadie a la primera, el administador aparece siempre a la segunda. Quiere decir esto que si aparecen 5 vecinos con el 3% de cuota y votan los 5 a favor de algo que requiere del 25% de cuota, queda aprobado? y si vota 1 en contra no?. Jamás hemos visto una votación donde se nos pida el voto de uno en uno, ¿cómo se controla entonces la cuota de participación si no hay 10 vecinos con la misma y somos mas de 200?
En la votación para el cambio de administrador tenemos que sumar las cuotas de cada vecino?, no nos parece lógico pues entonces no podría ser una votación secreta y queremos que lo sea.
Hemos leido otra cosa sobre las puertas cortafuegos y que estén cerradas con cerradura, nosotros tenemos muchas de esas, quizá las hayamos patentado en nuestra comunidad!!!, vamos, que no hay ninguna sin cerradura. ¿El seguro no se haría responsable de nada si tenemos una barbacoa en una de esas zonas con las puertas cortafuegos con cerradura y cerradas?. Todos los vecinos tenemos llave de esas cerraduras que son iguales y también leemos que deben estar cerradas, pues mejor con cerradura ¿no?…
A botepronto se me ocurre que no pudieran entrar los bomberos y por tanto se ‘pierdan la barbacoa’… pero de ahí a que el seguro no cubra??
A principios de año tendremos la Junta General Ordinaria. Ya que nunca hemos votado la continuidad del administrador y el presidente general siempre es el mismo ¿cuándo debemos pedir votar por su continuidad?, ¿en la propia reunión cuando se elija la directiva, o antes y que figure en la convocatoria?. ¿Qué motivo puede alegar el administrador para que el presidente sea siempre el mismo? (lo puso él sin previo aviso)
También hay dos autónomos contratados para limpieza y mantenimiento ¿deberíamos votar su continuidad anualmente?, pues creo que sería un buen ‘incentivo’ para que hagan bien su trabajo y no se apoltronen, que ya lo están. Esto supongo que sí deberíamos pedirlo que figure en acta de convocatoria ya que no forman parte de la junta directiva, ¿o no?
Muchas gracias de nuevo y enhorabuena por la web, como decis en vuestro logo, ya formais parte de nuestro hogar.
Hola de nuevo y muchas gracias por decirnos que formamos parte de vuestro hogar. Todos los que formamos parte de Administro tu Finca vivimos en comunidades de propietarios y sabemos que las personas y las empresas que trabajan allí son responsables de que tengamos un mejor hogar.
Respecto al tema de las votaciones, decirles que la junta directiva (presidente y administrador) debe estar presente en la primera convocatoria. En segunda convocatoria la junta se celebra con independencia del número de asistentes y los acuerdos se adoptan por las mayorías exigidas en función de las cuotas de los propietarios asistentes. Si solo acuden tres propietarios en segunda convocatoria se considera aprobado por unanimidad si los tres asistentes votan a favor y los acuerdos son válidos para toda la comunidad de propietarios. Podrán pensar que no siempre los propietarios pueden acudir, pero en esos casos, pueden otorgar su representación a otras personas y ejercer su derecho a voto.
En la junta general ordinaria siempre se deben votar los cargos de la junta directiva, por lo tanto es aquí cuando se deben renovar o dar continuidad al presidente y al administrador. Lo único que el administrador puede alegar para dar continuidad al presidente año tras año es que no haya habido nadie que de forma voluntaria se haya presentado a ese cargo.
Respecto a los autónomos y el resto de empresas que prestan sus servicios también debe ser aprobada su continuidad en la junta general en el punto del orden del día donde se aprueban los presupuestos anuales.
Las votaciones en las juntas de propietarios tienen que ser públicas y a la hora de votar a favor o en contra debe computarse la cuota de participación de cada elección.
Las puertas corta fuegos deben estar abiertas. Su misión es la de impedir que el fuego pase pero en su función no está la de impedir que pasen los bomberos. Respecto al tema de los seguros en muchas ocasiones buscan cualquier resquicio para eludir indemnizar por los daños ocasionados. Pueden justificar que el fuego no se pudo solventar porque la comunidad tenía las puertas corta fuegos bloqueadas impidiendo la rápida intervención de los bomberos.
Bueno, de nuevo muchas gracias por sus palabras y esperamos que poco a poco se vaya regularizado la situación de su comunidad.
Saludos y hasta pronto.
Muchas gracias de nuevo y enhorabuena por el blog.
Hola, soy Antonio.
Como ex presidente de mi comunidad de vecinos tengo una duda.
Si se aprobaron unos presupuestos con trabajos de albañilería siendo yo presidente en la última junta de vecinos y actualmente el presidente es otra persona, esa persona tiene derecho a declinar los presupuestos y traer a otro paleta o se tiene que respetar el que yo presenté?
Resulta que cuando alguien presenta presupuestos el actual presidente siempre encuentra a un tío que lo hace mas barato pero los que se buscan la vida son los demás. Él solo copia los presupuestos que los otros presentan y cambia el importe para que lo hago un paleta de su confianza, siempre más barato.
Espero su respuesta.
Sin otro particular.
Antonio.
Hola Antonio, si en la junta de propietarios aprobaron el presupuesto de una empresa deben ejecutar el presupuesto de esa empresa. Si se quiere cambiar por los motivos que sean (mejores calidades, condiciones económicas, plazos de ejecución…) debe convocarse una nueva junta de propietarios y aprobar el nuevo presupuesto de esa nueva empresa.
Ahora bien, si en la junta de propietarios donde se aprobó la partida presupuestaria no se especificó quien lo ejecutaría, la junta directiva puede valorar otras opciones y contratar a otra empresa siempre y cuando las condiciones de calidad se mantengan y el precio sea inferior al aprobado inicialmente. La comunidad se estaría beneficiando obteniendo lo mismo por un precio inferior. Si las calidades no son las mismas o el proyecto es diferente al aprobado, deben convocar una nueva junta de propietarios para aprobar el nuevo proyecto.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días,
Donde resido nos estamos planteando cambiar de Administrador pues llevamos un año en el que no nos convence como desarrolla sus gestiones, y más que facilitarnos el trabajo parece que el presidente de la comunidad y/o los vecinos les hacemos el trabajo.
Nos encontramos con la siguiente duda el edificio se encuentra estructurado en dos bloques (A y B) y un garaje que la Promotora ha decidido vender plazas a particulares ajenos al edificios, y por lo pronto de 40 viviendas aproximadamente sólo están ocupadas unas 15 viviendas y sólo somos 10 propietarios.
El resto de viviendas son de la promotora y ésta no paga las cuotas de la comunidad de vecinos.
El Administrador con el que llevamos trabajando los últimos cuatro años, desde que llegó el primer vecino, fue recomendado por el promotor al primer vecino que llegó al edificio. ¿Qué podemos hacer?
Un saludo.
Hola Daniela, antes de dar el primer paso deberían comprobar si existe algún tipo de contrato con el administrador y si hay alguna cláusula donde se especifique un tiempo previo para su cese. Si existiera deberían valorar el momento adecuado para cesarlo.
Una vez comprobada la existencia del contrato y las cláusulas del mismo, debería hablarlo con el resto de los vecinos y con el/la presidente/a. Si el o ella están conformes con el cambio, deben convocar una junta general extraordinaria para tal fin. Si el cambio de administrador es aprobado por mayoría solo les quedará informar al administrador para que un plazo determinado deje su puesto y puedan proceder a contratar a uno nuevo.
Si el/la presidente/a no están de acuerdo, le recomendamos que siga los pasos que aparecen en este enlace https://administrotufinca.com/pasos-para-contratar-a-un-administrador-de-fincas-con-la-oposicion-del-presidente-de-la-comunidad-de-propietarios/
Las actuaciones a realizar son las mismas en ambos casos, lo único diferente es quién convoca la junta. Si el presidente está conforme es el presidente y si no lo está, lo deben hacer al menos el 25% de las firmas de los propietarios de la comunidad.
Esperamos haberla ayudado.
Si necesita más información estaremos encantados de poder atenderla.
Saludos y hasta pronto.
Muchas gracias por su pronta respuesta. El presidente si está de acuerdo y los vecinos propietarios también, la duda la tenemos con el Promotor o propietario del resto de las viviendas, desconozco el termino. Es quién tiene el mayor número de viviendas pero es quién debe todo el año en curso de cuotas de la comunidad, no asiste a las reuniones de la comunidad de vecinos y no envía representantes en su nombre.
Un saludo,
Hola de nuevo, el promotor al igual que cualquier propietario con recibos pendientes de abono, al tener deudas con la comunidad de propietarios pierde su derecho de voto, con lo cual no puede votar a favor o en contra del cambio de administrador y por lo tanto no puede impedir que ustedes tomen las medidas que quieran a pesar de que sus coeficientes de participación sean inferiores a los suyos.
La siguiente medida que deben aprobar una vez hayan cambiado de administrador es la de acometer judicialmente contra los propietarios deudores.
Si están por nuestra zona de influencia podemos ayudarles con todo este tema.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días:
Me gustaría saber si como propietario puedo solicitarle al administrador los extractos bancarios de la cuenta de la Comunidad? Porque me temo que pueda estar estafándonos. El año pasado comenzó la Junta de Propietarios con 4 personas que sólo llegaban a un 12 % de las cuotas de participación. Yo llegué a la segunda convocatoria y ya estaba terminando la reunión. Le recriminé que no me parecía legal, y él dijo que se encontraba enfermo y que por eso había comenzado antes. La cuestión es que cuando me llega el Acta, pone que la reunión comenzó en segunda convocatoria y que se había aprobado una derrama para dos obras en el edificio por valor de 8000 euros. Le solicito que me envie los presupuestos que supuestamente presentó en la Junta y tras cuatro meses me los envía cuando ya ha realizado las obras. Mi sorpresa fue que la suma de los dos presupuestos ascienden a 7600 euros. Ahora en mi portal había un pasamanos para facilitar el acceso de las personas mayores, pues lo quita tras mas de dos años por su propia iniciativa. La Presidenta de la Junta no sabia nada ni quiere saber nada. Le pido explicaciones al administrador y me comenta que lo quitó porque la propietaria que lo había pedido no se lo había abonado. He estado mirando la LPH y he visto que estas obras deben ser asumidas por la comunidad por obligación, dado el escaso coste (70 euros me comentó). El administrador se niega a volver a ponerlo y la verdad que hay personas que no pueden bajar escaleras y hace días que no pueden salir a la calle por el capricho del administrador, ya que la presidenta de la comunidad desconocia que se había retirado el pasamanos.
En definitiva, me temo que el administrador se cree el dueño del Edificio y hace y deshace lo que le da la gana. Por eso me gustaría saber si puedo solicitar al administrador un extracto de la cuenta de la comunidad y si éste tiene la obligación de facilitarme por correo electrónico el extracto para poder analizarlo con tranquilidad. En caso afirmativo, me podríais decir en base a que articulo o a que ley, como propietario, puedo solicitar esta información antes de la próxima Junta de Propietarios.
Un saludo y muchas gracias de antemano por este magnifico blog
Hola Antonio, vamos a intentar responder a todo.
La primera cuestión es la de comenzar la junta de propietarios en primera convocatoria sin tener el quórum suficiente. A todos los efectos es ilegal, sea por el motivo que sea. Si el administrador estaba enfermo, la junta puede realizarse sin el, siempre y cuando esté presente la presidenta. El administrador no tiene poder de decisión en una junta de propietarios, es decir, el no tiene voto. Su trabajo consiste en asesorar y gestionar los asuntos relacionados con la comunidad de propietarios y en hacer que se cumplan las normas establecidas en la LPH (ley de propiedad horizontal). En caso de fuerza mayor, se debe suspender la junta. Nosotros vivimos una situación en la que tuvo que cancelarse porque mientras estábamos reunidos entraron a robar en la vivienda de un vecino.
Respecto a la derrama para realizar unas obras, debe tener la aprobación por parte de la junta de propietarios. El que haya tardado en enviarle los presupuestos cuando se los solicitó tampoco tiene justificación, pero legalmente no hay un plazo establecido para hacerlo. Se supone que antes de que se inicien o al menos antes de que se ejecuten esas obras.
Respecto a la cuantía, si la factura final ha sido inferior al presupuesto inicial siempre es beneficioso para la comunidad de propietarios y no implica responsabilidad alguna por parte de nadie. Es justificable que los materiales empleados o la duración haya sido inferior y repercuta positivamente en la factura final.
En relación al pasamanos, el administrador debe volver a instalarlo en donde estaba y debería afrontar los gastos de su retirada e instalación. Que el propietario que lo solicitó no lo haya pagado, no autoriza a quitarlo. Lo que debe hacer es reclamar el pago. Un elemento en una comunidad de propietarios no puede ser instalado ni retirado sin el visto bueno de la comunidad de propietarios. El administrador podrá reemplazar o sustituir un elemento por otro, siempre y cuando ese elemento esté deteriorado o no cumpla sus especificaciones.
En el tema de los movimientos bancarios, usted como propietario tiene derecho a ver los movimientos bancarios. Lo habitual es que a los presidentes se les entregue de manera periódica la liquidación de la comunidad con los movimientos bancarios y con las facturas de gastos. Además, los presidentes deben estar autorizados en la cuenta bancaria de la comunidad.
Puede ocurrir que el administrador le indique que su obligación es custodiar la documentación de la comunidad de propietarios. En tal caso, la única opción que le quedaría sería la de acudir a sus oficinas para que le muestre esos documentos sin necesidad de hacer copias.
Por último y como hemos dicho en otras ocasiones, los administradores somos empleados de ustedes y como tales no podemos hacer o deshacer las cosas a nuestro antojo. La comunidad de propietarios es de los propietarios y son ustedes los que tienen que decidir que quieren hacer con su comunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Gracias por la gran labor que estáis haciendo.
Saludos.
Gracias a vosotros por vuestro interés.
Buenos días,
De nuevo estoy aquí para consultar ya que su asesoramiento me está siendo muy útil.
Soy la chica que os consulté anteriormente referente a un tema muy complicado que tenemos con el administrador-presidente.
Resulta que hicimos la junta extraordinaria y no hemos llegado a la doble mayoría (nosotros ganamos por votos pero ellos ganan por cuota)
Al final reclamamos al registro de la propiedad el nombre de los propietarios de esos 24 apartamentos y nos hemos encontrado que la empresa S.L. es la única propietaria de todos los apartamentos. Hemos pedido al registro mercantil información para saber quién es el administrador de esa S.L. y nos dice que la mujer es la única administradora y el marido (administrador-presidente) es el apoderado. Con esta información ya podemos decir que él no es propietario de ninguna vivienda? entonces, él no puede ser presidente?
si es así, que significa? ningún acta ha tenido valor por estar firmado por él?
Otro tema… resulta que él aparece como apoderado y él además de ser el administrador-presidente es el que nos hace los trabajos de mantenimiento, arreglo fachadas… y lo factura a su S.L. que es una empresa de inmobiliaria. él puede hacer esos trabajos? cómo podemos saber si está dado de alta en S.S. ó si es autónomo? lo digo porque creemos que está jubilado… y creemos que cobra una paga por funcionario… ellos pueden hacer ese tipo de trabajos?
Hemos pensado en hacer otra junta extraordinaria ya que el «administrador-presidente» ha vuelto de vacaciones. ¿lo ven necesario o es una pérdida de tiempo? en la anterior el vicepresidente, que es su hijo, se negó a entregar documentación requerida en la convocatoria de la junta extraordinaria y creemos que si hacemos otra tampoco la tendrán ya que anteriormente 3 propietarios las revisamos y vimos muchísimas irregularidades. Igualmente, ¿ven bien intentarlo? ¿Qué podemos hacer?
Gracias por su ayuda
Hola de nuevo.
Cuando una empresa es la propietaria de un inmueble puede delegar en un apoderado o en un representante sus obligaciones como propietario, pero tiene que presentar ante la comunidad la documentación que así lo acredite y esta documentación tiene que estar legalmente aprobada.
Aunque en el peor de los casos esta persona no estuviera autorizada, las actas si tienen validez, lo único que carece de validez es la rúbrica de esas actas, por lo que en tal caso, deberán ser firmadas por la persona adecuada.
Respecto a los trabajos de mantenimiento del edificio hay que contemplar dos cosas.
a. Una es que la empresa esté legalmente constituida y dada de alta para realizar esas reformas. Si es así, puede perfectamente acometer esos trabajos y cobrar por ello.
b. El otro tema es que este señor esté jubilado y no esté dado de alta para realizar determinadas actividades, obteniendo ingresos sin declarar. En tal caso, estaría infringiendo la ley.
Si es el apoderado de esa empresa, cobrará unos honorarios por tener ese puesto y a pesar de estar jubilado si declara esos ingresos, puede recibirlos.
Lo que nosotros haríamos sería poner todo esto en conocimiento de un abogado y denunciar todas estas prácticas. Con una nueva junta de propietarios no van a conseguir nada.
Esperamos que todo se resuelva satisfactoriamente.
Saludos y hasta pronto.
¡Hola!. ¿Qué tal?. Pues en relación a mis dos comentarios anteriores de fecha 5.6.15 y 26.6.15, decir que se pudo «echar al administrador» a pesar del mal ambiente que hubo en la reunión que se celebró al efecto.
Creo que, en algunas ocasiones, es el administrador el que se lleva «los palos» por culpa tanto del presidente como de algún que otro «carguillo» con aires de grandeza; pero también es cierto, que un administrador honrado, debe informar a la comunidad de la actitud de esos propietarios un tanto «mafiosos».
Por otro lado quisiera hacer unas preguntas:
-¿Si se pide por los cauces legales que se incluya como uno de los puntos del orden del día una explicación, tanto de la Ley de Propiedad Horizontal como de la Normativa contra ruidos aprobada el año pasado por el Ayuntamiento de mi ciudad, (dado que estas dos leyes solo se conocen de oídas en el edificio donde vivo), el presidente está obligado a incluir esa petición en el orden del día de la próxima reunión?
-¿Para ser presidente de comunidad de propietarios es requisito ser titular de la vivienda del edificio del cual quiere ser presidente?
-¿El apartado ruegos y preguntas se debe seguir utilizando?. Digo esto porque he oído que ya se viene utilizando otra fórmula.
Espero no haber abusado mucho de su tiempo. Gracias por la gran ayuda que está prestando.
Alberto.
Hola Alberto, nos alegramos que consiguieran su objetivo de cambiar de administrador. Cesar a una persona no suele ser agradable.
Por otro lado, estamos encantados de poder responder a sus consultas. Tenemos este blog para ayudar en la medida de nuestras posibilidades a las personas como usted que tienen interés en mejorar las comunidades en donde viven.
Respecto a sus preguntas decirle:
1. Pueden incluir en el orden del día todo aquello que la comunidad de propietarios (es decir, los propietarios) consideren necesario tratar para que quede constancia de ello posteriormente en el libro de actas. Ahora bien, la Junta de Propietarios está concebida para alcanzar acuerdos y por lo tanto el informar o dar una explicación de las normas establecidas en la LPH, no tiene relación directa con la adopción de acuerdos. Lo adecuado es informar en cada uno de los puntos del orden del día de lo que la Ley dice al respecto, de esta forma se va ilustrando a las personas en aspectos legales.
2. Efectivamente, para ser presidente de una comunidad de propietarios es requisito ser titular de una propiedad de ese edificio (piso, local, garaje…)
3. El apartado ruegos y preguntas si se debe seguir utilizando. Ahora bien, este apartado como su nombre indica, solo es para hacer ruegos y preguntas, no pueden tomarse acuerdos de lo tratado en este punto.
Esperamos haberle resuelto sus dudas.
Muchas gracias de nuevo por dirigirse a nosotros.
Saludos y hasta pronto.
Me refiero..si se niega a venir a la reunion debemos denunciarla?no puede negarse?llevamos 7 meses esperando la reunion de este año,por ley debe haber una reunion anual no?
Hola de nuevo, por ley la comunidad de propietarios tiene que celebrar una junta general ordinaria cada año natural (de enero a diciembre) y debe hacerse coincidir con un periodo de doce meses de la última junta ordinaria celebrada.
Si el año pasado la celebraron en el mes de marzo, este año tendrían que haberla celebrado ese mes o al menos un mes antes o un mes después (febrero o abril)
Si ustedes convocan la reunión no tienen obligación de informar a la administradora, por lo tanto es indiferente si acude o no.
La comunidad de propietarios es de los propietarios y los administradores son empleados de la comunidad de propietarios. No pueden tomar decisiones sin el consentimiento de la comunidad y tienen la obligación de cumplir con los cometidos para los que se les paga. Si no cumplen con su obligación, la comunidad debe prescindir de sus servicios y contratar los servicios de otro profesional.
Por lo tanto, convoquen la reunión, aprueben el cambio de administradora y contraten a la persona que consideren mas apropiada para gestionar su comunidad.
Mucho ánimo y manos a la obra.
Saludos y hasta pronto.
Una ultima cuestion…Entonces,aunque tenga un contrato anual,el no hacer la reunión cuando correspondía puede considerarse incumplimiento de contrato?y por lo tanto prescindir de sus servicios sin pagarle los meses que queden hasta el fin de su contrato?
Donde podría encontrar esto por escrito?
Muchas gracias
Hola de nuevo, se puede considerar incumplimiento de contrato si en el contrato que tengan firmado viene alguna cláusula o concepto donde se especifique ese incumplimiento.
Ahora bien, si se puede considerar incumplimiento si ustedes han reclamado a la administradora la convocatoria de una junta general y esta persona se ha negado a hacerlo sin un motivo justificado. Han pasado siete meses desde el mes de marzo, tiempo mas que suficiente para haberla realizado. La convocatoria de la junta, al igual que la emisión del acta, forma parte del trabajo de un administrador. Si no hace este trabajo, no está realizando su cometido y por lo tanto es motivo mas que suficiente para cesarla en su puesto.
El documento que puede presentar para justificar su cese por la dejación de sus funciones es el artículo 20 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal)
Artículo 20. Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Esperamos haberla ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Hola,nuestra administradora tenia que realizar la reunión anual ordinaria en marzo,estamos en octubre y nos da largas,queremos cambiarla,que podemos hacer?gracias
Hola Maria, le aconsejamos que siga los pasos que aparecen en este enlace https://administrotufinca.com/pasos-cambia-administrador-fincas/ Aquí viene todo detallado.
Lo primero es convocar una junta general extraordinaria (reunión) para tratar ese tema con el visto bueno de al menos el 25% de las cuotas de participación de los propietarios. A partir de ahí, deberán aprobar la cesión de la administradora.
Si viven por nuestra zona de influencia, estaremos encantados de ayudarles con todos los pasos.
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes,
Necesitamos hacer una consulta. Somos una comunidad de vecinos y estamos planteando un cambio de gestor, ¿habría algún impedimento que no nos permita el cambio? Me explico, nuestra actual gestoría tramitó un préstamos al banco para la realización del tejado y obras en el portal, además de llevar un proceso de denuncia por morosidad de un vecino. ¿Habría algún problema de traspaso de estos trámites al nuevo gestor o deberíamos esperar a la finalización de ambos procesos para realizarlo.
Muchas gracias,
Saludos,
María Jesús
Hola María Jesús, en principio no debe existir problema alguno al cambio de gestor.
La comunidad de propietarios, habrá solicitado el préstamo a su nombre y será la comunidad la que tendrá el contrato con la entidad financiera. Por lo tanto el gestor no influye en esta vinculación financiera.
Respecto al proceso judicial contra el propietario moroso, pasa exactamente lo mismo. La comunidad es la que habrá denunciado a una persona por el impago de unas cantidades pendientes. Esta denuncia la habrá iniciado un abogado representando a la comunidad. La comunidad puede continuar el proceso con este abogado o cambiar a otro letrado sin que ello influya en el proceso.
Esperamos haberla ayudado.
Saludos y hasta pronto.
el administrador de mi comunidad que que es propietario y su sueldo es no pagar la comunidad o sea ilegal nos ha presentado un monton de facturas sin iva ,y sin saber quien ha hecho los trabajos, he contactado con algunas empresas que nos han hecho los trabajos, y me dicen que les obligaba ha hacerlo sin iva, vamos ha echarlo , .que pasaria si lo denunciamos, a el, a nosotros, y a las empresas, que han hecho los trabajos que delito ha cometido el administrador
Hola Antonio, si esta persona ha cobrado por sus servicios sin contemplar el IVA, está cometiendo una irregularidad. De la misma manera, si ha solicitado trabajos para la comunidad y los ha abonado sin la correspondiente factura (toda factura va con IVA) estará realizando un acto ilegal.
Si los trabajos abonados sin IVA se han realizado para la comunidad de propietarios, es la comunidad la que está incurriendo en una acto ilegal. Por lo tanto, cuanto antes lo denuncien mucho mejor para su comunidad.
Esperamos que regularicen esta situación cuanto antes.
Saludos y hasta pronto.
Hola, el pasado 29 de septiembre enviamos a través de burofax solicitud para que el presidente convocara junta extraordinaria. En esa solicitud estaba la firma de los propietarios que marca la ley (25% cuota participación…). El día 2 recibo de correo acuse de recibo donde me indican que el día 30 no había nadie en las oficinas y que se le deja acuse para que vaya a recogerlo a correo. Ese mismo día nuestra abogada le envía un email indicando que le habíamos enviado burofax con la solicitud y le pide que convoque junta y si no lo quiere convocar que nos de los datos propietarios que necesitamos para poderla convocar nosotros. Se le adjunta otra vez la solicitud de convocatoria con las firmas.
Como no recibimos contestación,ese mismo día nos presentamos dos propietarios en su oficina y nos encontramos con el vicepresidente (el administrador-presidente es el hijo del vicepresidente).
Nos dice que sí ha recibido el acuse de correos pero como tiene 30 días para recogerlo no ha ido y que sí que ha recibido email de abogada pero como él «también está de vacaciones, igual que el presidente-adminstrador» pues por eso no ha contestado. Se le dice que no pueden estar todos de vacaciones y dejar la comunidad sin órganos que la custodien. Y que él como vicepresidente que es tiene que suplir al presidente, por lo que debe de convocarla él.
Nos dice que NO la convoca y entonces le decimos que le dejamos copia de la solicitud, lo cual también se niega a cogerla, y que nos de los datos de propietarios ya que desconocemos sus direcciones (es segunda vivienda). Se niega a darnos información.
Se le dice que se le dan dos días para que pueda convocarla o sino la convocaremos nosotros.
El día 4 colgamos en el tablón de anuncios y zonas de paso de la comunidad la convocatoria de la junta, indicando también que no se ha podido contactar con todos los propietarios porque el vicepresidente se ha negado a darnos los datos, también indicamos que hacemos fotos a las convocatorias colgadas por si decide «alguien» quitarlas.
Después vamos a dos apartamentos, que creemos son los dos únicos propietarios que no han recibido convocatoria (el adminstrador-presidente, su hijo y su mujer tienen 24 apartamentos y somos un total de 35, por lo que por cuentas nos sale que hay 11 propietarios a parte de ellos y 9 son los que ya han firmado la solicitud de convocatoria) a estos dos propietarios les ponemos debajo de la puerta la convocatoria ya que no podemos enviar carta certificada porque no sabemos ni nombre…
Al día siguiente recibe nuestra abogada un email del vicepresidente indicando que no se niegan a convocarla pero que el adminstrador-presidente está de vacaciones y que la pospongamos.
No queremos posponerla porque el principal motivo de hacer esta junta es por la mala gestión de administrador-presidente y el vicepresidente (no hay contabilidad, no hay ingreso de dinero de ellos en la cartilla, actas ficticias…) y queremos cesarles. Eso lo comprobamos en una reunión que tuvimos con ellos en agosto y se le ha pedido en varias ocasiones podernos reunir para volver a revisar cuentas y nos dan largas.
Por eso no queremos posponerla, porque es para evitar hacer junta….
Mi pregunta es y es urgente… ¿puede impugnar la junta por formas? nos dicen que no se puede hacer porque el que custodia la documentación es el administrador ¿puede el administrador irse de vacaciones? si está de vacaciones ¿quién custodia la documentación? ¿podría hacer esa labor el vicepresidente?
Muchísimas gracias, necesito urgente esas aclaraciones ya que la convocatoria es para este jueves
Hola, intentaremos responderle a todo.
El administrador como cualquier persona (empleado o profesional) puede irse de vacaciones cuando pueda o quiera. Ahora bien, tal y como usted dice, debe dejar la documentación y la gestión en manos de alguien, el vicepresidente. Puede ocurrir que ambos coincidan en su período vacacional. En ese caso, debe autorizar de manera provisional a un propietario.
Por otro lado, si no hubieran enviado burofax, podrían haber convocado la junta en la fecha que hubiesen elegido, pero al enviarlo, el receptor tiene un plazo para retirar el comunicado y el puede alegar que por un lado se le solicita algo y por otro no respetan los plazos de respuesta.
La junta de propietarios con los porcentajes y las formas establecidas por la ley puede reunirse las veces que lo desee sin necesidad de tener la documentación de la comunidad y sin necesidad de tener el visto bueno del presidente.
Resumiendo, si han convocado correctamente la junta (porcentajes, comunicaciones y formas), la reunión tiene validez.
Su problema está en que si el presidente y el vicepresidente se presentan en la junta, sus porcentajes de votos son superiores al del resto de los propietarios y de esta manera difícilmente alcanzarán las mayorías necesarias para sus propósitos.
Esperamos que todo le vaya bien.
Saludos y hasta pronto.
Al final hicimos la junta extraordinaria este viernes pasado y fue bastante peculiar… Vino el vicepresidente pero sin voz… le delegó su voz a un abogado aunque éste solo traía la delegación de votos de la empresa inmobiliaria que es administradora la madre del vicepresidente… ufff es que es un follón lo que tenemos montado.
Explico… 24 apartamentos de 35 son propiedad de una empresa de inmobiliaria, del presidente-administrador, del vicepresidente, y de la mujer del presidente-administrador (la empresa inmobiliaria la administradora es la mujer del presidente-administrador)… pues vino el abogado con esa delegación diciendo que Doña tal… administradora de la empresa… con los apartamentos……. y aquí se adjudicaba los 24 apartamentos. Lo cual creemos que se puede anular dicha delegación de votos porque es falsa. Esta mujer no tiene en su propiedad esos 24 apartamentos sino que algunos están a nombre de su hijo, su marido… vamos a pedir al registro de la propiedad los datos de esos 24 apartamentos para confirmarlo y si es así ¿esa delegación de votos sería nula?
Por lo tanto, el vicepresidente no sé a que vino, la verdad… porque entre que el abogado no le permitía abrir la boca y, al estar el administrador-presidente de vacaciones éste lo tendría que suplir según la LPH… pues se negó a aportar la documentación que se pedía en junta. SE le dijo que al estar él presente tenía la obligación de enseñar documentación en junta y se negaron rotundamente. Por no traer, no trajeron ni la cartilla de la comunidad… ¿eso es legal?
Acordamos una serie de puntos como… que el administrador-presidente tenían que ser dos personas distintas y que el administrador no podía ser ningún propietario de la comunidad ni ninguna persona vinculada con la comunidad para que no hubieran intereses. Además tenía que ser un administrador colegiado. También pusimos que un propietario moroso no podría ser presidente y que anulábamos la figura del vicepresidente… Se votó y hubieron 8 votos a favor y la empresa de inmobiliaria en contra (lo cual estamos a la espera de saber por el registro cuantos apartamentos tiene y si la delegación de votos es nula o no).
Pregunto… en una reunión que mantuvimos tres propietarios con el administrador-presidente y el vicepresidente vimos que no pagaban esos 24 apartamentos la cuota de la comunidad. Ellos indicaban que era porque compensaban con facturas proveedores, pero en la cartilla no hay ni la entrada de su dinero ni la salida del pago a proveedores… nos dicen que no hay libro cuentas, ni contabilidad… de ahí que queramos cesar al administrador… ¿podemos enviarle ya un burofax reclamando el pago y así proceder en la siguiente junta a compartir el problema con el resto de los comuneros? como se le ha reclamado el pago por burofax… ¿en la siguiente junta si no han pagado ni demuestran esa compensación, podrían votar?
Es un tema muy complicado, espero me puedan ayudar. Muchas gracias
Hola, como bien dice es un tema muy complicado. Vamos a intentar responder a todo.
1. Para saber a nombre de quien están esos 24 apartamentos la única opción es solicitar una nota simple en el registro de la propiedad y verificar la titularidad de los inmuebles. Si están a nombre de una sociedad, deberán averiguar quien o quienes son los administradores de esa sociedad.
Si la mujer no fuera la titular de las propiedades, la representación del abogado carecería de valor.
2. El vicepresidente está para sustituir al presidente, pero legalmente y como cualquier propietario puede delegar su participación (voz y voto) en una tercera persona. Lo que no puede hacer es delegar las funciones de vicepresidente en otras personas.
3. Respecto a la presentación de la documentación en la junta de propietarios, al ser de carácter extraordinario, la junta directiva solo tiene la obligación de aportar la documentación necesaria o relacionada con el objeto de la convocatoria de esa junta. En las juntas donde si es obligatorio presentar toda la documentación relacionada con los ingresos y gastos, mantenimientos y movimientos bancarios es en la junta general ordinaria. Pero insistimos, si la junta extraordinaria fue convocada para ver la situación económica, financiera y administrativa de la comunidad, si deben aportar la documentación relacionada con esos temas.
4. Por ley, un propietario moroso puede ser elegido presidente y cumplir sus funciones como tal.
Para ejercer la función de administrador de fincas no es obligatorio estar colegiado, el único requisito es estar dado de alta en hacienda y en la seguridad social para realizar ese tipo de actividades.
5. La comunidad tiene la obligación de llevar una contabilidad (entradas y salidas de dinero) y de justificar todos esos movimientos económicos mediante las correspondientes facturas. Si la persona o personas encargadas de realizar esa actividad no están cumpliendo con su obligación deben pedir responsabilidades por ello y en su caso, cesarlas en sus cargos.
Lo que deben solicitarle mediante burofax son los movimientos de entrada y salida de dinero (facturas y medios de pago).
Un propietario no puede compensar sus cuotas comunitarias con sus trabajos a la comunidad sin haber sido aprobado previamente en la junta de propietarios.
Esperamos haberle ayudado y esperamos que encaucen esta situación.
Saludos.
Hola, primero de todo felicitar por el blog. Me está siendo muy útil
Resulta que tengo una segunda vivienda constituida por 35 apartamentos, de los cuales 24 son del mismo propietario, por lo que tiene un 68% de cuota de participación.
Como tiene la mayoría, esta persona es el administrador y presidente. Su hijo es el vicepresidente.
Este año nos hemos decidido unos cuantos vecinos en revisar minuciosamente las cuentas y hemos visto muchísimas irregularidades por parte del administrador-presidente.
Queremos convocar junta extraordinaria. Ya hemos enviado al presidente y al vicepresidente hoja solicitando que haga junta extraordinaria, anotando fecha, hora, lugar y los puntos a tratar. Tenemos las firmas de más del 25% de propietarios y que a la vez constituyen más del 25% de cuotas participación.
