Los estatutos de una Comunidad de Propietarios regulan su funcionamiento mediante el establecimiento de normas y usos de los elementos comunes. Estas normas nunca pueden ir en contra de lo establecido en la LPH (Ley de Propiedad Horizontal)
¿Están obligadas las Comunidades de Propietarios a tener Estatutos?
No es obligatorio, de hecho son pocas las comunidades constituidas antes de los años noventa que disponen de ellos. Los estatutos vienen reflejados en el Título Constitutivo de la Finca (Escritura de Obra Nueva y División Horizontal inscrita en el Registro de la Propiedad).
Cuando una comunidad no dispone de estatutos, puede crearlos en cualquier momento. Para ello, tiene que convocar una junta de propietarios de carácter extraordinario donde venga reflejado en el orden del día el estudio y aprobación de los estatutos de la comunidad. Una vez aprobados por unanimidad y notificado el acuerdo a todos y cada uno de los propietarios, los estatutos deberán llevarse al registro de la propiedad correspondiente, donde esté inscrita la comunidad.
¿Dónde puedo consultar los estatutos de mi comunidad?
Lo mejor es que se solicite una copia al administrador o al presidente de la comunidad. Si por cualquier motivo no los tuvieran debe solicitarlos en el registro de la propiedad donde esté inscrita la finca (el edificio).
¿Y si queremos cambiar los estatutos?
En este caso, es necesario hacer el mismo trámite que para su constitución, es decir, convocar una junta de propietarios de carácter extraordinario, aprobar las modificaciones por unanimidad y alzarlas públicamente mediante su correspondiente inscripción en el registro de la propiedad.
Le aconsejamos que a la hora de redactar los estatutos de su comunidad de propietarios, contemplen bien todas las posibilidades y tengan todo muy claro y bien definido. Cualquier modificación posterior conlleva su aprobación por unanimidad, es decir, por todos y cada uno de los propietarios. Con una sola persona en contra no podrían modificarse.
También le sugerimos que antes de comprar una vivienda lea detenidamente los estatutos y las normas comunitarias para no llevarse sorpresas en un futuro.
Ahora ya sabe dónde puede consultar los estatutos de su comunidad.
Buenas noches.
En mi comunidad no existen estatutos , tan solo unas normas de convivencia para la zona comunitaria ajardinada.
Todos los vecinos pagamos la misma cuota de comunidad, lo que no considero justo y quiero que se haga el pago por coeficiente. Esto es posible? Que tramites debo seguir para solicitarlo ?
Hola Alberto, gracias por escribirnos.
La ley establece que por defecto el reparto de cuotas comunitarias tiene que ser por coeficientes de participación. La comunidad puede aprobar por unanimidad el reparto de cuotas de manera lineal (todos las mismas cantidades). Para volver al sistema inicial de reparto por coeficientes sería necesario con ser aprobado el acuerdo en junta de propietarios por mayoría simple.
Por lo tanto, lo que tiene que hacer es solicitar que en la próxima junta de propietarios de carácter ordinario se vote el reparto de cuotas por coeficiente.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
En mi Comunidad de Vecinos existe un cuarto de 200 m2 dentro del propio garaje. En la última Junta de Propietarios «se ha aprobado» el funcionamiento de dicho cuarto como sala común (reuniones y cumpleaños).
Es legal su aprobación? Que quorum se requiere? Es posible el uso como local social o comunitario de dicho cuarto que carece de ventilación (está en el sótano en el mismo garaje).
Gracias
Hola David, gracias por escribirnos.
Al ser un nuevo uso que antes no existía, tiene que ser aprobado por unanimidad de los asistentes a la junta de propietarios donde de quiera aprobar este nuevo uso.
Por supuesto que el espacio debe estar habilitado para utilizarlo en las actividades para las que se le quiera dar el uso aprobado y debe tener el correspondiente visto bueno de las autoridades municipales.
Los propietarios que no quieran usar ese espacio no estarán obligados a asumir el coste de su adecuación y mantenimiento.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenas tardes, en mi comunidad quieren sustituir la Pista de Tenis, por una de Padel.
¿Se puede realizar, ya que es un elemento común, y hay una alteración del titulo constitutivo, y consta dicha Pista de Tenis en La Escritura y también en el Reglamento de régimen interior. También la instalación requiere obras que modifican sustancialmente el elemento común
Se va a votar próximamente en reunión extraordinaria.
Muchas gracias: Gabriel
Hola Gabriel, gracias por escribirnos.
Si se puede siempre y cuando el acuerdo sea alcanzado por unanimidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes. Tengo problemas serios de humedad en mi piso, que es un bajo de un edificio de 12 viviendas y sólo 4 propietarios, donde no hay comunidad constituida. Mi seguro dice que la humedad no procede de mis tuberías. Ha pasado un mes desde que comuniqué el problema al resto de propietarios y no se ha tomado ninguna decisión. Si sigue pasando el tiempo y no se hacen cargo de los gastos de localización y arreglo del problema, ¿cómo les reclamo si no hay comunidad constituida? Muchas gracias
Hola Maite, gracias por escribirnos.
En su caso lo que le aconsejamos es que primero localice la procedencia de esas humedades y en función de esa información le reclame a quien corresponda.
Si esas humedades fueran consecuencia de las tuberías generales del edificio, todos los vecinos tendrían que sufragar la solución. En caso de que no quisieran tendría que reclamarlo por vía judicial.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
He solicitado una copia de los estatutos y régimen interno de mi comunidad y el administrador de las fincas me han cobrado 23 euros por las fotocopias. ¿Es correcto cobrar por la documentación? ¿Se podía haber enviado por email?. Gracias
Hola Susana, gracias por escribirnos.
Si es correcto que el administrador le cobre el precio de las copias de la documentación. Usted tiene derecho a tener esa documentación pero los gastos de las copias debe abonarlos usted. Es como si quisiera una copia de la llave del portal, como propietaria tiene derecho a tenerla, pero el precio del duplicado de la llave lo debe abonar usted.
La opción de haberlo enviado por email hubiera sido muy buena y no le hubiera costado nada.
Por otro lado, si nos dice que ese dinero se lo ha cobrado el administrador por la gestión de hacer las copias, debería haberle avisado antes de que ese trámite tenía ese coste. Es legal que los administradores cobren dinero por realizar gestiones que no están directamente relacionadas con la gestión de la comunidad. Pero siempre el vecino debe aprobar previamente el coste de esa gestión.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas noches. En mi comunidad hemos decidido por unanimidad quitar la caldera comunitaria y poner calderas individuales en cada piso con una misma compañía porque nos hacía oferta barata al ser 15 vecinos.
Esto se pagaría por cuota de participación o cada uno lo suyo.
Muchas gracias de ante mano.
Óscar.
Hola Oscar, gracias por escribirnos.
Si no han decidido la forma de pago en la junta de propietarios donde alcanzaros ese acuerdo, cada vecino debe pagar su caldera, ya que ha dejado de ser un elemento comunitario para pasar a ser un elemento privativo.
A partir de la instalación de las calderas individuales, el mantenimiento de las mismas pasa a manos privadas, a no ser, que decidan por unanimidad que siga siendo la comunidad la responsable del mantenimiento de cada caldera.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola,yo vivo en un ático,planta 11,en el cual para acceder hay que subir una fila de escaleras que dan a una puerta metálica,una vez que se abre esa puerta nos encontramos un pasillo descubierto que en cada extremo de ese pasillo hay 1 terraza una ala izquierda y otra a la derecha,en ese mismo pasillo,hacia una de las terrazas,se encuentra una puerta y un ventana,las cuales ya son mi vivienda,además de otras dos ventanas que me dan a una de las terrazas,digamos que mi casa da toda a una de las dos terrazas,en las cuales no puedo entrar porque, hay como unas vallas bajitas con un candado,en cada extremo del pasillo,decir que arriba no sube nadie solo portera,para limpiar y yo, nadie más tiene llave,mi pregunta es podría hacer uso de esa terraza,pero solo a modo de contemplar vistas,nada de poner mobiliario y ningún otro tipo de uso,ya que para eso dispongo de mi terraza privada dentro de mi vivienda.,gracias de antemano y un saludo..
Hola Sergio, gracias por escribirnos.
Como poder puede hacer uso de esa terraza, siempre y cuando la comunidad le autorice a ello.
No vemos motivo alguno por el que no le deje acceder a ella si como dice, solo es para contemplar las vistas y no va a hacer un uso distinto a ese.
El único motivo que se nos ocurre para impedirle el acceso sería por cuestiones de seguridad.
Le recomendamos que lo solicite a la comunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, tengo una duda,en una comunidad de cinco vecinos,estatutos privados,ninguna connotación especial,constituida hace años,se establece misma cuota;.se pueden constituir una junta y cambiar la cuota según metros del inmueble??
Un saludo
Gracias!!
Hola Isabel, gracias por escribirnos.
La ley establece que por defecto el reparto de las cuotas tiene que ser según los coeficientes de participación de cada inmueble. Para que estén pagando cuotas lineales (todos la misma cantidad) han tenido que aprobar ese reparto en una junta de propietarios y para volver a la situación de coeficientes, deben aprobarlo por mayoría en una asamblea.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola,
Vivo en un edificio de Bizkaia y tenemos un pequeño problema con un patio trasero.
Desde hace años lo ha estado utilizando el bar situado en el bajo del edificio como almacén pero hacen mucho ruido y los vecinos nos hemos hartado la de situación.
1-Interpusimos una queja en el ayuntamiento y nos dijeron que el patio es cosa de la comunidad.
2-Miramos las escrituras de la comunidad y solo hace referencia a las huertas que había hace 60 años. Pero claro, actualmente se ha edificado alrededor y varios edificios tienen su patio junto al nuestro.
3-Fuimos al registro de la propiedad, y tampoco nos especificaron si la comunidad es la propietaria de dicho patio.
4-Por último, contacte con la hacienda foral y lo único que me han dicho es que se trata de una «faja de terreno».
¿Cómo o a donde podemos acudir para saber si es propiedad de la comunidad?
Gracias y disculpar la chapa!!!
Hola Jon, gracias por escribirnos.
Y no tiene que disculparse por su comentario, para eso estamos.
Dicen que en las escrituras de la comunidad hace referencia a las huertas que había hace muchos años. Esas huertas se han podido convertir en lo que hoy es el patio. Lo que tienen que hacer es ver los metros cuadrados y las lindes que se describen en la escritura para ver si coinciden con la zona donde está el patio.
También pueden ver lo que aparece en el catastro. Ahí tiene que venir la descripción de la finca y el espacio que ocupa.
A parte de todo esto, si el bar está haciendo uso de un espacio que no es suyo (sea de quien sea), no tiene derecho a hacerlo y por lo tanto se puede denunciar el uso indebido o la apropiación indebida de un espacio.
Si después de ver las escrituras y el catastro y tras las gestiones que ya ha realizado en todas las administraciones, no encuentra información que concrete la propiedad de ese espacio, le recomendamos que hablen con un abogado para que les indique las actuaciones que pueden iniciar para mejorar la situación.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas noches.Los estatutos se aprobaron en acta en el 2020. Con la pandemia se quedó así hasta ahora que los llevaremos al registro…desde cuándo tienen validez??
Hola Helena, gracias por escribirnos.
Los estatutos tienen validez desde el momento en que son aprobados en la junta de propietarios.
No llevarlos al registro impide que pueda exigirse su cumplimiento porque las personas pueden alegar que esos estatutos no aparecen registrados en un documento oficial. Una persona puede decir que fue al registro a solicitar esos estatutos y no existían, por lo que no se le podrá exigir su cumplimiento.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
hola ,nuestra oresidents lleva 14 años como tsl yo 4 sños en el edificio se realiza junta extraordinaria de propietarios por el abandono y la dejadez de la presidenta ,cobros en mano de recibos ,el recibo dispar en cantidsdes de un vecino a otro y por unanimidad todos los propietarios decidimos en junta cese de ña presidenta y eleccion de nuevo oresidente en este caso sali yo, el caso es que la presidenta se le aviso por carta en mano de esta situacion y no acudio a dicha reunion cual es el siguiente paso que debemos dar es legal con el acta de esta reuniom de propietarios la elecvion de nuevo presidente, gracias
Hola Basilio, gracias por escribirnos.
Si ustedes hicieron la reunión correctamente y usted fue elegido por mayoría, deben emitir un acta con la firma de los asistentes y será válida a todos los efectos su elección. Deberá notificarlo a todos los vecinos y que a partir de ese momento los recibos los emitirá la nueva junta directiva. También debería notificarlo a todas las empresas que prestan sus servicios en la comunidad.
Si la presidenta no quiere darle la documentación de la comunidad, tendrá que ir al juzgado a ponerle una denuncia y será un juez quien se encargue de reclamarle todo lo relacionado con la comunidad. Cuando alguien no quiere cumplir las normas hay que recurrir a la justicia.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días, me surge la duda si en mi finca soy copropietario…tengo un 80 por ciento y 4 viviendas..el agua del edificio entero esta a mi nombre, hay división horizontal pero no título constitutivo..existe otra vivienda con un 20 por ciento que tiene una terraza comun conmigo..en el registro somos 2 fincas…pero…parece que compartimos zonas en común como terraza y yo doy suministro de agua a su vivienda. Soy copropietario de la finca??.gracias
Hola Mirian, gracias por escribirnos.
No entendemos muy bien que nos quiere preguntar. Por lo que hemos leído usted comparte un patio con otra finca, por ese motivo hay división horizontal. No hay título constitutivo porque en su caso no es obligatorio constituir una comunidad de propietarios.
En su escritura debe constar que comparte un patio con la otra finca y por lo tanto los gastos de mantenimiento de ese patio deben compartirlos según los porcentajes de participación de ambos.
Respecto al agua, ocurre lo mismo que con el patio, la factura debe ser abonada por ambas propiedades según el porcentaje de participación de ambos, aunque en este caso, la otra finca puede solicitar la instalación de un contador individual y de esa manera cada propiedad tendrá su contador y pagará su agua.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Fenomal Basilio. Tu aportación es la mejor
Buenos días
Tengo un problema de discrepancia sobre un cerramiento parcial con que hay en mi vivienda. El vecino de arriba siempre amenaza con denunciarlo, y además él es presidente. Esta construido hace más de 20 años (ya no es perseguible) y la anterior propietaria me comenta que se aprobó en junta, aunque él dice que no es así.
