¿Funciona de la misma manera una mancomunidad de propietarios que una mancomunidad? realmente, ¿cómo funciona una mancomunidad de propietarios?
Una mancomunidad de propietarios funciona de forma similar a como lo hace una comunidad de propietarios. Ambas entidades se constituyen para la gestión y el mantenimiento de unas zonas comunes compartidas por los vecinos de unos inmuebles (casas, pisos, aparcamientos, locales, trasteros…)
Una mancomunidad de propietarios se regula por las normas establecidas en la LPH (Ley de Propiedad Horizontal). Por lo tanto, funciona de la misma manera a como lo hace una comunidad de propietarios.
La mancomunidad se crea para gestionar el mantenimiento de zonas comunes compartidas por varias comunidades. Si no existen elementos o zonas comunes compartidas por varias comunidades, no tiene sentido construir una mancomunidad.
¿Cómo funciona una Mancomunidad de Propietarios? pasos a seguir para una adecuada gestión.
La gestión de una mancomunidad sigue un procedimiento similar al de una comunidad de vecinos. Aquí te explicamos la forma de proceder para cumplir con los requisitos mínimos de una adecuada gestión.
- Realizar una junta general de propietarios para aprobar los presupuestos de gastos ordinarios del año. A esta junta de propietarios asisten los presidentes de cada comunidad de propietarios en representación del resto de vecinos. Los porcentajes de participación se distribuyen en función del peso que cada comunidad de vecinos tiene sobre el conjunto de la mancomunidad. En esa junta general de vecinos también se aprueba la representación de la junta directiva de la mancomunidad: presidente, vicepresidente, secretario, administrador y los vocales, representados estos últimos por los presidentes de cada comunidad.
- Emitir los recibos de gastos ordinarios. A diferencia de lo que se hace en las comunidades, en este caso los recibos se emiten a cada una de las comunidades de propietarios. Si la mancomunidad está formada por ocho comunidades, solo se emitirán ocho recibos en cada período.
- Realizar un mantenimiento preventivo de las zonas comunes. Solo de aquellas zonas que estén descritas en los estatutos como zonas comunes de la mancomunidad.
- Reparar y en su caso sustituir aquellos elementos comunitarios que por los motivos que fuesen necesitasen ser arreglados o reemplazados.
- Mantener informados a los vecinos a través de los representantes de cada comunidad de propietarios de la situación económica y administrativa.
Buenos días. En Junta ordinaria de la Mancomunidad de mi edificio han elegido al Presidente para el presente periodo y según indican me ha correspondido por sorteo. Actualmente estoy ostentando también Secretario en mi propia comunidad, esta circunstancia puede eximir de la de Presidente en la Mancomunidad? me pueden obligar a tener dos cargos simultaneos? Han transcurrido 10 dias desde la Junta Ordinaria y hoy ha llegado el Acta. Que debo hacer si puedo hacer algo para rechazar el cargo de Presidente de Mancomunidad. Un saludo
Hola José Luís, gracias por escribirnos.
El que sea secretario de su comunidad no le exime de ser presidente de la mancomunidad. Puede desempeñar ambos cargos.
Normalmente el cargo de presidente de la mancomunidad recae en uno de los presidentes de las comunidades que forman parte de la mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Los
Vocales de una mancomunidad tienen derecho a voto? Gracias.
Hola Rubén, gracias por escribirnos.
Si se refiere a si tienen derecho a voto en las juntas de la mancomunidad, la respuesta es no. Solo los presidentes de cada comunidad que son los representantes legales, son los que tienen derecho a voto.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Si en una Intercomunidad de propietarios formada por 4 comunidades hay una que no está al día de los pagos ya que se opone a una derrama extraordinaria ¿su representante legal puede ejercer el derecho al voto?
Hola Tomás, gracias por escribirnos.
En ese supuesto que nos indica, la comunidad con recibos pendientes de abono, pierde el derecho al voto.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenas tardes, a ver si me pueden indicar. Tengo vivienda en Mancomunidad, la cual la forman 4 portales, en uno de los portales surge el poner ascensor por peticion de un vecino cuya edad así lo requiere, el Administrador actual, ha convocado junta a peticion del Presidente de la Mancomunidad y ha establecido a votación por portales individuales el poner o no ascensor en cada uno de los portales. No se si eso es lo que corresponde, entiendo se tenga que poner a peticion de una persona mayor, pero no deberia de hacerse con votacion a traves de la Mancomunidad?, este hombre a creado cuentas separadas de los portales para el proyecto del ascensor y a convocado a votacion por portal para hacerlo. Es así? Gracias
Hola Pedro, gracias por escribirnos.
Lo primero que debe averiguar son las competencias que tiene la mancomunidad, es decir, los mantenimientos y elementos comunes que están bajo la responsabilidad de la mancomunidad.
La mancomunidad la forman varias comunidades y cada una de ellas tiene a su vez la responsabilidad de la gestión de su edifico y de ciertos elementos y suministros propios.
La instalación de un ascensor es competencia de cada comunidad, por lo que si solo se va a instalar en un edificio y no afecta a los demás, la votación correría a cargo de esa comunidad y no de la mancomunidad.
El que se creen cuentas independientes para acometer determinados proyectos puntuales puede hacerse y en ocasiones es recomendable para no mezclar la contabilidad normal de la de una actuación extraordinaria.
Resumiendo, para afirmar si está bien o mal planteada esta actuación, habría que conocer como está constituida la mancomunidad y cuáles son sus competencias.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Puede el presidente de la mancomunidad poner carteles prohibitivos,sin consultar ni aprobarse en junta.
Hola Pedro, gracias por escribirnos.
Los presidentes de comunidades o mancomunidades de propietarios tienen los mismos derechos que los demás vecinos, por lo tanto no pueden poner carteles a su antojo con normas que no hayan sido aprobadas previamente en una junta de propietarios.
Bueno, como poder, pueden poner todos los carteles que quieran, pero carecen de validez.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes, pertenezco a una mancomunidad formada por 3 edificios con diferente coeficiente de participación, a la hora del voto, ¿este coeficiente se tiene en cuenta? o los votos valen por igual para cada una de las comunidades?
Gracias de antemano
Hola Mercedes, gracias por escribirnos.
Los votos siempre se contemplan por coeficiente, a no ser que se haya votado anteriormente en otra junta de propietarios que todos los edificios tengan la misma participación.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Ante todo gracias por adelantado
Pertenezco a una mancomunidad de 29 comunidades, que forman 4 plazas, cada una de acceso independiente
Se quiere cerrar las plazas, solo a vehículos que no sean los propietarios, dejando el tránsito de personas.
Por lo que cada una de las comunidades tenían que hacer consulta, si estaban de acuerdo con cerrar su plaza o no y si permitía el cierre de otras y enviarla por email a la mancomunidad
Se realiza una reunión en la mancomunidad, donde acuden 8 presidentes en representación de su comunidad, y 7 están a favor y 1 en contra
Y el envío de los email son 18 con 9 a favor y 9 en contra
Mi duda es porque según el administrador de la mancomunidad, no ha salido a favor dado que para el lo valido son los enviados, cuando se sabe de algunos enviados que no ha recepcionado.
No es más valido los presenciales?
Cómo debemos actuar ante esta situación?
De nuevo les doy las gracias
Hola María Jesús, gracias por escribirnos.
Todo depende de cómo se haya planteado la votación desde un principio.
Si antes de realizar la reunión presencial de la mancomunidad se acordó entre todas las comunidades la opción de dar un plazo para enviar las votaciones y en esa reunión lo único que se iba a realizar es el cuenteo de votos y sumar las votaciones de los presentes, el acuerdo es válido porque se acordó previamente el sistema de votación.
Si por el contrario, no se aprobó previamente el sistema de votación para alcanzar este acuerdo, sólo serían válidos los votos de los asistentes y de los representados.
Puede ocurrir que los no asistentes hayan delegado en el administrador o en otra persona su voto y el envío por email de su decisión solo fuese para informar de lo que su representante debía votar. En tal caso, también sería válida la votación.
Resumiendo, depende cómo se haya plantado en un principio y como se haya desarrollado la junta de propietarios para considerar su validez.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos dias.
Le expongo mi caso, muchas gracias dé antemano.
Mi mancomunidad esta compuesta por 23 bloques, cada uno independiente de otro con su propia autogestión, no compaetimos ningúna zona común salvo los pequeños jardines que tenemos cada bloque a la salida ee estos.
Para todo la mancomunidad tenemos 3 consejer que no realizan ninguna labor y 2 jardineros que tienen todo abandonado.
Pues bien, 7 bloques de dicha mancomunidad queremos separarnos, crear nuestra propia mancomunidad y contratar a un consejer polivalente. ¿Esto sería posible? ¿Seria muy costoso realizar estos trámites?
Un saludo.
Muchísimas gracias.
Hola Toni, gracias por escribirnos.
Para disolver una mancomunidad, debe desaparecer el motivo por el cual se creo o que este motivo se gestione de otra manera.
Su problema deriva de la mala gestión de los recursos existentes, conserjes y jardineros y eso no está contemplado como motivo de disolución.
Lo que tienen que hacer es gestionar correctamente lo que tienen. Si las personas o empresas que están haciendo un trabajo en su mancomunidad no funcionan correctamente, deberán hacer algo porque ese trabajo se haga correctamente.
El disolver algo y crear algo nuevo, lleva más problemas y costes que intervenir y mejorar lo que ya tienen.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
hola mi nombre es consuelo, yo vivo en un edificio que costa de 3 portales bajo el mismo tejado los 6 últimos pisos contamos con claraboyas de madera 2por vivienda uno de los pisos ha tenido fugas de agua porque la madera estaba deteriorada, las viviendas tienen 35 años, uno de los vecinos se niega a pagar alegando que eso es cosa del vecino,pero las claraboyas venían con la casa cuando la compramos, quien lo tiene que pagar?
Hola Consuelo, gracias por escribirnos.
una claraboya es como una ventana y como tal, el mantenimiento corresponde al dueño de cada vivienda. Si hay una filtración provocada por el deterioro sufrido con el paso del tiempo, debe acometer la reparación o el cambio el dueño del inmueble.
Si el dueño de la vivienda no quiere reparar y está afectando a otro vecino, este vecino tendrá que denunciar a está persona porque le esta provocando un daño personal.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
El presidente de la mancomunidad cuando se elige, debe ser el presidente del portal que le toque ,o la presidencia recae en el portal ,es decir cualquier vecino y como consecuencia no tiene porqué ser el presidente de dicho portal
Hola Andrés, gracias por escribirnos.
Todos los años debe elegirse a un presidente de la mancomunidad. Este cargo siempre debe recaer en uno de los presidentes de las comunidades que forman parte de la mancomunidad. Si no se presenta nadie de manera voluntaria o si no tienen un sistema previo de rotación del cargo, deberán elegirlo por sorteo.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Tengo entendido que en una Intercomunidad (o mancomunidad) el presidente de un bloque puede ser representado por un propietario del bloque con la correspondiente autorización. Mi duda es si ese mismo vecino puede representar además al presidente de otro bloque del que él no es propietario. Gracias
Hola Andrés, gracias por escribirnos.
Cualquier persona sea o no propietario de una comunidad puede representar a otro propietario en una junta de propietarios, con independencia de que sea o no presidente, si cuenta con la autorización de la persona representada.
Para otras gestiones como firmar contratos, no puede ser representado por nadie, a no ser que tenga un poder notarial.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes, mi bloqué con el de al lado hace una L, y ellos quieren construir el ascensor por la puerta del portal, tapándonos directamente el lado izquierdo de nuestro bloque, y ello quieren hacer ocupando el jardín que es de los dos bloques, suyo y nuestro. Lo pueden hacer? Podemos denunciarles porque no nos han pedido permiso? Gracias y un saludo.
Hola Jennifer, gracias por escribirnos.
Para instalar un ascensor por la calle tienen que tener la autorización del ayuntamiento. si el jardín es de ambos, el mantenimiento y conservación será de ambos y por lo tanto cualquier actuación que se realice en él, necesitará de la autorización de su comunidad, a no ser que las autoridades hayan autorizado dicha instalación. Lo que no pueden hacer sin la autorización de su comunidad, es ocupar parte de su fachada.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola,
Una mancomunidad puede no tener la figura del presidente porque así lo deciden los presidentes de los bloques o es una figura obligatoria?
Gracias!
Hola Carla, gracias por escribirnos.
Por ley una mancomunidad tiene que tener una junta directiva formada al menos por un presidente. Como esta condición es por ley, nadie puede establecer que no exista esa figura.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, tenemos una mancomunidad de 10 comunidades, con portales idénticos pero de acceso independiente. Las comunidades tienen coeficientes diferentes, y las cuentas de limpieza de portales, recogida de basuras y pagos al Admon de fincas, cuelgan de los gastos de la mancomunidad y lo reparten por coeficiente de edificio, cuando las dichas cosas no deberían de afectar a los coeficientes, es esto correcto?
Un saludo.
Hola Carlos, gracias por escribirnos.
En general todos los gastos de suministro o mantenimiento de una mancomunidad se distribuyen por defecto entre las comunidades en función de sus coeficientes de participación.
Esto es así a no ser que, o bien venga especificado en los estatutos de la mancomunidad un reparto diferente o bien que la mancomunidad apruebe en una junta de propietarios realizar la distribución de gastos de manera lineal, es decir, que cada comunidad pague por igual cada uno de esos mantenimientos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas , tenemos una mancomunidad con polideportivo con piscina común. Un grupo de gente, que lleva las cuentas del polideportivo, hicieron fiesta privada en nochevieja. Me gustaría saber, si es ilegal y qué tipo de sanción tiene en Madrid. Se que en verano se hacen fiestas de verano, pero siempre hay que pedir permiso al ayuntamiento, o al ser un sitio privado , se puede hacer una fiesta sin avisar .
Hola Cristina, gracias por escribirnos.
Para poder responderle tendríamos que conocer como está constituida la mancomunidad (sus escrituras y/o estatutos) y las licencias de actividad del polideportivo. Si ese espacio tiene autorización para organizar eventos y cumple con todos los requisitos legales para ello, podrá hacer ese tipo de celebraciones.
Nuestro consejo es que mire la escritura de constitución de la mancomunidad y que se informe en el Ayuntamiento de su localidad de los requisitos que deben tener las empresas para organizar este tipo de eventos.
Si le podemos decir que nadie puede hacer un uso privado de un elemento común sin tener autorización para ello. Por ejemplo, nadie puede organizar un cumpleaños en una piscina sin autorización para ello.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola.yo pertenezco a una comunidad de vecinos , compuesta por 4 bloques de 12 vecino cada uno en total 48 vecinos , y una sola comunidad para los 4 bloques y con un solo cid y un patio compartido. Lo que quería preguntar es que en mi bloque queremos separarnos , para tener un cid para nosotros y poder gestionar algunas mejoras para nosotros.y quería saber si necesitamos el permiso de todos los bloques o solo el mío . Y si alguien no está de acuerdo se podría hacer o tendría que ser por mayoría absoluta o simple tanto del resto de los vecinos o por bloques gracias
Hola Josefa, gracias por escribirnos.
Depende de cómo esté conformada la comunidad actual. Si en los estatutos indica que la comunidad está formada por cuatro subcomunidades, solo necesita para separarse la aprobación por unanimidad de los vecinos de su comunidad. Si es una única comunidad sin distinción, necesita la aprobación por unanimidad de todos los vecinos.
La separación conllevaría realizar unas escrituras nuevas para la nueva comunidad y para la actual. Esos gastos los soportaría íntegramente la nueva comunidad.
Nuestro consejo es que es mejor estar unido que separado. Al final las zonas comunes tendrían que seguir siendo mantenidas por todos los bloques según el porcentaje de participación correspondiente a cada uno.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
En mi comunidad, tenemos un parking.
En su dia hace ya 30 años o más estaba sin legalizar, los propietarios decidieron entonces hacerlo, ofreciendo al bloque de al lado colaborar con los gastos que conllevaba, ya que estaban unidos.
El bloque de al lado se negó, y entraron en disputa varios vecinos, levantando una pared, y negando asi servidumbre de paso al bloque que se negó colaborar con los gastos de legalización.
Acabando con demanda en el juzgado, donde ganó la comunidad de parking que si había legalizado, la parte contraria apeló y volvió a ganar la primera, ya en el supremo (imagino), y esa pared se quedó donde estaba, hasta hoy.
En el edificio que colinda, decidieron hacer trasteros, ya que sus plazas de parking quedaron inservibles.
Ahora hay 3 vecinos que quieren proponernos, abrir una puerta, para poder acceder desde nuestro parking al suyo, y de esta forma, usar el ascensor de su finca, evitando así salir por la rampa de acceso a la calle y dar la vuelta por la acera para entrar en su bloque.
Mi pregunta es, deben estar de acuerdo, todos los propietarios del parking que levantaron la pared, ya que eso fue sentenciado por un juez?
O solamente con el voto de la mitad más uno, pueden hacerlo?
Y donde puedo conseguir esa sentencia de hace 30 años, en cualquier juzgado
Hola Sonia, gracias por escribirnos.
La copia de la sentencia puede solicitarla en el juzgado. Si no tiene la referencia del juzgado correspondiente, deberá informarse de cual es el procedimiento para solicitar esa copia.
Respecto a la apertura de la puerta, al ser una modificación de un elemento comunitario, necesita ser aprobado por unanimidad.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias!
Puede una intercomunidad subir la cuota anual un 100%, con aprobación de los presidentes y sin que estos hayan consultado la subida en cada comunidad.
Está intercomunidad sólo tiene unos pequeños jardines delante de cada bloque, la subida la justifican con la contratación de más horas de trabajo del jardinero ,un seguro de responsabilidad civil que no vemos necesario pues los árboles plantados son naranjos …
Y otras medidas que corresponde al ayuntamiento y está asumiendo la intercomunidad
. Muchas gracias
Muchas gracias
Hola M. Palma, gracias por escribirnos.
Si pueden los presidentes aprobar esa subida. No es la forma correcta de proceder porque cualquier subida debería consensuarse previamente en cada comunidad y con lo acordado en cada comunidad, el presidente como representante de los vecinos de su edificio, indicar la postura de la mayoría.
Como le decimos esa forma de proceder seria la correcta, pero como lo han hecho, si es legal.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Los promotores de dos inmuebles, constituyen una «servidumbre reciproca» una de las promotoras aporta el 60% y la otra el 40% de jardines y piscina. (130 y 78 propietarios respectivamente) (En adelante comunidad A y B respectivamente)
Para evitar conflictos se constituyo para gestionar y administrar la servidumbre una mancaomunidad debidamente registrada, con libro de actas propio y NIF. No tenemos estatutos.
La comunidad B privativamente por medio de un estudio de arquitectura elaboro un proyecto donde queda claro que al tratarse de un uso privado, es decir solo los propietarios de esa comunidad tienen acceso, asumirian el costo de su parte y la parte comun para ambas comunidades lo asume la mancomunidad.
En una de las juntas los presidentes de ambas comunidades se pusieron de acuerdo por unamimidad a realizar una instalacion de «accesibilidad universal» utilizando como punto de partida el proyecto solicitado por la comunidad B, despues de un estudio detallado se eligio la instalacion de ascensores por unanimidad. Coste similar, menos esfuero para los usuarios, un coste muy bajo de mantenimiento y menor utilizacion de suelo.
Despues de casi dos años de gestion, hasta conseguir la mejor opcion, a punto de comenzar las obra civil de instalacion, tener el contrato firmado con el proveedor del ascensor, firmada la financiacion y solicitada las subvenciones, el nuevo presidente de la comunidad B ha manifestado fehacientemente que quiere revocar los acuerdo tomados por unanimidad, y otros por mayoria. Han transcurrido mas de tres meses desde el ultimo acuerdo adoptado.
¿Esto es posible? Alega que eso de que una de las comunidades tenga mas cuota de participacion es ilegal…que todo es por igual.
Ademas un propietario ha solicitado por escrito la instalacion de la «accesibilidad universal» por tener un grado alto de dispacidad reconocido y otro mayor de 70 años.
Hola Demetrio, gracias por escribirnos.
Que el nuevo presidente de la comunidad B diga que algo es legal o es ilegal es como si nosotros opinamos sobre si los límites de velocidad por carretera son adecuados o inadecuados, es decir, es nuestra opinión. La realidad es que existen unas normas de circulación que han sido aprobadas según los acuerdos de los legisladores que son los que pueden autorizar unas medidas concretas.
Este señor tendrá su opinión y será tan válida como la de cualquier otro vecino, pero la ley establece que cada comunidad debe participar según sus coeficientes de participación, a no ser, que ambas comunidades establezcan un reparto de cuotas lineales en las que ambas comunidades vayan a parte iguales.
Cuando les concedan las subvenciones, la comunidad con mayor porcentaje de participación recibirá un mayor importe en el reparto. El tener porcentajes diferentes puede beneficiar o perjudicar, según se mire.
Si este señor quiere impugnar que impugne, está en su derecho como cualquier otro propietario. Sinceramente creemos que sería conveniente que lo hiciera para que sea un juez quien le dé la respuesta que ustedes le estén dando y de esa manera se convenza de la legalidad de los acuerdos alcanzados y del reparto de ingresos y gastos establecido.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola vivo en un portal que está en un edificio con tres portales cada uno tiene su propia comunidad de vecinos y se encarga de sus gastos menos las zonas comunes (tejado fachada
etc) mi portal ha decidido eliminar las barreras arquitectónicas y cambiar la puerta.Mi pregunta es:¿tenemos que contar con los otro portales?
Hola Angel, gracias por escribirnos.
Si se refiere a modificar el portal, no necesita contar con los otros portales. Si tienen constituida una mancomunidad para el mantenimiento de las zonas comunes, puede que tengan que mantener el espacio de la puerta original, ya que la puerta forma parte de la estructura de la fachada.
Como decimos hay que ver si tienen constituida la mancomunidad y las condiciones que se establecen en los estatutos o en la escritura de constitución.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes y felices fiestas para todos.
Tengo una pregunta de una situación que nos tiene a día de hoy en un momento delicado: Una comunidad de las tres que forman nuestra mancomunidad se niega a pagar el gas de la campaña de invierno anterior. ¿Qué acciones se pueden emprender para solucionar la situación? Estamos sin calefacción y las otras dos comunidades aportando dinero extra para que no nos vuelvan a cortar el agua, como ha ocurrido ya en dos ocasiones. Tenemos el agua fría y caliente además de la calefacción comunitario.
Saludos y muchas gracias!
Hola Juan Miguel, gracias por escribirnos y Feliz Año Nuevo.
Tiene dos opciones:
1. Si es posible, deben individualizar la instalación de gas para cada comunidad. De esta manera si una comunidad deja de pagar las otras no tendrán que financiar el consumo de la que no paga y no se verán afectadas por un corte por impago.
2. Si no es posible realizar una nueva instalación, tendrán que pagar entre las dos comunidades la factura y convocar una junta de propietarios para acordar intervenir judicialmente contra la comunidad que no paga su parte. Entre las dos comunidades que si afrontan los pagos tendrán que pagar la parte de la tercera comunidad y posteriormente reclamárselo por la vía que consideren oportuna.
Por desgracia, no pueden hacer otra cosa. La empresa suministradora de agua emite una factura al contador que tiene contratado el suministro y en caso de impago actúa sobre el titular del contrato que es la mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado y esperamos que se solucione todo lo antes posible.
Un saludo y hasta pronto.
Hola! Tengo la siguiente duda. Soy vicepresidenta de una comunidad y he sido convocada la junta de Mancomunidad. La cuestión es que el presidente (que también ha sido convocado a esa junta) no está informando a los vecinos de la situación económica y puntos a tratar. La pregunta es ¿puedo enviar yo a los vecinos en calidad de vicepresidenta copia de todos los papeles y cuentas que me han enviado desde la administración para tratar en la Junta o tendría algún problema con la protección de datos? Lógicamente, los vecinos quieren ver todos esos papeles. Un saludo y muchas gracias.
Hola Gemma, gracias por escribirnos.
Por supuesto que puede informar a los vecinos de todo lo tratado en esa junta de mancomunidad, es más, tienen la obligación de hacerlo. Ustedes representan al resto de vecinos y esa representación conlleva informar a los propietarios de los acuerdos y de la situación de su mancomunidad.
Respecto al tema de la protección de datos, puede informar cumpliendo la misma. No hace falta aportar datos personales para poner en conocimiento de lo acontecido en esa reunión.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, muchas gracias por toda la información.
En una mancomunidad dices que los presidentes de cada comunidad representan a sus vecinos, pero tienen que presentar algún documento que acredite esa representación o es suficiente con ser presidente de su portal? Y en la misma línea de pregunta, puede un presidente de un portal, que es vocal de la mancomunidad, convocar asamblea sin comunicárselo a los vecinos y sin el 25% de representación o ya se le presupone como representante de su cuota de participación?
Muchas gracias
Hola Teresa, gracias por escribirnos.
Es suficiente con acreditar que son los presidentes de cada portal. Es suficiente con presentar una copia del acta. Lo normal es que el administrador de cada comunidad notifique al administrador de la mancomunidad las personas que forman parte de la junta directiva de cada comunidad.
El presidente es la única persona que está autorizado para convocar asambleas sin requerir de un porcentaje de representación. El resto de los vecinos requieren del 25% de las cuotas de participación para convocar una junta de propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes,
Mi pregunta es la siguiente, en una mancomunidad formada por cinco bloques de pisos, el arreglo de una terraza, ¿Quién corre con los gastos? ¿La mancomunidad o la comunidad donde se ubica la terraza?
Muchas gracias por su pronta respuesta
Hola Almudena, gracias por escribirnos.
Si no hay nada establecido en los estatutos que indique lo contrario, es la comunidad quien debe arreglar la terraza.
Normalmente la mancomunidad se encarga del mantenimiento de las zonas y elementos comunes de todas las comunidades que forman la mancomunidad.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes,
Sin ánimo de rizar el rizo, tenemos una discusión con nuestra Intercomunidad (entiendo que opera como mancomunidad porque gestiona los elementos comunes de varios bloques que tienen cada uno su propia Comunidad) se trata de una junta de expansión que va en la cubierta de la azotea, justo en medio de dos bloques (dos comunidades distintas), argumenta el Administrador de la intercomunidad, que los gastos de reparación de dicha junta no pueden cargarse a la Intercomunidad (según él, se acordó que no entraban las cubiertas en una junta de vecinos, pero no tiene ningún acta que lo respalde). Es sostenible tal argumento por parte de la Intercomunidad? deberíamos votar para poder incluir que se cubran también los daños de esos elementos que se comparten entre bloques?
Gracias de antemano por vuestra ayuda.
Un saldo.
Hola Ricardo, gracias por escribirnos.
Para ver quién debe correr con esos gastos de rehabilitación de la junta de dilatación de la azotea, debe mirar los estatutos de la mancomunidad. En los estatutos tiene que especificarse que elementos son susceptibles de ser mantenidos por la mancomunidad. Si no hubiera estatutos o no dijera nada al respecto, tendrían que ser los dos edificios afectados los que tendrían que correr con los gastos de la reforma.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes,
Tengo una duda sobre el reparto de los gastos en un complejo de viviendas. Se hizo una primera fase compuesta por un edificio de viviendas, una zona común y varios adosados. Posteriormente se realizó una segunda fase con otro edificio de viviendas, zona común y otro grupo de adosados. En los estatutos se estable que los gastos de la zona común se repartiran al 50% entre cada fase pero no establece claramente como se repartiran los gastos dentro de cada fase. Cada una de las fases tiene su CIF. Si se produce un problema de filtraciones en la cubierta del edificio de una fase tendría que pagarlo solo el edificio afectado o también los adosados y la otra fase? Si un adosado tiene grietas en su fachada tendría que atenderlo también el edificio y la otra fase? En definitiva, que gastos correspondiente a cada uno de los edificios debe ser pagado por ese edificio o por los adosados de su fase o por las dos fases?
Gracias
Hola José, gracias por escribirnos.
Es raro que no se indique en los estatutos la forma de actuar en casos como el que usted expone, pero bueno, cosas peores se han visto.
En su caso lo que deberían hacer es aprobar en una junta de propietarios como debe ser el reparto en el supuesto de que sucedan actuaciones de mantenimiento en cada una de las fases.
Si no aprobasen nada al respecto y sucediese algo, cada comunidad lo afrontaría al 50% que es el porcentaje que tienen actualmente establecido en los estatutos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Gracias por la respuesta, el 50% es sobre las zonas comunes según los estatutos, piscina, parque y demás, la cuestión sería si la actuación se produce sobre una de las fases si debe atenderlo todo el conjunto o solo esa fase. Si fuera la segunda opción, y se produce un problema en la cubierta de un adosado lo debe soporta esa vivienda o lo debe soportar toda la fase en función de su cuota de participación o solo el conjunto de los adosados? Igualmente si se produce un problema en la cubierta del edificio de esa fase lo debe sufragar solo los propietarios del edifico o también los adosados? Gracias
Hola de nuevo José, si en los estatutos solo indica que el 50% recae sobre piscina, parque y demás elementos, cualquier actuación en fachada o estructura de edificios o adosados, debe acometerla la fase a la que pertenezcan esos edificios o adosados.
