Hay diferencias entre la junta ordinaria y extraordinaria y por ese motivo es conveniente que sepas cuándo debes celebrar una y otra.
Las Comunidades de Propietarios, toman sus acuerdos en las Junta de Propietarios. Estas juntas de vecinos se dividen en ordinarias y extraordinarias.
Las juntas generales de carácter ordinario, deben celebrarse por ley una vez al año y al ser posible coincidiendo con un período de 12 meses desde la anterior junta ordinaria.
Las juntas generales extraordinarias, pueden convocarse tantas veces como sean necesarias, de ahí que se denominen extraordinarias. Vamos a ver cuáles son las diferencias entre las juntas ordinarias y las juntas extraordinarias.
Junta General Ordinaria
- Se celebra una vez al año con el objetivo de aprobar la gestión económica-administrativa y el presupuesto para el año siguiente.
- Se renuevan los cargos que formarán parte de la junta de gobierno (presidente, vicepresidente, secretario, administrador)
- Se convoca con un mínimo de 6 días de antelación.
Junta General Extraordinaria
- Se convoca cuando lo considera necesario el Presidente, lo solicite la cuarta parte del número total de propietarios o un número de propietarios que represente el 25% de las cuotas de participación.
- Pueden celebrarse tantas juntas extraordinarias como desee la Comunidad.
- Puede convocarse con un mínimo de 24 horas de antelación.
Como vemos existen diferencias entre la junta ordinaria y extraordinaria, pero también tienen aspectos coincidentes.
Ambas Juntas (ordinarias y extraordinarias), deben convocarse en tiempo y forma y celebrarse según se establece en la LPH.
Todos los asistentes a las juntas de propietarios, deben firmar su asistencia y recoger las autorizaciones de los propietarios representados.
Los propietarios con recibos pendientes de abono, podrán asistir a las Juntas, pero carecerán de derecho a voto.
Si en la primera convocatoria no hubiese quórum suficiente (mayoría simple de las cuotas de participación) deberá celebrarse la Junta correspondiente en segunda convocatoria, según se establezca en la convocatoria. En esta segunda convocatoria no se exige un mínimo quórum para que la asamblea se pueda celebrar. Los acuerdos serían válidos con la asistencia de un solo vecino.
Si no estuviera prefijada la hora y el lugar donde celebrar la Junta en segunda convocatoria, deberá realizarse dentro de los ocho días siguientes a la primera.
Buenas tardes y gracias por anticipado por vuestra gran ayuda. Necesito por favor resolver la siguiente duda. Más del 25% de la propiedad hemos convocado junta general extraordinaria previos burofaxes pidiéndola, para la cesión del actual presidente y nombramiento del nuevo, ya que el actual no quiere convocar la junta anual ordinaria. Tras convocarla Junta Extraordinaria, el Presidente en nombre de otro vecino ha solicitado se incorpore un punto en el orden del día y además se retrase la fecha de la convocatoria. La pregunta es, Estamos obligados la Junta de Propietarios convocantes a cambiar la fecha de la reunión a cuando ellos nos piden?
Hola Natalia, gracias por escribirnos.
Una vez que el 25% de los propietarios hayan convocado la junta general, no se pueden incorporar más puntos en el orden del día ni cambiar la fecha de la celebración.
Deben celebrar la junta el día y a la hora que habían acordado.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
en mi comunidad se está instalando luces dentro de la piscina; este tema ni se ha comentado ni se ha aprobado en ninguna reunión ¿pueden utilizar el dinero del fondo de reserva para esta obra de puro capricho?. gracias.
Hola Montse, gracias por escribirnos.
Si las luces ya existían y la instalación es para sustituirlas debido a un mal funcionamiento, no es necesario celebrar reunión y la instalación está justificada como parte del mantenimiento que la comunidad está obligada a realizar en cualquier elemento comunitario.
Si la instalación se debe a algún requerimiento normativo establecido por las autoridades competentes, tampoco es necesario aprobar esa partida.
Pero si no se dan ninguno de esos dos casos y la instalación está promovida por un tema meramente estético, la comunidad solo puede utilizar los fondos comunitarios si previamente se ha aprobado esa instalación en una junta de propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Tenemos un adosado y mi vecino quiere levantar una pergola y tejarla en su porche, con gran altura que me perjudica en cuanto al vertido de aguas y resta visibilidad del entorno en mi patio
Como no le doy mi consentimiento ha ido a la comunidad y se ha convocado Junta Extraordinaria a la que no pude asistir por informarme con menos de 2 días de antelación ya que por trabajo me era imposible.
Los vecinos asistentes acuerdan que se haga las obras aún sabiendo mi disconformidad porque se lo comunique a presidente y administrador antes de reunión. QUE PUEDO HACER CON ESTO? TENGO QUE AGUANTAR QUE SE LEVANTE ESE TEJADO DE GRAN ALTURA? LE COMPETE A LA COMUNIDAD APROBAR ESTO?
gracias
Hola Vanesa, gracias por escribirnos.
Si la asamblea extraordinaria se convocó adecuadamente (con dos días era suficiente) y a usted se le comunicó por los canales habituales, una vez alcanzado el acuerdo tiene difícil revocarlo.
Si no podía ir, debería haber nombrado a un representante, al mismo administrador si fuese necesario para que votará por usted en contra del acuerdo.
Puede intentar impugnar el acuerdo alegando que aunque se haya alcanzado el acuerdo por parte de los vecinos, lo que se quiere hacer perjudica la canalización de las aguas pluviales u otro tipo de aspecto técnico.
Le recomendamos que hable con un abogado para que le indique los pasos legales que debe adoptar para paralizar el acuerdo.
Cuando no pueda acudir a las reuniones por los motivos que sea, delegue su voto en alguien para que le represente y vote aquello que considere oportuno.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
gracias por la respuesta; efectivamente es tema puramente estético, así que estaré muy pendiente del gasto producido y su procedencia. muchas gracias.
Si se convoca una junta Extraordinaria, de forma correcta y legal, sin transcurrir un año desde la última ordinaria, y donde un punto del orden del día es la renovación de cargos. ¿Puede alguien alegar que no se puedan renovar los cargos por no ser junta ordinaria?
Hola Fernando, gracias por escribirnos.
Si, si puede alegar eso porque la renovación de cargos siempre debe hacerse en una junta de propietarios de carácter ordinario, a no ser, que por causas mayores tenga que celebrarse una junta general extraordinaria para elegir a nuevas personas para esos cargos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola ! Tengo una duda. Un grupo de vecinos con coeficientes de vivienda superior al 25 % hemos solicitado por burofax al presidente de la comunidad una junta extraordinaria para tratar un tema. El presidente junto con la administración han convocado una junta ordinaria en la que unos de los puntos es el solicitado en la petición de junta extraordinaria. Esto es correcto? Debería obligatoriamente celebrarse la junta extraordinaria en cualquier caso?
Hola Carmen, gracias por contactar con nosotros.
No es necesario convocar una junta general extraordinaria si ese punto se ha tratado en la junta general ordinaria.
Lo importante es el punto a tratar con independencia de si se hace en una junta general ordinaria o extraordinaria.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola. Se puede revocar un puesto de la junta de gobierno (por ejemplo, presidente o vicepresidente) por votación en una junta extraordinaria y bajo el punto «ruegos y preguntas»?
Hola David, gracias por escribirnos.
La respuesta es bien sencilla, no se puede.
Solo se puede revocar el puesto de una persona perteneciente a la junta de gobierno con una causa justificada (por incapacidad legal o por una enfermedad) y siempre si aparece en un punto en el orden del día, nunca en el apartado de ruegos y preguntas. Como su nombre indica ese apartado es para ruegos o para preguntas y no se puede votar nada.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
cuántas juntas ordinarias se pueden celebrar en 1 año?
Hola Adrián, gracias por escribirnos.
Sólo puede celebrar una junta general ordinaria cada año. La ley establece que tiene que celebrarse una al año y debe realizarse pasados unos doce meses desde la anterior junta ordinaria.
El resto de juntas de propietarios serán siempre de carácter extraordinario y se pueden celebrar todas las que sean necesarias.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
muchísimas gracias
Hola. Llevamos sin celebrar junta desde marzo del 2020 antes de la pandemia.
Mi pregunta es si se puede celebrar junta con el único punto de subir la cuota, sin cambiar el presidente ni dar explicaciones de la situación económica de la comunidad y, si en caso de que se celebre dicha junta, si es válido su resultado. No tenemos administrador… La idea se le ha ocurrido a un vecino.
Hola María, gracias por contactar con nosotros.
Nuestra recomendación es que contraten a un administrador o al menos como hemos hecho nosotros para alguna comunidad que contraten puntualmente los servicios de un administrador para la celebración de la junta de propietarios.
Nosotros lo que hacemos cuando nos llaman para atender estos casos, con independencia de en donde esté ubicada la comunidad (España), es informarles sobre cómo tienen que realizar la asamblea (convocatoria, celebración, mayorías necesarias para los acuerdos, información legal y emisión del acta). Podemos incluso estar presentes en la junta por videoconferencia para asesorar a los vecinos durante la reunión.
Pero volviendo a su pregunta, las comunidades están obligadas a celebrar una junta de propietarios cada año y a elegir en esa asamblea anual quien formará parte de la junta de gobierno, aprobar las cuentas del ejercicio anterior y los presupuestos para el próximo año. Si bien es cierto que durante la pandemia las autoridades permitieron aplazar estas reuniones, desde el año pasado se están celebrando con normalidad y deberían convocar y celebrar una lo antes posible.
Ustedes pueden celebrar una junta de propietarios de carácter extraordinario para modificar las cuotas de la comunidad y sin cambiar de presidente. Lo correcto es hacer lo que le hemos comentado antes, celebrar una junta de propietarios ordinaria (la que la ley exige que se celebre cada año) y en esa junta aprobar los presupuestos y las nuevas cuotas.
Resumiendo, si pueden aprobar nuevas cuotas sin cambiar de presidente pero lo correcto es hacerlo como le hemos indicado.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola , tengo un local en una comunidad de vecinos desde hace 42 años, compuesta por 2 portales sugún la división horizontal de dicho edificio, lo cual sería tener una comunidad. Pero ahora me entero de que hay dos comunidades una para cada portal.
Mi local en mi escritura y en la de la division horizontal tiene un coeficiente de participacion de 1,34% por lo cual debo de abonar y abono los gastos comunes cada año.
Pero… ahora resulta que con la divisiòn de dos comunidades una cada portal (ahora la nueva comunidad no tiene el 100% de participación, sino el 56,43 % y ahora me aplican el 1,34% de mi local sobre el 56,43% de participación de la nueva comunidad. (lo cual correspon al 2,37% de lo que pagaba antes de la división a dos comunidades) Mi pregunta es: ¿ Es legal romper la división Horizontal de dicho edificio? ¿Me puedo negar a pagar este modelo de pago que se han sacado de la manga ? Gracias Espero me resuelvan esta duda
Hola Jesús, gracias por escribirnos.
No han podido inventarse ese coeficiente de participación. Lo que está claro es que uno de los dos, el de antes o el de ahora no es correcto.
Para saber cual es el adecuado tiene que ver la escritura de división horizontal de la comunidad. En ella se establece la cuota de cada inmueble y es la única cuota que debe tenerse en cuenta.