El problema viene porque quiero revisar las actas, primero para comprobar si se aprobó ese cerramiento, y en segundo lugar porque el presidente actúa de forma muy irregular y siempre me dice «esto se aprobó hace mucho», sin dar explicaciones, y quiero comprobar que realmente es así. Llevo 3 meses pidiendo revisar las actas y no me las proporcionan, ni me las dejan consultar. El administrador me dice que las actas las tiene el presidente para ir al juzgado a buscar un documento. He dicho que también quiero consultar ese documento. El presidente no me abre la puerta ni me contesta.
En resumen: Que puedo hacer para conseguir consultar las actas?
Mil gracias
Hola Jordi, gracias por escribirnos.
Usted como propietario tiene derecho a revisar las actas cuando lo desee. Puede ser que no se las puedan facilitar en el momento que las requiera, pero el administrador tiene que concretar una fecha para su consulta.
No tiene porque temer a las amanezcas de la denuncia de esta persona. Cuando no lo ha hecho ya y cuando no le da el libro de actas es por algo.
Aunque no estuviese aprobado en junta, ese cierre lleva tanto tiempo instalado que es difícil que un juez dictaminase su retirada. Por otro lado, seguro que hay más vecinos que tienen instaladas elementos que no han sido aprobados en juntas, como por ejemplo, aires acondicionados, rejas… si es así, y finalmente fuese a un juicio, su abogado tendrá muchos argumentos para que usted no tenga que quitar ese cierre.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días,
Nuestro problema es que tras trasladarnos a vivir a una zona comunitaria, el vecino de al lado ha plantado un olivo a 2m de nuestra valla. Cuando crezca nos sombreará todo el patio y parte de los patios colindantes al mío, no ha pedido ni permiso, ni opinión, directamente lo ha plantado siendo conocedor del perjuicio que nos va a crear ( puesto que lo comentamos hace meses) qué podemos hacer para que lo traspase a una zona que no moleste? He de decir que su parcela es la que hace esquina y tiene garantizado el sol todo el día, pero, nosotros desafortunadamente no y nos perjudicará quitandonos luz y sol (ya no podremos tomar el sol) y espacio aéreo que nos deja la visión cerrada.
Hola Carmen, gracias por escribirnos.
Solo podrá exigir que su vecino cambie al olivo de ubicación si existe una norma comunitaria que o bien impida plantar determinados árboles en los jardines privados o bien necesite de autorización previa por parte de la comunidad para plantarlo.
En los demás supuestos no podrá hacer nada, por mucho que le quite a usted el sol o la luz. Este vecino no tiene culpa alguna que la orientación de otras viviendas no tengan el sol garantizado.
No existe una norma general, donde se establezca que una persona tenga que pedir permiso para plantar en su jardín las plantas o árboles que quiera. Por ese motivo, ese tipo de regulaciones tiene que ser aprobado en cada comunidad cuando se constituye la comunidad de propietarios.
Lo único que podrá hacer en un futuro es obligar a esta persona que las ramas del olivo no traspasen a su zona.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes.
Tenemos un apartamento en una zona de playa, el presidente está haciendo gastos sin contar con propietarios, ni aprobar en junta, la administración hace regulación cuando se pasa de presupuesto, con lo cual , estamos pagando yo creo q de más.
Hace trabajos a vecinos con dinero de comunidad como dar lechada en uno de los áticos, y así los tiene contentos para obtener su voto para presupuesto y seguir de presidente, a mi ya me tiene harta está situación . Qué me aconsejan ??
Hola María, gracias por escribirnos.
El presidente puede autorizar ciertas partidas de gastos sin necesidad de recurrir a la aprobación del resto de los vecinos. Estas partidas tienen que estar siempre relacionadas con el mantenimiento y conservación de zonas o elementos existentes en la comunidad y nunca con la adquisición de nuevos elementos, es decir, el presidente puede autorizar el arreglo de una puerta pero no puede puede comprar plantas de decoración para el portal.
Dicho todo esto, lo que puede hacer es normalizar y regular la forma de proceder ante la contratación de cualquier servicio. Por ejemplo, la comunidad puede aprobar que siempre se pidan varios presupuestos antes de realizar una actuación.
Otra cosa que puede hacer es presentarse a presidenta para que esta persona no perdure más tiempo en el cargo, establecer un turno rotatorio de presidencia…
El trabajo de lecheo de la azotea si corresponde a la comunidad. Antes de nada asegúrese de que los trabajos que el presidente está encargando si son competencia de la comunidad.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días, vivo en una comunidad de propietarios, el edificio da a dos calles paralelas, pues bien, según los estatutos todos los toldos han de ser iguales para no romper la estética del edificio. En las viviendas de la parte trasera todos tienen instalado un toldo, todos de las mismas características, al igual que en la parte delantera, salvo un vecino, el cual ha colocado una estructura metálica con una tela atada con bridas, estéticamente horrible. Pues bien, el lleva desde enero para ver qué tipo de toldo pone, porque dice que los toldos que los demás vecinos tienen a él no le sirve, con lo cual, si en los estatutos pone que han de ser todos iguales, puede este señor hacer una propuesta a la comunidad para cambiar dicho toldo como a él le plazca? Puede llevarlo a una junta extraordinaria, y que sea a votación por parte de los vecinos? Que numero de votos necesita de aprobación por parte de los vecinos? y por otro lado, desde enero no ha buscado solución y sigue el tenderete ese ahí, se le puede obligar a que lo quite? o ya nos tendríamos que meter en temas judiciales? Gracias de antemano. Un saludo
Hola Noelia, gracias por escribirnos.
Un acuerdo solo puede ser revocado o modificado por unanimidad, es decir, por todos los vecinos que acudan o sean representados en una junta de propietarios (reunión de vecinos).
Si este señor no puede poner el tipo de toldo aprobado por la comunidad porque ha instalado una estructura que no se lo permite, tiene dos opciones, no poner toldo o quitar la estructura para poder poner el toldo. La otra opción es que la comunidad vote por unanimidad autorizar a esta persona a poner lo que él desea.
Si esta persona no quiere quitar el toldo por las buenas, es decir, porque la comunidad se lo reclame por escrito y dándole un plazo prudencial para hacerlo, la comunidad tendrá que poner una denuncia para que sean las autoridades quienes obliguen a esta persona a cumplir con sus obligaciones. No hay otra manera de hacerlo.
Esperamos haberla ayudado.
Un saudo y hasta pronto.
Hola soy Francisco, residente en Calahorra, La Rioja.
Estoy interesado en adquirir un bajo para prepararlo como vivienda por motivos de salud de mi esposa.
Donde podría mirar si existe algún impedimento y que pasos debería seguir para asegurarme de la posibilidad legal de reconvertirlo en vivienda
Deseo hacerlo sin levantar suspicacias que hagan aumentar el precio de la lonja, la cual hace unos 20 años era un almacén de carbón y desde entonces permanece cerrado.
Los bloques existente en la otra acera de la misma calle tiene los bajos como viviendas.
Hola Francisco, bonita tierra donde vive. Gracias por escribirnos.
Tiene que ir al Ayuntamiento de Calahorra y preguntar en urbanismo por los requisitos para el cambio de uso de un inmueble, de local a vivienda. Allí le indicarán la viabilidad de lo que quiere hacer y los pasos a seguir.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes me ha dicho mi administradora que la Presidenta habla vicepresidenta pueden hacer los cambios y obras ya sea el gasto que sea sin tener que consultar a la comunidad. Y que por lo de pandemia no se puede hacer una reunión ya que hay vecinos que no estamos de acuerdo y la hemos solicitado que podemos hacer? Gracias
Hola Mayte, gracias por escribirnos.
La junta de gobierno tiene la obligación de acometer todas aquellas obras y reformas que sean necesarias para conservar el edificio y las zonas comunes. Es decir, la comunidad tiene que estar bien mantenida y no es necesario aprobar reparaciones si son necesarias para esa adecuada conservación del edificio.
Lo que no puede hacer la junta de gobierno es realizar nuevas instalaciones sin la aprobación de los demás vecinos.
Tampoco puede acometer reparaciones de las zonas comunes si para ello es necesario emitir recibos extraordinarios. En este caso, es necesario aprobar la forma de pago en una junta de propietarios convocada a tal efecto.
Las reuniones de propietarios se han aplazado por motivos de seguridad y por indicaciones de las autoridades, no permitiendo celebrar reuniones si no son estrictamente necesarias y para ello debe establecerse un plan de seguridad y ser aprobado por las autoridades competentes.
Lo que pueden hacer es hablar con la junta de gobierno y hacer un escrito firmado por los vecinos que no estén de acuerdo con la forma de proceder.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tarde ,compre un piso y coloque nel balcon una mampara movible pequeña,que se retraje en mi balcón es por el sol y viento es de dimensiones pequeña y la comunidad me la proibida, nel mismo bloque existe cierre de balcon y doble baranda y antena parabólica, y a mi se me prohíbe instalarse, algo que prácticamente no se observa dal exterior del edificio, que debo hacer? En la comunidad no existen estatutos de propiedad, solo norma a conveniencia de algunos propietario, después que ello hicieron lo que quisieran
Hola Doménico, gracias por escribirnos.
Las comunidades deben aprobar y regular que elementos pueden instalar los propietarios en sus terrazas y balcones y cuáles no. Si no está regulado, el vecino que quiera instalar una mampara o un cierre, debe solicitar permiso a la comunidad y la comunidad aprobar o no dicha instalación.
Si hay vecinos que ya tienen instalados cierres en sus viviendas, la comunidad no puede negarle a usted la instalación de una mampara. No se puede aprobar que a partir de una fecha haya vecinos que puedan hacer algo y negárselo a otros. Lo que si puede aprobar la comunidad es que usted instale un tipo de mampara con una serie de características, pero nunca prohibirle esa instalación.
Por lo tanto, indíquele esto a su comunidad de propietarios. Si a usted le obligan a quitar la mampara, los demás vecinos también deben quitarla.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola. Necesito asesoramiento. Somos tres casa dentro de un a propiedad horizontal. Hace mas de 15 años wur vivimls aqui, para nosotros lo unico que tebemos comun son las escaleras para acceder a las ttes casas. Cada una tiene su jardin cerrado con muros que disfruta y mantiene cada uno. Nosotros el año pasado en nuestro jardin hicimos una piscina. Al hacer esto hemos visto que en en las escrotura no especificaba los metros de jardin. Solo estan lo metros de la casa y garage de cada uno. He pedido la finca matriz y tambien pone division horizontal, los metros de cada casa y despues zona ajardonada y participacion del 33% cada uno. No tenemos ni constotuida comunidad de vecinos. Los jardines estan cerrados desde hace mas de 30 años y asi se nos vendio la casa y nunca nos fijamos, ninguno de los tres. Incluso yo he hecho una piscina. Mi miedo es que ahora una de las casa esta en venta y que el nievo comprador me pueda exigir estar en mi jardin y en mi pisicina. Que puedo hacer. Gracias
Hola María, gracias por escribirnos.
En principio no tiene porque preocuparse porque en ningún sitio consta que el jardín sea comunitario y aunque fuese comunitario, el uso y disfrute de esa trozo de parcela en principio parece que le corresponde a usted.
Solicite en el registro de la propiedad la escritura de propiedad horizontal. Ahí debe aparecer como están distribuidas las zonas comunes.
La persona que compre la casa verá que cada una tiene su jardín y su muro. Que exista división horizontal no está en contraposición de que cada casa tenga su propio jardín. A veces lo único que comparten como comunidad es la conexión de televisión o La Luz de los pasillos que dan acceso a las casas.
Repetimos, no se preocupe porque haya una división horizontal. Disfrute de su jardín y de su piscina.
Un saludo.
Muy buenas yo tengo un problema similar, pero el tema qes que esto es 4 chalet que tenemos 25%, cada uno, yo Le compre en noviembre del 2019,llevan construidos desde el 2009,y las dos esquinas tienen mucha finca y los dos del medio mucho menos, hay u. Libro de actas del 2013 que todos firman que es al 25%, habido cambio de otros propietarios, nunca se han echo reuniones, la cuenta es muy pequeña y ahora que emos llegado nosotros un esquinero estan las vigas podridas y emos echo una reunión de comunidad en septiembre para arreglar toda la comunidad y la propietaria de esa vivienda dijo que hiba a pedir precio para acerlo y que si no se hacía judicialmente, yo nose por donde empezar, porque mi pregunta es, en el registro me han dado el esta to que considero que es abusivo, llevan sin mantener nada 12 años y yo ahora como nueva propietaria tengo que pagar el total de la comunidad de esas vigas si las esquinas tiene 3 balcones de madera y los del medio solo dos bigas de 90cm, si yo eh comprado porque Le hiban a embargar y ahora tengo que pagar yo todo esto?
El sábado hubo un atasco y se llamo a uno desatasco se abrieron las arquetas y era comunitario, porque además los desagües están al revés, como en la comunidad no hay dinero y de 4 propietario uno nunca a pagado ni viven, se pagó entre los otros 3,nose si estoy mezclando cosas pero yo vivía en una comunidad siempre y hay cosas comunes pero el mantenimiento de ello también hay que hacerlo y aquí nunca han echo nada, y ahora entran prisas y nose por donde enfocarlo.
Hola MJosé, gracias por dirigirse a nosotros.
Por lo que nos relata tienen un poco de desorganización.
Lo primero que tiene que hacer es comprobar que la comunidad está legalmente constituida y para ello debe ir al registro de la Propiedad de su localidad y solicitar una copia de la escritura de obra nueva y división horizontal, es decir, del título constitutivo de la finca.
Una vez confirmada la existencia de la comunidad, tiene que comprobar que existe un libro de actas oficial y un NIF (nº de identificación fiscal). Si no está dada de alta en Hacienda, es decir, si no posee un NIF, no se podrán emitir facturas a nombre de la comunidad. Aunque ahora mismo, eso sería un aspecto secundario.