Cualquier incidencia en la superficie de un edificio o de un adosado, debe acometerla la fase a la que pertenezca ese edificio o ese adosado.
Si no tuvieran constituida una comunidad, la reparación recaería en el propietario del inmueble.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes. Somos tres portales de los cuales dos quieren formar mancomunidad.¿ El tercer portal se puede negar si por mayoria de votos de ese portal los vecinos no quieren unirse?
Hola Marisa, gracias por escribirnos.
Para constituir una mancomunidad tienen que estar de acuerdo todas las comunidades que quieran formar parte de esa mancomunidad.
Se puede dar el caso de que dos comunidades constituyan una mancomunidad y la otra comunidad se quede fuera de esa mancomunidad.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenas me llamo sebas, .mi pregunta es sobre una comunidad compuesta por 3 bloques independientes cada uno con su comunidad y el 100% y otra mancomunidad de los 3 bloques en la cual hay diferentes porcentajes la mayor tiene el 58%, otra el 25% y la otra el 17% y ahí va la pregunta
puede el administrador nuevo unirlas todas en una misma cuenta cuando los otros administradores anteriores siempre las tuvieron separadas, es legal esto .??
Por favor espero su pronta respuesta
Hola Sebas, gracias por escribirnos.
Lo normal es tener una cuenta bancaria para cada comunidad y una independiente para gestionar la mancomunidad.
Hay administradores que gestionan todas las comunidades en una única cuenta bancaria. Esta forma de trabajar tiene sus ventajas y sus inconvenientes, como pasa con todo en la vida, pero respondiendo a su pregunta, es 100% legal hacerlo de una manera o de otra.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Tengo un local que he convertido en dos apartamentos.
Para segregar necesito la aprobación por los 3/5 de las cuotas de participación
Se trata de una manzana de viviendas, pero el local pertenece a un portal
Quien debe dar esa aprobación? La manzana o mancomunidad o el portal al que pertenece?
En las normas de régimen interior no figura nada respecto a la segregacion
Hola Maria Carmen, gracias por escribirnos.
Si en el régimen interno no dice nada en relación a la segregación, ¿por qué indica que necesita de las 3/5 partes para segregarlo?.
Quien debe autorizar la segregación y el cambio de uso es el Ayuntamiento de su localidad, no la comunidad.
Si el local pertenece a la comunidad del portal, es esa comunidad quien debería autorizarle, a no ser que en los estatutos de la mancomunidad indicase que los locales están sujetos a lo acordado por la mancomunidad.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola. En un edificio construido en 2 fases, se constituye en solo una comunidad, pero en la fase 2 tienen piscina en azotea que solo pueden usar ellos. Es legal que los gastos o daños derivados de esa instalacion sean sufragados por los vecinos de ambas fases? Que alternativas hay?gracias
Hola Aitor, gracias por escribirnos.
Para poder responder a su pregunta deberíamos conocer como está constituida la comunidad y lo que dicen sus estatutos.
Si la situación es tal y como usted ha descrito, hay gastos de mantenimiento que no deberían sufragarse por ambas comunidades, como por ejemplo el de la piscina.
Como le decimos, nuestra recomendación es que solicite una copia de los estatutos o de la escritura de constitución de la comunidad para poder ver como están definidos los repartos de gastos comunitarios.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola. Muchas gracias por toda la informacion. Tengo una pregunta sobre la representación en la mancomunidad de los presidentes. Decís que los presidentes acuden a la junta de la mancomunidad en representacion de sus vecinos, pero es necesario que los vecinos le otorgen de alguna manera la representación? Muchas gracias
Hola Teresa, no es necesario que los vecinos le otorguen esa representación porque el presidente es el representante legal de la comunidad.
Lo que si debe hacer, es que si hubiera algún tema a tratar en la comunidad de especial relevancia, tendría que convocar una junta de propietarios para que los vecinos de su edificio aprobasen como debe ser el voto del presidente en la junta de la mancomunidad.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días.
Vivo en una comunidad con varias fases en la que la notas simples y escrituras indican que está inscrita bajo la modalidad de «Comunidad única».
La última fase fué entregada recientemente y se han incorporado, como indican las escrituras, a la comunidad que ya llevaba varios años constituida. Significar que hasta la entrega a los propietarios nuevos, la constructora no colaboró en el mantenimiento de las zonas comunes.
Hay que pintar los edificios de las fases más antiguas y en Junta se aprobó que cada bloque individualemente lo pague y que se reunan los vecinos del mismo para aprobar una derrama.
Significar que en la Junta eran mayoría los propietarios de los bloques de la última fase incorporada a la Comunidad.
¿Es legal que cada bloque individualmente tenga que pagar que sea pintado y no sea sufragado pintar los edificios que lo necesiten por toda la comunidad?
Muchas Gracias.
Hola Meison, gracias por escribirnos.
Sí el acuerdo de que cada comunidad pintara su fachada fue alcanzado por la mayoría, el acuerdo es válido. En un principio puede parecer que el acuerdo es perjudicial para los edificios más antiguos, pero tenga en cuenta que cuando este edificio tenga que pintarse, tendrán que ejecutarlo con sus fondos y no con los del resto de bloques.
Si ellos tienen más coeficiente también estarán contribuyendo con mayor cuantía al mantenimiento de la urbanización y los que menos pagan se estarán beneficiando de ello.
En resumen, si es legal alcanzar un acuerdo para que cada bloque pinte su fachada. En una comunidad y/o mancomunidad siempre habrá algunos que salgan más beneficiados de una actuación y otros más perjudicados, unos que harán mayor uso de los elementos y zonas comunes y otros que lo harán menos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
No es una mancomunidad de comunidades con presupuestos independientes, todo es un única comunidad con un único presupuesto, con lo que incluso cuando se tenga que realizar la factura, tendrá que realizarse con el CIF de la comunidad ya que ningún bloque tiene CIF independiente.
Hola Meison, lo que tienen constituido es una comunidad con varias subcomunidades. Solo tienen un CIF pero no todos comparten los mismos elementos o zonas comunitarias.
A nivel fiscal solo hay una comunidad, pero a nivel contable cada subcomunidad tiene su presupuesto, sus ingresos y sus gastos.
Un saludo.
Hola.
Hay un único presupuesto para todos los edificios, un único seguro y los gastos de todos los edificios y zonas comunes se abonan de la caja común, no diferenciandose por bloques.
Hola de nuevo Meison, aunque todo lo tengan unificado, es legal aprobar en una junta que se acometan ciertas reparaciones de manera individual siempre y cuando haya algunos elementos como por ejemplo La Luz de cada bloque, el ascensor… que se paga con los fondos de cada bloque.
Si por el contrario, con sus cuotas pagan las facturas de todos los edificios y las zonas comunes, no tendría sentido que cada edificio reparara su edificio de manera independiente.
Si es legal lo que han hecho pero están creando un precedente para que otras partidas o servicios se empiecen a individualizar.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días, nuestro caso es que tenemos tres bloques de viviendas, teniendo cada bloque dos entradas independientes con sus respectivas comunidades. Entre los bloques hay dos dos calles peatonales La construcción tiene unos 40 años, y desde siempre cada bloque ha tenido formada su propia Comunidad independiente. En los bajos de los edificios y ocupando los tres edificios y las dos calles peatonales
hay un semisótano Ahora las calles peatonales han producido unas humedades afectando a la estructura de los edificios, por lo que las comunidades de los tres bloques se han constituido en un Mancomunidad,a la cual pide el propietario del semisótano que los tres edificios corran con el 90 % de los gastos con que se haya de afrontar las reparaciones que pueden acceder a más de 300000 euros. cuando en el título de constitución de la escritura de propiedad Horizontal aparece que al semisótano le corresponde el 18’80% de cuota de participación .En votación de los Presidentes de las Comunidades existen tres cuartas partes que desean aceptar el 10% que ofrece el dueño del semisótano, y una cuarta parte que no, al considerar que se alteraría el reparto de cuotas de participación reflejado en las escrituras de propiedad horizontal. Mi pregunta es si ¿al ser mayoría pero sin tener unanimidad pueden los Presidentes que desean aceptar , cambiar la cuota de participación que la escritura de propiedad horizontal refleja que le corresponde al semisótano?
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Hola Francisco, gracias por escribirnos.
La cuota de participación de cada inmueble no se ve modificada aunque se constituya una mancomunidad. Antes de constituir la mancomunidad, el semisótano estaría pagando una cantidad en función de su cuota de participación y así seguirá una vez creada la mancomunidad.
Una mancomunidad está formada por un conjunto de comunidades, en su caso por tres bloques (comunidades). Cada comunidad en función de su tamaño, del espacio común compartido con el resto de comunidades y de otras circunstancias, participará con un porcentaje en el mantenimiento de las zonas comunes a todos los edificios. Si hacen un reparto lineal, cada comunidad participará en los fondos de la mancomunidad con un 33,33% de participación.
Por ejemplo, si el arreglo de las humedades asciende a 100.000€, cada comunidad debe afrontar el 33,33% de esa cantidad, es decir, 33.333,33€.
A su vez cada comunidad obtendrá esos 33.333,33€ de las cuotas de sus vecinos, en función de los porcentajes que cada uno de ellos tenga en el reparto de gastos de su comunidad.
Resumiendo, los presidentes no pueden cambiar las cuotas de participación de nada ni de nadie. Los motivos por los que se pueden cambiar las cuotas de participación en una comunidad son muy concretos y necesitan ser aprobados por unanimidad en una junta general extraordinaria de propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos dias, queria plantear una cuestion. Vivo en un edificio que pertenece a una comunidad de vecinos (no mancomunidad) que esta formada por 14 edificios, en total somos 195 vecinos.
La forma de trabajar actual que tienen es que a la cuenta de la comunidad se abona una cantidad mensual para pagar gastos como luz de los 14 edificios, ascensor de los 14 edificios, bomba de agua etc.
Cuando un edificio quiere hacer un cambio o reforma, como cambiar una ventana, pintar o cambiar los telefonillos dicen que lo deben de abonar los propios vecinos de ese edificio, no lo abona la comunidad (14 edificios).
Esto es legal? O deberia de abonar esos cambios la comunidad, es decir los 195 vecinos?
Otra pregunta es que hasta ahora como digo lo abonaban los vecinos del edificio que querian hacer dicho cambio, para lo cual se abona la derrama en una cuenta bancaria que no esta asociada a la comunidad, si no que es una cuenta de un vecino hecha adrede para estos casos. Esta manera de proceder es correcta? O se deberia de abonar la derrama en la cuenta de la comunidad y ser esta quien gestione pago y facturacion de la obra aunque esta sea pagada solo por los vecinos de un edificio en concreto?
Muchas gracias.
Hola Toni, gracias por escribirnos.
La forma de gestionar la comunidad será correcta si en los estatutos viene así determinado o si los vecinos han aprobado esta forma de proceder con el mantenimiento de los edificios, en una junta de propietarios. Por lo tanto, que para una parte de los elementos comunitarios sean los propietarios de cada edificio los que corran con los gastos de esos mantenimientos, sí es legal.
Por otro lado, no es ilegal que un vecino abra una cuenta a su nombre para abonar en ella las cuotas de una derrama, pero nosotros nunca autorizaríamos proceder de esa manera. Los fondos de la comunidad deben estar en una cuenta a nombre de la comunidad. Si no quieren cargar los recibos extraordinarios en la cuenta bancaria de la comunidad por evitar mezclar cantidades, tienen la opción de abrir una nueva cuenta para ese fin, pero repetimos que nunca deberían autorizar abrir una cuenta a nombre de un vecino para gestionar los fondos de la comunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas noches.
¿Como puedo enviar una consulta al foro?
Hace unos dias envié desde el foro, pero creo que respondiendo, pero no veo que haya aparecido, ni que se me haya enviado al correo electrónico.
Agradecería respuesta.
Hola, ¿nos puede decir que día envió la consulta?
Si quiere nos la puede volver a enviar.
Gracias.
Hola buenas tardes .tenemos un problema somos tres bloques cada bloque con su comunidad y en medio hay un patio .ha estado abierto 40 años y no ha pasado nada ahora con lo que está callendo.van los chavales a beber y dar guerra hasta de madrugado tuvimos reunión para cerrarlo con una reja y dos puerta y en horario comercial dejarlas abiertas de la votación de todos los vecinos 18 dijeron que si y uno no y está en acta es legal que haya parado la colocación y quitado parte de la puerta con radial ,y si hace falta pedir licencia de obra para poner una reja gracias
Hola Juan Carlos, gracias por escribirnos.
Con la ley en la mano, cualquier nueva instalación requiere ser aprobada por todos los asistentes a la junta donde se planteé en el orden del día esa nueva instalación.
Habría que conocer los motivos de la negación de este vecino a la hora de poner esas puertas. La comunidad tiene un problema de seguridad, ruidos y posiblemente de más aspectos. Ante un problema así la comunidad está autorizada a actuar y poner remedio. La cuestión es si ese remedio es el único viable.
Pueden probar a establecer unas normas de uso de ese patio, indicando que al ser una propiedad privada toda permanencia en el recinto está prohibida entre unos horarios determinados. Si alguien estuviera en ese horario, pueden avisar a la policía para que intervenga y sancionen a esas personas.
Nosotros como administradores, siempre priorizamos la seguridad de los vecinos por encima del resto de aspectos. En su caso y una vez que todos los vecinos han aprobado esa instalación menos uno de ellos (repetimos que desconocemos los motivos de su negación), iríamos a un juez para que fuese quien decidiera si la instalación está justificada a pesar de contar con el voto en contra de ese vecino.
Lo que este señor tampoco puede hacer es coger una radial y cortar lo que quiera. Si ese señor considera que sus derechos han sido vulnerados, lo que debe hacer es denunciar los hechos y no tomarse la justicia por su cuenta.
Por último, si la instalación de las rejas no conlleva realizar una obra, en un principio no haría falta solicitar permiso de obra, en todo caso sería considerada una obra menor. Le recomendamos que se informe en el área de urbanismo de su ayuntamiento.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, somos una mancunidad compuesta de 6 comunidades. Se solicitó un préstamo para una obra determinada, aprobada en junta. posteriormente el importe de esa obra ha sido inferior al préstamo solicitado. Es legal que la la administracion haya utilizado ese sobrante en abonar otras facturas, sin estar aprobado en junta.
Hola José, gracias por escribirnos.
No es legal que ese sobrante de ese presupuesto aprobado para una actuación concreta extraordinaria sea destinado al pago de otras facturas sin que previamente se haya aprobado en una nueva junta de propietarios destinar ese dinero a otros ámbitos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días,tengo un comercio y quieren realizar un cerramiento en la mancomunidad,el cual me afecta directamente,si yo me niego pueden parar dicha ejecución dl cerramiento?.Por otro lado quería preguntar si puedo asistir en calidad de vicepresidente del cual formo parte en la actualidad de mi portal,a una reunión que se va a realizar próximamente para aceptar presupuestos de dicho cerramiento. Muchas gracias por su respuesta.Un saludo
Hola Juan Carlos, gracias por escribirnos.
Lo sentimos mucho pero no podemos darle una respuesta porque desconocemos el tipo de cerramiento y de qué manera le afecta. Si la obra viene condicionada por una necesidad propia del mantenimiento del edificio será difícil que pueda oponerse a esa ejecución. Si hay un problema en la fachada, la comunidad está obligada a hacer algo para subsanar esos problemas y lo único que debe aprobarse es la manera de realizarse.
Respecto a si puede ver los presupuestos, estos deberán ser aceptados en una junta de propietarios, a no ser que ya se hayan aprobado y la reunión sea para ultimar detalles de la ejecución. A esa junta de propietarios puede asistir cualquier propietario.
El puesto de vicepresidente se ejerce en ausencia del presidente, por lo que si va el presidente podrá acompañarle si a esta persona no le importa, al igual que podría hacerlo cualquier otro vecino.
Reiteramos que sin mas información no podemos darle una respuesta más concreta.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
B Dias,
Gracias por contestar pero antes éramos Comunidad los 5 bloques y por ejemplo yo pagaba 37,30€ al mes y al pasar a Mancomunidad la cuantía se ha mantenido de la Mancomunidad con menos gastos ya que lo asume las nuevas Cmdad de bloques sin bajar nada la cuota y me ha impuesto 22€ de cuota de mi bloque en mi caso y paso a pagar entre los dos mas del 57%, 65€ mi deseo es que si eso es normal, que no baje el recibo de la Mancomunidad por reducir los gasto que ya no tiene, y que lo asume las diversas Cmads (los bloques). Gracias
Hola de nuevo Tony, tendríamos que saber que gastos asumían antes de cambio y cuales ahora para detectar en dónde se ha incrementado el gasto y el porqué.
Es una realidad que los gastos han aumentado este año en todos los mantenimientos, por el aumento del coste de la energía que ha encarecido todo y por el aumento de los precios en los servicios que todas las empresas tuvieron a principios de año al ajustar sus tarifas al IPC.
No obstante y como le hemos dicho antes, necesitaríamos tener la información delante para ver si el aumento de la cuota y la distribución de la misma está justificada.
Un saludo.
Hola buenas
Mi nombre es Antonio y vivo en una urbanización qué estamos constituidos por Mancomunidad, es decir como una agrupación de comunidades, coexistiendo dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia de cada edificio y la de la urbanización. Cada comunidad gestiona internamente sus propios gastos y elementos comunes (que se consideran “privativos” del edificio), y respecto de las zonas o servicios que compartimos se gestiona desde la mancomunidad.
En los Estatutos de la Mancomunidad, en uno de sus articulados, habla del Administrador en el qué se detalla sus funciones y además dice que será un cargo remunerado y dado sus características deberá tener un carácter de dedicación plena. ¿Me podrían explicar en qué consiste lo de dedicación plena? y ¿Qué es lo qué debemos exigir?
Muchas gracias por su atención y reciban un cordial saludo.
Hola Antonio, gracias por escribirnos.
Cuando indica que tiene que tener carácter de dedicación plena se refiere a que tiene que ejercer como administrador de fincas y que por ejemplo, no puede ser un vecino u otra persona que tenga un trabajo y dedique parte de su tiempo a realizar las funciones de administrador.
Según lo que indica en los estatutos tiene que estar dado de alta y ejercer como administrador.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Antes de nada, muchas gracias por su información y atención. Antes de que me informará, había leído algo sobre el tema de dedicación plena o exclusividad. Entiendo, según su explicación, qué en nuestro caso no se puede aplicar aunque la comunidad actúe cómo empresa. Me equivoco?
Una vez más, muchas gracias por su atención y reciba un cordial saludo
Hola de nuevo Antonio, gracias por su intereses.
Como administrador puede ejercer cualquier persona o entidad si se da de alta para desempeñar esta actividad.
Un cordial saludo.
Buenos días y gracias de antemano.
Vivo en una única comunidad que tiene 3 fases, de las cuales 2 han sido entregadas hace unos 10 años y la tercera se quedo sin construir.
Durante estos años el mantenimiento de las zonas comunes ha sido sufragado por los propietarios de la fase I y II, sin haber aportado nada la constructora dueña de los terrenos de la fase III.
Este año tienen previsto construir la fase III y dicen que los futuros propietarios tendrán acceso a las zonas comunes.
¿Es legal que no hayan participado en los gastos de mantenimiento de las zonas comunes y tengan el mismo derecho al uso y disfrute que los propietarios de las fases I y II?
Hola Alberto, gracias por escribirnos.
Para poder saber si es legal, sería necesario leer las escrituras de constitución de la comunidad. Dependiendo lo que en ellas se indique se podrá saber si es legal que los vecinos de la Fase III, hagan uso de las zonas comunes de las otras dos fases.
También hay que ver si la promotora de la Fase III tenía obligación de afrontar los gastos correspondientes al mantenimiento de las zonas comunes existentes. Si fuese así y no ha abonado cantidad alguna, deben reclamarles esas cantidades por todas las vías posibles, si no lo hacen, estas obligaciones pueden prescribir, con la consiguiente pérdida para las comunidades existentes.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Es normal que la Mancomunidad tenga más presupuesto que los bloques, o se puede establecer el dinero que decide dar los bloques a la Mancomunidad para el. Mantenimiento adecuado y destinado mascdinero a los bloques para arreglos prioritarios
Hola Tony, gracias por escribirnos.
No podemos darle una respuesta porque no hay dos mancomunidades iguales y la casuística es diversa.
El presupuesto de la mancomunidad y de cada bloque dependerá de los elementos y las zonas comunes que cada uno mantenga. Si la mancomunidad tiene asignado el mantenimiento de la piscina, los jardines, la limpieza de zonas comunes y la puerta o puertas de los aparcamientos, seguramente tendrá mayor presupuesto que cualquier bloque.
Lo importante es saber muy bien quién gestiona cada elemento o zona, realizar un buen mantenimiento y una adecuada gestión. A partir de ahí, ajustar el presupuesto a los gastos previstos.
Para conocer que entidad mantiene cada elemento, debe mirar los estatutos de la mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes.
Quisiera saber si un propietario puede impugnar el acta de la Mancomunidad
Hola Fernando, si puede hacerlo.
Un saludo
Mi comunidad se ha mancomunado con otros 72 edificios por decisión unilateral de la presidenta. Esto puede hacerse? Que porcentajes serian necesarios? donde puedo denunciarlo? Y la privatización de zonas comunes?
Hola Alba, gracias por escribirnos.
El acuerdo de crear una comunidad debe ser alcanzado por unanimidad de las comunidades que quieran unirse. Si no se ha hecho así, no debería ser válida su constitución.
La forma de proceder es que cada comunidad decida por unanimidad unirse a otras comunidades y luego los presidentes de cada comunidad crean la mancomunidad en una junta convocada para tal fin.
Si considera que se han vulnerado sus derechos debe notificarlo en una carta certificada al administrador y/o al presidente. También puede impugnar el acta en un plazo de dos meses desde que se emita.
Si aún así no se toman cartas en el asunto y considera que se han hecho mal las cosas, tendrá que poner una denuncia.
La privatización de una zona común conlleva la aprobación por unanimidad de todos los propietarios, asistentes y no asistentes a la junta de propietarios.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días.
Leyendo los mensajes del post, me queda claro que en una junta de mancomunidad, pueden votar los presidentes de cada comunidad asistentes a la junta, sin haber consultado a los vecinos de cada una de ellas, ya que aunque no sea una manera ética de proceder, no es ilegal.
Mi duda surge en si es la suspensión de un servicio (en este caso una piscina) que requiere la aprobación de las 3/5 partes de los propietarios y las 3/5 partes del % (¿es así?), también se rige por el mismo procedimiento de que cada presidente puede votar sin consultar a los miembros de su comunidad o se debe consultar al resto de los vecinos.
¿Y si la suspensión del servicio fuera tratada como algo «temporal», aunque ya afecte a dos temporadas, y no haya un motivo específico para esa suspensión temporal (obras, saneamiento…), se regiría por los mismos términos?
Hola Arancha, gracias por escribirnos.
Las instalaciones comunitarias existen para ser usadas. Si alguien no quiere usarlas no tiene obligación de hacerlo, pero no puede limitar el derecho de uso del resto de los vecinos.
Una instalación puede dejar de existir si todos los vecinos lo acuerdan por unanimidad.
Se puede limitar el uso temporal de una instalación por no estar en condiciones de ser usada o porque haya alguna norma que prohiba su uso.
En el caso de las piscinas comunitarias, la actual ley sanitaria no prohibe su uso, solo lo limita. Establece unos requisitos mínimos y fáciles de cumplir para poder utilizarlas.
Los presidentes son los representantes de las comunidades y como tales son la voz y el voto de sus representados. Para este tema deberían contar con la opinión y aprobación de sus vecinos y nunca tomar una decisión de manera unilateral.
Le aconsejamos que hablen con los presidentes de las comunidades para que convoquen una junta de propietarios en cada comunidad y aborden este tema de nuevo.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días debe la comunidad de propietarios hacese cargo de la deuda de un propietario moroso con la mancomunidad? Muchas gracias
Hola Jesús, gracias por escribirnos.
Depende quién tenga la deuda contraída con quien.
El funcionamiento normal de una comunidad que pertenece a una mancomunidad es que sea la comunidad quien abone las cuotas correspondientes a la mancomunidad y por lo tanto, si hay algún impago es la comunidad la que responde de esas cantidades ante la mancomunidad.
Ahora bien, si en su caso es la mancomunidad quien emite los recibos a cada propietario, cada propietario será quien tenga que responder de las cantidades a abonar y si dejara de hacerlo ese propietario será considerado moroso y la mancomunidad deberá exigirle a él el pago, en ningún caso a la comunidad.
Resumiendo, todo depende de quién emite el recibo a quién.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes:
Mi calle está formada por tres edificios iguales unidos, pero cada uno con un portal (2, 4 y 6) distinto y una comunidad de propietarios distinta. Estos tres bloque tienen un patio común. Yo vivo en el bajo de unos de estos bloques. Desde hace un tiempo, uno de los vecinos de otro portal deja su bicicleta atada a mi fachada. Mi pregunta es la siguiente, a quién pertenece la fachada, a mi comunidad o se comparte con las tres comunidades.? Si solo perteneciera a mi comunidad, cómo podría impedir que dejara la bicicleta en mi fachada?
Un saludo y muchas gracias
Hola Carlos, gracias por escribirnos.
La fachada de cada edificio es de cada comunidad.
Lo que comparten los tres edificios es el patio, pero no las fachadas, aunque rodeen a ese patio.
La mejor manera de impedir que deje la bicicleta en su fachada es diciéndole que no la deje ahí, no solo porque el uso de ese espacio no le corresponda sino porque las bicicletas no se pueden estacionar en un patio sin autorización de la comunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes, mi caso es el siguiente:
Mi piso pertenece a una comunidad (A), compartimos escalera, portal y buzón con la otra comunidad (B), la que nos otorga a nosotros una servidumbre de paso para utilizar la escalera (a pesar de que no hay otra forma de entrar a nuestras casas sino).
Pues bien, resulta que aún así, somos dos comunidades diferentes y que, dentro de nuestra comunidad no tenemos voto para exigir que se renueve el telefonillo (roto) los buzones (yo no tengo, por ejemplo), o la puerta del portal. Sólo podemos asistir a las reuniones de vecinos de la otra comunidad si la otra comunidad invita a nuestra comunidad a la reunión. Sin embargo, nuestra comunidad sigue pagando un dinero al año (x) para el mantenimiento de estas cosas… pero aún así no tenemos voto, y no podemos asistir a las reuniones. Nada de esto me cuadra, ¿podríais ayudarme?
Gracias
Hola Bruna, gracias por escribirnos.
Si ustedes comparten el mantenimiento de zonas comunes, tienen derecho a asistir a las reuniones y de votar en ellas.
Otra cosa diferente es que sus votos tengan menos representación que el del resto de los vecinos de la otra comunidad. En ese caso, sus decisiones dependerán del nº de votos y quizás por ese motivo no se aprueben sus propuestas.
Con independencia de todo esto, ambas comunidades están obligadas a mantener en perfecto estado los elementos existentes y si por los motivos que fuesen se rompiera algo, están obligados a sustituirlo por uno nuevo.
Resumiendo, ustedes tienen el mismo derecho que los demás vecinos de la otra comunidad a votar los acuerdos que consideren oportunos.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Días pasado se celebro reunión de presidentes de la mancomunidad, y al leer el Acta me choca el enunciado que dice: Que se reúnen para celebrar Junta General Ordinaria de la Comunidad de propietarios de la Mancomunidad …………, asistiendo los co-propietarios presentes y representados .
Y a continuación la relación de los nombres de los 7 propietarios ( Que son los de los 7 presidentes), pero que dice propietarios presentes.
Por lo que entiendo NO es una reunión de la junta gestora.
Si es así, no deberían de habernos citado a todos los propietarios (Entre otras cosas porque se aprobó unas obras de mas de 65.000€). Se podría impugnar?? Y quien podría? El presidente? Un vecino?
Gracias
Hola José Manuel, gracias por escribirnos.
A las reuniones de la mancomunidad solo acuden los representantes (presidentes) de cada comunidad.
Cada comunidad tiene delegado su voto en cada presidente y los acuerdos alcanzados por estos representantes incumben a todos los propietarios de cada comunidad.
El procedimiento habitual es que cada presidente antes de ir a la junta de la mancomunidad, convoque en su comunidad una junta de propietarios para alcanzar los acuerdos que posteriormente se tratarán en la mancomunidad.
Esa proceso es el habitual, pero en ningún lado está establecido que sea así.
