Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

La Ley de Propiedad Horizontal, conocida con las siglas LPH, es la Ley encargada de regular la relación y convivencia de los propietarios que viven en los edificios donde existen pisos y/o locales. Es la Ley más extendida en todo el territorio nacional para normalizar las relaciones entre vecinos de un mismo edificio.

El sistema de propiedad horizontal establece que el dueño de un piso o local tiene el derecho exclusivo y singular sobre su propiedad y además, comparte propiedad con el resto de sus vecinos.

Esta propiedad compartida es lo que se denomina elementos comunes del edificio: fachadas, escaleras, jardines, portales, ascensores…

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Administro tu Finca administrator

20 Comments so far

NicolásPosted on12:41 am - Jul 28, 2020

Buenas noches. Vivimos en una CP donde un propietario acaba de alquilar un local para un restaurante. Dicho local sito en la parte inferior del edificio dispone de una escalera que le da acceso a una especie de trastero o planta baja donde guardan la comida y neveras. Dicha planta baja tiene una puerta de acceso al garaje de coches comunitario ( 18 parkings de coches y 8 trasteros ). Desconocemos si este acceso o puerta de la planta baja es legal o no puesto que tiene acceso al exterior por la escalera antes mencionada. Lo digo porque estos señores del restaurante están utilizando la puerta deslizante del garaje ( abriendola continuamente a lo largo del dia ) para entrar comida y descarga alimentos para el restaurante y para sacar la basura todas las noches por dicho garaje comunitario. ¿ Es legal utilizar esa puerta para realizar actividades comerciales , gestión de un restaurante , a través de un garaje comunitario de coches ? Todo esta actividad genera que en alguna ocasión nos hallamos encontrado la puerta deslizante del garaje comunitario abierta y comprobado que han sido ellos por una cámaras de vigilancia que hemos podido visualizar tras la correspondiente solicitud a la empresa de grabación , es decir , cumpliendo la Ley de Protección de Datos . Gracias por anticipado.

    Administro tu FincaPosted on6:26 pm - Jul 31, 2020

    Hola Nicolás, gracias por escribirnos.

    Su consulta es muy fácil de responder, la puerta de acceso de vehículos es para los vehículos, cualquier otro uso está prohibido. Transitar por la puerta de acceso a los garajes está prohibido por la peligrosidad que supone.

    Que tengan un trastero en la zona de aparcamientos no les autoriza a usar la puerta del aparcamiento. El uso de esta puerta está reservado a las personas que tengan vehículos y puntualmente la comunidad puede autorizar su uso (siempre con vehículos) a los dueños de trasteros que no tengan plaza de aparcamiento para cargar o descargar enseres.

    Además, estamos seguros que en los gastos en los que participa este local y que vienen reflejados en el importe de su recibo comunitario, no se le incluye el gasto de mantenimiento de la puerta del aparcamiento, por lo tanto, tampoco por ese motivo puede usarla.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

Antonio Hoyos LopezPosted on2:49 pm - Jul 8, 2020

Buenas tardes les comento mi caso a ver si me pueden ayudar :
Vivo en un bajo y solo tengo 1 vecino arriba (los demás son a los lados y no importan en este caso creo) el caso es que tal y como se mira entrando a la derecha de la puerta,hay un descansillo comunitario y la ventana de mi cocina .Pues bien yo cerré una altura de más o menos un metro dicho descansillo y me hice un trastero no sin antes notificarlo a la comunidad y al presidente y obtener la consiguiente aprobación .Ahora mi vecina me exige que le deje la mitad del trastero porque es terreno comunitario y yo le digo que no porque si voy a entrar de urgencias o salir por alguna emergencia es peligroso que ella esté allí justo delante de mi puerta metiendo algo voluminoso o pensado .Que Debo hacer ?gracias .

    Administro tu FincaPosted on12:50 pm - Jul 10, 2020

    Hola Antonio, gracias por escribirnos.

    Hay que ver lo que en el libro de actas viene aprobado por parte de la comunidad. Si la comunidad le autorizó debería tenerlo aprobado por escrito en una Juna de propietarios, así como las condiciones de uso.

    En principio esa vecina tiene todo el derecho a hacer uso de un espacio común, siempre y cuando, sea un espacio común que no sea de uso privativo. Por ejemplo, un patio de un bajo, es zona común de uso exclusivo para el vecino del bajo.

    No le podemos dar una respuesta concluyente sin ver cómo es el trastero, dónde está ubicado y saber cómo se aprobó su uso.