Puede pedir una copia de esa escritura en el registro de la propiedad de su localidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
En JGO se voto un punto donde las votaciones fueron 13 negativas y 15 afirmativas
El asunto es que un trozo del jardin los niños lo usan como campo de futbol ocasionando voces, gritos, rotura de lamas y cristales.Un grupo de propietarios que no asistieron a la Junta han reunido firmas para ese acuerdo aprobado en JGO donde dice: en ese lugar se instalaran jardineras y bancos para evitar jugar al futbo.
La señora presidenta ha colocado bancos y jardineras, como asi esta aprobado, pues bien a la presidenta le han mandado un burofax para que eso lo quite y haga una JUNTA GENERAL EXTRAORDINARIA, por favor ustedes me diran que tengo que hacer
Junta Extraordinaria o Junta de propietarios Gracias
Hola Pilar, gracias por contactar con nosotros.
Cualquier reunión que no sea la que se realiza una vez al año, tiene carácter extraordinario.
Algo que se ha aprobado según establece la ley debe ejecutarse tal y como se aprobó. Un acuerdo puede volver a ser tratado y votarse lo contrario, pero hasta que no se vuelva a aprobar debe ejecutarse el acuerdo alcanzado.
La instalación de jardineras y bancos debe aprobarse por unanimidad, por lo que si hubo alguien que se negó a instalar esos elementos no se deberían haber comprado e instalado. Una cosa es que prohiban hacer una actividad y se vote por mayoría y otra distinta que se decida instalar lo que sea. Esto último tiene que ser aprobado por unanimidad.
Por último y si nos permite, nosotros somos partidarios de que las zonas comunes se usen porque para eso están. La sociedad se queja de que los niños pasan mucho tiempo delante de las videoconsolas y de la televisión. Cada vez hay menos lugares en los municipios donde los niños pueden jugar o estos están limitados a unos espacios reducidos donde solo pueden divertirse unos pocos niños.
Con todo esto queremos decir que siempre que en una de las comunidades que gestionamos salen temas como estos a votación, intentamos buscar alternativas para que todos disfruten de las zonas comunitarias y nadie se vea perjudicado por ello.
Se pueden establecer horarios de juegos, se puede limitar el uso de las zonas con balones de goma espuma que no dañan o rompen las instalaciones o se pueden instalar marquesinas para evitar ruidos o daños en las lamas, persianas o cristales.
La convivencia en una comunidad es muy difícil, porque cada persona tiene un concepto de lo correcto, pero debemos ser conscientes que tenemos que convivir con el resto de vecinos. Es mejor normalizar las relaciones que prohibir.
Todos hemos sido niños y eran otros tiempos, pero a todo niño le gusta jugar.
Desconocemos si ha votado a favor o en contra del acuerdo en cuestión, solo hemos pretendido hacer una reflexión en voz alta de lo que consideramos que se puede hacer para que todos se vean beneficiados.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Gracias x la información… me sera muy util.
https://solicitar-acta.com/solicitar-acta-de-comunidad-de-propietarios/
Hemos solicitado una Junta extraordinaria al presidente con más del 25% de firma de vecinos en la que el punto del día esta su dimisión y en lugar de firmarla él ha convocado una Junta ordinaria pidiendo una renovación de la JUnta de Gobierno para el mismo día, hora y lugar de la solicitud de la Junta extraordinaria.
¿Se puede impugnar?
Hola Isabel, gracias por escribirnos.
No se puede impugnar algo que no se ha celebrado. Las impugnaciones se hacen sobre un acuerdo o una actuación que se haya tomado y sea contraria a la ley. En este caso ambas convocatorias están bien realizadas y no se puede impugnar algo que se ajusta a la ley.
Si su punto del orden del día es la dimisión del presidente (por cierto, estaría mal definido ese punto, porque la dimisión la efectúa de forma voluntaria la persona que está en el cargo y ustedes lo que quieren es cesarlo), pueden votar a un nuevo presidente en el punto del orden del día de la junta general ordinaria donde se establezca la elección de la nueva junta directiva. Este punto es obligatorio incluirlo en una junta general ordinaria y como tal, los propietarios deben decidir quien quieren que les represente.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, lo que deseo es que me contesten (si es posible ) a la pregunta que les hice hace tres meses, quizas este en lista de espera pero me parece un poco raro Gracias Un saludo
Hola Jesús, hemos mirado en el historial y tenemos una pregunta suya que decía «¿Como puedo realizar una pregunta, que me inquieta? sobre el coeficiente de participación», del 16 de octubre de 2019 y le respondimos el 17 de octubre diciéndole que nos indicara en qué podíamos ayudarle.
A no ser que nos respondiera posteriormente y que no hayamos recibido su mensaje, no tenemos más comentarios suyos.
Si es tan amable, envíenos de nuevo su pregunta y le respondemos de inmediato.
Gracias por su interés.
Un saludo
Buenas tardes, entre varios propietarios hemos convocado una junta extraordinaria con el 25% de coeficiente, según marca la ley. Ahora nuestra duda es, ¿quién debe hacerse cargo de los gatos generados por esa junta, los envíos de Burofax y el pago del alquiler del local para realizar la Junta?. Por otro lado, ¿la administradora tiene la obligación de acudir a esta junta extraordinaria?, ya que ella es la que asesora al presidente y se negó a hacer la convocatoria de junta extraordinaria por vía ordinaria. Muchas gracias por adelantado.
Hola Marta, gracias por contactar con nosotros.
Los gastos generados de esa reunión de propietarios deben pagarse con los fondos existentes en la comunidad de propietarios. Puede anticiparlos un vecino y luego abonarle a ese vecino el importe de la factura, pero es la comunidad la que debe pagar esas facturas. El importe de los burofax dependerá del motivo de los mismos. Si los ha enviado un propietario a la administradora para pedirle algo sin haberse aprobado en una junta de propietarios, en principio los deberá abonar el vecino o los vecinos que han mandado el burofax, pero luego puede aprobarse en junta de propietarios que esos importes sean abonados por la comunidad.
Si tiene obligación de acudir, los administradores tenemos obligación de asistir a las junta de propietarios convocadas legalmente. Trabajamos para las comunidades, no para el presidente o para unos vecinos si y para otros no. Puede suceder que coincida esa reunión con otra de alguna comunidad convocada con anterioridad. En tal caso, estaría justificada su ausencia.
Los administradores no pueden convocar una junta de propietarios sin el visto bueno de los presidentes.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Con todo el respeto del mundo, me gustaría añadir contenido al comentario. En una junta extraordinaria de vecinos son los propios vecinos los que deciden si convocan o no al administrador. Pueden no convocarlo y es legal. Y si lo convocan,tiene la obligación de ir.
Hola Carmen, gracias por sus aportaciones. Los vecinos pueden decidir que esté o no el administrador.
Si lo convocan tiene la obligación de ir pero otra cosa es que se presente. Si no lo hace, aunque esté incumpliendo con su obligación no tiene consecuencias legales para esta persona.
Un saludo y de nuevo gracias por sus aportaciones.
Buenas tardes
Gracias por la respuesta.
La junta se celebró. Intentamos que fuera extraordinaria pues en principio en el punto tercero se pedía la revocación del presidente y el resto de los vocales continuaban hasta el mes de julio. El administrador decía que daba igual que fuera ordinaria o extraordinaria pues el presidente la convocaba ordinaria con la renovación de la Junta de gobierno, y eso incluía que el presidente se iba. Pedimos los vocales que se hiciera una votación para que decidieran los vecinos pero el administrador dijo que no hacía falta y que al final era solo una reunión de vecinos, ni ordinaria ni extraordinaria. Se comenzó por estudiar las cuentas pero había muchos apuntes poco claros y no se aprobaron las cuentas. No dio tiempo a ver el resto de los puntos y se hizo tarde y tuvimos que dar por finalizada la reunión. Ahora tenemos varias preguntas
1. ¿Se ha disuelto la anterior junta de gobierno y ya está la nueva? He hablado con algún vecino al que le ha tocado ser vocal y hasta ahora solo sabe que se le ha nombrado pero que les tienen que hacer una reunión para darles información y esa reunión aún no se ha producido ( ha pasado más de una semana de la anterior Junta) Nos preguntan a nosotros si sabemos algo
2. Supongo que habrá que continuar con la Reunión de vecinos no terminada. Había otros puntos en el orden del día que era muy urgentes: un tema del gas, que consideramos puede ser peligroso, y otro de accesibilidad que tenemos que hacer obligatoriamente porque unos vecinos que van en silla de ruedas lo han solicitado al ayuntamiento y el ayuntamiento nos ha hecho un apercibimiento. Teníamos información de una empresa que podía hacer las obras y había que aprobarla en la Junta extraordinaria, pero no hubo tiempo para hablar de ese tema.
3. Le ha escrito un correo al administrador preguntándole estas dos cuestiones y no me ha respondido.
Qué puede ocurrir ahora? ¿Cuál es la mejor forma de actuar?
Muchas gracias
Hola de nuevo.
Si una junta de propietarios no se puede terminar, en la misma junta hay que establecer el día y la hora para continuar con esa reunión.
También se puede acordar, comunicar la nueva fecha de reanudación dentro de un período de tiempo, por ejemplo, si la reunión se está celebrando un lunes, se puede acordar que antes de una semana se comunicará a los vecinos la nueva fecha de la reunión aplazada y esta fecha tiene que fijarse en el menor espacio de tiempo posible.
Lo que no se puede hacer, es cerrar un acta sin haber visto todos los puntos del orden del día existentes en esa convocatoria.
Si no se ha votado la entrada de una nueva junta de gobierno, sigue vigente la anterior.
Por lo que nos describe, los temas de su comunidad no se están gestionando de la manera más adecuada.
Lo que puede ocurrir ahora nadie lo sabe porque los que tienen que realizar todo este proceso y toda la gestión son el presidente y el administrador.
Lo que pueden hacer ustedes es lo que ya hicieron la otra vez, convocar una junta general extraordinaria con el 25% de las cuotas de participación e intentar dar la vuelta a esa situación.
Como administradores nos duele mucho leer situaciones como las que nos describe y nos genera gran malestar comprobar que hay personas que por los motivos que sean, no hacen bien su trabajo y perjudican la vida de otras personas.
Esperamos que su situación se solucione lo antes posible.
Un saludo y hasta pronto.
Hola son de gran ayuda sus comentarios, le paso unas dudas desde BCN.
En los últimos 3 años la comunidad solo se ha reunido una vez al año y no pone nada de los vecinos que asistieron. Es obligatorio, siendo ordinaria, que aparezcan los asistentes? Pues el secretario que también es el administrador alega que al ser ordinaria no tienen obligación de constar. Tendría también que salir la situación de morosidad en caso de tenerla?
En esas actas tampoco sale nada de las cuentas, al ser la única anual deberían constar? Y en la comunidad sólo hay una cuenta bancaria, no debería haber otra de fondo de reserva? Nos rige la ley catalana por si cambia. Un saludo.
Hola Jona, gracias por escribirnos y por sus palabras.
En todas las cuestiones que nos comenta no se ve afectada la base reguladora legal que tienen en Cataluña. Así que vamos a responder a sus dudas.
Es obligatorio por ley reunirse una vez al año y lo aconsejable es que transcurran de 12 meses entre una reunión y otra.
También es obligatorio que aparezcan los asistentes que estuvieron en esa reunión. Para ello, deben firmar en una hoja de asistentes y posteriormente plasmarlo en el libro de actas.
La firma de los asistentes es obligatoria para cualquier tipo de junta de vecinos, ya sea ordinaria o extraordinaria.