Puede impugnar ese acuerdo si para realizar esas obras su comunidad tuviera que emitir una derrama, puesto que la emisión de recibos extraordinarios si tiene que estar aprobado en junta de propietarios de su comunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes:
Vivo en una mancomunidad de 7 bloques y mi sorpresa es que hemos recibido una comunicación individual en la que nos indican que debemos votar si se abre éste verano 2021 la piscina comunitaria.
En primer lugar, el presidente de mi bloque no ha celebrado ninguna junta extraordinaria para tratar este tema, así que en una junta ordinaria de la mancomunidad los 7 presidentes organizaron ésta propuesta de votación sin contar con la aprobación de cada bloque.
En segundo lugar, la piscina es un bien común de la mancomunidad y no entiendo por qué su uso éste año se tiene que refrendar en una votación. Siendo el único inconveniente las medidas sanitarias extraordinarias derivadas del Covid-19. Cuando otros años esto no se ha planteado.
En último lugar, la mancomunidad ha organizado otra junta extraordinaria para aprobar o no la apertura de la piscina.
Rogaría que nos asesoraran con ésta situación, y si fuera posible que los vecinos pudieran denunciar la indefensión provocada por la decisión tomada por éstos 7 presidentes sin realizar ningún tipo de consulta.
Un saludo y gracias.
Hola Román, gracias por escribirnos y perdona por haber tardado en responderle, pero nos acaba de entrar su comentario aunque hemos visto que es de mediados de mayo.
Cuando uno vive en una comunidad con una piscina, no hay que votar cada año la apertura de la piscina, se abre y punto.
El cierre temporal de un elemento comunitario puede venir como consecuencia de que la instalación no esté en condiciones de uso o que esté limitado el mismo a una serie de requisitos que a la comunidad le sea inviable acometer.
El año pasado las autoridades sanitarias establecieron unos requisitos y algunas comunidades convocaron reuniones para decidir si abrían o no la piscina. Las reuniones estaban mal planteadas porque en el orden del día se estableció la apertura o no de la piscina cuando en realidad debería haberse indicado la adecuación o no de las medidas impuestas. Si se hubiera votado no a las medidas, automáticamente no se abre.
Si en su mancomunidad han vuelto a proponer la apertura, consideramos que han hecho mal en proponerlo. ¿Han propuesto si los vecinos pueden coger el ascensor? ¿han propuesto si los vecinos pueden pasear por las zonas comunes? Seguramente no y probablemente habrán puesto carteles y adecuado las zonas para su uso. Por ese mismo motivo, no deberían votar la apertura de la piscina, simplemente adecuar la instalación para su uso.
Si han propuesto la votación, le recomendamos que impugne esa propuesta de votación. Además hacerlo con una comunicación individual no tiene validez alguna.
Esperamos haberle ayudado y esperamos que disfrute con total tranquilidad de su piscina.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes. En mi mancomunida se pretende instalar un ascensor en uno de los bloques y ello supone un impacto visual y perdida de luz y por lo tanto un deterioro de las condiciones para mi portal que no es el beneficiario del ascensor. ¿Debe votarse la instalación del ascensor en Mancomunicad o solo el bloque de propietarios?
Gracias,
Hola Enrique, gracias por escribirnos.
La instalación del ascensor solo afecta al edificio donde se va a instalar y es esa comunidad la que tiene que aprobar su instalación.
El ascensor no está afectando a las zonas comunes de la mancomunidad y es un elemento que mejora las condiciones de la calidad de vida de las personas.
En este caso, la mancomunidad no interviene en su votación si no afecta a las zonas comunes de la mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Sea agrietado la fachada de una mancomunidad quien tiene que pagarlo el administrador de fincas nos dice entre todos 7 portales creo que es una zona comunitaria
Hola José Antonio, gracias por escribirnos.
La fachada de una comunidad de propietarios forma parte del mantenimiento de la comunidad y si en los estatutos no se dice nada al respecto, debería ser la comunidad afectada la que acometiera esa reforma.
Que las comunidades formen parte de una comunidad no implica que todas las actuaciones deban ser responsabilidad de la mancomunidad. La mancomunidad si regula la uniformidad de los edificios y otros aspectos de cada comunidad pero no por ello está obligada a financiar todas las obras de cada edificio.
Resumiendo, tiene que mirar los estatutos para saber quien acomete esa reforma, si la comunidad afectada o toda la mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
buenas tardes, tengo la siguiente duda;
somos 5 bloques con comunidad independiente cada uno y decidimos crear una mancomunidad para poner una puerta de entrada para vehículos, los bloques tienen cocheras pie de calle por delante y por detras , pero las cocheras de atrás no tienen acceso por la puerta de entrada, porque dan a la calle. Estas cocheras tienen que participar en el presupuesto?
muchas gracias
Hola Antonio, gracias por escribirnos.
Si la puerta la instala la mancomunidad porque pertenece a un espacio de la mancomunidad, todos tienen que participar de la instalación de la puerta.
Si el día de mañana en las zonas de estacionamiento de los vehículos que no van a usar esa puerta, tienen que hacer una reparación, los demás propietarios de otros aparcamientos también tienen que participar en el gasto de esa reparación.
Siempre que sean espacios comunitarios aunque no sean usados por todos los integrantes de la mancomunidad, tienen que ser asumidos por el conjunto de la mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes. Vivo en una urbanización de varios portales. Cada portal es una comunidad y entre todos formamos una mancomunidad. En uno de los portales entre las 2 terrazas de los primeros hay un desagüe (no pertenece a ninguna de las terrazas y se accede por una ventana a través de las escaleras del portal en cuestión). A quién corresponde el mantenimiento o reparación? A la comunidad o a la mancomunidad? Un vecino dice que a la mancomunidad porque el desagüe (igual que las 2 terrazas de los primeros) está sobre un local que pertenece a las instalaciones de la mancomunidad. Hasta qué punto eso es cierto? Muchas gracias
Hola Pedro, gracias por escribirnos.
Que el desagüe esté situado en un sitio o en otro no determina la responsabilidad del mantenimiento y reparación.
Quien tiene que reparar ese desagüe es la comunidad o comunidades de donde provenga ese desagüe.
Es como si en un edificio hay dos comunidades, la del edificio y la del garaje. Hay una rotura en una tubería que pasa por el garaje, pero esa tubería es del bajante de los cuartos de baño del edificio, ¿Quién tiene que arreglarla? Aunque el agua esté cayendo en el garaje la tubería es del edificio.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas noches, mi comunidad pertenece a una mancomunidad de 6 fincas catastrales independientes que compartimos el garaje y las calderas de calefacción y agua caliente.
No hay estatutos firmados y creo que tampoco se constituyó legalmente de manera formal, ya que no hay documentación.
Mis preguntas son:
– ¿Pueden los presidentes de cada finca que asisten a las reuniones de la mancomunidad en representación de sus respectivos convecinos, adoptar acuerdos por su cuenta sobre p.ej. cierres de las cuentas anuales, presupuestos, etc. sin habernos convocado en junta e informado previamente para recibir nuestra autorización?
-Por otro lado, ¿Puede la junta rectora de la mancomunidad convocar en una única reunión a los vecinos de todas las fincas para decidir sobre otros asuntos diferentes de los garajes y calderas, y dar por válida una mayoria conjunta para adoptar acuerdos sobre asuntos diferentes al objeto de la mancomunidad, como proyectos de eficiencia energética? Muchas gracias.
Hola Andrés, gracias por escribirnos.
Respecto a la primera cuestión planteada, hemos de decirle que si pueden los presidentes aprobar las cuentas anuales, los presupuestos y cualquier otro acuerdo que adopten en la junta de la mancomunidad. Los presidentes son los representantes de cada comunidad y como representantes tienen la potestad de adoptar los acuerdos en las juntas de propietarios de la mancomunidad. Esto es así por defecto, para modificar esta forma de proceder, las comunidades deben aprobar en su junta de propietarios otro método, por ejemplo, los propietarios de su comunidad pueden acordar que antes de asistir a la junta de la mancomunidad el presidente debe convocar una junta en su comunidad para votar los puntos a tratar en la mancomunidad.
En relación a la segunda cuestión si puede convocar esa junta siempre y cuando se haya votado previamente proceder de esta manera en otra junta con los presidentes de cada comunidad. Puede darse el caso que para realizar una instalación como la que describe relacionada con aspectos de eficiencia energética, los presidentes de las comunidades hayan acordado que al ser un tema relevante, debe ser tratado por el conjunto de los vecinos en una junta general extraordinaria donde puedan asistir todos los propietarios interesados en ese tema.
Sería viable proceder de esa manera en esos supuestos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes, en una Mancomunidad de 4 portales y un garaje, en la que cada una está consolidada y creada su propia subcomunidad, decide arreglar problemas de filtraciones de lluvia en el garaje y en ciertas viviendas de la planta baja, en la que se aprueba que cada subcomunidad debe de contribuir en los gastos de reparación y conservación en relación a su % de participación en la Mancomunidad, si uno o varios propietarios no pagan las cuotas extras estipuladas, ¿Quién debe reclamar judicialmente a estos propietarios, la MANCOMUNIDAD o la SUBCOMUNIDAD en cuestión?
Muchas gracias y un saludo.
Hola Javier, gracias por escribirnos.
Cuando uno reclama unos pagos sea por la vía que sea, se deben reclamar a quien tiene la obligación de abonar esos pagos.
En su caso, cada comunidad tiene la obligación de abonar unas cantidades a la mancomunidad y cada propietario a su vez tiene que abonar unas cuotas extraordinarias a su comunidad.
Si la comunidad deja de pagar a la mancomunidad, la mancomunidad irá judicialmente contra esa comunidad.
Si un vecino deja de pagar a la comunidad, la comunidad irá judicialmente contra ese vecino.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes. Vivo en una mancomunidad que se extiende a lo largo de toda una calle. Las zonas comunes está en la parte alta de la calle, mi portal al principio de ésta. Si queremos, los de mi portal podemos hacer uso de las zonas comunes, pero en realidad no nos representan ninguna utilidad, pero sí un montón de gastos.
¿Existe alguna forma en la que como portal podamos salirnos de la mancomunidad?
Desde ya muchas gracias por vuestra respuesta.
Hola Carlos, gracias por escribirnos.
La respuesta es que si pueden salirse de la mancomunidad siempre y cuando la gestión de la zona común que compartan se pueda gestionar de otra manera.
La salida de la mancomunidad puede hacerse de dos maneras:
1. Por mutuo acuerdo entre las partes implicadas.
2. Por una orden judicial. Es decir, porque un juez les permita la salida.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días,
Tendría una consulta, en una urbanización de 16 bloques, las obras en el tejado a quien pertenecen, a la comunidad del bloque afectado o a la mancomunidad de la urbanizacion? Para subir al tejado de los 16 bloques, solo hay 4 accesos, por lo que yo creo que el tejado pertenece a la Mancomunidad por tener el acceso común.
Gracias de antemano.
Un saludo.
Hola Vanesa, si el tejado pertenece a un bloque, el arreglo debe hacerlo ese bloque, con independencia de que se pueda acceder por unos accesos concretos.
La mancomunidad se encarga del mantenimiento y conservación de los elementos comunes de todos los bloques y el tejado es une elemento particular de cada bloque.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes quisiera saber si se pueden hacer aglomeraciones en las zonas comunes como fiestas (pero sin música pero si bebiendo en la calle) estos vecinos la hacen en un patio común (es de decir que todos los vecinos no acuden a esas fiestas por no estar de acuerdo y aparte esos vecinos molestos están hasta altas horas …dándole igual el toque de queda que se tiene en la comunidad ,el toque de queda es a las 11 y ellos están hasta la 1 o mas….muchas gracias y espero su repuesta..la verdad
es que estos vecinos son molestos a esas horas porque por mi trabajo me despierto a las 5:20 de la mañana…quisiera saber si hay algún documento que se pueda alegar a estas fiestas en las zonas comunes…aparte con el covid solo pueden reunirse 6 personas y estos vecinos esa cifra la pasan con mayoría en sus fiestas en la zonas comunes
Hola Manuel, gracias por contactar con nosotros.
Cualquier uso extraordinario de una zona comunitaria tiene que ser aprobado por la comunidad. Si ustedes tienen un patio, los vecinos pueden acudir al patio y hacer una actividad normal en el, lo que no pueden hacer es realizar fiestas u otro tipo de eventos sin la autorización del resto de los vecinos.
El toque de queda es una medida excepcional impuesta por el gobierno de España y de obligado cumplimiento. Si alguien se salta esa norma, deberían avisar a la policia para que se personara y tomara las acciones pertinentes.
Las comunidades pueden y deben aprobar una serie de normas internas de uso de los espacios comunes. Con independencia de estas normas, existen ordenanzas municipales y leyes que prohiben ciertas actividades a determinadas horas.
La comunidad no tiene poder sancionador, no es la policia. Si estas personas hacen fiestas o ruidos a partir de ciertas horas, lo que tienen que hacer es llamar a la policia y poner una denuncia.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenas tardes yo vivo en una mancomunidad compuesta por 6 portales distribuidos en 3 edificios independientes siendo la parte común en garaje; en uno de los edificios tiene problemas de filtraciones. Pues bien por esto han decido hacer obras del envolvente, obligándonos al resto de edificios a realizar la misma obra y asumiendo cuantías en función del % de cada vivienda; esto es así? ¿Si un edificio decide hacer obra el resto estamos obligados? Gracias por vuestra ayuda y un saludo
Hola Maitane, gracias por escribirnos.
No están obligados a hacer obras si un edificio las hace. Si las están ejecutando es posible que se deba al mal estado en el que se encuentra toda la envolvente. Es posible que se haya visto afectado uno de los edificios, pero es muy probable que todo el conjunto esté en mal estado.
Le recomendamos que le pregunte a su administrador el motivo por el que se están realizando las obras en todo el perímetro.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenas tardes,
Somo una urbanización compuesta por 16 bloques. Mi pregunta es, el arreglo del tejado, que corresponde a la comunidad del bloque o a la mancomunidad de la urbanización?
Gracias de antemano
Hola Vanesa, gracias por escribirnos.
El arreglo del tejado corresponde a cada bloque. Es un elemento comunitario de cada bloque.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días.
Pertenezco a una Mancomunidad de vecinos que abarca 12 portales, donde cada portal tiene acceso a la planta de los garajes y de un jardín comunitario donde se ubican dichos garajes. Con las heladas del temporal de Enero, se estropearon unos cuantos escalones de acceso desde la salida del portal a la zonas de jardín y garajes. ¿Quién debe de correr con los gastos para arreglar esos escalones, la Mancomunidad o la Comunidad de ese portal?.
Por otro lado las tuberías de entrada de agua a cada portal, van por todo lo largo del techo del garaje y hay muchas que ya están, con el paso de los años, en muy mal estado, (escapes de agua, oxidaciones muy grandes, etcétera), la pregunta es la misma, ¿Quién debe de correr con los gastos para renovar la línea de tuberías de suministro de agua, la Mancomunidad o la Comunidad de cada portal?.
Muchísimas gracias
Pedro Gallego Heredero
Hola Pedro, gracias por escribirnos.
Si los escalones están dentro de cada portal, el mantenimiento corresponde al portal. Si están ubicados fuera del portal y esa zona es de la mancomunidad, aunque sean peldaños que solo usan las personas que acceden a su portal, le corresponde a la mancomunidad arreglarlos.
Respecto a la instalación de las tuberías de agua, le corresponde a cada portal arreglar sus tuberías con independencia de que esta instalación pase por los garajes. Solo las tuberías que den suministro de agua a los jardines, serán responsabilidad de la mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola Buenas tardes,
Soy propietario de un piso en una comunidad de vecinos, el caso es que, pasados 10 años de la constitución de la comunidad algunos vecinos propusieron crear una mancomunidad con otras dos comunidades de vecinos cercanas para la construcción de una piscinas en una finca común a las tres comunidades que hasta el momento estaba sin urbanizar.
No todos los vecinos estábamos de acuerdo en la construcción de la piscina así que se decidió que sólo participara quien quisiera y ellos correrían con los gastos, mientras que el resto no accedería a las instalaciones.
En la primera presentación de cuentas de la comunidad,tras el inicio de las obras, han incluido gastos de la mancomunidad en los presupuestos de esta, tales como gastos de luz de las obras de construcción de la piscina, gastos de gestión etc.
la pregunta es: ¿tenemos todos los vecinos que pagar esos gastos a pesar de haber constituido la mancomunidad sin unanimidad asegurando que sólo los participantes en el proyecto de la piscina asumirían los gastos?
Añado que es mi comunidad es de protección oficial y hay personas con ingresos muy justos como para sumir más gastos de comunidad, de ahí nuestra negativa al proyecto de la piscina.
Les agradecería mucho su ayuda, la situación es bastante crítica pues los gastos son muy abundantes.
Muchas gracias
Hola Oscar, gracias por escribirnos.
Que su comunidad sea de protección oficial no afecta en nada en relación a lo que indica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Vamos con su asunto. La constitución de una mancomunidad en los términos que se hizo es correcto y los acuerdos que alcanzaron en la medida que los que se oponían a ello también.
Por lo tanto, los vecinos de su comunidad y del resto de comunidades que se opusieron al tema de la piscina y que así debe constar en el libro de actas no deben asumir cantidad alguna para sufragar la construcción de esa piscina.
Le sugerimos que haga un escrito indicando que no le incluyan en sus recibos comunitarios los gastos extraordinarios correspondientes a la construcción de la piscina, puesto que usted autorizó a la constitución de la mancomunidad para que los propietarios que quisieran construyeran esa piscina, pero a sí mismo indicó que no participaría de esos gastos.
Si después de poner esta reclamación continuasen emitiéndole los recibos, le recomendamos que hable con un abogado para que le indique los pasos que debe dar para reclamar estos hechos por otras vías.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes. Nuestra comunidad consta de 18 vecinos y tres lonjas. La parte exterior consta de tres lonjas y 5 plantas con dos viviendas en cada planta. La parte interior consta de 5 plantas con dos vecinos en cada planta. Siempre hemos tenido problemas por que cada parte tiene un 100% de participación. La exterior tienen un 20% las lonjas y un 8 % cada vecino. La parte interior tiene un 12,5 % cada vecino. Hace poco nos hemos enterado que en el registro de la propiedad estamos con un número diferente de registro (estamos como dos edificios). Podríamos ser una sola comunidad cada parte con su porcentaje de participación o deberíamos hacer dos comunidades y una mancomunidad para los elementos comunes?. La parte interior entra por el mismo portal y tenemos patios en común ( que en realidad están construidos en el terreno que pertenece al edificio exterior). Muchas gracias
Hola Narbella Luis, gracias por escribirnos.
En su caso y como indica hay varias opciones y todas son válidas.
Si no están constituidos como comunidad, pueden elegir la alternativa que quieran, pero si ya están constituidos como una única comunidad, no podrán hacer nada y tendrán que administrarse de esa manera, descartando la opción de crear una mancomunidad.
Que aparezcan en el registro de la propiedad como dos edificios no conlleva a que tengan que constituir dos comunidades.
Resumiendo, pueden elegir cualquier opción para administrarse. Realmente no va a influir significativamente a la gestión del día a día.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días. Antes que nada muchas gracias por su trabajo de responder a todas estas dudas, es muy útil. Mi pregunta es: ¿puedo salirme de una mancomunidad? Se trata de 16 viviendas unifamiliares que comparten con un edificio de viviendas una piscina con el jardín que la rodea, y además 2 veces al año limpian el alcantarillado. Gracias.
Hola Máximo, gracias por escribirnos y por darnos las gracias. Solo intentamos ayudar en la medida de nuestras posibilidades a aquellas personas que no están familiarizadas con la gestión de las comunidades y mancomunidades de propietarios.
Sería posible salirse de la mancomunidad si se disuelve y para ello deben darse una serie de circunstancias. Entre ellas que el motivo por el cual se constituyó desaparezca o que la disolución de la misma sea aprobada por unanimidad, es decir, por el resto de comunidades de las que forma parte la mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola.. En mi zona hay varias comunidades y el ayuntamiento esta presionando para hacer una mancomunidad para zonas comunes…hay muchos vecinos que no quieren… Nos podría obligar a constituirla?
Hola Antonio, gracias por escribirnos.
Como bien ha comentado, el Ayuntamiento le está presionando, no le está obligando.
La respuesta es que no le pueden obligar a crear una mancomunidad. Son los vecinos de las comunidades implicadas los que tienen que ver si les interesa constituir una mancomunidad para gestionar el mantenimiento y uso de las zonas comunes.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenas tardes , vivo en una mancomunidad de 4 bloques ,han acordado los presidentes de las comunidades con una empresa de gas el funcionamiento de la calefacción 24h, en ningun momento como vecino he tenido constancia de ello ,estamos teniendo problemas por el calor que hace y en mi caso particular ruidos de las tuberías durante todo el día que no me dejan dormir ..mi pregunta es? No tendrían que haber hecho una reunión o haber avisado antes a los vecinos para ver si queríamos que estuviese la caldera 24 horas y si se hace una reunión por comunidad no tendría que estar registrada ? Es decir si el presidente de mi comunidad da un voto a favor o en contra sobre un tema a tratar como queda registrado de que el voto que el da es el que los vecinos han acordado ,tendrá que existir un documento oficial o solo con su palabra puede decidir sobre cualquier tema por ser el presidente ?? Gracias
Hola Juan Ramón, gracias por escribirnos.
En las juntas (reuniones) de mancomunidad, asisten y votan los presidentes de cada comunidad, como representantes de éstas. Como se debería proceder es que el presidente de cada comunidad antes de ir a la junta de la mancomunidad, convocase una reunión en su comunidad para decidir entre todos los vecinos el voto que debe aportar el presidente.
Si no lo ha hecho su presidente, la forma de proceder no es ilegal, pero no es la más correcta.
Lo que deben hacer es, votar en la próxima junta de propietarios de su comunidad, la forma de proceder del presidente de su comunidad ante las sucesivas juntas de mancomunidad. De esa manera, antes de votar en la mancomunidad, deberá tener el visto bueno de ustedes.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, buenas noches. Vivo en una mancomunidad en la que las zonas comunes se encuentran a un nivel desde la calle y mi bloque de edificio está apartado. Para acceder al patio central sólo puede ser a través de escaleras. En la última reunión de la mancomunidad aprobaron una serie de reformas sobre alumbrado y jardinería pero se rechazó por parte de la mayoría el realizar una rampa para que los propietarios de mi bloque pudieran tener acceso a esa zona sin barreras. Evidentemente los de mi bloque somos minoría en cuanto a coeficiente peto me gustaría saber si una reforma de ese tipo que tiene que ver con la accesibilidad no tiene un tratamiento especial a la hora de acometerse. Yo estoy pagando todas las reformas del resto de las zonas comunes que han decidido realizar.
Gracias
Hola María, gracias por escribirnos.
Todos los accesos que se hagan nuevos en las zonas comunes tienen que estar habilitados para personas con movilidad reducida. Si físicamente no es posible habilitarlo por el mismo lugar, se debe buscar una alternativa por otro sitio, pero siempre debe permitirse el acceso a una zona comunitaria a cualquier persona.
Así que, con independencia de los coeficientes que represente su comunidad sobre el conjunto de la mancomunidad, las obras tienen que realizarse de manera que permitan el acceso a personas con movilidad reducida.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
He comprado un piso correspondiente a la fase 2 de una comunidad ya existente. Sé había construido previamente la fase 1 de viviendas y las zonas comunitarias. Al incorporarnos hemos detectado reparaciones pendientes, pero la fase 1 nos dice que nos hemos incorporado a una comunidad en uso y que las reparaciones ahora ya van a cargo de la mancomunidad de comunidades. ¿Es eso lo que indica la Ley de Propiedad Horizontal, o cualquier otra legislación aplicable?
¡Muchas gracias!
Hola Pilar, gracias por contactar con nosotros.
Por lo que nos indica al constituir su comunidad, han entrado a formar parte de una mancomunidad, donde comparten espacios comunes la comunidad de la fase 1 y la suya.
Las reparaciones que estuviesen aprobadas con anterioridad a la incorporación de su comunidad, deben acometerlas la fase 1. Las que no hayan sido aprobadas con anterioridad deben asumirse entre todas las partes.
A la nueva fase solo le pueden exigir que participe de los arreglos que se aprueben a partir de su incorporación, pero no de los arreglos que ya estuviesen aprobados con anterioridad. Estas reparaciones se aprobaron en base a un reparto de cuotas que con la entrada de la nueva fase han cambiado.
Lo que tendrían que hacer es volver a convocar una junta de propietarios con la nueva fase y aprobar entre todos una nueva partida presupuestaria para acometer ese arreglo.
Lo que nunca podrán hacer es exigirles el abono de cantidades ya entregadas con anterioridad.
Si son fases nuevas, quien debe acometer cualquier desperfecto en las zonas comunes es la promotora.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola.
Me gustaría saber cómo se reparte los coeficientes de participacion de mi bloque de viviendas, dentro de la mancomunidad, pq creo que se estas aplicando mal.
Yo lo calculo según el catastro, suma total de la superficie de los bloques, porcentaje que obtengo de mi bloque respecto a ese total. Es una mancomunidad que no tiene nada más que la calefacción y unos pequeños jardines en común.
Es el catastro el elemento que regula el reparto? O lo estoy haciendo mal.
Gracias
Hola Jorge, gracias por escribirnos.
El catastro no es el elemento que regula el reparto de cuotas en una comunidad o mancomunidad.
Los coeficientes de participación se establecen en el título constitutivo de la comunidad o mancomunidad y no tienen nada que ver con el valor catastral.
Estos coeficientes de participación los establece el promotor de los inmuebles antes de comenzar la venta de la promoción. Se calculan en función de la superficie útil de cada inmueble.
Con independencia de estos coeficientes, están los gastos con los que cada propietario contribuye al mantenimiento de la comunidad o mancomunidad. Por ejemplo, una persona puede tener un local con un coeficiente del 5,69% y contribuir solo con el pago del seguro del edificio, pero no con el mantenimiento del ascensor, de la limpieza de la escalera y de otros gastos.
Por lo tanto y resumiendo:
1. El coeficiente de participación donde se establece el reparto de gastos se establece según la superficie útil del inmueble.
2. Ese coeficiente aparece en el título constitutivo de la comunidad y en las escrituras de cada inmueble.
3. Con independencia del coeficiente no todos los inmuebles tienen porque participar de todos los gastos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
muchas gracias por su respuesta
Buenas tardes,
Muchísimas gracias de antemano por la información aquí compartida pero que no tengo claro si corresponde a nuestro caso.
El nuestro es un grupo de viviendas que se construyeron en dos fases diferentes y cada una de las fases está registradas de acuerdo a la ley de la propiedad horizontal tumbada por separado y cada una con su coeficiente de participación del 100% por separado.
La primera fase y comunidad comprende un total de 16 viviendas y correspondientes plazas de garaje y trasteros y la segunda fase son solo 6 viviendas con sus correspondientes plazas de garaje y trasteros.
La entrada al garaje es común y para acceder a nuestro garaje (fase 2) tenemos que pasar por la fase 1. Además compartimos la depuradora, fosa séptica, luz del garaje y acceso peatonal entre otros gastos.
Nosotros sostenemos que lo justo es dividir los gastos comunes entre todos los propietarios de la fase 1 y 2, (propietarios de la viviendas, plazas de garaje y trasteros) por cuota de participación.
Sin embargo, el administrador de la fase 1 sostiene que legalmente esto no es posible al pertenecer a dos comunidades diferentes y conformar cada una por sí misma un 100%. ¿ Podrían indicarnos si esto es correcto? Y si es así, de qué forma se podría resolver para que el reparto corresponda a cuota de participación y no a comunidad uno y dos.
Por poner un caso práctico, si los gastos de todo aquello que corresponde a gastos comunes asciende a 3000 euros se nos pide que los gastos se dividan al 50% entre las dos comunidades pero entendemos que claramente no es lo mismo pagar 1500 euros entre 16 propietarios que 1500 entre 6 vecinos cuando además por porcentaje de participación en esos gastos 6 vecinos no pueden constituir ni asumir el gasto del 50% del total…
Agradecemos de antemano nos puedan ayudar con esta consulta acerca de cómo resolver este inconveniente y que los gastos se puedan dividir en cuanto a cuota de participación en lugar de por comunidades al 50%.
NOTA: hasta ahora todas las decisiones con respecto a los gastos a realizar en las zonas comunes han sido tomadas unilateralmente por la comunidad de la fase 1 , sin ser convocada en ningún caso la fase 2 por lo que tampoco considero justo hacer frente a gastos en los que ni siquiera hemos podido votar.
Gracias de antemano
Alicia García
Hola Alicia, gracias por escribirnos.