Vayamos de nuevo a la existencia o no del título constitutivo y del libro de actas. Si existe la comunidad, todos los acuerdos que se hayan alcanzado deben aparecer escritos en el libro de actas. Esto es importante por un motivo. El reparto de gastos en una comunidad siempre se hace en función del porcentaje de participación de cada inmueble sobre el conjunto de la comunidad, es decir, como cada inmueble es de diferente tamaño, por defecto, el reparto de los gastos se hace siempre en función del tamaño de los inmuebles, para evitar que los más pequeños paguen lo mismo que los más grandes. Como le indicamos, esto es por defecto. Pero la comunidad puede decidir que el reparto sea equitativo, en su caso, ha podido decidir que todos paguen el 25%. Si eso fuese así, debe aparecer aprobado en el libro de actas. Si no hay libro, ese acuerdo no es válido y cada vecino debe pagar en función de su coeficiente de participación, es decir, del tamaño del inmueble. Ese coeficiente viene especificado en las escrituras.
Cuando aclare todo esto, la comunidad debería aprobar un presupuesto de gastos ordinarios y repartir ese presupuesto en cuotas según el porcentaje de cada uno. Si hay un gasto extraordinario, debe aprobarse la partida presupuestaria, el reparto y la forma de pago. Si hubiera algún vecino que no pagase su cuota, tendrán que reclamársela y si no hace frente a la misma, deberán aprobar entre todos reclamársela por vía judicial.
Nuestra recomendación es que la comunidad contrate a un administrador de fincas para que le gestione todo esto. Si llamaron a una empresa de desatoras cuando han tenido ese atoro, ¿por qué no llaman a un administrador para que les desatore el tapón que tienen en la gestión de la comunidad?.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola y gracias por ayudarme. Mi consulta es;
Vivo en una comunidad de que somos 2 vecinos/pisos, uno en alquiler con opciòn a compra, yo como propietaria, y un tercer propietario de un local en los bajos.
El nuevo inquilino, ha instalado en terraza comunitaria de uso común, 1 caja de aire acondicionado y 10 jaulas con pájaros, tejadillo, soportes y caja de alimentos. Además también deja sus bicicletas, quiere poner barbacoa, mesa y sillas para su piso, plantas y un huerto!
Tenemos división horizontal, pero no tengo estatutos. Qué puedo hacer sin entrar en conflicto??? somos 2 vecinos y es mejor estar en convivencia. Cómo decirle mediante «papeles-leyes-artículos- o lo que sea, que esto creo no se puede hacer, aún menos sin notificar. Muchas gracias!!!
Hola, gracias por escribirnos.
Si la terraza es comunitaria de uso común no puede instalar nada porque el espacio es de la comunidad. Si la terraza es comunitaria de uso privativo si podría instalar ciertas cosas sin autorización y otras con el visto bueno de los vecinos.
Si fuese de uso privado, puede tener las jaulas de los pájaros y el tejadillo depende de la estructura que tenga.
Si en la comunidad no tiene aire acondicionado, la comunidad tiene que autorizar que instale el aire en algún sitio y si la terraza es privativa, en principio puede ponerlo en donde quiera.
Lo que no está autorizado en ningún caso es a instalar o a hacer barbacoas. Todo esto tiene que ser autorizado por la comunidad.
En definitiva, depende si la terraza es de uso privado o no, podrá poner e instalar determinadas cosas. En general puede poner cualquier elemento que no sea de estructura fija (hay matizaciones) y cualquier elemento que no genere problemas de higiene y salud.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
hola buenas tardes , me he comprado un piso y debajo en la parte trasera del bloque hay dos patios los cuales solo tienen acceso los propietarios de los dos locales comerciales , he estado mirando en la sede electronica de catastro y el patio no esta dividido en dos como hoy en dia si lo esta por un tabique , y segun la referencia catastral de cada local y los metros que asi vienen recogidos en el catastro no coinciden los metros con los patios , es decir , que si fuese el patio propiedad de cada local deberia de venir mas metros en el catastro . Me gustaria que me ayudara y me dijera de que manera puedo saber si le corresponde ese patio a los dos locales y no a todos los vecinos . muchisimas gracias y saludos
Hola Alejandro, gracias por escribirnos.
Los patios siempre son comunitarios, pero no siempre el uso de los mismos es comunitario, en ocasiones el uso es de carácter privativo para disfrute de los pisos bajos o de los locales comerciales.
Para saber a quién pertenece el uso de los patios, debe solicitar una nota simple de la escritura de los locales. En la escritura vendrá descrita la existencia de ese patio y el uso del mismo.
También debe venir descrito en la escritura del edificio.
Otro tema que tendrá que ver con independencia de a quién corresponde el uso de los patios es la legalidad de haber hecho el muro. Para ello, deberían haber tenido la aprobación de la comunidad.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola. Soy propietario de un piso y de una cochera individual directamente a la calle. Ambos en el mismo edificio. El garaje no tiene uso de zonas comunes, ni instalacion de agua y electricidad. Yo pago comunidad por ambos ( piso y garaje) . Quisiera saber si existe la posibilidad de la exoneración del pago de la comunidad del garaje que consideró abusivo, o qué gastos podría eludir. Siento no dar más información pero aún no he pedido los estatutos. Gracias
Hola Ricardo, gracias por escribirnos.
Al pertenecer la cochera al edificio no puede dejar de contribuir a los gastos comunitarios. La cuestión es si está obligado a soportar todos los gastos comunitarios y la respuesta es que no.
Debe leer la escritura de constitución de la comunidad y los estatutos (si existen). Ahí debería venir como debe ser la participación de las cocheras en el conjunto de la comunidad. Si no tienen estatutos o no se especifica nada, siempre puede solicitar a la comunidad que su participación en los gastos de mantenimiento sea exclusiva por aquellos elementos en los que su cochera incide.
¿Cuáles son esos elementos?
Si la cochera da a la calle y no tiene instalación de agua y luz, en un principio solo debería contribuir con aquellos gastos que están directamente relacionados con la conservación de la fachada y con el seguro general de la comunidad.
Si la comunidad no cediese a sus peticiones, le recomendamos que hable con un abogado para ver la viabilidad de tomar otras medidas para regularizar esa situación.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días, soy propietaria de un piso y debajo del mismo hay un patio cuya propiedad es de la comunidad de vecinos pero con uso y disfrute de los bajos. El vecino con el disfrute del patio, ha realizado modificaciones en el patio sin permisos de la comunidad o en contra de las decisiones de la Comunidad en diferentes juntas e instalado una barbacoa. La comunidad le ha llamado la atención al vecino en repetidas ocasiones, apelando a la LPH, y hay quejas expresamente por el uso de la barbacoa. Ya se ha llamado la atención en varias ocasiones por la vía amistosa al vecino por el uso de la barbacoa ya que los patios son patios de luces donde las ventanas de toda una de las fachadas, de manera que no podemos dejar la ropa tendida ni las ventanas abiertas porque el vecino enciende la barbacoa sin ningún tipo de consideración a los vecinos y el olor al humo se mete incluso teniendo las ventanas cerradas. Es una situación muy desesperante. ¿Qué se puede hacer? Es increible que no podamos ser libres en nuestras casas por éste vecino… Muchisimas gracias.
Hola Jose, gracias por contactar con nosotros.
Lamentamos mucho la situación que está viviendo, por desgracia hay personas que solo piensan en ellas y no en el resto de los vecinos. Por ese motivo existe la ley.
La solución es bien sencilla. ¿Qué sucede cuando alguien se salta la ley? pues que debe ser denunciado para que las autoridades competentes actúen en consecuencia. Eso mismo es lo que debe hacer la comunidad, denunciar los hechos para que sean las autoridades las que obliguen a esta persona a cumplir la ley.
Si ya han hablado con esta persona y sigue haciendo lo que le da la gana, ninguno de ustedes ni tampoco la comunidad tiene atribuciones para hacer cumplir la ley. Pero si están capacitados para denunciar los hechos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
en la escritura de mi apartamento pone que tengo 2 plazas de parking, estas no estan numeradas, para atribuir la plaza a cada vecino, es necesario unos estatutos, con mayoria unanimidad, o con mayoria simple se pueden establecer, si no me gusta la que me toque me puedo negar ya que en mi escritura no indica cual es mi plaza, se puede obligar a que sean movibles cada año cambiemos de plaza?
Hola Rafael, gracias por escribirnos.
Si en sus escrituras tiene asignadas dos plazas le corresponden dos plazas, lo raro es que no vengan especificadas que dos plazas son.
Para atribuir las plazas a cada vecino la comunidad tiene que decidir primero cómo va a realizar ese reparto. Ese método de reparto se decide por mayoría (la mitad más uno). En ese método lo ideal es que decidan si va a ser rotatorio o si se vota un cambio de plaza cada cierto período de tiempo.
También pueden decidir que las plazas que a cada uno les toque sean para siempre.
Si las plazas son de diferentes tamaños e influye la ubicación de cada una, es conveniente que se cambien cada cierto tiempo para intentar que todos los vecinos tengan el mismo derecho de uso de los mejores aparcamientos.
Resumiendo, deben decidir los vecinos como quieren repartir la tarta.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola:
Tenemos un piso en Barcelona que tiene una terraza comunitaria de uso privativo solo para nuestro piso y para el piso el superior.
Según los estatutos de la comunidad de 1979, en terraza solo es para la colada y extender ropa, de hecho en esa terraza tenemos un cuarto con lavadora de propiedad exclusiva nuestra.
Hemos puesto unas pocas macetas en la terraza y los vecinos, sin un motivo aparente, nos quieren obligar a quitarlas (el otro vecino con uso privativo esta de acuerdo con las plantas).
La presidenta de la comunidad nos ha comunicado que si no las quitamos vendrá ella misma a quitarlas.
¿Puede legalmente quitar esas plantas sin nuestro consentimiento sin justificar porque pueden molestar a la comunidad?
Hola Matilde, gracias por escribirnos.
Si la terraza es de uso privativo y no hay estatutos o normas aprobadas en la comunidad que indiquen que en esa terraza no se pueden poner plantas, ustedes pueden poner las plantas que les de la gana (si son bonitas mejor).
Hable con la presidenta e indíquele el motivo por el cual quiere que quiten esas plantas. A lo mejor hay un motivo que desconocemos que puede afectar a la comunidad. Pero si no está justificado o como reiteramos no hay normas que indiquen expresamente que no se pueden poner plantas en las terrazas, ponga usted esas plantas que por otro lado seguro que hacen más agradable la estancia en esa zona.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas noches. Soy propietaria de un apartamento que pertece a una comunidad de 90 apartamentos, 78 de ellos son de un mismo propietario que a su vez es el administrador de la finca los cuales son explotados por un hotel, esta considerada comunidad hotelera.
Los gastos de la comunidad con diferentes piscinas y varias zonas comunes son divididos entre los 90 apartamentos pudiendi así disfrutar de las instalaciones tanto los clientes del hotel como los propietarios que alli vivimos.
Hace 10 años que tengo el apartamento en propiedad y ahora he decidido que me gustaria obtener la licencia vacacional por que me mudo de zona y mi vivienda esta enfocado a ello.
El administrador de la finca es el dueño de los 78 apartamentos y a prohibido de manera definitiva la opcion de obtener la licencia vacacional ya que cuenta con la mayoria de los votos en la junta de propietaros por sus 78 apartamentos vacacionales.
He acudido al registro de la propiedad y alli no consta ninguna prohibicion.
Que puedo hacer ante esta injusticia??
El si explota todos sus apaetamentos.
Espero puedan aconsejarme.
Muchas gracias
Hola Noelia, gracias por escribirnos.
Es muy fácil, las comunidades de propietarios no pueden impedir el uso de las viviendas como vivienda vacacional, por lo tanto esta persona no puede impedir algo que está permitido por ley.
Las comunidades de propietarios si pueden regular el uso de las viviendas vacacionales. Esta regulación les permite aumentar hasta aun 25% el importe de las cuotas comunitarias y establecer normas de uso de las zonas comunes. Ahora bien, si a usted le incrementara el importe de sus cuotas un 25% debería incrementarse al resto de inmuebles que estén bajo ese mismo uso vacacional.
Resumiendo, por mucho que esta persona sea dueña de todos esos apartamentos y sea el administrador de la finca, no puede impedirle que usted destine su vivienda a alquiler vacacional. Si le dice que está prohibido o que no puede, pídale una copia de la ley donde viene reflejada dicha prohibición, ya verá como no se la entrega, porque no existe.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días:
Ayer tuvimos reunión de la comunidad y al deber una única cuota de la misma, 25 euros, no pudimos ejercer nuestro voto. Como consecuencia de esto y de la anulación de nuestro voto y de otro vecino en nuestra misma situación, se ha acordado una medida con la que no estamos de acuerdo. La cuestión es que la administradora, al enviarnos por mail la convocatoria, no nos detallaba ni nos adjuntaba el listado de morosos y nosotros no sabíamos a fecha de la reunión que debíamos esa única cuota.
Mi pregunta es, ¿podemos impugnar la reunión? Al no incluir listado no se nos informó de esa deuda a tiempo y queremos impugnar pero no sabemos si tenemos derecho.
También queremos saber qué quorum se necesita para aprobar ciertos acuerdos. Fue una junta extraordinaria para decidir la apertura o no de la piscina dada la situación por Covid. Podemos pedir una copia de los estatutos a la administradora?
Muchísimas gracias, un saludo.
Hola Raquel, gracias por escribirnos.
La ley es clara en este sentido, todo propietario con recibos pendientes, aunque sea uno solo, no puede ejercer su derecho a voto.
En la convocatoria no se tiene que poner quien tiene recibos pendientes, pero si se debe indicar que todo aquel que tenga recibos pendientes de abono, no puede votar. Si en la convocatoria no venía especificado, podría ser un motivo para anular la reunión por un defecto de forma en la convocatoria.