Se la hemos enviado por burofax hace dos días. De momento no contesta… en el envío del burofax pedía acuse de recibo. De momento no he recibido ninguna notificación de correos por lo que supongo que no la habrá recibido… no sé…¿Cuánto tengo que esperar? si no tengo noticias del presidente ¿podemos hacer la reunión en la fecha que acordamos? el problema que tengo es que hay dos propietarios que desconozco sus direcciones y por supuesto, el presidente no me dará esa información ¿es válida la convocatoria si la cuelgo sólo en el tablón de anuncios?
y otra pregunta. Como bien he dicho el presidente junto con su familia tienen mayoría por cuota de participación. A la hora de votar ¿siempre tienen ellos la mayoría? si por votos no tienen la mayoría (ya que aunque tenga 24 propiedades su voto vale por uno) ¿Qué pasaría?
Gracias
Hola, los pasos que ha seguido para solicitar la convocatoria de una junta general extraordinaria son correctos, pero si por los motivos que fuesen el presidente-administrador no convoca la reunión, deben de hacerlo ustedes ya que legalmente cuentan con el visto bueno del 25% de las cuotas de participación.
Deben informar de la convocatoria a todos los propietarios y poner la convocatoria en el tablón de anuncios de la comunidad. Si por cualquier motivo se desconoce la dirección de algunos propietarios, legalmente sería suficiente con demostrar que la convocatoria se puso en el tablón de anuncios. Además nosotros aconsejamos poner la convocatoria en zonas de paso. El tablón de anuncios suele estar en el portal de entrada al edificio y las personas no pasan por esa zona por entrar y salir desde el garaje.
Por último, al tener el presidente-administrador mayor volumen de propiedades, siempre van a tener mayoría en las votaciones. Su voto no se puede computar como uno.
Si han encontrado irregularidades lo mejor es ponerlo en conocimiento de las autoridades competentes, ya que son las únicas que pueden invalidar el voto de estos propietarios o exigir responsabilidades.
Saludos y hasta pronto.
hola vivo en una comunidad que hay 21 viviendas y se va ha hacer un junta extraordinaria para cesar al presidente que ala vez es propietario y se tienen que hacer votaciones yo tengo 2 locales 80m2 y 50m2 tienen voto como si fueran 2 viviendas gracias
Hola Antonio, usted como propietario de esos dos locales tendrá que tener un porcentaje de voto equivalente al porcentaje de participación de esos locales en la comunidad de propietarios.
El 100% de los gastos comunitarios se reparten entre todos los propietarios, pero ese reparto no es igual para todos. Depende de los metros cuadrados de cada propiedad y de lo establecido en los estatutos.
En algunas comunidades se acuerda repartir ese porcentaje de manera equitativa, es decir, que si hay 10 viviendas, cada una tendría el 10% de los votos.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos.
buenos dias, nosotros ya hemos elavorado el Acta para cambio de administrador y de 24 vecinos hemos ido a la Asamblea Extraordinaria 8 (mas del 25%) quedando aprobado el nuevo Administrador.
No hemos podido mandar cartas a todos los vecinos por no tener sus direcciones y negandose el administrador a facilitarlas, hemos puesto la convocatoria en el tablón de anuncios del edificio. Es esto valido?
Hola Juan José, en principio lo que han hecho es correcto y tiene validez.
El siguiente paso es emitir el acta, comunicar el cese al administrador y que la persona que va a ocupar el puesto vacante se ponga en contacto con el cesado para realizar el traspaso de la documentación.
Todo esto no debería de tardar mas de un mes.
Esperamos que a partir de ahora todo les vaya mejor.
Saludos y hasta pronto.
Hola, tenemos un problema muy gordo con nuestro administrador/presidente.
Resulta que el administrador/presidente es la misma persona y lleva ejerciendo ese papel porque tiene la mayoría (26 apartamentos sobre 38 apartamentos) y el vicepresidente es su hijo…
Este año nos ha dado por revisar las cuentas y nos hemos encontrado que, de malas formas ,nos ha dejado ver la documentación pero no nos ha dejado ni fotocopiar ni hacer fotos a sus facturas. (es que resulta que él también es el que hace todos los servicios por lo que es él quien nos factura la limpieza piscina, jardín…). Sólo nos ha dejado hacer fotos a las facturas de la luz pero en el momento que ha enseñado una factura suya se ha puesto como una moto y no nos ha permitido hacer foto… eso me ha dado muy mala espina…
Lo peor es cuando revisamos la cartilla de la comunidad y vemos que no hay ningún ingreso suyo… no entra dinero en la cartilla del importe que tendría que pagar por 26 apartamentos…. y tampoco aparece la salida del pago de las facturas… en la cartilla sólo aparece el pago del resto de los propietarios y el pago de la luz, agua, seguro… y poca cosa más. Para nada refleja la realidad. En el acta nos pone que han habido unos ingresos y unos gastos pero en la cartilla no cuadra para nada con esos datos…
Nos dice que no paga comunidad porque compensa con el pago que le tenemos que hacer a él como proveedor y le hemos dicho que muy bien pero que esa compensación tiene que aparecer en algún lado. No hay ni libro cuentas… no hay movimiento de dinero… por lo que creemos que esas facturas no son declaradas…
Estamos pensando en contratar otro administrador y convocar una junta extraordinaria. ¿cómo tendríamos que hacerlo? ¿hay que notificarlo a él? como es también el presidente… ¿hay motivos suficientes para cesarlo?
Gracias
Hola, el administrador tiene la obligación de presentar las facturas donde se muestren los movimientos de ingresos y gastos de la comunidad de propietarios y cualquier propietario tiene derecho a ver y a revisar esas cuentas. Ahora bien, el administrador no puede entregar copias de las facturas a todos los propietarios que lo soliciten porque entre otros motivos estaría incumpliendo la Ley de Protección de Datos.
Por otro lado, contablemente y a pesar de que el administrador compense sus honorarios con sus cuotas comunitarias, siempre debe emitir una factura donde se justifique su trabajo y siempre deben emitir los recibos de su propiedad.
La opción de cesarlo y contratar a otro administrador nos parece acertada. Tienen motivos suficientes. Para hacerlo, puede seguir los pasos que aparece en este enlace https://administrotufinca.com/pasos-cambia-administrador-fincas/
Al actual administrador deben comunicarle sus intenciones pero en calidad de propietario de la comunidad, al igual que deben de hacerlo con el resto de propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Gracias por la respuesta.
Tengo otras dudas… si conseguimos, que lo veo difícil, cesar al administrador… como éste tiene la mayoría de votos (tiene 26 apartamentos sobre 38…) ¿puede volver en cualquier momento a ser de nuevo el administrador?¿hay alguna forma de cesarlo definitivamente a través de estatutos internos o de otra forma legal…?
y otra pregunta… he leído que las comunidades están ahora obligadas a presentar el modelo 347 para pagos a terceros que superen los 3005 euros. Según el último acta hemos pagado más de ese importe en las facturas que corresponden a limpieza y mantenimiento de piscina, mantenimiento de jardín y limpieza escaleras. Esas tres facturas se tendrían que declarar en el modelo 347? Sería una forma de que él pudiera demostrar que ha declarado las facturas…
Gracias
Hola de nuevo, efectivamente tienen el problema de que ante cualquier votación el actual presidente que también ejerce de administrador tiene la mayoría. La única opción que les queda para impedir que esté al mando de la comunidad es ir por la vía judicial. Si tienen indicios de la existencia de una irregularidad deberían poner los hechos en conocimiento de las autoridades competentes y que sean estás las que lo inhabiliten en sus funciones.
Respecto a las empresas que prestan sus servicios en la comunidad y hayan facturado más de 3005 euros, deben informar a Hacienda mediante la presentación del modelo 347 de estos pagos. Este modelo si puede ser una forma de comprobar que se ha facturado a la comunidad un determinado importe, pero si lo que realmente quieren conocer es si toda la gestión se está haciendo correctamente deben de exigir al administrador que les presente toda la documentación económica-financiera.
Si se niega, recurran a la justicia.
Mucha suerte.
Gracias de nuevo por la respuesta, me está siendo muy útil.
Tengo algunas dudas más…
Resulta que como bien comenté la misma persona es administrador/presidente y un pariente suyo es el vicepresidente y tienen la mayoría por cuoficiente (68%). Si conseguimos ver que está efectuando fraudes fiscales… se le puede coaccionar para que se retire como administrador o le denunciamos fiscalmente?
Otra cosa… Como el administrador (aún siendo colegiado) es también propietario. Tiene derecho a cobrar honorarios? es que he leído por internet que no. (2.- Legalmente están reconocidos tanto los Administradores como los propietarios. Cualquiera de los propietarios puede ejercer el cargo, pero sin mediar retribución.)
y por último… referente al modelo 347. Todas las facturas que tenemos son del mismo proveedor (o sea él). En el modelo 347 tenía que haber metido las facturas que subieran más de 3005 euros o por ser del mismo proveedor se tienen que meter todas?
Muchísimas gracias por todo
Hola de nuevo, nosotros somos de la opinión y así trabajamos que si alguien va en contra de la ley hay que comunicarlo a las autoridades competentes, somos contrarios a la coacción. Ahora bien, pueden hablar con ellos y explicarles que han encontrado una serie de irregularidades en su gestión y solicitarles que las corrijan y que abandonen su puesto.
Respecto al tema retributivo del administrador, aunque sea propietario puede también ejercer como administrador siempre y cuando tenga capacidad de ejercer esa profesión, facture y tribute por ese concepto. Por lo tanto, si es legal que sea administrador y propietario a la vez. Lo que es ilegal es remunerar a un propietario por realizar las funciones de administrador sin estar dado de alta para ello.
En el modelo 347 tienen que informar de todos los proveedores cuyos trabajos hayan superado la cifra de 3005 euros. Habría que meter tanto el proveedor que con un solo trabajo ha facturado esa cantidad como aquel que con la suma de todas sus facturas ha llegado a esa cifra.
Saludos.
Hola!!Sobre el tema del 25% para cambiar al administrador entran también los locales ya Q están pagando los gastos d la general del edificio ¿¿ somos 6 vivienda y dos locales q no salen en los estatutos pero si em la matriz de la finca salen en la subcomunidad de parquing y son dos locales y dos viviendas q quieren cambiar el administrador, se podría hacer???hay otros 4 en contra!!!!
Hola Isabel, el 25% se alcanza con los porcentajes de participación de cualquier propietario existente en la finca con independencia del tipo de inmueble que tenga.
Si los locales forman parte de la comunidad, deben computarse sus cuotas de participación y tienen derecho a votar por el cambio.
Para saber si pueden iniciar el cambio de administrador, deberíamos conocer los porcentajes de las fincas que quieren iniciar este proceso.
Esperamos haberla ayudado. Si necesita algo más, ya sabe donde puede localizarnos.
Saludos.
Hola muchas gracias, contamos con el 48% del coeficiente solo falta q me lo miréis con la nueva ley d propiedad horizontal q ha salido en mayo gracias
Hola Isabel, los cambios en el régimen de mayorías (art. 17 LPH) aprobados en mayo no afectan al cambio de administrador.
Saludos.
uenos dias.
Dos cosas:
Si se informa a cada vecino de un importe de una derrama en la orden del día, ¿se puede modificar en la junta ese importe por algun motivo (por ejemplo: si entran o no los locales a pagar la derrama, sin que en la orden del dia figure esa pregunta o informacion)?.
Ejmplo de ese acta:
1.- Aprobacion del acta anterior
2.- Cuota Derrama: 300€
3.- Ruegos y preguntas
Segun tengo entendido, un propietario tiene el derecho de recibir la orden del dia, de asistir o no, pero asista o no, de que unicamente se traten lo indicado en la orden del dia. ¿Si se impone ese tipo de pregunta y se modifica los importes, es legal?¿Impugnable y porque razones?
Dos:
El administrador de nuestra comunidad redacta las actas y sobre las peticiones de los vecinos resulta que unas veces figura quien lo pide (por ejemplo: vecino 3º A) y otras veces no. No sé cual de las dos opciones sería la correcta, pero al menos es discriminatorio o contradictorio (además no pone en la orden del día los morosos, pero eso ya es otro tema).
El ultimo caso es que, por mi discapacidad, he solicitado la instalacion de una silla para la piscina comunitaria. Y me encuentro que, dado que ponen la citacion a la Junta en el cristal de la puerta de entrada al portal que da a la calle (no hay tablon de anuncios) puede verse que el vecino de mi inmueble (o sea yo, que encima vivo solo) solicita una silla para discapacitados por todo el mundo que pase por la puerta y quiera leerlo. Por lo tanto, dan a entender que tengo una discapacidad (que como no es evidente, no doy a conocer a cualquiera).
¿Han actuado mal?¿Es denunciable?
Hola Jesús, vamos con las respuestas a sus preguntas.
1. Algo que no está en el orden del día no puede ser tratado. Si en el orden del día venía la aprobación de una derrama de 300,00 euros, solo se puede aprobar como máximo ese importe pero no una cuantía superior. Lo habitual a la hora de aprobar una derrama es que se establezca en el orden del día la aprobación de una derrama en base al presupuesto que se apruebe en la junta de propietarios y de esa manera se deja abierto el importe de la derrama.
2. Las peticiones de los vecinos deben quedar reflejadas en el acta de tal manera que quede constancia de quien realiza las peticiones.
3. Respecto al tema de la ubicación de la convocatoria, si no tienen tablón de anuncios, la citación debe estar en un sitio visible y de paso. El objetivo de la convocatoria es la de informar a todos los propietarios de la misma y por lo tanto, la puerta de entrada y salida es un sitio adecuado. Respecto a que aparezca su vivienda identificada, podría haberse evitado diciendo si en el punto del orden del día se dijera: «Estudio y aprobación de la instalación de una silla para discapacitados en la piscina» No es necesario decir en el orden del día quien solicita esa instalación.
En este apartado no se puede decir que hayan actuado mal, pero si que podrían haberlo hecho de otra manera.
Creemos que si lo denuncia no va a conseguir nada. Lo aconsejable es que hable con el administrador para evitar que algo así vuelva a suceder.
Gracias por haberse dirigido a nosotros y si necesita algo más, estaremos encantados de atenderle.
La derrama era por inmueble (no el importe total, que rondaba los 10.000€). Por lo tanto, la citacion a los locales sería 0 € y no creo que comunicaran a los locales (a mi no me lo han hecho) una derrama con ese importe, salvo que le mandaran distinto texto en la orden del dia que a los pisos. Digo que es 0€ porque si en la junta sale que los locales pagan, es que anteriormente no pagaban y por lo tanto no creo que mandaran citacion a los locales.
Hola de nuevo Jesús, lo que no se puede hacer es contar con los locales según los intereses de la comunidad de propietarios. Los propietarios de los locales tienes que saber de que manera participan en la comunidad para poder ejercer sus derechos y obligaciones.
Otro aspecto diferente es que los locales estén exentos de pago de algunos mantenimientos comunitarios, pero en tal caso, sus propietarios deben de conocer de antemano estas partidas.
Resumiendo, a ningún propietario (sea o no local), se le puede exigir participar en una derrama si previamente no se le ha dado la posibilidad de acudir a una junta de propietarios para ejercer su derecho a voto.
Saludos y hasta pronto.
Buenos dias.
Desde hace algunas semanas presido la comunidad de mi edificio, tenemos que acometer en los proximos meses la sustitucion de las puertas (actualmente dobles) de los ascensores, lo que supone un montante importante, en la ultima junta se decidio pedir varios presupuestos, con distintos sistemas de cierre, a varias empresas de ascensores, mi pregunta es si yo como presidente, puedo pedir esos presupuestos o tiene que ser el administrador el que lo haga? En caso de que fuera el administrador, tengo derecho a participar en la elaboracion de los mismos, incluso pedir algun otro presupuesto por mi cuenta para comparar?
Gracias anticipadas.
Hola Antonio, por supuesto que usted como presidente puede solicitar todos los presupuestos que desee. Es más, cualquier propietario sin ser presidente, tiene derecho a pedir presupuestos para una reparación o sustitución del tipo que sea.
Normalmente es el administrador el encargado de tramitar todos estos temas porque forma parte de su trabajo y porque los propietarios no quieren participar de estas gestiones: búsqueda de empresas, solicitud y comparación de presupuestos, negociación de las propuestas, formas de pago…
Gracias por su consulta y hasta pronto.
Se puede solicitar al administrador que enseñe los emails enviados para convocar una Junta? Es que me temo que sólo convoco a los propietarios de los pisos y no de los locales comerciales.
Hola Jesús, puede exigirle que le confirme que le convoco a usted como propietario, al igual que el resto de propietarios pueden pedirle que les enseñe los emails que les mandó, pero por la Ley Oficial de Protección de Datos, el administrador no debe mostrarle los emails de las demás personas.
Para evitar estas situaciones lo que deben hacer los propietarios de los locales comerciales es solicitar que las comunicaciones o las convocatorias a las juntas se hagan por otro canal distinto al correo electrónico.
Saludos y hasta pronto.
La Agencia de Protección de Datos dice esto: httpss://sedeagpd.gob.es/sede-electronica-web/vistas/infoSede/detallePreguntaFAQ.jsf?idPregunta=594
El administrador ha facilitado a los propietarios listados de datos donde figuran hasta los DNI o NIF de los propietarios, ademas de en alguna ocasión convoca por mail una Junta con todos los emalls de los propietarios visibles. ¿Que puede ocurrir por ello? ¿Es denunciable? ¿Si se denuncia seria contra el administrador o la comunidad y que multa o falta se le podria imponer?
Hola Jesús, no podemos ver su enlace, pero imaginamos que informará de aspectos relacionados con la protección de datos.
Con independencia de que una comunidad de propietarios esté registrada en la LOPD lo que si que debe de hacer es cumplir con lo establecido en esa ley y por lo tanto deberá evitar mostrar y facilitar datos personales a terceros.
Desconocemos los motivos por los cuales el administrador ha facilitado los DNI y NIF de los propietarios a otros propietarios, pero si lo ha hecho, no ha actuado correctamente.
De igual manera, no debería haber puesto en copia los emails de las demás personas.
La denuncia siempre puede hacerse, pero en nuestra humilde opinión lo mejor sería hablar con el administrador y explicarle que lo que ha hecho no es correcto, para evitar que vuelva a suceder.
Si se decide por denunciar, la sanción dependerá de lo que establezca la ley y de la gravedad del caso.
La denuncia recaería sobre la comunidad de propietarios y de forma indirecta sobre el administrador. Es la comunidad la que debe estar registrada en la LOPD y el administrador como empleado de la comunidad, debe cumplir con lo establecido en esa ley.
Resumiendo, si lo que pretende es que no vuelva a ocurrir, hable con el administrador y oblíguele a poner las medidas necesarias para evitar este hecho. Si ha sufrido algún daño, tendrá que denunciar para redimirse de el.
Saludos y hasta pronto.
¿Un propietario se considera «tercero»?
Sí, cualquier persona que no sea el propietario directo del inmueble.
Buenos días:
actualmente nuestro Administrado ha ingresado en prisión por motivo ajenos a las gestiones de comunidades.
Tenemos que nombrar con urgencia otro administrador y no se como actuar pues soy el presidente desde hace pocos meses. Podrían ayudarme por favor??
Gracias
Hola Rubén, sentimos mucho lo de su administrador.
Lo primero que tiene que hacer es convocar una Junta General Extraordinaria. En nuestra web tiene un modelo de Junta General Ordinaria. Se puede apoyar en ella para redactar la convocatoria. Solo tiene que sustituir la palabra «ordinaria» por «extraordinaria» y poner como único punto en el orden del día, el cese del anterior administrador y la aprobación de uno nuevo.
Pidan presupuestos a varios administradores antes del día de la reunión y aprueben el que mas les guste (nosotros podemos pasarle un presupuesto, depende de donde vivan)
Por otro lado está la parte económica y administrativa. Necesitaría tener en su poder toda la documentación de la comunidad: contratos, actas, facturas, listado de propietarios, número de cuenta bancaria… Si en el despacho del anterior administrador se lo pueden facilitar, póngase en contacto con ellos y solicítelo. Si el administrador trabajaba solo y no hay nadie que le pueda entregar esta documentación, tendrá que dirigirse al juez que ha metido en prisión a esta persona y solicitarle esa documentación.
Respecto al tema económico (ingresos y gastos). Si usted es titular de la cuenta, puede aprobar pagos y como estará todo domiciliado no tendrá que preocuparse. En cuanto aprueben la entrada de un nuevo administrador, que se encargue de regularizar todo. Respecto a los ingresos de los recibos, si la cuenta tiene saldo suficiente, es probable que pueda soportar un mes sin emitir los recibos y al siguiente mes (una vez entre el nuevo administrador) proceder a emitir dos recibos seguidos. Si la cuenta no tienen saldo suficiente, dígale a los propietarios que abonen directamente en la cuenta de la comunidad la cuota de sus recibos.
Dependen de donde vivan, podemos encargarnos de hacer todas las gestiones.
Saludos y hasta pronto.
Hola buenas!!!
Tengo varias cuestiones,les cuento un poco:
somos un 111 pisos distribuhidos en (8 bloques de 5 plantas y uno de tres plantas)y 25 adosadas. El gasto comun con las casas es el de la piscina y su pequeño jardin. cada uno con un coheficiciente diferente.
Aquí viene mi pregunta,vivo en un bajo,el bloque de tres plantas y soy el segundo propietario que más paga.por poner un ejemplo hay áticos (5ªplanta) que pagan menos que la cuota de los adosados(solo tienen la piscina)no hay lógica. Hay alguna forma de revisar los coeficientes y actualizarlos o bien poner una cuota común para todos?
Tenemos otro problema,desde hace dos años la administración y el presidente(están confabulados) propusieron una derrama para pintar (1000€) lo curioso es que acudieron 3 q se negaron y el presidente con tres votos que votó a favor y se aprobó con 4 a favor y 3 en contra,no debería de haber un minimo de propietarios?
Llevo 8 años como propietario y no he faltado al pago de ninguna cuota y desde que a pasado todo esto nos ponen en la lista de morosos (85% de los propietarios)con ello este año pasado casualmente como todo aquel que se presentaba a presidente debía esa derrama no lo aceptaban y siguió este individuo de presidente, además de todas las cosas q proponían casi nadie podía votar salvo él y sus conocidos (vamos una mafia a mi parecer) hay alguna forma de revocar esa derrama?se puede volver a proponer su votación? si se cambia de administración y presidente siguen en vigor estas propuestas?se puede proponer la disolución de la comunidad por la altísima tasa de morosidad?
gracias,un saludo
Hola Juan, intentaremos darle respuesta a todas sus cuestiones.
En relación a la primera parte, comentarle que a la hora del reparto de gastos comunitarios, se tiene en cuenta el coeficiente de participación de cada inmueble. Los elementos comunes (piscinas, jardines, luz…) a incluir en el recibo de gastos de cada propiedad depende de lo establecido en los estatutos de la Comunidad y en su defecto de lo aprobado por la junta de propietarios (por todos los propietarios). Por ejemplo, en algunos edificios donde hay locales comerciales, los estatutos o en su defecto los propietarios, pueden establecer que estos locales estén exentos de pago de los gastos de limpieza de la escalera y del portal del edificio porque no tienen acceso a estas zonas.
Los coeficientes de participación se calculan en base a los m2 útiles de la vivienda y es posible que el ático pague menos que usted a pesar de tener más terraza o más extensión que usted (más m2 construidos)
Los coeficientes se pueden revisar y por supuesto si están mal calculados, habrá que modificarlos. Estos coeficientes aparecen en las escrituras de la comunidad y pueden solicitar una copia en el registro de la comunidad.
En relación a la derrama de la pintura, si fue aprobada por mayoría (cuatro a favor y tres en contra) y en segunda convocatoria, el acuerdo es válido. Las juntas de propietarios (reuniones) se convocan con tiempo para que las personas puedan organizar su agenda y acudir. Si por los motivos que fuesen no pueden asistir, pueden delegar su voto en otra persona para que les represente. Si llegada la fecha de la junta (reunión) y al no haber suficientes propietarios se espera a celebrar la reunión en segunda convocatoria, los acuerdos adoptados por las mayorías necesarias en esa segunda convocatoria son válidos.
Otro aspecto son las condiciones de pago de la derrama por parte de los propietarios. La comunidad puede aprobar una derrama, pero tiene que aprobar o tratar de manera particular con cada propietario el cómo se va a abonar esa derrama en un período máximo de tiempo. Son dos cosas diferentes. Yo puedo aprobar comprarme un vehículo nuevo, pero otro tema será como voy a pagarlo. Lo puedo financiar con mis propios recursos, se lo puedo pedir prestado a un familiar o puedo ir a una entidad financiera.
Un acuerdo tomado en una junta de propietarios puede volver a tratarse de nuevo y revocarse en una nueva junta de propietarios si así lo deciden los propietarios. Ahora bien, si el acuerdo anterior ya ha producido efectos en la comunidad, estos no podrán ser sancionados ni anulados porque si hicieron de forma legal con la aprobación de la junta de propietarios.
La disolución de una comunidad de propietarios solo puede ser aprobada por un juez.
Esperamos haberle ayudado con sus dudas.
Saludos y hasta pronto.
Hola!!!
Enhorabuena sois fantástico! !!
Después de leer todas las preguntas me quedan todavía dos dudas:
Cuanto tiempo tienen para entregar el acta???
Nuestra administradora la entrega con la convocatoria de la junta del año siguiente, con lo cual si no puedo asistir no me entero de nada y si no estoy de acuerdo con algo ya no lo puedo impugnar.
Para poder cesar a la administradora, como cuenta los votos??
Hay vecinos que tienen vivienda con plaza de garaje vinculadas, vecinos con solo viviendas y vecinos con solo plaza de garaje
Yo particularmente tengo una vivienda con plaza de garaje vinculada y dos plazas de garajes solas, cuantos votos tengo 3 o 4???
La administradora dice que solo 1 voto por la vivienda que los garajes no cuentan (pagamos una cuota por vivienda y una cuota por cada plaza de garaje (3 cuotas de garaje)
Espero puedan ayudarme y muchas gracias de antemano
Hola Ángeles, muchas gracias por felicitarnos, pero realmente sois vosotros/as quien hacéis bueno este blog con vuestras preguntas.
En relación a sus dudas, decirle que desde la celebración de la Junta hay diez días naturales para redactar, emitir, firmar (secretario/a-administrador/a y presidente) y entregar una copia del acta a cada propietario/a (Art. 19 de la LPH). A partir de la fecha de la firma del acta, los/as propietarios/as tienen 30 días para realizar alegaciones o impugnar los acuerdos alcanzados. Si su administradora entrega el acta un año después junto con la convocatoria de la nueva junta de propietarios/as, está incumpliendo lo establecido en la Ley.
Para cesar a la administradora solo necesita la aprobación de la mayoría de las cuotas de participación de los/as propietarios/as, es decir, que los votos de las personas que deseen cambiar de administradora superen el 50% del total de votos.
Los votos en las comunidades de propietarios van en función de las cuotas de participación de cada inmueble y estos a su vez dependen de los metros cuadrados de estos inmuebles. En las escrituras vienen los coeficientes de participación. Si las plazas de garaje junto con la vivienda pertenecen a una única escritura, solo dispondrá de un voto y será equivalente al coeficiente de los metros de la vivienda y del garaje o garajes. Si la vivienda tiene una escritura y los aparcamientos tienen otras escrituras, tendrá un voto por cada uno de ellos, vivienda y garaje (ambos en los porcentajes correspondientes).
Si están pagando varios recibos es muy probable que sea porque tenga separadas las escrituras de la vivienda y de los garajes, por lo tanto tendrá varios votos, los correspondientes a la vivienda y a los garajes.
Esperamos haberla ayudado.
Si necesita algo más, ya sabe donde nos tiene.
Saludos y hasta pronto.
Gracias por su respuesta. Me va a ser de gran utilidad
Saludos.
Alberto
¡Hola!. Espero que no estén pasando tanto calor como yo. Tal y como dije en mi anterior post de 5.6.15 en el que temía que iba a pasar lo mismo: «..Discusión en la celebración de la Junta General Ordinaria y sin pronunciamiento sobre la continuidad del Administrador..».
Pues ha ocurrido lo mismo. Pero lo que sí he hecho ha sido impugnar el acta dado que mi nombre, como el de todos los comuneros que asistimos, figura como que hemos votado a esta persona cuando no ha sido así. También la he impugnado por otras cosas, mejor dicho por las «falsedades existentes en el acta». Ahora, estoy esperando respuesta al escrito de impugnación que le he enviado, vía burofax.
Lo cierto es que el administrador realizó un primer envío del Acta por correo electrónico, a casi todos los propietarios el 18.6.15 y, el segundo envío del Acta apareció en mi buzón de correos el 24.6.15 por la tarde. ¿Qué notificación es válida?. Aunque tiene mi dirección electrónica desde hace tres o cuatro meses, no le he dicho nada sobre la preferencia por el medio a utilizar a la hora de notificar.
Lo curioso es que junto al segundo envío del acta, ha incluido el orden del día para la celebración de la Junta General Extraordinaria para el próximo día 9.7.15. Llevando el orden del día de la junta general extraordinaria fecha de 23.6.15.
Aparte de que parece ser que tiene mucha prisa por tratar unos temas concretos lo cierto es que me surgen dudas debido a que este señor no ha sido ratificado como administrador.
En el acto de la celebración de la Junta General Extraordinaria que se celebrará próximamente, no se ha incluido la votación para la continuidad del administrador. Por tanto, y si no me equivoco, el «administrador» no podría actuar y menos aún, cuando la Comunidad tiene un problema con el propietario de un local comercial del edificio que no paga, y se quiere autorizar al administrador para que reclame, tanto judicial como extrajudicialmente las deudas, así como nombrar abogado y procurador.
¿Qué actitud sería la más adecuada o, mejor dicho cómo actuaría Ud. ante un caso como este?
Gracias por su tiempo.
Un saludo.
Alberto
Hola Alberto, la notificación del acta debe hacerse con un plazo de diez días desde el día de celebración de la junta. Se tiene que entregar a todos los propietarios a la vez, a no ser que las circunstancias lo impidan. Imagine que un propietario vive fuera del municipio donde está situada la comunidad y no tiene correo electrónico, a esta persona el servicio postal le entregará el acta unos días más tarde. Pero la fecha de envío de la carta debe ser cuando menos el mismo día en que se entregó el acta a los demás comuneros.
Si el administrador no está ratificado en el cargo no puede ejercer sus funciones ni cobrar por ello, sin embargo, si la junta está bien convocada si se podrá realizar porque quien convoca siempre es el presidente y no el administrador y por lo tanto tendrá validez su celebración.
Respecto a la autorización de la intervención judicial contra el propietario moroso, tienen que tener claro que a quien se autoriza a intervenir judicialmente es a la comunidad, representada siempre por el presidente. Por lo tanto, en la junta de propietarios se autoriza a la comunidad a intervenir judicialmente contra ese propietario, pero nunca al administrador. Quien tiene que dar autorización a abogados y procuradores es el presidente. Una vez que la junta de propietarios autoriza esta intervención el administrador se encarga de la gestión del procedimiento a seguir, pero su firma no tiene efectos legales.
Por último decirle lo que siempre decimos e insistimos a los vecinos. La comunidad es de los propietarios y son ustedes los que tienen que hacer o dejar de hacer (siempre dentro de las normas establecidas) en su comunidad. El administrador es un empleado contratado por la comunidad (no por el presidente) y está obligado a hacer aquello que ustedes decidan (según la ley). El administrador, debe administrar, gestionar y asesorar a la comunidad, pero las decisiones las deben de tomar ustedes.
Esperamos que la situación en su comunidad mejore.
Gracias de nuevo por contactar con nosotros y hasta pronto.
Saludos.
Buenas tardes,
Hace unos días nuestro administrador y también abogado ha dimitido.
El presidente es mi novio y le aceptó la dimisión, sin contar con la aprobación de la junta directiva, son 11 vocales.
Ese administrador solicitaba que le pidieran perdón, a lo que el presidente se ha negado, y ha convocado una nueva junta extraordinaria, también sin consentimiento de la junta directiva, con el punto de dimisión del administrador y elección del nuevo. Los presupuestos los ha actualizado con los que se presentaron en su día.
¿Puede la junta directiva echar para atrás todo, aunque haya dimitido el administrador?
Muchas gracias.
Hola Caridad, perdone pero no entendemos muy bien lo sucedido.
Según entendemos, el administrador ha dimitido. Si dimite, nadie puede negarle ni aprobarle su dimisión. Es como la persona que está trabajando en una empresa y decide marcharse. Nadie puede negarle su marcha. Lo que si ocurre es que esta persona debe dar un plazo para que la comunidad busque un sustituto. Normalmente ese plazo es de un mes.
Si su novio es el presidente y no contó con la aprobación de los vocales, nos parece perfecto. Lo único que está obligado como presidente es a informar a los vocales de este hecho y a buscar un sustituto.
Si el presidente convoca una junta extraordinaria para informar de la dimisión del administrador y elegir a una nueva persona, también nos parece bien. El presidente no necesita tener la aprobación de la junta directiva para convocar una junta y en estos casos está obligado a convocarla para elegir a un nuevo administrador.
Lo de los presupuestos no lo entendemos bien. Entendemos que en la junta de propietarios, se eligió a uno de los presupuestos de uno de los administradores que presentaron sus propuestas. Si fue así y lo eligió la junta de propietarios, también sería correcto y nadie puede echar para atrás esa decisión. La única manera sería volviendo a realizar una nueva junta para aprobar el cese del administrador y volver a elegir a uno nuevo.
Esperamos haberle aclarado las dudas.
Saludos.
Muchas gracias, me ha servido de mucho. A lo de los presupuestos me refería a que ha vuelto a ponerse en contacto con los administradores que no fueron elegidos, para que nos los actualicen.
Buenas tardes:
Vivimos en una mancomunidad de propietarios, formada por 3 comunidades. Las comunidades 2 y 3 pertenecen a una empresa, mientras que de la comunidad 1, 51’35% del coeficiente pertenece a propietarios particulares (unas 75 viviendas) y el resto (unas 50 viviendas) pertenecen a la misma empresa.
Los pisos pertenecían anteriormente a otra empresa, que fijó los estatutos de las 3 comunidades y la mancomunidad, diciendo que el administrador de las 3 comunidades debería ser el mismo que el de la mancomunidad. Esa empresa inició la venta a particulares y en mitad del proceso vendió el resto a otra empresa.
El problema es que la administradora al principio barría para una empresa y ahora barre para la otra. Por ejemplo, la mayoría de propietarios particulares solicitamos una junta extraordinaria en febrero para aclarar cuentas y otros puntos que se estaban haciendo dudosamente mal y nos dio largas, incluso a la solicitud del presidente, durante 4 meses. Una vez convocada y 2 días antes de celebrarse intentó cambiar la fecha porque todavía no se había cerrado la venta de los 50 pisos restantes entre las 2 empreseas. Una vez celebrada esa junta, en 10 día convocó otra junta a petición de la empres compradora.