Nos extraña que no tengan constituida una mancomunidad de propietarios, aunque tampoco es obligatorio crearla siempre y cuando ambas comunidades (fases) estuviesen de acuerdo en la forma de gestionar y mantener las zonas compartidas por ambas fases.
Sea de una manera u otra, es decir, sea como comunidades independientes o constituyendo una mancomunidad, el reparto siempre tiene que ser por coeficientes. Ahora mismo, dividiendo todos los gastos al 50%, lo están haciendo de manera lineal (partes iguales) y para que se pueda hacer así, debería ser aprobado previamente por ambas comunidades (fases). Si no es aprobado por ambas fases, la ley establece por defecto, que siempre el reparto de gastos sea por coeficientes.
Imagino que en su fase no tienen contratado a un administrador, porque si lo tuvieran ya debería haber informado a la otra fase de cómo debe ser el reparto de gastos. Si no tienen administrador, póngase en contacto con el administrador de la fase 1 y le dice que según el artículo 3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, el reparto de gastos se realiza por coeficientes.
Si se negase a regularizar la situación, deberían tener una reunión en su fase para tomar medidas.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
En una comunidad perteneciente a una mancomunidad, existe en el presupuesto de la comunidad, una partida del 30% aprox. correspondiente a los gastos de jardines y piscina de la mancomunidad.
Mi pregunta es , el fondo de reserva legal de la comunidad deberia ser por el total del presupuesto(incluido los gastos de la mancomunidad), o solo del resto del 70% aprox. que son realmente los gastos del edificio.
Y por otro lado los trasteros y los garajes tendrian que pagar su coeficiente por el total del 70% del presupuesto.(Estando xej. los garajes a pie de calle y los trateros en sotano que no llegan los ascensores, habiendo iguialmente propiuetarios que son de Vvda. con su coef. y garaje y/o trasteros con su coef.) y ya pagan xej. por la consevacion de ascensores.
Hola Jose, gracias por contactar con nosotros.
En relación a su primera cuestión, la ley indica que el fondo de reserva tiene que ser del 5% del presupuesto de gastos ordinarios de la comunidad. La cuota que abonan a la mancomunidad, forma parte de ese presupuesto anual y por lo tanto debe ser tenida en cuenta para el cálculo del fondo de reserva. Esa partida forma parte de los gastos ordinarios, no es una partida extraordinaria o puntual y por lo tanto debe ser contemplada como un gastos más.
Respecto a si los trasteros y garajes deben contribuir con todos los gastos comunitarios o solo con el porcentaje de los elementos que hacen uso de ellos es una cuestión que debería estar indicada en las escrituras de la comunidad o en los estatutos. Si no viene nada al respecto, por defecto deben hacer frente a todos los gastos comunitarios con independencia de que se haga uso o no de ellos.
Para acotar las partidas a las que deben contribuir, tienen que convocar una junta de propietarios y aprobar por unanimidad que elementos son mantenidos por los garajes y trasteros y cuales de ellos quedan exentos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días,
Cuando se convocan las reuniones de la Mancomunidad a la que pertenecemos sólo se convoca a los presidentes de cada comunidad y al presidente de la mancomunidad. Es eso correcto? Puede el presidente de mi comunidad votar acuerdos en mi nombre sin tener ningún tipo de apoderamiento y/o representación? Es suficiente con ostentar el cargo? No debería informarnos de los acuerdos que se van a tomar con anterioridad, en especial si se va a aprobar una obra que requiera establecer una cuota extraordinaria? Gracias.
Hola Carolina, gracias por escribirnos.
Efectivamente, a las reuniones de mancomunidad solo asisten los presidentes de cada comunidad en representación de los vecinos de sus comunidades.
Como bien dice, el presidente de su comunidad debería previamente reunirse con ustedes para que indiquen si están a favor o en contra de acometer una reparación. Ahora bien, no hay ninguna ley que indique qué deba hacerse así.
Si tienen que emitir recibos extraordinarios debe hacer una reunión con ustedes para aprobar esa derrama. No se pueden emitir recibos extraordinarios sin haberse aprobado previamente esa emisión.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Vivo en mancomunidad de 12 portales divididos en 2 fases de 6 portales. En el exterior de una de ellas se ubica piscina, cesped y columpios, en el exterior de la otra pistas pádel, césped y columpios. Ambas fases comunican por dos zonas asfaltadas que forman una cruz ; una de esas zonas tiene en sus extremos pivotes movibles que impiden que los coches accedan desde el garage a todo su recorrido dado que es por esa misma la entrada y salida de garage, además también es el paso de bomberos y ambulancias.
Mi pregunta es: puede ser usada para jugar los crios a la pelota, comba, correr, etc… Dado que no tiene peligro de vehículo a motor por tener los pivotes,
Gracias
Hola Olga, gracias por escribirnos.
La respuesta es sí, los críos pueden usar esa zona para lo que quieran, siempre y cuando la comunidad de propietarios no lo impida, es decir, siempre que no haya una norma que prohiba jugar en las zonas comunes.
En algunas comunidades se prohibe jugar a los niños fuera de los espacios habilitados para ello. Nosotros pensamos que siempre es mejor regular que prohibir, es decir, pensamos que es mejor establecer unos horarios y un tipo de juegos en lugar de impedir que se realicen determinadas actividades en las zonas comunes. Ahora bien, somos conscientes de que hay muchas personas que no quieren que se haga nada en esas zonas y por lo tanto no quieren que los niños jueguen en esos espacios.
Las zonas comunes pueden usarse para todo lo que los vecinos quieran, siempre y cuando cumplan con las normas vigentes.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hace tiempo les envié una pregunta concreta sobre como funcionan las mancomunidades en votaciones sobre el asunto de unos bancos que quieren poner en un patio que une a 3 comunidades. La respuesta de uds fue la siguiente:
«Hola Pedro, gracias por escribirnos.
A las asambleas de las mancomunidades solo pueden votar los presidentes de cada comunidad. Este tipo de cuestiones tienen que ser aprobadas por UNANIMIDAD, es decir, por todos los presidentes. Los presidentes representan a sus comunidades y su voto tiene que ser el que haya decidido su comunidad. Los presidentes tienen que consultar previamente con sus vecinos que quieren que vote en esa asamblea.
Resumiendo
1. Los presidentes deben consultar primero a sus vecinos.
2. Los presidentes deben votar según lo que la mayoría de los vecinos hayan decidido.
3. La instalación de los bancos tiene que ser aprobada por mayoría absoluta.»
Al principio me dicen que «Este tipo de cuestiones tienen que ser aprobadas por unanimidad, es decir, por todos los presidentes » pero en el resumen me dicen que la instalacion de los bancos tiene que ser aprobada por mayoria absoluta. Entiendo que la mayoria absoluta y la unanimidad no son la misma cosa¿Cual de las dos es la válida?.Gracias
Hola Pedro, gracias por escribirnos.
Aunque quisimos referirnos a lo mismo, mayoría absoluta y unanimidad no es lo mismo. Ese tipo de acuerdos debe aprobarse por unanimidad, es decir, por todos los presidentes que acudan a la asamblea de la mancomunidad.
Gracias por informarnos de ello.
Un saludo y hasta pronto.
Por aquello de la pandemia aun no ha podido realizarse la asamblea de»solo presidentes» de una mancomunidad que incluye a 3 subcomunidades y del que les notifiqué hace tiempo (pretenden instalar bancos y ahora tambien luces alimentadas por una placa fotovoltaica).El asunto es que yo consulté tambien lo mismo a otro foro para estar seguro y este me remite al art.17.4 que dice» Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.No obstante, cuando por el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Luego en la subcomunidad se tiene que aplicar el mismo criterio»
Uds me informaron en su dia que ese tipo de acuerdo debe acordarse por unanimidad como pueden comprobar consultando el historico. Estoy confuso y no sé qué camino tomar
Hola Pedro, gracias por contactar de nuevo con nosotros.
Ambas respuestas son válidas. La que le dimos nosotros y la que viene en el artículo 17.4 de la LPH.
La incorporación de un nuevo elemento puede realizarse por esas dos vías:
1. Obteniendo la unanimidad de todos los propietarios asistentes a la junta de propietarios.
2. Con el voto favorable de las 3/5 partes de los asistentes a esa junta. En este caso, los que voten en contra de esa nueva instalación no tendrán que abonar los gastos de esa instalación, siempre que la nueva instalación exceda del importe de tres mensualidades de la cuota de gastos ordinarios.
La diferencia entre una opción y otra está en la obligación de abono por parte de los vecinos.
Si la nueva instalación supera el importe de tres recibos ordinarios de cuotas comunitarias, puede aprobarse con el visto bueno de las 3/5 partes. Si la nueva instalación no supera ese importe, necesitará el visto bueno de todos los asistentes (unanimidad) a la junta de propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenas tardes, quisiera hacer una pregunta, vivo en un piso de tres bloques, donde existen locales comerciales, plazas de aparcamiento, tanto cerradas y de dos rayas y , desde hace 20 años, sin ser mancomunidad, ahora decicen hacer una mancomunidad conjunta de los tres bloques, en el bloque que yo vivo somos dos vecinos solos, que los dos nos oponemos a la mancomunidad, mi pregunta es: nos pueden obligar a entrar en dicha mancomunidad? gracias y espero respuesta
Hola Juan, gracias por escribirnos.
Seremos rápidos en su respuesta, no les pueden obligar a constituir una mancomunidad. Además si llevan funcionando 20 años sin crear una mancomunidad, no entendemos el motivo de crearla.
Lo otros dos bloquees pueden crearla sin su edificio, pero no pueden obligarles a que ustedes formen parte de esa mancomunidad. La constitución de una mancomunidad tiene que aprobarse por unanimidad de todas las comunidades que quieran forman parte de esa mancomunidad, por ese motivo, si ustedes no quieren, que se unan las otras.
Siempre aconsejamos que las mancomunidades se hagan cuando va a existir un beneficio para el conjunto de todas las comunidades existentes. En los demás supuestos no es necesario crear una mancomunidad y mucho menos si como usted dice, llevan veinte años conviviendo de esta manera.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, soy Jose Manuel, ya les hice una pregunta sobre este tema, pero no me explique con claridad.
Mancomunidad de 8 blq., uno de los blq. eligió a un vicepresidente que no vive ni en el blq. ni en ninguno de la,mancomunidad, pero es familiar directo de la propietaria (que no asistio) y qué si vive en el blq. (Al parecer tiene algún tipo de autorización para que le represente).
No se si el blq. puede elegir a quien quiera, aunque no viva en el, pero la pregunta es…puede este vicepresidente asistir por delegación del presidente a las juntas de la mancomunidad.
Hola José Manuel, gracias por escribirnos.
Si, cualquier persona (incluido el presidente) puede delegar su voto en otra persona.
Un saludo y hasta pronto.
Buens noches Vivo en una mancomunidad de 3 bloques unidos por un patio. Resulta que quieren poner unos bancos en el patio para lo cual van a realizar una asamblea ordinaria solo de los presidentes. Sé que un propietario puede acudir a la asamblea pero sin voto. Estoy dispuesto a impugnar lo que salga de ahí y razonar el porqué ¿puede representarme mi presidente para explicar mis argumentos ya que el dia en cuestion no puedo estar presente? Pienso darle un escrito para que lo lea en la asamblea y no quiero que me ponga pegas cuando se lo entregue. Saludos
Hola Pedro, gracias por escribirnos.
A las asambleas de las mancomunidades solo pueden votar los presidentes de cada comunidad. Este tipo de cuestiones tienen que ser aprobadas por unanimidad, es decir, por todos los presidentes.
Los presidentes representan a sus comunidades y su voto tiene que ser el que haya decidido su comunidad. Los presidentes tienen que consultar previamente con sus vecinos que quieren que vote en esa asamblea.
El presidente de su comunidad no tiene obligación de leer su escrito. Debería hacerlo porque usted se lo ha pedido, pero no tiene obligación. Lo que tiene que hacer es enviarle ese escrito al administrador de la comunidad para que conozca sus motivos y los comente en la asamblea.
Resumiendo:
1. Los presidentes deben consultar primero a sus vecinos.
2. Los presidentes deben votar según lo que la mayoría de los vecinos hayan decidido.
3. La instalación de los bancos tiene que ser aprobada por mayoría absoluta.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos dias
Pertenezco a una mancomunidad formada por 6 bloques independientes (cada una de ellas tienes un cif), el conjunto de los 6 bloques (edificios) forman la mancomunidad (con otro cif), dicha mancomunidad tiene un nº de cta independiente de cada uno de los bloques, a dicha cuenta bancaria van a parar los gastos comunes que tenemos todos los bloques (mant. de piscina, jardines, luces de la zona común) y cada comunidad paga mensualmente lo que le corresponde pagar en funcion de sus enteros.
Hace poco se ha incorporado el ultimo bloque que faltaba por entregar las viviendas y el administrador de la mancomunidad le ha solicitado a dicho bloque una cantidad de dinero que debe ingresar en la cta bancaria de la zona común en concepto de igualar el remanente que hay en la mancomunidad (siempre aportando dicho dinero en su parte proporcional).
Los anteriores bloques conforme se fueron incorporando a la mancomunidad fueron aportando dinero a dicha cuenta en concepto de igualar el remanente (este importe no tiene nada que ver con la cuota mensual que cada comunidad paga a la mancomunidad), asi de esa manera el dinero que hay en la mancomunidad es de todos. El administrador del ultimo bloque entregado dice que el no va a aportar nada a dicha mancomunidad para igualar saldos y que solo atenderá al recibo mensual que le toque pagar.
Nosotros entendemos que si no aporta dinero como lo han hecho el resto de comunidades, se estaria beneficiando de un remante que tiene la cta bancaria ¿esto es asi? ¿se le puede solicitar que aporte dinero para igualar la parte proporcional del remanente?
Gracias por su ayuda
Hola Jorge, gracias por escribirnos.
Se le podrá exigir ese importe si así está establecido en los estatutos o en las escrituras de constitución de la mancomunidad. Si el régimen de funcionamiento lo tiene así establecido, estará obligado a hacerlo, si no estuviese aprobado, no tiene obligación de hacerlo.
Cuando este mismo caso tiene lugar en las comunidades, se suele aprobar en el acta de constitución que cada vecino aporte una cuota inicial para la puesta en funcionamiento de los servicios comunitarios. Las viviendas siempre pertenecen a alguien (promotora o propietario comprador del inmueble), por lo tanto esa cantidad siempre se puede reclamar. Con la incorporación de una nueva comunidad a la mancomunidad es distinto. Se pudo aprobar en su constitución el pago de una cuota inicial, pero si no se aprobó que nuevas comunidades tuvieran que pagar esa cuota, no se podrá reclamar.
Esta nueva comunidad se puede beneficiar del saldo existente, al igual que ustedes se beneficiaran de una nueva entrada de dinero para asumir el mantenimiento de las zonas comunes y posiblemente podrán reducir la cuantía de su cuota si las zonas actuales no requieren de una mayor gasto para su mantenimiento.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes Administro tu Finca.Vuelvo a preguntarles sobre mi tema antiguo (aun no se hizo la asamblea de los presidentes de la Mancomunidad porque estan prohibidas por la pandemia) sobre la instalacion de bancos en el patio de la mancomunidad que une a 3 subcomunidades (y ahora ademas quieren añadirle luces alimentadas por una placa fotovoltaica. He consultado otro foro juridico sobre el tema y me remiten lo siguiente: «Ese acuerdo se debe de aprobar por el art.17.4 dado que no es algo necesario, primero en la comunidad», y añade: » 4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Luego en la subcomunidad se tiene que aplicar el mismo criterio·
Uds me dijeron que el acuerdo debe ser por unanimidad de todos los presidentes de la mancomunidad y este otro foro me dice que las 3/5 partes. .Por favor ¿cual es realmente, o todo es una cuestion de interpretacion? Estoy confuso. Muchas gracias
Hola Pedro, gracias por escribirnos de nuevo.
Las dos respuestas son válidas.
La que nosotros le dijimos se da siempre que el presupuesto de esa nueva instalación no supere el importe de tres mensualidades de gastos ordinarios. Para aprobar una instalación con un presupuesto inferior a ese importe, requiere que todas las comunidades aprueben esa instalación.
La que ha visto en otro foro es igualmente válido. Tal y como bien se indica en el art. 17.4, una instalación puede aprobarse con una mayoría de 3/5 partes siempre que esa instalación supere ese importe y las personas que se nieguen a acometer esa instalación no estarán obligadas a financiarla.
En aquellos casos en los que la comunidad o mancomunidad pueda restringir el uso a las personas que se negaron y no participaron de la instalación, lo podrán hacer. En el caso de que sea materialmente imposible negarle el uso, a pesar de no haber pagado esa instalación, las personas que se negaron, podrán beneficiarse de ella.
Por ejemplo, usted puede negarse a construir una piscina pero si una mayoría igual o superior a las 3/5 partes quiere construirla, puede hacerlo. La piscina se construirá, usted no tendrá que pagar su construcción, pero tampoco tendrá derecho a bañarse.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, mi pregunta puede llegar a ser algo enredosa, intentare resumirla lo máximo posible.
Un Blq. perteneciente a la mancomunidad, ha elegido a un vicepresidente que, no vive en la mancomunidad, ni es propietario…ostenta una autorización legal(????) de la propietaria (su hija), para que lo represente.(No ha sido elegida la hija).(Cada blq. entiendo que puede aprobar lo que diga la mayoría).
Y ahora viene la pregunta relacionada con la mancomunidad. Puede este vicepresidente, asistir junto con el presidente a la junta de presidentes de la mancomunidad y llevar el la voz cantante.(o tiene que delegar el presidente en él y no asistir a la reunión el presidente).
Hola José Manuel, gracias por escribirnos.
Los propietarios pueden mediante un poder notarial ser representados en sus funciones como miembros de la junta de gobierno, pero tiene que existir ese poder notarial en el que el propietario otorga a un tercero su representación.
A las juntas de las mancomunidades acuden los presidentes de cada comunidad y en su defecto pueden delegar su voto en el vicepresidente o en un tercero. Si el vicepresidente tiene su representación en un tercero por ese poder notarial, esa persona puede tener potestad para votar en esas juntas de la mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Como presidente de la mancomunidad estoy obligado a consultar todas ias actuaciones con el vicepresidente???
Hola José Manuel, gracias por escribirnos.
Como presidente de la mancomunidad tiene la responsabilidad de conocer y autorizar en su caso todas las actuaciones de la comunidad. Puede hacerlo directamente o delegando en otras personas, vicepresidente, secretario y/o administrador.
Resumiendo, como representante legal de la comunidad, debe estar al corriente de todo lo que sucede en la comunidad, el como lo haga para estar al tanto, es cosa de cada uno.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Si una Mancomunidad aprueba unas derramas y una de las escaleras cuenta con un moroso y no hace frente a la parte de este. La Mancomunidad debe demandar a la escalera o a dicho propietario?
Hola Andrés, gracias por escribirnos.
La mancomunidad solo puede demandar a otra comunidad. Si alguna comunidad no hace frente a la derrama aprobada por los motivos que sea, la mancomunidad debe demandar a esa comunidad. Y si la comunidad no abona la derrama porque tiene problemas de liquidez por culpa de un vecino moroso, la comunidad debe demandar a ese vecino moroso.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Yo vivo en una mancomunidad de 5 bloques de viviendas y 2 lineales de adosados. Cada bloque y lineal tiene su administración y su presidente, todos tenemos zonas comunes.
Yo vivo en uno de los adosados y quiero hacer una piscina en mi jardín privativo pero en los estatutos pone que » no podre realizar sobre esas superficies construcción alguna que pueda modificar su constitución, exceptuando toldos y marquesinas móviles»
Visto que mi jardin es exclusivo, que solo los lineales de adosados tenemos jardin…..a quien debiera de pedir la modificación de los estatutos? A mi comunidad de adosados o al total de la mancomunidad de adosados y viviendas? Gracias
Hola Gustavo, gracias por escribirnos.
Si los estatutos son de su comunidad, debe pedir el cambio a su comunidad y si son de la mancomunidad debe pedir el cambio a su comunidad y a la mancomunidad.
Si los estatutos son de la mancomunidad, lo primero que debe hacer es que se apruebe ese cambio en su comunidad para que posteriormente se pueda llevar a la junta de propietarios de la mancomunidad y se apruebe allí. Si son de la mancomunidad podría ir directamente a la junta de la mancomunidad sin la aprobación previa de su comunidad, pero siempre es mejor llevar el respaldo de los que supuestamente se ven mas implicados y afectados por ese cambio.
Un saludo.
Gracias por la respuesta, en la cabecera de los estatutos pone:
«Estatutos y normas de comunidad de las comunidades de propietarios del conjunto»….asi que….de quien son esas normas????
Luego en el texto dice que habrá distintas comunidades , así, cada hilera de adosados somos una comunidad ( osea 2) y cada bloque de viviendas otra (osea 5)
Entonces… tengo que pedir permiso a mis 11 vecinos de hilera o al total de los propietarios de los adosados? O al total de los vecinos?
Si es a los de los adosados ni tan mal….pero si tengo que sumar a los de las viviendas….me lo tendría que gestionar la mancomunidad o tendría que ir puerta a puerta?
Como veis…..el tema tiene miga.
Gracias por cualquier ayuda que me deis deantemano.
Hola de nuevo Gustavo.
Si el título hace referencia al conjunto, se refiere a todo el complejo de viviendas. Si se indica que habrá distintas comunidades es porque los estatutos hacen referencia a una mancomunidad (formada por varias comunidades).
Por lo tanto, la instalación que quiere realizar tiene que ser aprobada en una junta de propietarios de la mancomunidad (por todo el conjunto) y puede hacerse de dos maneras:
1. Convocando directamente una junta de propietarios en la mancomunidad para aprobar ese punto.
2. Convocando primero una junta de propietarios en cada comunidad para aprobar su instalación y posteriormente ratificar la medida en una junta de propietarios en la mancomunidad.
Tanto en un caso como en otro, tiene que ser aprobada en una junta de propietarios de la mancomunidad y con el visto bueno de todos los presidentes de cada comunidad (por unanimidad).
Si su mancomunidad no tiene conformadas las distintas comunidades (funcionan como una única comunidad) y a las reuniones pueden asistir todos los vecinos, su proyecto solo podrá ser aprobado en una junta de propietarios donde se incluya su propuesta en el orden del día y siempre con el visto bueno de todos los asistentes a esa reunión.
Si algún vecino se opone a los que quiere hacer, pero no asiste a la reunión o no delega el voto en alguien que esté presente en esa reunión, aunque esté en desacuerdo, su oposición no tiene efectos.
Si todos los asistentes a la junta de propietarios aprueban darle a usted el visto bueno, legalmente podrá hacer su instalación. Es decir, que no necesita que todos los vecinos le autoricen, solo tienen que aprobarlo aquellos vecinos que acudan a la reunión.
Resumiendo hable con el presidente y con el administrador para que convoquen una junta de propietarios para que puedan aprobar su proyecto y mucha suerte.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, vivo en una Mancomunidad formada por varios portales donde cada portal tiene su comunidad formada. He leído en estos comentarios q en las reuniones de mancomunidad deben de estar presentes los presidententes de cada comunidad y que son estos los q tienen voto en representacion de los vecinos de su comunidad, aunque el vecino que quiera puede estar presente pero sin voto. Sin embargo en las reuniones de mi mancomunidad asisten todos los vecinos que quieran y todos participan en las votaciones (1 voto por vivienda), con lo cual puede haber muchos vecinos de un portal y ninguno de otro portal ¿esto se puede hacer así o tiene que ser como me ha parecido leer antes, solo votan los representantes de cada comunidad?
Por otro lado, hay problemas de chavales que molestan con gritos, ruidos y balonazos…se decidió que el horario para poder estar en las zonas comunes era hasta las 24 horas de domingo jueves y hasta la 1 de la mañana viernes y sábados ¿eso quiere decir que pueden estar gritando, jugando al futbol y haciendo todo el ruido que quieran hasta esa hora? ¿se puede hacer algo al respecto? empieza a ser desesperante ya que afecta al sueño de toda la familia. Gracias
Hola Ana, gracias por escribirnos.
Efectivamente, a las reuniones de la mancomunidad acuden los presidentes de cada comunidad en representación de la misma. Para cambiar esta forma de proceder y de votar los acuerdos en las juntas de la mancomunidad se ha tenido que aprobar previamente por unanimidad el nuevo sistema de voto. Si no se ha hecho así, los votos de estos vecinos que no representan a la comunidad no tienen validez.
Respecto a los horarios de juegos, no pueden superen las horas que marcan las autoridades municipales. Normalmente estas horas van desde las 8:00 de la mañana a las 22:00 h. de la noche. Las comunidades pueden aprobar, regular y normalizar todo lo que quieran siempre y cuando estén bajo el marco legal vigente. Le recomendamos que mire la ordenanza para la prevención y control de ruidos de su municipio.
Independientemente de todo lo que venga por ley, nos parece increíble que aprueben esos horarios en una comunidad de propietarios.
Esperemos que regulen mejor todo esto y pueda mejorar el descanso de las personas que viven en su comunidad.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenas noches, pertenezco a una comunidad que esta formada por cinco portales, dos de ellos son de 32 vecinos y 3 de 16 vecinos. hasta hace poco, las aportaciones mensuales de cada vecino se hacían con arreglo de la cuota de participación de cada piso sobre el total de la comunidad. Como los gastos de cada portal son casi los mismo, existía el convencimiento que los 64 vecinos de los 2 portales de 32 vecinos estaban subvencionando en parte las cuotas de los 48 vecinos de los 3 portales de 16 vecinos restantes. En una junta se recalcularon estas aportaciones y se aprobó por mayoría el cambio en las aportaciones de los propietarios. Esa acta fue impugnada pro casi la totalidad de los 48 vecinos y se quedo en no realizar ninguna aportación a la comunidad desde ese momento. En vista de esto, la solución seria la División de la comunidad? como se tendría que hacer esa división en tal caso de ser la solución? se podrían crear dos o cincos copropiedades ordinarias? supondría mucho gasto la división?. Gracias
Hola Adela, gracias por escribirnos.
En principio el motivo que nos expone no es una causa para disolver una comunidad y crear otras tantas.
El reparto de cuotas de coeficientes a cuotas lineales (todos la misma cuantía) debe ser aprobado por unanimidad. El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece lo siguiente: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.” Si se ha aprobado solo por mayoría, el acuerdo no tiene validez.
Cuando una persona compra un inmueble debe tener en cuenta que zonas comunes existen en el edifico y como se mantienen las mismas. Una comunidad como su nombre indica es de todos los vecinos y para su mantenimiento y conservación, cada persona aporta una cantidad en función del coeficiente de participación que le corresponde. El reparto de las cuotas viene especificado en el título constitutivo de la comunidad.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Interesantísima su web. Una pregunta, vivo en una mancomunidad compuesta por 12 escaleras. En una junta extraordinaria, los Presidentes de Escalera decidieron realizar una obra y aprobar el presupuesto de la misma son contar con la opinión y el voto de los vecinos a los que representan. Mi pregunta, pueden los presidentes de escalera tomar esa decisión sin el voto de los vecinos a los que representan?
Hola Antonio, gracias por escribirnos.
Lamentablemente hemos de decirle que si pueden. Los presidentes son los representantes de cada comunidad en las reuniones de la mancomunidad y su voto representa a todos los vecinos.
Si los presidentes han alcanzado un acuerdo sn haberlo consultado previamente con los vecinos de su comunidad, habrá actuado mal pero lo habrá hecho sin incumplir la ley.
Nuestro consejo es que en la próxima reunión de la comunidad establezcan un punto en el orden del día donde se apruebe que los futuros presidentes de su comunidad estén obligados a convocar una reunión previa en la comunidad para llevar el acuerdo alcanzado a la mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días.
En una Mancomunidad que tiene dos fases, hay un edificio de una de las fases que no está finalizado.
Le agradecería que me resolviera unas preguntas:
– En las votaciones de la comunidad de propietarios del conjunto, ¿la propiedad del edificio sin finalizar tiene voto en las decisiones del conjunto?
– A las Juntas Ordinarias o extraordinarias, ¿votan solo los presidentes de cada fase o todos los vecinos?
Muchas Gracias
Hola Alberto, gracias por escribirnos.
Vamos a responder a sus dos preguntas:
1. No tendría voz ni voto porque si está sin terminar no se ha podido constituir como comunidad y por lo tanto no puede pertenecer a una mancomunidad. Para formar parte de una mancomunidad, primero que debe existir como comunidad.
2. En las juntas de la mancomunidad solo votan los presidentes de cada comunidad que son los representantes legales de sus comunidades.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, una duda que solicito me la aclaren. En las reuniones (ordinarias/extraordinarias) de presidentes de mancomunidad, pueden asistir otros propietarios (incluso estando su presidente en la reunión), he incluso interrumpir la reunión con presuntas que ni están en el orden del día. Y por otra parte, puede asistir un presidente con su administrador, y entrando (el administrador) a debatir puntos de la reunión he incluso que le pasen por email documentación relativa a un tema que tenemos de piscina.????