Por otro lado, la comunidad no tiene obligación de indicar a los vecinos que tienen recibos pendientes de abono, es cada vecino el que debe preocuparse de pagar sus cuotas. Ahora bien, si la comunidad no ha pasado los recibos en la fecha acordada, si debe informar a los vecinos.
El quorum para aprobar determinados acuerdos depende de la naturaleza de lo que se esté tratando.
Para el cierre de la piscina es necesaria la aprobación de la misma por parte de la mayoral, es decir, por el 51% de las cuotas de participación o de la mitad más uno.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Art. 16.2 de la LPH
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
O sea que si tiene que figurar
Hola Jacoba, gracias por escribirnos.
Si tienen que figurar o en su defecto aclarar que los vecinos que no estén al corriente en el pago de sus recibos estarán privados del derecho al voto.
Lo que no se indica en la ley es como tiene que figurar esa relación de propietarios, es decir, no es necesario poner el nombre de los propietarios, éstos pueden ser sustituidos por la denominación del inmueble, es decir, 1ºA, 2ºD… de esa manera se cumple con la LPHy se evita incluir los datos personales. Pero reiteramos que estaría bien hecho si se incluyen los datos de esos propietarios.
En el acta si deben incluirse los nombres de estos propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Enhorabuena por la página, muy útil.
He convocado una junta extraordinaria por un tema de modificación de la fachada. Necesito consultar los estatutos para ver si mi propuesta ha de ser votada por mayoría simple o por unanimidad. El problema es que el administrador es también propietario, y creo que está en contra de mi propuesta. Ya le he pedido una copia de los estatutos y me los va a facilitar. Mi pregunta es la siguiente: ¿cómo puedo comprobar que efectivamente esos estatutos son los originales y no ha hecho alguna modificación que pueda perjudicarme? Porque ya le he preguntado, y los estatutos no se han llevado al Registro de Propiedad.
Mil gracias por adelantado.
Hola Luís, gracias por darnos su enhorabuena.
Si los estatutos no se han llevado al registro nunca podrá saber si los que les presenta el administrador son los originales, porque no existe un registro oficial de los mismos y por lo tanto no puede comprobarlo.
Así que, tendrá que fiarse de ellos.
Un saludo y hasta pronto.
¡Buenas tardes!
Estoy interesada en la compra de 2 pisos para convertirlos en dúplex. Es un edificio muy viejo y los vendedores y resto de propietarios no tienen Estatutos. ¿Dónde puedo conseguirlos? ¿Se puede por internet? ¿El resto de propietarios puede negarse a que yo reforme los pisos y haga un dúplex? Para poder poner un ascensor en el futuro, ¿cuántos propietarios tenemos que estar de acuerdo?
Muchas gracias
Hola Sonia y gracias por escribirnos
No todas las comunidades de propietarios tienen estatutos y no es obligatorio tenerlos. Por lo tanto, si no los tienen en un principio no pasa nada, la comunidad puede funcionar con total normalidad rigiéndose por lo establecido en la LPH (Ley de Propiedad Horizontal)
Usted puede hacer la reforma, lo único que tiene que hacer es informar a la comunidad, como tendría que hacerlo cualquier vecino cuando hiciese una obra.
Para instalar el ascensor tienen que estar todos de acuerdo, es decir, el acuerdo es por unanimidad de todas las personas que asistan a la Junta de Propietarios donde se establezca ese punto en el orden del día.
Solo cambiaría el quorum en el supuesto de que hubiera alguna persona con movilidad reducida o personas de avanzada edad.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola. Soy presidente de una comunidad. Adelante 4500 eur para poner pladur en la escalera de 5 plantas, pintar, poner focos halogenos arreglar el portal etc. Según iba avanzando la obra a todos les parecía bien. Ahora que está terminada la obra hay una vecina que todo le parece mal echo y se ha encargado de comer el coco a todos los vecinos y no quieren pagar ni un duro. Que hago? El dinero lo adelante yo para las obras y ahora hay dinero en la cuenta de comunidad. Muchas gracias
Hola Ana Belén, gracias por escribirnos.
Hemos tardado en responder porque su mensaje nos aparecía como spam.
Lo primero que le tenemos que decir que ha hecho muy mal en adelantar un dinero de su bolsillo sin que previamente estuviese así acordado o sin que usted tenga firmado que usted va a adelantar un dinero pero que la comunidad tiene pendiente con usted ese abono.
Aquí hay que ver primero si esa reparación está aprobada en junta de propietarios. Si está aprobada y usted la ha pagado, la comunidad tiene la obligación de abonarle ese pago. Si se niegan a hacerlo, debería acudir a la justicia.
Si hay algunas personas que no están de acuerdo con lo realizado, lo que deberían hacer es reclamar esa actuación de alguna manera, pero nunca dejar de cumplir con sus obligaciones de pago.
Por otro lado, si esa reparación no está aprobada en junta de propietarios, usted tiene un problema, porque depende de la buena predisposición de los vecinos para que le paguen ese dinero. Es decir, si no está aprobado, algún vecino puede alegar que usted ha hecho eso porque le ha dado la gana y usted no tendrá manera de reclamar esa cantidad.
Bueno, esperemos que esté todo aprobado y que los vecinos le paguen esa cantidad.
Un saludo y hasta pronto.
Si hay una bajada de ascensor de una comunidad, los locales también tienen que pagar está obra?
Hola Isabel, lo que debe pagar cada inmueble (piso, local, garaje o trastero) debe venir especificado en los estatutos de la comunidad de propietarios.
Si no fuese así, lo que debe pagar cada uno está en función del uso de las zonas o elementos. Si los locales no tienen acceso a los ascensores o al portal, no deben pagar los gastos de mantenimiento del portal o del ascensor. Ahora bien, si tienen posibilidad de usar esos elementos o esas zonas, si deben contribuir con el mantenimiento, con independencia de que use esos elementos o esas zonas.
Por ejemplo, un piso situado en la planta baja debe contribuir con el mantenimiento del ascensor aunque no lo use porque tiene acceso a ese elemento.
Por lo tanto, los locales deberán abonar la reforma del ascensor si tienen posibilidad de usar ese ascensor.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes,
Quiero poner aire acondicionado en el patio de luces, he preguntado al Administrador de la finca para saber que dicen los estatutos sobre ello y me dicen que no dicen nada al respecto, también me ha dicho que tiene que mirar los actas ya que los vecinos no quieren que se pongan, tengo una enfermedad e informes que acreditan que tanto temperaturas altas y bajas pueden perjudicarme gravemente, que pasos tendría que seguir en el caso de que las actas de reuniones no dejen poner el aire? ¿Prevalecen los estatutos o dichos actas? Muchas gracias.
Hola Elena, gracias por escribirnos.
En una comunidad de propietarios siempre prevalecen los estatutos, es decir, los acuerdos alcanzados en las juntas de propietarios (reuniones de vecinos) deben cumplir con los estatutos. Ahora bien, la comunidad puede cambiar los estatutos si así lo consideran necesario.
Respecto a lo que pueda estar aprobado en las actas de la comunidad, debe ser cumplido siempre, ya que son las decisiones que se han adoptado por parte de los propietarios, pero a la misma vez, no pueden prohibir la instalación de aires acondicionados en las viviendas. En todo caso, deben regular cómo y por dónde deben instalarse las máquinas de aire acondicionado, pero nunca prohibir.
Por lo tanto, si en su comunidad no se ha aprobado anteriormente donde instalar los aires acondicionados, deberán convocar una junta de propietarios para aprobar por dónde debe realizarse esa instalación.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias por su ayuda.
Buenas Tardes.
Tengo vecinos que han puesto aire acondicionado y han dejado el tubo suelto a la calle. Se puede hacer algo.
Gracias
Hola Oscar, gracias por escribirnos.
A nivel comunitario, nadie puede hacer uso de las zonas comunes sin permiso de la Comunidad y si el agua que sale del tubo da a una zona común, estaría incumpliendo una norma.
Por otro lado, si el tubo da a la calle, la mayoría de los Ayuntamientos tienen aprobadas normativas que prohiben verter a la calle el agua procedente de los aires acondicionados.
Resumiendo, el administrador y/o presidente deben indicarle a esta persona que no puede dejar ese tubo suelto a la calle. En caso de que se niegue a poner solución, no tendrán otra opción que denunciarlo.
Esperamos haberle ayudarle.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días, hace 33 años mis padres compraron un bajo-trastero en contrato privado, despues fue adjudicado a mi madre en la sentencia de divorcio y años mas tarde en el 2011me lo escrituró a mi nombre.
Este bajo-trastero, no aparece en la escritura de división horizontal. Con lo cúal no tenemos coeficiente ni podemos registrarlo. Tiene entrada independiente ya que da a unas galerías del edificio, esta delimitado con paredes y puerta.
La división horizontal dice que es espacio común el rellano y escaleras del edificio. En mi escritura pone el hueco debajo de las escaleras.
Actualmente la comunidad ha realizado obras en nuestro bajo-trastero, sin licencia, y alegando que es propiedad de la comunidad.
Se niegan a darme las actas de las reuniones, ya que ellos saben que era de mis padres e intentaron comprarlo hace unos años, para poner un montacargas. SE NIEGAN PORQUE DICEN QUE NO SOY PROPIETARIO. Como puedo conseguir esas actas que no me quieren dar, y si al final hay juicio y hay que rectificar la division horizontal, tendría que pagarla yo?
Hola Silvia, gracias por escribirnos.
Su caso es complejo y antes de nada, le recomendamos que hable con un abogado. Nosotros le vamos a dar nuestra visión, pero ya le indicamos que lo mejor es que se ponga en manos de un letrado.
Si usted tiene una escritura de un inmueble, el inmueble existe y es de su propiedad. Ahora bien, si esa propiedad está en una comunidad de propietarios y no aparece dentro de la división horizontal es porque está escriturada como parte de las zonas comunes de la comunidad. Habría que ver quién le vendió a sus padres ese bajo-trastero. Si fue el promotor, la comunidad… y en función de eso ver porqué no se hicieron las modificaciones oportunas.
La comunidad está en su derecho de no darle las actas a alguien que legalmente no consta como propietaria de la comunidad (aunque sea propietaria de ese espacio).
Lo que la comunidad tampoco puede hacer es acceder sin permiso a una propiedad privada, ni usted tampoco se puede negar a que ellos accedan si es una propiedad privada de uso común.
Resumiendo, le volvemos a insistir en que hable con un abogado y regularice toda esta situación. Lo normal es que se modifiquen las escrituras de división horizontal.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias un saludo
Hola,
acabo de comprar un bajo, la entrada de todos los vecinos es por la parte delantera del edificio, y solo al mio se accede por una terraza de 26 m de uso comun en la traseradel edificio. Esta terraza solo da acceso a mi piso y a un lateral del edificio que en escrituras me corresponde como conejera. Es posible solicitar el uso privativo de la zona comun por ser acceso unicamente a mi piso y conejera? Ya que cualquiera que entrase se plantaria delante de mi ventana y puerta del piso.
Por otro lado quisiera recostruir el suelo y tejado de la conejera ya que esta medio deruido y constituye un peligro. Podria la comunidad ponerme alguna pega para ello?
Muchas gracias
Hola Aitor, gracias por realizar su consulta.
Lo primero que habría que hacer es ver lo que figura en sus escrituras en relación al uso de ese lateral y de la conejera. Si estas zonas o alguna de ellas, aparecen en sus escrituras, serán suyas pero de uso comunitario, es decir, esa zona pertenece a su inmueble y es de uso y disfrute suyo, pero debe permitir a la comunidad acceder a ella para cualquier intervención necesaria en el edificio, por eso se dice que es de uso comunitario. Si aparece así en sus escrituras, el mantenimiento de esas zonas le corresponde a la comunidad. Nos referimos al mantenimiento estructural, por ejemplo, si hubiese una filtración, una grieta en la pared, o una baldosa suelta, es la comunidad quien debe reparar esos desperfectos (siempre que no hayan sido provocados por un mal uso por su parte). Ahora bien, el mantenimiento relacionado con la adecuada conservación de esa zona (limpieza) le corresponde a usted.
Si no aparece en sus escrituras y con el objetivo de que no se vea sorprendido por la presencia de algún vecino, pueden aprobar en junta de propietarios el uso y limitación de esa zona, teniendo en cuenta que siempre deberá permitir a la comunidad acceder a la misma para la correcta conservación y mantenimiento del edificio.
La última cuestión que nos plantea relacionada con la reconstrucción de la conejera, debería leer las escrituras. Como le hemos comentado antes, es posible que sea la comunidad quien deba acometer esa reparación y en el supuesto de que no sea así, solicite permiso a la comunidad para intervenir usted mismo. No le pueden poner pegas si lo que va a hacer es una reparación de algún elemento o zona ya existente, pero la comunidad puede negarse a permitirle construir algo que no exista, por ejemplo un tejado. Para aprobar la construcción de un nuevo elemento necesitaría que fuese aprobado por unanimidad, es decir, por todos y cada uno de los propietarios asistentes a la asamblea.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola y muchas gracias por su ayuda.
La conejera aparece en las escrituras, son dos numeros de catastro, una bodega destinada a vivienda de 70 metros y una conejera de 38 metros. En la conejera en su dia, aunque no se cuando habia un tejado ya que aun quedan restos de el, dos o tres vigas y la marca con alguna teja incluso en el lateral del edificio de enfrente. Aun estando en mis escrituras es comunitario y le corresponde a la comunidad reformarlo o reacerlo? Podrian poner problemas porque lleve muchos años derruido?
La otra parte de terraza de 26 metros que es de uso comun me queda claro que tendria que decidirse en una junta el uso privativo.
Muchas gracias
Hola Aitor, mire bien en las escrituras y si pone que la conejera es suya de uso comunitario, es la comunidad quien debe reparar el tejado y todo lo que existiese en su momento.
Mejor que no pongan problemas porque si llevan muchos años sin conserva esa zona, es porque llevan muchos años sin cumplir con la obligación de la comunidad de conservar adecuadamente las zonas comunes, aunque estas zonas sean privadas.
Un saludo.
Hola y muchas gracias por la ayuda.