    Lo que podemos decir es que los motivos que usted da a la vecina no justifican que ella no pueda usar ese espacio.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto

CecePosted on5:51 pm - Mar 27, 2020

Hola y gracias de antemano. Mi consulta es sobre el uso irregular de unos trasteros de la azotea propiedad de un vecino y transformados en vivivienda sin cedula de habitabilidad, así como el uso de las zonas comunes(terraza) por el inquilino/ocupante. Es una finca antigua de 6 propietarios con una Comunidad constituida hace 7 años. Desconozco desde cuando se da ese uso, yo soy nueva propietaria y algún beneficio podrían estar sacando a cambio. Me gustaría saber qué hacer, ello supone problemas inclusive con el seguro comunitario y he dejado constancia en acta de mi disconformidad en el uso irregular, sin éxito.

    Administro tu FincaPosted on9:18 pm - Mar 29, 2020

    Hola y gracias por escribirnos.

    Es viable convertir un inmueble en un uso distinto del que tenía inicialmente, pero siempre que las autoridades en materia de vivienda de su localidad y la comunidad lo permitan.
    Por parte de la comunidad este cambio de uso tiene que ser aprobado por unanimidad en una junta de propietarios y las autoridades tendrán que solicitar al propietario del trastero un proyecto visado por un especialista donde se concreten las actuaciones para que ese inmueble sea habitable.

    Como ha actuado indicando su disconformidad en una junta de propietarios es perfecto. Si la comunidad no quiere regularizar esa situación, la única opción que le queda es recurrir a la justicia.

    Repetimos es viable y legal el cambio de uno de inmuebles, pero debe hacerse de manera correcta.

    Esperamos haberla ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

      TeresaPosted on8:03 pm - Jun 29, 2020

      Buenas tardes.
      Mi comunidad se ha empeñado en abrir la piscina con llevando a abonar una derrama. Yo este año dadas las circunstancias no estoy de acuerdo en la apertura. Mi pregunta es si me puedo negar a pagar esa derrama?

        Administro tu FincaPosted on2:36 pm - Jul 8, 2020

        Hola Teresa, gracias por escribirnos.

        Si se aprueba por mayoría la apertura no puede negarse a abonar esa derrama.
        Solo podría negarse en el supuesto que se apruebe no abrir pero se permita el uso de los que sí quieren usarla. En tal caso esa minoría podría utilizar la piscina siempre que se hagan cargo de ese coste adicional y asuman las consecuencias que pudieran derivarse de su uso.

        Esperamos haberle ayudado.
        Un saludo y hasta pronto

CarnenPosted on12:38 pm - Nov 14, 2019

Buenas tardes,

he comprado mi piso hace más de un año y medio y solo me enteré hace unos meses de que disponia de un trastero que hay en la comunidad.
No viene escriturado ya que es parte de la finca. Como fueron obras de hace más de 20 años no estan legalizados, pero la administracion de la finca admite que cada piso haga uso de un trastero.

lo que ocurre es que la ex porprietaria me esta diciendo que le tengo que pagar dinero por ese trastero aunque ella tampoco tenga constancia de que sea de su padre, y tampoco tiene ningun documento que alegue que era suyo. La administración me comentó que se hace una junta y se asignará ese trastero a mi piso, por lo que la ex proprietaria no tiene derecho a ello.

la cuestion es que llevo desde más de un año y medio pagando la comunidad, y no hago uso del trastero porque la administración no avanza con el reparto y ha dejado de contestarme a los correos.

qué medidas o qué se puede hacer?
muchas gracias.

    Administro tu FincaPosted on10:48 pm - Nov 17, 2019

    Hola Carmen, gracias por escribirnos.

    Nadie puede cobrar por algo que no es suyo, por lo tanto si la anterior propietaria no tiene escrituras de un trastero no le puede cobrar por su uso, puesto que legalmente no es suyo.

    Respecto a la comunidad, si los trasteros son comunitarios y a cada propietario le corresponde uno, usted debe reclamar el suyo.

    En algún acta, aunque sea de hace 20 años, debe estar aprobado ese reparto. Pida una copia de esa acta y reclame el que le corresponda en función de la vivienda que ha comprado.

    En caso que no le den ese trastero, siempre puede acudir a la justicia.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

PedroPosted on10:12 am - Ago 22, 2019

Buenos días, somos tres propietarios y uno de ellos ha procedido a sustituir una persiana por la que accedía a un garaje de su propiedad, por una pared de piedra y en la parte final ha colocado una serie de ventanas, todo ello sobre la fachada que en razón a la LPH estimo que es un elemento común; desconocemos si la obra se hizo con el necesario permiso del Ayuntamiento.
Dicha modificación se ha efectuado sin nuestro conocimiento y obviamente autorización, ignoramos si al otro propietario solicito permiso, la citada obra se efectuó a finales de otoño, y tuvimos conocimiento de la misma cuando estaba prácticamente finalizada, ello es debido a que se trata de una vivienda de segunda residencia y no vivimos en ella de forma permanente.
Tan pronto como vimos modificación le advertí verbalmente que a nuestro juicio no podía efectuar esta obra.
Señalar que no tenemos constituida una comunidad de propietarios.
La pregunta es si la obra y modificación que supone en la fachada se ajusta a la legalidad vigente y que plazo tenemos para efectuar la correspondiente denuncia y que pasos son los que debemos hacer para devover la fachada a su estado original.
Gracias por su atención.