Hola Jose Manuel, gracias por escribirnos.
A las reuniones de mancomunidad están convocados los presidentes de cada comunidad. Los vecinos pueden acudir siempre que se les autorice a hacerlo porque haya un tema que quieran exponer o porque sean conocedores de primera mano de un tema a tratar en el orden del día. Eso si, no tienen voto y por supuesto solo podrían ir para tratar temas establecidos en el orden del día.
Al igual que los vecinos, los administradores pueden acompañar a los presidentes siempre que el presidente de cada comunidad considere que la presencia del administrador es necesaria como asesor de los temas expuestos.
En definitiva, a las reuniones pueden acudir otras personas que no sean los presidentes siempre y cuando sea necesaria su presencia para asesorar sobre un tema tratado.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, vivo en una comunidad y estoy pagando una cuota mensual a mi comunidad. Recientemente me entere que tengo que pagar una cuota mensual a mancomunidad. ¿Es legal esto?
Se supone que mancomunidad tiene que cargar su gastos a las comunidades que forman parte de ella. Pero emitir recibos directamente para cada vecino no lo veo correcto. ¿Que opinan ustedes?
Hola Farid, gracias por escribirnos.
La mancomunidad debe emitir los recibos a cada comunidad y cada comunidad abonar esas cantidades con los importes que a cada vecino cobra en sus cuotas ordinarias.
Se hace así por varios motivos:
1. Si la mancomunidad emite los recibos a los vecinos y algunos dejan de pagar sus cuotas, la responsabilidad del pago recaería en la comunidad, es decir, en el resto de vecinos que si abonan sus cuotas. En caso de tener que recurrir a iniciar una demanda se haría contra la comunidad que es quien tiene la obligación deparo y no sobre los vecinos.
2. Por la facilidad y ahorro en la emisión de recibos. No es lo mismo cargar varios recibos que tener que hacerlo con muchos. Las entidades financieras cobran por recibo emitido y por recibo devuelto, cuanto mayor sea la cantidad mayor es el coste.
Entonces, ¿es posible emitir las cuotas a los vecinos directamente? la respuesta es sí, siempre y cuando se apruebe así y siendo conscientes de lo que puede suceder en el punto 1.
Lo recomendable es emitir la cuota de la mancomunidad a cada comunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola vivo en una comunidad que junto con 4 bloques más forma parte de la Mandomunidad , la administradora con la intención de renovarse el cargo ha convocado la junta de Macomunidad esta semana sin haberse celebrado todavía las juntas de bloque y aprobado el presupuesto de Mancomunidad, puede convocar la reunión ,aprobar presupuestos y renovar cargos si todavía no se han renovado en bloque ni se han aprobado los presupuestos ?
Gracias
Hola Ana, gracias por contactar con nosotros.
La administradora de la mancomunidad si puede convocar esa junta sin necesidad de que hayan sido celebradas las demás juntas de propietarios de las comunidades. Lo normal es hacerlo una vez hayan sido celebradas las otras juntas, pero legalmente nada le impide hacerlo antes.
Solo un matiz, los administradores no tiene potestad para hacer la convocatoria, son los presidentes quienes convocan y los administradores los que comunican la convocatoria a los vecinos. Para que la administradora haya convocado la junta ha tenido que solicitar y tener el visto bueno del presidente.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes:
Somos una mancomunidad de 5 portales.
Mi comunidad realizo una obra en el ascensor para que este llegase hasta el patio interferir y facilitar la salida a la calle de las personas mayores. Otra comunidad de la mancomunidad nos denunció y el ayuntamiento nos requirió una adecuación de la obra para adaptarla a la normativa vigente dándonos plazo para realizarla hasta finales de 2020. Tanto la obra realizada como la adecuación exigida es interna de nuestra comunidad y no afecta ningún elemento común de la mancomunidad. Ahora la comunidad que nos denunció nos exige documentación de si hemos atendido el requerimiento del ayuntamiento y si hemos hecho la obra y en que condiciones.
Mi pregunta es. ¿ tiene derecho a exigirnos esa información? ¿se ampara en alguna normativa?
muchas gracias
Hola Carmen, gracias por escribirnos.
En principio no tienen derecho a exigirles nada, a no ser, que las obras afecten a zonas comunes de la mancomunidad. Si en la instalación de ese ascensor has tenido que hacer un foso en el garaje o en una zona que afecta a las zonas comunes de la mancomunidad o hay algún elemento que interfiera o pueda hacerlo en otra comunidad (tabiques, patios…) podrían exigirles que le informasen de como se ha realizado la obra y en que condiciones.
Si no es así, no tienen derecho a pedirles nada.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias por su contestación
Hola buenos dias,
Me gustaria hacerles una consulta respecto a la asignación de coeficientes en una futura mancomunidad.
En nuestro caso somos seis comunidades de propietarios de edificios independientes pero con una zona ajardinada y un cierre del recinto común y estamos en vías de crear una mancomunidad.
De las seis comunidades, cinco tienen 28 propietarios cada una y un edificio tiene solo 12. Aunque los m2 de cada edificio son similares , uno de ellos tiene menos plantas.
La pregunta es si el reparto de coeficientes en la mancomunidad se debe efectuar por número de propietarios o por edificios.
gracias de antemano y un saludo
Hola Juan Miguel, gracias por escribirnos.
El reparto por coeficientes siempre se hace en base a los metros cuadrados de cada edificio. Se dividen los metros cuadrados de cada edificio entre la suma de los metros cuadrados de todos los edificios y de esa manera se obtiene el coeficiente de participación de cada comunidad en el conjunto de la mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Perdon se me olvidaba hacer la ultima: los vecinos de un bloque pueden hacer reunión sin presencia del administrador?
Hola Nuria, por supuesto que sí. Pueden hacer dos tipos de reuniones, las informales, sin validez legal y las formales, con validez legal.
Las reuniones formales, donde los acuerdos alcanzados tienen validez legal, tienen que ser convocadas por el presidente o en su defecto por las firmas del 25% de las cuotas de participación de los propietarios.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto
Buenos dias
En mi caso tengo muchas dudas con el administrador. Somos una mancomunidad de 8 bloques. Cada bloque tiene que tener su cuenta bancaria? quien se encarga de firmar talones y pago de facturas a nivel cosas de solo el bloque? Las reuniones de presidentes debe ser anual? (en mi mancomunidad hace mas de 4 años que no hay una). Las reuniones de los bloques son de 3 en tres y resultas súper pesadas ¿es normal que junte bloques? Y por ultimo ¿que habría que hacer para cambiar de administrador? gracias
Hola Nuria, gracias por escribirnos.
Sí, cada comunidad es una entidad independiente con un CIF propio y debería tener una cuenta bancaria independiente.
Quien debe firmar talones y pagar facturas son las personas que estén autorizadas en la cuenta bancaria y pueden ser, o solo el administrador o solo el presidente o estas personas de manera conjunta. Este último caso se daría cuando la cuenta esté mancomunada, es decir, cuando sea necesaria la firma de dos personas para realizar una transacción económica.
Aunque el administrador pague las facturas, el pago siempre tiene que estar autorizado por el presidente. Es decir, el administrador hace la gestión del pago, pero el presidente debe dar siempre el visto bueno del mismo.
Las reuniones para elegir a un nuevo presidente (para elegir a la junta directiva) tienen que ser anuales. Por ley debe hacerse una al año y deben coincidir con el período de 12 meses. Esas reuniones se denominan juntas de propietarios y esa en concreto, la que se celebra una vez al año, se denomina junta general ordinaria. A parte de esa reunión la comunidad o mancomunidad puede hacer otras reuniones de carácter extraordinario.
Si en su mancomunidad hace 4 años que no se celebra una reunión, no están cumpliendo con la ley.
Si cada comunidad es independiente (por eso tienen un CIF independientes), las reuniones deben hacerse de forma independiente. Entre otras cosas porque a una reunión de propietarios solo deben asistir los propietarios y/o representantes de estos y no vecinos de otras comunidades.
Para cambiar de administrador lo que tienen que hacer es votar su cambio en una reunión. Aquí le dejamos un enlace donde explicamos esos pasos https://administrotufinca.com/pasos-cambia-administrador-fincas/
Esperamos que hayamos resuelto sus dudas.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos dias, soy propietaria de una vivienda en una mancomunidad de 16 portales y unos 320 vecinos en total. En cada portal hay 4 viviendas con aticos y 4 viviendas con patio de uso privativo. La zona en la que estan los patios es un patio de luces que esta dividido en 4 patios ( 2 correspondientes a un portal y 2 a otro). Mi pregunta es: para instalar una pergola o toldo por motivo de seguridad e higiene en mi patio, debo contar solo con la unanimidad de mi portal o depende de la decision de la mancomunidad, teniendo en cuenta que compartimos fachadas y espacios comunes? Esto ultimo me interesaria ya que en la mancomunidad hay varias instalaciones de pergolas en patios pero en mi comunidad no hay ninguna. Muchas gracias de antemano.
Hola Belén, gracias por dirigirse a nosotros.
El mantenimiento de los patios de luces compartidos por dos edificios son competencia de esos dos edificios, es decir, de las comunidades que compartan ese patio.
Para instalar una pérgola o un toldo, tendrá que tener autorización de las dos comunidades que comparten ese patio.
La mancomunidad regula aquellos espacios que son comunes a todas las comunidades y también regula el conjunto que afecta a la estructura de los edificios y elementos ornamentales. La mancomunidad habrá aprobado como tienen que ser los toldos y/o las pérgolas (color, material…) pero quien debe aprobar si autoriza la instalación de esos elementos en un patio, son las comunidades que comparten ese patio.
Si alguna persona no quiere que pongan ese toldo, puede usar a su favor que otros patios de la mancomunidad lo tienen instalado.
Resumiendo, solicítelo en su comunidad y en la colindante.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola somos una Mancomunidad con 4 administradores .
Este año por Covid-19 los 4 administradores , los 4 presidentes y la admón. de la Mancomunidad y Presidenta misma han decido hacer una encuesta que se decidirá por mayoría simple de los propietarios ( el voto se deposita en el buzon de cada conserje )
Es legal hacer esta votación ? Al ser bien común no debería decirse la apertura / cierre por mayoría de 3/5 ? En cado de ilegalidad se podría impugnar acuerdo ? Quien seria responsable ?
Hola Henar, gracias por escribirnos.
Entendemos que se refiere a la apertura de la piscina. Es el tema estrella de este último mes.
Una votación de ese tipo es ilegal por lo tanto las decisiones adoptadas por ese método no sirven de nada y el responsable de que se adopten acuerdos alcanzados de manera ilegal es de la personas firmantes del acta donde venga reflejado ese acuerdo (presidentes y administradores).
Todas las autoridades gubernamentales (gobierno, Comunidades Autónomas,,diputaciones y ayuntamientos), junto con las autoridades sanitarias permiten la apertura y el uso de las piscinas en las comunidades de vecinos y por lo tanto no entendemos el porqué se están dando estos conflictos en las comunidades. Es tan sencillo como abrir las piscinas cumpliendo con las medidas establecidas. ¿Han dejado de usar el ascensor? no, pero lo han usado cumpliendo las medidas indicadas.
Las piscinas solo dejarían de abrirse en el supuesto que para su apertura fuese necesario realizar una serie de adecuaciones con su correspondiente gasto y los propietarios no quisieran asumir ese gasto extraordinario. Ahora bien, puede ocurrir que haya vecinos que se nieguen a asumir ese gasto adicional pero otros si quieren pagarlo. En ese supuesto, solo estarían obligados a abonar ese importe los vecinos que quieran hacer uso de la piscina.
Esperamos haberle aclarado sus dudas.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, mi situación es similar a la que motiva esta pregunta.
Puede entonces una mancomunidad abrir la piscina a través de votación superando los 2/3 o la mayoría simple de los votos y siempre que se cumpla con la normativa vigente respecto al COVID-19
Gracias
Hola Agustín, gracias por escribirnos.
Las piscinas pueden abrirse y solo hay dos circunstancias que impedirían su apertura.
1. Cuando las autoridades competentes obliguen a ello.
2. Cuando se apruebe por mayoría en una junta de propietarios. Si se vota el cierre debe ser de manera puntual por la existencia de unos motivos concretos. Desaparecidos esos motivos, la piscina o cualquier zona o instalación común debe abrirse.
Por lo tanto Agustín, si la mancomunidad no quiere abrir la piscina, debe aprobar su cierre, porque la ley permite la apertura siempre y cuando se cumplan los requisitos en materia de seguridad provocada por el COVID-19.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes,
Pertenezco a una mancomunidad de vecinos integrada por 12 portales, y cada portal tiene creada su comunidad.
Mi pregunta es: con respecto a la contabilidad del portal cada comunidad tiene libertad de gestionar sus gastos y contribuir con los gastos que se originan en la mancomunidad ?
Dentro de mi comunidad consta de 14 propietarios y 14 plazas de garaje, un propietario tiene 2 plazas, y uno no tiene. Pero a la hora de distribuir los gastos de garaje el administrador no aplica el 100% de los gastos sino que tan sólo aplica alrededor de un 43%, y la diferencia la carga en los gastos de mancomunidad, por lo que el propietario que carece de plaza de garaje asume parte de esos gastos.
No sería mas lógico aplicar el 100% de el gasto total de garaje? Y que el propietario de la plaza de garaje asumiera la totalidad correspondiente, independiente del coeficiente que le corresponda por esa plaza que a parte tendría que asumir en gastos de mancomunidad y comunidad.
Les agradecería me pudieran aclarar esta duda.
Un saludo
Hola Pilar, gracias por dirigirse a nosotros.
En relación a la pregunta de la contabilidad del portal, en la que dice si cada comunidad tiene libertad de gestionar sus gastos y contribuir con los gastos que se originan en la mancomunidad. Efectivamente es así. No es que tenga libertad de gestionar sus gastos y contribuir con una parte al mantenimiento de la mancomunidad, es que se debe hacer así.
La segunda parte de su pregunta no la entendemos bien. El reparto de gastos en una comunidad debe ser en función de los coeficientes de cada inmueble y/o de cada aparcamiento. Si todos los aparcamientos representan un 43% de los gastos de su comunidad, deben contribuir con ese porcentaje a los gastos que le correspondan de su comunidad. La persona que no tenga aparcamiento no pagará cantidad alguna de ese porcentaje de gastos.
Con el importe de todos los recibos emitidos por la comunidad, tanto los de las viviendas como los de los garajes, la comunidad pagará a la mancomunidad la cantidad que le corresponda.
El proceso es:
1. Cada propietario paga la cantidad que le corresponda a su comunidad, en función de los coeficientes que tenga de viviendas y aparcamientos.
2. La comunidad abona a la mancomunidad la cantidad que le corresponde en función de su coeficiente de participación en el conjunto de la mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muy interesante y bien explicado todo. Somos 5 portales y tenemos jardines comunes.No tenemos formada mancomunidad. Nos han denunciado un sexto bloque que linda a los cinco bloques por un muro que se esta cayendo. Es necesario constituir mancomunidad para pagar la multa?. Y en caso de constituirla como es el sistema de votos de la mancomunidad para hacer cambios estructurales en los jardines? Muchas gracias y animo
Hola Raul, gracias por escribirnos.
No hace falta constituir una mancomunidad para pagar esa multa. Además la multa tiene que venir a nombre de alguna o varias de las comunidades y serán ellas quienes tendrán que hacer frente a esa multa y a la reparación del muro.
Si tienen jardines comunes pueden mantenerlos pagando una cuota lineal cada uno de los portales o también pueden crear una mancomunidad en la que deberán concretar el porcentaje de participación de cada bloque sobre el conjunto de las zonas comunes.
Para constituir esa mancomunidad, lo primero que tienen que hacer es aprobarlo en cada uno de los bloques. Una vez aprobado, deberán crear una escritura y un acta de constitución, unos estatutos y todo ello registrarlo en el registro de la propiedad correspondiente.
El presidente de la mancomunidad será uno de los presidentes de alguno de los bloques.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días,vivo en un bloque que junto con otros tres forman una mancomunidad,hasta ahora los gastos de comunidad del bloque se están pagando por coeficientes, pero la mancomunidad a partes iguales.Ahora un vecino quiere que los gastos de la mancomunidad ( piscina,jardines,jardinero, etc.),se aplique también por coeficiente, ¿ esto se puede hacer?, si previamente en una reunión se determinó que los gastos de mancomunidad fueran a partes iguales.Gracias
Hola Julio, gracias por escribirnos.
Por defecto, el reparto siempre debe ser por coeficientes, a no ser, como ocurre en su mancomunidad que se aprobase realizarlo por partes iguales. Que se aprobase así, no significa que no pueda volver a votarse que se haga por coeficientes. Para ello, debe ser aprobado por mayoría en una junta de la mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola:
Somos una macro comunidad de 4 bloques más otra comunidad de garajes, se quiere reformar la fachada de la macro comunidad y se ha votado, cómo 2 portales tienen el mayor coeficiente de fachada al votar estos 2 portales a favor de realizar la obra, ha salido a favor.
Esto realmente es así?
Aunque los 2 portales con menor coeficiente nos neguemos?
Al realizar las votaciones había unos 10 vecinos, por bloque, y si en cada bloque había mayoría a favor de realizar la obra ( es decir 6 a favor y 4 en contra) se contó cómo voto a favor de ese portal para realizar la citada obra.
Esto es así? O hay que tener en cuenta el coeficiente de participación total en los votos?
Gracias de antemano por la ayuda!
Hola Mikel, gracias por escribirnos.
Las comunidades y mancomunidades están obligadas a realizar un mantenimiento de las zonas comunes y las fachadas forman parte de ese mantenimiento. Si la fachada está deteriorada, es obligatorio reformarla y en determinados casos, no sería necesario aprobarlo en junta de propietarios.
Si la reforma se plantea en una reunión de propietarios, el acuerdo debe alcanzarse por mayoría. Si estamos hablando de una mancomunidad para computar esas mayorías se tienen en cuenta los coeficientes de participación que cada comunidad tiene en el conjunto de la mancomunidad. El proceso sería el siguiente:
1. Se suman los votos de cada vecino en cada comunidad y por ejemplo, puede resultar que ese acuerdo sea favorable en dos comunidades y desfavorable en otras dos.
2. Se suman los votos de cada comunidad teniendo en cuenta lo acordado en el punto 1. Y puede suceder que el coeficiente de participación de las comunidades con votos favorables sea superior al coeficiente de las comunidades con votos en contra. En ese caso queda aprobado el acuerdo.
Resumiendo, por defecto todos los acuerdos se alcanzan por mayorías de coeficientes, pero la ley permite que las comunidades y mancomunidades acuerden que esas mayorías sean por votos lineales, es decir, que cada vecino o cada comunidad compute con el mismo peso, un vecino un voto, una comunidad un voto.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola me llamo Mari Carmen, estoy leyendo y mi caso es muy parecido al de Mikel, con la diferencia que mi bloque no se niega a realizar el mantenimiento de la fachada, nos negamos a la forma de hacerlo. Me explico, hasta ahora se ha ido arreglando según iban saliendo los desperfectos y con cargo al saldo de la mancomunidad, ahora ha salido un nuevo presidente y quiere arreglar toda la fachada de todos los bloques y para ello quiere que todos los propietarios estemos pagando una cantidad de dinero todos los meses durante 6 años. Mi bloque se ha negado a esa forma de hacerlo y quiere seguir como hasta ahora, por esos no nos negamos al mantenimiento sino a las formas.
¿Nos pueden obligar en caso de que haya una mayoría que quiera hacerlo asi?
Hola Mari Carmen, si la fachada necesita un mantenimiento porque se ha deteriorado, la comunidad hace bien en aprobar de qué manera se quiere acometer ese mantenimiento y en ese caso, la decisión que se tomará será aquella que sea acordada por mayoría.
Por lo tanto, si la comunidad de propietarios aprueba hacer la reforma general, el resto debe asumir esa reforma.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas Tardes;
Vivo en un barriada donde la mancomunidad la lleva la misma persona hace ya como 5 o 6 años y no convoca reuniones, ni presenta cuentas ni nada, tampoco nadie le dice nada al respecto. Ha cogido para su uso personal e individual un cuartillo de la barriada donde antes el jardinero guardaba sus herramientas de trabajo que posteriormente las retiro porque el ayuntamiento se hizo cargo de los jardines en vez de la mancomunidad. Tambien tenemos una sede que ella alquila muy a menudo pero que no sabemos nada de las veces que la alquila ni nada ya que no convoca las reuniones pertinentes. Mi pregunta es: ¿Que procedimiento se podria llevar a cabo para denunciarla en caso de irregularidades o que documentos oblicatorios despues de 5 años deberia ella presentar? ¿Que es lo mejor que se podria hacer en este caso? GRACIAS DE ANTEMANO.
Hola Manuel, gracias por dirigirse a nosotros.
Entendemos que esta persona ejerce el cargo de presidente de la mancomunidad. Si es así, está incumpliendo con sus obligaciones porque la ley obliga a convocar al menos una reunión al año (junta de propietarios) para entre otras cosas presentar las cuentas de la comunidad.
En segundo lugar, no puede hacer uso personal y exclusivo de una zona común sin el consentimiento de la mancomunidad.
En tercer lugar, si alquila alguna zona común, debe aprobarse dicho uso y tributar por esos ingresos a través de cada una de las personas que forman parte de la mancomunidad. Si esos ingresos no están declarados o si a alguna de las personas que hacen uso de esa sede le sucede algo, todos pueden tener un problema.
¿Qué pueden hacer?
1. Solicitar por escrito que convoque una reunión para dar cuentas de todo esto.
2. Si no lo hace, convoquen ustedes una reunión para aprobar la denuncia de todo esto y el cambio de presidencia. Para poder convocar la reunión, tienen que reunir la firma de al menos el 25% de las cuotas de participación de la mancomunidad y celebrar la reunión con la adopción de los acuerdos necesarios para cambiar toda esta situación.
3. Emitir el acta y entregarle una copia a esta persona para que cese de inmediato en sus funciones.
4. Si no deja su cargo, tendrán que acudir a las autoridades y denunciar esta situación.
Aunque esa persona esté incurriendo en el cumplimiento de sus obligaciones ustedes también lo están haciendo cuando sabiendo todo esto, no están haciendo nada por subsanarlo. En un futuro también pueden tener responsabilidades sobre todo lo que pueda suceder en su mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, tengo un local en una galería comercial y la galería está en muy mal estado de pintura. Lleva sin ser pinta mas de 10 años. Me gustaría saber si existe alguna ley que obligue a repintar cada cierto tiempo y, de ser así, quien se haría cargo de los gastos en este caso, ¿solo los locales?¿Locales y vecinos?
La mancomunidad situada en Madrid la formamos 3 portales con 4 casas en cada portal, 12 en total, y 12 locales abajo.
Un saludo. Muchas gracias.
Hola Gonzalo, gracias por escribirnos.
La comunidad de propietarios está obligada a mantener las zonas comunes en óptimo estado de conservación. Por lo tanto, es obligación de la comunidad el pintar y conservar esas zonas correctamente. La ley no establece con qué periodicidad debe realizarse ese mantenimiento puesto que esto depende del estado de conservación de cada edificio. Lo que la ley refleja es que las zonas comunes deben estar bien mantenidas.
Le sugerimos que lea el articulo 10 apartado a de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se indica que es obligación de la comunidad el mantenimiento para la adecuada conservación del inmueble.
En un principio y si no viene nada diferente establecido en los estatutos, es la comunidad (locales y vecinos) y no solo los locales comerciales, quien tiene que pagar la pintura.
Lo que debe hacer es solicitar al administrador que se pinte esa galería.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias por la respuesta, me ha sido de gran ayuda, me he puesto en contacto con el administrador para ver si pueden mover el asunto.
Un saludo y de nuevo muchas gracias por dedicarnos el tiempo necesario para resolver de forma tan clara dudas, que a la gente de a pie, nos costaría un mundo solventar.
Buenos días. Quisiera hacerles dos preguntas:
– ¿Puede ser presidente de la mancomunidad de una barriada de bloques alguien que vive en uno de estos pero no es propietario?
– ¿PUede ser presidente de la mancomunidad de una barriada alguien que lleva la administración de cuatro de sus bloques?
Gracias
Hola José, gracias por escribirnos.
1. ¿Puede ser presidente de la mancomunidad de una barriada de bloques alguien que vive en uno de estos pero no es propietario? No, solo puede ser presidente un propietario.
2. ¿Puede ser presidente de la mancomunidad de una barriada alguien que lleva la administración de cuatro de sus bloques? Si, siempre y cuando sea propietario.
La única condición para ser presidente es que sea propietario.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos dias,
Hace un par de años me compre in piso en el banco, dicha entidad me dio todos los papeles que segun ellos debia tener de la comunidad, entre ellos un administrador de fincas, llevo pagando la comunidad religiosamente sin perder un pago, y ahora despues de 2 años nos enteramos que a parte de la comunidad dicho bloque tiene mancomunidad, pero que lo llevaba otro administrador que no era el mismo de la comunidad y que debemos un dinero atrasado… a nosotros nunca se nos comunicó ni nos llegó ninguna carta de ni guna acta con la deuda. Ni siquiera en las reuniones que fuimos nos digeron nunca nada de la deuda. Mi pregunta es la siguiente: si hasta la fecha no se me ha puesto en un libro de actas ni siquiera se me ha comunicado nunca dicho problema debo haverme cargo igual de la deuta?
Hola Cris, gracias por dirigirse a nosotros.
Hay una frase que dice que el desconocimiento de la ley no le exime de su responsabilidad. Por lo tanto, según este criterio, usted debe hacerse cargo de esa deuda.
Sin embargo, una mancomunidad esta formada por varias comunidades y el abono de las cuotas de mantenimiento de las zonas comunes de la mancomunidad las abona cada comunidad, no cada vecino.
Con las cuotas que cada vecino paga en su comunidad, la comunidad hace entrega de una cantidad determinada a la mancomunidad.
Resumiendo, en un principio y si no se ha aprobado en una junta de propietarios, usted no debería abonar las cuotas a la mancomunidad porque es su comunidad la que tiene que pagar esas cuotas. Si se ha aprobado por unanimidad en una junta de propietarios que las cuotas deben abonarlas los propietarios, entonces si deberá abonarlas. Pero para eso, debe haber sido aprobado en una junta de propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas noches,
He comprado una oficina que he convertido en vivienda y poseo escritura pública de dicho cambio.(Sólo me queda registrarla, lo que haré a la brevedad).
Pertenece a un complejo de dos comunidades de vecinos y , en mancomunidad , hay piscina , terraza y un pequeño jardín.
Sólo accedo a los gastos de comunidad.
Me están negando participar de la mancomunidad (y por lo tanto, al disfrute de la piscina en verano)
alegando que en la constitución de la propiedad horizontal figuran 18 viviendas y 3 locales , trasteros y plazas de garajes .Y que solo las viviendas disfrutan del uso de piscina y zonas comunes.
Yo alego que ahora lo que tengo es una vivienda pero me dicen que está constituída solo para 18 viviendas y que solo con el 100 % de la unanimidad de los vecinos (imposible) me aceptarían.
Esto es correcto?
Puedo hacer algo? No hay estatutos registrados en el Registro de la Propiedad, es sólo lo que figura en la división horizontal.
Esto es así?
Registrandola se produce la alteración de la división horizontal y en consecuencia me correspondería legalmente? O qué tendría que hacer?
Me parece una medida sumamente arbitraria.
Agradecería infinitamente vuestra ayuda!
Un gran saludo
Hola Silvina, gracias por escribirnos.
Con la ley en la mano, lo que le están diciendo es cierto. El que usted haya cambiado el uso de oficina a vivienda no le faculta al disfrute de las zonas comunes de la mancomunidad, puesto que el título constitutivo solo pueden beneficiarse de esos servicios las viviendas. Por esa misma regla, usted solo pagará los gastos de comunidad que le correspondan por ser oficina, con independencia que el uso de ahora sea de una vivienda.
También es cierto, que la única manera de que usted pudiera usar esas zonas comunes sería con la aprobación por unanimidad de la comunidad.
Registrando su nueva vivienda como tal, no altera la división horizontal de la comunidad, solo altera el uso de su vivienda. Para cambiar la división horizontal debe aprobarse en junta de propietarios y modificar los coeficientes de participación de todas las viviendas, con el consiguiente coste que conlleva todo.
Puede hacer dos cosas, convencer a la comunidad para realizar todos estos cambios y soportar usted el coste de todo ello o acordar con la comunidad pagar una cantidad adicional por usar esas zonas comunes. Esto último sería hacer algo parecido a lo que se puede cobrar por el uso de zonas comunes a los inmuebles de alquiler vacacional.