Otra cosa, es que la junta solicitada por los propietarios la celebramos en los jardines de la comunidad, mientras que las convocadas por las 2 empresas se celebraron en el centro cultural. A los propietarios nos puso excusas y no atendió nuestras propuestas de celebrarla en el centro cultural porque era cara, pero las otras 2 las ha pagado también la comunidad.
¿Cómo podríamos cambiar de administrador, teniendo en cuenta que según los estatutos que cerró la empresa original debe ser el mismo que el de la mancomunidad?
Las actas «se las inventa» y le cuesta atender las peticiones de modificación de los propietarios particulares. ¿Se puede celebrar una junta sin que el acta de la anterior esté aprobado, sobre todo teniendo en cuenta que se van a votar temas que se trataron en la anterior junta?
También se niega a añadir un punto informativo sobre el estado de las cuentas y facturas de la anterior empresa propietaria, solicitado por los propietarios particulares, porque dice que es informativo y que eso se explicaría en ruegos y preguntas, pero deja un punto informativo por el que la nueva empresa quiere informar de las mejoras que quiere hacer en la mancomunidad. Entiendo además, que las mejoras que quieran hacer en la mancomunidad habrá que aprobarlas, ¿verdad? No sirve con que informen a pesar de tener 2 comunidades, porque deberían cubrir los trámites establecidos, ¿no?.
Muchas gracias,
Hola Juan Manual, intentaremos responder a sus cuestiones.
Lo primero que hay que ver es el coeficiente de participación de cada comunidad sobre el conjunto de la mancomunidad. Si la empresa propietaria de dos de las tres comunidades tiene mayoría (es muy probable), la única opción que les queda para cambiar de administradora es por imposición de las autoridades competentes. Y esto sucederá siempre que denuncien una situación irregular y la justicia les de la razón. En cualquier otro caso como la empresa tiene mayoría y hará prevalecer su criterio.
Pueden pensar en cambiar los estatutos, pero para ello, deberían tener la aprobación por unanimidad (todos y cada uno de los propietarios) y a priori es inviable porque la empresa se va a negar a ello.
Respecto a las actas, si se las inventan, deben impugnarlas.
En la celebración de un nueva junta, el primer punto en el orden del día es la aprobación del acta celebrada en la reunión anterior. Se puede no aprobar, pero ello no conlleva que no se pueda celebrar una nueva. Imagine que hay un incidente grave en la comunidad y se convoca una junta general extraordinaria para aprobar una solución. Aunque se haya impugnado el acta anterior, es legal celebrar una nueva junta y emitir un nuevo acta.
Sobre los temas acordados en un acta, se pueden volver a tratar en una nueva junta e incluso anularlos. Lo aprobado no siempre tiene porque ejecutarse. Imagine que se aprueba la liquidación de deudas (intervenir judicialmente) contra unos propietarios morosos, si estos propietarios abonan las cantidades pendientes al día siguiente de haber aprobado este acuerdo o al día siguiente de haber emitido el acta, ese acuerdo dejará de tomarse porque ha desaparecido la deuda. Casos como este pueden ocurrir con otros asuntos.
La administradora debe incluir tantos puntos en el orden del día como soliciten los propietarios. Ahora bien, el objetivo de un punto es votar (aprobar o rechazar) un tema. Si es para informar, debe incluirse en el apartado de ruegos y preguntas. Para que esta persona añada el tema de que ustedes quieren en el orden del día, deben decirle que incluya la aprobación del estado de cuentas de la empresa “X”, de esa forma si están votando algo y debe aparecer en el orden del día.
Si la información que solicitan está relacionada con facturas de actuaciones realizadas en la mancomunidad, la administradora está obligada a presentar esas facturas ante la comunidad y a justificar sus pagos. La comunidad es la responsable de aprobar esas facturas y esos pagos.
Todas las actuaciones que se realicen para mejorar la comunidad y que no estén dirigidas al mantenimiento y/o sustitución de los elementos y/o zonas comunes existentes, deberán ser aprobadas por unanimidad. En caso contrario un propietario que no quiera realizar esas mejoras no estaría obligado a sufragarlas, aunque posteriormente tampoco podría beneficiarse de ellas. En cualquier caso, todas las mejoras deben ser llevadas a votación ante la junta de propietarios.
Esperamos haberle respondido a todo.
Saludos y hasta pronto.
Si algún propietario posee mas de una vivienda en el mismo inmueble ¿De cuantos votos dispone?, Cuenta la la cuota de participación?
Gracias
Hola Maribel, los votos que tendrá un propietario con varios inmuebles se corresponderán con la suma de los coeficientes de participación de los inmuebles que tenga.
Supongamos que un edifico está formado por diez pisos, en donde hay 5 pisos tipo A con un coeficiente de participación del 12% y otros 5 pisos del tipo B con un coeficiente de participación del 8%. El total de los pisos tipo A+B = 100%. Un propietario/a tiene un piso tipo A y otro tipo B. A la hora de contabilizar las votaciones de esta persona, habrá que sumar ambos coeficientes y su voto tendrá un valor del 20% (12% vivienda Tipo A + 8% vivienda Tipo B)
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes. Ante todo gracias por su atención y por su respuesta.
Nuestro problema viene por una vecina que se presentó voluntaria a presidenta (?) en la anterior junta y está haciendo y deshaciendo lo que le viene en gana. Ha dado de baja y cambiado varios servicios y metido a personas de su confianza, como la jardinería, empresa de extintores, etc etc. Pero lo mas grave ha sido lo del administrador. Le ha despedido de manera unilateral sin contar con el preceptivo permiso de los vecinos en una junta y ha contratado (ella dice que no, que es un favor que le está haciendo una amiga) los servicios de otra admnistradora. Incluso, llegó a envíar a esta persona a recoger la documentación de la comunidad a la antigua administración, vulnerando claramente la ley de protección de datos, porque, no lo olvidemos, esta nueva administradora no había sido ratificada ni elegida en junta. Ella nos dice que a los antiguos administradores no habrá que indemnizarles hasta 31 Diciembre (fecha fin de contrato), aduciendo que no han hecho bien su trabajo, pero las pruebas que ella aporta, son solo opiniones suyas y de alguna «hooligan» de su mismo portal, a la que le unen intereses personales. Yo creo que eso no son pruebas determinantes como para que un juez dictamine que nos podemos ahorrar la indemnización. Ha cambiado las empresas de jardinería (ya hay decenas de quejas), mantenimiento de extintores, proveedor de Luz y ahora está intentando cambiar la de la limpieza, con la que practicamente la totalidad de los vecinos está muy contento. Mi pregunta es: ¿Puede esta señora cambiar todos estos servicios y meter a sus amiguetes sin pasar por junta? Yo entiendo que no.
En cuanto a lo del administrador, me parece un tema especialmente grave. ¿Puede cambiarlo así, sin más? ¿Habrá que indemnizarle, en caso de que no se demuestre que lo ha hecho mal? Los administradores tienen un contrato verbal, ratificado año tras año en junta (5 años), además de sus pertinentes recibos mensuales del cobro de sus servicos a la comunidad, lo que, bajo mi punto de vista, certifica que hay una relación contractual con ellos. ¿Que podemos hacer para que esta señora no siga haciendo lo que quiera?
Gracias por su respuesta. Un saludo.
Hola Javier, efectivamente un/a presidente/a no puede actuar a su libre albedrío en determinadas materias y por supuesto sin justificar de manera objetiva esos cambios.
La sustitución del administrador/a debe ser aprobada por mayoría en una junta general de propietarios, es decir, le corresponde a la comunidad aprobar la contratación, la continuidad y/o el cese de un administrador/a. Por lo tanto, la presidenta no puede aprobar de forma unilateral el cambio de administrador/a. Lo que nos extraña es que los administradores que estaban en su puesto hayan permitido ese cambio, deberían haberse negado o al menos haber informado al resto de los/as propietarios/as de la ilegalidad de esa situación. Incluso estos administradores pueden denunciar a la comunidad (aunque no haya un contrato firmado, la renovación anual en la junta general es tácita) por cese improcedente de la actividad (ruptura de contrato).
Respecto a los cambios realizados con las empresas de mantenimiento, en principio si puede hacerlo, siempre y cuando estén justificados y se prime la relación calidad precio. Lo adecuado es que todo cambio que afecta al mantenimiento y cuidado de la comunidad sea aprobado por la comunidad en una junta de propietarios, pero si la presidenta obra de buena fe y en beneficio del interés de la comunidad, puede proceder a realizar esos cambios.
Para normalizar esta situación, les aconsejamos que convoquen una junta general extraordinaria y aprueben el cambio de presidenta.
Esperamos haberle ayudado.
Gracias por haberse dirigido a nosotros y hasta pronto.
Buenos días, el problema que tengo ahora es el siguiente, se aprobó en la reunión de 27 de Abril cambiar el horario de la piscina, restandole una hora a la apertura y otra al ciedrre. La mayoria de los propietarios no estabamos en dicha reunión. El administrador lo propuso porque nos ahorrariamos unos 1.900 euros, lo que supone unos 12 euros por vecino, a cambio de 180 horas menos de piscina. Al enterarnos el resto no estamos de acuerdo con dicho acuerdo. Podemos hacer algo.
Gracias, un saludo. Mar
Hola Mar, en principio tienen un plazo de tres meses desde la emisión del acta para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios. Un acta se puede impugnar:
1. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
2. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
3. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
El caso de la reducción de horarios en el uso de la piscina no va en contra de ninguno de los tres casos anteriores por lo que en principio su impugnación no llegaría a buen término.
El vivir en una comunidad de propietarios tiene sus ventajas y también sus inconvenientes. Uno de los problemas es que si la mayoría decide establecer unos horarios de uso de un elemento comunitario, el resto debe acatar ese horario.
Lo único que podrían hacer es volver a convocar una nueva junta general extraordinaria para votar el horario que tenían antes. Si la mayoría votase a favor, entonces la comunidad debería de restablecer el horario inicial.
Saludos y hasta pronto.
Hemos aprobado en junta extraordinaria el cese de nuestro actual administrador, pero todavía no teneos un nuevo administrador. Ahora ¿en qué situación nos encontramos? yo como presidente ¿tengo que convocar una nueva junta extraordinaria?
Hola Daniel, ahora mismo usted como presidente adopta las funciones de secretario y hasta que nombren a un nuevo administrador, debe de asumir todas las funciones de este puesto. Entre estas funciones está la de redactar y comunicar la junta general extraordinaria que usted como presidente convoca. La única persona que sin autorización de nadie puede convocar una junta es el presidente. Ahora bien, quien se encarga de redactar la convocatoria y comunicarla con el debido tiempo es el secretario-administrador. Por eso y como ahora no hay administrador, lo tiene que hacer usted todo.
Saludos y hasta pronto.
Hola
Soy el propietario de un piso en una pequeña comunidad en la que no tenemos administrador. El actual presidente lleva más de cuatro años sin presentar las cuentas ni convocar reunión y siempre está dando largas. Hemos decidido contratar un administrador para que intente poner un poco de orden pero no sé exactamente como proceder.
Hola Manuel, hemos escrito una entrada en la web respondiendo a su consulta y se la hemos dedicado.
Este es el enlace https://administrotufinca.com/pasos-para-contratar-a-un-administrador-de-fincas-con-la-oposicion-del-presidente-de-la-comunidad-de-propietarios/
Gracias por dirigirse a nosotros y hasta pronto.
Saludos.
Poner un Administrador para prestar servicios es muy sencillo, 1º en la convocatoria poner en un punto que se pretende la contratación de un profesional para esa gestión. 2º Cuando se redacte el acta poner en ella el resultado de ese punto y si se ha aprobado la contratacion poner el nombre si es que no, poner punto desestimado por los vecinos.
Gracias por la respuesta. Mucho me temo que la única solución es pasar por el juzgado. Pero ahí está «la gracia». Impugnar el acta supone interponer una demanda y el contratar Abogado y Procurador y, la verdad es que las economías no están muy boyantes. En eso se ampara este tipo de «profesionales».
De todas formas, gracias por todo.
Alberto
Mucho ánimo.
¡Hola!. Lo de la Comunidad de Propietarios del edificio donde vivo es para «mear y no echar gota». A modo de ejemplo expondré un solo caso para que se den cuenta de quién es el Administrador de Fincas que tenemos desde el año 1997.
En la Junta General Ordinaria del año pasado (Junio), resulta que se eligieron a todos los cargos y, a la hora de determinar si se procedía a elegir o no al administrador surgió una disputa entre dos comuneros, no pudiéndose celebrar la votación respecto del administrador.
Todos los comuneros nos marchamos de la reunión y, en el mes de julio, a finales, nos remitió el acta de la celebración de la junta y, en el apartado donde figura la elección o no del cargo de administrador, apareció que todos los comuneros habíamos votado por su continuidad, lo que suponía también, el abono de sus emolumentos para el año correspondiente.
Hace un par de días que se ha celebrado la Junta General Ordinaria y, ha pasado prácticamente lo mismo: nueva discusión y no se ha votado por si el administrador sigue o no.
Lo más probable es que se repita la misma escena.
La pregunta sería si esto es legal. He podido hablar con varios propietarios y piensan lo mismo que yo: «que no se le ha dado el voto para que él ponga nuestros nombres como si le hubiésemos votado y aceptado sus condiciones».
¿Qué se puede hacer ante este tipo de situaciones? porque puedo esperar a que mande el Acta de celebración de la Junta y, si aparece mi nombre como que he votado a favor de su continuidad. ¿qué hago?. Alego por escrito que mi nombre no aparezca, me voy al Juzgado y pongo una denuncia.
Hola Alberto, sentimos esta situación y que haya personas en este sector que trabajen de esta manera, pero por desgracia de todo tiene que haber en esta profesión.
Le recomendamos que cuando estén en la junta ordinaria y llegue el momento de la elección de los cargos de la junta directiva, fuercen la votación del cargo de administrador. Si como ha ocurrido en otras ocasiones, algún vecino afín a la causa de este señor, entra en discusión, eviten entrar en su juego, denle la razón y prosigan con su votación. Aludan al derecho de todos los propietarios a votar y a aceptar los resultados de esa elección. La ley lo dice bien claro, deben votarse esos cargos todos los años, en caso contrario estarían incumpliendo una norma y no sería válida la decisión tomada.
Si es imposible realizar esa votación o a pesar de haberla realizado el administrador en el acta pone lo que quiere, deberán impugnar ese acta. Para ello disponen de un mes desde la fecha de emisión del acta. Le recomendamos que lo hagan mediante burofax.
Si no reciben una respuesta o ésta es contraria a lo solicitado, no les queda más remedio que denunciar los hechos en el juzgado correspondiente. Muchas personas se aprovechan del rechazo a poner una denuncia, pero si no denunciamos, los únicos beneficiados son los que no hacen bien su trabajo.
Esperamos que la situación de su comunidad se mejore y que por lo menos los propietarios puedan votar lo que consideren que es mejor para la mayoría.
Saludos y hasta pronto.
se me olvido decir, que sin haber firmado contrato lleno camion gasoil comunitario y tambien efectuo el cambio de las antenas. Pregunto para ir atando cabos para la denuncia.
Ya nos va informando de todo.
Le deseamos éxito en sus gestiones.
Saludos y hasta pronto.
El Administrador de mi finca ha presentado su dimision a través de email, como presidente ¿que debo hacer?
Hola Angel, le recomendamos que solicite presupuestos a otros administradores que quieran hacerse cargo de la gestión de su comunidad. Si están en la provincia de Málaga, podemos entregarles un presupuesto.
Para aprobar la entrada del nuevo administrador deberá convocar una reunión (junta de propietarios) indicando en el punto del orden del día, la elección de un nuevo administrador.
Según el tiempo del que dispongan, deberán recoger ustedes la documentación de la comunidad o esperar a que sea el nuevo administrador quien realice esta gestión.
Una vez elegido el nuevo administrador, éste le indicará los pasos a seguir para normalizar la situación.
Esperamos haberle respondido a su consulta.
Si necesita alguna u otra información, estaremos encantados de ayudarle.
Saludos y hasta pronto.
Necesito saber si es lo mismo un administrador de propiedad, que un administrador de fincas.
Que tenga la clasificacion niza 36.
También si no se firma el contrato hasta abril, si aunque tenga los papeles el cobre como administrador en marzo (tenia la documentacion), pero ponga gestor en todo lo demas
Gracias
Hola Lola, no es lo mismo una profesión que otra, pero ambas actividades puede desempeñarlas la misma persona. En muchas ocasiones se emplean de forma indistinta para definir una misma profesión creando cierta ambigüedad en los términos.
Respecto a la clasificación Niza 36, creemos que hace mención al uso de marcas comerciales para determinados productos y/o servicios. Creemos que no influye en la actividad profesional de un administrador de fincas.
Respecto a lo del cobro de sus honorarios y la fecha de la firma del contrato, dependerá de cuando comenzó a realizar su trabajo y el concepto que aparezca en la factura.
Saludos y hasta pronto.
Se me olvidó que en la junta del otro dia como somos varios vecinos que no estamos dispuestos a pagar hasta que ella no presente las cuentas de los años anteriores, no nos van a prohibir el acceso a la piscina, quien me lo va a impedir, pueden darle una nota a la socorrista como dijeron, es esto legal???.
Gracias, un saludo.
Hola Mar, siempre recomendamos a todas las personas cumplir con su obligación a pesar de que haya otras personas (en su caso la administradora) que no lo hagan.
Si no quiere abonar los recibos a la comunidad por los motivos que sean, deberá depositar el importe en el juzgado correspondiente y que sea la justicia la que decida que hacer con ese dinero. De esta forma, usted siempre estará cumpliendo con sus obligaciones y no perderá derechos como propietaria.
Respecto a la prohibición de acceder a la piscina, ni la comunidad ni el administrador tienen autoridad para prohibir su uso aunque usted deje de pagar sus recibos. Esta prohibición solo podría aprobarla un juez, previa aprobación de la junta de propietarios. Es decir, primero la comunidad tendría que aprobarlo en una reunión y luego tendría que ser ratificado por un juez.
Si usted acude a su piscina y quien sea le niega el acceso, llame a la policía. Es como si alguien le estuviese prohibiendo el acceso a su casa. La comunidad forma parte de su propiedad.
Saludos.
Necesito que alguien me ayude pues tengo un problema en mi comunidad, paso a exponerlo. Vivo en un edificio de tres plantas con quince vecinos y dos locales. Ahora quieren poner ascensor y yo ecomomicamente no puedo porque estoy cobrando la ayuda de 426,- euros y seria absurdo ir al banco para solicitar un préstamo. Que puedo hacer, es legal que lo paguen los vecinos que puedan y ponerle llave y si yo puedo el día de mañana pagar lo que me corresponde y poder utilizarlo.
Muchas gracias.
Hola Lola, gracias por dirigirse a nosotros.
La instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios/as no tiene porque ser obligatoria, dependerá del motivo por el cual se quiera instalar.
1. Será obligatorio instalar un ascensor si en el edifico hay personas con algún tipo de minusvalía o movilidad reducida (personas mayores). Si es este el caso y como nos dice su situación económica actual no es buena, puede llegar a algún tipo de acuerdo con la comunidad para fraccionar el pago en pequeñas cuotas o para aplazar el pago hasta que su situación económica mejore (le deseamos que sea lo antes posible).
2. Ahora bien, si el motivo de instalar el ascensor es para mejorar la calidad de vida de los/as vecinos/as pero estos no padecen de problemas de movilidad física, la comunidad puede proceder a instalar el ascensor con su autorización, pero no podrán exigirle a usted a que pague la parte que le corresponda.
En este segundo caso, si usted no quiere o no puede pagar su parte, la comunidad puede prohibirle su uso hasta que usted no abone la parte que le corresponda.
Esperamos haberle aclarado sus dudas.
Saludos y hasta pronto.
Continuando con el problema que tenemos en la comunidad, si es como ha entendido nosotros tenemos más coeficiente pero Bankia ni se presenta en las reuniones ni nos da autorizacion para que les representemos. Entonces entiendo que tenemos que denunciar pero no se donde debemos dirigirnos y si es muy costoso para la comunidad ya que como siempre el problema es el dinero. Y con las irregularidades de las cuentas que se puede hacer, puesto que no se le van a aprobar. Y por cierto hubo votacion para elegir al presidente de la Mancomunidad y se aceptó la mayoria simple, es esto legal?.
Gracias, un saludo, Marta.
Hola Mar, poner una denuncia no tiene coste, otra cosa son los gastos que se originen de esa denuncia. Son varios los factores que inciden en ese coste. Lo que le recomendamos es que se informen con un abogado. Dependen de donde vivan ustedes les podemos recomendar a alguno, pero por lo general, la primera consulta no la suelen cobrar y ellos mejor que nadie saben la viabilidad, el tiempo y los gastos de estos procesos judiciales. Una vez le hayan expuesto el caso a los abogados, pueden decidir si seguir adelante con la denuncia.
Antes de hacer nada, les recomendamos que hablen con Bankia y con el administrador para llegar a un acuerdo en todo los temas relacionados con su Comunidad. Nadie se ve beneficiado en un conflicto, sea del tipo que sea y como se suele decir hablando se entiende la gente. No pierden nada por intentarlo.
Respecto a la elección del presidente de la Mancomunidad, si es legal haberlo elegido por mayoría simple.
Saludos y hasta pronto.
Hola, espero me podáis ayudar. Vivo en un edificio con 12 propietarios y tenemos un administrador desde hace 30 años, por fin los vecinos se han dado cuenta que el administrador no hace su trabajo, nos hemos reunido y queremos el cese de sus funciones. Mi pregunta es… cuantos votos de los 12 son necesarios para solicitar el cese? Hay 5 propietarios a favor del cese (de los cuales dos tienen una cuota de participación menor que el resto de todos los propietarios) , un piso es del banco, una propietaria con dos pisos en contra y tres propietarios que no viven aquí y no podemos comunicarnos con ellos. En caso de poder cesarle, que pasos debemos seguir? Muchas gracias de antemano.
Hola María y gracias por dirigirse a nosotros.
Si los coeficientes de participación (el porcentaje de cada vivienda en el total de la comunidad) fuese igual para todas las propiedades, necesitaría aprobar la cesión del administrador con un mínimo de 7 votos.
Teniendo en cuenta que una propiedad pertenece a una entidad financiera y que hay 3 propietarios/as que no viven ahí, estaríamos hablando de que hay solo 8 viviendas con posibilidad de que sus propietarios acudan a la junta de propietarios/as y voten el cese. De esas 8, necesitarían tener mayoría (más del 50% de los coeficientes de participación) para aprobar el cambio de administrador.
Los pasos a seguir para cambiar de administrador puede leerlos en nuestra web https://administrotufinca.com/pasos-cambia-administrador-fincas/
Puede convocar la reunión el/la presidente/a o el 25% de las coeficientes de participación de los/as propietarios/as. Una vez convocada la junta de propietarios/as, solo tendrán que aprobar el cese, emitir la correspondiente acta y proceder a comunicárselo al administrador.
Esperamos que le hayamos ayudado con sus dudas.
Si necesita cualquier otra información estaremos encantados de poder ayudarla.
Hasta pronto.
Quien es la autoridad compente, este señor tiene título de gestor inmobiliario, es una empresa de servicios.
Gracias
Perdón Lola, cuando decimos que lo denuncie ante la autoridad competente, nos referimos a que vaya al juzgado y ponga una denuncia.
Esta denuncia puede ser porque está usted detectando irregularidades: aprobación de presupuestos sin las cuotas necesarias, no reclamar deudas a propietarios morosos… y también puede ser porque esta persona o empresa no está dada de alta ante Hacienda para realizar la actividad como administrador de fincas.
También la denuncia puede hacerse porque estén cobrando un dinero sin estar declarado, sin la correspondiente factura.
Saludos.
Hola, ya se ha tratado más o menos mis preguntas, pero las amplio. Vivimos en una urbanizacion donde hay cuatro edificios, dos de ellos vendio Bankia y los otros dos son del Banco Santander que los tiene alquilados.
El Santander tiene un 49% de coeficiente y ellos nos han impuesto a una administradora que no se le han aprobado las cuentas de 2012, 2013 y 2014, por irregularidades, y ademas un presidente que debe ser un jefazo de dicho banco y que tiene 300.000 comunidades más y no sabe ni donde estamos.
Entre la representante de este banco y la administradora hacen y deshacen lo que les viene en gana.
Siempre van a tener mayoria de coeficientes pero como podemos cambiar de administradora por falta de confianza en su gestión o seguimos sin aprobar año a año las cuentas.
Gracias, un saludo, Mar
Hola Mar, si el Santander tiene el 49%, ustedes tendrán el 51%, a no ser, que Bankia aun tenga parte de ese 51% y no esté de su parte. Si ese es el caso, legalmente no pueden hacer nada. La única opción que les queda es denunciar alguna irregularidad ante las autoridades competentes y que sea un juez quien establezca las condiciones particulares de gestión para su comunidad.
Si se ha cometido una irregularidad o una ilegalidad, lo mejor es que lo denuncien. Es la única manera que se nos ocurre para cambiar esa situación de dominio.
Saludos.
La administradora que teníamos era una propietaria, que no era tal pero firmaba y cobraba como tal sacando el dinero en negro, no ha hecho nada en la comunidad, solo cuatro obras con facturas dudosas, ceso, saco el administrador que quería diciendo que era administrador de fincas, cuando es un gestor de comunidades.
A la entrega de documentación no firmo nada y ahora aparece un papel firmado solo por ella en la que entrega x documentos que no son todos los entregados, ella tenia un papel firmado que tenia nuestros ficheros bajo lopd, que le hizo firmar la anterior administradora, el nuevo gestor no ha firmado nada, nos pide a los propietarios que le firmemos un papel para ello.
Este señor esta haciendo cosas sin comunicarlo a los propietarios y aprobó una derrama indefinida, sin tener proyecto ni presupuesto aprobado, para una obra de 500000 euros con la aprobación de 20%, en segunda convocatoria, sin haber aparecido el a la primera. En el acta lo pone como cuota, mas la cuota que pagamos.
Nos pone pega para entregarnos copia de documentación que llevamos tres años sin poder ver, entre otras cosas.
Quiere denunciar a los morosos, pero no a los morosos de agua caliente comunitaria diciendo que sobre eso borrón y cuenta nueva , porque la anterior no le dio todo
¿Que podemos hacer?
Hola Lola, tienen una situación bastante complicada y sinceramente creemos que lo mejor que puede hacer es denunciar todo esto ante las autoridades competentes.
Es ilegal que una persona realice una actividad sin estar dada de alta en esa actividad.
Así mismo y por lo que usted nos comenta, no está haciendo correctamente su trabajo e incluso está cometiendo algunas irregularidades a la hora de cumplir con la ley de propiedad horizontal.
Insistimos, lo mejor que puede hacer es denunciar los hechos ante la autoridad competente.
Saludos y mucha suerte.
Hola, me gustaría realizaros un par de consultas:
Tenemos un administrador que en la última reunión, en el punto de renovación y ya en la votación para el cambio de admin, se sacó de la manga autorización de votos a su favor, por lo que por mayoría sigue en el puesto, aun en contra de la mayoría de asistentes propietarios.
Esto que hizo es legal?
Nos gustaría prescindir de sus servicios lo antes posible ya que no nos merece ninguna confianza, lo que te explico es motivo suficiente para no continuar con el?nos podrías indicar lo pasos a seguir dentro de la legalidad para tal fin.
Gracias y un saludo.
Hola Pepe y gracias por dirigirse a nosotros.
Para cambiar de administrador, necesitan que en una Junta de Propietarios (reunión) voten su cese la mayoría de las cuotas de participación de los asistentes y/o representados.
Si los propietarios han autorizado al administrador a que los represente y las cuotas de estos representados son mayoritarias, las votaciones realizadas por el administrador son válidas y el resto no podrá hacer nada por cambiar esas decisiones.
La única manera para cambiar de administrador sin necesidad de que sea aprobado en una Junta de Propietarios es demostrando que esa persona ha incumplido alguna de las clausulas de su contrato.
Aunque la falta de confianza debería de ser el motivo principal para dejar de trabajar con alguien, legalmente no es un argumento válido.
Le aconsejamos que convenza de las bondades de cambiar de administrador con el resto de los propietarios y cuando tengan garantizada la mayoría convoquen una Junta General Extraordinaria para cesar al administrador.
Esperamos haberle ayudado.
Estamos a su disposición para cualquier otra cuestión.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días, tenemos un problema en una nueva comunidad, somos una urbanización de 147 viviendas y solo han vendido 22 el resto es de la promotora, que votos o cuota de participación tienen?, otra cuestión es que no queremos seguir con el administrador ya que sabemos que lo ha traido la constructora y solo lleva un mes y todos los vecinos los 22 no lo queremos ya que utilizo las firmas de asistencia de la primera junta de gobierno como acta de la reunión debiendo ser firmada por presidente y vicepresidente, podemos echarle ya que los 22 vecinos no le queremos o como la constructora tiene la mayoría de viviendas gana ella por cuota de participación y/o votos
Hola Macarena y gracias por dirigirse a nosotros.
Siendo sinceros, su situación es algo difícil de solucionar.
Teniendo la promotora 125 viviendas, su cuota de participación es mayor que la que puedan tener el resto.
Lo único que pueden hacer es denunciar la situación en el caso de que la promotora vote decisiones contrarias a lo establecido en la ley e impidan el normal funcionamiento de la comunidad.
Imaginamos que con el paso del tiempo la promotora irá vendiendo propiedades y esta situación cambiará.
Respecto al cambio de administrador, depende de quien sea el presidente. Si es uno de ustedes, al menos podrán realizar la convocatoria sin necesidad de disponer de mayorías.
Si el presidente es el representante de la promotora, al no alcanzar los 22 vecinos el 25% de las cuotas de participación, no pueden realizar la convocatoria de la junta.
Pero tanto en un caso como en otro, si se presenta la promotora a la reunión y como tiene mayoría, votará en contra del cambio y no habrá servido de nada el intento.
La única opción en que la promotora no puede ejercer su derecho de voto, es teniendo recibos pendientes de abono. En tal caso, no dispondría de mayorías y los 22 vecinos podrían votar el cambio de administrador.
Lo mejor es que esperen a tener mayoría de cuotas de participación y si por los motivos que sean la situación es grave, procedan a ponerlo en conocimiento de la justicia.
Esperamos haberla ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días,
Soy presidente de una comunidad y el administrador se ha negado a comunicar una reunión extraordinaria. La convoque yo buzoneando la convocatoria y poniéndola en los portales y ascensores. El día de la reunión el administrador mandó um mail indicando que esa convocatoria no era legal, porque no he avisado a algunos vecinos en su dirección fiscal. Le he pedido que por favor me dé esos datos y se niega por la ley de protección de datos… Llamé a la policía municipal para poner una rclamación ya que tampoco quería darme la hoja y la policía me indicó que esa información por la ley de protección de datos no me la podía facilitar. Ahora un vecino quiere impugnar la reunón por no ser debidamente convocada…pero quien no convoca la reunión es el administrador…En estos casos que se debe hacer?¿
Muchas gracias,
Saludos,
Gracias por escribirnos y lamentamos esta situación.
Usted como presidente puede convocar las juntas que considere oportunas y el administrador no puede negarse a realizar esa convocatoria en el tiempo y en las formas establecidas en la ley.
Si el administrador no quiere hacerlo o usted quiere convocar la reunión sin que esté el presente, puede hacerlo cumpliendo los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal. Entre esos requisitos está el notificar a todos los propietarios de la celebración de esa junta. Si por los motivos que sean, usted no dispone de la dirección de algunos propietarios, la obligación de la comunidad a la hora de realizar una convocatoria es la de comunicarlo por los canales disponibles, buzones, puertas de acceso a las zonas comunes y tablón de anuncios. Si lo ha realizado así, la convocatoria tiene validez.
Respecto a la LOPD (Ley Oficial de Protección de Datos) es cierto que no se puede utilizar los datos personales de los propietarios sin su consentimiento, pero si el administrador está utilizando esos datos, lo hace en representación de la comunidad y es la comunidad la que debe cumplir con esa normativa. Es decir, en el caso de las comunidades de propietarios, son las comunidades las que hacen uso de los datos y los propietarios autorizan a que sea la comunidad la que disponga de sus datos. El administrador como trabajador de la comunidad hace uso de esa información, pero también, el presidente, como máximo representante de una comunidad puede hacer uso de esa información, siempre que lo haga de forma responsable y para los fines establecidos en la ley, como por ejemplo notificaciones o convocatorias.
Si el vecino quiere impugnar la reunión, que lo haga, está en su derecho. Que impugne no significa que su impugnación llegue a buen puerto.
Resumiendo:
1. El administrador debe convocar la junta de propietarios si usted lo decide y no puede negarse a ello. Ahora bien, tiene que entender que se acuerde la fecha, puesto que esta persona puede tener ocupado el día propuesto por usted.
2. Si se niega a convocar la junta, tiene dos opciones:
a. Denunciarlo, está incumpliendo una obligación.
b. Convocarla usted.
3. Si convoca usted la junta, deberá notificarlo en tiempo y forma según establece la LPH. Deberá depositar al menos una copia en cada buzón y otra en el tablón de anuncios.
4. La LOPD debe cumplirla la comunidad y si usted como máximo representante de la comunidad emplear esos datos para convocar a los propietarios, en principio no estaría incumpliendo la ley. Porque quien hace uso de esos datos es la comunidad.
Esperamos haberle ayudado y que se resuelvan sus problemas cuanto antes.
Saludos y hasta pronto.
¿Cómo debe actuar el presidente cuando el administrador que se quiere cesar es al mismo tiempo propietario de un inmueble (plaza de garaje) dentro de la misma Comunidad que administra? Se supone que tiene derecho a asistir a la Junta General Extraordinaria convocada para su cese, pero tal circunstancia puede ser bastante incómoda y conflictiva.
Hola, efectivamente esta circunstancia que describe es bastante incómoda, pero no se puede hacer de otra manera.
Tienen que intentar plantear el asunto como un tema de la comunidad y no particular, pero de todas las formas, va a ser difícil evitar el conflicto.
Le podemos decir, que nosotros somos propietarios de la oficina donde trabajamos y no llevamos la administración para evitar situaciones incómodas y conflictivas que pudieran surgir. Si alguien es propietario y administrador, debe saber y convivir con estas situaciones.
Le deseamos lo mejor.
Saludos y hasta pronto.
¿Se puede impugnar un acta en el que se indica un reparto de gasto de comunidad que en su día se aprobó por mayoría, sabiendo que es ilegal dicha aprobación, ya que se debería haber aprobado por unanimidad?, me explico, en su día el acuerdo que beneficiaba a la mayoría, no se impugnó, por ignorancia nos abstuvimos esa minoría a la se le perjudicaba y se ha seguido abonando un gasto que en su día se aprobó ilegalmente y no se si se puede impugnar el acuerdo en juntas posteriores, aunque solo sea para no seguir perjudicados con este abono ilegal desde el día de la impugnación.