En relación a la morosidad, al comienzo de la reunión debe indicarse los inmuebles que tienen recibos pendientes de abono, ya que por tener deudas, no tienen derecho a voto y por lo tanto sus decisiones no pueden ser tenidas en cuenta.
Esa reunión anual, conocida como junta general ordinaria obliga a tratar como mínimo varios temas:
1. Aprobación del estado de cuentas del período (anual).
2. Aprobación del presupuesto para el siguiente período (anual).
3. Elección de la junta directiva de la comunidad, como mínimo presidente y secretario (secretario-administrador).
Con una sola cuenta bancaria es más que suficiente. El fondo de reserva como su nombre indica es un fondo que debe tener la comunidad reservado (5% del presupuesto anual), pero no se indica que tenga que estar en una cuenta diferente.
Resumiendo, informe a su administrador de todo esto e indíquele que se ponga a hacer las cosas de manera correcta, tal y como indica la ley.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes. El presidente de mi comunidad lleva en el cargo 2 años y nueve meses cuando el periodo acordado en junta es de 6 meses. Se que lo normal es por años, pero lo acordamos así para evitar que se acumuele el trabajo. Llevo insistiendo en que convoque reunión y se pueda desatascar esta situación mucho tiempo y siempre me dice que ya casi lo tiene todo a punto…etc. Ahora un vecino que nadie lo ha nombrado para esto se está haciendo cargo de llamar para que arreglen averías ect. Creo que en el banco han presentado algún documento hecho y firmado por el presidente y secretario para que no bloqueen la cuenta y sigan siendo validas sus firmas. No entiendo lo estrictos que son en general y que admitan esto sin más cuando no ha habido junta ni se le ha prorrogado la presidencia. No tenemos administrador. Me gustaría que me diga si es normal que este vecino se encargue de echar una mano a los cargos por su cuenta y si puedo hacer algo para solucionar esto. No sabemos nada de la situación economica de la comunidad…. morosos, cuentas, etc. Gracias y un saludo
Hola María, gracias por escribirnos.
Lo primero es que los vecinos no pueden acordar que el cargo de presidente sea por un período de 6 meses, cuando la ley indica que tiene que ser anual. Los propietarios pueden decidir lo que quieran, pero siempre en el marco de ley.
Lo segundo, la comunidad tiene la obligación de celebrar una reunión anual (junta de propietarios) para entre otras cosas aprobar las cuentas del ejercicio, aprobar presupuestos y elegir a una nueva junta directiva, presidente y secretario.
La entidad financiera no es quién para prohibir que estas personas puedan disponer de los fondos de la cuenta de la comunidad, siempre que sean las que aparecen legalmente como autorizadas para ello y además la ley permite que una misma persona perdure en el cargo de presidente año tras año si así lo acuerdan los vecinos.
Si es verdad, que la entidad financiera debería tener el acta en donde se apruebe que esas personas continúan en el cargo, pero también es posible que en el acta que la entidad financiera tenga, venga escrito que esas personas pueden disponer de los fondos con carácter indefinido hasta que una nueva acta indique lo contrario.
Si la persona que ocupa el cargo de presidente no convoca una reunión para regularizar la situación, el resto de propietarios pueden convocar esa reunión y los acuerdos alcanzados tendrán validez legal aunque no aparezcan en el libro de actas. Para convocar esa reunión, deben tener al menos el 25% de las cuotas de participación de la comunidad (puede coincidir con el 25% de los propietarios).
Si no tienen administrador, le sugerimos que contraten los servicios de uno para que vele por que se cumplan todos los aspectos legales y gestione adecuadamente el mantenimiento de la comunidad.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días. Queremos con Óscar una junta extraordinaria cumpliendo el requisito del 25 por ciento. El presidente dice que niega su autorización y que si queremos celebrarla que paguemos nosotros a la administración. Siendo legítima su convocatoria con el porcentaje del 25%, es necesaria la autorización del presidente? Tenis que asumir los gastos de la convocatoria? ( Sé que se puede convocar sin la administración, pero queremos que asista)
Hola María, gracias por escribirnos.
Es legítimo convocar una junta general extraordinaria con el 25% de las cuotas de participación de la comunidad y en ese caso no es necesaria la autorización del presidente.
Si el administrador les cobra por acudir a la junta, esos gastos los soportará la comunidad, puesto que es la comunidad quien está convocando esa junta. Esa convocatoria tiene la misma validez que una que fuese convocada por el presidente y tanto los derechos como las obligaciones derivados de la misma, afectan a toda la comunidad.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola:
Quiero solicitar una JUNTA EXTRAORDINARIA URGENTE por un motivo que como digo es urgente y quiero hacerlo a título individual.
El motivo, del que me acabo enterar por ser nuevo propietario, es que tenemos una cuota casi todos (somos 14) de 120€ al mes, en la que entra el gasto de calefacción y agua caliente ambos con contador individual.
Unos vecinos (7) gastan 300 metros cúbicos, otros (5) gastan 100 y otros (2) gastan 0 por tener el piso cerrado. Es decir que 7 vecinos salen perjudicados con ese acuerdo, que lo tomaron en 2015, y que es de ABUSO DE DERECHO según la LPH.
Quiero convocar la Junta Extraordinaria Urgente para cambiar la cuota a gastos generales + gastos de calefacción y agua por cuenta de lo que cada uno gaste que lo dice el contador, porque mi caso es de piso cerrado y gasto 0. Así pagaría unos 50€ en lugar de 120.
Voy a solicitar la junta urgente al presidente de buenas maneras y aunque no cumpla lo del 25% instarle a que la convoque, si se niega (él está entre los de 300 metros cúbicos de gasto) pensaba hacer lo siguiente:
Interponer una demanda contra la Comunidad, una vez recibida la notificación de la demanda del juzgado, el Presidente deberá convocar Junta Extraordinaria urgente, a fin de que la Junta General de Propietarios acuerde que actitud a tomar. Todo ello, dentro del plazo concedido por el juzgado para contestar a la demanda.
Cada mes que pase sin cambiarse la cuota pago 70€ demás y no estoy dispuesto a ello por eso lo de la urgencia.
¿Está bien la idea que les propongo?
¿Hay alguna otra manera de hacer eso lo más rápido posible?
¿En la demanda podía poner lo de con efecto retroactivo por si se alarga la cosa?
Gracias.
Hola Jesús, gracias por escribirnos.
No comprendemos cómo los suministros de uso individual aún se siguen pagando de manera colectiva.
Si como dice cada uno tiene contadores individuales no entendemos cómo cobran una cuota de consumo general, entre otras cosas porque el cobro debería ser por una factura general y no por la suma de los consumos de los contadores individuales. Sí son contadores individuales, las facturas estarán a nombre de cada uno y se las enviarán a su dirección.
Bueno, sea como fuese, los suministros que puedan ser individualizados deben ser de carácter privativo y nadie debe pagar los consumos de los demás. En este asunto, le ampara la ley.
Si el presidente no quiere convocar esa junta y no suma la representación del 25% de los propietarios, no le queda otra opción que la que usted plantea, es decir, acudir al juzgado. En la demanda solicite el carácter retroactivo del mismo, no pierde nada por hacerlo, siempre será el juez quien determine la idoneidad de esta reclamación.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Gracias por su pronta respuesta.
Como me dice, si en este asunto me ampara la ley, en qué artículos y de qué ley.
En el caso de que presentara demanda, ¿cuánto tiempo hay que esperar para que se resuelva?
Un saludo.
Hola Jesús, perdone por la demora en responder, hemos tenido problemas con el servidor donde estaba alojada la página web.
En el artículo 9, apartado e, se indica que el propietario debe contribuir con el sostenimiento de todos los servicios que no sean susceptibles de individualización.
Por lo tanto los servicios que puedan individualizarse pueden hacerse y la comunidad no puede negarse a ello.
El tiempo de resolución de una demanda depende de la carga de trabajo del juzgado correspondiente.
Lo que nosotros le sugerimos es que hable antes con un abogado e intenten llegar a un acuerdo antes de iniciar un proceso judicial.
Un saludo
El presidente ha convocado una junta ordinaria. Dos propietarios le han dicho al administrador que quieren posponer la reunión. Hay 5 propiedades con el 20 % cada una. El presidente y otro prop suman 40 % mientras que los que quieren posponer son 2 propietarios, uno de ellos con dos propiedades sumando ambos el 60 % de coeficiente.
¿ Como podemos posponer esa junta ?. ¿ No acudiendo a la junta ?. ¿ Acudiendo y afirmarse de lo pedido por email y antes del comienzo del primer punto del orden pedir la anulación de la Junta o retraso a otro día ?. ¿ O en cada punto del orden decir que no a cualquier acuerdo ?.
¿ Estaríamos en empate o tendría importancia el 60 % de coeficiente de participación para un hipotético desempate ?. Se nos dijo una vez que en caso de empate decidía un juez sin citar para nada que había una parte que tenía mayoría por el 60 %.
Existe un problema permanente con el tema del empate. Gracias de antemano.
Hola Vicente, gracias por escribirnos.
Las juntas de propietarios solo las puede convocar el presidente o los vecinos cuando sumen un 25% de los coeficientes de participación.
Si la junta la ha convocado el presidente es legal al 100% y si no quiere posponer la misma está en su pleno derecho de no hacerlo.
Si no acuden a la junta sus votos no son contabilizados para los acuerdos alcanzados.
Si acuden y antes de comenzar indican que se anule la junta, deben tener un motivo que justifique esa anulación y ese motivo solo puede ser que las circunstancias impidan su celebración ese día y a esa hora o que no se haya convocado correctamente. El que no puedan acudir la mayoría de los vecinos no es una razón para anular la junta, a no ser que no puedan acudir por un motivo de salud que esté justificado y que se haya originado antes del comienzo de la junta.
Si un vecino no puede acudir, tiene el derecho de nombrar a un representante para que vaya en su lugar. Por ese motivo, las juntas se convocan con unos plazos concretos.
Por lo tanto, si el presidente ha convocado una junta, no se puede anular si no hay causas justificadas.
En caso de empate en las votaciones se pueden hacer dos cosas:
1. Dejar ese empate y por lo tanto no hay acuerdo del punto que se esté tratando y se podría volver a tratar en la siguiente junta de vecinos.
2. Que sea un juez quien determine qué hacer en ese punto del orden del día.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes. ¿Me podrían ayudar? Tengo muchas dudas con respecto al administrador de fincas de mi comunidad:
¿Cuánto tiempo tiene el administrador para convocar una junta extraordinaria, tras recibir un burofax superando el 25% de la representación de los propietarios?
¿Puede negarse a dar las claves de acceso a la cuenta bancaria de la cdad. tras ser aprobado esta cuestión por la mayoría de los vecinos? No se lo quiere facilitar ni al vicepresidente. La presidenta no realiza ningún asunto.
Las juntas ordinarias son de obligado cumplimiento, una vez al año. ¿Una vez ha superado los 365 días de la ultima junta ordinaria, cuanto tiempo tiene para convocarla?
Desde que entró este administrador, hace cerca de 5 años, cada vez tenemos más deudas con nuestros proveedores, alegando que la cuenta de la cdad. está siempre en descubierto, cosa que no había sucedido hasta que él se hizo cargo de la gestión. Cada año supera al anterior, siendo mayor los gastos que los ingresos. El no informa a los comuneros sobre estas circunstancias, más que en las juntas ordinarias. ¿El debería anunciarnos cada vez que no se pueda realizar algún pago, y nosotros decidir como hacer frente a tal asunto? ¿O él puede tomar la decisión, por su cuenta? Esto nos está llevando a tener que hacer derramas para cubrir los gastos que ya vienen con recargo: impuestos municipales, seguro de la comunidad (hemos estado épocas sin él).