Le recomendamos que solicite el uso a cambio del pago de una cantidad determinada. Estamos seguros que los propietarios accederán a ello. El cambio de la división horizontal es un proceso más complejo y difícil.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias por responder.
Aunque tenía esperanza de que todo fuera más sencillo, la verdad.
Lo de alterar la división horizontal , ni lo contemplo, por un lado por el coste que significaría , muy lejos de mi alcance y porque creo haber leído también que para esto, también es necesario que los copropietarios estén de acuerdo.
No entiendo lo de solicitar pagar adicionalmente, esto sería como pagar la mancomunidad, lo cual se me niega si no están todos de acuerdo.
O como se implementaría ese pago adicional, como debería proponerlo?
Por otro lado, cuál sería el porcentaje que tendría que estar de acuerdo?
Ya que como bien sabréis, imposible que todos estén de acuerdo.
Existe alguna ley o propuesta formal que pueda leer y presentar? Y es que no creo que baste con mi propuesta de una manera informal, simplemente comunicándolo.
No entiendo que sea por alquiler vacacional, ya que tampoco creo que esté permitido.
Agradezco infinitamente vuestra ayuda!
Un cordial saludo
Hola Silvina, para que se apruebe que pague una cantidad adicional y por lo tanto hacer uso de la piscina, tienen que estar de acuerdo todos los propietarios que asistan a la reunión de vecinos (junta de propietarios).
Implementar ese pago adicional es muy sencillo, simplemente, la mancomunidad tiene que establecer una cuantía que ambos acepten y usted abonarla. Le tendrían que emitir un recibo por ese concepto y ya está. Es muy sencillo.
No hay ley que indique nada al respecto. Lo que tiene que decirles es que usted quiere hacer uso de una determinada zona común y a cambio abonar una cantidad. Es una propuesta que todos se benefician, usted puede disfrutar de una zona común y la comunidad recibe un ingreso por ello.
Todo esto tendría que ser aprobado en una junta de propietarios.
Un saludo.
Buenas noches
En nuestra mancomunidad estamos pintando las fachadas y patios. En uno de los patios debemos apoyarnos en el patio de otra Comunidad. ¿Pueden negarse a dejarnos apoyarnos si es la única forma de pintar la fachada? Por supuesto, cualquier desperfecto esta cubierto por la Mancomunidad.
Gracias por la respuesta
Hola Carlos y gracias por escribirnos.
Si la reforma la está acometiendo la mancomunidad o si la mancomunidad ha autorizado la reparación, no podrán negarse. Pero si es una comunidad independiente, están en su derecho de negarles el uso de su fachada.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Gracias por la respuesta.
Para pintar nuestra fachada debemos apoyar nuestro andamio en su patio ya que es imposible pintar la fachada sin ese apoyo. La única forma sería trabajos verticales pero hablamos de multiplicar por 5 veces el importe.
No tocamos su fachada, solo apostamos en su patio una parte del andamio.
Hola Carlos, como le hemos comentado, depende como esté conformada la mancomunidad, pero si tienen otras opciones como la de pintarla empleando los trabajos verticales, podrían denegar la autorización a que pongan los andamios en sus patios.
Le reiteramos que deberían ver bien lo que dicen los estatutos o cómo está conformada la mancomunidad.
También deberían hablar con esa comunidad, pedirles permiso y firmarles un documento donde se comprometan a resarcirles de cualquier incidencia que provoquen.
Un saludo.
Saludos y gracias por su tiempo y dedicación.
Me gustaría saber si una mancomunidad de propietarios tiene alguna responsabilidad subsidiaria respecto a las deudas generadas por una comunidad de las que la conforman (estaríamos hablando de una subcomunidad legalmente establecida y con su propio NIF). También necesitaría saber si el Presidente de la mancomunidad ostenta la representación a nivel judicial de las subcomunidades o comunidades que la forman.
Hola Juan, gracias por escribirnos.
En un principio no hay responsabilidad subsidiaria de la mancomunidad en relación a una de las comunidades que forman parte de esa mancomunidad puesto que ambas tienen ámbitos de actuación diferentes, funciones diferentes y CIF diferentes, por eso son dos entidades distintas y cada una tiene responsabilidades independientes.
El presidente de la mancomunidad solo ostenta la representación judicial de la mancomunidad y de la comunidad que a su vez represente. De las demás comunidades las ostentará los presidentes de cada comunidad de propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchísimas gracias por sus aclaraciones. Me han resultan de gran ayuda.
Buenos días es una mancomunidad en Alicante, en la escritura de propiedad horizontal se registran 4 subcomunidades, 1 es de casas unifamiliares independientes y supone 6% de la cuota común, otros 3 son bloques de pisos con garajes, 1 de los bloques esta sin terminar de construir y es una subcomunidad que tiene el 39% de la cuota, las otras 2 comunidades son el 55% de la cuota.
Hay jardines y piscinas 1 de adultos y otra infantil comunes, aunque en las unifamiliares que son 7, 4 tienen piscina privada.
Desde 2007, hemos tenido 3 administradores, hay un 20% de morosidad, y el coeficiente de 39% no habitado se ha repartido entre todos los habitados. Los unifamiliares solicitamos la segregación en una junta ordinaria y no se nos concedió, puesto que los gasto se repartían entre todos.
Nunca a funcionado como mancomunidad, solo tenemos un NIF y hasta hace 2 años no se habían diferenciado cuotas de bloques, solo se aplicaba cuota global al total de gastos, pagando ascensores, limpieza de bloques…. etc entre todos. Se aplica una cuota de mejora al apartado global solo y la morosidad tambien, según esos coeficientes generales incrementados al 39%.
Ahora con la escritura de propiedad horizontal, se ha empezado a diferenciar cuotas de bloque y global, pero quería saber que tenemos que hacer para diferenciarnos como subcomunidad y tener nuestro propio NIF.
También saber si en nuestra subcomunidad no hay morosos, tenemos que pagar la morosidad de las otras subcomunidades en el porcentaje global que aplican..
Gracias.
Hola Carmen, gracias por dirigirse a nosotros.
Vamos a intentar aclarar todas las dudas.
Lo primero y en un principio, es viable la segregación siempre y cuando los elementos comunes que compartan lo permitan. A partir de ahí, la segregación se puede realizar por voluntad de las partes implicadas o por orden judicial. En este último caso, tendrá que solicitar la segregación por vía judicial.
Normalmente y si la gestión se lleva correctamente, no conviene segregarse. En su caso por el porcentaje de participación que tienen, entendemos que es mejor permanecer unidos. Nos indica que su cuota es del 6% y que el 39% de los inmuebles habitados se ha repartido entre todos. Al desaparecer ese 39% y repartirse entre los demás, a ustedes les corresponde el 9,836% de todos los gastos de la mancomunidad que les sean imputables. Con ese porcentaje no creo que salgan muy perjudicados, teniendo en cuenta que solo tienen que contribuir con ciertos gastos, por ejemplo, no tienen obligación de pagar el ascensor, creemos que les compensará seguir en la mancomunidad.
Lo que tienen que hacer es diferenciar que gastos se les puede imputar y cuáles no. Establecer bien los porcentajes y ya está. En un principio (tendríamos que ver escrituras y estatutos) no tienen que afrontar los gastos originados por morosos de otras subcomunidades.
Resumiendo y por todo lo que nos ha relatado, creemos que no tienen clara la situación actual de la mancomunidad y creemos que no están imputando correctamente los gastos de mantenimiento.
Esperamos haberles ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Gracias por su respuesta, me gustaría saber si estando en orihuela costa, vosotros podríais llevar la mancomunidad.
Hola Carmen, lo primero agradecerle que piense en nosotros para llevar la gestión de su comunidad.
En principio si podríamos llevarla, pero tendríamos que establecer un calendario de visitas e imputar los correspondientes gastos de desplazamiento. Por ese motivo, no creo que la comunidad estuviese dispuesta a pagar esos gastos.
En otras ocasiones lo que hemos hecho con casos parecidos al suyo es pasar un presupuesto para organizar la situación actual para que luego sea un administrador local quien administre la comunidad.
Nuevamente, gracias por pensar en nosotros.
Hola buenos días. Una duda, tengo un problema con el bajante del agua que va a dar precisamente al cuarto de contadores de agua de mi comunidad. Se escapa o filtra agua y el suelo está bastante encharcado. Yo creía que el tema de bajantes era algo perteneciente a la mancomunidad, pero el presidente de mancomunidad me ha dicho que los bajantes interiores son tema de nuestra comunidad, o sea, mío como presidente que soy, y que la mancomunidad solo se ocupa de los exteriores. ¿Realmente es así? ¿Es un tema de mi comunidad o no? Por favor, decirme algo a la mayor brevedad posible. Gracias
Hola Manuel, gracias por contactar con nosotros.
Efectivamente, si los estatutos de la mancomunidad no especifican que el mantenimiento y conservación de esos bajantes corresponde a la mancomunidad, la reparación debe correr a cargo de la comunidad. Lo habitual es que siempre sea a cargo de la comunidad.
Su comunidad debe tener contratado un seguro. Normalmente la reparación de los bajantes son cubiertas por las pólizas de seguros.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días,
Soy vecina en una mancomunidad con un CIF común y 2 CIF por cada edificio. Se compone de 2 edificios prácticamente iguales. Hemos tenido una junta de vecinos donde, por mayoría (como junta de mancomunidad) se ha aprobado la instalación de un canalón con rejilla; ya que ambos edificios sufren serios problemas de humedades tanto de fachada como de condensación en los cimientos; sin embargo, los vecinos de uno de los edificios son mayoritariamente partidarios del canalón mientras que, los vecinos del otro edificio, no. La cuestión es que, dentro de los vecinos no partidarios de la instalación, algunos indican que, siendo una mancomunidad con 2 CIF distintos, unificadas en un CIF general, la instalación debe de aprobarse separadamente; mientras otros alegan que, al ser edificios prácticamente iguales, afectaría a la estética general de la urbanización y se debe de interpretar como un elemento mancomunado general. ¿Quién tiene razón?. Gracias
Hola María Eugenia, gracias por dirigirse a nosotros.
Para darle una respuesta completa, tendríamos que leer los estatutos de la mancomunidad. Si en ellos no se especifica nada de la fachada, todo lo que concierna a modificación de la misma o incorporación de algún elemento nuevo, tiene que ser aprobado por la mancomunidad.
Los CIF no son los que determinan si las decisiones se toman de una manera u otra. El tener tantos CIF es porque legalmente para constituir una comunidad de propietarios, es necesario dar de alta la comunidad en Hacienda y para constituir una mancomunidad, es necesario así mismo, tener al menos dos comunidades legalmente constituidas.
La forma de decidir los acuerdos, se regulan por la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) y no por los CIF.
El criterio correcto (si los estatutos de la mancomunidad no indican lo contrario) es que los canalones afectan a la estética general de la urbanización y se debe interpretar como un elemento mancomunado general.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, muchas gracias. He leído los estatutos y se acogen al código civil indicando que los muros de carga, interiores o exteriores, mantenimiento del edificio, etc… es mancomunado. Gracias, cuando hice la consulta no tenía en mi poder los estatutos.
De nada.
Esperarmos que todo vaya por los cauces adecuados.
Un saludo y hasta pronto.
buenas tardes , somos una mancomunidad de 7 bloques con 7 presidentes y un presidente general, tenemos grandes problemas con el presidente general y la administración pero en esta ocasión es con un empleado de vigilancia que a pesar de tener una amonestación por faltar a su trabajo otro intento que los presidentes no aprobaron la amonestación y en esta ocasión que a pesar que la asesoría laboral reconoce faltas graves por ausentarse de su trabajo y no hacerlo como corresponde teniendo videos y fotos de como abandona el lugar de trabajo , la administración pasa a votación la posible amonestación y 3 presidentes deciden no amonestarlo 2 se abstienen y 2 lo amonestan hay que decir que los presidentes que no amonestan son amigos de este empleado, mi pregunta es puede un presidente es obligarnos a tener un empleado que no cumple? podemos denunciar a estos presidentes por no defender los intereses de los vecinos ? de que manera se podría denunciar?
gracias
Hola Juana y gracias por ponerse en contacto con nosotros.
Este es un tema donde debe intervenir la legislación laboral, con independencia de los votos de los presidentes o de quien sea. Lo que queremos decir, es que si un contrato se ha incumplido y la ley establece una serie de medidas para actuar en consecuencia, lo que voten o dejen de votar los presidentes no es relevante.
Si un empleado abandona su puesto de trabajo sin una justificación y legalmente está establecido que debe haber una sanción, la mancomunidad como entidad contratante, debe sancionar.
El presidente de la mancomunidad no puede hacer lo que quiera cuando hay una ley donde se recoge una manera de actuar ante un caso concreto de un empleado. La mancomunidad debe acatar la ley y luego si quieren los presidentes, como representantes de las comunidades que forman la mancomunidad que aprueben beneficiar al empleado de la manera que quieran, pero siempre dentro de lo que marca la ley.
Lo que ustedes como propietarios deben hacer, es en la próxima junta de propietarios de su comunidad, añadir un punto en el orden del día para aprobar la forma de actuar ante casos como el que nos relata y en su caso, la continuidad de este empleado.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
buenas tardes ,
somos una mancomunidad de 7 bloques y en las ultimas reuniones a pesar de nuestras quejas la administración sigue autorizando a un presidente de bloque llevar la representación de otro presidente a pesar de que hay vicepresidentes a los que no convocan y incluso a un vicepresidente de bloque que asistió no consta en acta y ponen al otro presidente como representante ,
también nos hemos quejado los presidentes presentes que no dicen verdad en el acta y que rectifiquen ya que nombran a un señor propietario con nombre y apellidos por una disputa y mienten diciendo que insulto a un tercero cuando es lo contrario , también se cambio un servicio y en ningún momento se hablo de derrama y nos pasan la derrama sin haberse aprobado ni siquiera mencionado , de todo esto le hemos pedido que rectifiquen el acta y nos dicen que en la próxima reunión se modificara , esto es posible que debemos hacer denunciar al colegio de administradores , todos los presentes hemos mandado un e-mail a la administración para que lo modifiquen pero su respuesta es lo dicho anteriormente
gracias por su consejo
Hola Juana, gracias por dirigirse a nosotros.
Vamos a ver si podemos aclarar todo esto.
La representación de un presidente de un bloque en otro presidente de otro bloque es legal, siempre que se haga de manera legal, es decir, siempre que la representación esté bien realizada. Para que esté bien hecha esa representación, la debe firmar y autorizar el presidente que no vaya a acudir a la reunión, es decir, la persona que quiere que se le represente. Una representación no puede ser autorizada por el administrador o por otra persona que no sea la propia interesada.
Que sea legal no significa que sea coherente. Si hay un vicepresidente, lo normal es que acuda a las reuniones en caso de que no pueda hacerlo el presidente. En este caso también necesitaría la autorización por parte del presidente.
La no convocatoria en tiempo y forma a los interesados hace que la junta de propietarios sea inválida a todos los efectos y por lo tanto se puede impugnar.
Las impugnaciones de las actas tiempo un plazo de tres meses, excepto en los supuestos en los que sean contrarias a la ley o a los estatutos, que aumenta el plazo al año.
No se puede cargar una derrama sin que haya sido aprobada previamente: motivo, importe y período de vigencia de emisión de los recibos.
Por desgracia los colegios de administradores de fincas no van a hacer nada por ayudarles. Siempre defienden a los que pagan sus cuotas que son los administradores.
Le aconsejamos que si el porcentaje de representación se lo permite, convoquen una asamblea para tomar acuerdos y actuar en base a los mismos. Lo primero que deberían hacer es cambiar de administrador.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Ante todo gracias por contestarme tan rápido. Siguiendo tus instrucciones le pregunté al asministrador si nuestra comunidad dispone de estatutos, a lo que me dijo que no. Y que por ese motivo se rigen por la LPH. Y ella sí que establece que balcones, fachada, patios e incluso antenas son de la mancomunidad. Eso es así? O esta ley sólo afecta a las comunidades y no mancomunidades? Gracias y disculpa !!!
Hola de nuevo María José, las mancomunidades de propietarios se rigen por la misma ley que las comunidades, la LPH. En ella se indica que el mantenimiento de la fachada (balcones, patios, ventanas…) corre a cargo de la comunidad. También se indica que la fachada y los elementos que la componen no se pueden modificar si no hay un acuerdo por unanimidad de todos los propietarios.
Una vez dicho todo esto hay que indicar lo siguiente. Una mancomunidad se crea con la unión de varias comunidades con el único objetivo de compartir la gestión, uso y mantenimiento de las zonas comunes entre las diferentes comunidades. Si por ejemplo, tienen un patio o un jardín que rodea a todas las comunidades, la mancomunidad se constituye para que entre todas las comunidades mantengan esa zona común. Que haya zonas compartidas entre las diferentes comunidades no implica que todas las zonas y elementos comunes de las comunidades tengan que ser mantenidos por la mancomunidad. Por ejemplo, los ascensores de cada edificio los paga cada comunidad. Por esa misma razón las fachadas de cada comunidad las debe mantener cada comunidad. Lo único que afecta el que pertenezcan a la mancomunidad es que cada comunidad no puede pintar del color que quiera la fachada porque debe respetar los colores ya existentes o los que acuerde la mancomunidad. De la misma manera cada comunidad no puede cambiar las terrazas a su gusto sin el consentimiento de la mancomunidad.
Resumiendo la fachada de cada comunidad es responsabilidad de cada comunidad, pero debe acatar la forma de proceder de la mancomunidad.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenas noches, vivo en una mancomunidad compuesta por 300 pisos divididos en 20 comunidades. Ahora tienen que hacer unas reformas de balcones en solo 4 comunidades, porque las demás no tenemos balcones. Y en la reunion de la mancomunidad se acordó que se repartiria el coste en partes iguales por los 300 pisos. Una reunión que solo acudieron 35 vecinos. Mi pregunta es : tenemos que asumir todos los vecinos esa derrama cuando no tenemos balcones en 16 porterias y sólo fue aprobado por 35 personas?
Hola María José, gracias por dirigirse a nosotros.
Para responder a su pregunta deberíamos conocer si existen estatutos en su mancomunidad y que incluyen los mismos. Si no existiesen esos estatutos, dependerá de cómo tienen establecido el mantenimiento de las zonas comunes.
Si los estatutos no dicen nada al respecto, ni en ningún lugar está definido que aspectos deben ser mantenidos por la mancomunidad, el mantenimiento de los elementos de cada fachada deben ser mantenidos por cada comunidad de propietarios.
Esa derrama no deberían asumirla, no por el hecho de que fuese votada por más o menos vecinos, sino porque las reformas solo les corresponde a los edificios con balcones.
No obstante, hablen con el administrador y que les argumente porqué deben abonar todos esa reparación.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días. Necesito ayuda para resolver una situación problemática en nuestra mancomunidad.
Somos 5 portales repartidos en dos edificaciones: 3 portales en un bloque y otros dos portales en otro bloque. Ambos bloque está separados, son independientes entre sí, y entre ellos están las zonas comunes como viales, aceras, dos parquecillos infantiles…
Cada portal tiene entrada independiente, exclusica, CIF propio… es lo que se llama agrupación de comunidades.
Al pasar la ITE se han detectado problemas serios en algunos portales. Por ejemplo, en la fachada de un del portal del bloque 1 (el que tiene tres portales) se han detectado grietas. En el bloque dos (el que tiene los otros dos portales) no han encontrado nada. SIn embargo el administrador de la mancomunidad ha decidido que el arreglo de esa fachada se paga entre todos los portales.
Los estatutos de la mancomunidad estipulan que todo lo que sea indivisible es común, y lo que sea divisible es privativo. Entiendo que la grieta en una fachada en un portal no es divisible, es común a todos los vecinos de dicho portal. Pero no sé por qué es extrapolable al resto de vecinos, incluso de bloques colindantes con los que físicamente no hay ninguna relación.
Desde hace 30 años cada portal se ha encargado de subsanar lo que a cada uno le tocaba: aires acondicionados, goteras en cubierta, tragaluces… nunca se ha sometido a consulta del resto de comuneros. Pero el nuevo administrador ha decidido cambiar esta dinámica.
La pregunta es: ¿estamos obligados todos los vecinos a subsanar esas deficiencias, incluso los de bloque separados?
Muchas gracias.
Hola José y gracias por escribirnos.
Los estatutos son los que marcan la forma de actuar en las comunidades y mancomunidades. La cuestión principal es el cómo se interpretan las normas establecidas en esos estatutos.
Esa grieta en la fachada de esa comunidad debe pagarla esa comunidad y no el conjunto de la mancomunidad. El administrador puede alegar que las fachadas están pegadas y no se pueden dividir, pero esa misma situación se da en numerosos edificios de las miles de calles de toda España. Es decir, en todas las calles los edificios están pegados unos a otros y separados por una junta de dilatación o por un pequeño tabique (al igual que en sus edificios) y sin embargo cada uno de ellos es independiente del resto. Lo que sería indivisible entre los edificios de su mancomunidad sería por ejemplo la azotea que une a los diferentes edificios. Si hubiese una filtración y aunque afectase a una vivienda de un solo edificio, al estar ambas fachadas unidas por una misma azotea, deberían pagar la reparación los edificios con azoteas comunes.
Cuando se habla de indivisibilidad debe hacerse la pregunta de si lo que se quiere reparar se puede separar del resto. Si la respuesta es que sí, entonces es divisible. Una puerta de un portal es divisible, porque no afecta al resto, una grieta en la fachada es divisible porque, porque no afecta al resto.
Por lo tanto, hable con el administrador y si no le da un argumento convincente que explique esa indivisibilidad en esa reparación, no debería afrontar el coste de esa reparación.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias!
Buenas tardes, os paso a explicar el problema, nuestros pisos, locales y garajes nos los fueron dado en la remodelación de vallecas en el año 1988, por el Instituto de la vivienda de Madrid (IVIMA), algunos propietarios los pagaron al contado, y otros a 35 años. Somos 33 bloques, 7 garajes comunitarios y algunos locales. Estos se constituyeron según tengo entendido en mancomunidad. ( cosa que no tenemos clara), pero la realidad es que nosotros pagamos una cuota mensual a la mancomunidad. Se han echo poco arreglos a lo largo de los años, que la mancomunidad ha estado dirigida por unos cuantos vecinos( casi siempre los mismos, y ahora sus hijos y amigos), y ahora al cumplir los 30 años de antigüedad, surge el problema, pues efectivamente tenemos obligación de pasar la ITE, tanto pisos, locales y garajes, pero la mancomunidad quiere que se hagan también obras en el resto, jardines, escaleras, plazas etc, aduciendo que estamos obligados a hacerlas . El presupuesto inicial y sin cierre es de 2.500.000 de euros. La pregunta es la siguiente, estamos obligados a realizar todas estas obras, si en realidad son zonas abiertas al paso del publico en general, y no está claro si pertenecen al ivima, al ayuntamiento o a los vecinos?. Se puede obligar a los vecinos a pedir un préstamo por este importe, y hacer que gente mayor y en paro se metan en una derrama no menos de 7 años, y con presupuestos abiertos?. Agradeceria me informaran también como nos podemos enterar si realmente la mancomunidad esta constituida como tal, ya que no nos dan nada mas que cuentas sobre encima y quisiéramos pedir una auditoria ya que hemos detectado algún apunte contable que no esta justificado. Un saludo
Hola Conchi, gracias por dirigirse a nosotros.
Lo primero que tienen que hacer es averiguar si existe esa mancomunidad y el primer requisito para crear una mancomunidad es que hayan constituidas unas comunidades de propietarios. Entendemos que los 33 bloques tienen su propia comunidad y son todos ellos los que formaron la mancomunidad. Para saber si esa comunidad existe tienen que informarse en el registro de la propiedad correspondiente. En el título constitutivo podrán ver las atribuciones asignadas, es decir, qué zonas tienen que ser mantenidas por la mancomunidad y en qué porcentaje le corresponde contribuir a cada comunidad.
Respecto a las zonas que tienen que ser mantenidas por la mancomunidad o por el Ayuntamiento y a parte de lo que venga indicado en el título constitutivo, deberían solicitar al Ayuntamiento que les aclarase a quien le corresponde el mantenimiento de esas zonas.
En cuanto a los presupuestos, derramas y demás aspectos, lo primero que tienen que exigir como propietarios, es información del estado de cuentas, de los movimientos (ingresos y gastos) con sus correspondientes facturas y de todo aquello que consideren necesario.
Una mancomunidad tiene que cumplir unos requisitos establecidos por la ley, entre ellos está el realizar una asamblea anual para aprobar las cuentas, aprobar presupuestos y elegir la junta directiva.
Las obras y reformas que conlleven la emisión de cuotas extraordinarias, deben ser aprobadas por los representantes de cada comunidad, previa aprobación de los propietarios a los que representan.
Si tienen contratado los servicios de un administrador, el debería aclararles todos estos temas y si no lo tienen, deberían contratar a uno.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días,
En mi caso, dos comunidades de vecinos independientes convivimos en un mismo edificio que consta de dos portales.
Vamos a realizar una rehabilitación de la fachada y mi duda es: ¿tenemos que constituir una mancomunidad para afrontar la obra en conjunto? ¿Es opcional o obligatorio? En caso de ser opcional, ¿qué opción sería más adecuada o ventajosa?
Muchas gracias.
Hola Arrate, gracias por escribirnos.
Si la tipología de los edificios y de las zonas que comparten ambas comunidades lo permite, no es necesario ni recomendable constituir una mancomunidad. Si ambas comunidades tienen buena relación y comparten los gastos de mantenimiento de las zonas comunes, pueden perfectamente funcionar sin crear una nueva entidad.
En su caso, si ambas están de acuerdo en rehabilitar la fachada pueden hacerlo. Firmen las condiciones y para delante.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Gracias por permitirme consultar. Estamos en una mancomunidad compuesta por dos bloques, uno de los cuales fue entregado hace dos años y el otro hace unos pocos meses (justo antes de la primera reunión del bloque y junta anual, por lo cual nadie tuvo tiempo de organizarse o prepararse). El Presidente de la Mancomunidad y el Administrador son los mismos (impuestos por la promotora) desde la entrega hace dos años y las áreas comunes fueron pésimamente mantenidas; la entrega «a estrenar» fue solo de los pisos, las partes comunes un desastre. Queremos separar las comunidades, cambiar de Presidente y administrador (ya que ademas ignoran nuestras demandas desde hace meses), la última reunión derivó en un ataque personal al Vice Presidente (que es del Bloque II), y no parece que tuviéramos herramientas para resolver esto, por lo menos a mediano plazo. El dinero que la promotora ha solicitado como provision de fondos al bloque II, la mitad debe ir ahora la mancomunidad… y asi. Hemos solicitado al administrador los contratos de los servicios y los detalles de gastos sin éxito. Cómo deberíamos proceder? Tener en cuenta que el Presidente es funcional al administrador. Gracias
Hola Flora, gracias a usted por dirigirse a nosotros.
Lamentamos mucho su situación, sobre todo porque cuando una persona adquiere un inmueble nuevo, espera que todo esté correctamente.
Para intentar encauzar todo esto, tiene que ver varios temas.
Nos indica que quiere separar los dos bloques. Para crear una mancomunidad tiene que haber al menos dos comunidades. Las mancomunidades de propietarios están formadas por comunidades de propietarios, por lo tanto si lo que ustedes tienen constituido es una mancomunidad, es porque a su vez tienen formadas dos comunidades.
También puede suceder que no tengan una mancomunidad y lo que tengan sea una comunidad formada por dos bloques.
Para aclarar cómo está todo esto configurado, debe ir al registro de la propiedad y pedir la escritura de constitución de la mancomunidad y/o de la comunidad.
Si cuando tenga la nota simple, realmente existen dos comunidades, la ley obliga a que cada comunidad de propietarios tenga una junta de gobierno, dirigida al menos por un presidente y un secretario.
A su vez el presidente de la mancomunidad, debe ser uno de los presidentes de las dos comunidades.
También nos indica que la promotora puso a un administrador y a un presidente. Entendemos que el presidente es un vecino, porque de otra forma, no podría ostentar ese cargo. Es decir, para ser presidente de una comunidad o mancomunidad, tiene que ser propietario de un inmueble de esa comunidad o mancomunidad. El administrador si puede ser cualquier profesional que esté dado de alta para ejercer esta actividad.
Si no están conformes con las personas que dirigen todo, lo que deben hacer el resto de los vecinos es votar su cambio. Lo más conveniente es esperar a la celebración de la junta general ordinaria (reunión que por ley debe celebrarse todos los años para presentar las cuentas, aprobar presupuestos y renovar la junta directiva). Si queda mucho tiempo para la celebración de esa asamblea y dependiendo del tipo de contrato que tenga el administrador con la comunidad o mancomunidad, los vecinos con el 25% de cuotas de participación, pueden convocar una junta general extraordinaria para aprobar su cese. Para lo que si que tendrán que esperar es para sustituir al presidente. La ley obliga a que se tenga que esperar a la celebración de la junta general ordinaria.