Hola, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos se podrán impugnar en:
• Con carácter general, en el plazo de tres meses los acuerdos de la Junta de Propietarios.
• En el plazo de un año, los acuerdos que se consideren lesivos de la Ley o los Estatutos de la Comunidad.
Si los plazos para impugnar ya han finalizado, no podrán hacerlo, a pesar de que para su aprobación hubiese sido necesaria la votación por unanimidad. La única opción que les queda para cambiar este acuerdo es volver a votarlo en una nueva junta de propietarios.
Saludos y hasta pronto.
El administrador no me da la cuenta de pago del recibo porque dice que la ley indica lo tengo que hacer a través del Presidente, es más me ha rechazado un burofax pidiéndoselo, ¿Qué puedo hacer?
Hola, si se refiere a la cuenta bancaria de la comunidad, donde se abonan los recibos ordinarios, el administrador no necesita tener autorización del presidente para facilitarle el número, es más, está obligado a dárselo para que usted pueda hacer frente a sus obligaciones de pago.
Que nosotros sepamos no existe ley donde diga que para facilitar un número de cuenta de una comunidad de propietarios a un propietario, tenga que realizarse mediante petición previa al presidente.
Para que usted cumpla con sus obligaciones de pago le recomendamos que con el número del CIF de la Comunidad de Propietarios se dirija a la entidad financiera donde su comunidad tenga abierta la cuenta y realice el abono en esa cuenta.
Si esta opción es inviable y siempre que en junta de propietarios no se haya especificado lo contrario, puede dirigirse a la administración y abonar el recibo en efectivo (pida siempre justificante).
Si tampoco puede optar a esta opción, tendrá que ir al juzgado y entregar allí las cantidades correspondientes para que siempre esté al corriente de pago con su comunidad y no entre a formar parte de las listas de morosos.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Somos una comunidad de 4 portales que compartimos jardin ,piscina , vestuarios ,gimnasio y squash. En los estatutos se especifica que los gastos de porteria,asensores,escaleras, lus,agua,limpieza, reparación y mantenimiento de las instalaciones y en general todos los gastos que pueden ser individualizados seran asi por cada una de las casas que forman el inmueble.Mi duda es la siguiente uno de los presidentes de un portal, ha decido dar las llaves de un portal que no es el suyo a todos sus vecinos porque el otro portal es de más fácil acceso, ¿es legal esto?,en los estatutos en otro punto especifica que cada una de las cuatro casa podra reunirse en junta especial al objeto de decidir sobre aspectos privativos y singulares en cada casa. ¿ Deberian haber hecho una junta para pedir autorización a los vecinos de la casa de la que estan dando la llave?. Así mismo el administrador ha dado una carta a los porteros comunicandoles que cualquir propietario, inquilino o familiar pueden usar indistintamente los cuatro portales, no deberia esto tambien votarse teniendo en cuenta los estatutos.
Según he entendido en otras contestaciones en la junta ordinaria se puede cesar al administrador en el punto de renovación de cargos sin necesidad de incluir ese punto en el orden del día.
Muchas gracias
Hola y gracias por dirigirse a nosotros.
El que un presidente haya hecho copias y las haya repartido al resto de propietarios de otro portal no es ilegal, es decir, no viene reflejado en ninguna ley que lo que ha hecho no se pueda hacer, pero si que no tiene potestad para hacerlo. El ser presidente no le otorga poder para tomar ciertas decisiones. Lo correcto hubiese sido que hubiera solicitado permiso a la comunidad de propietarios antes de tomar esa iniciativa. Como bien dice, debería haberse aprobado en una Junta de Propietarios.
De la misma forma, el administrador debe tener la autorización por parte de cada comunidad (edificio) para permitir el uso indistinto de los cuatro portales por parte de los demás propietarios.
Resumiendo, se puede hacer entrega de las llaves de los demás portales pero con la autorización de los propietarios de cada comunidad.
Respecto a la consulta relacionada con el cese del administrador, efectivamente, se puede cesar en una junta general ordinaria en el punto del orden del día relacionado con la renovación de cargos.
Gracias de nuevo por su consulta.
Saludos.
Buenas tardes, en primer lugar decirle, que les quedo muy agradecido por su anterior información. Tal y como me informaron en su respuesta con fecha de 30/03/15 referente a lo de revocar el Acta escrita por nuestro Administrador de algunos puntos que no estábamos de acuerdo. Deseo explicarle lo siguiente: el día 27/03/15 recibimos el Acta, yo junto con un par de propietarios revocamos el Acta mediante un Correo por Internet en varios puntos, por nombrar solo uno de ellos, (el de las cuentas), en el que escribe el Administrador, ( podrán disponer «indistintamente» del saldo el presidente y el Administrador), pues bien el Lunes día 06/04/15 el nuevo presidente coloca en el tablero de nuestro portal un nuevo Acta donde rectifica el Administrador y escribe » Mancomunada » todo lo demás queda igual e incluso con la fecha del primer Acta y firmada solamente por el secretario. Yo esperaba que este Señor nos contestara y volviera a convocar otra junta cosa que al día de hoy no ha sucedido ?. Mi pregunta: es normal este comportamiento del Administrador y el presidente ?, y que podemos hacer ?, por último, desearía saber si un propietario está obligado a asistir, cuando se celebra una junta tanto general como extraordinaria. Gracias por su ayuda y por su atención.
Hola de nuevo Manuel.
Realmente no sabemos que responderle respecto a si es normal el comportamiento del administrador y el presidente. Si se refiere a si es habitual este tipo de comportamientos en las comunidades de propietarios, por desgracia le tenemos que decir que si. Si se refiere a si debería ser la norma, lo habitual, le respondemos tajantemente que no.
Lo que pueden hacer para mejorar esa situación es luchar por mejorar los intereses generales de los propietarios y por el cumplimiento de lo acordado por la mayoría. Para ello y si no están conformes con una determinada gestión, deberían buscar otras alternativas mejores.
La asistencia a las juntas de propietarios (ordinarias o extraordinarias) son voluntarias, es un derecho de todo propietario. No se puede obligar a que las personas asistan.
Esperamos haberle ayudado de nuevo a resolver sus dudas.
Si necesita algo más, ya sabe donde nos tiene.
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes, debe firmar el presidente saliente su dimisión y como debe hacerlo ?. Es irrevocable la dimisión en el mismo momento o hay un plazo para poder ratificar. Debe constar en acta los propietarios que votan a favor y los que no, en la elección de un nuevo presidente y vocales. Los saldos de las cuentas en el Banco están Mancomunada en mi comunidad, pero el Administrador en el último Acta después de que dimitiera el anterior Presidente a escrito : ( podrán disponer de los saldos de las cuentas en el Banco «indistintamente» el presidente y el administrador), este tema no estaba recogido en la orden del día me pueden por favor aclarar el significado de » indistintamente»?. Debe firmar el acta también el presidente o es suficiente con la firma del administrador/secretario. Gracias por su ayuda y un saludo.
Hola, ante todos darle las gracias por su confianza.
Todas las decisiones aprobadas en Junta de Propietarios deben están recogidas en el acta de dicha junta. Si usted no está de acuerdo con algún punto de la reunión anterior le informamos que dispone de un mes para revocar dicho acta. Cuando el Administrador se refiere al uso indistinto de la cuenta de la comunidad significa que pueden realizar todas las gestiones de esa cuenta tanto el presidente como el administrador. Según la Ley (Ley de Propiedad Horizontal), el acta tiene que estar firmada por el administrador y el presidente de la comunidad.
Esperando haber resuelto sus dudas, reciba un cordial saludo. Hasta pronto.
Buenos días, mi caso es el siguiente, en mi comunidad dimitió en Junio del pasado año el Presidente que llevaba más de 10 años al cargo. La razón de su dimisión fue por una fuerte discusión con un propietario de un local del bloque. El nuevo Presidente ha vuelto a dimitir después de 10 meses al cargo por una fuerte discusión, esta vez con el anterior Presidente y el dueño del Local. Resulta de que hay 5 Locales en el bloque que hicieron un boquete en el suelo, pusieron una escalera y se apropiaron cada uno del sótano, han hecho cada uno una habitación para su uso rompiendo parte del forjado y algo más. Estos Señores están todos denunciados por la Comunidad de propietarios. Hace una semana ha habido una nueva junta general extraordinaria y ha vuelto a ocupar el cargo de Presidente que ya estuvo antes, osea el primero, pero esta vez con «6 vocales»…… dos de ellos tienen hecho el famoso boquete en su local. Mi pregunta es, puede un propietario de un local que no posea de vivienda, ni sea inquilino y que esté denunciado por la Comunidad pertenecer a dicha Junta como vocal. Muchas gracias…. Por cierto, ningún propietario de los Locales son Propietarios de vivienda, ni inquilinos en el bloque de la Comunidad.
Hola, cualquier propietario sea de vivienda, local o disponga de cualquier propiedad en dicha comunidad de propietarios puede formar parte de la Junta Directiva aunque haya una denuncia interpuesta por la Comunidad. El que haya una denuncia contra un propietario como en este caso no nos dice si esa persona es culpable o no hasta que un juez no lo dictamine. A pesar de ello, el juez será el que dirá si esa persona o no puede formar parte de la Junta Directiva.
Gracias por confiar en nosotros. Saludos y hasta pronto.
Hola, muchas gracias por la información que ofrecen, me ha sido de gran utilidad. Mi caso es el siguiente:
La presidenta de la comunidad ha convocado junta general ordinaria con un orden del día y el secretario-administrador la ha convocado también, para el mismo día (media hora antes) pero con distinto orden del día. Uno de los puntos es el cese del administrador, que no aparece en el orden del día elaborado por éste. ¿Cuál de las dos convocatorias es válida?. Muchas gracias por su atención.
Hola Miguel Ángel, las únicas personas que pueden convocar una junta general en una comunidad de propietarios/as son los/as propietarios/as y dentro de esta potestad, el/la único/a propietario/a que puede hacerlo directamente sin el consentimiento de otros/as propietarios/as es el/la presidente/a.
Por lo tanto y en relación a su consulta, es válida la convocatoria realizada por la presidenta. Si se celebrase la convocada por el administrador, los acuerdos alcanzados no tendrían validez porque la convocatoria no es válida.
Esperamos haberle ayudado. Si necesita alguna otra información, estaremos encantados de atenderle.
Saludos y hasta pronto.
Hola,
mi caso es contrario a todo lo expuesto, yo no quiero cambiar de administrador. Me explico, en nuestra comunidad no se permite aprovar ni hacer nada para el bien común siempre que implique un desembolso económico, hasta el punto en que una vecina en silla de ruedas, murió tras 3 años de no salir de su casa, ya que no permiten poner ascensor en la finca (en un proyecto inicial, éste afectaba a la vivienda de la que bloquea la obra). En resumen el administrador actual está a favor de la colocación de dicho ascensor, con proyecto que no afecta a ninguna vivienda, y claro ahora quieren cambiar de administrador. que puedo hacer para evitarlo? somos 11 vecinos, y 3 son los que quieren cambiar de administrador
muchas gracias
Hola y muchas gracias por dirigirse a nosotros.
Si ustedes son once vecinos y solo hay tres que quieren cambiar de administrador, es muy probable que la suma de las cuotas de participación de estas tres personas sean menores a las cuotas de participación del resto de los/as propietarios/as, por lo tanto el voto de estas tres personas no alcanzará la mayoría exigida aprobar el cese del actual administrador.
Por otro lado, la comunidad de propietarios tiene la obligación de realizar las obras de adecuación en el inmueble, incluidas las relativas a la instalación de ascensores siempre y cuando en el edificio vivan personas que acrediten la discapacidad a través de su certificado correspondiente o en el edifico vivan personas de 70 o más años de edad, ya sean titulares de la finca en calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios, usufructuarios o meros usuarios de la misma.
Le aconsejamos que hablen con su administrador y le indiquen que se informe bien de las modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal, relativas a la accesibilidad en las comunidades de propietarios. Con la ley en la mano puede plantear la instalación del ascensor a pesar de existir personas que se opongan a ello.
De nuevo gracias por dirigirse a nosotros y esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días,
Leyendo entre tanto texto, creo que me he perdido un poco.
Concretando, una comunidad de vecinos que no disponga de un Administrador externo y quiera realizar una consulta para ver si se aprueba, ¿necesita mayoría simple o cualificada para que dicha votación sea válida y por tanto la contratación del Administrador externo sea correcta?
Muchas gracias.
Hola Iñaki, el artículo 17 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) establece que para “el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general”, éstos deben ser aprobado por las 3/5 partes de las cuotas de participación de los propietarios asistentes a la Junta de Propietarios (reunión).
El contratar a un administrador estaría englobado en el apartado de “esos servicios comunes de interés general”, por lo tanto, se necesita el 60% de las cuotas de participación de los asistentes a la Junta de Propietarios (reunión) para aprobar la entrada de un administrador en una Comunidad de Propietarios.
Una vez aprobado, para cesar y contratar a un nuevo administrador, solo se necesitará el voto de la mayoría.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Olvide lo tenemos todo Domiciliado, 0 gastos bancarios, 0 por remesa, 0 morosidad, se envia una remesa gratuita mensual con 9 recibos, 1 mes con agua al siguiente sin ella. Dentro del recibo de 34€ esta limpieza, electricidad, ascensor, seguros.
Sinceramente Jesús, por el tamaño de su comunidad y por lo bien que parecen tenerla administrada, creo que no necesitan los servicios de un administrador.
El precio que les han presupuestado tiene su explicación. Por ejemplo, si un administrador cobra 100,00 €/hora (es solo un ejemplo) no es lo mismo distribuir esos honorarios entre 10 propietarios (10 €/propietario) que entre 20 propietarios (5 €/persona). A mayor número de vecinos, el coste es inferior. Por otro lado, usted pensará que una comunidad pequeña dará menos «problemas» que una grande y en un principio debería de ser así, pero en la realidad no siempre se cumple esa máxima.
Gracias de nuevo y hasta pronto.
Buenas hasta ahora yo era Presidente-administrador comunidad pequeña 7 propietarios 15 pisos 34 euros de cuota, con único gasto fuera de cuota el agua fria, un mes si uno no, el ascensor dentro, quieren poner administrador:
1) si luego se quiere quitar el administrador y volver a un vecino-administrador tambien hace falta 3/5 partes? aunque por ley no sea obligatorio administrador y un vecino puede suplir las funciones?
2) Es normal si tenemos 34€/piso de cuota, el administrador cobre lo mismo que todo el presupuesto anual osea otros 30€ por piso? y se quede en 64€.
Hola Jesús, gracias por dirigirse a nosotros.
En respuesta a la primera pregunta, decirle que si eligen a un administrador, pueden dejar de trabajar con el cuando lo deseen, para ello solo necesitan aprobarlo con la mayoría de los votos de los propietarios (no es necesario disponer de las 3/5 partes). La figura del administrador no es obligatoria por ley y cualquier vecino puede asumir esas funciones.
Respecto a la segunda cuestión, un administrador puede establecer su tarifa de precios como considere oportuna. Otra cuestión será que ustedes como clientes acepten esas condiciones. Los precios varían dependiendo de la zona geográfica, de la competencia existente, de los servicios prestados… Le aconsejamos que pidan otros presupuestos y comparen las condiciones económicas de cada administrador.
Gracias de nuevo por haberse dirigido a nosotros. Si necesita algo más, estaremos encantados de poder ayudarle.
Saludos y hasta pronto.
llevamos mas tres año para sustituir al adnmisitrador.pero no hay manera.hemos hecho reuniones de vacino y todos menos uno queremos.hecharlo.pero a el adnm.dice que esa reunuones a el no le vale que la reuniones la tienes que cobocar el.le hemos mandado burofax pero el no viene,que yo el presidente no soy nadie para convocar reuniones.hemos hecho escrito al colegio de adnministradores para ser concreto tres.se lo pasa por los c….,hemos ido al consumo,nada,henos ido a andalucia diresto.nada también al defensor de pueblo y nada.somos 14 vecinos y cuando pagamos todos los vecinos nunca teníamos fondo y ahora que hemos dejado de paga 8 siempre hay fondo.for favor ayudarmos estamos desesperado
Hola Juan Jesús, ya vemos que se han movido con este tema y que por desgracia siguen igual que al principio.
Podríamos darle argumentos suficientes para rebatir lo dicho por el administrador, pero por mucho que argumenten, el problema está en su negación para abandonar el cargo.
Podríamos intentar varias opciones, pero necesitaríamos tener mucha más información de su situación y de los pasos dados hasta la fecha. Con independencia de todo esto, lo que le recomendamos es que se vayan al juzgado y lo denuncien. Así mismo, también le recomendamos que no dejen de abonar las cuotas de la comunidad, por lo tanto, depositen las mismas en el juzgado y que sea el juez el que determine que hacer con el dinero.
Resumiendo, es un tema que deberían de poner en manos de un abogado.
Esperamos haberle ayudado y que se solucione cuanto antes esta situación.
Saludos y hasta pronto.
Antes de nada, quería agradeceros toda la información publicada en esta web.
Mi pregunta es la siguiente: ¿Hay alguna forma para que el servicio de administración no esté presente en la J.G.E que queremos convocar para cesarlos en su actividad? Entiendo que hay vecinos que quizás les de «apuro» mostrar su opinión delante de ellos.
Gracias.
Hola Laura y gracias por sus agradecimientos.
Efectivamente los/as propietarios/as pueden solicitar al administrador/a que llegado el momento de hablar y exponer las causas por las que se está planteando su cese, esta personas abandone la reunión, por ser parte afectada y para no interferir en el debate entre los/as propietarios/as. También se le puede invitar a no acudir a esa junta.
Ahora bien, la ley no prohibe que esta persona pueda acudir o tenga que irse de la reunión, así que, si por cualquier motivo se negara a abandonar la junta, tendrán que votar delante de el/la administrador/a aunque les de apuro hacerlo.
Esperamos haberla ayudado. Si necesita alguna u otra información, estaremos encantados de ayudarla.
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes
quería preguntaros lo siguiente. En una junta de vecinos, a la vista de todos, un vecino agredió fisicamente a otro, incluso la policía tuvo que hacer acto de presencia. La junta se reanudó pasado unos minutos, pero el punto que se estaba debatiendo se pospuso debido al incidente. El que recibió la agresión tuvo que abandonar la junta no pudiendo participar en el resto de puntos que faltaban por debatir
Los administradores nos comentan que este hecho no debería incluirse en el acta (simplemente indicar que se pospuso el punto)
Absolutamente todos los presentes vimos la agresión (incluso el administrador se ofreció a la policía para ser testigo).
El vecino agredido solicita que se incluya en acta que fue agredido y que por este motivo se pospuso el punto del orden del día y él tuvo que abandonar la junta
Mi pregunta es, ¿debe incluirse este hecho en el acta si así lo solicita el vecino?
Muchas gracias
Hola y gracias por dirigirse a nosotros.
Lamentamos mucho lo que sucedió en esa junta de vecinos y esperamos que nunca más nos escriba alguien informándonos de estos acontecimientos.
Respondiendo a su pregunta, si por cualquier motivo un punto del orden del día se pospone, se debe poner en el acta el motivo por el cual se pospuso ese punto, sea cual sea.
Además estos hechos son mas que suficientes para suspender la junta, sobre todo si uno de los asistentes abandonó la junta por culpa de un tercero.
Por lo tanto, si la persona agredida ha solicitado que se incluya en el acta este hecho como motivo por el cual se pospuso ese punto, debe incluirse.
Esperamos haberle ayudado en su consulta.
Saludos y hasta pronto.
Muchas gracias por la respuesta
Si los administradores se niegan a incluirlo en el acta, ¿se les puede obligar de alguna forma?
Muchas gracias y un saludo
Si se niegan a incluirlo, el único que les puede obligar a escribirlo es el juzgado.
Saludos.
Buenas tardes,
Entonces entiendo que si hay contrato, si podrían reclamarnos los meses que falten …
En cambio, si no hay contrato (que es nuestro caso), sólo está escrito en el acta, al no ser un contrato, no nos podrían reclamar esos meses que faltarían??.
Siento ser tan pesado pero estamos intentando cambiar de Administrador y antes de hacerlo quiero tenerlo claro para no perjudicar a la Comunidad de vecinos…
Gracias y un saludo.
Efectivamente, es tal y como usted dice.
Lo único que esta persona puede alegar es que la Junta Directiva (a la cual el pertenece) se elige por un año y aunque no exista un contrato, se puede dar por sentada su continuidad. Pero por otro lado, ustedes pueden alegar que la ley permite modificar esa Junta Directiva si hay un motivo justificable para ello.
Por cierto, no es nada pesado, todo lo contrario, hace muy bien en preguntar e informarse antes de tomar una decisión. Si todos actuásemos como usted, nos irían mejor las cosas.
Saludos y hasta pronto.
Nosotros tenemos un administrador que incumple las normas de comunidad
que tenemos ,escribe en las actas lo que le da la gana ,muchas veces
contradiciendose el mismo a los acuerdos que el registra y que no se han producido asi y que las actas que envia solo estan firmadas por El.
Me direis vete al Juzgado como si fuera gratis.Se que en el Juzgado me
darían la razón ,pero veo que tiene algun acólito que le permite ser el
dueño del cortijo y nuestro dinero,de momento ya ha cometido alguna irre-
gularidad economica desmostrable,por incumplimiento de Normas de Comunidad. Que me aconsejais.
Hola Jose Manuel, gracias por escribirnos.
Antes de enviarle al juzgado (es el último recurso y por suerte ya han suprimido las tasas para las personas físicas) vamos a intentar solucionar este tema por otras vías.
Os aconsejamos que lo ceséis como administrador. Tan fácil como que el presidente o en su defecto el 25% de las cuotas de participación de los propietarios convoquéis una junta general extraordinaria con el cese del administrador como punto en el orden del día y aprobéis en la reunión su destitución. Con independencia de que existan cláusulas vinculantes de permanencia y/o de previo aviso, si existen motivos demostrables de una falta o una dejación de sus funciones, estas cláusulas dejan de ser vinculantes y se puede cesar a esta persona sin que existe indemnización por parte de la comunidad.
Las actas deben de ir firmadas o al menos con el visto bueno del presidente de la comunidad de propietarios. Si en ellas se establecen aspectos contrarios a los acordados en la junta, vuestra obligación como propietarios es realizar las alegaciones oportunas para que consten en ese acta. De otra manera y a todos los efectos, solo serán válidos y vinculantes los acuerdos que aparezcan en el acta.
Resumiendo, os aconsejamos, cesar a esa persona y contratar los servicios de otro administrador que haga su trabajo en condiciones.
De nuevo gracias por escribirnos y si necesita algo más, ya sabe donde localizarnos.
Saludos y hasta pronto.
He leído que comentan que se puede cambiar de administrador en cualquier momento del año, pero tengo una duda… cuando se elige un administrador se escribe en el libro de actas, por ejemplo a 1 de enero, si se cambia el administrador antes de cambiar el año puede exigir a la comunidad que se le paguen los meses que faltan hasta cumplir el año??.
Les agradecería mucho me contestaran.
Gracias y un saludo.
Hola Claudio y gracias por dirigirse a nosotros.
Como bien ha dicho, una comunidad de propietarios puede cambiar de administrador cuando quiera. Ahora bien, la destitución de ese profesional puede conllevar una indemnización por los meses restantes al período establecido en su contrato o a los meses restantes hasta la finalización de su renovación. Empleando el ejemplo que usted ha puesto del 1 de enero, si su renovación es en esa fecha y ustedes deciden cesarlo en junio, es posible (depende de las cláusulas del contrato) que deban de abonarle los seis meses que quedan del año.
Si esta persona no tiene firmado un contrato con la comunidad de vecinos (algo probable), ustedes pueden cesarlo cuando lo deseen.
Por lo tanto, pueden cambiar cuando quieran sin esperar a que finalice la fecha de su renovación, pero para evitar tener que abonar una indemnización lean detenidamente el contrato (si existiera) y actúen en consecuencia.
Esperamos haberle ayudado, si necesita realizarnos otra consulta estaremos encantados de responderle.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días,
Mi consulta es la siguiente, me ha tocado ser presidenta este año de mi comunidad y al recibir los gastos y ingresos anuales antes de la reunión anual, cual es mi sorpresa que nos han puesto gastos bancarios cuando en la última reunión cambiamos de entidad bancaria para que esto no pasase. Al ir al banco a preguntar por los gastos bancarios me dicen que no hay ninguno desde que se inicio la cuenta con ellos y al ir investigando de donde podían venir he descubierto que en el antiguo banco la cuenta todavía esta dada de alta con el nif de la empresa y a nombre del administrador y no aparecemos ningún vecino. Esto lo expondré en la reunión de vecinos que tenemos a ver que explicación da el administrador y mi consulta son dos si en esa misma reunión lo podemos destituir con la mayoría de los vecinos a favor, ¿que tenemos que hacer en la reunión= los pasos a seguir y si lo destituimos que plazo tenemos para nombrar a otro administrador. Muchas gracias
Buenos días María y enhorabuena por ese trabajo de investigación.
Si quieren cambiar de administrador, pueden hacerlo en esa reunión anual ya que en la convocatoria de toda junta general ordinaria (se realiza una vez al año) debe existir un punto en el orden del día referido a la elección de la Junta Directiva. En ese punto se votan los cargos de presidente, vicepresidente… y secretario-administrador. Si desean prescindir de los servicios del actual administrador, deben aprobarlo por mayoría en ese punto.
Pueden aprovechar ese mismo punto para elegir a un nuevo administrador o pueden hacerlo con posterioridad en una nueva junta general extraordinaria, convocada para tal efecto (les aconsejamos hacerlo todo el mismo día de la celebración de la junta general ordinaria).
Si por cualquier motivo no eligen al nuevo administrador en la misma reunión en la que han cesado al actual, pueden hacerlo en cualquier otro momento. No hay plazos para elegir a un nuevo administrador, porque entre otras cosas, no es obligatorio por parte de las comunidades contratar los servicios de un administrador.
Resumiendo:
1. En la misma junta general ordinaria pueden cesar y nombrar a un nuevo administrador.
2. Si con posterioridad quieren contratar a un nuevo administrador deben convocar una junta general extraordinaria.
3. Las comunidades de propietarios no tienen obligación de tener un administrador, pueden elegirlo cuando lo deseen.
Esperamos haberle aclarado las dudas. Si necesita alguna otra información, estaremos encantados de ayudarle.
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes.
Antes de realizar mi consulta, quisiera agradecerle la atención que nos dedica, gracias.
Mi pregunta es la siguiente: tenemos formalizada una comunidad de un edificio de cuatro propietarios, decir que son tres viviendas y un local todos de unos 40m2. Recientemente, el administrador que nos lleva la comunidad, vende su administración a un nuevo administrador sin consultarnos antes que iba a realizar esta operación y hace el traspaso con todas la comunidades a las que el prestaba sus servicios, ¿es legal que pueda incluirnos en la venta?, ¿nos tenia que haber notificado con antelación el cambio de titularidad de administrador?.
En segundo lugar, nos cobra 249.80€ semestrales, ¿este precio no es abusivo? tengamos en cuenta que solo limpian las zonas comunes, cada 15 días, entra el pago de la luz, agua de las zonas comunes, «es decir la escalera» y gestión,
En tercer lugar y para acabar mi consulta… al ser viviendas de temporada, dos de los propietarios viven fuera de nuestra población, estamos meditando cambiar de administrador por el abusivo precio que nos cobra, ¿pueden ellos apoderarme para tramitar los papeles en su nombre?. Sin mas agradecerle de nuevo su atención.
Hola Alejandro y muchas gracias por sus agradecimientos y por dirigirse a nosotros para aclarar sus dudas.
El traspaso de una comunidad de propietarios a otra administración, es legal. Cualquier negocio y la cartera de clientes puede ser traspasada. Ahora bien, el cambiar de administrador de fincas, sin haber sido aprobado el cese del anterior y la incorporación de uno nuevo es ilegal.
El administrador de fincas, forma parte de la Junta Directiva. Cualquier cambio que se quiera realizar tiene que ser aprobado por la comunidad de propietarios en una junta general convocada para tal fin.
A todos los efectos, hasta que no se convoque esa junta, el administrador de su comunidad sigue siendo el que aparezca en la última acta.
En relación a la segunda consulta y si nuestros cálculos no nos fallan, por los servicios de administración les están cobrando 41,63 euros al mes. Es un precio de mercado, como todo precio existente en el mercado pueden encontrarlo más económico y más caro, pero en ningún caso lo vemos abusivo. Lo que tienen que valorar es la prestación del servicio recibido.
Respecto a la tercera pregunta, decirle que cualquier propietario puede delegar su voz y su voto en terceras personas para ser representado en una junta general de propietarios. La única condición es que la persona que le vaya a representar tiene que estar formalmente acreditada y representada por usted. Con un documento escrito firmado donde detalle que usted delega en esa persona, es suficiente.
Esperamos haberle aclarado sus dudas. Si necesita realizarnos otra consulta, ya sabe donde puede localizarnos.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días
En primer lugar agradecerles por la labor que están realizando y felicitarles por ello.
Les expongo mi caso:
En nuestra comunidad una mayoría de vecinos está descontento con el administrador actual. Con el fin de poner en común las opiniones de los vecinos, se convocó una reunión informal en la que se manifestó la voluntad mayoritaria de cambiar de administrador. El actual administrador estaba al tanto de la reunión informal y comunicó su desacuerdo con la misma al presidente, al cual le hizo una oferta que los vecinos no aceptaron.
Mi duda es respecto a los pasos seguir. Se le informará al administrador de la voluntad de rescindir de sus servicios, convocando para ello una junta en la forma legal debida. Nuestra comunidad suele convocar las juntas ordinarias anuales en verano, podríamos convocar ahora una junta ordinaria y así aprovechar el punto de renovación de cargos para cambiar de administrador? Y esa junta, ordinaria o extraordinaria, quién la debe convocar? El administrador actual o bien el nuevo administrador que escojamos?
Otra duda es que, a pesar de que son más de un 25% de los propietarios los que están de acuerdo en el cambio, la junta la convocará el presidente, pero el problema está en que a las juntas suelen ser pocos los propietarios asistentes. Es probable que no se alcance el 25% del coeficiente de la propiedad de la finca. Será esto un impedimento para poder aprobar el cambio de administrador? O en la votación simplemente es necesario el voto mayoritario de los asistentes?
Por otra parte, somos una comunidad, como muchas otras en los tiempos que corren, con serios problemas económicos. Hay una morosidad muy elevada, por ello la comunidad tiene deudas con varias empresas. Será esto inconveniente para que otro administrador nuevo quiera trabajar con nosotros?
Muchas gracias por su atención, realizan ustedes un gran trabajo y nos ayudan a muchos en este mundo de los administradores de fincas. Saludos!
Buenos días, ante todo darle las gracias por confiar en nosotros para resolver sus dudas y por sus felicitaciones.
Vamos a responder una a una cada una de sus preguntas:
1. “Nuestra comunidad suele convocar las juntas ordinarias anuales en verano, ¿podríamos convocar ahora una junta ordinaria y así aprovechar el punto de renovación de cargos para cambiar de administrador? “
Ustedes pueden convocar una junta ordinaria o extraordinaria para aprobar el cese del Administrador. Como la junta ordinaria se realizó el año anterior pueden realizar una nueva durante este año. La ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece la obligación de realizar una junta general ordinaria cada año, pero su celebración no tiene porque coincidir con la fecha del año anterior.
Aconsejamos que para aprobar el cese del administrador celebren una junta general extraordinaria, ya que si convocan una junta general ordinaria deben aprobar de nuevo presupuestos y renovar el resto de cargos de la Junta Directiva.
El momento más adecuado para convocar la junta general ordinaria es cuando haya entrado el nuevo administrador. De esta forma, podrá revisar los presupuestos, los servicios de la comunidad, sus mantenimientos, los propietarios deudores y la situación económica-financiera. Una vez analizada toda esta información podrá presentar un nuevo presupuesto para proceder a su aprobación.
2. “Y esa junta, ordinaria o extraordinaria, ¿quién la debe convocar? ¿El administrador actual o bien el nuevo administrador que escojamos?”
Los únicos con potestad para convocar una junta en una Comunidad de Propietarios son los propietarios y no el administrador. Esta persona es la encargada de redactar y tramitar la convocatoria pero no de convocarla.
El Presidente puede convocar junta cuando lo considere necesario, sin necesidad de tener la aprobación del resto de los propietarios.
En el caso de que el presidente se niegue a convocar una reunión, los propietarios pueden hacerlo si reúnen el 25% de las cuotas de participación.
3. “El problema está en que a las juntas suelen ser pocos los propietarios asistentes. Es probable que no se alcance el 25% del coeficiente de la propiedad de la finca. ¿Será esto un impedimento para poder aprobar el cambio de administrador? ¿O en la votación simplemente es necesario el voto mayoritario de los asistentes?”
Para que sea aprobado el cambio en Junta solo es necesario alcanzar el voto de la mayoría de las cuotas de participación de los asistentes.
Como resumen a todas sus preguntas, nosotros le aconsejamos convocar una junta general extraordinaria para aprobar el cese del administrador y en esa misma reunión elegir al nuevo administrador. Una vez que la persona elegida comience a trabajar con su comunidad y analice su situación, debería convocar una junta general ordinaria aprobar los nuevos presupuestos y renovar la Junta Directiva.
Vamos con su última cuestión.
4. “Hay una morosidad muy elevada, por ello la comunidad tiene deudas con varias empresas. ¿Será esto inconveniente para que otro administrador nuevo quiera trabajar con nosotros?”
No creemos que este hecho sea un impedimento para trabajar como administrador en su comunidad. Por desgracia, son muy pocas las comunidades que no tienen problemas de morosidad y estamos acostumbrados a trabajar en estas condiciones.
No sabemos desde donde nos escribe, pero si no encuentran a nadie nos comprometemos a llevarles su comunidad aunque sea desde la distancia.
Esperamos haberle ayudado con sus dudas. Si necesita algo más, ya sabe donde puede localizarnos.
De nuevo gracias por sus palabras y hasta pronto.
buenos días.
me pongo en contacto con ustedes porque veo que ayudáis , bueno el tema de mi consulta es que ya venimos acarreando varios problemas con el administrador hasta hace cuatro años siempre ha sido la misma persona la presidenta no le ha puesto pegas a nada y ahora que me ha tocado ser la presidenta se esta viendo que para nada ha hecho su labor en ningún momento. cuando entre al cargo en la junta extraordinaria que celebramos a la que no asistió pero si nos redacto varios puntos donde dejaba su opinión pues llegamos los vecinos a unos acuerdos el ahora no quiere mandar ese acta a los vecinos hasta que no ponga su puntillita a cada cosa y se le ha dicho que no se le va ha dar para que lo modifique porque no estuvo lo cual no creo que este en su derecho. por otro lado yo al salir presidenta llevo desde entonces haciendo cosas que no me corresponden y para colmo le tuve que preguntar yo si le hacia falta algún tipo de documento mío a las 2 semanas de salir presidenta me dijo que si que el DNI ,, como vemos varios errores en la cuentas y demás se le ha pedido las facturas impagadas el saldo de la cuenta y sus movimientos y nada nos da largas nos contesta a idioteces y no a lo que se le pide.. ahora el problema lo tenemos porque unos vecinos hemos denunciado a la promotora por los garajes y en común la comunidad a la promotora por deficiencias en las viviendas y comunidad ya se hizo un abono los que hemos denunciado la plazas de 100€ para un fondo por si había que pagar algo ahora resulta que llega una tasa del juzgado que hay que abonar y el nos dice que la tenemos que pagar de nuevo que el dinero que pusimos se uso para un déficit de la tesorería y claro no se sabe nada porque no nos las los documentos en que se ha usado el dinero y estamos agotados de pagar a una persona por un trabajo que no realiza solo manda correos defendiendo su persona.
espero que me contestéis con la mayor brevedad.