Cada año viene y nos cuenta que, no se debe cambiar ni de presidenta, pues hay unas reclamaciones vía judicial, y sería un problema cambiar de representante de la cdad. (Yo sé que eso es un cuento, pero hay muchos vecinos que le creen y necesito argumentos para debatir dicha cuestión.
Ya sé que son muchas mis dudas, pero si me permite, continúo con otros asuntos.
He detectado que nos ha dejado de revisar los extintores desde hace 4 años, y se lo hemos reclamado, ni aún así actúa. Y lo que es peor, me ha enseñado un presupuesto al que me ha comentado que ya iban a proceder a su realización, y este supera el 100% al servicio que nosotros llevábamos con anterioridad, y que tras una llamada al proveedor me indicó que nos podría mantener el precio de 2016.
Creo que nos está llevando a la ruina, y no facilita documentación aunque se la solicitemos por burofax.
Hace unos días fui a su oficina. y tras solicitarle varios asuntos a su administrativa, con una autorización del vicepresidente, no nos facilitaba nada. Todo son pegas por todas partes. Y siempre nos amenaza que le debemos dinero a por su gestión e incluso adelanta dinero para algunos pagos.
¿Estamos obligados a mantener sus servicios por algún tiempo determinado?
Muchas gracias por adelantado, pues sé que hago muchas preguntas, y más que tendría, pero ya está bueno…
Saludos
Hola Sandra y gracias por escribirnos.
Antes de responder a sus preguntas, si la gestión del administrador es la que nos comenta, les recomendados que lo cesen y contraten a uno nuevo. Cuanto antes mejor.
Y ahora pasamos a responder las dudas.
Las juntas extraordinarias deben ser convocadas con mayor o menor prontitud en función del asunto a tratar. Por ejemplo, si el motivo de la junta es porque hay un problema con el suministro eléctrico, debería ser convocada en el mismo momento que se conociera la incidencia. Sin embargo, si el motivo es aprobar el presupuesto de la reforma del portal, puede hacerse cuando se tengan todos los presupuestos, no es algo urgente.
Si se solicita al administrador hacer esa junta, esta persona debe convocarla de inmediato. Teniendo en cuenta que el administrador tiene una agenda de trabajo, no debería aplazarla más de una semana.
Las claves de las cuentas bancarias debe tenerlas el administrador y el presidente, ahora bien, si en junta se aprobó que los vecinos las tuvieran, debe dárselas. Lo que no debe hacer es permitir realizar transacciones bancarias a los vecinos, pero si permitir que vean los movimientos bancarios. Una comunidad es de los vecinos y sus acuerdos legalmente alcanzados están por encima de todo.
Como bien dice, las juntas ordinarias han de celebrarse una vez al año, en fechas lo más próximas a los 12 meses de la anterior junta. Como máximo debería celebrarse un mes después de ese periodo anual.
Los propietarios tienen el derecho a conocer con periodicidad (la que ustedes decidan) el estado de las cuentas y de la gestión realizada en cada periodo (el que ustedes decidan). Si usted va a su oficina, el administrador tiene la obligación de mostrarle la información que solicite, puesto que es un derecho suyo y esta persona es un empleado de la comunidad.
Es obligatorio renovar cada año de junta directiva y aunque una presidenta pueda renovar todas las veces que quiera, debe ser siempre aprobado por el resto de los propietarios que acuden a la junta de propietarios. El motivo que alude que hay procesos judiciales iniciados es una excusa sin fundamento. Cualquier proceso interpuesto sigue sus cauces con independencia de quien sea el presidente. Quien pone la demanda es la comunidad. La mejor manera de convencer a sus vecinos es que cada uno pregunte a cualquier abogado o en cualquier juzgado si eso es así.
Si esta persona alega que se le debe dinero, debe justificarlo y ustedes decidirán si pagarle o no. Ustedes son lo dueños de su comunidad y del dinero.
No están obligados a mantener los servicios de nadie por ningún tiempo, pero sucede que algunos administradores cuando son elegidos en la junta general justifican y así los jueces lo reconocen que son contratados sus servicios por el período que hay hasta la siguiente junta de propietarios. En caso de ser cesados reclaman los honorarios que queden pendientes hasta la fecha de la nueva junta.
Pero si pueden justificar que esta persona no está haciendo su trabajo, un juez le dará la razón a ustedes y no tendría derecho a recibir ninguna compensación económica.
Sentimos mucho su situación y es una pena que hayan dado con un administrador que por lo que nos dice no está haciendo bien su trabajo. Le podemos garantizar que hay muy buenos administradores y estamos seguros que encontrarán a un profesional que sepa hacer bien su trabajo.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Gracias por su ayuda. Evidentemente debemos cambiar de administrador, y espero conseguirlo pronto, Saludos.
Buenas tardes, tengo una duda, nuestro profesor de societario nos mandó a investigar sobre las diferencias entre la junta ordinaria y la junta extraordinaria aparte de la que dice la ley, que es cuando se puede celebrar, la ordinaria dentro de los primeros tres meses y la extraordinaria en cualquier momento. Me podrían ayudar con alguna otra diferencia de la doctrina o alguna consulta resuelta de la Superintendencia de Compañías??? Por favor.
Saludos cordiales.
De la Compañía de Responsabilidad Limitada
Hola, cuando hablamos en este portal de junta ordinarias o extraordinarias, lo hacemos siempre relacionadas con las comunidades de propietarios, es decir, con los edificios de vecinos. Se lo decimos porque a lo mejor el trabajo de la asignatura que están estudiando va dirigida a las sociedades mercantiles y entonces no le podemos ayudar.
En las comunidades de propietarios, la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) obliga a convocar y celebrar una vez al año una junta general de carácter ordinario y tantas como se requieran de carácter extraordinario.
Las de carácter extraordinaria como su nombre indica son aquellas que se celebran para adoptar acuerdos (a favor o en contra) de asuntos que surgen de manera imprevista o urgente.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
¿Como puedo realizar una pregunta, que me inquieta? sobre el coeficiente de participación
Hola Jesús, díganos en que podemos ayudarle.
Buenos días, tengo una pregunta. queremos poner suministro de gas natural y la presidenta de la comunidad nos dijo que se tiene que hacer una junta extraordinaria. La propuesta de los instaladores era que pueden poner tuberías por los paredes de los patios y así hacer una preinstalación para todos así que cuando algún vecino quiere dar alta ya lo pueden conectar rapido.Dijo que de momento hablando con los vecinos todos le dijeron que no quieren. La otra opción que me dan es conectarme solo a mí directamente sin hacer ninguna preinstalación para los demás. La pregunta es: pueden hacer algo los vecinos para que no me puedo dar alta en gas natural?
Hola Tsako y gracias por dirigirse a nosotros.
La comunidad si puede negarse a que se realice una reinstalación de gas por la fachada, ya sea para dar servicio a algunos vecinos o para usted solo.
Por lo tanto, necesita del visto bueno de la comunidad para poder tener la instalación del gas.
Esperamos haberle ayudado, un saludo y hasta pronto.
Buenos días
Voy a comenzar una obra en un local comercial que quiero que este todo listo para Enero y cuando he hablado con el administrador me dice que para solicitar algunos permisos que necesito a la comunidad de vecinos tengo que esperar a junta ordinaria, de forma que no voy a poder realizar la obra en el tiempo que tengo previsto, con la correspondiente perdida económica que ello supone. ¿Pueden hacer eso?
Hola Jose, gracias por contactar con nosotros.
En principio usted no tiene porque esperar a que la comunidad convoque una junta de propietarios. Si en los estatutos no viene establecido que el proceso de reforma de un local tenga que ser con el visto bueno de la comunidad, usted no tiene porque esperar a que haya una junta de propietarios para hacer su obra.
Cualquier propietario puede hacer las reformas que desee en su propiedad siempre y cuando no perjudique algún elemento estructural de la comunidad o necesite realizar alguna instalación que afecte a algún elemento o zona comunitaria. Por lo tanto no necesita el visto bueno de la comunidad (a no ser que venga especificado en los estatutos, que lo dudamos mucho).
Usted solo tiene la obligación de informar a la comunidad que va a realizar una obra y que cuenta con todos los permisos municipales para ello.
Si el administrador le dice lo contrario a lo que le estamos indicando nosotros, dígale que por favor, le informe en que artículo de la LPH viene establecido que usted necesite el visto bueno de la junta de propietarios para hacer una obra.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Gracias por la contestación.
El tema es que por las características del local necesito modificar la fachada actual y colocar un rotulo. Y según el administrador necesito la autorización de la comunidad
Hola Jose, tendría que ver si hay estatutos en la comunidad y también debería leer las escrituras de su local y las escrituras de constitución de la comunidad.
Si no viene nada reflejado en estos documentos, el administrador tendría que indicarle si en algún acta viene aprobado que no se pueda hacer lo que quiere.
Si tampoco viene nada al respecto, siempre es bueno tener la autorización de la comunidad, pero si el ayuntamiento le autoriza a realizar la actividad que vaya a iniciar en ese local, difícilmente la comunidad podrá impedir que usted la realice.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días, el presidente de nuestra comunidad nos da largas para convocar Junta Extraordinaria, dice que están mirando fechas, el administrador esta de parte del presidente .
Somos mas del 25% de vecinos que queremos la junta. Y queremos convocarla como podríamos hacerlo si el administrador también pasa de nosotros?.
Como serian los pasos a realizar, para que la decisión de esa junta fuera legal?
Muchas gracias.
Hola Rosa, gracias por escribirnos.
Pues si los vecinos que quieren convocar la junta, suman el 25% de las cuotas de participación, lo que tienen que hacer es:
1. Redactar una convocatoria
2. Comunicarlo a todos los propietarios y situarla en el tablón de anuncios o en un lugar visible.
3. Celebrar la junta de propietarios, con la firma de todos los asistentes (tienen que superar el 25% de las cuotas de participación)
4. Redactar en un acta los acuerdos alcanzados.
5. Entregar el acta al administrador para que la traslade al libro de actas.
6. Ejecutar los acuerdos.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Otras dudas mas, Hay que notificar al presidente la junta extraordinaria (valdría email) ? y el administrador tiene que estar físicamente presente?.
Si no están ninguno de los dos, Quien preside y toma nota de la reunión?
Muchas gracias
Hola Rosa, el presidente como el resto de propietarios debe ser notificado. Lo ideal es hacerlo por el medio que sepan qué va a recibir la notificación, pero ante la duda, el buzón físico es la vía legal. Si tienen su email y su WhatsApp, mejor aun.
El administrador, como secretario de la comunidad de propietarios deberán acudir, pero si no lo hace, tomen ustedes nota de las firmas de los asistentes y de los acuerdos alcanzados.
Si no acuden ninguno de los dos, cualquiera de los propietarios asistentes puede asumir las funciones.
Importante que todos firmen los acuerdos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
En este caso como se hace un acta si la administradora no te da el libro de actas?
Hola María, la forma de hacerlo es redactando los acuerdo alcanzados y firmando cada uno de los asistentes a la junta de propietarios.