La parte de terraza comunal de 26 metros me queda claro que necesito la aprobacion de la junta para el uso privativo.
Pero la conejera de 38 metros figura en propiedad en las escrituras con 2 numeros de catastro (bodega destinada a vivienda de 70 metros y conejera de 38 metros). Aun asi es comunitaria y deverian haverse cargo de la reforma? Quedan restos de un tejado y alguna viga y la marca clara de hasta donde llegaba en la pared del edificio. Por lo que se ve ya habia un tejado y seguramente paredes que ya no quedan en pie. Mi intencion es reacer solo el techo y duelo. Podrian negarse por estar derruida hace muchos años?
muchas gracias
Hola de nuevo Aitor, depende de lo que diga en sus escrituras. Si dice que es un terreno privado de uso comunitario, es la comunidad quien debe acometer la reforma de los elementos estructurales existentes.
La comunidad puede negarse a restaurar esa zona y dentro de los motivos que le puede dar, puede ser que esa zona está derruida hace muchos años. Ahora bien, si le corresponde el arreglo a la comunidad, cualquier excusa que pongan no tendrá validez y por lo tanto tendrán que acometerla.
Ahora bien, la opción más segura es que consiga el visto bueno de la comunidad para que sea usted quién acometa esa reparación.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes.
Por favor si me pueden informar cuantas firmas se necesitan para que el presidente de una mancomunidad convoque una junta extraordinaria.
Un saludo y muchas gracias
Hola César, gracias por dirigirse a nosotros.
El presidente de la mancomunidad puede convocar una junta extraordinaria cuando lo desee, pero si por los motivos que fuesen no quisiera hacerlo, los demás propietarios, en su caso al ser mancomunidad, las demás comunidades, pueden convocar una junta extraordinaria siempre que las comunidades que quieran realizar la asamblea, sumen el 25% de las cuotas de participación de la mancomunidad.
Resumiendo, con el 25% de las firmas de las demás comunidades ceden convocar una junta general.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Somos propietarios de dos locales (planta baja y planta sótano) en un edificio de cuatro plantas más con cuatro viviendas por planta. En junta ordinaria se decidió por mayoría simple (con nuestra oposición) construír un cuarto para guardar los cubos de resíduos de la comunidad cuando éstos están vacíos. Dicho cuarto quieren hacerlo ocupando espacio actual del portal y adosado, en parte, a un muro que linda con nuestro local. ¿Es esto válido?
Por otra parte, y parcialmente relacionado con lo dicho, el nuevo cuarto planeado, lindaría también, por uno de sus costados, con un muro y una puerta que dan acceso a un espacio de unos 70 cm de ancho por 100 cm de profundo por 190 cm de alto que la comunidad viene utilizando de hace tiempo como almacén de productos de limpieza. Dicho espacio está tabicado por todos los lados excepto por la puerta y, según planos, formaría parte de nuestro local (de hecho, creemos que hasta la puerta también era del local). Si construyen el nuevo cuarto, el espacio que he indicado quedaría subsumido o prolongado en la nueva construcción. ¿Qué derechos nos asisten para evitar que la nueva construcción, en caso de poder hacerse, perjudicase nuestra propiedad? ¿Que tipo de propuestas es recomendable trabajar con la comunidad para solucionar esto y recuperar la integración física del antiguo «cuarto» a nuestra propiedad? Muchas gracias de antemano.
Hola Carl y gracias por contactar con nosotros.
Ese acuerdo alcanzado no es válido porque debería haberse aprobado por unanimidad. Cualquier modificación o instalación de un nuevo elemento en la comunidad de propietarios, siempre y cuando no sea una mejora de un elemento ya existente, necesita ser aprobado por unanimidad. Como nos indica que fue alcanzado por la mayoría simple, quedaría directamente desaprobado y por lo tanto no puede ejecutarse.
Respecto al otro tema que nos comenta, debería revisar sus escrituras y ver si esa zona es de su propiedad. Si fuese así, lo único que tiene que hacer es quedársela. Entregue una copia de su escritura a la comunidad e indique que va a proceder a apropiarse lo que es suyo. Si tiene dudas, le recomendamos que hable con un abogado para que le aclare este último tema.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes tengo un local hace 20 años se compró con unos fines que al final todo se quedó en pensamientos ahora ya jubilados habíamos pensado de hacerlo vivienda fuimos a urbanismo y alli no se opusieron a darnos licencia solo requeria que la puerta de entrada diera a las zonas comunes mi local linda con ellas en un principio no habría problemas cuando se hizo la reunión con los vecinos nadie se opuso exceptuando una señora que dijo que sus padres vivían de alquiler encima y que el propietario tenía que saberlo más tarde se hizo otra reunión donde se negaron la mayoría que asistieron y otros se abstuvieron .Me podría decir si tuviera otra solución para poder hacer la vivienda en mi local .Gracias
Hola Loli, gracias por escribirnos.
Por desgracia, si no tiene el visto bueno de la comunidad no va a poder convertir el local en vivienda.
Lo que le recomendamos es que hable con los vecinos que se negaron a darle la autorización para ver los motivos y poder convencerles de la idoneidad de hacerlo. Cuando se explican las cosas con argumentos sólidos y haciéndoles ver los beneficios comunes, las personas suelen aceptar las propuestas.
Esperamos que tenga suerte y le den el visto bueno.
Un saludo y hasta pronto.
Hola .Buenos días.
Hace años compramos mi pareja y yo un local, montamos un bar.Durante un tiempo la comunidad nos cobró por la terraza pero otro vecino con un local llevo a juicio a la comunidad y quedo claro que las terrazas no eran propiedad comunitaria, en este caso, así que nos devolvieron todo lo anterior pagado. Pasaron unos años y se cambio de administración y volvemos de nuevo con que debemos pagar por la terraza.Nos ponen la deuda acumulada en la hoja de morosos. Cómo puedo demostrar que ya se resolvió con anterioridad un juicio por dicho motivo y se gano a nuestro favor.?
Hola María Antonia y gracias por dirigirse a nosotros.
Si ya hubo un juicio y se emitió una sentencia, puede ir al juzgado a pedir una copia de esa sentencia y facilitársela al administrador.
Un saludo.
Buenas ha venido un vecino a decirme que mi patio filtra agua a su trastero somos varios vecinos como saber si es mi patio el que filtra el agua y no el delunes vecino de al lado
Hola Sofía y gracias por contactar con nosotros.
Efectivamente, las filtraciones de agua pueden provenir de cualquier sitio. Le recomendamos que la vecina que tiene el problema en el trastero, llame a su compañía de seguros para que un perito localice la procedencia de la filtración.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola Sofía y gracias por contactar con nosotros.
Efectivamente, las filtraciones de agua pueden proceder de cualquier sitio, por ese motivo, la vecina con problemas de filtración debe avisar a su seguro para que un perito localice la filtración. Una vez localizada la procedencia la fuga deberá ser preparada por quién corresponda.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes
Tengo dos consultas:
1a. Somos una comunidad de 6 vecinos + 2 locales, tenemos una cuenta por donde pasan todos los recibos de cuota de los propietarios (excepto de los locales) que según ellos solo tienen que pagar el seguro de la finca, y también hacen el pago por esa cuenta, quiero saber si están obligados a pagar a partes iguales que los demás vecinos las comisiones de mantenimiento de esa cuenta
2. Los locales aunque no tengan puerta en la finca, sino solo la puerta de entrada del local, están obligados a pagar si se tiene que hacer un destasco de la arqueta de la finca, y en el caso que haya una derrama para eliminar barreras arquitectónicas, también tienen que pagar su parte.
Muchas gracias
Hola Sonia y gracias por dirigirse a nosotros. Le respondemos a sus dos puntos:
1. Habría que leer la escritura de constitución de la comunidad, pero en general, los locales si estarán obligados a pagar las comisiones de mantenimiento de la cuenta bancaria. Si los locales abonan la parte proporcional del seguro, también se deben imputar los gastos de mantenimiento de otras zonas y elementos comunes, como por ejemplo, la fachada y de otros servicios, como los honorarios del administrador (si lo tuvieran). De esa misma manera y al formar parte de la comunidad (aunque solo con algunos gastos), deben acometer la parte de los gastos de mantenimiento que les corresponde, donde se deposita el dinero que abonan por el pago del seguro.
2. Si las tuberías de los locales están integradas en el conjunto de la comunidad (en el 99% de los edificios es así) deben pagar proporcionalmente los gastos ocasionados por un desatasco.
Respecto a la eliminación de las barreras arquitectónicas, si son en el portal del edificio, están exentos de participar en esa adecuación.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días,
Quiero trasladar mi caso ya que entiendo que la decisión de la comunidad no es correcta.
Antecedentes:
Somos un a comunidad de 32 vecinos repartidos en dos bloques, cada bloque de cuatro planta. Casualmente yo vivo en la cuarta planta, por encima mía esta la cubierta. Es una cubierta a dos aguas, con una cámara entra bajo cubierta y mi techo, hace unos meses, detectamos que teníamos roedores en esa cámara, lo trasladamos a la administración, que nos comento que tenían intención de llamar a una empresa especializada en control de plagas ya que también se habían detectado este tipo de animales en las zonas comunes. Llegado el día esta empresa accedió a mi vivienda y puedo poner una serie de trampas, con lo cual se soluciono el problema.
Ayer me entere que el pasado día 12 se había realizado la reunión de vecinos anual, mi primera sorpresa es que no fui informado de dicha reunión, no me enviaron el email, ni pusieron cartel informativo en las zonas comunes de las misma. La persona que me informo de esta reunión también me indico que en dicha reunión se había acordado que se me facturara la parte proporcional de los trabajos realizados en mi vivienda por parte de la empresa de control de plagas. Mi pregunta es la siguiente esa cámara que existe entre bajo cubierta y mi techo, ¿es una zona común? Y si lo fuera, ¿la comunidad puede obligarme a pagar esa factura?
Gracias.
Hola Martín, gracias por realizar su consulta.
Si esa cámara entre la cubierta y el techo de su vivienda no ha sido realizada por usted, es la comunidad de propietarios la que debe abonar esos gastos. Con independencia de lo que se haya aprobado en la junta de propietarios, es la comunidad quien debe abonar esa factura, porque así está establecido en la ley. Todo lo relacionado con el mantenimiento de la cubierta, pertenece a la comunidad.
Por otro lado, la comunidad debe comunicar en tiempo y forma la convocatoria de la junta de propietarios. Verifique que sus datos de contacto estén correctamente recogidos.
Esperamos que se solucione todo.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes:
Soy conserje en una comunidad del vecinos en el pais vasco. Mi presidenta lleva año y medio siendolo y dicen que no cambian porque está el edificio en obras y algo de una ITE. Es esto normal?
Hola Marta y gracias por contactar con nosotros, la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) en su artículo 13, punto 7, establece lo siguiente: «salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año».
Por lo tanto y con independencia de que su comunidad esté de obras por un informe de la ITE (Inspección Técnica de Edificios), debería cambiarse de presidente cada año, siempre y cuando la comunidad de propietarios no haya acordado en junta de propietarios otro tipo de vigencia en el cargo.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola. Acabo de pintar la fachada de mi terraza en blanco. Me ha contactado el presidente diciendo que los vecinos se han quejado (a mi no me ha dicho nada nadie) y que eso no se puede hacer sin permiso. Lo he hecho porque a otro vecino le han dado permiso y tiene su terraza ahora pintado blanco. Mi pregunta es: Si le han dejado a uno pintarlo en blanco, no se supone que ya está permitido y que yo pueda hacerlo también? Muchas gracias.
Hola Carolina y gracias por dirigir a nosotros.
Las terrazas forman parte de la fachada de los edificios y por lo tanto el mantenimiento (pintado) le corresponde a la comunidad de propietarios. Puntualmente, la comunidad puede autorizar su pintado a solicitud del propietario del inmueble, pero siempre empleando los colores que la comunidad autorice.
Ahora bien, si a un vecino le han dado permiso, a usted no se lo pueden denegar. Pero si no le han dado permiso a ese vecino, ambos tendrán que pintar la terraza con el color que le indique la comunidad.
Nuestro consejo es que siempre que un vecino haga algo en su vivienda, solicite permiso por escrito.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas
He comprado un trastero en una comunidad que consta de varios edificios y tiene zonas comunes entre las cuales se encuentra una piscina. En el mes de junio se me ha cobrado una cuota extra correspondiente al uso de la piscina. Sin embargo, cuando contacto con el administrador me dice que no tengo derecho al uso de la piscina y que ese cobro ha sido un error. Le he pedido los estatutos para comprobar si cuento con este derecho de uso o no, pero tras varios meses pidiendolos no me los facilita. ¿Cómo puedo saber si puedo o no hacer uso de la piscina? ¿Cómo puedo obtener los estatutos si el administrador no me los quiere facilitar?¿Y si en los estatutos no se especifica nada sobre este asunto?
Gracias por su ayuda.
Hola Rocio, la única manera de saber si como propietaria de un trastero tiene derecho al uso de la piscina es leyendo los estatutos o las escrituras de la comunidad. El administrador debe facilitarle una copia de los estatutos, pero si no lo hace, le recomendamos que solicite una copia de la escritura en el registro de la propiedad donde esté inscrita la finca. Para ello, vaya al registro de la propiedad y por el CP y el nombre de la calle le indicarán a qué registro acudir para solicitarlo.
También puede saber si tiene derecho de usar la piscina si en su cuota de comunidad le están imputando gastos derivados de la conservación y mantenimiento de la piscina. Entendemos que no, porque el administrador ha declarado que ha cobrado ese recibo extraordinario por error.
Lo normal es que no tenga derecho a usar la piscina, pero como le indicamos al principio, dependerá de lo que venga indicado en las escrituras o en los estatutos.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola,el presidente de nuestra comunidad debería haber dejado el cargo hace un año,pero no vive en el edificio se le llama constantemente para hacer una junta ,para el cambio de presidente y nos ignora,como se debe actuar para que venga a entregar las actas y entre el nuevo presidente
Hola Palmira, gracias por dirigirse a nosotros.