Hola Noelia, gracias por dirigirse a nosotros, intentaremos ayudarla.
Vaya lío tienen en su comunidad.
Lo primero y siempre lo decimos, la comunidad es de los/as propietarios/as, ni del administrador ni del vecino de enfrente. Con esto queremos decirle que son ustedes (los/as propietarios/as) los que tienen que decidir que hacer y que dejar de hacer en su comunidad.
En su caso, lo primero que haríamos sería cesar al administrador. Esta persona no está haciendo el trabajo como quieren ustedes que se haga y por lo tanto deben contratar a alguien que si lo haga. Así de sencillo.
A partir de ahí y con la información que obtengan de la anterior gestión, tendrán que ordenar todo: cuentas, pagos, suministros, denuncias…
Si el administrador actual se niega a darles la documentación (les aconsejamos que la soliciten vía burofax) deben ir directamente al juzgado y denunciarlo.
Y poco más, porque como no tengan por escrito y firmado las entregas de dinero para que debían destinarse, el administrador podrá justificar que había pagos pendientes y que con el dinero existente hizo su trabajo que fue hacer frente a las deudas.
Esperamos haberle ayudado, si no fuera así o necesita algo más, ya sabe donde estamos.
Saludos y hasta pronto.
quería haceros una consulta: hace unos meses mi esposa durante una junta ordinaria sufrió una agresión por parte de la administradora (no colegiada por el colegio de Madrid, por cierto), fue denunciada en el juzgado y condenada por una falta de agresión. No se ha planteado siquiera a los vecinos pero nos gustaría que se cesara a esa persona de su cargo por el miedo que tiene mi mujer a que se vuelva a repetir y porque nos parece que esta persona no debería ejercer esta labor en ningún caso. Mi pregunta es la siguiente: debido a haber sentencia firme se puede solicitar el cese o tenemos que estar de por vida sin ir a las reuniones?
Hola, sentimos mucho lo que le sucedió a su mujer. Teníamos conocimiento de agresiones de propietarios a administradores, pero no teníamos constancia del caso contrario. Tanto en una situación como en otra, siempre es injustificable una agresión de este tipo.
Respondiendo a su consulta y como ya hemos dicho antes, es la primera vez que se nos presenta un hecho como este, pero en todo caso y aunque nosotros veamos claramente que esta persona debería abandonar su puesto de administradora, la ley no dice en ningún sitio que cese en sus funciones por haber materializado una agresión.
En todo caso y si esta persona continuara en su puesto, ustedes para ejercer su derecho a participar, pueden hacerlo delegando el voto en una tercera persona que les represente.
Si lo que quieren es que esta persona cese en su puesto, deben hablar con el/la presidente/a para que convoque una junta general extraordinaria y en ella aprobar su salida.
Si el/la presidente/a se niega a convocar la junta, ustedes como propietarios pueden convocarla siempre y cuando tengan la firma del 25% de las cuotas de participación de los/as propietarios/as.
De nuevo, lamentamos mucho lo que le sucedió a su mujer y deseamos no tener que volver a leer un comentario en el que nos digan que se ha producido una agresión en una junta de propietarios.
Saludos y hasta pronto.
Es la primera vez que leo que un administrador agrede a un vecino, a ese administrador le debe dar verguenza esta en esa comunidad, lo mejor es que se vaya y sino le echais, y por supuesto el inicio de acciones legales inminente.
Buenas noches. Agradecerle antes que nada su labor y felicitarles por su magnifica web.
Le cuento, somos una mancomunidad de calefaccion central formada por cinco portales, siendo cada uno, comunidad de vecinos individual. Nuestro administrador ha cometido bastantes irregularidades, adoptando acuerdos y engañando a los presidentes de las comunidades. Como podriamos cesar a este administrador, se necesitarian los votos de los presidentes, para convocar una junta extraordinaria, o reuniendo firmas de propietarios, aunque sean de distintos portales seria posible?
Gracias de antemano
Hola y gracias por realizarnos esta consulta.
Las mancomunidades de propietarios, están reguladas bajo las mismas normas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y por lo tanto para cesar a un administrador, deben realizar los mismos pasos que seguirían para cesar a un administrador en una comunidad de propietarios.
En este caso, la junta directiva de la mancomunidad está formada por los presidentes de cada comunidad, por lo que la mejor forma para alcanzar ese acuerdo es celebrando en cada comunidad una junta general extraordinaria.
Una vez emitida el acta en cada comunidad donde se apruebe el cese, el presidente de la mancomunidad debe convocar una junta general extraordinaria para ratificar el cese por parte de la mancomunidad. Los presidentes, con las actas de cada comunidad deberán ratificar el cese.
Resumiendo:
1. Cada comunidad de forma independiente aprueba el cese.
2. La mancomunidad ratifica lo aprobado por cada comunidad.
Esperamos haberle ayudado. Si quiere realizarnos otra consulta, estaremos encantados de responderle.
Saludos y hasta pronto.
Hola, resulta que acudí a la reunión de la comunidad pero en el acta que me ha llegado no aparezco en ella, y eso me está acarreando varios problemas personales, y el administrador me dice que no lo puede modificar al haber dado las actas a los vecinos, ¿puedo impugnar de alguna manera ese acta? gracias
Hola Javier, gracias por dirigirse a nosotros.
Si ya ha sido entregada el acta, no se puede modificar. Ahora bien, con posterioridad a la emisión, se puede añadir un anexo donde se especifique cualquier anomalía detectada en el acta. Este anexo, debe ir firmado por el presidente/a y por el secretario/a-administrador/a. A todos los efectos tendrá la misma validez del acta, ya que el anexo forma parte de ese acta.
Ahora bien, ¿qué ocurre si algunos de los acuerdos alcanzados se viesen modificados por su voto, el cual no aparece reflejado en el acta inicial? En el anexo, deberían especificarse todas las modificaciones que se han visto afectadas por no incluir su presencia.
En caso de que el administrador/a y/o el presidente/a se niegue a añadir el anexo, no le quedará mas remedio que impugnar el acta ante las autoridades judiciales competentes.
Esperamos haberle ayudado, si necesita realizarnos otra consulta ya sabe donde localizarnos.
Saludos y hasta pronto.
Gracias por vuestra rápida respuesta
Buenos días, mi pregunta es la siguiente:
Est semana hemos tenido la junta ordinaria y en el punto de cambio de junta de gobierno, se votó el cambio de administrador, el cual salió q se cambiaba. Pero al terminar la votación, saco el administrador tres votos q tenía ella de unos representados y entonces gano el q se quedara y quisiera saber si esto es legal q un administrador se vote a si mismo. Ah, tres de los votos eran verbales
Hola y gracias por dirigirse a nosotros.
Es legal que un/a propietario/a nombre un/a representante para que acuda en su nombre a una junta. Es legal por tanto que estas personas hayan otorgado la representación al administrador/a. Ahora bien, lo que no es legal es que esa representación sea verbal. El administrador/a no puede alegar que tiene un número de votos si no hay un documento que lo acredite.
La representación tiene que identificar claramente al representante, la junta para la que es válida esa representación y debe de ir firmada por el/la propietario/a. La representación verbal no es válida.
Además toda persona que esté representando a otra, debe comunicarlo al inicio de la junta y adjuntar el documento que acredite esa representación.
Si en esa junta votaron por mayoría la no renovación con los votos de los presentes y representados legalmente (por escrito y datos bien cumplimentados) esa votación es válida y el/la administrador/a debe dejar su cargo.
Esperamos haberle/a ayudado.
Hasta pronto.
Buenas tardes,
Soy el presidente de una Comunidad en la cual haremos la junta Ordinaria en breve. Aprovechando esa Junta queremos cesar al Administrador actual y comentar a los vecinos que tenemos dos candidatos donde elegir, ¿tenemos que poner expresamente en la convocatoria esa intención o vale con el punto: “renovación y aprobación de nuevos cargos” que se suele incluir todos los años.
Muchas gracias.
Hola Carlos, gracias por su consulta.
Pueden aprovechar el punto del orden del día donde se renuevan y aprueban los cargos de la Junta Directiva para votar el cambio de administrador. En ese punto, deben decir que no se renueva el cargo del actual administrador y que se elige al que voten.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días, en primer lugar agradecerle su disposición y asesoramiento de calidad.
Tenemos la siguiente duda en mi comunidad:
Somos una comunidad que no lleva ni un año constituida, el administrador que tenemos actualmente fue el elegido por la promotora y firmó un contrato el 1 de marzo de 2014 con la promotora. Este contrato tiene una claúsula de pre aviso de tres meses para comunicarle la no continuidad del contrato y en caso de no avisarle se renueva automáticamente.
Tras pedirle el contrato varias veces al administrador y este negarse decidimos hablar con la promotora para ver si ellos tenían alguna copia del contrato, la promotora nos indica que si tienen la copia del contrato pero que el 1 de noviembre de 2014 el presidente de nuestra comunidad firmó un contrato para cambiar la titularidad( Es decir, que pasaba a ser «trabajador de la comunidad») Tras una reunión entre promotora y administrador, el administrador cede y nos entrega dos contratos el del 1 de marzo y el del 1 de noviembre. El alagaba que solo era para realizar el cambio de titularidad pero al revisar ambos contratos cambió varias claúsulas en el contrato del 1 de noviembre a su favor…( El presidente nos comenta que al decirle que solo cambiaba la titularidad del contrato se fió y firmó sin leerlo)
Mi pregunta es la siguiente:
El contrato al que tenemos que estar atentos para poder notificar su no renovación en forma y tiempo es el del 1 de noviembre no?¿ Ya que aunque el del 1 de marzo fue el inicial se ha firmado un segundo?¿
Queremos tener esto claro para que no llegue el momento de notificarle en Julio la decisión de no renovarle y se agarre al contrato del 1 de marzo…
Comentar que nos ha dicho que si le queremos cesar nos va a denunciar( Por eso queremos tener claro en comunicarle la decisión en los tiempos que indica el contrato para evitar indemnizaciones).
Muchas gracias,
Saludos,
Hola Ivan y gracias por sus felicitaciones.
Ante todo decirle que sentimos mucho que haya “profesionales” que perduren en su puesto por tener un contrato y no porque el cliente quiera su continuidad.
Dicho esto, el contrato válido y por el que se tienen que guiar, es el último que haya firmado con la Comunidad, es decir, el del 1 de noviembre.
El que haya cambiado algunas clausulas y el presidente se haya fiado de el, no es un argumento válido para retroceder un contrato. La obligación de la persona que firma un contrato es leer todos los puntos que aparecen en el y si lo firma, está dando su visto bueno y por lo tanto tendrá validez legal. Por eso y entre otras cosas, el puesto de presidente es tan importante. Con su firma está obligando a todos los propietarios de una Comunidad a cumplir lo establecido en el contrato.
Cuando comuniquen la no continuidad del actual administrador, asegúrense de hacerlo por escrito y si no tienen posibilidad de que les firme una copia del cese, le aconsejamos que lo remitan por burofax.
Lamentamos que con tan poco tiempo de actividad en su Comunidad, tangan este tipo de conflictos.
Si necesitan ampliar algún tipo de información, estaremos encantados de ayudarles.
Hasta pronto.
Gracias de antemano por resolver todas nuestras dudas.
En nuestra comunidad ya se ha hecho la junta extraordinaria para el cese del administrador, y como era de esperar se aprobó por unanimidad de los asistentes en segunda convocatoria.
Hemos escrito el acta poniendo los vecinos asistentes(50%) y la firma el presidente. (como el libro de actas lo tiene el administrador cesado esta el acta esta en un folio, provisional ), mandando convocatoria a todos los vecinos, poniendo convocatoria en el tablón de anuncios y ascensor con 7 días de antelación, como punto del día cese de administrador actual, todo super claro y transparente.
mis dudas son:
1. ¿que documento hay que darle al administrador cesado para que nos de nuestros papeles?
Hemos redactado un documento que firma el presidente, que dice que en la pasada junta extraordinaria se voto su cese por unanimidad y que nos tendrá que devolver toda la documentación en un plazo de 15 días.(legalmente tiene un mes, nos daría igual que tardase dos si al final nos da todo claro).
2. ¿podría el administrador buscarse algún vecino que no haya venido a la junta para que este impugne y así echar para atrás el acuerdo?
cuando estaba bien convocada en plazo y forma, puesto como punto del día, unanimidad, etc…
Un saludo, gracias.
Hola Juan, según la información que nos detalla, han hecho todo perfectamente.
Con el administrador cesado, lo único que tienen que hacer es comunicarle por escrito su cese y tener un documento que acredite ese comunicado. Es conveniente que ustedes establezcan una fecha definitiva para que deje su cargo, lo habitual es establecer un mes desde la convocatoria.
Como le hemos dicho antes, han dado todos los pasos correctamente y aunque el administrador contacte con un vecino que no haya asistido a la junta, no tiene argumentos legales para hacer efectiva una posible impugnación. Por lo tanto, pueden estar tranquilos ante una posible negativa a abandonar el puesto.
Tendrán que acordar con el administrador un día para recoger la documentación de la comunidad. Deben solicitar toda la documentación con una antigüedad mínima de cinco años (contratos, facturas, liquidaciones…), además del libro de actas, el CIF, los estatutos (si los hubiera), los datos bancarios, el libro de mantenimiento del edificio, el listado de propietarios, llaves de las zonas comunes…
Si la cuenta corriente de la Comunidad no es mancomunada, le sugerimos que antes de recoger la documentación, abran una nueva cuenta a nombre de la Comunidad y soliciten al administrador el traspaso del dinero de una a otra cuenta.
Esperamos que la situación de su Comunidad de Propietarios mejore con el cambio.
Si necesita más información, estaremos encantados de poder ayudarle.
Hasta pronto.
Hola, muchas gracias por todo.
entonces con mandarle un fax con su cese es suficiente??
Si.
Hola, lo primero muchas gracias, quería hacer la siguiente consulta: somos una comunidad muy pequeña de 8 vecinos, el año pasado celebramos la reunión anual y se nombró nuevo presidente de la Comunidad pero es una persona que tiene el piso alquilado y no ha asumido su nombramiento.
El administrador de fincas lleva 3 meses sin pasar los recibos de la Comunidad y del agua y estamos preocupados, le llamamos y siempre se inventa alguna mentira, estamos preocupados por el saldo del banco. Ante esta situación hemos pensado proponer un cambio de administrador, por eso nos surgen las siguientes dudas:
1) Si ya se optó por utilizar los servicios de un administrador de fincas, se puede ahora revocar esa decisión. Nos tememos que al plantear este cambio algún vecino proponga esta posibilidad y una comunidad tan pequeña y con gente mayor no es factible.
2) Si no he entendido mal, lo primero deberíamos dirigirnos al presidente (aunque no ha ejercido) para que convoque una Junta General Extraordinaria y si no quiere, lo podemos hacer nosotros para lo cual necesitamos el apoyo de algunos vecinos con su firma ¿no?
3) Si conseguimos convocar la Junta General con este sólo motivo, ¿podemos ya presentar varios presupuestos para que se elija otro administrador?
4) Con respecto al administrador cuando se considera el mejor momento para informarle, yo creo que en nuestro caso este hombre no tiene ningún interés por seguir y pasa de nosotros.
Muchas gracias por todo.
Un saludo
Hola Pilar y muchas gracias por realizarnos esta consulta.
Como le decimos siempre a nuestros/as clientes, los/as dueños/as de la comunidad son ustedes, es decir, los/as propietarios/as. Por lo tanto, siempre que cumplan las normas vigentes establecidas en la LPH pueden hacer lo que quieran con su comunidad y son ustedes los que deben decidir si quieren o no quieren que haya un administrador/a y en caso afirmativo, quien quiere que ocupe ese puesto.
Si su administrador lleva tres meses sin hacer su trabajo, es motivo mas que suficiente para rescindir su contrato.
Los pasos para cambiar de administrador, los ha descrito muy bien:
1.Convocar una junta general extraordinaria para tal fin. Puede ser convocada por el presidente sin autorización de nadie o por cualquier propietario/a con el 25% de las cuotas de participación de los/as propietarios/as.
2.En esa misma junta, pueden poner otro punto en el orden del día que es la elección de un nuevo/a administrador/a y decidir en esa misma reunión a su sustituto.
3.Una vez se hayan aprobado todos los puntos, deberán informar al administrador de su destitución. Lo aconsejable es hacerlo por algún medio que quede constancia de ello (por escrito)
4.Acordar con el antiguo administrador el día que dejará de prestar sus servicios. Lo habitual es dar un plazo de un mes desde la comunicación.
Pilar, esperamos haberla ayudado.
Si necesita cualquier otra cosa, contacte de nuevo con nosotros.
Saludos y hasta pronto.
hola,me gustaria m sacasen de una duda,la comunidad tiene un gestor el cual cobra por su trabajo,pero a la vez el presidente tambien cobra,es legal?,y tenemos los propietarios derecho a tener una copia del seguro de la comunidad?,gracia.
Hola Elvira, gracias por dirigirse a nosotros.
El que cobre el/la presidente/a si es legal. Ahora bien, se ha de aprobar en un punto en el orden del día en una Junta General. Si se aprueba que la persona elegida como presidente/a cobre por su trabajo, deberá estar dada de alta en la seguridad social y en hacienda, bien como trabajador de la comunidad o como profesional independiente que presta un servicio en la comunidad.
Respecto a la copia del seguro, todo/a propietario/a tiene derecho a conocer la documentación de su comunidad, pero el administrador debe velar porque esta documentación esté siempre a buen recaudo con el objetivo de que no se haga un mal uso. Lo normal cuando un propietario/a solicita una documentación es que se invite a esta persona a acudir a la oficina del administrador para ver esa documentación. En caso de imposibilidad el administrador puede facilitar los documentos solicitados, procurando no mostrar aquellas partes que considere que pueden afectar al buen funcionamiento de la comunidad y deberá tener un justificante de que se ha entregado esa documentación al propietario/a.
Esperamos haberla ayudado. Si necesita algo más, estaremos encantados de ayudarla.
Saludos y hasta pronto.
buenos dias. primero agradecerle su labor y felicitarles por su magnifica web.
mi problema es que envié el siguiente mail al administrador:
«buenos dias. soy vicente bustos. vocal por el bloque 15 de la comunidad.
he observado que se procedió al vaciado parcial de la piscina e imagino que será debido a alguna averia. ¿me podrian informar cual es?
Informo al administrador que los propietarios del bloque 14 han procedido a modificar la puerta corredera de entrada a la urbanizacion.
Han colocado una chapa en la misma, han eliminado la cerradura y han colocado un sistema de apertura con mando a distancia que solamente ellos tienen.
Como usted ya debe saber, al tratarse de un elemento comun,ademas de un paso al interior de la comunidad (servidumbre) no puede modificarse salvo que en una junta de propietarios exista unanimidad en la votacion. Por lo tanto le pido que informe a dichos propietarios que deben restaurar dicha puerta a su estado anterior ya que yo NO estoy de acuerdo con esta modificacion.»
el administrador no me ha contestado y eso que soy vocal de la junta. sospecho que le ha pasado el correo al presidente y este le a dicho al administrador que no me haga caso.
la junta ordinaria no es hasta primeros de julio y la mayoria de propietarios viven fuera por lo que no creo que pueda reunir el 25% de propietarios ¿debo esperar a la junta ordinaria? ¿como puedo obligar a los propietarios a restaurar la puerta antes de la junta?
muchas gracias por su atencion
Hola Vicente y muchas gracias por felicitarnos, intentamos hacer bien nuestro trabajo y mejorar día a día.
Lamentamos la situación que está padeciendo y que el administrador al menos no le haya dado una contestación.
Vamos a enumerar los pasos que consideramos que debe realizar. Cada paso habría que darlo si el anterior no se consigue:
1. Intentar contactar de nuevo con el administrador por otras vías: teléfono, visita presencial…
2. Enviar un burofax al administrador informando del caso y solicitando su solución.
3. Contactar con el presidente y exponerle la problemática para que restaure o al menos convoque una Junta para aprobar dicha modificación en la puerta.
4. Convocar Junta General Extraordinaria.
5. Solicitar el añadir un punto en el orden del día de la Junta General Ordinaria para tratar este tema.
6. Denunciar el hecho en el juzgado correspondiente.
Esperamos que solo tenga que llegar al primer punto.
Intente en todos los pasos, tener un justificante para verificar las acciones que ha ido realizando.
Por último desearle mucha suerte y ofrecernos para ayudarle en lo que necesite.
Gracias por contactar con nosotros y hasta pronto.
Hola, mi problema es el siguiente, soy propietaria en una comunidad de vecinos donde había gente que no pagaba, el administrador nos aconsejó que hiciéramos las denuncias para poder cobrar, de lo cual no hemos visto ni un euro. Ahora queremos quitar al presidente y al administrador porque no son nada claros con las cuentas, no nos quieren enseñar nada, hace más de dos años que no se hace una reunión y cuando se ha ido a hablar con él dice que no se va hasta que le paguemos el importe de todos los juicios pendientes. El problema que también existe es que somos pocos los propietarios ya que algunos pisos han sido embargados por los bancos, por favor decidme que puedo hacer para intentar solucionar esta situación, gracias.
Hola Claudia, intentaremos ayudarla.
Lo primero decirle que sentimos mucho su situación. Si su Comunidad está en la provincia de Málaga, nos ofrecemos para ser sus administradores y ayudarles con todo esto.
Vamos al caso que nos expone. Si su Comunidad ha iniciado algún tipo de reclamación judicial contra los propietarios morosos deberá tener un contrato o por lo menos un presupuesto firmado con algún letrado. En ese documento vendrán las condiciones económicas y las formas de pago correspondientes. En muchos casos los abogados no cobran hasta la resolución del caso por parte del juez y si además la sentencia es favorable a la comunidad (es lo habitual), la parte contraria suele pagar las costas del juicio y del abogado de la comunidad.
Dicho esto, si la comunidad debe dinero a alguien, será al abogado pero no al administrador y si el administrador ha adelantado dinero al abogado para iniciar el proceso, deberá presentar el documento correspondiente para certificar dicha operación.
Por otro lado y en relación al tiempo que llevan sin convocar reuniones, decirle que el administrador tiene la obligación de convocar en nombre del presidente una junta general ordinaria (una reunión) una vez al año. Si no lo hace, está incumpliendo sus obligaciones y este hecho, puede ser motivo de cese.
Les aconsejamos que convoquen una junta general extraordinaria con el único punto en el orden del día del cese del actual administrador (pueden ver en nuestras entradas los pasos a seguir para sustituir al administrador). Una vez emitida el acta donde se haya aprobado la sustitución, deberán comunicárselo (le aconsejamos vía burofax) al actual administrador. Si realizados todos estos pasos, el administrador se sigue negando a dejar su puesto, vayan al juzgado correspondiente y denúncielo.
Si esta persona argumenta que no se marcha porque no les pagan unas determinadas cantidades, lo que debe hacer el administrador es reclamar estas cantidades a la comunidad por los cauces legales, es decir, vía judicial y el juzgado decidirá si la comunidad tiene obligación de abonar las cantidades reclamadas por esos conceptos. Lo que no es posible es que aludiendo un incumplimiento el haga caso omiso a una solicitud de cese. El incumplimiento de una obligación no legitima a nadie a hacer lo que quiera.
Claudia, esperamos haberla ayudado. Si necesita más información o realizarnos otra consulta, estaremos encantados de poder ayudarla.
De nuevo, gracias por preguntarnos.
Hasta pronto.
Muchas gracias por la pronta respuesta. El problema de los juicios es que el administrador es a la vez el abogado y fue él quien nos aconsejó que hiciésemos las denuncias, de lo cual ya llevamos más de 3 años y no se ha conseguido nada, entonces él utiliza este argumento para no irse. Ahora después de mucho tiempo que hemos estado insistiendole para que haga una reunión al fin hemos conseguido que la haga, se hará dentro de unos días, en lo cual se expondrá lo de quitar al actual presidente como primer paso. La verdad es que este tema es complicado sobretodo cuando uno no se entera y lamentablemente vivo bastante lejos de Málaga porque si no os recomendaría sin dudarlo a mis vecinos, sois muy claros y transparentes y me habéis ayudado muchísimo, así que gracias nuevamente. Saludos!!.
Claudia gracias de nuevo.
Aunque el sea el letrado que lleva vuestras reclamaciones, no debe mezclar una labor con otra. Y si hay que pagar sus servicios, será en base a un contrato existente y en base a que haya realizado correctamente su trabajo.
Si quiere nos ofrecemos para asesorarle de forma gratuita a acompañarte a la reunión.
De nuevo, gracias por sus palabras y de una u otra manera, esperamos que la situación de su comunidad mejore.
Saludos.
Magnifica labor Administro tu Finca.
Me e leído toda la pagina y tengo una pequeña duda
mi pregunta es
para el cambio de administrador solo es necesario el 25% de los asistentes a una junta extraordinaria o el 25% del total de todos los vecinos?
siento la pregunta pero como otros tantos me encuentro en la misma situación
1 soy el presidente
2 le e pedido verbalmente y por ultimo via burofax copias y extractos bancarios de algunas cosas – contrato de fontanero, ascensores, limpieza, etc
3 lo primero que me dice que ya la cuentas del año pasado estan cerradas y no tengo derecho a verlas y que como yo no era presidente pues lo mismo que no me las enseña y menos copias que es lo que le pido
todo esto lo tengo muy claro que esta de los nervios por algo y no se el que por falta de documentación pero insisto en lo del 25% de los asistentes o el 25% de los propietarios vallan o no a la junta
muchisimas gracias Administro tu Finca y felices pascuas a todos a pasarlo bien y feliz año nuevo.
Muchas gracias por las felicitaciones, pero lo único que hacemos es hacer nuestro trabajo, eso si, lo hacemos con mucha ilusión.
A ver, todo los/as propietarios/as tienen derecho a ver la documentación de su comunidad, porque la comunidad es de los/as propietarios/as, no del administrador/a ni del presidente/a. Lo único y como es lógico, si una persona quiere ver la documentación, tendrá que ir a la oficina del administrador/a el día que le den cita. Por otro lado, el administrador tiene la obligación de informar periódicamente a los/as propietarios/as de estado de cuentas de la comunidad y la comunidad debe aprobar las cuentas todos los años en una junta general ordinaria.
Respecto a los porcentajes. Si es usted el presidente, puede convocar una junta general extraordinaria cuando quiera, sin necesidad de contar con el apoyo de nadie. Si no es usted presidente, debe solicitar la convocatoria al presidente y este a su vez al administrador. Si el presidente o ambas personas se negasen a celebrarla, usted puede hacerlo con el 25% de los coeficientes de participación de la comunidad.
Una vez se haya convocado, los acuerdos serán válidos cuando sean aprobados por las mayorías exigidas en cada caso por parte de los/as propietarios/as que hayan asistido a la reunión.
Para cambiar de administrador, por la mayoría de las personas que estén celebrando la junta.
Resumiendo, si usted no es el presidente, lo primero que tiene que hacer es convocar una junta general extraordinaria con el apoyo (firma) del 25% de los propietarios/as. Lo aprobado tendrá validez con la mayoría de las personas que hayan asistido.
De nuevo, gracias por habernos escrito.
Le deseamos unas Felices Fiestas y un año 2015 repleto de cosas buenas.
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes,
He leído en una de sus respuestas en la que decían: «Todo lo que no esté escrito en el libro de actas, es como si no se hubiese aprobado». Les expongo mi situación:
Yo soy presidenta y administradora (somos 12 vecinos en nuestra comunidad y no tenemos contratados los servicios de una persona que realice las funciones de administrador) y como en todas las comunidades en las que se da este caso, hay personas que llevan mejor la gestión que otros así como personas que se aprovechan más de su cargo que otros. Vamos, cara duras)
En nuestro libro de actas, a parte de que hay intervalos de años en los que no hay nada escrito (por ejemplo se pasa del 2007 al 2011) hay un acta, de años atrás, importante por el asunto que en ella se trata, que para llegar a un acuerdo se adjunta una hoja grapada a la misma con una serie de condiciones para los vecinos que no adoptamos ese acuerdo. La cuestión es que esa hoja ha desaparecido (es posible que algún vecino tenga copia) pero en mi caso, así como a otros vecinos, nos ayuda saber si aunque esa hoja estuviera todavía tendría validez o no; visto que está unida al acta con una grapa y no escrita directamente en el libro de actas.
Muchas gracias.
Hola y gracias por escribirnos.
Como usted bien ha comentado y tal y como escribimos en una de las respuestas, lo que no está escrito en el libro de actas es como si no se hubiese aprobado.
El que haya una hoja grapada seguramente se ha debido a que se ha querido añadir un anexo a alguna junta. Sea por el motivo que sea, una hoja grapada siempre se puede quitar y remplazar por otra y por lo tanto, podría cambiarse el contenido de lo escrito y de lo aprobado, con lo cual no tiene validez alguna.
Por otro lado, nos dice que hay intervalos en la celebración de juntas en el libro de actas, del 2007 hay un vacío hasta el 2011. Informarle de que la ley exige realizar una junta general ordinaria una vez al año.
Resumiendo, todos los años han de celebrar al menos una junta general ordinaria y lo aprobado en cada junta debe ir siempre al libro de actas para que adquiere legalidad, no pudiendo añadirse a los libros hojas grapadas o pegadas de otra manera.
Gracias de nuevo y si necesita alguna otra cosa, estaremos encantados de ayudarla.
Hasta pronto.
Lo primero agradecer su labor con nosotros la sociedad, que no sabemos bien, el funcionamiento de estas cosas, MI HIJO A SUFRIDO UNA CAIDA (jugaba a la pelota, como rantas veces, hacia el y otros vecinos)desde la terraza comunitaria y que hacía 5 meses que no teniamos seguro, los motivos que dan los admiradores es por que como ha habido algunos incidentes, la compañía con la que se trabaja, dejo de pasar las cuotas, y a ellos se les olvido-despisto contratar otra compañia,por según ellos no les interesabamos por daños,causados, cuando en 4 años aproximadamente,que llevan trabajando con nosotros se han roto 2-3 cristales del portal y unas humedades en la planta de arriba.(han estado cobrando casi 1000cc anuales).
Se los podría sustituir y de que forma, por haberse despistado de algo tan grave.Tambien preguntarles y decirles que los corredores de seguros son ellos mismos (es también legal).A todo esto la barrandilla mide 95-96cm y me enteré que cuando la altura supera los 60 euros, la barrandilla de seguridad tiene que ser de 1.10cm
Ahora a título más personal, por mi condición económica por desempleo, no se a quien y como puedo reclamar, LES IMPLORO AYUDA, YA QUE NO SABEMOS CÓMO AFRONTAR ESTO.
PD: mi hijo no se mato de milagro gracias a dios, las lesiones, con posibes secuales actuales con secuelas de mi hijo son:
1- Fractura luxación tobillo derecho con fractura conminuta de astrágalo, con posibilidad de necrosis.
2 – Fractura conminuta de calcáneo derecho
3 – Fractura intraarticular disco de radio derecho.
4 – Fracturas ramas isquio e ileopubiana derechas.
5 – Fracturas de precipitado de sacro.
6 – Fractura estallido lumbar L1 con invasión canal medular.
Con sus respectivos dolores, en la cuales ni quiero ni puedo, seguir exponiendoles, por el dolor que sufro.
Un saludo, muy muy atentamente (a primero de año tenemos reunión de vecinos y estaria encantado de poder saber algo, para estar más orientado, no me cansaría de darles las gracias.
Hola y gracias por dirigirse a nosotros.
Lamentamos mucho todo lo sucedido.
Ante todo, le deseamos a su hijo una pronta mejoría, es lo más importante. Intentaremos orientarle en lo que debe de hacer.
Al haberle ocurrido el accidente en la Comunidad, ésta pudiera tener una responsabilidad civil sobre su hijo. Esta responsabilidad cubre los daños inferidos a terceros.
Como la comunidad no tiene seguro, la comunidad es la que debe cubrir esos daños, por lo que usted debe ir contra la comunidad y solicitarle una indemnización por los daños producidos.
Otro aspecto es lo sucedido con el administrador. La comunidad debe solicitar al administrador la responsabilidad correspondiente por haber incurrido en una dejación de sus funciones y por no haber contratado un seguro con otra compañía si la actual no quería renovar con ustedes.
En cuanto a que el administrador tenga una correduría, no es algo ilegal, aunque puede considerarse poco ético.
Le aconsejamos que hable con un abogado, le exponga el caso y proceda a solicitar las correspondientes reclamaciones.
De nuevo esperamos una pronta mejoría de su hijo y que la comunidad ponga remedio para que este tipo de accidentes no vuelvan a ocurrir.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes. Somos una comunidad con 40 viviendas, divididas en 6escaleras cada una con salida independiente al exterior. Hace años se decidió dividir tanto las bombas de la escalera como accesos por terrazas y que las tres de una calle se administraran x una parte y las otras tres por otra. En la actualidad se administran separadamente incluso las reformas y derramas se pagan por separado. Queremoa dividirla de manera legal por lo que entendemos que es una modificación del titulo constitutivo x lo q se necesita unanimidad. Es posible? Q pasos seguirian?
Hola y gracias por dirigirse a nosotros.
Como bien dice, lo que hicieron hace años, debe llevar asociado una modificación del título constitutivo de la comunidad y para ello deben tener la aprobación de todos/as y cada uno/a de los/as propietarios/as, es decir, necesitan aprobar por unanimidad (Art. 17.6 LPH) esa modificación.
Los pasos para realizar esta segregación, son:
1. Convocar una junta general de carácter extraordinario con un único punto en el orden del día, la segregación de la actual comunidad por los motivos que especifiquen.
2. Aprobar por unanimidad. Insistimos por todos/as y cada uno/a de los/as propietarios/as que a su vez representen el total de las cuotas de participación.
3. Emitir el acta de segregación e inscribirla en el registro de la propiedad correspondiente.
4. Notificar a Hacienda la desaparición de esta Comunidad.
Para conseguir esta unanimidad, pueden recoger las firmas de todas las personas y a continuación convocar la junta general donde ratificarán con esas firmas el acuerdo de segregación.