Un saludo
Buenos días ,en la reunión ordinaria propuse un un punto en la orden del día que era la instalación de placas fotovoltaicas en la terraza común para mi uso personal utilizando solo un 4 %de la superficie comunitaria ,la votación a este punto fue de Empate de 35 propietarios fuimos 12 y fue 6a favor y 6 en contra ,pero los que votamos a favor tenemos mayor cuota de participación .mi pregunta esto puede influir a mi favor .
Gracias
Hola Ginés, gracias por dirigirse a nosotros. Su cuestión es fácil de responder.
Si en su comunidad se tienen en cuenta los coeficientes de participación, su solicitud fue votada por mayoría y por lo tanto aprobada.
Ahora bien, si para aprobar los acuerdos cada vecino tiene un voto, al haber empate no puede poner las placas fotovoltaicas.
El acuerdo, para ser ratificado, debe aparecer en el acta.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
buenos dias, mi pregunta es que varios vecinos me han firmado su voto y representación en un impreso legal, pero puse reunión general estraordinaria, pues esa es la que se iba a celebrar; ¿puedo tachar a mano y poner ordinaria? no sé si puede ponerme inconvenientes la administración. gracias
Hola Montse, gracias por contactar con nosotros.
El documento que usted le entregue al estar firmado por los vecinos tiene validez con tachones y sin ellos. La administración debe recogerlos y admitirlos como legales. En ningún sitio viene estipulado que no sean admitidas las autorizaciones con tachones. Lo importante es que estén firmados correctamente.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
gracias por vuestra respuesta; pues me ha ayudado mucho, puesto que muchos vecinos que me habían firmado la representación ya se han marchado después de vacaciones.
Nos alegramos mucho que le haya sido de utilidad.
Un saludo.
Comunidad de 10 vecinos, convocan junta extraordinaria para regularizar los saldos de cada vecino, de una obra,me envían las cuentas con la convocatoria, me mencionan como moroso, a pesar de que en las cuentas que me envían existe un saldo a mi favor de 3000 euros, que puedo hacer.
Estimado Ramón, gracias por contactar con nosotros.
Lo que tiene que hacer es bien sencillo, simplemente justifique ese saldo que tiene a su favor de 3000 euros. Debe presentar los justificantes de haber ingresado esas cantidades.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas noches, en mi edificio se celebró una junta ordinaria en la que unos de los puntos día era sustituir unas jardineras muy viejas por otras más modernas, con un coste de 6.000€ , se aprobó con 24 votos a favor y 6 en contra. Al cabo de una semana de haberse celebrado la junta, varios vecinos que no asistieron a la junta ni delegaron voto no están de acuerdo con tal decisión y quieren que se celebre una junta extraordinaria para volver a votar el tema de la jardineras. A mi esto no me parece ni medianamente correcto, porque entonces para que sirven las decisiones que se toman legalmente en las juntas. He leído que hay jurisprudencia sobre esto y que el acuerdo no se puede revocar. Muchas gracias por su atención.
Hola Naomi, el acuerdo alcanzado en la Junta de Propietarios es válido si se logró según las normas establecidas en la LPH (Ley de Propiedad Horizontal), es decir, si la convocatoria se hizo correctamente, si el acuerdo estaba en un punto en el orden del día y si los votos a favor superaban en porcentaje de participación las mayorías exigidas para tal efecto.
Según lo que nos ha escrito, el acuerdo será válido a todos los efectos y no se podrá celebrar una nueva junta de propietarios para revocar el cambio de las jardineras.
Las personas que no asistieron a la junta de propietarios tendrán que asumir ese acuerdo porque se alcanzó según lo establecido por la ley. Si estos propietarios no están de acuerdo, la única manera de parar ese acuerdo es por un mandato judicial.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
¡Buenas tardes! ¿Si se convoca la Junta de vecinos, todos y cada uno de los comuneros, tienen que haber pagado hasta el mes en que nos vayamos a reunir?
Hola de nuevo Loli, la comunidad de propietarios pueden convocar y celebrar todas las juntas generales (una ordinaria al año y todas las que quiera extraordinarias) con independencia de que haya vecinos con recibos pendientes de abono.
La única consecuencia de que estos vecinos tengan algún recibo pendiente de abono, es que perderán su derecho a voto a la hora de aprobar los puntos establecidos en el orden del día.
Los propietarios con recibos pendientes de abono, tienen voz pero pierden su derecho a votar.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
¡Buenas tardes! ¿En la Junta ordinaria aparte del estado de cuentas, se puede pedir una derrama? Y si se acaba el periodo de un año y quiero dejar la presidencia ¿se convoca una junta extraordinaria?
Hola Loli, hay dos tipos de juntas de propietarios: la ordinaria y la extraordinaria.
Por obligación, la ordinaria, se tiene que celebrar una vez al año y al ser posible coincidiendo con un período de 12 meses desde que se celebró la anterior junta de propietarios de carácter ordinario.
La extraordinaria se puede celebrar siempre que haya un motivo para convocarla, ya que su finalidad es para tratar temas extraordinarios.
En una junta general de carácter ordinario hay tres aspectos que son obligatorios tratar:
1. El estado de cuentas
2. El presupuesto para el próximo ejercicio
3. La junta de gobierno (cambio de presidenta)
Además de estos tres puntos, se pueden incluir todos los que la comunidad considere necesarios. Entre ellos puede ser, la aprobación de una derrama.
Resumiendo:
a. Si ha pasado un año desde que usted está de presidenta y aun no han celebrado la junta general ordinaria, deben convocarla y cambiar o renovar la presidencia.
b. En esa reunión pueden incluir todos los apartados que quieran aprobar.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, colsulta. En mi condominio se está tratando de aprobar un sistema de guardias externo y que vele por la seguridad por el exterior, en conjunto con otros condominios, y que por consiguiente incrementará el gasto común.Se debiese realizar una junta ordinaria o extraodrinaria? Gracias
Hola Andrés, para incorporar un nuevo servicio de vigilancia en la comunidad de propietarios deben aprobarlo en una junta de propietarios de carácter extraordinario o esperar a que se celebre la junta ordinaria para aprobarlo como nuevo servicio de mantenimiento.
Todo servicio de mantenimiento que se incorpore en una comunidad debe ser aprobado en una junta de propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, En una comunidad de regantes hay varias personas que no abonan las cuotas establecidas desde hace años, hacen uso de los servicios e instalaciones, agua y no pagan.
El Presidente se ha negado a reclamar la deuda judicialmente y asi estamos con deudas.
En las reuniones ordinarias y extraordinarias no se nombran los Morosos ni la deuda ya que dice el Presidente que no se pueden nombrar por el tema de la Ley de Protección de Datos, por tanto solo sabemos la cantidad de deuda general que hay y luego cada cual que intuya de quien puede ser. Esto es así de legal. Gracias
Hola Jesús, aunque nosotros no estamos especializados en comunidades de regantes, entendemos que la ley es para todo el mundo igual y que se podrá actuar de la siguiente manera. No obstante, nuestro consejo es que hablen con un abogado para que les asesore de todo ello.
La Ley Oficial sobre Protección de Datos impide usar los datos personales sin autorización de las personas. Ahora bien, en una comunidad de propietarios, en una junta de propietarios es obligatorio indicar quien tiene recibos pendiente de abono, entre otras cosas porque estas personas pierden su derecho a votar.
Nosotros para cumplir con ambas normas (la de la LOPD y la LPH) lo que hacemos es nombrar los inmuebles con recibos pendientes, obviando el nombre del propietario de ese inmueble.
Por otro lado, quien aprueba la intervención judicial no es el presidente sino la junta de propietarios. Si el presidente se niega, la comunidad puede iniciar el proceso judicial sin la aprobación del presidente.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias muy amables. Muy agradecido, Un saludo
Hola, en mi comunidad, solamente 5 vecinos, a finales de diciembre hicimos junta y se aprovaron empezar a tramitar una demanda contra un vecino que nunca aparca bien y dificulta el paso a los demas coches, el hecho es que hoy ( tres meses mas tarde) recibo un e_mail donde nos convocan a otra junta ordinaria para modificar el acuerdo ya que ahora dos vecinos no quieren tramitar la denuncia.
tienen derecho a modificar un tema que se aprovo con el consentimiento de todos los assistentes, 4 vecinos, el afectado nunca viene a las reuniones y debe mucho dinero. una joia vamos….
Gràcias por la resupesta.
Hola, si un acuerdo se ha aprobado en una junta de propietarios, tiene que ejecutarse. Solo se pueden derogar los acuerdos en los supuestos en los que las causas que los originaron hayan cambiado o sea inviable realizarlos. Por ejemplo, si se aprueba proceder judicialmente contra un propietario con recibos pendientes de abono, solo podrá dejar de ejecutarse esa acción si el propietario abona los recibos antes de iniciar el proceso y por lo tanto, el acuerdo no se llevaría a efecto.
Por otro lado, si hace tres meses tuvieron una junta ordinaria, no pueden convocar otra junta con carácter ordinario, en todo caso, sería de carácter extraordinario.
Si hay un propietario que como dice, debe mucho dinero y esa deuda no está justificada por una causa de fuerza mayor, nuestro consejo es que inicien un proceso judicial contra esa persona.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas noches, se convoco una junta extraordinaria en mi comunidad a la cual no pude asistir. Se decidio que cambiaran la cerradura de la terraza comunitaria, la llave la tiene el presidente y se niegan a darme una copia. Estoy con un problema de instalación de telefonia tengo que estar en espera o buscar quien me abra la puerta para que pueda entrar el tecnico. Como propietaria tengo derecho a tener llave? siempre claro esta haciendo un correcto uso de la zona comun
Hola Gracia, cada comunidad de propietarios regula la limitación de los accesos a las zonas comunes. Lo habitual es que existan varias copias de las llaves de estas zonas, una para el presidente y otra para el administrador, aunque insistimos en que todo depende del tipo de inmueble, del tamaño, del nº de portales… y del uso acordado por cada comunidad de propietarios.
Lo recomendable es que solo sean estas dos personas las que tengan copias de las llaves, con el objetivo de evitar que cualquier persona pueda acceder a manipular los elementos y/o suministros particulares y comunes.
Por otro lado, el presidente o administrador no puede impedir el acceso a estas zonas por parte de un propietario siempre y cuando el motivo de este vecino esté relacionado con la instalación de algún suministro o afecte de alguna manera al normal funcionamiento de su inmueble. En este caso, el propietario o la persona que en su nombre haga uso de esas zonas tiene que comprometerse a dejar las instalaciones en las mismas condiciones en las que se encontraban, responsabilizándose de cualquier incidencia que pudiera ocasionar.
Usted no debería estar esperando a que la persona o personas con llaves tengan disponibilidad para abrirle la puerta. Estas personas, tienen que prestarle las llaves durante el tiempo que vaya usted a necesitarlas.
Resumiendo, usted como propietaria tiene derecho a acceder a cualquier zona común, pero no tiene porque tener en propiedad las llaves que dan acceso a esas zonas comunes. Este último hecho dependerá de las normas de cada comunidad de propietarios.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes, hablo de la terraza del ultimo piso, es zona común y donte estan todo lo referente a telefonia y antenas, incluso hay tendederos de ropa que ahora no quieren que se utilicen. Se me ha negado la llave, por mas que he insistido no me la dan. He solicitado el acta de la asamblea extraordinaria donde supuestamente se hablo del tema y no hay nada recogido. Me argumenta que fue un acuerdo verbal. Tambien he solicitado los estatutos y me los han negado, argumentando que no los tienen.