La LPH (Ley de Propiedad Horizontal) obliga a convocar una junta de propietarios de carácter ordinario una vez al año. Entre los puntos a tratar en esa reunión está la elección de la junta directiva para nombrar a un presidente. Esa junta debe ser convocada por el presidente que en ese momento esté al cargo de la comunidad. Si por algún motivo no pudiera ser convocada y por lo tanto no pudiera celebrarse, la ley contempla que se puede convocar con el 25% de las cuotas de participación de la comunidad, es decir, con las firmas de al menos un 25% de los vecinos que alcancen con sus cuotas ese porcentaje.
El problema no es tanto celebrar esa junta de propietarios y cambiar de presidente, sino, recoger en el libro de actas los acuerdos alcanzados, puesto como nos indica, ese libro lo tiene el presidente. Si hablan con él y se ofrece a ello, puede enviar el libro y la documentación de la comunidad por mensajería. Si no quisiera hacerlo, para que los acuerdos sean válidos deben recogerse en un acta (hoja) firmada por todos los asistentes a la junta de propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola,
tengo un local comercial, en mi comunidad quieren cambiar los estatutos. Los nuevos estatutos quieren ser mucho más restrictivos con los locales, por lo que yo no estoy de acuerdo.
Qué tipo de mayoría se necesita para aprobar el cambio?. Unanimidad?. Con que yo solo no estuviera de acuerdo se podrá bloquear la actualización de los nuevos estatutos?
saludos y gracias
Hola Richard, gracias por dirigirse a nosotros.
Para cambiar los estatutos se necesita unanimidad, es decir, tienen que estar todos los propietarios de acuerdo.
Son con el voto en contra de un solo propietario (con independencia del coeficiente de participación que tenga) no se podrían aprobar los nuevos estatutos.
Un saludo y hasta pronto.
Ahora indagando me dicen que en mi comunidad no había estatutos, por eso se quieren hacer unos nuevos: para los nuevos estatutos, también se necesita unanimidad?, saludos y gracias
Hola Richard, si, para crear unos nuevos estatutos es necesario que sean aprobados por unanimidad.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, siguiendo con el mismo tema de la creación de estatutos nuevos (no los había antes) para la comunidad, mi administrador me dice que son necesarios 4/5?, saludos y gracias
Hola Richard, dígale a su administrador que por favor se lea la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto el art.17.6 donde dice “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación“.
Seguro que con la ley en la mano puedan aclarar las condiciones necesarias para aprobar los estatutos.
Esperamos haberle ayudado de nuevo.
Un saludo y hasta pronto.
Hola soy maite somos una comunidad de 28 vecinos divididos en 3 bloques y quieren poner 3 ascensores yo vivo en un bajo y no voy a hacer uso de el estoy obligada a pagar lo mismo que los demas y al principio se voto con unanimidad que cada bloque pagaria los gastos de cada instalacion y se llego a un acuerdo y despues vino un vecino y dijo que por ley a el le salia asi menos que por coeficiente y la anterior votacion ahora dicen que no es valida eso es asi o se podria hacer algo gracias
Hola Maite, cuando en una comunidad se instala un nuevo elemento, la obligatoriedad de pago de ese nuevo elemento depende de la naturaleza del mismo, es decir, si esa instalación es necesaria u obligatoria, todos los propietarios están obligados a abonar su parte correspondiente. Si por el contrario, esa instalación es para mejorar algún aspecto de la comunidad, como por ejemplo construir una piscina, un propietario puede abstener y permitir que se construya, pero negarse a sufragar el coste de su construcción. En ese caso, tampoco tendría derecho a usar la piscina. Si en un futuro quisiera bañarse, tendría que abonar la parte que le hubiera correspondido en su momento.
En el caso de su ascensor, si la instalación se ha aprobado por motivos de movilidad de los vecinos, usted aunque no haga uso del ascensor, tiene que abonar su parte.
La otra cuestión es, cuánto le corresponde pagar a cada edificio. En este caso y aunque por lo que nos comenta cada bloque afronta los gastos en función se sus coeficientes de participación, cuando se emite una derrama para una nueva instalación, los propietarios pueden llegar a un acuerdo para que cada edificio sufrague sus gastos. Por defecto la distribución de gastos en una comunidad de propietarios es por coeficientes, pero a su vez, la ley también permite que los propietarios puedan votar el reparto lineal (a partes iguales) o en su caso, que cada edificio abone su instalación.
Si en una junta de propietarios se ha votado algo y es legal, se debe acatar lo acordado.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
buenos días,quiero comprar una vivienda adjudicada por un banco es una vivienda partida en planta baja y 1 planta,eran madre e hija,tiene la planta de abajo un patio y la 1 planta una terraza,y me ha puesto en la puerta la terraza no forma parte de la casa,la terraza no tienes que cerrarlo no es de tu propiedad,mi pregunta es de quien es la terraza???
Hola Albert, según lo que hemos entendido nos pregunta si la terraza es de su propiedad o de la comunidad de propietarios. Para responderle deberíamos mirar las escrituras de la vivienda. Lo normal es que esa terraza sea de su propiedad.
A pesar de que sea de su propiedad tanto los patios como las terrazas de las azoteas, son elementos de uso privado pero de acceso comunitario. Es decir, el uso es suyo pero usted no puede negar el acceso a esas zonas a la comunidad en caso de que se necesite realizar algún tipo de reparación.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola
Hace un mes he alquilado un local para abrir un bar. Los propietarios estuvieros de acuerdo y firmamos el contrato.
Hemos empezado con las obras del local y aparecen los vecinos diciéndonos que no podemos abrirlo porque ellos no quieren. Que saben perfectamente lo que quieren y lo que no, y un bar es de los que no. Que antes de abrir tendriamos que hablar con el presidente y celebrar una junta, y con que uno no acepte, el bar no se abre. Hasta nos amenazaron.
Hablamos con los propietarios y ellos dicen que en principio los vecinos no tienen ningun derecho, que ellos(como propietarios) ya sabian lo que se iba a poner en el local y que yo no deberia preocuparme por eso, que les tranquilecemos hasta que consigamos la licencia y ya.
Yo no estoy tranquila, adaptar un local para un negocio de hosteleria en barcelona requiere una gran inversión que yo me estoy gastando. Mi pregunta es, los vecinos tienen algun derecho en impedirmelo? Y si lo tienen, yo tengo derecho a una indemnización o algo? Los propietarios sabian de mi intención desde el principio.
Gracias
Hola, gracias por dirigirse a nosotros.
En principio, si cuando usted ha alquilado ese local en los estatutos de la Comunidad de Propietarios o en un acta, no viene recogida la imposibilidad de abrir un bar, usted podrá abrir ese bar.
Si no viene en los estatutos (es posible que la Comunidad no disponga de ellos), la única manera que tienen los vecinos de prohibir ese tipo de negocios es aprobándolo por unanimidad. Para que eso ocurriese, deberían celebrar una junta de propietarios y si a esa Junta asiste el propietario del local y se niega a la prohibición de un bar en los locales, la prohibición no será posible.
Resumiendo, si la Comunidad de Propietarios no tiene aprobada la regulación de determinados negocios en los locales, no pueden impedir que usted abra ese negocio.
No obstante, siempre recomendamos que hable con un abogado para que usted no se vea afectada como arrendataria del local frente a alguna irregularidad del arrendador.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola a todos.
Quiero plantear mi duda para ver si aqui alguien me sabría aconsejar u orientar de los pasos a seguir, ya que no tengo mucho conocimiento de la causa.Gracias.
El tema es que tengo un local en alquiler concretamente un restaurante y en la parte de detras me gustaria poner una parrilla de carbon con su extraccion de humos si es obligatorio de campana y además un tubo grueso de unos 300mm y subirlo por toda la fachada hasta el tejado para que así los humos no vayan a las ropas que puedan estar tendidas en las ventanas.
Es posible que con permiso a la junta de propietarios o jefe de comunidad me dejen hacer la obra y pueda llevar el tubo por la fachada cuatro pisos hasta el tejado?
Y es es asi que por unanimidad, o tres quintas partes o es por una persona sólo que se niegue en una reunion de junta de vecinos ya no me dejarían hacee dicha obra?
Espero vuestras respuestas que me serian de gran ayuda. Gracias a todos. Un saludo.
Hola Karen, como es una instalación nueva, debe ser aprobada por unanimidad.
Nuestra sugerencia es que antes de proponer esta instalación se informe de los requisitos necesarios para cumplir con las normas vigentes en su municipio.
Si la comunidad de propietarios aprueba la instalación usted será el responsable de su mantenimiento.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes, soy propietaria de un bajo con terraza y está aprobado en junta desde el año 2003 la aprobación a los cerramientos y las condiciones que se deben cumplir. Cuándo decido ponerme con todo ello llamo al administrador para preguntarle qué debo hacer y le envío un mail (solicitado por él) para que quede constancia. A este email se me responde con todos los acuerdos y entre ellos está el enviarles un «croquis» de lo que voy a hacer. Cuando lo tengo se los envío en 2 ocasiones. Pasadas dos semanas de enviarlo procedo a empezar el cerramiento, cumpliendo todo lo que pone en lo que ellos me enviaron, al par de días me llaman de la administración (el administrador está de vacaciones) para decirme que un vecino ha llamado para quejarse y que yo no tengo autorización. Voy a casa del presidente en varias ocasiones pero no lo localizo para hablar de este tema; pues entiendo que si está aprobado en junta desde el año 2003, yo informé de lo que iba a hacer y cumplo con la normativa que ellos me enviaron, todo debería estar correcto, no?. Es un edificio con muchos vecinos y una gran mayoría tiene cerramientos en las terrazas y en las azoteas (cumpliendo o no con lo recogido en el acta); he hablado con algunos y me dicen que ellos solo le dijeron en su momento al presidente y que no había problema si respetaban lo acordado. No entiendo porqué a mi se me dice eso ahora y están todos de viaje. Muchas gracias. Un saludo
Hola Aida, si usted ha actuado como indica en su comentario, puede estar tranquila. Si ha instalado el cierre según se acordó en la junta de propietarios y ha notificado al administrador de su instalación, no necesita autorización porque está autorizada por lo acordado en junta.
El administrador debe informar al vecino que se haya quejado que usted ha cumplido con todo lo que la comunidad de propietarios ha aprobado en anteriores juntas.
No debe porque preocuparse.
Un saludo y hasta pronto.
Hola , buenas tardes. Soy propietaria de una vivienda junto a mi exmarido .En la actualidad tenemos una derrama en la comunidad , yo tengo pagada mi parte de comunidad y la de la derrama pero mi ex no. Ahora llega el momento de solicitar el carnet de la piscina y al deber mi ex la parte que le corresponde de dos meses no se si podran darme lo o no . Gracias.
Hola Mayte, la comunidad de propietarios emite las cuotas comunitarias al propietario/s de cada inmueble. Las relaciones contractuales y los acuerdos entre los diversos propietarios de un inmueble son responsabilidad de esos propietarios. La comunidad se limita a emitir un recibo por cada una de las propiedades que forman parte de la comunidad. Si su ex no abona la parte del recibo, el inmueble incurrirá en una deuda con la comunidad de propietarios. Lo que debe hacer usted es exigir a su ex que abone esas cantidades. En caso contrario, la comunidad puede reclamar las cantidades pendientes de abono.
Por otro lado está el tema de la piscina. El que un inmueble tenga recibos pendientes de abono en un principio no es motivo para impedir a sus propietarios el acceso a la piscina. Para limitar el acceso a los propietarios a determinadas zonas comunes, primero tiene que ser aprobado en una junta de propietarios y aunque en algunas sentencias los jueces han dado la razón a la comunidad y han limitado el uso de determinados elementos a propietarios morosos, nosotros pensamos que una comunidad de propietarios no puede prohibir a nadie el uso de las zonas comunes aunque tenga deudas. El incumplimiento de una obligación por parte de un propietario no debe impedir hacer uso de sus derechos. Por esa misma regla, a la persona con recibos pendientes de abono, le podrían prohiban encender la luz de la escalera o usar el ascensor.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
En la Comunidad de Propietarios donde tengo mis vivienda, el el bajo del edifício había 2 locales comerciales, en los que está construyendo viviendas, el propietario, pretende y queda reflejado en el proyecto apropiarse de 20 metros de zona comunitaria, mi intención y la del resto de los vecinos es pararle la obra es parar la obra, donde nos tenemos que Administración nos tenemos que dirigir para denunciar
Hola deben ponerlo en conocimiento de la delegación de urbanismo de su localidad y/o en el juzgado de primera instancia de su localidad.
Le aconsejamos que la comunidad convoque una junta de propietarios para acordar por mayoría los pasos a seguir para evitar esta situación y a partir de ahí comunicárselo al propietario de los locales.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días, En mi edificio quieren instalar un ascensor y sale a cada vecino mucho dinero, aunque sea del bajo se que no puedo negarme a pagar la instalación, pero quería saber si el patio es privado o de la comunidad para poder negociar algo el precio de la instalación al ceder ´mi´patio. Es un patio exterior y en las escrituras no me queda muy claro, ya que solo pone piso distribuido en tanto metros, con tantas habitaciones y terraza, pero no se cuantos metros de terraza. Y també pone que mi piso linda con la calle tal no con ningún patio. Si no existiera Titulo constitutivo por ser antiguo el edificio, se considera directamente de la Comunidad? Según los vecinos antiguamente no estaban ni vallados los patios. Y si se llega a instalar, en el mantenimiento también estoy obligada a pagarlo? Gracias
Hola Isabel, su caso es bastante complejo.
Los patios son zonas comunes de uso privativo, es decir, son de uso exclusivo de los pisos que están en los bajos, pero los propietarios de esos pisos no pueden negarse a que la comunidad de propietarios acceda a ellos a realizar actuaciones de mantenimiento.
Para poder darle una respuesta más segura, necesitaríamos ver lo que dicen las escrituras de su vivienda y como ese patio estaba en un principio y como se ha ido integrando en los pisos o en las zonas comunes.
Si el patio fuera suyo, al hacer uso del mismo por realizar la instalación del ascensor, la comunidad debería compensarle de alguna manera.