A la misma vez, deberían constituir las nuevas comunidades. Le paso el enlace donde vienen los pasos para hacerlo https://administrotufinca.com/pasos-para-crear-una-nueva-comunidad-de-propietarios/
Resumiendo, hoy en día es bastante complejo segregar una comunidad porque necesitan tener la aprobación de todos/as los/as propietarios/as, pero es conveniente que legalicen lo que vienen haciendo hace años.
Estamos a su disposición por si necesita algo más.
Saludos y hasta pronto.
Es bastante absurdo, en mi modesta opinión, que por la LPD no pueda decirnos el administrador la dirección de los propietarios que no viven en la finca. Así es prácticamente imposible convocar la junta extraordinaria para cambiar de administrador sin que él lo sepa. Hay 30 plazas de garaje que no sabemos de quiénes son y esas plazas apenas suman el 7% del total de cuotas. ¿Sería ilegal que no fueran convocados? Además, nunca vienen a las juntas. Muchas gracias por su atención y su respuesta
Buenos días y gracias por ponerse en contacto con nosotros.
Para convocar la Junta es necesaria la firma del 25% de los propietarios, con lo cual no hay problema en la convocatoria. Luego deberá aprobarse por el 75% de los asistentes a la misma la cesión del administrador.
Ahora bien, se debe mandar a cada uno de los propietarios la convocatoria de la junta extraordinaria si es conocida su dirección, pero si se desconoce bastará con poner la convocatoria en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de uso general utilizados para tal efecto que tenga la comunidad.
Saludos cordiales.
Muchas gracias por su rápida respuesta. Entiendo que de esa manera (poniendo la convocatoria en varios lugares visibles) es legal y no la recurrirá el actual administrador. Donde dice 75% me parece que debería decir 51%
Si perdone por el lapsus, el acuerdo del cese debe ser aprobado por la mayoría simple (la mitad mas uno) de las cuotas de participación de los asistentes.
Saludos.
La Mitad mas uno es mayoría absoluta, no mayoría simple.
Buenos días,
En mi comunidad de vecinos, la junta ha decidido cambiar de administrador sin consultar a nadie, y ha elegido un administrador sin que se haya decido en ninguna reunión, pero se ha convocado una reunión extraordinaria en la que aparece en el orden del día la aprobación del nuevo administrador.
Volver con el administrador anterior no va a ser posible ya que no debieron de acabar de buenas formas (no sé exactamente si por temas personales o profesionales), pero la elección del nuevo administrador se ha hecho de forma unilateral. Si el anterior administrador se aprobó en una junta, ¿no se debería haber llevado a una reunión el seguir o no con ellos?¿Es esto legal? ¿Se puede impugnar de alguna forma esta decisión?
Muchas gracias de antemano y un saludo,
Hola y gracias por realizarnos esta consulta.
Cuando la junta directiva ha cambiado de administrador imaginamos que lo habrá hecho para favorecer los intereses generales de la comunidad, pero el procedimiento que han empleado no ha sido correcto.
Efectivamente, se puede impugnar esta acción porque tanto la cesión de un administrador como la aprobación de uno nuevo, debe ser aprobada en una junta general.
Previamente se tiene que realizar una convocatoria y en el orden del día, debe aparecer un punto específico para tratar este tema.
El administrador forma parte de la junta directiva de la comunidad y esta debe aprobarse por la junta de propietarios.
Si no hay acta donde se nombre al nuevo administrador, a todos los efectos, esta persona no ostenta ningún cargo dentro de la comunidad.
Nos extraña que el nuevo administrador no haya convocado una junta para aprobar su cargo. El debe conocer la ley y debe de saber que su cargo tiene que ser aprobado en una junta de propietarios.
De nuevo, gracias por dirigirse a nosotros y si necesita algo más, estaremos encantados de ayudarla.
Hasta pronto.
Buenas tardes,
Lo primero de todo, agradecerles su pronta respuesta.
En realidad se ha convocado una junta extraordinaria en cuyo orden del día se especifica un punto «Cambio de Administrador», pero realmente es una politica de hechos consumados, ya que se ha rescindido el contrato con la anterior administración y se ha contratado una nueva. Esta nueva administración supongo que es la que se presentará en la junta extraordinaria, pero sin presentar por tanto ningun rango de ofertas entre las que elegir.
De todas formas, entiendo que al tratarse de un servicio común de interés general, deberá estar vinculado a su aprobación por parte de todos los vecinos, tanto la cancelación de la relaciones con la anterior como el inicio con la nueva.
Un saludo,
Buenos días, efectivamente está usted en lo cierto. En caso muy excepcional se puede rescindir por parte de la junta Directiva los servicio de un administrador, por ejemplo en el caso de un robo, es absolutamente comprensible que se rescinda el contrato y no haya podido convocarse Junta. Pero,por supuesto, luego habrá que ratificarlo en una reunión celebrada para indicar el cese y argumentar los motivos que han llevado a tomar esa decisión. Para el caso de la contratación de un nuevo administrador, se deberán cotejar varias ofertas y elegir la más adecuada en la Junta.
Saludos.
Buenas noches, me gustaría saber si es posible cambiar al administrador de la finca si a la vez es propietario de varios pisos y locales de la finca que suman el 53%, cuando el resto de propietarios están a favor de cambiarlo, gracias anticipadas.
Hola, gracias por su consulta.
Realmente es un caso complicado y difícil de acometer. Si se nos planteara a nosotros lo primero que haríamos sería buscar algún caso similar en el territorio nacional, algún caso que haya creado jurisprudencia, porque si nos ceñimos a las mayorías establecidas por la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) para el cambio de administrador, esta persona tiene todas las de ganar.
Lo único que pueden hacer es encontrar un argumento legal que ustedes puedan justificar para que sea las autoridades competentes las que obliguen al cambio de administrador, pero de todas las formas, este cambio sería por un año, puesto que en la renovación volvería a tener opciones de salir.
Estos días tenemos bastante trabajo, pero nos comprometemos a buscar información sobre este tema y a darle una respuesta mas concreta.
Gracias por dirigirse a nosotros y si necesita alguna otra cosa más estaremos encantados de ayudarle.
Saludos.
Buenas, si el administrador se entera de que se va a celebrar una reunión para cambiarle, ¿es legal que acuda a dicha reunión donde se va a votar que sea cambiado?. Gracias
Hola y gracias por su consulta.
La ley no dice nada al respecto, por lo tanto no sería ilegal el que acudiera.
Aunque acuda a esa junta, a ustedes les tiene que dar un poco igual, porque esté o no esté lo que aprueben los propietarios es lo que se ha de cumplir y el administrador poco puede hacer al respecto.
Personalmente y si tienen claro que lo quieren sustituir, pensamos que les tiene que dar igual si esta persona acude a la junta.
Si necesitan algo más, estaremos encantados de ayudarles.
Gracias y hasta pronto.
Buenos días de nuevo.
Antes de celebrarse la asamblea ordinaria, donde por turno me tocaba ser presidente, al no poder asistir a la misma envié un escrito indicando las lineas de actuación respetando siempre los acuerdos de la asamblea.donde indicaba algunos detalles a corregir para mejorar, otros para debatir y aprobar o no y por ultimo intentar reducir presupuestos, entre otros el de administración. En dicho escrito pedía tácitamente la lectura en la asamblea así como la inclusión integra en el acta correspondiente.
Este escrito no fue incluido y me dice que no tiene la obligación de hacerlo.¿ como puedo conseguir que lo haga?,pues próximamente como presidente le indicaré el envío de información de actuaciones realizadas, así como la convocatoria a una nueva junta extraordinaria.
Gracias y saludos cordiales
Hola y gracias por dirigirse a nosotros.
Los temas que no están incluidos en el orden del día de la convocatoria a una junta, no pueden ser tratados en esa junta, por lo tanto si el escrito que envió trataba temas ajenos a los puntos establecidos, no podían tratarse en esa reunión.
Por otro lado, en la junta general que han celebrado es obligatorio tratar los presupuestos para el siguiente período y usted dice que en su escrito planteaba una reducción de gastos. Este tema si debería haberse tratado, pero no porque usted entrara como nuevo presidente, sino porque como propietario tiene el derecho a plantear una reducción de gastos y en que partidas hacerlo.
Para que su escrito conste en acta sin que esté usted en la junta, tiene que cumplir unos requisitos:
1. Nombrar formalmente, a la persona que le va a representar en la junta (puesto que usted no podía asistir)
2. Entregar sus propuestas a su representante en base a cada uno de los puntos del orden del día. Y que su representante las exponga en cada apartado.
3. Dejar claro que quiere que sus propuestas consten en el acta. Si no lo dice, solo se pondrá en el acta, un resumen de las propuestas dadas por los propietarios en relación al punto tratado y los acuerdos alcanzados con los votos a favor y en contra de esas propuestas.
Como ya ha entrado como presidente, va a poder convocar una junta general extraordinaria y tratar los puntos que aparezcan en la convocatoria.
Por último, solo queremos recordarle, que el presidente por el hecho de serlo, no puede hacer nada que no haya sido previamente ratificado por el resto de la comunidad.
Esperamos haberle ayudado. Si necesita alguna otra cosas más, estaremos encantados de poder atenderle.
Un saludo y hasta pronto.
Soy presidente de una comunidad.
Tenemos un administrador caro, comparado con la competencia,nos gestiona desde el principio en nº rojos, no tenemos cuenta bancaria a nombre de la comunidad, esta a su nombre, atiende fatal los servicios y necesidades de la comunidad, no me atiende a los últimos correos electrónicos a pesar de tratarse de un asunto de vital importancia etc etc.
Todos estos apartados se los he dicho personalmente y con ello mi manifiesto descontento de sus servicios.
? Como debo comunicarme con él para que quede constancia y si puedo denunciar y donde si sigue sin atenderme.?
Saludos cordiales
Estimado Félix, sentimos mucho la situación en la que se encuentran con el administrador de su comunidad y le indicamos que no representa al sector de profesionales de administradores de fincas. Indicarles que dado que no atiende correos ni contesta, lo más indicado es redactar una carta con sus quejas y solicitudes y enviarla a través de un burofax. Si posteriormente no le atiende o no recibe contestación el siguiente paso sería denunciarlo en un Juzgado, en principio Juzgado de 1ªInstancia.
Esperamos se solucione todo en la mayor brevedad posible.
Saludos cordiales.
Buenos días, me gustaría saber si una recogida de firmas tiene validez para presentar en junta ordinaria y prescindir de la actual administración. Teníamos 32 firmas de 48 a favor de cambiar de administración y nos comentaron que o tenía validez, en caso afirmativo me gustaría saber si se puede revocar la continuación de dicha administración.
Un cordial saludo y gracias por vuestra labor.
Buenos días, hay dos formas de cambiar un administrador de fincas.
La primera es en Junta General Ordinaria convocada por el presidente de la comunidad, donde se elige todos los años la junta de gobierno de la misma. En el punto de la reunión donde se decide la elección de la nueva junta de gobierno, se puede decidir si seguir o no con el administrador.
La segunda forma es con la convocatoria de Junta General Extraordinaria con el único punto del día de cambio de administrador. Esta Junta debe ser convocada por al menos el 25% de los propietarios/as. El cambio de administrador debe ser luego votado en dicha junta.
Si ustedes han recogido el 66% de las firmas, tienen firmas de sobra para convocar la reunión de la Junta Extraordinaria y posteriormente en ella deben aprobar el cambio de administrador. Es decir, tienen suficientes firmas para convocar pero falta que en la reunión se apruebe el cambio de administrador.
En ambos casos tanto en Junta ordinaria o como en Junta extraordinaria se debe aprobar dicho cambio para que tenga validez.
Esperamos haberles ayudado, saludos y hasta pronto.
Duda sobre la siguiente cuestión: Comunidad compuesta por 7 edificios…con estatut, libto de actas y todo en regla…es necesario q también se haga de cada edificio? Hay otra normativa a parte de la LPH donde pueda encontrar la respuesta?
Hola y gracias por su consulta.
Una comunidad de propietarios puede estar formada por varios edificios sin necesidad de que cada uno de los edificios formen a su vez una comunidad. Por lo tanto y respondiendo a su pregunta, no es necesario que cada edificio tenga creada una comunidad.
La LPH regula la ordenación de la propiedad por pisos y obliga a crear una comunidad de propietarios (ARt. 13) cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio exceda de cuatro, pero en su caso al ser varios edificios los que forman la comunidad, no sería necesario constituir una comunidad para cada edificio.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Jose dice:
12/10/2014
Como podemos hacer valer el que los Estatutos de nuestra Mancomunidad digan que la finca será administrada por una persona ajena a la misma?
Actualmente la lleva un vecino al que llaman «contable» y cobra por hacerlo,pero en realidad trabaja con una hoja de calculo que le facilita otro vecino que es empleado en el banco donde está domiciliada la cuenta de la mancomunidad.
Hola y gracias por dirigirse a nosotros.
Si en los estatutos de su mancomunidad no viene especificado que las funciones de administración deben recaer en alguien externo a la propia finca, tiene muy complicado modificar esos estatutos para concretar ese punto. Para modificar los estatutos necesita tener el visto bueno de todos/as y cada uno/a de los/as propietarios/as y no creemos que esa persona quiere votar algo que va en su contra.
Para que esa persona deje de hacer esas funciones y lo haga alguien externo, es tan fácil como aprobarlo en una Junta General. Añaden en un punto en el orden del día, “estudio y aprobación si procede de la contratación de los servicios profesionales para la gestión de la mancomunidad”. Y en ese punto, debaten la viabilidad y conveniencia de cada caso y que se apruebe lo que la mayoría quiera.
Por otro lado, si la persona de su mancomunidad está cobrando por hacer ese servicio, debe estar dado de alta para hacer ese trabajo. Si no lo estuviera, la mancomunidad estaría incurriendo en una ilegalidad al abonar unas cantidades a alguien que no está regularizado para hacerlo.
Esperamos haberle ayudado. Si necesita cualquier otra cosa, estaremos encantado de poder ayudarle.
Saludos y hasta pronto.
Hola;
-Mi pregunta es ¿CUANTO TIEMPO SE REQUIERE PARA COBRAR A VECINOS MOROSOS ?
Según el administrador se han llevado a cabo todas las medidas legales y judiciales solo a falta del dictamen del juez (según el administrador)….pero es que llevamos 7 AÑOS con este tema y la comunidad se está hundiendo económicamente, lo cual me hace sospechar del administrador y plantear su cese y cambio inmediato.
-Espero su contestación para tomar una decisión .
Gracias
Hola y gracias por realizarnos su consulta.
Por desgracia, la morosidad es uno de los principales problemas en la gestión de las comunidades y repercute directamente en su conservación y mantenimiento.
Es habitual que los/as propietarios/as nos pregunten en las reuniones por el tiempo medio del proceso judicial y su posterior cobro de las cantidades devengadas, pero no hay una respuesta a esa cuestión. Los tiempos dependen principalmente de varios factores:
– De la saturación del juzgado a la hora de tramitar el caso.
– De la localización del imputado para ejecutar la sentencia.
– De la posibilidad de proceder al cobro o embargo de bienes.
Siete años es mucho tiempo y es comprensible su angustia y la de su comunidad, pero existe la posibilidad de que pasen esos años sin que se haya logrado cobrar y en la que por desgracia los administradores carecemos de herramientas para agilizar estos tiempos. Estamos atados de pies y manos.
No obstante, le aconsejamos solicitar al administrador la documentación de las actuaciones judiciales realizadas hasta la fecha. De esta forma podrá valorar si esta persona ha realizado correctamente su cometido.
La justicia en nuestro país es muy lenta y si un propietario/a deja de pagar sus recibos, lo único que le puede pasar es que cuando se haga firme la sentencia, pague las costas judiciales. Poca sanción para tanto daño.
Esperamos que se solucione lo antes posible su situación.
Si necesita realizarnos otra consulta, estaremos encantados de ayudarle.
Saludos y hasta pronto.
Hola tengo la duda de en una mancomunidad de ocho portales la administradora nos reúne portal por portal para elegir unos presupuestos , la mayoría de los vecinos no se enteran de las reuniones y algunas no se hacen ni las reuniones pero la administradora acepta presupuesto de cuarenta mi euros de mejoras en la finca , algunos vecinos. No quieren obras de mejoras esto es legal separar a una mancomunidad para aprobar presupuestos
Hola y gracias por realizarnos esta consulta.
La aprobación de presupuestos en una mancomunidad tiene que acordarse cada año en una junta general ordinaria donde asisten los/as presidentes/as de cada comunidad. Esta junta debe convocarse con al menos seis días de antelación.
Se aconseja siempre que sea posible, realizar esta reunión justo después de las juntas celebradas en las comunidades, para que en éstas últimas los/as propietarios/as conozcan y den el visto bueno a las partidas planteadas.
Su administradora sin el visto bueno del presidente/a de la mancomunidad no puede aprobar los presupuestos generales y mucho menos si estos son para acometer mejoras.
Si no hemos entendido mal en su última cuestión, nos pregunta si una comunidad se puede separar de la mancomunidad. En principio la respuesta es no. Es como si un/a vecino/a quisiera separarse del resto de personas, viviendo todas ellas en un mismo edificio. Ahora bien, si el inmueble de este vecino/a es una casa y lo único que comparte con el resto de casas es un jardín con piscina, podría darse el caso de alcanzar un acuerdo con los demás comuneros para dejar de participar en el uso y disfrute de esos elementos comunes y separarse de la comunidad. Este mismo ejemplo, podría aplicarse a su caso.
Con indecencia de todo esto y para responder a esta cuestión habría que ver el título constitutivo de la mancomunidad y si en él aparece algún artículo donde se establezca las causas de segregación de una comunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Hola a todos. Tengo una duda a ver si me podéis ayudar. ¡GRACIAS POR ADELANTADO!
Si hay pendientes de pago, es decir; la comunidad no está al día en el pago de algunos vecinos Y se plantea la posibilidad de contratar los servicios de una gestoría. Para la cual habría fondos, si dichos vecinos estuvieran al corriente. Pero como no es el caso. Y la economía de la comunidad va a trancas y barrancas.
Teniendo todo esto en cuenta ¿Me puedo negar a pagar más?, porque en definitiva si todos pagaran, no habría que subir dicha cuota. ¡Aunque se celebre una reunión y se decida que se debe contratar -y lo dicho- subir la cuota!
Hola y gracias por realizarnos la consulta.
Lamentablemente tenemos que decirle que si como mínimo las 3/5 de los/as propietarios/as de su comunidad, aprueban contratar los servicios de una gestoría, a pesar de que haya propietarios/as con recibos pendientes y a usted le suban su cuota, tendrá que asumir esa subida.
Por desgracia, en muchas comunidades los vecinos cumplidores, asumen subidas en sus cuotas para hacer frente a la parte que otros vecinos dejan de realizar.
Puede ser que con la contratación de la gestoría se consiga una mejor gestión de los recursos y una celeridad en el cobro de las deudas y se puede lograr una reducción en la cuota pasado un tiempo.
Le deseamos lo mejor en su comunidad y si necesita alguna otra información, estaremos encantados de poder ayudarle.
Gracias de nuevo y hasta pronto.
Saludos.
Buenos dias,
A finales del mes de julio se celebró una Junta General Ordinaria que tenía entre los puntos a tratar la aprobación de las cuentas.
Cuando el administrador hace la exposición del balance de ingresos y gastos observo que existe una anotación en la que la comunidad le debe a la empresa que nos presta el servicio de administración una cuantía que ronda los 2000€. Al preguntarle por el concepto de esta deuda me comenta que durante un tiempo la adminstradora se ha estado haciendo cargo de gastos mensuales (agua, luz, mantenimiento puerta garaje, etc…) Según relataba la comunidad no tenía liquidez y ellos se hicieron cargo de las facturas.
Esta deuda que actualmente es sobre 2000€ refieren que ha llegado a ser de hasta el doble pero que cuando un vecino hizo frente a la deuda que tenía contraída con la comunidad (impagos de mensualidades) ellos directamente pasaron el ingreso a la cuenta de la administradora reduciendose la deuda de la comunidad con la administradora.
Al preguntarle si esto lo pusieron en conocimiento de los vecinos en alguna reunión, o al menos al presidente, que en que periodo ocurrio esta falta de liquidez, de que empresas se trataba, etc…. No supo concretar nada.
Por todo ello, expuse que no daba mi aprobación de las cuentas y solicitaba que se aclarase todas estas dudas que acabo de mencionar. Explique que no dudaba de que esto que manifestaba el administrador fuera cierto pero que me gustaría verlo documentalmente. Así mimo un vecino solicitó que la administradora hiciese un plan de pagos con objeto de saldar esta deuda una vez que la reconociesemos como tal.
Otro de los puntos a tratar en la Junta fue el cambio de presidente, recayendo en mi persona.
Finalizada la reunión solicité acceder al libro de actas para ver la evolución de la comunidad.
Cuando he tenido acceso a todas las actas observo lo siguiente. Esta comunidad se constituyó en 2007. Desde entonces se celebró una primera reunión para la constitución de la misma y dos juntas generales ordinarias una en 2008 y otra en 2014 (esta última se ha celebrado porque lo solicite por escrito puesto que ya tenía mis dudas sobre la gestión).
Me consta que si ha habido mas reuniones pero no ha quedado constancia de cuentas, acuerdos aprobados, etc.
Cuando hablo por telefono con el administrador me dice que si se han celebrado más reuniones pero que ……..(no termina de decir nada porque no sabe que decir).
Ya he leido vuestra entrada al respecto del cambio de administrador. La duda es que puedo hacer legalmente. Puedo reclamar los 2000€ que se han cobrado en concepto de deuda contraída. Es pertinente denunciar la gestión, ¿donde?. Tengo miedo a puesto que estan autorizados para acceder a la cuenta bancaria cuando se enteren de nuestra intención de cambio de administador hagan una transferencia a su cuenta y se cobren lo que ellos entienden que le adeudamos.
Muchas gracias por vuestra atención,
saludos
Hola y muchas gracias por dirigirse a nosotros. Vamos a intentar responder a todo lo planteado.
Empecemos por el tema de las Juntas. Toda Comunidad está obligada a celebrar una Junta General Ordinaria una vez al año y a abordar como mínimo: la gestión económica y administrativa, el presupuesto para el siguiente período y la renovación de cargos directivos. Por lo tanto, en su Comunidad ha habido años en los que no se han celebrado estas juntas. ¿De quién es la responsabilidad? La convocatoria siempre corresponde hacerla al presidente/a, pero el administrador tiene la obligación de velar porque el/la presidente/a la convoque y si no fuera así, de informar a los/as propietarios/as de la situación económica de la Comunidad y del motivo por el cual no se celebra la Junta Ordinaria.
Por otro lado, si la Comunidad, por los motivos que sean, no tiene liquidez para hacer frente a los pagos, el/la presidente/a está obligado/a a convocar una junta extraordinaria para informar de ello a los/as propietario/as y tomar las medidas necesarias para solventar dicha situación.
Una medida para atajar ese problema puede ser el anticipo de un dinero (préstamo) por parte del administrador, pero esta acción debe ser conocida y aprobada, al menos por el/la presidente/a.
De todas las formas, si el administrador ha anticipado unos pagos, deberá presentar un justificante de estos anticipos. Lo normal es que haya realizado un ingreso en la cuenta corriente de la Comunidad.
Por último y en lo que respecta al cambio de administrador, en principio no debería temer nada. Lo primero es que solicite al administrador toda la documentación que necesite para conocer la situación real de la Comunidad y a continuación, siga los pasos establecidos para el cambio.
Respecto al dinero que se le adeuda y una vez comprobada su veracidad, antes de proceder a su cese, firmen un acuerdo donde se establezca los plazos de abono. Si por algún motivo, a la hora de comunicar su cese, esta persona se quedara con el dinero estaría cometiendo un delito y por lo tanto podrían denunciarlo.
Esperamos haberle aclarado algo sus dudas. Si necesita alguna otra aclaración, estaremos encantados de ayudarle.
Muchas gracias.
Saludos.
Gracias por la contestación,
Y en el caso del representante, me refería que si tenemos que enseñar al presidente la fotocopia del DNI de la persona que representamos, ya que en la junta anterior nos solicitaron copia del carnet.
También me gustaría saber si el presidente se tiene que llevar la autorización, o con que la vea es suficiente.
Muchas gracias por todo, pues lo que menos claro tenía es la mayoría, pero ahora ya se que es la mitad más uno.
Saludos
Hola de nuevo, a priori la Ley de Propiedad Horizontal no especifica nada en cuanto a que se tenga que presentar la fotocopia del DNI del propietario representado, pero por otro lado, el presidente tiene que garantizar que el representante viene realmente de parte del propietario y en base a esta última premisa, estaría cumpliendo con su obligación.
Por otro lado, en la convocatoria debe advertirse las reglas de representación, es decir, que documentación debe aportar la persona que quiera representar a un propietario y estas normas deben de ser extensibles a todos y cada uno de los propietarios.
El presidente tiene la obligación de quedarse con la autorización y custodiarla, ya que en el supuesto de que hubiese alguna alegación relacionada con los acuerdos adoptados en la junta, deberá justificar que el propietario en cuestión fue representado.
Gracias de nuevo.
Saludos.
Nos ha enviado un administrador de fincas por cuenta del presidente, escrito para junta extraordinaria, para elegir administrador, somos catorce vecinos y ya hicimos otra reunión ordinaria en la cual salió que no queríamos administrador hace unos tres meses.
Quisiera saber:
– Que mayoría hace falta para que salga elegido.
– En caso de empate que se pasaría.
– Si el administrador tiene que estar presente en la votación de la junta de vecinos, pues todavía no es administrador de la finca, como he comentado al principio, pero la carta para la reunión nos la envía él.
– Hay vecinos que no están pero han dado poder a otros, y quisiera saber si tienen obligación de entregar al presidente fotocopia del DNI para que se la quede, o simplemente enseñarla para cotejarla.
Gracias
Hola y muchas gracias por dirigirse a nosotros.
Si hace unos tres meses decidieron rechazar los servicios de un administrador de fincas para la gestión de su comunidad, no tiene mucho sentido volver a convocar una nueva reunión para hablar de este tema.
1. El artículo 17, punto 3 de la LPH, especifica que el establecimiento de servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requieren el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o lo que es lo mismo, por el 60% de esas cuotas.
Si en su comunidad los 14 propietarios tienen el mismo porcentaje de participación (participación lineal, es decir, todos los votos valen lo mismo) y todos los propietarios asistieran o estuviesen representados, necesitarían votar a favor 8 personas.
2. El administrador puede estar presente, puesto que cualquier propietario puede invitar a las personas que considere oportunas para asesorar a la Junta de Propietarios, pero no puede cobrar por sus servicios hasta que no sea elegido por la comunidad.
Por otro lado, la convocatoria puede haberla enviado el, pero eso no conlleva responsabilidad alguna para ustedes. Como hemos comentado antes, aun no está contratado por la comunidad.
3. A los propietarios que no asistan y quieran estar representados, solo se les exige una autorización con los datos de la persona que lo va a representar.
El presidente, antes de iniciar la reunión, debe comprobar que el representante es realmente quien aparece en la autorización y que la autorización esté debidamente cumplimentada y firmada.
No es necesario, solicitar al representante fotocopia de su DNI, pero si debe firmar en el parte de asistencia y especificar que está representando a ese propietario.
Esperamos haberle ayudado.
Hasta pronto.
Me gustaria saber cual es el modelo que debe seguir el nuevo administrador para realizar una carta para presentarse a los propietarios de la comunidad, o si me pueden mandar algun ejemplo.
Espero me puedan ayudar.
Gracias.
Hola y gracias por dirigirse a nosotros.
No existe un modelo tipo en relación a este tipo de acciones. Nosotros, al igual que hemos hecho con otro tipo de documentación, hemos diseñado una carta en base a nuestros valores de empresa y consideramos que al ser una carta de presentación, debe ir recogida de alguna manera, su imagen profesional, su diferenciación.
Cuando un administrador/a comienza a trabajar en una comunidad, lo que debe hacer es informar del inicio de su actividad a todos/as los/as propietarios/as. Para ello lo mejor es redactar una carta y entregarla en el buzón y/o email de las personas que forman parte de la Comunidad. Esta misma carta debe colocarla en el tablón de anuncios y en aquellos sitios que considere de mayor tránsito. De esta forma logrará el objetivo de informar de su presencia.
El contenido de la carta debe ser muy conciso. Y debe de aparecer:
1. Agradecimientos por la elección y en que Junta fue aprobada su incorporación.
2. Fecha de inicio de su actividad
3. Datos de contacto: nombre, dirección, teléfono, email, web, horarios de trabajo… de su administración.
4. Despedida dando las gracias de nuevo.
Esperamos haberle ayudado, si necesita alguna otra información, estaremos encantados de poder ayudarle.
Saludos y hasta pronto.
Mi problema es un poco diferente pero no encuentro respuesta en ningún lado :
Imaginamos que en un bloque viven 4 proprietarios.
Uno de ellos, el 1, pide cambios porque le molesta el comportamiento de los otros 3, porque hacen ruido, invaden los pasillos, se comportan de forma desagradable, hacen cosas que no pueden hacer…
El 1 escribe varias cartas certificadas al administrador pero ese no le hace caso y no responde.
Visto que el 1 está sólo y no puede ganar en ninguna votación de reunión de comunidad, qué recurso le queda ?
Tiene que ir a los juzgados para demostrar que el administrador le ignora ?
Siendo así, existe una posibilidad de que consiga lo que quiere : un cambio de administrador, creación de estatutos para la comunidad cuando no los hay ?
Muchas gracias…
Hola, muchas gracias por dirigirse a nosotros y perdone por haber tardado en responderle. Para mejorar el servicio en internet hemos realizado algunos cambios en el servidor y hemos estado sin conexión en la web unos días.
Volviendo a su consulta, comentarle que el administrador debería hacer caso al propietario/a 1 puesto que el trabaja para todos/as y cada uno/a de los/as propietarios/as y no solo para aquellos/as con los que pueda llevarse mejor. De todas las maneras y aunque el administrador hiciera algo más de lo que está haciendo, si la mayoría de sus vecinos/as se niegan a aprobar una serie de medidas lo único (que no es poco) que el administrador puede hacer es velar por el cumplimiento de lo establecido en la Ley y en la normativa municipal vigente.
En el caso que expone del propietario 1, la única opción que le queda es acudir a los juzgados, pero debe tener muy claro contra quien dirige su denuncia y en concepto de que. En este caso, debería ir o contra la Comunidad o contra los/as vecinos/as que están incumpliendo las normas de convivencia (asesórese con un abogado antes de actuar)
Ahora bien, tenga en cuenta que si la mayoría de los propietarios/as no quieren aprobar unos estatutos es prácticamente imposible que un juez los apruebe.
Lo mismo le va a ocurrir en el caso del cambio de administrador, si no consigue en la comunidad la mayoría exigida, un juez no va a obligar al cese del administrador en esa comunidad, a no ser que el propietario 1, demuestre que esta persona está realizando acciones contrarias a la ley.
Esperamos haberle aclarado algo sus dudas y le deseamos que su situación se mejore.
De nuevo, gracias por dirigirse a nosotros y si necesita cualquier otro tipo de información, estaremos encantados de poder ayudarle.
muchas gracias
si una persona deja de trabajar con un administrador de fincas y se va a otro, puede llevarse las comunidades administradas sin la correspondiente autorización o debe de convovar reunion de propietarios para comunicarlo y por ende que sea aprobado en junta.
Hola y gracias por realizarnos esta consulta.
Para sustituir o cesar de su puesto a un administrador de fincas, al igual que ocurre con cualquier otro órgano de gobierno, debe celebrarse una Junta de Propietarios y aprobar su destitución.
Así mismo, la aprobación del nuevo administrador, también debe ser aprobada en Junta de Propietarios.
Esperamos haberle ayudado, si necesita cualquier otra información estaremos encantados de ayudarle.
Saludos.
Buenas, he solicitado una copia del contrato que ha firmado el presidente de la comunidad con una empresa de mantenimiento. De los puntos y cuantía del contrato no se ha informado ni ha sido aprobado en la asamblea. El administrador siguiendo instrucciones del presidente me ha dicho que no puede darme copia pero si puedo verlo en su despacho. ¿Esto es legal, se pueden negar a darme una copia? ¿Es legal que haya firmado 5 años sin haber sido aprobado.
Un saludo.
Hola y gracias por dirigirse a nosotros.
El administrador hace bien en no darle una copia del contrato. El es responsable de custodiar toda la documentación de su Comunidad y de velar porque no haya copias de los contratos por todas las partes. Tenga en cuenta que en un contrato aparecen datos fiscales de la Comunidad y de otra empresa. Según establece la Ley Oficial de Protección de Datos, su comunidad está obligada a hacer un uso adecuado de esos datos.
Usted como propietario tiene derecho a ver y a revisar todas las veces que quiera, la documentación relacionada con su Comunidad, incluyendo por lo tanto los contratos. También tiene derecho a tener una copia de las convocatorias y las actas de todas las Juntas de Propietarios y a revisarlas cuando considere oportuno.
Respecto al otro asunto relacionado con la firma de un contrato con una empresa de mantenimiento, comentarle que si no se ha aprobado en una Junta de Propietarios otorgar potestad al presidente para firmar un contrato por un período de cinco años, en un principio, pueden (si así lo aprueba la Comunidad) rescindirlo.
Las consecuencias de esta cancelación pueden ocasionar a la Comunidad un pleito por parte de la empresa de mantenimiento, aunque personalmente no me preocuparía porque en tal caso y ante un juez habría suficientes alegatos para justificar la nulidad del contrato por incapacidad legal del presidente a la hora de firmar por tanto tiempo.
Felicitaciones!!
Seré breve… En mi comunidad de 70 vecinos aprox. Tenemos cada uno un porcentaje del 1%
Pero hay un local grande que el solo tiene el 30%. Bastaría que el local y yo convoquemos la reunión y con nuestros 2 votos decidamos echar al administrador que se ha camelado al Presidente y le apoya en todo, aunque lo haga mal. Quizás consigamos 1 o 2 vecinos mas de apoyo pero no sé. Que nos recomienda?? Muchas gracias!!
Otra cosa, si convocamos una reunión el 25% de cuotas de participación y el presidente no quiere asistir o no asiste, como es para echar al Administrador tampoco asistiría éste, pero…. ¿tienen validez los acuerdos adoptados si alcanzan los 3/5 las votaciones??? Gracias de nuevo!! Saludos
Hola y gracias de nuevo.
Efectivamente, con independencia de que asistan estas personas (presidente y/o administrador), los acuerdos adoptados con el voto de las 3/5 partes de los asistentes a esa Junta serán válidos.
Lo que tendrán que hacer es realizar todos los pasos según vienen establecidos en la LPH (Ley Propiedad Horizontal), es decir, cumplir con los requisitos formales y legales en cuanto a: convocatoria, plazos, recogidas de firmas… para que las personas cesadas no anulen lo aprobado por un fallo en las formas.
Ánimo y que vaya todo bien.
Saludos.