Gracias de antemano
Un saludo
Hola Gracia, en las comunidades de propietarios, no tienen validez los acuerdos verbales. Para que un acuerdo sea válido debe aprobarse en una junta de propietarios y constar en el acta. Por lo tanto, lo que le están diciendo no justifica la negación de entregarle una copia de la llave. Si la terraza es para uso de tendederos usted debe tener derecho a usarla como el resto de los vecinos. Solo en determinados casos (deben aparecer en los estatutos o aprobados en junta de propietarios) puede negarse el acceso a determinadas personas a esas zonas comunes.
Si usted es propietaria, la comunidad de propietarios tiene la obligación de facilitarle una copia de los estatutos. Si se niegan, solicítelo por escrito y si fuera necesario por burofax. En último caso, recurra a la justicia.
Un saludo.
Buenos días, gracias por su respuesta. Actualmente no quieren que se usen los tendederos por el suelo asfaltico, según me dicen. El problema es que todo lo referente a antenas y telefonia se encuentra en esta terraza común. Por lo que me informo el presidente, la llave se la niegan a casi todos los vecinos, yo he hablado con algunos y la mayoria no son conocedores de que se ha cambiado la cerradura. Esto se aprobo verbalmente entre 12 personas y somos setenta vecinos. He solicitado por escrito la llave y los estatutos y hasta la fecha siguen sin darme nada. Anoche mismo me dijo el presidente que tienen que convocar otra reunión para ver el tema de la llave y como bien ha dicho usted antes en su respuesta, no hay nada reflejado en el acta. A mi al final me han perjudicado economicamente, ya que al no poder el tecnico acceder a la terraza por no encontrarse el presidente y portador de la llave en su domicilio, me he visto obligada a cambiar la portabilidad a otra compañia que instala desde la calle y ahora me han dicho que me penalizan con 260€
Hola de nuevo Gracia, hay zonas comunes donde están ubicadas algunas instalaciones comunes, en donde el acceso está restringido y la llave solo la tienen las personas que conforman la junta de gobierno. Ahora bien, si un vecino necesita acceder a esas instalaciones las personas poseedoras de esas llaves están obligadas a facilitar su acceso.
Las empresas de telecomunicaciones, suelen avisar a sus clientes con muy poco tiempo de antelación y en ocasiones es materialmente imposible facilitar las llaves para acceder a estas zonas. Lo que nunca puede hacer la comunidad de propietarios es negarse a facilitar las llaves, a no ser que el acceso sea a personas o empresas no autorizadas.
Por otro lado, si en su azotea está ubicado el cuadro de telecomunicaciones, este debería estar en un cuarto o en un armario independiente y con una cerradura propia, con el objetivo de impedir que los vecinos que acudan a la azotea para otros usos, puedan acceder a esas instalaciones. Lo que no pueden hacer es impedir el acceso a la azotea porque esas instalaciones no estén adecuadamente protegidas.
Insista en la celebración de una junta de propietarios lo antes posible, para regularizar todo esto tipo de actuaciones.
Un saludo.
Hola, somos una comunidad de 8 vecinos, chalés en Mostoles, y uno de los vecinos se queja de que le entra agua en su parcela desde la zona comun cuando llueve, pues está dicha parcela más baja de nivel que las otras,según lo dejó la constructora. ¿Tienen que pagarle los vecinos la obra que quiere hacer para que no le entre el agua de las lluvias fuertes en su parcela o le corresponde a él saneársela?. Otros vecinos se han seaneado las suyas.Gracias .
Hola, tendríamos que tener información más detallada para poder garantizar la respuesta. Que el agua proceda de una zona común no es motivo suficiente para que la comunidad de propietarios afronte las obras que este vecino reclama.
Si el motivo de la entrada de aguas pluviales es porque está por debajo de un determinado nivel, es un problema derivado de la construcción de esa vivienda y tiene que ser el propietario el que debe solucionarlo.
Si por el contrario, la entrada de agua es debida a una mala impermeabilización de las zonas comunes colindantes a esa parcela, es la comunidad quien debe reparar.
Si la vivienda está mal construida, el propietario debería dar parte a la promotora o al seguro decenal si aun estuviera vigente.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes,
En Octubre celebramos la junta general ordinaria de nuestra comunidad, en donde se aprobó que el ejercicio económico se rigiera por el año natural, es decir, de enero a diciembre. Tambien se acordó hacer una reunión a a finales de este mes, y asi aprobar liquidación de las cuentas hasta diciembre. Si en la junta ordinaria de octubre se aprobó un presupuesto con el ejercicio «antiguo» que iba de ABRIL A MARZO, aprobando las cuotas hasta marzo 2017. Por ello, tenemos dudas ya que la junta ordinaria se hizo a penas 3-4 meses ¿La junta a convocar para finales de este mes que puntos deberia tener? ¿Seria ordinaria o extraordinaria?
Gracias de antemano,
Saludos,
Hola Javier, la ley establece que todas las comunidades de propietarios tienen que tener una junta general ordinaria cada año natural (de enero a diciembre). Se recomienda que se hagan con un espacio de doce meses, pero como en su caso, pueden aprobar que se modifique la fecha.
Si en esta junta van a aprobar presupuestos anuales, tiene que ser ordinaria y por lo tanto, deben incluir una serie de puntos en el Orden del Día. Pasamos a detallárselos:
1. Lectura y aprobación del acta de la reunión anterior.
2. Situación económica-administrativa del último período. Estudio y aprobación si procede.
3. Presupuesto de gastos ordinarios para el próximo periodo. Estudio y aprobación si procede.
4. Elección de la Junta Directiva.
5. Ruegos y preguntas.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos dias.
Un propietario ha impugnado un acuerdo en junta y ha presentado una demanda contra la comunidad, yo como presidente fui a recogerla a correos.
Mis preguntas son: Ahora tengo qu convocar una junta extraordinaria para que me faculten a mi como representante y contratar los servicios de abrogado y procurador al tratarse de jucio ordinario. ¿que puntos del orden del dia tengo que poner en la convocatoria? ¿ deben incluir la lista de morosos ? ¿o al tratarse de una extraordinaria no hace falta?
muchas gracias
Buenos días Ricardo, efectivamente tiene que convocar una junta extraordinaria para informar a la comunidad de propietarios de la demanda y aprobar los servicios de abogado y procurador.
Los puntos que debe incluir el orden del día son:
1. La aprobación del acta de la reunión anterior.
2. Contratación de servicios jurídicos (abogado y procurador) para la defensa de la comunidad en función de la demanda interpuesta por….
3. Ruegos y preguntas.
En toda junta de propietarios, ya sea ordinaria o extraordinaria debe especificar en la convocatoria el siguiente texto: «A los efectos procedentes, se hacen constar que a día de hoy los propietarios/as que tienen recibos pendientes de pago y que de seguir en esta situación el día de la Junta, no podrán ejercer el derecho al voto, conforme al Art. 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal».
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Gracias, me sirvio de mucho.
Si no os importa te pregunto otra cosa. ¿En la convocatoria puedo poner el listado de propietarios morosos po inmueble y excluir su nombre? Quedaria solo el nombre de la propiedad y la deuda.
gracias de nuevo
Hola Ricardo, en la convocatoria no es necesario poner el listado de propietarios morosos. Solo es obligatorio informar que según el Art. 15.2 los propietarios con recibos pendientes no podrán ejercer su derecho a voto.
En el comienzo de la junta si es necesario decir quien o qué inmuebles (excluyendo el nombre del propietario) tienen recibos pendientes.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas noches:
En mi Comunidad, a fecha de hoy, no se ha convocado la Junta General Ordinaria. El presidente no nos facilita las cuentas a los vecinos que se las solicitamos. Han transcurrido ya mas de 15 meses desde la anterior Junta. ¿Hay un plazo máximo para celebrarla?.
Muchas Gracias.
Hola José Luis, todos los años debe celebrarse una Junta General Ordinaria y el período entre la celebración de una Junta General Ordinaria y otra es de unos 12 meses.
La comunidad tiene la obligación de informar a los propietarios de manera periódica sobre el estado de las cuentas.
Si el presidente no convoca la junta, los propietarios deberían convocar (con al menos el 25% de las cuotas de participación) una Junta General Extraordinaria para cambiar de Junta Directiva. Una vez nombrado al nuevo presidente, pueden celebrar la junta general ordinaria.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días,
En mi comunidad hemos celebrado el día 26 una junta ordinaria en la que entre otras cosas hemos aprobado el presupuesto. No dio tiempo a tratar los dos últimos puntos, que iban sobre pintar la escaleras y sobre echar al administrador, porque se celebraba en el local de otra comunidad y tiene su hora de cierre.
Ahora, para poder concluir los dos puntos faltantes, el Presidente defiende convocar la Junta simplemente como continuación de la Ordinaria que se interrumpió. Sin embargo, el administrador insiste en que debe ser una nueva convocatoria, Extraordinaria en este caso.
El matiz podría ser importante, ya que hay un papel firmado con el administrador en el que dice que solo se le puede remover del cargo en junta Ordinaria, y con la solución que propone evita el despido.
En cualquier caso, e independientemente de la cuestión inicial, en mi opinión esta cláusula es ilegal, ya que contraviene la LPH que dice que se le puede remover de su cargo en Junta extraordinaria cuando se desee.
A ver si podéis echar algo de luz sobre ambas dudas.
Gracias de antemano por vuestra ayuda. Un saludo.
Hola David Carlos, siempre que una junta general de propietarios (con independencia del carácter: ordinaria o extraordinaria) se suspenda o posponga por los motivos que fuesen, tiene que establecerse en la misma junta la fecha de continuidad o al menos tiene que acordarse entre los asistentes que se comunicará en un plazo determinado la fecha para su finalización.
En su caso, al haber varios puntos pendientes, la junta ordinaria no puede considerarse como finalizada y deben establecer un día para continuar en el punto en el que lo hayan dejado. Solo se podría dar por finalizada si los asistentes a la junta así lo deciden.
Por otro lado, una cláusula en un contrato no puede ser contraria a la ley. La ley permite cesar a un administrador mediante aprobación del cese en una junta de propietarios (ordinaria y extraordinaria). Por lo tanto, no puede haber una cláusula que impida el cese en una junta general extraordinaria.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola. Buenas noches. El caso es que hace un año se celebró la junta ordinario en mi edificio, donde de los 6 vecinis que somis, pusieron a 4 como morosos incluido yo, que no pude asistir. Y eso, para aprobar la colocacion de ascensor que necesita mayoria, y otra que necesita unanimidad para poner un velux en la vivienda bajo cubierta. Pues bien, pidiendo durante un año, a la administradora, extracto de cuenta, del 2014 y 2015, resulta q ,los 2 q votaron en junta, tampoco estaban al dia de pago.
Ahora pregunto. Se puede impugnar? Si se puede , El plazo es un año desde el dia de la junta o desde el dia que me notificaron , ya que estaba ausente? Dice que era deudor de 50 euros que ya pague, lo que no me esperaba, era que los q votaron eran tambien deudor.gracias
Hola Jose, el tiempo de impugnación de un acta de una comunidad de propietarios es de dos meses desde la fecha de emisión del acta.
Como ya habrá pasado ese tiempo, tiene dos opciones para revocar esos acuerdos:
1. Volver a celebrar una junta general y votar la invalidez del acuerdo anterior.
2. Denunciar ante un juzgado el acuerdo alcanzado y que el juez determine la legitimidad de lo aprobado.
Cualquier propietario con recibos pendientes de abono, carece de derecho al voto.