Toda solicitud de fondos por parte de la promotora y una vez constituida la comunidad o mancomunidad, debe ser aprobada previamente por los vecinos en una asamblea convocada para tal efecto. Nadie puede pedir a los propietarios que pongan un dinero sin que esa partida no haya sido previamente aprobada.
Por último, la comunidad o mancomunidad está obligada a presentar las cuentas ante los vecinos de manera periódica (al menos una vez al año) y el administrador está obligado a informar de los contratos que la comunidad o mancomunidad tiene firmados con las empresas de mantenimiento.
Resumiendo, verifique cómo está constituida toda la estructura de los edificios. A partir de ahí, deberá ir exigiendo que se normalice todo.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días.
Mi nombre es Faustino y me dirijo a vdes por unas dudas que tengo a cerca de la Mancomunidad de propietarios a la que pertenezco.
El año pasado se presenta en junta un presupuesto que paso a detallar.
1º Partimos de un saldo inicial que representa un 54,55%.
2º Se solicita una aportación para el ejercicio de 45,45%.
3º El presupuesto total de gasto representa un 75,50% del disponible.
Del total de gasto los gastos ordinarios representan un 10,66%
Gasto para rehabilitación aprobado en junta 20,05%
Fondo de reserva 24,10%
Posibles reparaciones ( sin presupuesto ) 45,18%
El presupuesto fue votado a favor por 28 propietarios y 3 en contra.La representación total fue de un 54,90 de propietarios.
MI pregunta es: Se puede dedicar un 65% del presupuesto a Fondo de reserva y Varios no presupuestados?
Es exigible se realice aportación sin que este justificada?
Finalmente los gastos realizados supusieron un 37% del presupuesto y un 28% del saldo disponible.
Un saludo y muchas gracias.
Hola Faustino, gracias por dirigirse a nosotros.
Si los cálculos no nos fallan y por la información que nos ha facilitado, nos indica que el total de gastos presupuestados es un 75% del saldo disponible, es decir, un 41,18% del 54,55% que era el saldo inicial.
Este 41,18% se reparte de la siguiente manera:
10,66% Gastos ordinarios
20,05% Rehabilitación
24,10% Fondo de reserva
45,18% Reparaciones (varios)
Total 99,99%
Sumando el fondo de reserva y la partida de varios, da como resultado, 24,10% + 45,18% = 69,28% del 41,18% del saldo inicial.
La ley establece que tiene que existir una reserva mínima de un 5% del presupuesto anual, pero no dice nada de que no pueda ser mayor a ese 5%. Por lo tanto, si votan a favor de establecer una reserva mayor, el acuerdo será válido.
Por la misma razón, la ley tampoco impide que se pueda aprobar un presupuesto en concepto de varios por el importe que sea. Si la mayoría lo aprueba, se da por aceptado. Que no sea lo más coherente, no significa que sea ilegal.
No se puede exigir realizar una aportación si no está justificada, pero en su caso está destinada para la partida de varios. Si esa parida finalmente no se gasta, pasará a formar parte del saldo general.
Resumiendo, no es muy coherente como distribuyen el presupuesto en su mancomunidad, pero es legal.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes ,
somos un complejo residencial de 7 bloques mancomunados en unos días tenemos la asambleas ordinarias de cada bloque para debatir y aprobar varios temas asi como votar al presidente de cada bloque que después nos representara en la comunidad general . pero me ha llamado la atención que en el orden del dia de cada bloque se ha puesto un punto que dice.
informar debatir y aprobar lo que proceda en relación a la propuesta para presidente de la comunidad general.
me llama la atención porque como se puede decidir la elección del presidente general si no se saben los candidatos de el resto de bloques ya que las reuniones se celebran en días distintos y no se sabe que presidente de otros bloques pueden presentarse ?
me da la impresión que es una manipulación para que salga el presidente actual que lleva toda la vida del complejo como presidente .
hay alguna ley de la propiedad horizontal que diga la forma de votar al presidente general de una mancomunidad yo creía que se decidia en la primera reunión de presidentes entre los ya votados por sus vecinos .
Hola Johana,, gracias por contactar con nosotros.
Lo primero que le podemos decir es que ese punto se podría haber redactado mejor, no queda claro lo que se pretende aprobar.
En relación a la elección de la junta directiva y en concreto a la elección del presidente, le ley de propiedad horizontal (LPH) deja muy claro que cada año debe elegirse a un nuevo presidente. Para que los cargos actuales se renueven es necesario que no haya nadie que quiera ejercer el puesto y que las personas que ostentan el puesto actual quieran renovar sus funciones.
Lo que quizás quieran aprobar en ese punto del orden del día «informar debatir y aprobar lo que proceda en relación a la propuesta para presidente de la comunidad general», es el sistema de elección, para evitar que el mismo presidente ocupe siempre ese puesto. Ese sistema de elección puede hacerse de diversas formas. Si son 7 bloques, pueden proponer que cada año tenga la presidencia un bloque diferente, empezando por el 1 y terminando por el 7, o pueden proponer que la elección sea por sorteo o que la presidencia dure un nº de años…
Resumiendo, hasta que no se celebre la reunión no sabremos que quieren proponer en ese punto del orden del día y volviendo a su pregunta, la ley dice que cada año tienen que renovarse los cargos, si no hay nadie para ese puesto, la ley permite que se renueve a la persona que actualmente ejerce esas funciones.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muy buenos días señores administradores, este es nuestro problema, estamos formados en comunidades y una mancomunidad que incluye 4 comunidades, tenemos los títulos constitutivos, lo que nunca se realizo correctamente la forma de funcionar como dice el artículo 24, me explicó hay una junta de presidente que funciona con los porcentajes que le corresponde a cada comunidad de acuerdo a fu tamaña y pisos. Una forma diferente en juntas ordinaria y extraordinarias
El problema es que hace unos años se determino que la junta ordinaria y extraordina se celebrará con todos los vecinos que quisieran acudir, las resoluciones se adoptaban de acuerdo a las mayorías de ese momento que concurrieran, que ya que el titulo constituyo dice que la vivienda contribuye con gasto iguales para todas las viviendas con arreglo a las normas de régimen interior, que en su caso puedan establecer.
Ahora una comunidad ha decidido cobrar por coeficiente en su comunidad, la pregunta es como se entiende a la hora de votar unos vecinos votan un voto por piso y la otra los tiene por coeficiente.
La paradoja es que cuando se reúnes en junta de presidente las comunidades mayoritarias imponen el porcentaje de contribución a la mancomunidad, según el artículo creo que todos esta sacado fuera de sitio
Me podrían explicar como solucionar este dislate y donde hay que recurrí para que se normalice y funcione según la ley de propiedad horizontal, como dice el articulo 24, se puede en junta ordinaria donde cada vecino vota presupuestos etc. Algunos por voto uno a uno y otros por coeficiente, y luego las decisiones en junta de presidente se hacen por porcentajes de comunidad, siempre dejando en minoría a la más pequeñas
Muchas gracias por su ayuda
Hola Leopoldo y gracias por dirigirse a nosotros.
Los acuerdos en las mancomunidades deben adoptarse en base a lo establecido en el título constitutivo. Si se especifica que los acuerdos son alcanzados por la mayoría de los coeficientes asignados a cada comunidad, deberá de ser así.
Como ningún título constitutivo puede ir en contra de lo establecido por una ley superior, en este caso por lo recogido en la Ley de Propiedad Horizontal, y la LPH establece que puede aprobarse el voto de manera lineal, es decir, que todos los propietarios tienen en mismo peso en la votación, su mancomunidad puede votar por unanimidad, cambiar el voto de porcentaje a lineal.
Lo que no se puede hacer es lo que usted describe en su comentario, es decir, no se pueden adoptar acuerdos en la mancomunidad donde unas comunidades lo hagan por porcentajes y otras de manera lineal. A nivel individual, cada comunidad puede adoptar la forma de votar que aprueben, pero en las votaciones de la mancomunidad, tienen que ser consensuadas de una manera u de otra.
Es pura matemáticas. Si son 4 comunidades, de manera lineal cada una tiene un 25%. Si tres lo hacen de manera lineal y otra vota según su porcentaje, si este porcentaje no equivale al 25%, nunca se podrá alcanzar el 100%.
Lo que puede hacer es informar de todo esto al administrador para que a su vez informe a las comunidades de cómo debe ser el sistema de votación en la mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes,
Somos una mancomunidad formada por 5 escaleras, un parking.
Disponemos de 7 Nif (uno por cada escalera, parking y Mancomunidad)
Cada mes, el administrador de la escalera, nos giran 2 recibos, uno correspondiente a la Mancomunidad, y otro en relación de los gastos propios de escalera.
El parking genera otro recibo y se paga a otro administrador.
La Mancomunidad, consta de varios elementos comunes y el seguro de todo el edificio.
Mi pregunta es, si algún vecino no pagase, el recibo correspondiente a la Mancomunidad,¿podría ser privado de voto de escalera pese a estar al corriente de pago de los recibos de escalera?
Disponemos de varios administradores, y cada uno gestiona una comunidad diferente.
¿Podríamos solicitar pagar directamente al administrador de la mancomunidad la parte correspondiente?
El administrador de escalera, que es el que nos gira los recibos de la Mancomunidad, pero el que la gestiona es otro. El administrador de escalera nos indica que para tener voz y voto, en las Juntas de Escalera, debemos abonar ambos recibos (Mancomunidad y escalera) , cosa que no entendemos y nos genera muchas dudas.
Agradezco de antemano, las respuestas y la ayuda que me puedan prestar, dado que no entendemos nada.
Hola Cristina, gracias por dirigirse a nosotros.
Si su administrador, emite dos recibos, una para los gastos del edificio y el otro para los gastos de la mancomunidad, el vecino que deje de pagar uno de esos recibos, no puede ser privado del voto del que sí paga. Si se emitiese un único recibo y no lo pagase, estaría privado del voto en los asuntos relacionados con la comunidad y con la mancomunidad. Lo que les indica actualmente su administrador, de que si no pagan el recibo de la mancomunidad están privados de derecho a votar en la comunidad, no es cierto porque actualmente emiten los recibos por separado. Lo que estará privado la persona que no abone el recibo de la mancomunidad, es de votar en aquellos asuntos que se traten en la junta de propietarios (reunión de vecinos) relacionados con la mancomunidad.
En relación a la pregunta de si pueden solicitar pagar la cuota de la mancomunidad directamente al administrador de la mancomunidad, la respuesta es no. Una mancomunidad está formada por la suma de varias comunidades y son las comunidades las que adquieren los derechos y las obligaciones con la mancomunidad. Por lo tanto, son las comunidades las encargadas de abonar los recibos de la mancomunidad.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes
Pertenecemos a una Mancomunidad, formada por 5 escaleras y parking. Disponemos en total de 7 NIF, uno por escalera, parking y mancomunidad. Esta cada una, gestiinada por administradores diferentes.
Cada mes, el administeador de nuestra escalera, nos gira 2 recibos, uno perteneciente a la escalera propiamente dicha y otra a la Mancomunidad.
La Mancomunidad, incluye, seguro comunitario y elementos generales como antena.
Son administradosres diferentes quienes gestionan la Mancomunidad y la escalera.
Por unas malas gestiones del administrador de la Mancomunidad, algunos vecinos decidieron no pagar el recibo correspondiente de dicha Mancomunidad, y ahora se les priva de voto, en las Juntas de escalera, cuotas que tienen pagadas al dia.
El administrador alega que sino se pagan ambos recibos, no hay derecho a voto.
Esto es asi? Podriamos solicitar al administrador de la Mancomunidad que nos emitiera el y no el administrador de la escalera los recibos correspondientes?
Tanto la Mancomunidad, como el parking, y las escaleras tienen cada uno sus coeficientes y se da el caso, que tenemos 3 recibos. Uno por el parking, otro de escalera y otro de Mancomunidad.
Agradecezco de antemano la ayuda prestada.
Buenos Días;
La comunidad donde vivo está situada en una manzana con nueve fincas más. En el centro existe un terreno común a las diez fincas y se quiere realizar una mancomunidad para la construcción de elementos comunes y gestión de estos.
De las 10 fincas que constituyen la manzana, siete están construidas. Además, según el catastro, las 3 fincas que hoy son solares, tienen más metros cuadrados de superficie que las fincas que actualmente tiene viviendas.
Se ha presentado un presupuesto de gastos con propuesta de instalaciones, jardines y zonas de recreo, para la zona común interior. El presupuesto no viene, desde mi punto, correctamente detallado, ni con las ofertas de las empresas que han participado queriendo llegar a la cifra de 100.000 euros.
Hemos recibido los vecinos la notificación para crear la mancomunidad citándonos a una junta extraordinaria de constitución y me han surgido varias dudas al respecto:
1.- Se puede constituir una mancomunidad de 10 fincas cuando hay 3 que no están construidas. ¿Quién las representa?
2.- Como se distribuye el gasto de la mancomunidad a cada comunidad; por metros cuadrados de superficie, por metros cuadrados construidos, por vecinos… ¿y los que son solares, quien pagará?
3.- Los elementos que pueden ser más conflictivos por el ruido, zonas de recreo, han sido diseñados en la zona más próxima a las fincas que no están construidas. ¿Estas fincas cuando tengan vecinos pueden solicitar que dichos elementos sean derribados al no haberse tenido en cuenta su voto?
4.- Me puedo negar, con mi voto, a no participar en la mancomunidad, o con mayoría simple, absoluta o de 3/5 se constituiría y estaría obligado a participar en los gastos. Y esta votación sería en una junta a realizar en cada comunidad o en la junta de la mancomunidad que hemos recibido.
5.- Aunque no quiera participar en la mancomunidad, por todas las dudas anteriores, entiendo que hay que realizar una labor de mantenimiento y vigilancia en la zona común central, con un vallado que hoy no tiene por las tres fincas por construir, si por el resto con el vallado propio de cada comunidad, una limpieza periódica de vegetación, un seguro de RC … que nos beneficia a todos y no perjudicaría a nadie, ni ahora ni en el futuro ¿Qué forma jurídica tendría esta relación?
A la espera de sus comentarios, reciban un saludo,
Hola Eduardo y gracias por dirigirse a nosotros.
Intentaremos darle respuesta a todos los asuntos planteados:
1.- Una mancomunidad se constituye para la gestión y mantenimiento de espacios comunes compartidos por varias comunidades de propietarios. Por lo tanto, si de las 10 fincas, solo hay constituidas 7 comunidades de propietarios, la mancomunidad solo puede estar formada por esas 7 comunidades de propietarios. Ahora bien, si ese espacio también le pertenece a los dueños de los solares no construidos, la mancomunidad necesitará autorización por parte de los dueños de los solares para realizar cualquier actuación en esas zonas.
2.- La LPH (Ley de Propiedad Horizontal) en su artículo noveno LPH, apartado e, señala la manera de contribuir al sostenimiento de las zonas comunes por parte de cada propietario. En el caso de las mancomunidades, en el título constitutivo de la comunidad, indicará que existe un terreno común al resto de fincas, del que ustedes contribuyen con un determinado porcentaje de participación. En caso de que no apareciese esa información en el título constitutivo o en la escritura del edificio, la ley establece que el reparto de las cuotas debe hacerse por cuotas lineales, es decir, todo los edificios pagarían una misma cantidad. También es posible que entre todos aprueben otro tipo de reparto de cuotas, siempre y cuando, este reparto sea aceptado por todos.
3.- Las nuevas fincas no podrían modificar los elementos existentes. Sería un caso similar a una persona que se compra un piso en una primera planta y debajo hay un bar. Cuando esta persona adquiere la vivienda, ya sabía que había un bar y por lo tanto tiene que ser consciente de las posibles molestias que esa actividad conlleve. Cuando las parcelas se edifiquen, los nuevos propietarios de esos inmuebles, tendrán que asumir la existencia de esas zonas.
4.- La constitución de una mancomunidad tiene que ser aprobada por unanimidad, por las comunidades de propietarios que puedan formar parte de esa mancomunidad.
5.- Si no constituyen una mancomunidad para la gestión de ese espacio, los diferentes edificios deberían ponerse de acuerdo para asumir entre todos esos gastos de mantenimiento. Las empresas que vayan a realizar esos servicios necesitarán firmar un contrato o tener aceptado un presupuesto de todas las comunidades existentes y facturarles proporcionalmente a cada comunidad el servicio prestado.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días, vivo en un bloque de piso, donde la entrada del portal está en dentro de una plaza interior pública, en dicha plaza interior hay un total de 8 portales, estando todos los bloques unidos entre sí. Queremos crear una comunidad conjunta entre los 8 bloques, y mi pregunta es la siguiente ¿estamos obligados todos los bloques a formar parte de la comunidad conjunta?, según me han dicho al estar todos los bloques unidos si que estamos obligados, ¿es esto cierto?, gracias. Saludos
Hola José Manuel y gracias por contactar con nosotros.
Una mancomunidad de propietarios se crea para facilitar la administración y gestión de espacios compartidos por varias comunidades de vecinos, con el objetivo de que el mantenimiento de esas zonas sea compartido de manera equitativa por todos. Si es su caso el espacio es compartido por los 8 portales y solo unos cuantos van a constituir la mancomunidad, en un futuro van a encontrarse con el problema de que quién se va a hacer cargo del mantenimiento de las zonas compartidas por los 8 y en qué medida, es decir, si hubiera que reparar un espacio compartido por todos, ¿cuánto tiene que asumir cada uno?.
Resumiendo, si varias comunidades de propietarios comparten un espacio común, pueden constituir una mancomunidad aunque haya algunas comunidades que no quieran unirse, pero teniendo en cuenta si esa opción les va a ser beneficiosa o no.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes, ante todo quiero agradecer vuestra información, la cual me ha venido muy bien, pero quisiera que me dijeran en que ley y artículo está recogido, que no se está obligado a formar parte de la mancomunidad de vecinos, que en este caso le recuerdo que sería 8 bloques, gracias. Saludos.
Hola José Manuel y gracias por sus palabras.
En ninguna ley viene recogida la obligación de formar una mancomunidad, por lo tanto, tampoco existe ley que indique los preceptos en los que no está obligado a formar parte de ella.
Lo que sí están obligados los 8 bloques, es a mantener adecuadamente las zonas privadas de las que sean partícipes. El cómo lo hagan es otra cosa. Si todos se ponen de acuerdo para abonar una cantidad y sufragar esos gastos de mantenimiento, no es necesario constituir una mancomunidad.
Saludos.
Buenos dias; me gustaria hacer una pregunta. Somos dos comunidades, con unas instalaciones y servios mancomunados (PARQUE INFANTIL, PISCINA Y SERVICIO DE SEGURIDAD). Cuando se produce una averia , tenemos ciertos problemas porque cada administrador de cada comunidad , realiza la reparacion y luego informa a la otra comunidad y esto nos esta dando muchos problemas sobre todo lo relativo a la piscina y parque infantil .Nos gustaria hacer un protocolo de actuacion ante cualquier averia. Por ejemplo: detectar la averia, comunidar a la otra comunidad el problema, pedir presupuestos, decidir por parte de los dos presidentes cual es el m,ejor y proceder a su reparacion pagando partes iguales los gastos originados. existe algun protocolo de actuación? o el expuesto a grandes rasgos estaria bien?
Muchas gracias de antemano por su intgeres. Un saludo.
Hola Encarna, gracias por preguntarnos.
No hay un protocolo establecido de manera estandarizada. La ley establece que el presidente de cada comunidad de propietarios debe dar el visto bueno a los presupuestos de las reparaciones, pero el como se desarrolla el proceso para llegar a ese visto bueno, no está procedimentado. Cada comunidad puede establecer el método que considere más óptimo para tomar las decisiones.
La metodología que usted propone nos parece muy acertada, siempre y cuando puedan tomar los acuerdos de manera ágil y consensuada. Respecto al pago a partes iguales, dependerá del porcentaje de participación de cada comunidad en el conjunto de la mancomunidad. Puede ser que ambas contribuyan al 50% o puede que no se así.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Somos 22 vecinos en dos portales . Una comunidad por portal y una Mancomunidad para todos .
En la cubierta de entrada de un portal , plana, hay problemas de goteras y hay que impermeabilizarla. Dicha terraza no es de uso privativo de ningún vecino.
La comunidad que no tiene el problema dice que no debe ser la mancomunidad la que asuma la reparación.
La pregunta es quien debe correr con el gasto ?
Gracias y un saludo.
Hola Jesús y gracias por contactar con nosotros.
La respuesta a su pregunta es bien sencilla, esa zona aunque esté localizada en una de las dos comunidades, ¿forma parte de los elementos comunes de la mancomunidad? Dependiendo de la respuesta, corresponderá a uno a otro la reparación.
Le aconsejamos que vean la escritura de constitución de la mancomunidad, en ella se establecen las zonas y elementos pertenecientes a la mancomunidad. Si no dijera nada al respecto, tendrá que ser la comunidad quien deba reparar.
Esperamos haberle ayudado, un saludo y hasta pronto.
Buenas,
Me gustaría saber si los Presidentes, reunidos en Junta de la Mancomunidad pueden adoptar acuerdos sin recabar, previamente, el sentido del voto por parte de cada subcomunidad.
En caso de que ello no fuera posible y se quisiera impugnar tal acuerdo, ¿cuál sería el fundamento jurídico? ¿Abuso de derecho?
Gracias
Hola Catalina y gracias por contactar con nosotros.
La junta directiva de la mancomunidad está formada por los presidentes de las comunidades de propietarios que forman parte de la mancomunidad. Estos presidentes son los representantes de cada comunidad y son los que adoptan los acuerdos en las juntas de propietarios de la mancomunidad.
Los presidentes no tienen obligación de reunirse con los vecinos antes de acudir a una junta de la mancomunidad, pero la comunidad de propietarios puede acordar que si lo tengan que hacer. Es decir, por defecto, la ley no obliga al presidente de la comunidad a reunirse con sus vecinos, por ese motivo, la comunidad de propietarios tendrá que acordar si quiere que su presidente antes de acudir a una reunión, trate previamente los puntos en la comunidad.
Con independencia de todo esto, si hay algún acuerdo que se ha adoptado en la mancomunidad de manera irregular, cualquier propietario puede impugnarlo.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias.
Entonces, ¿estamos ante una anarquía? Los presidentes se reúnen en Junta, deciden aprobar unas obras y el correspondiente presupuesto de las mismas, y pasan la correspondiente derrama a los vecinos, sin que éstos pueden haberse pronunciado acerca de las obras, acerca del presupuesto que querían aceptar (que se ha aprobado el más caro de todos) y sólo pueden pagar.
Entiendo que el Presidente sea el representante de la comunidad pero no que pueda decidir por ella. Entiendo que no sea necesario informar a la comunidad cada vez que la Junta de la mancomunidad se reúne, pero no comprendo ni comparto que se puedan adoptar acuerdos y, por tanto, decisiones arbitrariamente por los presidentes de la comunidad sin consultar previamente con la subcomunidad correspondiente cual quieren que sea el sentido de su voto. Gracias por su respuesta.
Hola de nuevo Catalina, cuando una comunidad de propietarios pertenece a una mancomunidad tiene que tener en cuenta que la persona elegida como presidente, es quien le va a representar en la mancomunidad. De todas las formas, la comunidad puede regular el funcionamiento del presidente en el seno de la mancomunidad, para ello, debe aprobar este funcionamiento en una junta de propietarios. Ustedes pueden decidir que el presidente de su comunidad tenga que reunirse previamente con los propietarios antes de acudir a las reuniones de la mancomunidad.
Si en la mancomunidad han aprobado unas obras y para afrontar las mismas es necesario emitir una derrama, esta derrama si debe ser aprobada previamente en cada comunidad. Todo aspecto extraordinario tiene que ser aprobado previamente en la comunidad de propietarios, tanto el importe como la forma de pago.
Un saludo.
Muchas gracias por su respuesta.
Un saludo
Buenos dias y gracias por ayudar
Tenemos una reforma de fachada en una Mancomunidad de 40 vecinos, 4 portales.
Hemos presentado los presupuestos y el 70% de la propiedad ( basada en coeficientes) ha votado si.
Podemos hacer la reforma aun cuando en un portal ha ganado el no?
Gracias
Hola Pedro y gracias por contactar con nosotros.
Las mayorías exigidas para acometer la reforma de una fachada en una comunidad o mancomunidad de propietarios, pueden variar en función de la causa de la reforma, es decir, si en la fachada se observa un claro deterioro provocado por el paso del tiempo, la mancomunidad está obligada a reparar esa fachada como estaría obligada a reparar cualquier elemento común existente en las zonas comunes. La ley obliga a las mancomunidades de propietarios a conservar los elementos y zonas comunes existentes (Artículo 10 LPH). En este caso (mantenimiento) no sería necesaria votación alguna, aunque sí sería obligatorio aprobar en junta de propietarios el presupuesto de la reforma (mayoría, ma mitad más uno) y en su caso la emisión (si fuese necesaria) de recibos extraordinarios.
Otro tema distinto sería que quisieran modificar la fachada por aspectos estéticos o de otro tipo. En este caso, la mancomunidad necesitaría el acuerdo por unanimidad de todos los edificios.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
En este caso los balcones están oxidados y para reparar correctamente la fachada deberíamos quitarlos y volver a ponerlos. En este punto la mayoría quiere cambiar su construcción a Aluminio para evitar mantenimientos ya que los que hay que son de hierro no se pueden pintar desde dentro de las casas.
Entiendo que es una mejora estética pero necesaria.
Hola de nuevo Pedro, efectivamente y como bien comenta, es necesario reparar esos balcones y para acometer esa reparación no sería necesaria mayoría alguna. Ahora bien, si en su caso van a cambiar el material actual, balcones de hierro a aluminio o acero inoxidable, si es necesario aprobarlo por mayoría (la mitad mas uno).
Un saludo.
Gracias por vuestra ayuda. Una última pregunta.
En la junta de la mancomunidad hemos votado 6 puntos diferentes, en cada uno de ellos el presidente ha preguntado si hay alguien en desacuerdo con aprobar cada uno de estos puntos leyendo en alto su contenido. ¿Es correcto reflejar que estaban de acuerdo si no manifiestan su oposición o abstención?
Gracias
Hola de nuevo Pedro, en la junta de propietarios es obligatorio votar los puntos establecidos, pero la forma de votar puede hacerse de varias maneras. Lo más habitual es que se pregunte por quién está a favor, quién está en contra y quién se abstiene. Otra manera puede ser, preguntando si hay alguien que esté en desacuerdo sobre ese punto para reflejarlo en el acta. Si el presidente ha preguntado si hay alguien en desacuerdo y nadie dice nada, se sobreentiende que todos están de acuerdo. Por lo tanto es válido lo acordado.
Esperamos haberle ayudado, un saludo y hasta pronto.
Hola Buenas tardes!! Mi pregunta es la siguiente en mi complejo somos 5 bloques y funcionamos con mancomunidad, se hace una vez al año reunión de vecinos, pero la presidenta y la administración llevan a junta lo que les interesa, recientemente te fue la reunión de los preside tes de las 5 comunidades y casi todos los puntos que trataron no fueron llevados a la junta de propietarios de ada bloque, por lo que entre ellos están decidíendo sin Contar con los demás vecinos, y están aprobando presupuestos para cosas que no son de vital importancia para el complejo, como deberíamos actuar los demás vecinos en este caso?
Muchas gracias por su atención!!
Hola Ana y gracias por contactar con nosotros.
Los puntos a acordar en cualquier junta de propietarios los proponen los vecinos con el visto bueno del presidente, por ese motivo, deben indicárselo al presidente con tiempo suficiente para que puedan ser incluidos en el orden del día. Por otro lado y dependiendo del tipo de junta (ordinaria o extraordinaria) hay una serie de temas que deben ser tratados obligatoriamente, como por ejemplo, el estado de cuentas, los presupuestos y el cambio de junta de gobierno. Las juntas ordinarias deben celebrarse obligatoriamente una vez al año y al ser posible con un intervalo de 12 meses.
Una vez aclarado todo esto, a las juntas de las mancomunidades asisten los presidentes de las comunidades. Estas personas representan al resto de propietarios de su comunidad y los acuerdos alcanzados, los hacen en nombre del resto de vecinos y por lo tanto afectan a todos y cada uno de los vecinos.
En principio cualquier tema puede ser tratado en las juntas de las mancomunidades sin necesidad de ser aprobado previamente en las juntas de las comunidades, puesto que el presidente de su comunidad tiene la representación de todos ustedes.