Hola y muchas gracias por sus felicitaciones.
La Ley de Propiedad Horizontal, establece que para convocar una Junta General Extraordinaria con el objetivo de sustituir a algún miembro de la Junta Directiva (presidente, administrador…) si la reunión no la convoca el presidente, pueden hacerlo los propietarios que sumen al menos un 25% de las cuotas de participación.
En el caso que usted expone, pueden convocar esa reunión y proceder a votar por mayoría el cese de esta persona.
Como en todo lo que corresponde a una Comunidad de Propietarios, le recomendamos que los acuerdos sean aprobados con la más amplia mayoría de los vecinos, de esta forma, habrá un mayor consenso y satisfacción general entre todas las personas.
Todo lo que hagan que sea por el bien general de la Comunidad.
De nuevo, muchas gracias por haberse dirigido a nosotros y si necesita cualquier otra cosa, estaremos encantados de atenderle.
Saludos,
Buenas tardes, ¿Puede un propietario pedir información sobre las cuentas de una urbanización a los administradores? y ¿en qué casos se puede denunciar a los administradores de una administración?
Hola y muchas gracias por dirigirse a nosotros.
Cualquier propietario tiene derecho a ver la información de las cuentas de su urbanización cuando quiera.
Lo único que puede pasar es que el administrador no le cite de forma inmediata por motivos de agenda. Lo normal es que en el plazo de una semana o a lo sumo dos, pueda pasar por la oficina del administrador y ojear la documentación que le haya solicitado.
Además, es obligatorio presentar los estados contables de la Comunidad al menos una vez al año, en concreto en la Junta General Ordinaria.
Respecto a la segunda cuestión que plantea, la denuncia puede proceder por diferentes motivos. Depende del hecho puede ser considerado como delito (acción contraria a la ley) o como falta.
Si su cuestión va más dirigida a que no están contentos con su trabajo, lo mejor es que en la Junta Ordinaria anual donde se eligen a los cargos directivos de la urbanización, cesen a los administradores. Si no quieren esperar, pueden convocar una Junta Extraordinaria para ese fin.
Tanto en un caso como en otro, les sugerimos que soliciten a estas personas una copia de su contrato (si tuvieran formalizado un contrato con ellos) para analizar las cláusulas existentes y no incurrir en posibles indemnizaciones o faltas.
Esperamos haberle ayudado. Si necesita algo más, estaremos encantados de ayudarle.
Gracias de nuevo y hasta pronto.
Hola buenas tardes.
Soy la Presidenta de mi comunidad de vecinos.
Hace unas semanas en Junta Ordinaria se revocó el cargo de Presidente y por turno rotatorio fui elegida nueva Presidenta. Hasta ahí todo correcto.
A continuación se votó el cese del administrador, que se ausentó durante ese tiempo y se realizó por voto secreto. La amplia mayoría aprobó ese cese.
Mi duda surge en las votaciones.
Algunos vecinos no comunicaron su representación de esos propietarios que no pudieron asistir, al inicio de la junta.
También es cierto, que el administrador al llamarlo para conocer el resultado, abandonó la junta, sin tomarse nota de esta información y con numerosos temas a tratar.
Y aquí es donde os planteo un par de preguntas.
¿El acta se podría considerar irregular o solo el cese del administrador? Aunque creo que esos votos de representados que no fueron comunicados al secretario/administrador no son suficientes para cambiar el resultado.
Otra cosa que te quería comentar sobre el acta. Y es que a pesar de mis insistencias por email y por teléfono (ellos no se han puesto en contacto conmigo en ningún momento), no se ha respetado el plazo legal para redactarla y firmarla. Y ya han pasado dos semanas.
Muchísimas gracias de antemano.
Hola y muchas gracias por dirigirse a nosotros.
Los asistentes y representados en una Junta deben firmar un documento que acredite su asistencia y de esta forma validar los acuerdos adoptados. Lo habitual es hacerlo antes de iniciar la Junta, entre otras cosas porque depende del número de asistentes el que se puede iniciar la Junta en primera o en segunda convocatoria.
Ahora bien, también pueden inscribirse los propietarios y los propietarios representados una vez iniciada la Junta. Un ejemplo claro es el caso en el que una persona llega de trabajar y se une a la reunión. Lo único que sucederá en estos casos, es que la validez de los votos de los propietarios y representados inscritos con posterioridad solo serán admitidos para los acuerdos adoptados desde el momento en el que se inscribieron.
Por lo tanto, solo pueden ser admitidos los votos de los acuerdos adoptados de aquellas personas que en el momento de alcanzar un acuerdo estuvieran apuntados.
También nos comenta que el administrador abandonó la Junta en el momento en el que le notificaron su cese. Aunque entendemos que se marchara, lo normal es que debería haber permanecido en la Junta hasta su finalización y haber emitido el acta.
Respecto a la irregularidad del acta, habría que ver punto por punto como están redactados los acuerdos y qué votos se han contemplado en cada uno. Si los acuerdos son válidos a pesar de no estar bien contabilizados, lo único que habrá que hacer es un anexo al acta especificando que esos acuerdos fueron adoptados por unas mayorías distintas a las descritas en el acta.
En relación a los plazos legales de emisión y ratificación del acta, si han pasado dos semanas, se han sobrepasado los plazos legales. ¿A quién le está solicitando el acta si el administrador abandonó la Junta? El responsable de redactar el acta es el secretario de la Comunidad y en su defecto el presidente.
Esperamos haberle ayudado. Si necesita alguna otra aclaración estaremos encantados de ayudarla.
De nuevo, muchas gracias por contactar con nosotros.
Hasta pronto.
Buenos dias, mis cuestiones son las siguientes:
Somos una urbanización de 3000 viviendas, es posible que al convocarse para la asamblea anual a los propietarios, el administrador de fincas llame por teléfono a los propietarios y si no van a asistir les pida su representación en dicha asamblea?
Es posible, que el administrador , de la forma anteriormente mencionada, consiga una representación tan elevada que a la hora de las votaciones se wlijan a los presidentes de la urbanización que ellos vean convenientes y que suelan ser gente que viva a muchos kilómetros y no pueda asistir a reuniones de presidentes durante el año para funciinar a su antojo?
Por ultimo, es posible desprestigiar el administrador de fincas a un propietario por pedirle éste cuentas de los contratos en vigor, aprovechando informacion priviligiada de los correos electrónicos de todos los propietarios de la urbanización, conseguir echar a ese propietario de presidente por acoso en el trabajo de la administración,sin tener este posibilidad de defenderse por no tener los correos como el administrador??
Hola, muchas gracias por realizar la consulta.
Hay que tener en cuenta lo que es legal de lo que es ético, moral o profesional.
La forma de actuar de esta persona está dentro de la legalidad y por lo tanto puede llamar por teléfono a los propietarios y pedirles su representación, aunque esta acción pueda resultar poco profesional por su parte.
Para la cuestión relacionada con la elección de los presidentes, si el administrador tiene el mayor porcentaje de representación también tendrá la mayoría para elegir estos cargos. Por lo tanto, lo primero que tendrán que contemplar el día de la Junta es el porcentaje de representación de votos del administrador respecto al resto de los propietarios. Si ustedes tuvieran la mayoría podrán presentarse a esos cargos y conseguir ser elegidos, ya que todos los propietarios tienen el derecho y la obligación de ser presidentes de su Comunidad de Propietarios.
Respecto a la última cuestión, le rogamos que nos la vuelva a formular, no entendemos correctamente lo que nos quiere preguntar.
De todas las formas solo se puede cambiar de presidente, en una Junta convocada para tal motivo y con la aprobación por mayoría de los propietarios asistentes o representados en esa Junta.
De nuevo, muchas gracias por dirigirse a nosotros y esperamos haberle ayudado a resolver sus dudas.
Hasta pronto.
Hola buenas tardes,mi consulta es la siguiente: le hemos pedido una reunión urgente al presidente de la intercomunidad para hacer una nueva, porque no estamos de acuerdo con lo acordado en la pasada reunión. Hemos recogido el 25% de firmas de los propietarios ,y él se niega a hacerla. El tema urge por tener relación con la entrada a la piscina de la intercomunidad. Él quiere hacerla para finales de septiembre, cuando la temporada de piscina haya terminado. ¿Hay algún plazo legal para cuando se pide una reunión urgente al presidente o se puede demorar tanto? El presidente únicamente dice que él pone la fecha que vea conveniente. ¿Podríamos hacer algo? Espero vuestra ayuda, un saludo.
Hola, muchas gracias por dirigirse a nosotros.
Cuando se solicita una reunión al presidente este puede negarse a convocarla por los motivos que considere oportunos y la respuesta que les ha dado está justificada.
Por ese motivo y para evitar situaciones como la que nos describe, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), otorga validez a que sean los propietarios los que con independencia de la autorización del presidente, puedan convocar y celebrar una Junta General Extraordinaria. El único requisito para llevarla a cabo es tener la firma de un 25% de las cuotas de participación de la Comunidad. Cuidado con este aspecto, porque el 25% de las cuotas puede coincidir o no con el 25% de los propietarios.
Los acuerdos adoptados en esa Junta, tendrán validez si se han aprobado con las mayorías exigidas, según se establece en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
También les aconsejamos que a la hora de realizar la convocatoria, la hagan de forma correcta para no cometer un defecto de forma y que de esta manera queden invalidados los acuerdos alcanzados.
En nuestro blog tiene un modelo de convocatoria de Junta General Ordinaria. Solo tiene que modificar la palabra Ordinaria por Extraordinaria, los convocantes (sustituir el presidente por el listado de propietarios con sus respectivos coeficientes de participación) y los puntos del Orden del Día que quieran tratar.
Esperamos que nuestra respuesta le haya sido de utilidad y si necesita algo más, estaremos encantados de ayudarle.
Saludos y hasta pronto.
Ante todo muchas gracias por vuestra respuesta me ha sido de mucha utilidad.
Mi bloque pertenece a una manzana de 8 bloques en total donde compartimos un patio con un jardín y una zona de garages cubiertos para todos los bloques. Este patio y garage forman lo que es la intercomunidad que tiene su consumo de luz, gas, gastos de limpieza, gasto de administracion y reparaciones que pueden surgir como ser de las puertas de acceso al patio y a las cocheras.
Cada bloque tiene su comunidad, y su administrador, el administrador de mi bloque es el administrador de otros 6 bloques mas y de la intercomunidad.
Luego de hacer las reuniones de comunidad el administrado r(donde se tratan superficialmente los problemas de intercomunidad que nos afectan a todos) hace la reunion de intercomunidad solo con los presidentes de cada bloque que representan a cada una de las comunidades, en realidad es aquí en la intercomunidad donde tenemos los problemas mas importantes, por ejemplo un gran numero de morosos y los gastos mas significativos, resulta ser que hay muchos mas morosos en la intercomunidad que en las comunidades. En mi bloque no estamos conformes de como se administra la intercomunidad, creemos que no se trata cada problema en profundidad y que se llevan los temas superficialmente, con lo cual queremos cambiar el administrador.
Ahora bien, haremos en mi bloque la reunión ordinaria de comunidad y votaremos por no continuar con los servicios del administrador, pero no queremos que continue administrando la intercomunidad como tenemos que hacer para que no continue con administración.
Desde ya muchas gracias por su respuesta.
Hola de nuevo y muchas gracias por volver a contactar con nosotros.
Lo primero que hay que ver, es si existen estatutos de la Mancomunidad y en tal caso saber si hay alguna especificación a la hora de aprobar los acuerdos comunitarios.
En cualquier caso, una Mancomunidad se rige por las mismas normas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y por lo tanto cada propietario tiene un coeficiente de participación con el que interviene en las votaciones.
La Mancomunidad debe convocar una Junta General Ordinaria anual donde se han de aprobar entre otras cosas:
1. Los presupuestos para hacer frente a los gastos generales de los que participan todas las comunidades y
2. La elección de las personas que forman parte de la Junta Directiva.
En este punto, es donde los propietarios de las respectivas comunidades deben decidir que administrador debe hacerse cargo de la gestión de la Mancomunidad.
También pueden cesar al administrador sin necesidad de esperar a la celebración de la Junta General Ordinaria, si el presidente de la Mancomunidad o el 25% de los coeficientes de participación de los propietarios de todas las comunidades convocan una Junta General Extraordinaria para tal fin y votan por mayoría prescindir de sus servicios.
Dicho todo esto al ser una mancomunidad de 6 comunidades deberían hablar con los otros presidentes a ver si el descontento es general y convocar esa reunión general extraordinaria para el cambio de administrador.
Esperamos haberle ayudado.
Si necesita alguna otra información, estaremos encantados de responderle.
Gracias de nuevo y hasta pronto.
Hola, Algunos vecinos hemos detectado fallos en la administración y por lo tanto queremos cambiar de administrador pero no sabemos bien como hacerlo de la forma correcta, para que no puedan impugnarnos el acta de esa junta. Tenemos un contrato firmado el día 11/11/2010 con el administrador que dice que «se concierta por un periodo anual y que se renovará tacitamente por períodos consecutivos hasta tanto no decida la junta ordinaria o extraordinaria prescindir de sus servivcios» y en ese caso se debe notificar fehacientemente con 30 dias naturales de antelación. Cumpliría el 11/11/2014 nuevo año, la pregunta es:
Si podemos realizar reunión extraordinaria con fecha 30/6/2014 para comunicarle que no renovaremos sus servicios a su vencimiento, pero no tenemos pensado ahi mismo nombrar nuevo administrador sino realizar una reunión en Octubre para elegir nuevo administrador.
Esto se puede hacer así, y en ese caso es conveniente o no notificarlo con tanta anticipación.
Por otra parte en esa reunión del 30/6/2014 es conveniente que el administrador este en la reunion o no???
Si lo hcieramos en reunión ordinaria que tocaría en septiembre no sería necesario poner especificamente un punto con cese del administrador en el orden del día, ya que en esa reunión toca la renovacion de cargos anualy el administrador incluye todos los años un punto que dice simplemente «Renovación de cargos», podríamos ahí tratar el tema, sin aclarar que pediremos la no renovacion del administrador.
Espero su respuesta y desde ya muchas gracias
Hola, muchas gracias por dirigirse a nosotros.
La opción más sencilla para conseguir su objetivo y si como nos dice, la Junta General Ordinaria se celebra en el mes de septiembre, sería esperar a esa Junta y en el punto del Orden del Día donde se aprueba la renovación de cargos, votar por no continuar con los servicios del actual administrador.
De esta forma cumplirían con la clausula establecida en su contrato, ya que el acuerdo de su cese se realiza con un período superior a los treinta días acordados.
Como esta persona estaría trabajando hasta el once de noviembre, para elegir a su sustituto, tendrían que convocar una nueva Junta General Extraordinaria antes de esa fecha o en la misma Junta General Ordinaria, nombrar al nuevo administrador, especificando en el acta que comenzaría su actividad el doce de noviembre.
Esperamos haberle aclarado su duda.
Si necesita algo más, estaremos encantados de ayudarle.
De nuevo, muchas gracias por dirigirse a nosotros.
Hola me ha sido de gran ayuda su post, me ha quedado una duda: en mi caso estoy a disgusto con mi administracion de fincas, soy propietaria del 49% del coeficiente del la finca pero desconozco si necesito la aprobación por mayoría númerica de propietarios o es por coeficientes ?
muchas gracias
Hola, muchas gracias por haber leído nuestro post y habernos escrito.
En relación a su pregunta, decirle que los acuerdos en las Comunidades de Propietarios siempre se realizan por coeficientes.
Ahora bien, puede ser que en una Comunidad se haya decidido en los estatutos o en alguna Junta de Propietarios, que los acuerdos se adopten de manera lineal, es decir, que cada finca tenga un coeficiente idéntico al resto, que cada finca represente un voto.
Imaginemos por ejemplo, una Comunidad en la que hay 100 viviendas y se establece en los estatutos o en una Junta General, asignar a cada finca el mismo coeficiente, en este caso, las votaciones se harán de forma lineal, cada vez que se apruebe algo se hará por números de fincas, porque realmente cada finca supone un 1% del total de la Comunidad. Las 100 fincas son el 100% de los coeficientes.
En resumen, los acuerdos en las Comunidades de Propietarios siempre se adoptan teniendo en cuenta los coeficientes. Lo único que puede ocurrir es que se apruebe que cada finca tenga el mismo peso sobre las demás y por lo tanto el mismo coeficiente.
Esperamos haberle aclarado su duda. Si necesita cualquier otra cosa, estaremos encantados de ayudarla.
De nuevo, muchas gracias por ponerse en contacto con nosotros.
Hasta pronto.
Buenas tardes, en breves tenemos convocatoria ordinaria donde dentro de los puntos del día aparece la renovacion de la junta admnistrativa.
¿Cuantos votos son necesarios para la no renovación de administrador?, en caso de que halla un empate de votos, ¿qué ocurre?
Gracias, un saludo
Hola David, muchas gracias por contactar con nosotros.
El administrador forma parte de los órganos de gobierno de la comunidad y al igual que el resto de las personas de la directiva, en la Junta General Ordinaria debe votarse quienes van a asumir esas funciones para el próximo año.
Para aprobar y/o ratificar a estas personas en los diferentes cargos, es suficiente con la mayoría simple de las cuotas de participación de los asistentes a la junta de propietarios.
Si hay un empate de votos (es muy poco probable si se vota por coeficientes de participación) debe desempatarse, es decir, debe haber una nueva votación. Si aun así, persistiera el empate (aquí no hay tandas de penaltis como en el fútbol) el actual administrador, solo puede seguir trabajando en la comunidad de forma provisional, puesto que no ha sido reelegido.
En este caso, la junta de propietarios, debe aprobar en el acta este acuerdo provisional y establecer una nueva fecha para proceder a la votación definitiva.
David, esperamos que hayamos resuelto tu duda.
De nuevo, muchas gracias por contactar con nosotros y hasta pronto.
Hola,
Soy la presidenta de mi comunidad y junto con algunos vecinos, nos estamos planteando el cambio de administrador. Tenemos las siguientes dificultades:
1- tiene toda la documentación ecónomica de la comunidad
2- nosotros no disponemos de los datos de contacto de los propietarios que no viven en la comunidad (la mitad de ellos)
El administrador se niega a convocar una Junta Extraordinaria, y me dice que yo no puedo hacerlo, porque si él no asiste, no va a ser legal. Eso me queda claro que es mentira, pero ¿cómo puedo convocar una junta extraordinaria si no puedo contactar con todos los propietarios? ¿qué quiere decir exactamente «convocar en tiempo y forma»? ¿No basta con colgar la convocatoria en la portería en un sitio visible? Y la llamada teléfonica o el email?
Por otro lado, en 3 meses tendremos la junta Ordinaria (que convocará él mismo). ¿Nos valdría más la pena esperar a ese momento? ¿Hemos de decirle algo o puede tratarse su renovación (como cargo de la Junta que es) allí sin previo aviso? No tenemos el contrato de sus servicios, si es que existe. ¿Podemos venir a esta junta acompañados de un nuevo administrador?
Muchas gracias.
Hola Carmen, muchas gracias por dirigirte a nosotros. Intentaremos resolverte todas las dudas.
Tú como presidenta eres la única persona que sin necesitar la autorización del resto de los propietarios, estás autorizada para convocar Juntas de Propietarios (ordinaria y extraordinarias).
El administrador sin tu autorización y aprobación, no puede convocar Juntas (si lo hiciese sería ilegal) por lo tanto, legalmente tú puedes convocar todas las Juntas que quieras.
Respecto a la convocatoria de la Junta General Extraordinaria, cuando hablamos de hacerlo en tiempo y forma, es que debe realizarse con unos requisitos temporales y de una manera concreta. Al ser extraordinaria los plazos de tiempo son menos exigentes, pero aunque se pueda convocar con 24 horas de antelación, te recomendamos que lo hagas al menos con un plazo de siete días, para que los propietarios puedan organizar sus agendas y acuda el mayor número posible de personas.
Respecto a la forma, hay dos aspectos que debes tener presentes:
1. La convocatoria debe estar correctamente redactada (si quieres te podemos mandar a un email un modelo de convocatoria). Debe aparecer entre otros contenidos: la fecha y la hora de la celebración, tanto en primera como en segunda convocatoria, los puntos a tratar en un orden del día y tu firma.
2. A cada propietario debe entregarse una copia de la convocatoria y poner una copia en el tablón de anuncios de la Comunidad y en su defecto en todos aquellos lugares visibles y de paso.
Como desconoces el contacto de algunos propietarios, con poner la convocatoria en el tablón de anuncios es suficiente para que sea legal.
Lo de esperar a la Junta General Ordinaria es una buena opción. En esa Junta, tiene que aprobarse las personas que formarán parte de la junta directiva y es un buen momento para votar su no renovación.
El problema puede estar en que el administrador tenga firmado un contrato con la comunidad, en el que aparezca alguna clausula donde debéis avisar con un determinado plazo de tiempo su no renovación. Si esperáis a la Junta y existe este tipo de contrato, tendréis que indemnizar a esta persona por no haberla avisado en el tiempo establecido en su contrato.
Por ello, lo mejor es que si hay un contrato, lo reviséis y en base a eso toméis la mejor decisión posible.
Por último, el ir a la Junta General Ordinaria con otro administrador es cuestión vuestra. Nosotros no os lo recomendamos porque puede ser algo violento, estando presente la persona que vais a despedir.
Lo mejor es que pidáis presupuestos a varios administradores y os entrevistéis con ellos para ver cual es el que ofrece un mejor servicio.
Carmen, esperamos haberte ayudado. Seguro que las decisiones que tomes serán buenas para tu Comunidad.
Si necesitas cualquier otra cosa, ya sabes donde puedes encontrarnos.
Gracias de nuevo por haber contactado con nosotros.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias por su respuesta, ha sido de gran ayuda.
Solo una aclaración: puedo asegurar (ante mis vecinos) que la administradora me ha mentido al decirme (copio de su email) «Puedes hacer una Junta informativa, yo no te lo puedo impedir.
Pero la Junta es solo informativa, porque para que sea una Junta legal debe asistir la administradora (YO) , que es quien debe levantar Acta.
Y como no es una Junta legal yo no puedo convocar a nadie.»
Esto es lo que me dijo cuando le pedí que convocara una reunión extraordinaria, y me gustaría transmitirlo a mis vecinos. ¿Es tan fácil boicotear una junta extraordinaria, simplemente no asistiendo ella?
Gracias de nuevo.
Hola de nuevo Carmen, sentimos mucho esta situación que nos estás relatando con vuestra administradora y no entendemos porque algunas personas se aferran a su cargo cuando el resto no quieren que sigan, sean por los motivos que sean. Tendría que ser habitual que pudiéramos decidir con quien trabajar y con quién no. Imaginamos que con el paso del tiempo, algunos profesionales se darán cuenta de que el cliente siempre es el que decide y nadie puede imponerle nada.
Después de esta reivindicación, te respondemos.
Una Junta es legal si está convocada y realizada legalmente y los acuerdos son legales si se han alcanzado según las mayorías establecidas por la ley.
El acta la redacta el secretario de la Comunidad que habitualmente coincide con el puesto de administrador, pero en último extremo, siempre es el presidente el que puede asumir esas funciones, puesto que es el único cargo que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) exige a las Comunidades de Propietarios. Es decir, la LPH solo obliga a la existencia de un presidente o presidenta en las comunidades. El resto de puestos son voluntarios. Por lo tanto, el/la presidente/a tiene competencias legales para emitir las actas.
El libro de actas es el documento donde se recogen todos los acuerdos alcanzados por la Junta de Propietarios y donde se ratifican los mismos. Todo lo que no esté escrito en el libro de actas, es como si no se hubiese aprobado.
¿Qué puedes hacer?
1. Solicitarle el libro de actas, eres la presidenta y tienes derecho a tenerlo cuando quieras. Si se niega a dártelo, puedes denunciarla.
2. Hacer el acta, emitirla, firmarla, entregar una copia a los propietarios, ponerla en el tablón de anuncios y en otras zonas de paso en la Comunidad, tener un justificante de todo esto y por último llevarla al registro correspondiente.
Ante un conflicto judicial con la administradora, un juez daría validez a todos los acuerdos adoptados en esa Junta, puesto que el motivo de que el acta no esté escrita en su libro ha sido motivado por una imposibilidad manifiesta.
En resumen:
– Tu como presidenta tienes potestad para convocar y celebrar juntas.
– Los acuerdos aprobados por la Junta de Propietarios son válidos siempre que se hayan adoptado según los requisitos establecidos por la LPH.
– Una administradora, contratada por la Comunidad, no puede impedir que la Junta de Propietarios tome los acuerdos que sean.
Por último, si esta señora no entra en razón, os aconsejamos que habléis con un abogado.
Os deseamos lo mejor en este conflicto y si necesitas algo más, ya sabes que puedes contar con nosotros.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días:
Querría preguntar si se puede revocar a un Administrador de Fincas a los dos meses de constituirnos como Comunidad de Propietarios. En nuestro caso no se ha llegado a firmar ningún documento, ni siquiera se ha aprobado el Acta de Constitución. Y el único servicio que ha hecho es asignarnos un CIF. El resto ha sido perjudicar (pésima atención y errores de todo tipo).
Gracias y saludos,
Hola, muchas gracias por dirigirse a nosotros.
Respondiendo a su pregunta “si pueden revocar a un administrador de fincas a los dos meses de constituirse como Comunidad”, la respuesta es si.
Otro aspecto puede ser el coste de tomar esa decisión. El administrador puede tener un contrato firmado con la Comunidad en el que aparezca una clausula que lo indemnice en caso de cese anterior a una determinada fecha (suele ser anual).
Por otro lado, nos indica que no se ha aprobado el acta de constitución. Si es así, la Comunidad no está legalmente constituida y por lo tanto el administrador no puede tener firmado contrato alguno con la Comunidad. En principio, pueden dejar de trabajar con este señor si la Junta de Propietarios así lo decide.
Averigüen quien contrató los servicios de este profesional y las condiciones acordadas. A partir de ahí, tomen la decisión que consideren mejor.
En resumen, un administrador es un profesional que presta sus servicios a las Comunidades de Propietarios. Ustedes como clientes, pueden trabajar con quien quieran y cuando quieran. El único impedimento para no cambiar puede ser la existencia de algún tipo de clausula indemnizatoria por cancelación previa de contrato.
Esperamos haberle ayudado con su duda y aquí nos tiene para cualquier otra consulta que desee realizarnos.
Muchas gracias de nuevo por habernos preguntado.
Buenos días:
En primer lugar felicitarle por este foro. Me parece muy interesante.
Un grupo de propietarios queremos cambiar al actual administrador y como la Junta General Ordinaria está próxima me gustaría saber como proceder en ella para solicitar el cambio. ¿Es preciso que tengamos ya presupuestos de otros administradores?, ¿Se puede no renovar el cargo del actual administrador y dejarlo vacante hasta la elección del siguiente? ¿En este último caso, el administrador debería de dejar de realizar automáticamente sus funciones o tiene la obligación de seguir un breve tiempo?
Son algunas de las preguntas que se me ocurren. Me gustaría, que como le he dicho al principio, me indicara el modo de proceder más adecuado en dicha junta.
Muchas gracias
Hola y muchas gracias por dirigirse a nosotros.
El cambiar de administrador debería ser algo muy sencillo a no ser que existan barreras de salida por parte de este profesional. Vamos a establecer varios supuestos:
1. El administrador no tiene contrato con la Comunidad y su puesto se renueva automáticamente cada año en Junta General Ordinaria. Si esto es así, cuando aborden el punto del orden día relacionado con la renovación de cargos de la Junta de Gobierno, deben votar por la no continuidad del actual administrador. A partir de ahí, pueden elegir directamente a la persona que lo sustituya, o bien, establecer un plazo para convocar una nueva Junta (en este caso de carácter extraordinario) para elegir al nuevo administrador.
2. El administrador tiene un contrato con la Comunidad. Puede ocurrir que aunque ustedes no lo sepan, el administrador tenga un contrato firmado con la Comunidad. Lo primero que deben hacer, es que el presidente pregunte si existe ese contrato y en tal caso, solicitar una copia del mismo. Una vez lo tengan en su poder, lean todas las cláusulas y actúen en consecuencia. Algunos administradores, tienen firmados contratos en los que establecen períodos de previo aviso para cancelar sus servicios de hasta seis meses antes de su renovación. Si por cualquier circunstancia, la Comunidad cancela este contrato estaría obligada a indemnizar con hasta un año de honorarios a esta persona.
Si finalmente cambian de administrador, lo habitual es que el nuevo profesional comience a realizar sus funciones el mismo día en que deja su cargo el actual.
Se suele dejar un tiempo para que el administrador cesado recopile toda la documentación y realice el traspaso de poderes. Este período suele ser de un mes y durante ese tiempo, el administrador cesado, debe realizar sus funciones y la Comunidad abonarle por sus servicios.
También es común que el administrador se aferre a su cargo todo lo posible y utilice cualquier tipo de estratagema para evitar perderles. Suele reducir sus honorarios a cambio de una nueva oportunidad, pero en muy pocas ocasiones estas segundas oportunidades dan buenos frutos, la razón es que si cobrando más no ha realizado bien su trabajo, por qué iba a hacerlo con un salario inferior.
Esperamos haberle ayudado y que las decisiones que adopten sean beneficiosas para su Comunidad.
Gracias de nuevo por habernos consultado.
Hasta pronto.
Buenas noches,
Nos ha informado el oficial administrador, que no es el gerente de la administración de fincas, sino el que se ocupa de nuestra comunidad, que abandona la misma por encontrarse a disgusto en la empresa.
En el caso de que cesáramos con la administración, y alegáramos que la baja es debida a que dicho oficial, ya no trabaja allí y es con quien siempre hemos tenido el trato, y del que estamos muy agradecidos por el buen servicio que nos ha prestado, ¿el administrador puede exigirnos la indemnización, por rescindir sus servicios, no habiendo finalizado el contrato?
Agradecido
Presidente
Hola y gracias por dirigirse a nosotros.
Lo primero que tienen que hacer es verificar con quien tienen formalizado el contrato y sus condiciones. Si el contrato está a nombre de la administración de fincas y lo rescinden es muy probable que exista una cláusula indemnizatoria, por la cual, la Comunidad tendrá que hacer frente a una compensación económica.
Pudiera ocurrir que al originarse el cese por parte del administrador y no a iniciativa de la Comunidad, ésta estuviera exenta de indemnización.
Hay que leer el contrato.
Por otro lado, hay que comprobar quien firmaba el libro de actas. Si era esta persona, la Comunidad debe convocar una Junta General Extraordinaria para elegir a un nuevo administrador de esta empresa (si se siguiera con ellos)
Esperamos haberle ayudado. Si necesita que le resolvamos otra duda, ya sabe donde nos tiene.
Gracias de nuevo.
Un saludo.
Buenas tardes,
Agradezco sus prontas noticias.
El problema está en que siempre nos ha llevado la finca un empleado de la empresa *oficial administrador y no queremos continuar con la administración, si está no está.
No se podría alegar como causa justa y no tener que indemnizarla.
Resto a la espera de sus noticias,
Atte
Francisco
Hola, es lógico lo que nos comenta, pero si hay un contrato de por medio y se quiere romper, las causas que alegan aunque justificadas pueden no ser legales.
Si quieren seguir adelante y dejar de trabajar con esa administración, tendrán que asumir la posibilidad de ser demandados y que un juez sea quien dictamine si sus motivos están justificados para evitar abonar el importe correspondiente al período restante a la finalización del contrato.
Como le indicamos y desde nuestro punto de vista, tienen ustedes motivos mas que suficientes para dejar de trabajar con esta empresa, pero si hay un contrato de por medio habrá que cumplirlo.
Nosotros aconsejamos y así es como trabajamos, firmar contratos sin tiempo de permanencia. Es decir, nuestros clientes pueden rescindir el contrato con nosotros de un día para otro, sin penalización ni indemnización alguna. Entendemos que nadie debe de estar con otras personas si no están satisfechas con sus servicios.
Para otras ocasiones, eviten firmar contratos con cláusulas de permanencia anual.
Esperamos que tomen la decisión correcta y les vaya todo bien.
Gracias de nuevo por su consulta y hasta pronto.
Estupendo foro, mi consulta seria la siguiente:
-. Nos gustaría saber donde y como se pueden denunciar o dar parte de las malas practicas de un gestor de fincas, y si la sanción es vía judicial o de que tipo.
-. La junta general anual a principios de año con asignación de presidentes de comunidad, ya da por hecho el año completo con este gestor? o tiene que haber escrito un párrafo especifico para ello.
-. Es suficiente 3/5 de las asistentes a junta para cesar a un gestor o un 25% de propietarios?.
-. Para otras decisiones que porcentajes de votaciones, y existe algún sistema para captar votos de los vecinos? o solo deciden los asistentes a las juntas y los que deleguen en ellos con el papel firmado; como tener en cuenta el voto de los no asistentes a la reunión?.
-. Esta obligado a presentarnos por escrito datos de cualquier año de su gestión? o solo del ultimo año.
saludos y muchas gracias.
Hola, gracias por las felicitaciones y por realizarnos esta consulta.
Como nos plantea varios temas vamos a ir respondiéndolos según el orden en que los ha formulado.
1. La denuncia a esta persona la tiene que realizar en el juzgado correspondiente según el hecho denunciable, puesto que no será lo mismo un incumplimiento de un contrato, un fraude o una negligencia.
Si con la denuncia lo que pretende es apercibir a otras personas de las malas prácticas en la gestión de esta persona, puede emplear otros medios públicos, como son internet y las redes sociales. Si se decanta por esta opción, hágalo con sumo cuidado para no incurrir en un delito de faltas.
2. La continuidad con los servicios de un administrador, dependerá de lo establecido en las cláusulas del contrato (si lo hubiera) que la Comunidad tenga firmado con esta persona.
Si no hubiera contrato vinculante entre ambas partes, esta persona sería cesada en el momento que lo apruebe la Comunidad.
Si el cese se produjese antes de la finalización del período para el que había sido elegido, el administrador puede reclamar los honorarios correspondientes a los meses pendientes hasta la fecha de finalización de su renovación. Si el cese es justificado y existen pruebas fehacientes de ello, la Comunidad no tendría porque abonar esos importes. En caso de desacuerdo entre ambas partes, será un juez quien dictamine si la recisión conlleva algún tipo de indemnización.
La renovación del cargo de administrador es por un período de un año y se aprueba en la Junta General Ordinaria junto con el puesto de presidente y otros puestos si los hubiese (vicepresidente, secretario, vocal…) Una vez votado en Junta, estos puestos se ratifican mediante la emisión del acta. Siempre la renovación de cualquier cargo debe ser ratificada en Junta General Ordinaria.
3. Si antes de la nueva Junta General Ordinaria, la Comunidad por los motivos que consideren justificados, deseara cambiar esos cargos debe convocar una Junta General Extraordinaria. La convocatoria la debe realizar el presidente, pero si éste se negara, el resto de propietarios pueden realizarla, con el único requisito de que los convocantes sumen un mínimo de un 25% de las cuotas de participación y la convocatoria sea realizada en tiempo y forma, tal y como establece la LPH (Ley de Propiedad Horizontal)
Posteriormente y para que el acuerdo de cesión tenga validez, debe ser aprobado por las 3/5 partes de las cuotas de participación de los asistentes y representados a la Junta.