Por otro lado, puede existir una posibilidad de que usted no tenga que pagar la instalación de ese ascensor. Al ser un elemento que se va a instalar en la comunidad de propietarios, es decir, algo extraordinario, usted puede permitir su instalación pero a la misma vez, puede negarse a participar de los costes de su instalación. Esto será posible, siempre y cuando no vaya a hacer uso de ese nuevo elemento. Para ver la viabilidad de esta actuación, le aconsejamos que hable con un abogado y una vez haya leído las escrituras y la jurisprudencia existente, actúe en consecuencia.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
En las escrituras pone piso de tanto metros distribuidos en tal tal y terraza, pero no especifica cuantos metros de terraza o como se yo que parte es mía de todo el patio, no queda claro.
Si es de la comunidad me ha dicho el administrador que por ley todos tenemos que pagar a partes iguales ya sean del bajo o de locales,aunque no lo vayamos a usar nunca, y ademas hay un minusválido con lo que mas difícil se me pone.
Gracias de todas formas.
Hola Isabel, puede averiguar cuantos metros son de patio, midiendo los metros de la vivienda y restando esos metros a los que se indican en la escritura.
Metros totales de escritura = metros de vivienda + metros de patio
Por otro lado, nosotros le seguimos aconsejando que hable con un abogado para que le verifique la obligatoriedad de tener que acometer el pago de esa instalación. La ley indica que si hay una persona discapacitada o existen otros supuestos, la comunidad no puede negar la instalación de una ascensor (siempre que se viable la obra), pero en ningún apartado se establece la obligación de que todos los propietarios estén obligados a acometer esa instalación. Son dos cosas diferentes. Por una lado la comunidad debe permitir la instalación, pero por otro lado está quién o quiénes deben afrontar el pago de esa instalación.
La LPH (Ley de Propiedad Horizontal) permite que un propietario quede exento del pago de un elemento que se vaya a instalar nuevo en una comunidad de propietarios, siempre y cuando este vecino no vaya a hacer uso de ese elemento. Si su comunidad de vecinos quisiera instalar una pista de padel, ¿tendría usted que abonar la instalación de la pista si no va a hacer uso de ella?
Un saludo y hasta pronto.
Hola, es legal constituir una comunidad de propietarios sin informar a los vecinos ni tener el consentimiento de los mismos? como puedo saber quien fue el autor de esa constitución? muchas gracias.
Hola Fran, determinados edificios tienen que estar constituidos por ley como comunidad de propietarios.
Por otro lado, para constituir una comunidad, la ley establece una serie de requisitos y pasos previos, entre los que se encuentra la convocatoria formal para reunir a todos los propietarios y la posterior emisión del acta de constitución.
Respondiendo a su pregunta, no sería legal constituir una comunidad de propietarios si no se ha constituido siguiendo los pasos legales.
Respecto a quién es el autor de crear la comunidad de propietarios, en el acta de constitución puede averiguar a quien se ha nombrado presidente de la comunidad, que es el representante legal, pero esta persona no tiene porque coincidir con el autor de iniciar esa constitución.
Buenas tardes,
Tengo un bajo comercial en una finca que se inscribió en el registro de la propiedad como un edificio de 24 viviendas divididas en dos patios diferentes (nº 24 y nº 26) y dos bajos comerciales; uno de 250 metros y otro de 400. Mi local comercial es el más grande y tiene una cuota de participación en el total del edificio de 12,77 %.
El problema es que me cobran gastos de comunidad las dos comunidades de vecinos de los dos patios de la finca. Quería preguntarle si esto es legal porque mi bajo es una propiedad con una sola escritura y una sola referencia catastral registrada en el patio 24 únicamente. Los vecinos dicen que como tengo muchos metros tengo que pagar los gastos de las dos comunidades. En la escritura de propiedad horizontal no especifica nada sobre a qué patio pertenecen los bajos.
¿Puede una propiedad pertenecer a varias comunidades de vecinos? La verdad es que no encuentro información al respecto y estoy un poco perdida.
Gracias por adelantado.
Un saludo.
Hola Paula, un local puede pertenecer a varias comunidades de propietarios si la ocupación física del local ocupa esas dos comunidades. No es lo habitual, pero puede ocurrir.
Puede suceder que aunque haya dos edificios separados por un patio o con patios independientes, con portales diferentes… ambos edificios pertenezcan a una misma comunidad. Puede darse el caso de existir una única comunidad de propietarios con varios edificios que se gestionan (económica y financieramente) de manera independiente, pero con un único CIF, es decir, ambos edificios pertenecen a una sola comunidad.
Para salir de dudas de todo ello, tiene que comprobar a qué comunidad de propietarios pertenece su local, su coeficiente de participación. Esa información viene redactada en las escrituras de los inmuebles. Dependiendo lo que indiquen las escrituras, usted deberá pagar a una comunidad de propietarios, a otra o a ambas.
Si no supiera donde mirar en las escrituras, se puede poner en contacto con nosotros por email o por teléfono y la intentaremos ayudar.
Un saludo y hasta pronto.
Estimados señores,
Tengo una duda, a ver si me la pueden resolver. Compré un piso nuevo con fecha 27 de marzo. Por supuesto, en la escritura de compra figura que el piso se entrega libre de cargas de comunidad de vecinos, derramas etc.
La pregunta es, ¿Estoy obligado a pagar el total de los gastos de comunidad de ese primer trimestre o debe compartirlo el vendedor conmigo? Al haberlo comprado a una promotora, el administrador, lógicamente, dice que me toca a mi correr con los gastos. Sin embargo, cuando les reclamé me dijeron que de acuerdo, que ellos pagarían su parte correspondiente. No obstante, me dicen que al haber colocado los contadores de agua y ser su importe la mayor parte del recibo, esta parte (es decir, el 98% del recibo) me corresponde pagarlo a mi. ¿Puedo reclamar de alguna manera? Muchas gracias.
Hola Carlos, si en las escrituras de su inmueble o en el contrato de compra venta se indica que su inmueble está libre de cargas de cuotas comunitarias, usted solo está obligado a pagar todas las cuotas que se emitan desde que es propietario del inmueble.
La obligación de pago se establece en función de la fecha de emisión del recibo, con independencia de que los trabajos o servicios incluidos en el recibo sean anteriores a esa fecha.
Si por ejemplo, la comunidad de propietarios ha realizado una reforma en el portal dos meses antes de que usted comprara el inmueble, pero los recibos para pagar esa reforma se han emitido cuando usted ya es propietario del piso, el que tiene la obligación de pagar esos recibos es usted porque los recibos están emitidos cuando usted aparece como propietario.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes:
¿Quisiera hacerles una consulta?. A mediados del año pasado compre mi vivienda en una comunidad de propietarios de 80 vecinos. Compré mi piso en la última planta. A principio de este año, un grupo de vecinos quiere someter a votación el uso de la azotea para instalar las máquinas de aire acondicionado, a pesar de que todas las casas disponen de pre-instalación de aire acondicionado, en donde las máquinas exteriores se sitúan en el balcón tendedero. Dado que la azotea es un elemento común, y no existe en la escritura de constitución ninguna referencia al uso de la azotea para este término, ¿es necesaria unanimidad para esta modificación?.
Por otro lado, en caso de que se aprobase, en cualquier caso la aprobación de dicha instalación requeriría de un proyecto de instalación común que salvaguardase el derecho y espacio en la azotea para tal uso a todos los vecinos, y cumpliese normativa municipal, ¿verdad?.
Gracias
Hola Francisco, para aprobar la instalación de las máquinas de aire acondicionado en la azotea solo es necesario tener mayoría. Lo que se está llevando a aprobación es el uso de una zona común. No se está modificando ningún elemento, solo el uso de esa zona.
Antes de aprobar este uso, deben tener un informe técnico que garantice la viabilidad de esta instalación, es decir, que certifique que no afecta al edificio y que cumple con la normativa municipal vigente.
Así mismo, los costes de la instalación y del mantenimiento deben correr a cargo de los propietarios que aprueben e instalen los aires acondicionados.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenos días.
Les relato mi duda. Compro una vivienda nueva. En los Estatutos (creados por la Constructora y que nos entrega el día de firma de compraventa) se dispone que los gastos de la piscina serán «a partes iguales» entre todos los vecinos de las viviendas. Por el contrario en la escritura de compraventa y en la nota simple del registro de la propiedad de mi vivienda dice que la contribución a los gastos de la piscina se hará en función de la «cuota de participación». Como deben cobrarnos los gastos de la piscina? Que prevalece?. Nos están cobrando este apartado (piscina) a partes iguales. Como debo hacer y que pasos tengo que seguir para que lo cobren según la «cuota de participación»? Saludos y gracias.
Hola Begoña, si le somos sinceros esta es la primera vez que nos encontramos con una situación como la suya.
La LPH (Ley de Propiedad Horizontal) indica que la contribución de cada propietario con los gatos generales de la comunidad se debe establecer en función de las cuotas de participación que aparecen en las escrituras. La Ley también permite que la comunidad apruebe un sistema de pago lineal en donde todos los propietarios contribuyen con una misma cantidad con independencia del porcentaje de participación de la vivienda.
Lo que nos relata usted es que solo en uno de los gastos comunitarios, la piscina, establece ese pago lineal (a partes iguales).
Los estatutos son normas particulares que las comunidades de propietarios aprueban en función de las particularidades de cada comunidad. Estas normas nunca pueden ser contrarias a las establecidas por la LPH y en su caso, los estatutos no estarían contradiciendo a la ley, porque la ley permite el pago lineal.
Nosotros entendemos que es legal lo que está ocurriendo en su comunidad de propietarios.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas.
Me gustaría preguntar donde puedo ver la fecha de constitución «legal» de una comunidad de propietarios de parcelas con chalet. Me pueden exigir cuota impagadas anteriores a su constitución legal? Por otra parte, la parcela esta sin edificar y la administración pública no autoriza construir porque esta afectado por un plan parcial. Estoy obligado a pagar aun sabiendo que no puedo vivir aquí por este motivo a menos que vaya a sembrar patatas. Los demás propietarios si se hicieron sus chalet en su momento cuando permitieron construir.
Hola Miguel, la fecha de constitución de una comunidad puede verla solicitando una copia simple en el registro de la propiedad de su localidad.
No le pueden exigir cuotas de algo que no estaba constituido como tal, es decir, si la comunidad de propietarios le exige unas cantidades, solo le podrá reclamar importes desde la existencia de la comunidad. Si pueden solicitarle las cantidades que se hubiesen aprobado en el acta de constitución en concepto de fondo o pago de contratación de servicios comunitarios. Si no está aprobado en el acta de constitución no podrán exigirle el abono de cantidades anteriores.
Respecto a la obligación de pagar, para darle una respuesta tendríamos que analizar con mas detalle su caso y ver como está la situación. Nuestro consejo es que hable con un abogado y analicen el caso.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes,somos unos propietarios de una comunidad de 80 vecinos en Madrid,
Hace unos años en un pasillo comun de la comunidad, se decidio colocar unos hierros para guardar las bicicletas de algunos vecinos,pagando ellos el coste que supondria tal trabajo, y se colocaron para poder guardar 8 bicicletas
Despues de 10 años, algunos vecinos y yo hemos pedido poder guardar la nuestra ,pagando la parte que nos correspondia de lo colocado en su momento, y nos dicen k no tenemos sitio(aunque creemos que alguien esta alquilando esas plazas a estraños),hemos pedido una solucion y dicen que no hay ninguna, aunque hemos sugerido de colocarlas en otra zona. nuestra pregunta es: tenemos derecho TODOS a una plaza para la bici??
O solo los que lo pusieron en su momento?
Ysi fuera verdad que se estan alquilando a gente externa,que consecuencias puede tener eso?
Hola Judith, si es su momento usted no quiso optar a esas plazas y ahora si, la comunidad está obligada a darle una en la mismas condiciones que al resto de los vecinos que en su día accedieron a ellas. Si el espacio donde están instalados estos aparcamientos es insuficiente, tienen que ofrecerle otra alternativa y si no la hubiera, la comunidad debe aprobar un sistema rotativo de uso de esos aparcamientos. La propiedad del estacionamiento de las bicicletas es de la comunidad de propietarios y por lo tanto, cualquier vecino tiene derecho a su uso. Si en su momento los vecinos que solicitaron esos aparcamientos tuvieron que pagar la instalación, todo vecino que posteriormente quiera hacer uso de las mismas, tendrá que abonar la parte que le corresponda.
Respecto al tema de que alguien los esté alquilando, al ser propiedad de la comunidad, estaría cometiendo una ilegalidad. Una persona no puede alquilar algo que no sea de su propiedad.
Las comunidades de propietarios pueden arrendar elementos comunes previa aprobación del alquiler en una junta de propietarios.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes .Mi comunidad ha realizado reformas de fachada y pintura , el problema es que a mí se comunicó de que se me iba a cambiar unas maderas del balcón que da a fachada por bloques de cemento para luego encalar y pintar y eso en una llamada telefónica ,ellos me dijeron que les respondiera por mail y así lo hice dando el consetimiento pero aclarando que si era gratis si , la sorpresa llega cuando la empresa de reformas le pone el cargo a el administrador de la fincas en las obras con presupuesto cerrado y la administradora de la finca nos lo ha puesto como deuda de comunidad ¿es legal esto ?, nosotros nos negamos ya que vemos que esta actución nos parece ilegal que podemos hacer nos exigen 465 euros.
Hola David, su caso es bastante rocambolesco.
Las modificaciones en las fachadas con independencia del motivo por las cuales se realizan, deben estar aprobadas en una junta de propietarios. Si además ese cambio conlleva una aprobación de una derrama, tiene que aprobarse el importe de esa derrama y la forma de pago. Todo esto debe estar redactado en un acta y firmado por el presidente y el administrador de la comunidad de propietarios. Posteriormente debe comunicarse a todos los propietarios para su conocimiento.