Un saludo y hasta pronto.
Hola. Gracias por contestar. Lei el Art16. 2 de la LDH y dice, que en la convocatoria tiene que haber una relacion de la gente que no este al corriente de pago…si en la convocatoria nomhabia dicha relacion, se considera nula la convocatoria o enneste caso si hay derecho a voto? Yo al estar ausente en la reunion,,recibi el acta el 20 de junio del 2015. Algun plazo para alegar a esa acta?
(Recordarle q la administrador me oculto extracto de cuenta hasta hace unos dias, diciendo que los 2 q podian votar estaban al dia, y se comprobo que no era asi)
Muchas gracias
Hola de nuevo, en la convocatoria a una junta de propietarios debe ponerse al menos el artículo donde se menciona la imposibilidad de votar por parte de aquellas personas con recibos pendientes de abono.
Al iniciar la junta de propietarios si que debe mencionarse quienes son los propietarios asistentes que carecen de ese derecho.
Que no se haya indicado en la convocatoria las personas que carecen de derecho a voto no invalida los acuerdos alcanzados en la junta de propietarios. Ahora bien, si quedarían invalidados los votos contabilizados de las personas con recibos pendientes.
Para impugnar un acta tiene un plazo de dos meses desde la fecha de emisión del acta. Para alegar los acuerdos alcanzados en el acta, puede hacerlo en la siguiente junta de propietarios. El primer punto de un orden del día de una junta de propietarios debe ser el acuerdo y la aprobación del acta de la reunión anterior. Por lo tanto, usted puede votar en contra de lo establecido en ese acta y alegar los motivos por los que se opone.
En su caso, lo más coherente es invalidar del acta los acuerdos alcanzados en donde los votos de los propietarios deudores hayan sido determinantes.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, Soy propietaria de un piso en una comunidad de propietarios.
Mi madre tiene 95 años y tiene la movilidad muy limitada. No puede salir a la calle porque hay unos escalones en la entrada. Llevamos tiempo solicitando la construccion de una rampa para que puede entrar y salir. Tanto el presidente como el administrador nos dan largas y no se hace nada. A mi madre la estan obligando a estar encerrada en su casa de por vida.
Me han dicho que hay una ley que garantiza el derecho a la movilidad a estas personas
¿Que podemos hacer?
Muchas Gracias por la respuesta
Hola Mª Ángeles, efectivamente la Comunidad de Propietarios tiene la obligación de adecuar y adaptar los edificios a personas como su madre.
Le aconsejamos que realice un escrito al administrador solicitando una junta general extraordinaria para que se aprueba la adaptación del edificio a las necesidades de su madre.
Si una vez realizada la solicitud no le dan respuesta, le aconsejamos que acuda a un abogado.
Lamentamos mucho la situación por la que está pasando su madre y esperamos que la comunidad acceda a sus peticiones.
Saludos y hasta pronto.
Muchas Gracias por la respuesta
Ya he hecho la peticion al Administrador y se va a convocar la Junta extraordinaria
Nos alegramos y esperamos que todo le vaya bien.
Un saludo y gracias por haberse dirigido a nosotros.
Hasta pronto.
Buenas noches, vivo en una zona de chales ( 20 vecinos formamos la comumidad ) distribuidos en tres bloques independientes ( 8 – 8 y 4 vecinos respectivamente ) si bien proximos unos de otros.
La constructora no puso canalones exteriores sino en cada bloque una lima a todo lo largo del mismo y con 4 bajantes interiores. En un bloque un propietario tiene humedades en la parte alta de su casa seguramente porque no esten bien las bajantes o cosa parecida. El caso, se ha traido el presupuesto de un especialista en tejados para reparar las humedades e impermeabilizar la lima de todo el bloque reseñado. El bloque es de los de 8 vecinos.
La pregunta es si corresponde a toda la urbanizacion correr con el coste de esa obra, o solo a los 8 vecinos implicados en su bloque. Qué pasa si 3 de esos 8 vecinos no estan de acuerdo con la obra de reparacion porque ellos la harían por su cuenta.
Un saludo y gracias por su respuesta donde guste
Hola, todo problema derivado de un elemento común con independencia del número de propietarios afectados, debe ser asumido por la comunidad de propietarios.
En su caso, lo que tendrán que verificar es si la humedad procede de un elemento común.
Le aconsejamos que den un parte a la compañía de seguros de la comunidad o en su defecto que el dueño de un parte a su seguro de hogar. El perito le sindicará la procedencia de la humedad y en su caso procederán a reparar y/o a subsanar los daños ocasionados.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días. El 16 de octubre de 2015 tuvimos una junta extraordinaria y todavía no nos ha mandado acta con el resultado de los acuerdos que se votaron. Puede el presidente ignorarla? Solo estuvimos 11 propietarios de 47 que formamos la comunidad y en segunda convocatoria, según la LPH, es mayoría de los asistentes. Esta junta era para decidir sobre los puntos que se trataron en otra del 18 de septiembre y que no se decidió nada, se pospuso para informar a todos sobre una derrama que no iba en el orden del día para pintar y arreglar zonas comunes. Me ha dicho el presidente que va a convocar una junta para final de mes y cuando le pregunté sobre el acta me dio a entender que esa reunión no valía porque lo que se decidió en la anterior se anuló en esta ( los vecinos de la de septiembre no fueron). Son casas unifamiliares. Me dijo que así nunca se iba a llevar a cabo nada y que eran muy pocos propietarios que por lo menos tendrían que ser la mitad para decidir una cosa así.El presidente presentó un presupuesto para hacer la obra y se votó otro presupuesto más barato por mayoría de 9 a 2, pero pintar cuando se pueda sin pedir dinero extra. Qué podemos hacer? Le agradezco su opinión. Un saludo.
Hola Maria, por lo que nos cuenta tienen un poco de lío en su comunidad de propietarios.
Si ha habido una junta de propietarios, los acuerdos adoptados por las mayorías exigidas en cada caso, son válidos a todos los efectos, con independencia del número de asistentes. Por lo tanto, si a la junta acudieron 11 personas de 47, las decisiones que por mayoría adoptaron esos 11 propietarios son válidas para el resto de 36 que no acudieron.
Por otro lado, de cualquier junta de propietarios hay que emitir y firmar un acta, se haya llegado o no a acuerdos. Si no se emite un acta, a todos los efectos legales no ha existido esa reunión. Toda acta debe emitirse en el plazo de diez días desde la realización de la junta de propietarios.
Todo punto a tratar que no vaya en el orden del día no puede ser aprobado. Puede debatirse, pero no se puede llegar a acuerdos.
Para aprobar algo, no necesitan la mitad de los propietarios. Necesitan las mayorías exigidas (según el tipo de acuerdo, se necesitan más o menos personas) de los propietarios asistentes a la junta. En muchas ocasiones a las juntas no pueden asistir algunos propietarios. Por ese motivo se realiza una convocatoria previa con el tiempo suficiente y se establecen en la misma los puntos a tratar. Las personas que no puedan acudir pueden ceder sus votos a otras personas para que las representen.
Resumiendo:
1. De toda junta debe emitirse un acta, se hayan alcanzado o no determinados acuerdos.
2. El acta debe emitirse en un plazo de diez días.
3. Para alcanzar acuerdos no es necesaria la presencia de un número determinado de propietarios. Para aprobar los puntos establecidos en el orden del día y siempre que sea en segunda convocatoria, es suficiente las mayorías requeridas de los propietarios asistentes a la junta.
Esperamos haberla ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Muchas gracias por su respuesta. Qué podemos hacer los vecinos que asistimos a esa junta para que ese acta se entregue a los vecinos y se apruebe en la siguiente reunión? Gracias de nuevo. Un saludo.
Hola de nuevo María, lo que pueden hacer es reclamar el acta por escrito. Si su solicitud no fuese tenida en cuenta, deberá esperar a la siguiente junta de propietarios y en ella antes de iniciar el primer punto del orden del día, solicitar que aparezca en el acta su queja y los motivos de la misma.
Si en último extremo y a pesar de todos sus intentos porque se hagan las cosas según se establece en la normativa vigente, el desarrollo de los acuerdos adoptados en la comunidad no se hicieran correctamente, deberá denunciar los hechos en el juzgado correspondiente.
Esperamos que todo vaya por los cauces normales.
Saludos y hasta pronto.
Buenas noches. Muchísimas gracias por su respuesta. Vamos a reclamarla por escrito en primer lugar, a ver que pasa. De todas formas en el acta también se acordó que los cargos fueran por seis meses y el presidente lleva diez y me ha dicho que hasta que no llegue marzo no piensa dejarlo. Yo creo que según la LPH podemos convocar una reunión un 25/% de los propietarios, lo que no se es si podemos nombrar otro presidente. Gracias. Un saludo.
Hola de nuevo María, el 25% de las cuotas de participación pueden convocar una junta de propietarios siempre que lo deseen.
Respecto al tiempo de permanencia de la junta directiva de una comunidad de propietarios, la ley establece que sea por un año. Ahora bien, la junta de propietarios puede acordar por unanimidad modificar este período.
Si la comunidad quiere cambiar algún miembro de la junta directiva (presidente, secretario-administrador,…) antes del vencimiento de su cargo puede hacerlo siempre y cuando haya una justificación para hacerlo y sea aprobado por mayoría.
El 25% de las cuotas de participación de los propietarios pueden convocar una junta y tomar ese tipo de acuerdos.
Esperamos haberla ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes. La unanimidad de la que habla para tomar decisiones en la junta de propietarios se refiere a los vecinos que voten en segunda convocatoria? Muchísimas gracias por sus respuestas, son de gran ayuda. Un saludo.
Hola María, efectivamente la unanimidad es de los asistentes a la junta de propietarios que comparezcan en segunda convocatoria.
Gracias a ti María por mostrar tanto interés en mejorar tu comunidad.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días. Le expongo otra duda: puede el presidente de nuestra comunidad decidir por su cuenta un cambio de empresa de mantenimiento para el sistema de seguridad y contra- incendios del garaje comunitario? Hay varios presupuestos presentados. Gracias de antemano. Un saludo.
Hola María, como poder si que puede, siempre y cuando el cambio esté justificado.
Esta justificación puede proceder entre otras cosas de un mal servicio dado por la actual empresa, un incumplimiento del contrato o unas mejores condiciones económicas por parte de otras empresas.
Saludos.
Buenas tardes. En primer lugar agradecerle sus respuestas. Hemos decidido exigirle una junta para hablar estos temas…. El caso es que en octubre tuvimos una junta y se decidió por unanimidad q los cargos fueran por seis meses ya que nos vamos a encargar los vecinos de llevar la comunidad y se hace más llevadero. Cuando los actuales cargos se nombraron el 4 de marzo de 2015 todavía era por un año, así que lleva casi 11 meses. El cambio para rotar le afectaría a él o tendríamos que esperar a que pase el año para empezar? El acta de octubre todavía no le ha entregado para q los vecinos sepan los acuerdos que se tomaron. Un saludo.
Hola María, los acuerdos son válidos y tienen vigencia desde el momento de tomarlos o en el momento que se decida que entren en vigor, por lo tanto, si en la junta celebrada en octubre acordaron que la presidencia fuera por seis meses, entra en vigor desde que se toma el acuerdo. Ahora bien, como el actual presidente entró en marzo y en aquel entonces su mandato era por un año, habría que esperar a que se cumplieran los doce meses para comenzar a trabajar con el sistema semestral.