Ahora bien, su comunidad puede establecer mecanismos para regular esta forma de actuar. Para ello, deberían aprobarlo previamente en junta de propietarios, indicando los temas que pueden ser tratados sin pasar previamente por el acuerdo de los vecinos. De esta manera y con independencia de quien sea el presidente de su comunidad, antes de celebrarse una junta de la mancomunidad, deberán convocar una junta en su comunidad y aprobar en asamblea los acuerdos que debe llevar a la reunión general con el resto de comunidades.
Si su presidente no quisiera celebrar la reunión para regular todo esto, los vecinos pueden hacerlo siempre y cuando alcancen una mayoría del 25% de las cuotas de participación, de esta manera los acuerdos alcanzados tendrán validez a todos los efectos.
Si una vez realizados todos estos pasos, su presidente sigue haciendo lo que le da la gana, tendrán que acudir a otros estamentos y denunciar los hechos antes las autoridades competentes.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días,
Me gustaría saber si las mancomunidades deben tener escrituras de constitución y estatutos.
En caso afirmativo, ceben ser iguales a los de las comunidades que lo integran o unos documentos adicionales.
En que parte de la legislación vendría reflejado este requisito?
Gracias por adelantado.
Hola Teresa y gracias por dirigirse a nosotros.
Las mancomunidades son entidades formadas por varias comunidades de propietarios con el objetivo de regular y gestionar el mantenimiento de elementos y espacios comunes compartidos por las comunidades. Al ser entidades formadas por comunidades de propietarios se regulan por las misma normas recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal. Para su constitución tienen que seguir los mismos pasos y cumplir los mismos requisitos que las comunidades de propietarios. Tiene que formalizarse el título constitutivo, ratificándolo en una escritura de constitución e inscribirse en el registro de la propiedad correspondiente. Tienen que tener un CIF y un libro de actas oficial.
Al igual que ocurre con las comunidades de propietarios no es obligatorio tener unos estatutos, aunque si es aconsejable.
El artículo 24.2.b) de la Ley de Propiedad Horizontal dice: ¨Los complejos inmobiliarios privados podrán constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de Propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad»
A su vez, el artículo 24.3. dice: «La agrupación de comunidades gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.»
Esperamos haberle ayudado, un saludo y hasta pronto.
Hola buenas tardes soy Marta. Mi pregunta es la siguiente. Quiero realizar un trabajo en mi vivienda de unas fugas de radiadores. Mi pregunta quien puede ayudarme a realizar el vaciado para arreglar la fuga y luego el llenado.. El portal tiene mancomunidad y una empresa que lleva un mantenimiento. Y si ese vaciado o llenado por parte de la mancomunidad me supone un coste, y si mi fontanero puede realizar o comunicar. Lo puede realizar Gracias
Hola Marta, gracias por contactar con nosotros.
Cualquier aspecto que afecte a la comunidad debe comunicarlo al administrador para que tenga constancia de ello y le indique la empresa o persona con la que debe contactar para realizar la reparación de su vivienda.
Respecto al coste, dependerá de la actuación que realice. Si el vaciado o llenado no conlleva un coste de material, pero si del tiempo del personal encargado del mantenimiento de la mancomunidad, no debería conllevar coste, pero todo dependerá de si la mancomunidad se ve afectada de esa actuación.
Le aconsejamos que hable con el administrador y le informe de todo lo que quiere hacer para que sea esta persona quien le informe de todo.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
HOLA ESTOY EN UNA MANCOMUNIDAD DE CUATRO PORTALES.Y ENFRENTE A MI PORTAL QUIEREN PONER UNA TERRAZA. ESTAN AHORA MISMO UNOS JARDINES.TIENEN DERECHO A VOTAR LOS DEMAS PORTALES EN ALGO QUE NO LES INFLUYE A ELLOS?
Hola Antonio, gracias por dirigirse a nosotros.
Si los jardines forman parte de los elementos de la mancomunidad, todos los portales tienen que votar que hacer con esos jardines. Ahora bien, la aprobación de un elemento existente (los jardines) en otro elemento (una terraza) tiene que ser aprobada por unanimidad, es decir, por todos y cada uno de los portales que forman parte de la mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos dias,
Somos una comunidad con 4 escaleras independientes y una zona en común, cada escalera paga sus gastos y la zona comunitaria a partes iguales. Las derramas que afectan a toda la comunidad por coeficientes.
Mi pregunta es: si hay un moroso en otra escalera de mucho importe lo que comporta que el saldo de dicha escalera es negativo, las demás escaleras estamos obligadas a pagar sus gastos particulares y/o comunes de dicha escalera ?
Muchas graciasb
Hola Celia, gracias por escribirnos.
Están obligados, dependiendo de como esté configurada la comunidad.
Si es una única comunidad con un único CIF si están obligados a abonar las cantidades relacionadas con el mantenimiento de esa escalera con independencia de que haya o no morosos.
Si es una mancomunidad compuesta por varias comunidades y con CIF diferentes, no están obligados.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias por la respuesta. Perdonad el retraso es que lo tenía como mensaje spam.
un saludo,
Celia
Podemos separarnos de la Mancomunidad?
Hola Paqui, una mancomunidad solo puede segregarse en el supuesto de que se extinga los motivos por los cuales se creó.
Un saludo.
Buenas tardes, la mancomunidad de propietarios a la que pertenezco que son dos bloques, acordo en sesion ordinaria, alicatar la entrada de uno de los bloques, entonces se presento un presupuesto de unos 7000 euros por parte del bloque que lo queria hacer, en nuestro bloque, como habia dinero decidimos que hariamos lo mismo pero mas adelante. Sin embargo, se gastarón 10.500 euros, sin decirnos nada. Al ser un acuerdo en sesión ordinaria, que podemos hacer para que el otro bloque reintegre la diferencia que se acordo, o tenemos que ir a la via judicial y denunciar al presidente del otro bloque. El administrador tampoco nos dijo nada.
Hola José, gracias por contactar con nosotros.
En su caso hay que ver lo que se aprobó en la junta de propietarios y lo que aparece reflejado en el acta. Si en el acta dice que se aprueba la ejecución del alicatado del portal por un importe de 7.000 euros y la inversión final fue de 10.500 euros, como esa diferencia de 3.500 euros no estaba aprobada en la junta de propietarios, deberían haber convocado una junta general de propietarios de carácter extraordinario para que entre todos los propietarios hubiesen aprobado la ampliación del presupuesto inicial. Como no lo hicieron, ahora deben proponer alguna alternativa para resarcir ese importe.
Si no propusieran nada, ustedes pueden aprobar su reclamación por las vías que consideren oportunas. Siempre aconsejamos que la vía judicial, sea la última opción.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Me llamo Jorge: Soy Presidente de una mancomunidad de vecinos, diez portales y 118 vecinos. mi pregunta es la siguiente: En la cimentación de mi edificio, hay emanaciones constantes de agua, por consiguiente siempre esta lleno de agua limpia, lo cual produce enfriamiento y humedades en el piso bajo. ¿Quien se tiene que hacer cargo de la instalación de una bomba de achique de agua en ese sótano, la comunidad del portal o la mancomunidad?, Un saludo
Hola Jorge y gracias por dirigirse a nosotros.
En el caso de mancomunidades de propietarios no siempre es fácil discernir la responsabilidad de las partes implicadas. En su caso y aunque el agua puede proceder de cualquier parte de la mancomunidad, quién está obligada a instalar la bomba de achique es su comunidad porque el agua está emanando allí y por lo tanto es un problema que está localizado en su comunidad de propietarios, sin que pueda demostrarse el origen del mismo.
Esperamos haberle ayudado, un saludo y hasta pronto.
Hola, me llamo Genaro. Soy vecino de una mancomunidad compuesta por 7 escaleras, cada una con su propia comunidad constituida. El único espacio común entre todas es el parking, y los accesos a las distintas escaleras se hacen por 3 cancelas independientes. Hay un vecino con discapacidad que exige poner una puerta con apertura automática en su cancela. Ante esta situacion tengo 2 dudas que seguro me saben responder. La principal es si el resto de escaleras que conforman las otras cancelas estan obligadas a asumir el coste de la obra, y por otro lado, saber si la ley ampara a este vecino como para exigir que todos los propietaris paguen una puerta automática a través de una derrama obligatoria cuando todos los accesos están habilitados y cumplen normativa mediante rampas, ancho de pasillos, ascensores, plazas de parking reservadas para personas con minusvalia …etc
Muchas gracias.
Hola Genaro, gracias por contactar con nosotros.
A la pregunta de si toda la mancomunidad debe asumir el coste de un vecino de uno de los portales, la respuesta es no. La instalación de esa puerta automática siempre que sea de uno de los portales al parking debe asumirla la comunidad en la que viva ese vecino.
Si el vecino con discapacidad puede acceder a todas las zonas comunes con total normalidad y la comunidad cumple con las normas de accesibilidad y movilidad en todo el recinto no será obligatoria la instalación de ningún elemento nuevo. Ahora bien, si ese vecino tiene limitada la movilidad por que alguna zona no sea accesible, la comunidad está obligada a realizar la obra e instalación necesaria para hacerla accesible. La ley no indica con que elemento tiene que ser accesible, pero si que lo sea. Es decir, para salvar un tramo de escaleras la ley indica que hay que instalar un elemento para salvar esos escalones, pero no establece si tiene que ser con un elevador o con una plataforma. Lo que siempre tiene que ocurrir es que cumpla la ley, que esa persona pueda tener absoluta movilidad por las zonas comunes.
El coste de esa obra e instalación tiene que ser asumido por el conjunto de la comunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola,
Somos una comunidad nueva (diciembre 2017), la promotora adquirió un terreno que estaba destinado a una fase IV de otro residencial. En el residencial solo existen la fase II y la fase III, ya que la fase I decidió poner un muro y ser independiente. Dichas fases antiguas quieren hacer una mancomunidad para la piscina, ya que no existe nada más en común. Nosotros no queremos, porque no tenemos derecho alguno a decisiones ya que solo tenemos el 48% de coeficiente y las otras dos fases son solo una comunidad. Ellos dicen que como ellos son mayoría van a constituir la mancomunidad queramos o no, es esto legal? Gracias.
Hola Jennifer, para constituir una mancomunidad entre varias comunidades de propietarios, es necesario tener el consentimiento de todas las comunidades que pueden formar parte de esa mancomunidad.
Por otro lado, ustedes no pueden impedir que las otras dos comunidades formen entre ellas una subcomunidad, pero esta subcomunidad sólo tendrá competencias para aquellos elementos o zonas que sean comunes exclusivamente entre ellas.
Si por ejemplo, la piscina es compartida por las tres comunidades, sería necesario tener la aprobación de las tres para formar una subcomunidad.
También nos indica que no quieren constituir esa mancomunidad porque en ese caso, ustedes serían minoría 48%, frente a las otras dos. Aunque no formen esa mancomunidad, la gestión de esas zonas comunes se tendrá que hacer por coeficientes de participación de cada comunidad, por lo que siempre estarán en minoría a la hora de tomar decisiones en esas zonas comunes.
A la hora de constituir la mancomunidad, pueden aprobar alternativas para evitar esas mayorías a la hora de tomar determinadas decisiones. Todo es cuestión de negociar las condiciones de la mancomunidad y establecer esas condiciones en los estatutos de la mancomunidad,
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola,
Muchisimas gracias porsu ayuda.
Efectivamente, como sabemos que en las decisiones ellos van a ser la mayoría es por lo mismo que no queremos crear una mancomunidad. Nosotros hemos aceptado pagar los gastos que nos presenten en nuestra parte proporcional, pero no entendemos para qué quieren crear una mancomunidad con un administrador, que ya trabaja para la otra comunidad, si al final ellos van a seguir decidiendo en las juntas. No creo que podamos negociar nada, ya que el presidente de dicha comunidad es bastante inflexible en todo, como es el propietario con mayor porcentaje de sus dos comunidades (fue el constructor) lleva siendo presidente desde que hicieron esas viviendas, hace ya más de 10 años.
De todas formas como le he dicho, le doy de nuevo las gracias, ya que ellos siempre amenazan diciendo que ya están tramitando la mancomunidad y eso es lo que más me preocupaba, porque nosotros no queremos crearla y a ellos parece que le da igual lo que queramos o no.
Un saludo
Hola Jennifer, como le dijimos anteriormente, al pueden crear una mancomunidad, pero siempre será sin su participación, por lo tanto, seguirán igual o peor que hasta ahora.
Un saludo.
Hola señores, soy propietario de dos plazas de garaje en dos plantas superpuestas (1ª y sotano) y encima otra planta con 5 viviendas. Las 2 plantas de aparcamiento tienen cada una su propia comunidad de vecinos y las viviendas entiendo que tambien. Todo es un misma finca registral. LLevamos años que el tejado y/o canalones, que cubre las plazas de aparcamiento de la 1º planta, da problemas de entrada de agua inundando la 1ª plata y el sotano parcialmente. Los bajantes de este tejado son los mismos que la comunidad de viviendas superiores utiliza para evacuar sus aguas residuales al alcantarillado. Ambas plantas de aparcamientos estamos dispuestos a arreglarlo pero la comunidad de los pisos dice que ellos no les pertenece pues ese tejado solo cubren las cocheras de la 1ª planta, cuando,en realidad, esas agua estan dañando la estructura de hormigon del edificio, por la oxidacion de la armadura ¿Me pueden indicar si ellos tambien tienen obligacion de participar en las obras de reparacion?, gracias anticipadas y espero que halla quedado claro.
Hola Rafael, para darle una respuesta segura, deberíamos leer las escrituras y los estatutos por si se hiciera una mención especial a esa zona, aunque dudamos mucho que sea así, porque los bajantes y los tejados forman parte de la estructura general del edificio.
Por la descripción que nos ha facilitado ustedes forman parte de una subcomunidad de propietarios en donde cada zona gestiona sus mantenimientos pero al tener un solo CIF, a efectos legales figuran como una sola comunidad de propietarios.
Las subcomunidades existen en aquellos casos como el que usted nos ha descrito, con el único objetivo de poder gestionar el mantenimiento de cada subcomunidad sin depender del resto.
Ahora bien, existen determinados elementos y zonas comunes que con independencia de la subcomunidad que se vea afectada, toda la comunidad debe participar en su mantenimiento y conservación. Uno de esos elementos que acabamos de mencionar, son aquellos que forman parte de la estructura de la comunidad y en su caso el tejado o los bajantes forman parte de esa estructura, por lo tanto, toda la comunidad debe afrontar la reparación con independencia que ese elemento esté ubicado en la zona de aparcamientos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto,
Buenos días, gracias por responder.
A vueltas con las mancomunidades; Nuestra mancomunidad de tres bloques (dos bloques de 3 portales cada bloque y 10 vecinos cada portal, y un portal de Macro-Bloque con 185 vecinos)
La toma de decisiones sobre nuestro parque común, aunque de propiedad ajena, se hace en asamblea con un representante por cada uno de los portales. A cada portal se nos ha asignado una cuota de participación en base a las viviendas y locales de cada bloque, de manera que a cada portal de los bloques pequeños nos corresponde una cuota del 5% Y al portal del Macro-Bloque le corresponde el 70%. Ni que decir tiene que se hace siempre lo que decide el Macro-Bloque.Supongo que estas cuotas son las normales en mancomunidades.
Mi pregunta es: Habría alguna manera de cambiar esto?
De no poder ser así; Podría abandonar nuestro portal la supracomunidad en base a que la mancomunidad gestiona un parque que no es de nuestra propiedad?
Muchas gracias y un saludo.
Hola José, por defecto, las votaciones en las mancomunidades de propietarios se realizan en base al coeficiente de participación de cada comunidad, pero la mancomunidad puede aprobar que las votaciones sean lineales, es decir, si son tres bloques puede aprobarse que cada uno represente el 33,33% del voto de la mancomunidad. Para establecer este criterio de participación, deben estar de acuerdo todas las comunidades y aprobarlo por unanimidad en una asamblea.
Si como nos ha comentado, hay una comunidad que tiene el 90% de la cuota de participación, vemos poco probable que quiera dejar de tener esa posición de dominio, pero por intentarlo no pierden nada.
Respecto a la pregunta de si podrían dejar de pertenecer a la mancomunidad, habría que ver si tienen estatutos y lo que viene reflejado en ellos. Si no hay estatutos, habría que ver la finalidad de la mancomunidad y porqué se constituyó. Podría dejar de pertenecer a esa mancomunidad si los motivos por los que se constituyó han dejado de existir o porque a pesar de seguir existiendo esos motivos, la participación de su comunidad no afecta al normal funcionamiento de la mancomunidad.
En última instancia, su comunidad también puede dejar de pertenecer a la mancomunidad si un juez lo aprueba.
Resumiendo habría que ver con más información su caso para poder darle una respuesta más concreta. Pero como poder, se puede.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes;
Me gustaría conocer vuestra opinión acerca del caso de nuestro conjunto residencial que consta de tres edificios que forman una «U» donde se ha constituido una «Comunidad de Comunidades» para gestionar un parque contenido en esa hipotética «U» y cuyo terreno no es propiedad de los vecinos de los bloques sino del constructor de los tres citados bloques, el cual, no pertenece a la mancomunidad ni tiene asignadas cuotas.
La constructora, al terminar las obras, dejó una tapia que cierra la «U», unos columpios y una pista de tenis y nunca hizo labores de mantenimiento.
Es legítimo constituir una mancomunidad en un terreno que no nos pertenece?
De ser así; No debería el propietario del terreno contribuir como todos los demás?
Un saludo y gracias!
Hola José, no se puede constituir una mancomunidad de unza zona que no es de las comunidades, es decir, que no tienen ustedes las escrituras de esa propiedad. Si pueden constituir una mancomunidad para financiar los gastos de mantenimiento de unos terrenos, siempre y cuando esos terrenos puedan ser objeto de ser mantenidos por ustedes.
Para solucionar su caso, pueden actuar de dos maneras:
1. Negociando con el constructor para que les ceda o venda esos terrenos.
2. Negociando con el constructor para que les ceda esos terrenos a cambio del mantenimiento de los mismos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Somos 2600 propietarios de una Mancomunidad de treinta portales y locales comerciales, a su vez el el elemento común indivisible se quiere cerrar a los no propietarios, estamos obligados a poner vigilancia 24 Horas, la pregunta es: al ser el coste de las obras de 1.800.000€ y un gasto de por vida de tres guardas, hace falta UNANIMIDAD o MAYORIA CUALIFICADA?? al ser el gasto de la obra muchísimo mayor de la cuota que pagamos , esto es, importe mayor a tres mensualidades, los que digan en la votación que se niegan estarían obligados a pagar?? Muchas gracias.
Hola Denis, todo elemento inexistente en una mancomunidad de propietarios o en una comunidad de propietarios, que se quiera incorporar como nuevo elemento comunitario, necesita ser aprobado por unanimidad. Los únicos elementos que no necesitan ser aprobados por unanimidad son aquellos relacionados con la supresión de las barreras arquitectónicas.
Por otro lado y como bien comenta, si el presupuesto excede el importe de tres mensualidades, usted como propietario puede negarse a sufragar ese gasto.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Puede ser Presidente de una Mancomunidad un vecino propietario que NO es a su vez Presidente de su portal al cual pertenece el mismo a dicha Mancomunidad?
Hola Denis, si no viene recogido en los estatutos de la mancomunidad, un propietario que no sea presidente de una de las comunidades de propietarios que forman parte de la mancomunidad, no puede ser presidente.
Un saludo.
Buenos días,
Durante el año pasado se realizaron obras en la fachada y fue la mancomunidad la encargada de contratar la empresa de rehabilitación y solicitar las subvenciones por la mejora energética.
Los vecinos necesitan para sus declaraciones de renta la información de que parte les corresponde de gastos y subvenciones, y me lo piden como presidenta de la comunidad, pero no sé si lo tenemos que emitir las comunidades o la mancomunidad que es quien realizo toda la gestión.
Agradezco vuestra ayuda.
Hola María, los certificados los tiene que emitir la mancomunidad. Ahora bien, la mancomunidad puede emitir un certificado a cada comunidad o un certificado a cada propietario de cada una de las comunidades.
Si lo haca a cada comunidad de propietarios, la comunidad tendrá que ser la encargada de emitir el certificado a cada uno de sus vecinos.
Resumiendo, la mancomunidad como responsable de la rehabilitación y entidad sobre la que recayó la subvención, es la responsable de emitir los certificados, pero la mancomunidad puede elegir si entregar uno a cada comunidad o uno a cada propietario de cada comunidad.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, les traslado unas dudas sobre una Mancomunidad o Complejo Inmobiliario según el Art. 24.3 de al LPH
¿ la Junta de Propietarios puede estar compuesta por los presidentes de las comunidades y otros propietarios del Complejo, por ejemplo su Junta de Gobierno, si se acuerda por mayoría en su Reglamento de Régimen Interior ?.
¿Consecuencia de lo anterior, pueden votar todos ellos, si se acuerda de igual modo?
He de añadir que la Mancomunidad no tiene Estatutos.
Mucahs gracias por su atención
Hola Ángeles, según lo establecido en el Art. 24.3 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) y en concreto en los apartados a y b establecen que la junta de propietarios de una Mancomunidad de Propietarios, estará compuesta, salvo acuerdo en contra, por los presidentes (representantes) de las comunidades de propietarios que formen parte de la mancomunidad.
Por lo tanto, quien forma parte de la junta de gobierno de la mancomunidad son los presidentes o la junta de gobierno que representa a las comunidades englobadas en la mancomunidad. A la hora de votar todos tienen el mismo derecho con independencia de la existencia o no de estatutos.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas noches, después de repasar su respuesta varias veces me surge una duda muy concreta: ¿en una mancomunidad pueden ser elegidos miembros de su junta de gobierno, propietarios que no sean presidentes de su propia comunidad?, es decir ¿sería legal o válido que en la junta de gobierno de la mancomunidad, algún miembro fuera propietario de inmueble pero no fuera presidente de la comunidad donde está incluido su inmueble?.
Muy agradecida por su ayuda.
Saludos.
Hola Ángeles, por defecto, la junta de gobierno de una mancomunidad de propietarios la forman los presidentes de las comunidades pertenecientes a esa mancomunidad, pero puede darse el caso que una comunidad vote el que otra persona miembro de la junta de gobierno de la comunidad o un propietario sea el representante de esa comunidad en la mancomunidad. No es habitual, pero es legal.
Para que tenga validez, tiene que ser aprobado por unanimidad en una junta de propietarios.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas noches me gustaría compartir unas dudas acerca de unos estatutos donde viene las cuotas de participación de un bloque donde tiene dos portales y un garajes que hace un 100% pero luego para los gastos de las comunidades particulares (portales) no tienen cuota de participación y entiendo que no puedo usar las cuotas de participación del bloque ya que no me da el 100% dentro del portal, que cuota de participación debería usar
Hola Aurea, por lo que nos comenta, entendemos que usted vive en un edificio y que junto con otro más, forman una mancomunidad. La mancomunidad tiene unos estatutos donde vienen reflejadas las cuotas de participación y por lo que entendemos su bloque está empleando las cuotas de participación de la mancomunidad para realizar el cálculo de los recibos de cada vecino.
Si eso es así, tenemos que decirle que no se pueden emplear las cuotas de participación de la mancomunidad para repartir los gastos de su edifico. No tiene nada que ver una cuota con la otra, por eso la suma no le sale el 100%. En las escrituras de su vivienda tiene que aparecer el coeficiente de participación de su inmueble con respecto al conjunto de la comunidad. Podrá observar que no coincide con el coeficiente de la mancomunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días
Creo que no me he explicado bien en los estatutos aparece solamente las cuotas del Bloque (o mancomunidad) no tienen cuota de participación del portal que según los estatutos son comunidades particulares y los gastos del portal no lo asumirá el Bloque(o mancomunidad) sino el propio portal, por ello comento que yo como Gestora de Fincas lo que creo que haciendo con la regla de tres (3) sacaría la cuota del portal.
Hola Aurea, perdone, en su anterior comentario no le habíamos entendido.
En ese caso, al no existir cuotas de participación por bloque, lo que tiene que hacer es dividir de forma lineal (todos los propietarios pagarían el mismo recibo) los gastos de cada edificio.
Imaginemos que los gastos de un edificio son: mantenimiento de ascensor, suministro eléctrico y limpieza. La suma media mensual es de 1.000 euros y en el edificio viven 10 personas. El recibo que tendría que abonar sería de 100 euros/propietario.
Si por las circunstancias que fuesen no pudiera individualizar estos gastos por cada edificio, la opción que propone de hacer una regla de tres también sería viable.
Sea cual sea el método propuesto, tiene que ser aprobado en junta de propietarios.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos dias:
Mi cumunidad de propietarios pertenece a una mancomunidad, ambas constituidas legalmente. La mancomunidad esta haciendo obras de rehabilitación de fachadas. Hay vecinos que no abonan las derramas para la obra. ¿quien tiene que reclamar, la comunidad del portal o la mancomunidad?. Tambien hay un vecino que no permite retirar unas celosias de su vivienda para sustituirlas por tabiqueria como consta en el contrato de la mancomunidad con la empresa que realiza la obra. ¿esta obligado a permitirlo, y si es asi quien realiza la reclamación, la comunidad del pottal o la mancomunidad?
Hola Dolores, la mancomunidad recibe los ingresos de las cuotas emitidas a las comunidades de propietarios y las comunidades a su vez, los reciben de los propietarios de cada inmueble. Por lo tanto, es la comunidad la que debe reclamar el pago de las derramas a los vecinos.
Respecto a las celosías de la vivienda, ocurre lo mismo. Quien debe reclamar al propietario es la comunidad previa solicitud de la mancomunidad.
Las fachadas, terrazas, patios, balcones… forman parte de la estructura del edificio y por lo tanto se consideran zonas comunes, aunque el uso sea de carácter privado. Si alguien quiere poner unas celosías, instalar un cierre o realizar alguna modificación, necesita la aprobación de la junta de propietarios. Si a este vecino se le autorizó a instalar las celosías, la comunidad de propietarios no puede obligarle a sustituirlas. Si en su momento no se le autorizó, está obligado a que la comunidad realice las reformas que considere oportunas.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes:
Mi caso es el siguiente .según la situación Registral La obras de edificación se hicieron en al año 1954
quedando la edificación de la siguiente forma:
Grupo de viviendas o edificio, formado por tres casas o portales independientes ,o sea 18 viviendas independientes con 6 seis locales independientes , con acceso directo a los mismos , pero no por los portales escaleras . En cuanto a sus normas, administración, de unos y otros y demás relaciones de comunidad , se entenderá por los dispuesto en el art 396 C Civil , y especialmente a la ley numero 49 del 21 de julio de 1960 sobre régimen P.H , si bien ,cada portal o escalera , tendrá su régimen independiente de los otros , para su administración , uso , pago y reparaciones ordinarias, quedando excluidos loa locales .Todo ello descrito en el Registro de la Propiedad. Mi pregunta es la siguiente :
En reparaciones que afectan , a las bajantes generales , de un portal , que afectan a uno o varios pisos ,DE UN PORTAL ¿ es normal que la aseguradora , repercuta el coste de la sustitución de esa bajante a todas las viviendas que componen el conjunto ( 24 UNIDADES) o sea los otros 2 portales y sus respectivos locales ? Los entronques del inodoro a la general tipo Y ¿ es privativo o común? .Gracias por su pronta respuesta .
Hola Luís, gracias por contactar con nosotros.
Si en las escrituras o en los estatutos viene descrito que cada portal tiene su régimen interno y que el mantenimiento de esos elementos corresponde a cada edificio, no se puede repercutir el coste a los otros portales.
No entendemos como la aseguradora quiere repercutir un coste de sustitución de los bajantes. El seguro del edificio está para afrontar una incidencia y si la reparación de esa incidencia está incluida en la póliza, cubrirá el coste de la reparación y si no está incluida, no lo cubrirá, pero no debería cargar coste alguno a la comunidad.
Las instalaciones de las tuberías de cada vivienda hasta la unión con las canalizaciones generales del edificio, son de cada vivienda.
Esperamos haberle ayudado, un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias , por su pronta respuesta ,Según quiero entender , y si no hay seguro de ese portal , pero si seguros privados de cada ocupante de cada piso o local ,tanto en continente con en contenido, la derrama , que corresponde pagar al portal , cuyas tuberías han causado daños a los pisos , deben ser repartidos a los vecinos del mismo .
Estos ¿ Podrían repercutir dicha derrama , a sus respectivas aseguradoras , al tener la garantía de continente , cubierta en su poliza privada, estos elementos ( tuberías y cañerias?
Hola Luis, si los daños originados se han producido por un elemento comunitario, las aseguradas de cada vecino no van a responder de esos daños. Lo único que harán las aseguradas de cada inmueble es responder de los daños producidos a cada uno de sus asegurados. Arreglarán esos daños y posteriormente reclamarán la factura a la comunidad.
Si la comunidad no tiene un seguro comunitario y dependiendo de los daños ocasionados, le puede salir todo por un buen dinero.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.