    Administro tu FincaPosted on11:40 am - Ago 22, 2019

    Hola Pedro, al no estar constituida una comunidad de propietarios, no pueden regularse por la Ley de Propiedad Horizontal y por lo tanto las posibles irregularidades de esta persona no se pueden alegar por las normas de esta ley.

    Cuando no hay una comunidad de propietarios, toda modificación en fachada de un edificio tiene que ser aprobada por el ayuntamiento correspondiente, por lo tanto, le aconsejamos que hable con su ayuntamiento y pregunte si este vecino estaba autorizado para hacer lo que hizo.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

      PedroPosted on1:40 pm - Ago 22, 2019

      Gracias por su respuesta; no obstante la LPH en su Articulo 2 Ámbito de Aplicacion señala:

      Esta Ley será de aplicación:

      a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

      b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el Título Constitutivo de la propiedad horizontal.

      Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

      c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

      d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el Título Constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

      e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus Estatutos.

      Por ello y salvo error entiendo que su aplicación no solo es para la Comunidades de Propetarios.

      Saludos y de nuevo gracias por su atención.

        Administro tu FincaPosted on1:59 pm - Ago 22, 2019

        Hola de nuevo Pedro, efectivamente, también es de aplicación a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil. En este artículo hace mención al aprovechamiento independiente de un inmueble por tener salida propia a un elemento común, pero no de que todas las normas recogidas en la LPH sean de aplicación a estas propiedades.

        Por eso, lo mejor es que se persone en el ayuntamiento.

        Un saludo y hasta pronto.

Jose Luis Fabregat SanzPosted on1:35 pm - May 14, 2019

Luis: Somos 42 propietarios en la comunidad donde habito. En una reunión de Junta comparecieron cuatro propietarios y el asunto principal a tratar era la adquisición de un equipo energético valorado en 10.000 euros. Una vez se sometió a voto, esta propuesta fue aprobada por 3 votos a favor y 1 en contra, el mío. La compra de ese equipo sería sufragada con tres cuotas extras por vecino. Habiendo manifestado mi desacuerdo con la decisión, en parte por la falta de información al resto de propietarios y siendo un gasto no necesario para el buen funcionamiento de la finca, me he negado a pagar cualquier cuota que no sea la ordinaria. He recibido una convocatoria para reunión de vecinos, y en el apartado del estado de cuentas he visto que aparezco como moroso. Tengo entendido que los propietarios que no reconocen la imperiosa necesidad de un gasto pueden negarse a tal tal contribución.
Agradecería su ayuda a fin de aclarar la situación para defenderme en dicha reunión.
Gracias por su atención

    Administro tu FincaPosted on7:16 pm - May 16, 2019

    Hola Luís, gracias por plantearnos su consulta e intentaremos ayudarle.
    Los acuerdos alcanzados en una junta de propietarios son válidos con independencia del número de asistentes a la misma siempre y cuando se hayan tomado conforme se establece en la ley, es decir, que haya 4 vecinos o 40 no afecta a la validez del acuerdo.

    Lo que hay que tener en cuenta es la validez del acuerdo. Si ese equipo energético es un elemento ya existente en el comunidad y lo que en la asamblea se ha acordado es su sustitución por uno de mejor prestación, el acuerdo alcanzado por 3 votos a favor y 1 en contra, es válido.
    Si ese equipo energético no es un elemento existente en la comunidad, para que fuese válido el acuerdo sería necesario tener la aprobación por parte de los 4 vecinos que asistieron a la junta de propietarios. Es un elemento nuevo y por lo tanto es necesario aprobarse por unanimidad.
    En este último supuesto, puede aprobarse la instalación sin necesitar el acuerdo unánime, siempre y cuando el propietario o propietarios que no quieren instalar ese elemento, autoricen al resto a hacerlo, pero se les exima de abonar el pago del mismo. Usted se podría haber negado (tal y como lo hizo) pero autorizaba a que los que quisieran instalarlo lo hicieran siempre y cuando abonasen el coste del mismo.