El acta debería haberse entregado hace algunos meses, por lo tanto, cuanto antes la emitan mucho mejor.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días. Hemos convocado una Junta Extraordinaria para el lunes, más del 25% de los propietarios y ayer le dimos la convocatoria y las firmas al presidente y secretaria. Nos ha dicho que no ha emitido el acta porque la junta del 16 de octubre fue una vergüenza ya que se votó en contra de los puntos que estaban pendientes de la anterior. Vamos a ver que pasa… Mi duda es si es obligatorio que asistan presidente y secretaria o los vecinos reunidos la celebramos por nuestra cuenta, si ocurre esto, le podemos exigir el libro de actas para asegurarnos de que dicha acta está anotada? Porque hay que leerla y aprobarla si procede. Pensamos tomar nota del desarrollo de la asamblea si él no lo hace. Muchas gracias de nuevo. Un saludo.
Hola de nuevo Maria, dígale al presidente y a la secretaria que si la junta de propietarios celebrada en octubre fue una vergüenza, también lo es que no se haya emitido una acta hasta ahora. El que la junta de vecinos haya sido de una manera u otra, no es justificación para dejar de emitir el acta.
Respecto a la obligación de asistir el presidente y la secretaria a la junta general extraordinaria, la respuesta es que NO tienen obligación de hacerlo. Lo normal es que asistan, pero si no lo hacen, pueden perfectamente realizar la junta de propietarios.
Si al comienzo no disponen del libro de actas y no pueden hacer lectura de la última reunión celebrada, no pasa nada. Posteriormente, si deben indicar en el acta que emitan el motivo del por qué no se pude leer y aprobar el acta de la reunión anterior.
Hacen muy bien en tomar nota de todo con independencia de que asistan las personas que forman la actual junta directiva.
Esperamos que todo les vaya muy bien.
Saludos y hasta pronto.
Buenas noches. La Junta que se celebró en octubre fue una junta normal a la que asistieron 11 propietarios de 47. A él le parece una vergüenza porque esperaba sacar tajada con unos arreglos que se iban a votar y su intención era adjudicarselos a una empresa de su propiedad, pero salió por mayoría aplazarlos para el verano y dárselos a la empresa que más barato lo haga. Un saludo y muchas gracias.
Buenos días. Una junta en la que votaron 3 vecinos que no están al corriente, pero no se ha iniciado ningún proceso judicial por parte de la comunidad contra ellos, siendo 11 los asistentes y los votos 8 en contra y 3 a favor.¿ Qué lectura se puede hacer de este resultado? Gracias de nuevo y un saludo.
Los vecinos que no estén al corriente de pago no tienen derecho a voto, con independencia de que se haya iniciado un proceso de reclamación judicial.
Según se indica en el art. 15.2 de la LPH “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.
Por lo tanto, los votos de los propietarios con recibos pendientes de abono no se pueden tener en cuenta en el computo global de la votación.
Saludos y hasta pronto.
Hola María, por supuesto que puedes pedir cita y el administrador está obligado a dártela. Cualquier propietario tiene el derecho de ver la documentación que requiera de su comunidad.
Saludos.
Muchas gracias de nuevo. De una Junta extraordinaria convocada por más del 25% de los vecinos y a la cual asistió el presidente y secretaria actuales se debe emitir acta? Y si es así, quien tendría que hacerla? Saludos.
Hola María, de toda junta celebrada en una comunidad de propietarios debe emitirse el acta correspondiente con independencia de quien la convoque o quién asista (siempre que se haya hecho de manera legal). Si asistió la secretaria, ella es la que debe emitir el acta y ratificarla el presidente con su firma.
Si estas personas no hubiesen asistido, tendría que redactarla uno de los asistentes.
Saludos.
Buenos días. Hay algún plazo para entregar la delegación del voto en otro vecino cuando no se hizo en el momento de la asamblea? Porque parece que se olvidó con el jaleo que se montó. De no hacerse en ese momento no es válido? Va al pie de la convocatoria con todos los datos que establece la ley. Muchas gracias. Un saludo.
Hola María, solo son válidos los votos de los propietarios asistentes y de los vecinos legalmente representados en el momento de la celebración de la junta de propietarios. En otro caso, cualquiera podría cambiar el devenir de los acuerdos diciendo que tiene esa representación y que la adjunta posteriormente.
¿Y si por cualquier motivo luego no se adjunta esa representación? ¿Serían validos los acuerdos adoptados donde se ha contemplado el voto de ese propietario? La respuesta es que no serían válidos.
Saludos.
Muchas gracias. Le agradezco sus respuestas.
Buenas tardes. Nos dice el presidente de nuestra comunidad que la junta que tuvimos en octubre está invalidada porque votaron tres morosos. En la convocatoria a dicha junta no iba la lista de los que no están al corriente de pago, ni tampoco las personas que no podían votar por este hecho, ademas, en la copia del acta tampoco habla de esto, habla de los votos a favor y en contra sin tener en cuenta que los tres morosos votaron que no, los ha contabilizado sin más.La copia que nos ha dado del acta está hecha por ordenador, no corresponde a la fotocopia del libro de actas.Mi pregunta es si la junta directiva de turno tiene facultad para anular esta junta o se están pasando de listos. He mirado la LPH y no he encontrado nada sobre esto. Gracias de antemano.
Hola Maria, el acta puede entregarse a los vecinos en una copia emitida desde un ordenador, siempre y cuando esté firmada por el secretario y con el visto bueno del presidente. El contenido de esta copia tiene que ser idéntico al contenido emitido en el acta.
Por otro lado, el que se haya permitido votar a los vecinos morosos, no tiene porque invalidar el acta. Se puede realizar un anexo al acta donde se indica que los votos de estas personas no pueden ser tenidos en cuenta y actualizar los acuerdos en base a los votos de estas personas. Los acuerdos adoptados por las demás personas no tienen porque verse perjudicados por haber permitido votar a quien no debían.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días. Lo lógico sería que se intentara dar una solución a lo del voto de los morosos y se hiciera lo del anexo al acta, pero me temo que cómo el resultado no fue el que el presidente y secretaria deseaban pongan esa excusa, para invalidar la junta. Pero tienen ellos esa facultad, o lo tenemos que decidir en una junta?
Respecto a la copia del acta, siempre la da sin firmar. Podríamos pedirle el libro de actas? Muchas gracias por todo.Un saludo.
Hola Maria, ellos tienen los mismos derechos que el resto de propietarios, por lo que no pueden hacer o deshacer a su antojo, es decir, no tienen más facultades que los demás. Lo que si que tienen son más obligaciones, entre ellas las de velar por el cumplimiento de las normas establecidas en la LPH.
El tema de los morosos no es causa para invalidar una junta.
Por supuesto que pueden pedir el libro de actas, al igual que pueden pedir toda la documentación que quieran relacionada con su comunidad. La comunidad de propietarios es de los propietarios y todos tienen el derecho de ver la documentación que consideren oportuna.
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes, vuelvo de nuevo a darle las gracias por sus consejos. El escrito lo llevaré a la junta para solicitar la rectificación de ese punto. Lo tengo que dirijir al presidente o al secretario de la comunidad. Saludos.
Lo tiene que dirigir a la Comunidad de Propietarios y entregárselo al secretario-administrador.
Saludos.
Se convoca una junta ordinaria, cuando debe ser extraordinaria porque hace un mes que se celebro una ordinaria. Tienen la mis validez los acuerdos a los que se lleguen y debe haber el mismo quórum? Gracias
Hola María Palma, en una comunidad de propietarios solo se puede celebrar una junta de propietarios de carácter ordinaria al año. Sin embargo, se pueden celebrar todas las juntas extraordinarias que sean necesarias, con independencia del tiempo que haya pasado desde la celebración de la junta ordinaria.
Tanto si las juntas son de un tipo o de otro, siempre se mantiene el mismo quórum.
Saludos y hasta pronto.
Muchas gracias por la respuesta. Se convocó una ordinaria en marzo y tres que ha convocado este presidente, incluida la que vamos a tener el 16 de este mes, las convoca como ordinarias también, esto es válido o habría que cambiarlas a extraordinarias?
Hola Maria, solo se puede hacer una junta general de propietarios de carácter ordinario al año (período de 12 meses). El resto de juntas que se hagan en el período de los 12 meses siguientes a la realización de la junta ordinaria son siempre de carácter extraordinario.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días. El que se convoque junta ordinaria cuando debe ser extraordinaria porque ya se celebró una ordinaria en marzo la invalida o esto no es importante. La convocatoria tiene hora de 1° y 2° convocatoria, fecha, lugar y los puntos a tratar. Gracias de nuevo.
Hola María, si se ha celebrado esa junta «ordinaria» (cuando tenía que haber sido de carácter extraordinaria) y el único aspecto incorrecto es la denominación del tipo de junta, los acuerdos alcanzados y todo lo allí tratado tiene validez.
Ahora bien, este fallo debe ser comunicado a todos los propietarios lo antes posible, subsanar y rectificar el acta antes de la siguiente reunión de propietarios e informar y ratificar el error en la siguiente junta de propietarios.
La comunidad de propietarios es la que está legitimada para decidir si procede o no rectificar el acta de la junta de propietarios. Por lo tanto, aunque se rectifique el acta antes de la reunión, no se podrá ratificar hasta que la junta de propietarios lo apruebe.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días y muchísimas gracias por tu respuesta. Otra duda que paso a exponente. El pasado 18 de septiembre tuvimos una junta y se decidió que se van a reparar y pintar las zonas comunes, pero para hacerlo hay que pedir una cuota extra que se va dividir en tres pagos mensuales para que resulte más llevadero para todos, se decidió que en un plazo aproximado de un mes tendríamos otra junta para que así llegue la información a los que no estuvieron en la junta( no estaba en el orden del día). El acta de esta reunión en la cual va la convocatoria con este punto para el día 16 de octubre hay que repartirla a todos los vecinos o solo con ponerla en el tablón de la comunidad se cumple con la ley? Todas estas juntas son las que se están convocando como ordinarias. Un saludo.
Hola de nuevo María. Todas estas juntas son extraordinarias. Además se están celebrando para afrontar unas reformas extraordinarias (no todos lo años se reparan y pintan las zonas comunes).
Por otro lado, la convocatoria debe ponerse en el tablón de anuncios y comunicarla a cada propietario. La función de una convocatoria es informar a todos los propietarios de la celebración de una reunión, por lo tanto debe hacerse de forma personal a todas las personas, ponerla en el tablón o tablones y al ser posible en los sitios de mayor tránsito de la comunidad (ascensores, portales…)
Saludos y hasta pronto.
Buenos días y gracias de nuevo. En el acta de la junta anterior hay un punto en el que se habla de mi con el que no estoy de acuerdo, pienso que se ha tergiversado lo que yo dije, así que voy a pedir que se rectifique aprovechando la junta del día 16 y quiero que esa rectificación conste en acta. Mi duda es si tengo que hacerlo por escrito antes de la asamblea o simplemente lo expongo en la reunión. Saludos y hasta pronto.
Hola María, si no fuese a celebrarse una nueva junta, debería comunicarlo por escrito, pero como van a reunirse puede perfectamente exponerlo en la junta de propietarios.
De todas las formas, no está de más que se lo lleve por escrito y allí haga entrega oficial de su rectificación.
Saludos y hasta pronto.