4. Las Comunidades pertenecen a sus propietarios y se regulan por lo establecido en sus estatutos, teniendo que estar redactados según las normas recogidas en la LPH (Ley de Propiedad Horizontal). Dependiendo el tipo de decisiones a adoptar, la LPH establece unos mínimos de votos. Para tener derecho a esos votos, todo propietario debe estar al corriente de pago en sus cuotas de comunidad. Por otro lado, el voto de un propietario solo será admitido en el caso de que asista a la Junta o delegue su voto en una tercera persona (propietario o no) previa autorización formal de la misma.
Todo aquel propietario que no asista o no delegue su voto en alguien, no será tenido en cuenta a la hora del computo de las votaciones.
La única manera de captar votos de otros vecinos es adquiriendo la representación de éstos mediante la correspondiente autorización.
5. Una de las obligaciones del cargo de administrador es la de custodiar la documentación de la Comunidad durante un plazo mínimo de 5 años.
Cualquier propietario tiene derecho a ver la documentación comprendida en ese período de tiempo y el administrador tiene la obligación de mostrársela.
A parte, esta persona debe informar periódicamente de los movimientos económicos (ingresos y gastos) de la Comunidad y de su gestión.
Esperamos haberle ayudado a resolver sus dudas y para cualquier otra consulta que quieran realizarnos ya sabe donde nos encontramos.
De nuevo gracias por haber contactado con nosotros.
Hasta pronto.
Hola a todos, gracias de antemano por su atención.Intentaré ser breve aunque el asunto es complejo,veamos.
Edificio construido en 2008, 22 viviendas y 18 plazas de garaje.El constructor constituye la comunidad junto con el administrador de fincas,comienza a vender pisos y logra vender 7 u 8 hasta que la crisis le afecta de lleno y se para en seco la venta, transcurridos unos años el resto de los pisos son embargados por el banco y comienzan a venderse a un precio inferior a finales de 2012. En octubre de 2012 antes del embargo hay una junta en la cual el constructor (que se reserva un piso y dos plazas de garaje) dimite como presidente y es sustituido por un comprador de la primera hornada, suceso que aprovecha el administrador para hacerse con los servicios de limpieza y el seguro.Al llegar los vecinos nuevos vemos que los presupuestos de esos servicios son muy altos.En Mayo de 2013 se celebra junta ordinaria y no se aprueban los presupuestos etc.Aún no tenemos acta de esa reunion casi 9 meses después, se lo hemos solicitado verbalmente y no nos lo da, le hemos mandado un burofax y no lo recepciona.El administrador es el que tiene la firma en el banco, no nos dan extractos ni nos enseñan las cuentas, todo ello en connivencia con el presidente. Suceden muchas más cosas como una segregación aprobada pero no llevada a cabo etc, pero por no extenderme, resumo :
-La mayoría de los vecinos aun no viven allí, por ser pisos recien comprados o por ser segunda residencia.En estos momentos somos sólo dos vecinos los que residimos y nos ocupamos de las anomalías que se dan allí.
– Queremos convocar una junta para cesar al administrador y elegir otro presidente y también un vicepresidente cargo que ahora no existe.
– Sobrepasamos con creces el 25% de vecinos que lo queremos convocar.
– ¿Cual es el procedimiento adecuado? ¿Mandamos un burofax al presidente convocando la reunión en el lugar y fecha que a nosotros nos convenga? o ¿directamente les mandamos la convocatoria a todos los vecinos? Ya digo que la mayoría no residen aquí y de algunos no tenemos dirección.
-¿Se puede aprobar el acta al finalizar la asamblea para que esos acuerdos entre en vigor inmediatamente? Ya os digo que tiene firma en el banco y no me fio nada.
– Ya tenemos presupuestos de otros administradores.
Por último comentaros que el proceder del actual administrador es pseudomafioso. Gracias por todo, un saludo.
Hola, gracias por dirigirse a nosotros.
Ante todo, lamentamos que esté pasando por esa situación y esperamos poder orientarle para que pronto se normalice todo.
Usted como propietario tiene una serie de derechos, entre los que se encuentra disponer de copia de las actas de las Juntas celebradas y conocer el estado de cuentas de su Comunidad. Si los demanda por los canales ordinarios (teléfono, carta, email, fax o en persona) y el administrador y/o el presidente no se los ofrece, debe denunciarlo ante el juzgado de instrucción de su localidad. Si hay más vecinos como usted, es aconsejable que cada uno ponga una denuncia.
Con independencia de esta intervención, si hay un mínimo de un 25% de propietarios que quieren sustituir al actual administrador y al actual presidente, deben solicitar a estas personas que convoquen una Junta General Extraordinaria donde se establezca como único punto en el orden del día, el estudio y aprobación del cambio de los órganos de gobierno de la Comunidad. Si estas personas se niegan a realizar la convocatoria, la ley, les permite convocarla a ustedes.
El acuerdo para reemplazar al administrador tiene que ser ratificado por las 3/5 de los asistentes a la Junta y la sustitución del presidente, tiene que aprobarse por unanimidad.
Por otro lado, el único cargo obligatorio en una Comunidad es el de presidente, por lo tanto el cargo de vicepresidente e incluso el de administrador puede o no existir.
El acta resultante de la Junta General Extraordinaria celebrada para aprobar esos cambios tendrá validez a todos los efectos legales. Ahora bien, para que ese acta sea admitida en una entidad financiera o en otros estamentos y por lo tanto puedan ustedes tomar el mando de la Comunidad (tanto económico como administrativo) será un juez quién deberá certificar la veracidad del acta y de los acuerdos aprobados.
Esperamos que les vaya bien, si necesitan algo más, nos tienen a su entera disposición.
De nuevo, gracias por dirigirse a nosotros.
Hasta pronto.
Hola lo primero es felicitarles por su labor.
Soy presidente de una comunidad elegido en la última Junta ordinaria porque el anterior presidente renuncio y solo estábamos el, la administración y yo, el resto de propietarios estaban representados cinco viviendas por poderes de los cuales el representante es un trabajador de la administración y otros dos por el presidente de la comunidad, el anterior presidente solicito ver los poderes pero no se fijo que no estaban firmados dos de ellos ya que el no sabia que tenia que ir firmados para ser validos y ademas en un solo poder dieron por valido dos viviendas del mismo propietario; en dicha junta se renovaban cargos incluidos administración a los cual hubo cinco votos representados por ellos a favor y cuatro en contra dando ellos por validos todos los votos a los que representaban. Cuando a mi me mandaron el acta para revisarla la dí por valida pero no está firmada y a su vez le pedí que me enviaran los poderes escaneados, tras comprobar que había varios poderes sin validez les comunique que quería rectificaran el acta con los porcentajes realmente validos pero no lo han echo. He intentado que convocaran una Junta extraordinaria especificando dicha rectificación de porcentajes y votos validos para así poder ejecutar los acuerdos en base a ellos pero me ponen trabas para hacer la junta dilatándolo en el tiempo, así que he decidido realizar la junta sin ellos mandándolo por email a todos los vecinos ya que es una segunda vivienda y las cinco viviendas que representa la administración son ingleses.
Quisiera saber si se puede rescindir su contrato ya que han actuado de mala fe utilizando votos no validos para continuar. Ademas quisiera saber si puede demandarnos por incumplimiento de contrato o exigirnos el abono total de sus honorarios, aunque el para continuar haya cometido una ilegalidad.
¿Sería suficiente con la modificación de los porcentajes validos en el acta para poder rescindir su contrato ya que legalmente no habían alcanzado mayoría?
Gracias.
Hola, gracias por seguirnos y por hacernos la consulta.
El acta debe ser ratificada y firmada por el/la presidente/a y por el/la secretario/a, aunque la firma de esta última persona no es obligatoria puesto que tampoco lo es su cargo. Es decir, puede no existir el cargo de secretario/a.
Cualquier acta puede ser rectificada, añadiendo un anexo a la misma sin necesidad de convocar una Junta. Si habrá que comunicar a los/as propietarios/as ese anexo en tiempo y forma.
En su caso, si habría que volver a convocar una Junta General Extraordinaria, puesto que como indica las autorizaciones de representación no eran correctas y por lo tanto aquellos acuerdos adoptados en base a mayorías, serían nulos. El resto de puntos del acta donde estos votos no hayan influenciado para su adopción, serían válidos.
En relación, a la ilegalidad de la acción del administrador, es un aspecto que incumbe al ámbito judicial. Personalmente no entraría si su actuación ha sido con mala fe, simplemente me inclinaría por alegar el defecto de forma en la firma de los representados para derogar el acuerdo y repetir esos puntos.
Usted como presidente/a puede convocar las Juntas que considere oportunas, pero le recomiendo que antes informe de ello al administrador. Si esta persona se negara a convocarla, entonces legítimamente puede hacerlo usted. En este último caso, tiene que hacerlo en tiempo y forma, tal y como viene establecido en la LPH. La convocatoria por email,, no sería suficiente para tener validez la convocatoria.
Si en la nueva Junta, los/as propietarios/as deciden rescindir el contrato del administrador, en principio no habrían incumplido los/as propietarios/as un contrato con esta persona, puesto que su cargo ha tenido continuidad como consecuencia de un fallo de forma de la anterior Junta.
Por otro lado, el administrador puede demandarles por entender que han incumplido el contrato. En tal caso, creo que la Comunidad tiene pruebas mas que suficientes para alegar este cese y la no indemnización.
En resumen:
1. Deben convocar de nuevo una Junta General Extraordinaria para volver a votar aquellos acuerdos donde los votos de las representaciones pudieran haber influido.
2. Si el administrador no es elegido, en principio no habrían incumplido el contrato.
3. Antes de tomar cualquier decisión, guarden pruebas fehacientes de todo aquello que demuestren los motivos de sus decisiones.
Esperamos haberle ayudado.
De nuevo, gracias por preguntarnos.
Hasta pronto.
Buenso días,
Quisiera trasladarles dos consultas sobre cambio de administrador:
1) Nuestra Comunidad ha votado recientemente que se cambie el administrador actual y tenemos previsto elegir al nuevo. Tras la votación correspondiente en Junta Ordinaria, el administrador actual se agarra a su contrato en el que está el siguiente punto «El presente contrato tendra una duración inicial de un año, que se inicia el día uno de septiembre de dos mil tres. Será prorrogado por anualidades, de forma tácita, hasta tanto la Junta General Ordinaria o Extraordinaria decida prescindir de sus servicios». Por otro lado la LPH en el punto 13.7 dice, «salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria»
Mi pregunta es, este punto de la LPH nos permite rescindir el contrato y los servicios con el administrador antes de su vencimiento el 31/08/2014 o debemos respetar el contrato?
2) La segunda cuestión se refiere a los nuevos administradores. Buscando presupuesto vemos que algunos nos dan el presupuesto con IVA y otros sin IVA y queremos homogeneizarlos todos para ver el coste real aplicando a los de sin IVA el 21% correspondiente. Pues bien, nos han comentado por otro lado que tengamos cuidado con los presupuestos de colegiados autónomos que ofrecen sus ofertas con IVA ya que luego la comunidad además de pagarles los honorarios acordados tendrá que hacer la correspondiente retención del 21%. Es decir, pagar los honorarios (que ya incluían el IVA) y adicionalmente aplicar el 21% de retención, con lo que el coste se incrementaría claro. Es esto cierto?
Muchas Gracias por atender nuestra consulta y os felicito por el foro
Un Saludo
Hola Carlos, gracias por dirigirse a nosotros y por la felicitación del foro. Le respondemos a las dos cuestiones que ha planteado.
1. Como bien dice, el punto 13.7 de la LPH, especifica que los cargos directivos de la Comunidad pueden ser cesados antes de la finalización de su actividad mediante su aprobación en Junta General Extraordinaria. Para ello, deben existir motivos sostenibles. Si estos motivos no estuvieran bien definidos y/o fueran demostrables, el administrador puede iniciar un procedimiento judicial contra la Comunidad y el juez darle la razón.
Como también comenta, algunos administradores, para cubrirse sus espaldas (aspecto que no compartimos en absoluto) blindan su trabajo con determinadas cláusulas en sus contratos, obligando a la Comunidad a abonar los meses pendientes hasta la finalización de su contrato. Si este es vuestro caso, os recomendamos abonar esas mensualidades o seguir trabajando con el hasta la finalización del contrato. Tener cuidado con otras cláusulas que incorporan donde se especifican los meses de antelación con los que debéis de comunicar su cese.
Si el administrador ha incumplido alguna de sus funciones, es un motivo de cese y el contrato se puede cancelar. Para ello hay que tener pruebas relevantes para en el supuesto de iniciarse un proceso judicial, la Comunidad pudiera probar el motivo del despido.
Decís que en Junta General Ordinaria habéis aprobado rescindir su contrato. Si la Junta se ha realizado antes o el mismo día uno de septiembre, el administrador no puede exigir pago alguno, pero si la Junta se ha celebrado con posterioridad, puede alegar lo que aparece en el contrato.
2. Un administrador puede ser una persona física (profesional independiente) o una empresa (sociedad mercantil). En el primero de los casos, el administrador debe emitir su correspondiente factura donde debe aparecer: la base imponible (el precio acordado por su trabajo sin IVA), el IVA vigente correspondiente y la retención de IRPF correspondiente.
El que sea un profesional independiente no le afecta a la Comunidad para nada en la cuantía de los honorarios a abonar. La retención se realiza sobre la base imponible.
Le ponemos un ejemplo para aclararlo:
Base Imponible (BI): 200,00 euros
IVA (21%): 42,00 euros
IRPF (21%): 42,00 euros
Resultado de la factura: BI + IVA – IRPF = 200+42-42= 200,00 euros
La factura que tiene que abonar la Comunidad a esta persona es de 200,00 euros.
Además, la Comunidad tiene que entregar a Hacienda 42,00 euros correspondientes a la retención practicada, pero eso a la Comunidad no le supone un mayor gasto en los honorarios globales de esta persona.
El desembolso total de la Comunidad sería: Factura 200 + Hacienda 42 = 242,00 euros
Si fuera una empresa, las cuentas serían:
Base Imponible (BI): 200,00 euros
IVA (21%): 42,00 euros
El desembolso total de la Comunidad sería: Factura 200 + IVA 42 = 242,00 euros
Como ve, en ambos casos, lo que la Comunidad tiene que desembolsar es la misma cantidad. No influye para nada que sea un administrador autónomo.
Esperamos haberle ayudado.
De nuevo, gracias por dirigirse a nosotros y que tomen una buena decisión a la hora de elegir al nuevo administrador.
Si necesita algo más, aquí nos tiene a su entera disposición.
Hola quisiera saber X q pago tanto de comunidad somos 52 vecinos y cada uno paga una cosa pago 115 euros y me parece una exageración llevo 7 años y empecé pagando 93 euros me entra el agua fría y la basura pero aun así comparado con otras viviendas yo soy el q más pago ah y tengo cochera individual por lo q esto exento de garaje . En mi portal somos 6 vecinos con ascensor el antiguo administrador decía q era pie el ascensor .creo q tienen la comunidad por portales y resulta q en uno son 6 vecinos y en otro 16 pues resulta w de luz pagamos los dos igual y no lo entiendo yo en su día no se quien fue el q fijo las cuotas pero ne parece un robo ni en un edificio con piscina q tienen unos amigos pagan lo q pago yo es una barbaridad. Q puedo hacer.
Hola, muchas gracias por contactar con nosotros.
Entendemos que la cuota de 115 euros es mensual. En tal caso su recibo se ha incrementado en 22 euros en los últimos siete años. En un principio estamos hablando de aproximadamente un 24% de subida, muy por encima del incremento del IPC (índice de precios al consumo) en ese período.
Para saber si esa cantidad está bien calculada, necesitaríamos conocer el coeficiente de participación de su propiedad en la comunidad.
Con ese dato, el siguiente paso es analizar los presupuestos que la comunidad tiene aprobados. Los gastos comunitarios se obtienen sumando todas las partidas de suministros y servicios de mantenimiento. Una vez sumadas todas las partidas previstas, se asigna a cada propietario la cantidad que le corresponde abonar cada año y el período de emisión de pago de esa cantidad (anual, semestral, trimestral o mensual).
Si su coeficiente de participación está bien calculado, el motivo por el cual está pagando esa cantidad es porque la comunidad tiene un presupuesto de gastos elevado.
En este caso, habría que analizar la posibilidad de reducir los gastos mediante la negociación con los diferentes proveedores, con la mejora de las instalaciones (conllevaría inversión y el ahorro se logra a medio y largo plazo) y con un uso responsable de los servicios de la comunidad.
En su recibo e imaginamos que en el del resto de vecinos, está incluida el agua y la basura. Nosotros personalmente pensamos que cada propietario debería tener su propio contador de agua, al igual que cada persona tiene su propio contador de luz. Si en su vivienda reside usted solo y en la del vecino conviven cinco personas, el consumo de agua de este vecino va a ser muy superior al suyo, sin embargo, usted está pagando el agua consumida por usted y por los habitantes del inmueble de al lado. Este puede ser un motivo del por qué su recibo es tan elevado. Como solución deberían proponer la instalación de contadores individuales de agua.
Respecto a la luz, es un caso parecido al que le hemos relatado anteriormente con el agua. Al ser varios portales, uno con más vecinos y otros con menos, el consumo no debería de ser el mismo, pero todos pagan lo mismo porque al ser una única comunidad, se reparte el consumo entre todos los propietarios. En este caso pueden proponer que determinados suministros y servicios se facturen según el portal.
En el tema del ascensor, comentarle que su administrador lleva razón. Por desgracia el coste del mantenimiento de un ascensor, cuesta lo mismo si lo usan dos personas como si lo hacen cien.
Esperamos haberle aclarado algo sus dudas y a modo de resumen indicarle que si es correcto su coeficiente de participación, la única opción para disminuir su recibo es reduciendo los gastos.
Gracias de nuevo por haber contactado con nosotros y si necesita algo más, estaremos encantados de ayudarle.
Saludos.
TENEMOS LAS NARICES HINCHADAS Y NECESITAMOS UNA SOLUCIÓN URGENTE
Tenemos un presidente que lleva años luz y que es un mal educado, una consejera que no hace su trabajo, un administrador que hace menos y mas gente que esta chupando del bote.
Somos 3 filas de dúplex unos 50 a 70 viviendas y resulta que estamos pagando 35 euros cada vivienda, una exageración comparada con comunidades del alrededor.
mi pregunta es porque es necesaria tanta gente?se podría eliminar puestos innecesarios ?
creo que con un presidente y un administrador seria suficiente.
otra cosa es que el señor presidente educado tiene todas cuotas metidas en el mismo sitio le hemos propuesto en diferentes ocasiones que separe los bloques ya que hay algunos que gastan mas y otros menos , siempre lo estamos avisando que la puerta de la cochera esta rota y su respuesta es que nos manda a callar. queremos otro presidente
que tendríamos que hacer para cambiar de presidente.
que seria necesario para cambiar de administrador
y sobre todo para separar las comunidades y que la cuota sea menor.
Espero su respuesta urgente
un saludo
Hola, por lo que he leído están bastantes molestos con la situación de su Comunidad. Intentaremos aclararles todos los puntos que han expuesto y que en la medida de lo posible soluciones sus problemas.
1. Organos de Gobierno: la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) establece que la Comunidad tiene que estar representada al menos por un Presidente.
El resto de cargos no son obligatorios y son: un vicepresidente (esta para sustituir al presidente ante alguna indisposición de éste), un secretario y una administrador (la función de estos dos últimos puestos puede recaer en la misma persona y ser ajenas a la Comunidad).
Por otro lado, todos los años tienen que renovarse estos cargos. Si las personas que actualmente están ejerciendo esos cargos llevan varios años en los mismos, es porque han tenido que ser elegidos por mayoría en las correspondientes Juntas Generales, que por ley han de celebrarse una vez al año. Todos los propietarios tienen el derecho y la obligación de optar a ese puesto, por lo que para cambiar a estas personas el único requisito es presentarse para ejercer esas funciones.
Con independencia de esta Junta General Ordinaria donde se renuevan estos órganos, la Comunidad puede destituir a estas personas. Para ello deben de convocar una Junta General Extraordinaria donde aparezca como único punto en el orden del día la destitución y renovación de los cargos que se quieran cambiar. Para convocar la reunión necesitan al menos el 25% de las cuotas de participación de los propietarios. Los acuerdos adoptados tendrán validez si son aprobados por la mayoría de los propietarios asistentes a la Junta Extraordinaria.
Resumiendo y como usted dice, con un presidente y un administrador es suficiente para llevar la gestión de una Comunidad.
2. Segregación de la Comunidad: en relación a la separación de la Comunidad es un tema algo más complicado. Lo primero que hay que ver son los estatutos de la Comunidad y analizar si los elementos comunes pueden segregarse y de que manera. De todas las formas para realizar esta operación es necesaria la aprobación de todos los propietarios, es decir, tiene que estar aprobado por unanimidad.
Si se consigue, los siguientes pasos serían hacer unos nuevos estatutos, dar de alta las nuevas comunidades y registrarlas.
Nuestro consejo es que se intente mejorar la gestión de la actual Comunidad antes de iniciar este tipo de actuaciones, son largas y costosas.
3. Reducción de Cuotas de Comunidad: Para ver si se pueden reducir las cuotas lo primero que hay que analizar son los servicios, suministros y mantenimientos que tienen contratados. En muchas ocasiones, el problema no es la cuota a pagar si no que la Comunidad no esté bien cuidada o como indica que tengan una puerta de aparcamiento siempre rota.
No decaiga en su afán de mejorar las cosas, ojalá todos los propietarios tuvieran el interés que usted transmite por mejorar las cosas.
Si necesita algo más, nos tiene a su entera disposición.
Según entiendo de preguntas y respuestas anteriores si cambiamos de administrador a mitad de año no sabemos so nos va exigir el pago de los otros 6 meses, no? Uno de los motivos por los que queremos cambiar es que es muy caro y se aprovecha de llevar muchos años con nosotros. Aunque muchos vecinos estamos descontentos hasta ahora no nos hemos organizado.
Hemos pedido el detalle de los gastos suplidos pero se niega a facilitarnoslos diciendo que son comunicaciones varias. Y suponen el 20% de los gastos anuales! Podemos alegar algo asi para rescindir sus servicios?
Cómo obtengo las direcciones de los propietarios que no tengo y que tienen pisos alquilados y no viven en el edificio? Tengo que hablar con todos para reunir el 25% de firmas para buscar nuevo administrador o solo con los vecinos suficientes?
Gracias.
Hola, tal y como dices, si tenéis un contrato con el actual administrador y es por un año, tendríais que abonarle las cantidades restantes hasta la finalización del mismo. Si no existiera el contrato, también puede reclamar esas cantidades, aunque en tal caso, os podéis negar al pago. Si fuera así, os podéis enfrente a una reclamación judicial por parte de esa persona y en tal caso, será el juez quien determine quien tiene la razón. Este caso de que se os reclame el pago judicialmente es poco probable, pero existe la posibilidad de que ocurra.
Si el motivo principal por el que queréis prescindir de los servicios del actual administrador es el precio de sus honorarios, os aconsejo que habléis con el y lleguéis a un acuerdo económico. Si estáis contentos con su forma de trabajar, es cuestión de alcanzar un acuerdo en el precio.
Si no estáis satisfechos con sus servicios y como me indicas, se ha negado a facilitar el detalle de los gastos de suplidos, este caso si puede ser alegado para rescindir su contrato, puesto que entre las obligaciones del administrador está la de: custodiar, detallar, recabar y facilitar la información económico contable de la Comunidad. Todo gasto tiene que estar justificado y contabilizado, por pequeño que este sea.
En relación a la búsqueda de los propietarios que no viven allí, es un tema complicado.
Te recomendamos hablar con los inquilinos que estén de alquiler y a través de ellos les indiques que por favor informen al propietario/a de que queréis contactar con ellos para informarles de unos asuntos de interés relacionados con la Comunidad.
Por último, para cambiar de administrador te recomendamos que veas este enlace https://administrotufinca.com/pasos-cambia-administrador-fincas/
Si no alcanzas por los motivos que sea, el 25% de los coeficientes de participación, tendrás que esperar a la Junta General Ordinaria y en el punto del Orden del Día donde se elige a la Junta de Gobierno, votar que no queréis continuar con los servicios de esta persona.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola, soy el presidente de una comunidad creada recientemente, donde no estamos nada contentos con la gestión del actual administrador. Quisiéramos cambiar, pero tras pedir todos los contratos que tenemos firmados con la comunidad, solo nos ha dado algunos, entre ellos no está el suyo. No sabemos, si tiene alguna clausula, ni cuando se firmo. ¿Hay alguna manera de conseguir este contrato ? Muchas gracias.
Hola, es muy probable que no haya un contrato firmado con el administrador porque son pocos los administradores que formalizan su relación profesional con un contrato, más aun si lleva gestionando la Comunidad mucho tiempo.
Con independencia de la existencia de ese contrato, su relación contractual con la Comunidad es legal si aparece elegido como administrador en el libro de actas de la Comunidad. Su renovación se va realizando de forma automática cada año, aunque debería de ser aprobado en la Junta General Ordinaria, en el punto del orden del día donde se votan las personas que van a formar parte de la Junta Directiva.
Por último y a pesar de no tener formalizado en un contrato las condiciones de trabajo, los administradores pueden exigir a la Comunidad el pago de los honorarios de los meses que queden hasta su renovación, es decir, si el administrador fue elegido en marzo del año 2013 y es destituido en noviembre de este año, la Comunidad tendría que abonar los honorarios de esta persona del mes de diciembre, enero y febrero.
Resumiendo:
1. No tiene porque existir un contrato
2. Puede exigir a la Comunidad el pago de los meses pendientes hasta su renovación
Le recomendamos que si contratan a un nuevo administrador, formalicen con un contrato su relación y exijan una clausula por la que la Comunidad pueda rescindir sus servicios sin penalizaciones económicas.
Esperamos haberle ayudado. Si necesita más información, puede solicitarla por aquí o por teléfono.
Gracias por su consulta y hasta pronto.
Nos ha tocado ser presidentes en una urbanización de viviendas de temporada y el administrador no atiende los requerimientos que se le hacen, vía correo electrónico, para que facilite contratos en vigor, estado actual de las cuentas, desglose de pagos, bancos con los que trabajamos, teléfonos para dirigirse a los vecinos que no pagan, etc.
No hay manera de contactar con los vecinos ¿qué podemos hacer?
Hola María, el administrador debería tener un teléfono de contacto o una oficina donde os podéis dirigir para cualquier asunto relacionado con la Comunidad. El correo electrónico puede ser que no le llegue porque le aparezca como spam o por problemas con su servidor.
Si a pesar de haber intentado contactar con esta persona por estos medios no responde, deberíais actuar de inmediato, ya que formáis parte de los órganos de gobierno y sois responsables de velar por el buen funcionamiento de la Comunidad.
Lo primero que deberíais ver es el estado económico-financiero, es decir, cómo están las cuentas de la Comunidad a través de la entidad financiera donde tengáis el dinero de la comunidad. Como órganos de gobierno deberíais estar autorizadas para ver y actuar sobre esa cuenta.
A continuación, podéis hablar con las empresas que prestan sus servicios allí y ellas os pueden facilitar una copia de los contratos, así como el estado actual de sus pagos.
Respecto a lo de contactar con los vecinos es algo más complicado si cada uno reside fuera del edificio. La única opción que os puede permitir conocer el nombre del propietario/a es el registro de la propiedad, pero esta opción tampoco os garantiza su localización, solo os va a permitir saber quien es el dueño de la finca.
Deberíais escribir una cata y meterla en los buzones informando de todo esto y de que cuando reciban esa carta se pongan en contacto con vosotras.
También podéis probar con la búsqueda en internet. Hoy en día las redes sociales, facilitan la búsqueda de personas.
Y por último deciros, que si este administrador no os da el servicio que queréis, seguro que hay muchos administradores que estaríamos encantados de trabajar para vosotras.
Esperamos que os hayamos ayudado en algo. Si necesitáis más información, podéis solicitarla por aquí o por teléfono.
Gracias por vuestra consulta y hasta pronto.
Pueden Votar las personas que tieen recibos pendientes de PAgo para la elección del nuevo Administrador
Los/as propietarios/as con recibos pendientes de pago, tienen derecho de voz pero no de voto.
Sus votos no se podrán tener en cuenta para ninguna de las votaciones que se realicen en cualquier Junta que se realice.
comunidad teniendo deudas es viable que se suba cada año 5 euros , que pasos tendria que seguir para llevar la comunidad los vecinos, gracias por la explicacion
Entiendo que cuando dices que la Comunidad tiene deudas es que tiene propietarios/as con deudas, es decir, con recibos pendientes de pago.
Si es así, es probable que vuestras cuotas se incrementen cada año ya que tendréis que afrontar la parte que están dejando de pagar los demás. Por ejemplo, si tenéis que pagar 100 euros entre 10 vecinos, cada uno debe hacer frente a 10 euros, pero si hay tres propietarios/as que no pagan, entre los siete que si lo hacéis, tendéis que pagar los 30 que el resto no hace.
La única opción para evitar las subidas anuales es optimizar la gestión económica y proceder a reclamar la deuda por los cauces apropiados.
Respecto a la segunda cuestión, entiendo que preguntas los pasos a seguir por parte de los vecinos para que seáis vosotros los que llevéis la gestión de la Comunidad. Si es esa la pregunta, lo único que tenéis que hacer es pedirle al presidente que convoque una Junta General Extraordinaria para destituir al administrador y votar su cesión. Si el presidente se niega, podéis convocar la Junta el 25% de los propietarios/as.
Otra pregunta: No puede el presidente (que en este caso esta a favor del cambio) convocar dicha junta sin necesidad de reunir ese mencionado 25%?
Como bien dices, si la Junta la convoca el presidente no es necesario reunir ese porcentaje del 25% de los propietarios/as. El presidente tiene potestad para convocar la reunión sin el respaldo del resto de los propietarios/as.
Buenos dias,
A ver si lo he entendido bien….para poder convocar la junta extraordinaria en la que se propone el cambio de administrador es necesario el apoyo del 25% del total de los vecinos??? Y una vez reunida la Junta basta con la mayoria simple de los presentes para aprobar el cambio??
Estoy muy interesada en solucionar esta duda ya que queremos cambiar al administrador de nuestra urbanizacion y no tenemos muy claro como proceder.
Gracias!!!
Hola Berta, para poder cambiar de administrador/a hay que convocar una Junta General Extraordinaria con el visto bueno del presidente/a, pero si esta persona se opone a ello o no hay manera de notificárselo, el 25% de los propietarios/as pueden convocar la reunión, siempre que se haga en tiempo y forma. Debéis comunicarlo a todos/as los propietarios/as y poner la convocatoria en el tablón de anuncios.
Una vez en la reunión solo es necesario la mayoría simple de los/as propietarios/as para realizar el cambio de administrador/a.
Pero, la mayoría simple de los que asistan?
No sería necesario un porcentaje mínimo de asistentes y representados?
Hola Marta, perdona por el retraso en responderte, pero hemos tenido algunos problemas con esta parte de nuestra web.
Si la votación que estáis realizando es para el cambio de administrador, es suficiente tener la mayoría simple de las cuotas de participación o de la mayoría de los votos de los propietarios que asistan a la Junta de Propietarios.
Aunque parezca complicado, el cambio de administrador es más fácil de lo que parece. Eso si, os aconsejamos que antes de cancelar la relación contractual que tengáis con el actual administrador, verifiquéis el contrato. Es habitual en algunos administradores tener en contrato una clausula donde se especifica el pago de los meses que queden pendientes hasta la finalización del contrato.
Agradecería si pueden atender una cuestión sobre el tema que les comento brevemente a continuacion:
En mi comunidad no tenemos administrador de fincas, en su lugar hay un contable que hace de asesor, aunque cobra como si fuera administrador colegiado (incluso mås) y realiza gestiones propias de aquellos, como convocar juntas, asistir a juntas, presentar monitorios, etc. El caso es que carece de formación especifica de administracion de fincas, solo de contabilidad , y no optimiza en absoluto los recursos de la comunidad. En este caso para contratar un administrador y cesar al contable, que pasos serian preceptivos. Saludos cordiales.
El puesto de administrador puede desarrollarlo cualquier propietario/a de la Comunidad. Lo que no puede es cobrar por esta actividad si no está dado de alta para ejercerla. Si la Comunidad opta por contratar a una persona ajena a la Comunidad, tampoco es obligatorio que esté colegiado. El único requisito indispensable es que esté dado de alta en Hacienda para poder llevar a cabo esta actividad profesional y estar al día en el pago de todas sus obligaciones.
Dicho esto, para cambiar de administrador, es necesario seguir una serie de pasos. Le adjunto el enlace de nuestra web donde informamos de los mismos https://administrotufinca.com/pasos-cambia-administrador-fincas/
Lo ideal es convocarlo con el visto bueno o autorización del presidente/a, pero si este no quisiera o se opusiera, la Comunidad con los requisitos descritos en el enlace, puede igualmente proceder a dicho cambio.
Me gustaría saber si el presidente de la mancomunidad, junto con los tres presidentes del que se compone la mancomunidad, tienen autoridad para elegir un administrador nuevo, ya que el anterior dimitió. Sin ninguna explicación a los vecinos sin enseñar presupuesto, es decir a su libre albedrío.
Hola Ángela, gracias por hacernos llegar esta consulta.
NINGÚN presidente de una Comunidad o Mancomunidad, tiene autoridad para nombrar a un administrador ni a ningún otro cargo de la Junta Directiva.
Para poder elegir a un nuevo administrador o sustituir al que se tenga, es necesario convocar (en tiempo y forma) una Junta General (ordinaria o extraordinaria, dependiendo el caso), donde se especifique en uno de los puntos del orden del día, la elección o el cese del administrador. Este punto debe ser aprobado por la mayoría de los propietarios (mayoría de coeficientes de participación).
Si estas personas han elegido a un administrador sin una votación previa y sin la mayoría correspondiente, ese acuerdo no tiene validez legal.
Respecto al tema de los presupuestos, todos los propietarios tenéis derecho a conocer las condiciones económicas de cualquiera de los servicios y mantenimientos que la Comunidad tenga contratados y a proponer otros diferentes si no estáis satisfechos con ellos.
Resumiendo, te recomendamos que hables con el presidente o los presidentes y les digas que convoquen una Junta como establece la Ley para elegir al administrador. Si se negasen a hacerlo, debes de poner una denuncia en el juzgado correspondiente.
Ángela, esperamos que te haya servido nuestra respuesta y si necesitáis un administrador para vuestra Comunidad, estaremos encantados de informaros de nuestra forma de trabajar.
De nuevo, gracias por contactar con nosotros.