    Otra cuestión es la imposibilidad de que usted pueda votar en la nueva junta de propietarios. Efectivamente si tiene alguna cuota pendiente, no podrá ejercer su derecho de voto.

    Lo que le recomendamos si aun está en plazo y siempre y cuándo se haya aprobado la instalación de un elemento no existente en la comunidad sin la unanimidad de los vecinos, es que impugne el acta. Además le sugerimos que hable con el administrador para intentar aclarar todo esto.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

Nieves SierraPosted on1:11 pm - Feb 23, 2019

Buenos días,mi problema es que se averió el ascensor, y el presidente de pudo en contacto con la empresa para arreglarlo, tras varios intentos, envíos de piezas equivocadas y problemas. Se optó por cambiar de empresa y esta paso presupuesto de un nuevo ascensor. Se hizo una «reunión INFORMATIVA» en la que se nos comentó dicho problema y que como solución se giraría una derrama para asumir el pago. También se comentó del arreglo por humedades de los cuartos traseros, para lo que también se giraría otra derrama. Cada derrama era de 20€. Por lo que los vecinos nos pareció en principio bien. Pero era una reunión informativa, y se convocaría una junta ordinaria para la aprobación de las cuotas.
Cuál es mi sorpresa que se arregla el ascensor y me pasan el recibo al cobro por el importe de la comunidad y 20€ de derrama. En un principio yo vivo en el 1 piso y nunca uso el ascensor, pero si estoy afectada con las humedades de los trasteros.
Mi pregunta es:
1. Pueden arreglar el ascensor u girar la derrama sin haberlo aprobado en Junta?
2. Puedo exigir que se haga lo mismo con los cuartos traseros y los arreglen y giren su correspondiente derrama?
3. Si no me dan solución a las humedades del cuarto trastero, me puedo negar al pago de la derrama del Ascensor? Considerando que era informativa la reunión para ambos problemas.
4. Cómo el ascensor ya está hecho, hay una junta para aprobar la derrama. Esto es legal a obligar al pago o existen responsables al respecto por la toma de decisiones.
Muchas gracias.
PD podrían contestarme antes del día 8 de marzo para ir informada a la junta?

    Administro tu FincaPosted on1:15 pm - Feb 27, 2019

    Hola Nieves y gracias por dirigirse a nosotros.

    Le respondemos a cada apartado:

    1. En general, no se puede girar una derrama sin haber sido aprobada previamente en Junta de Propietarios. No sería necesario aprobar el arreglo del ascensor siempre y cuando ese arreglo no conllevase la emisión de una derrama, a no ser, que la derrama estuviese destinada a un arreglo que fuese imprescindible para la habitabilidad de los vecinos. Por ejemplo, si en su edificio viviese una persona impedida físicamente y necesitase el ascensor para poder hacer una vida normal, la comunidad estaría obligada a arreglar el ascensor y a emitir la derrama que fuese necesaria. En la junta de propietarios, solo debería aprobarse la forma de afrontar esa derrama.

    2. Por supuesto que sí.

    3. Si una derrama está aprobada no se puede negar a afrontar el pago de la misma. A no ser que esa derrama sea debida a la instalación de un nuevo elemento comunitario (por ejemplo, una piscina), en cuyo caso, la persona que no quiera hacer uso de esa piscina puede negarse a afrontar ese pago. A usted le tienen que arreglar los problemas de humedad del trastero y si no lo hacen, deberá recurrir a la justicia para que sea esta quien obligue a la comunidad a realizar ese arreglo.
    Que no hagan bien las cosas algunas personas, no nos da derecho a hacerlas mal al resto. Lo que tenemos que hacer es obligar a que todo el mundo haga bien su trabajo.

    4. No existen responsabilidades como tal y si ya está hecho, tendrán que pagarlo. Podemos decir que tendrían que haber actuado de otra manera, pero si el ascensor estaba roto, es obligación de la comunidad el repararlo. Lo que ocurre es que antes de proceder a su reparación deberían haber aprobado como se iba a realizar esa reparación.

    Esperamos haberla ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

MariencarPosted on11:33 pm - Dic 9, 2018

Tengo un trastero con luz y agua propia comprado así de obra.La comunidad quiere eliminar el agua de mi trastero por un siniestro de agua al vecino de abajo.Es legal si yo lo compré así?

    Administro tu FincaPosted on11:09 am - Dic 10, 2018

    Hola y gracias por dirigirse a nosotros.
    Si el suministro de agua es comunitaria, es decir, el contador pertenece a la comunidad de propietarios, podrán anular ese suministro siempre y cuando la comunidad lo apruebe por unanimidad (todos los propietarios) en una junta de propietarios.
    Si el contador es suyo, la comunidad no puede anular el suministro.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

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