Por otro lado, no sabemos si quien hizo la llamada informando de ese cambio era la empresa de reformas o la administradora de la finca. Si fue la empresa de reformas, usted no debería haber autorizado nada sin tener previamente la información de lo acordado. Pero de todas las formas, la responsabilidad siempre recae sobre la comunidad de propietarios que es la que tiene la relación contractual con la empresa de reformas.
Si toda esta actuación se desarrolló correctamente y se aprobó una derrama, usted tendrá que abonar la cantidad que le corresponda. Si no se hizo correctamente, puede negarse a pagar la cantidad que le exigen.
Si tuviéramos más información, le podríamos dar una respuesta más clara. De todas las formas, esperamos haberle ayudado en algo.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes:
En una reunión de mi comunidad, se decidió reparar toda la fachada por problemas de aislamiento, y con el presupuesto que teníamos se puso una cuota mensual durante dos años para juntar el dinero para pagarla, y hacer la reparación al cabo de dos años.
Seis meses después en otra reunión, se decidió que se hacia parte de la fachada y que se hacia ya.
Mi pregunta es, la segunda reunión no anula lo que se decidió anteriormente? no hay que volver a decidir si se va a seguir con las obras? tengo que seguir pagando la cuota?
Hola Esther, los acuerdos alcanzados en una junta de propietarios son obligatorios ejecutarlos y solo pueden modificarse en los supuestos de fuerza mayor o de mejora del acuerdo inicialmente aprobado. En su caso, una vez acordada la reparación del edificio, posteriormente pueden aprobar que se realicen las obras de manera parcial, hasta completar la reforma del conjunto del inmueble.
No hay que volver a aprobar que se ejecuten las obras porque ya se acordó ejecutar la reforma en la primera junta de propietarios. Lo que se ha aprobado en la segunda junta es la forma de ejecutar esas obras.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola;
Resido en una comunidad de 20 vecinos,en las escrituras pone que esta dada de alta la comunidad de vecinos,tenemos telefono y television,
Hace unos dias se presento una inspectora de telecomunicaciones y dijo que nos iba a poner una multa de 500€ a cada propietario ya que el cajetin donde estan telefono y television era una chapuza!
Mi pregunta es;si en mis escrituras pone que esta dada de alta pero en el registro no aparece ,a quien le corresponde asumir esos gastos,a los propietarios o al constructor?
Decir tambien que los comentarios que se escuchan es que hubo un «arreglo» entre el constructor y el que firmo los permisos….
Un saludo .
Decir que como no hay comunidad legal,una vecina se hizo responsable de gestionar los pagos de gas y telecomunicaciones, no ha presentado ninguna cuenta,ni facturas solo la libreta del banco,pero no entendemos nada.Por lo que pienso que todas las cartas llegaran a casa del promotor,despues de varios añis no hemos visto ninguna.
Hola de nuevo Javier, ¿por qué no han constituido una comunidad de propietarios en todo este tiempo? Por ley tienen que crear una comunidad y actuar según las normas establecidas.
Las cartas de los suministros estarán llegando a la dirección que la empresa suministradora tenga recogida. Miren en la factura quien es el titular de los contadores y la dirección de envío.
Otra cuestión, si no tienen constituida la comunidad de propietarios, ¿a nombre de quién está la libreta de banco?
Si viven por nuestra zona de influencia o quieren que les ayudemos a normalizar todo esto, pueden enviarnos un email a info@administrotufinca.com y nos pondremos en contacto con ustedes.
Saludos y hasta pronto.
Hola Javier, responderle sin más documentación es bastante difícil y aventurado por nuestra parte. Lo que si le podemos recomendar es que se deje asesorar por un abogado, porque en estos temas, hay que ver lo que usted y el resto de propietarios han firmado o han dejado de firmar.
Con independencia de ello, también tiene que ver lo que esa inspectora les está reclamando y si se ajusta a la ley. El que haya habido una irregularidad no tiene porque ocasionar sanción económica y si la ocasionase, habría que ver quién ha originado esa irregularidad.
De verdad sentimos no poder ayudarle más, pero sin la documentación delante y sin un conocimiento más detallado del asunto, no podemos aportarle una solución.
Insistimos en que hable con un abogado lo antes posible.
Un saludo, mucha suerte y hasta pronto.
Hola, Hemos realizado obra en la comunidad de vecinos, como arreglar tejado , poner ascensor y mejorar las zonas comunes. La presidenta y el secretario nos exigen mas dinero del acordado, y despues de terminar las obras no han presentado cuentas, quisiera saber que ley exige que los propietarios podamos acceder tanto a los libros de cuentas como a saber donde ha ido todo el dinero.
muchas gracias (navarra)
Mª jesus
Hola Mª Jesús, si les piden más dinero del presupuestado inicial, deben convocar una junta de propietarios para aprobarlo, acordar las cantidades y la forma de pago. En esa junta de propietarios deberán presentar las cuentas de lo invertido hasta la fecha y explicar el motivo o los motivos del porqué exigen más dinero.
Por otro lado, los propietarios tienen derecho a conocer las cuentas de la comunidad, al menos con una periodicidad anual, es decir, al menos cuando se reúnan una vez al año para aprobar las cuentas del período anterior y el presupuesto del nuevo ejercicio. Lo habitual es que los vecinos reciban información de los ingresos y de los gastos originados en su edifico todos los meses o cada trimestre.
Le recomendamos que lea el artículo 9 y 19 de la LPH.
Por ley, todo propietario tiene que tener una copia de cada acta celebrada. En las actas correspondientes a las juntas generales de carácter ordinario deben venir reflejada la situación económica y financiera de la comunidad.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas tardes, queria comentarles la situación de mi edificio (+35 años construidos)
El presidente de la comundad ( desde hace 25 años minimo ) no está haciedno las cosas bien, no hay libro de cuentas y si lo hay se niega en rotundo a enseñarlo tampoco hay libro de actas ni se hacen juntas con regularidad, cada vez que hay que pintar, arreglar algo, cambiar los buzones siempre dice que no hay fondos en la comunidad y que lo pone el de su bolsillo porque hay 2 pisos que no pagan comunidad. (15€)
Cosas que nadie se cree. Hizo cambiar el telefonillo del edificio y de cada casa sin aprobarlo en junta ( que no se hacen nunca) sin el consentimiento de los vecinos unos tecnicos llegaron, lo cambiaron y nos pedian 300€ por el servicio a CADA propietario.
Hace 3 años nos han colocado unas antenas de telecomunicaciones y unos repetidores porque un vecino es jefe de una compañia de linea de internet, telefono y television. Por lo que algunos vecinos estabamos en contra, pero la mayoria voto que si .
No paga nada de alquiler de la terraza, ni por la instalacion. ( Dato irrelevante es que ese hombre es el yerno de nuestro querido presidente.)
Tampoco hay libro de estatutos de la comunidad.
Algunos vecinos estamos desesperados.
Hola de nuevo Victoria, los estatutos no son obligatorios y una comunidad puede funcionar perfectamente sin unos estatutos. Para eso existe la LPH (Ley de Propiedad Horizontal).
Los estatutos sirven para establecer mecanismos y normas de convivencia particulares, según la idiosincrasia de cada comunidad de propietarios.
Como le dijimos antes, si estuviesen por la zona por la que trabajamos, estaremos encantados de ayudarles y si no, pueden hacernos todas las consultas que deseen que intentaremos darle respuesta.
Un saludo y hasta pronto.
Hola Victoria, por lo que nos ha contado tienen un poco de desorganización en su comunidad y por supuesto, no cumplen con las normas vigentes en las comunidades de propietarios.
No podemos dudar de la honradez de las personas, pero tampoco se puede estar sin presentar cuentas.
La ley exige hacer una reunión (junta general ordinaria) anual y aprobar la gestión económica, la gestión administrativa, los presupuestos, establecer las cuotas de cada vecino y nombrar a las personas que conforman la junta directiva. Todo ello debe aparecer en un libro de actas y ser aprobado por la junta de propietarios. En definitiva, la ley existe para ser cumplida y en su comunidad no se está cumpliendo.
No pueden pasarle una cuota extraordinaria si no ha sido aprobada anteriormente y por supuesto, no se puede gestionar una comunidad como se está haciendo en la suya.
Le recomendamos que lo hable con los demás propietarios y con un administrador (si lo desean, pueden contactar con nosotros). A continuación, les recomendamos que den los pasos correspondientes para regularizar la situación en su comunidad.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
En el garaje de mi comunidad aparecieron hace tiempo( como cosa de un año ) unas manchas de humedad en una zona del techo y se han ido extendiendo hasta que incluso se han desprendido trozos del techo.
La zona afectada está justo en la rampa de acceso de vehículos y el techo afectado es suelo de mi dormitorio y aseo en el que he descubierto hace nada que tengo una pequeña fuga de agua de la cisterna del aseo .
Según los estatutos de la comunidad y al no tener propiedad alguna en el garage nosotros y algunos vecinos más no pagamos ningún gasto del garage ( cosa de la que tengo duda, pues hay gastos…) pero en el caso de estos desperfectos no me queda claro quién se haría cargo de cualquier obra que se realizar en el garaje si los importes de gastos quedan desglosados en otro apartado en el que no me encuentro incluido.
En esencia mi pregunta está en quien se hace cargo de los gastos derivados de cualquier operación de reformas que se hagan en un garage en el que no tengo parte ni yo ni muchos otros vecinos.
Hola Santi, si los desperfectos ocasionados en el garaje se han devido a una fuga procedente de su vivienda, puede ocurrir dos cosas:
1. Que la rotura sea de un bajante. En este caso es la comunidad quien tiene que reparar.
2. Que la rotura sea de una tubería de su vivienda. En este caso, es usted quien debe afrontar el pago de la reparación.
Tanto si es de la comunidad como si es de su vivienda, deberían dar un parte al seguro para que sea la compañía correspondiente quien asuma la reparación y los gastos.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
hola . Se hace 7 meses y he comprado un piso en un edificio con 10 vivienda que pertenece ha un banco, Poco despues de mi a llegado otro vecio y ahora somos 3 vecino y 7 piso que pertenece a banco. En el momento que he comprado el piso, notario y el reprezentante del banco me ha dicho que en futuro cuando somos mas vecino y cuando junto queremos podemos constituir una comunidad. Como que somos solo 3 vecino emos limpiado cada uno la escalera, como que edificio es compuesto solo din una escalera y no tenemos gasto de mantenimiento,(no tenemos jardin, no tenemos garaje, el asensor no lo emos dado de alta que no es necesario de momento), no hemos constituido de momento ni una comunidad, Se Hace poco que ne ha llegado ha cada uno una carta como que debemos que pagar cada ultimo 7 meses 70 euro ha una administracion de finca , en total 500 euro cada unos como gasto de la comunidad.Si nosotros no hemos constiduido una comunidad, puede alguien hacerlo sin nuestro consentimiento, Stamos obligado ha pagar algo ha este administracion que no lo conocemos y que nunca ni ella y ni nosotros no ne emos puesto nunca en contacto, y que aparte esta administracion de finca conforme ha la carta pone su direction hasta 100 Km de nuestro ciudad.
Hola Juan, una persona cuando adquiere un inmueble debe solicitar una copia simple en el registro de la propiedad para saber si el piso está libre de cargas. También debe solicitar al vendedor un certificado de estar al corriente de pago de las cuotas comunitarias. Si no hace estos trámites y el piso tuviera deudas, el comprador asumirá esas deudas.
Lo primero que debe hacer es averiguar si la comunidad de propietarios está constituida. Para ello, debe solicitar una copia simple en el registro de la propiedad. Si está constituida debe averiguar quien es la administración de fincas y solicitar información de la comunidad: acta de constitución, actas de las juntas celebradas, importe de la cuota…
Si la comunidad de propietarios está legalmente constituida y sobre su inmueble se han emitido cuotas y no han sido abonadas, tendrá que pagarlas usted. Si es así, el banco le ha gastado una mala jugada.
Saludos y hasta pronto.
si yo he comprado el piso se hace 7 meses como primer propietario (yo soy el primero que ha comprado un piso en este edificio) y nunca nu se ha celebrado una junta para comstituir una comunidad puede solo el banco y reprezentante del banco sin mi acuerdo que soy primer comprador ha celebrar una junta y constiruir una comunidad tienendo en cuenta que el banco es unico propietar por todo los piso y tiene derecho solo ha un solo voto conforme la sentencia del tribunal supremo87/1995 donde queda claro que un propietario independiamente del numero de su propiedaddes, solo puede expresar un voto, aunque sus coeficientes si valdra en sus totalidad a la hora de una votacion que exijan nª de votos y suma de coeficientes. yo considero hasta que puedo demonstararlo legalmente que nu se ha constiduido y que no tiene validez ni una comunidad sin mi acuerdo. verdad?
Hola de nuevo Juan, si usted ha comprado el piso al banco es porque o bien el banco es el promotor del edificio o bien es el anterior propietario del inmueble.
La obligación de constituir una comunidad surge en el mismo momento en que el promotor construye la finca y la divide en viviendas, garajes, locales…
En su escritura de compra puede comprobar si su finca pertenece a una comunidad de propietarios. Y como le indicamos en otra ocasión le sugerimos que solicite una nota simple en el registro de la propiedad para verificar la existencia de la comunidad.
Con independencia de que se compute a la entidad financiera con un solo voto, si la suma de sus coeficientes de participación son mayores que la suma de lo coeficientes de los demás propietarios, el voto de la entidad tendrá mayor peso que el del resto de propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Hola. Todas las juntas tanto ordinarias como extraordinarias tienen que inscribirse en el libro de actas con sello del registro de la propiedad. Y si no están en el libro de actas se pueden impugnar todas esas juntas.
Hola Miguel, efectivamente, todas las juntas sean del tipo que sean tienen que estar inscritas en el libro de actas.
El que las actas no estén pasadas al libro de actas no es motivo para impugnarlas. La impugnación de un acta se produce por haber alcanzados acuerdos sin las mayorías exigidas, por defectos de forma en la convocatoria o en la propia celebración de la junta o por actuar en contra de lo establecido en la ley de propiedad horizontal.
Las consecuencias de que las actas no estén inscritas en el libro es que a todos los efectos los acuerdos alcanzados no se han producido, por lo tanto invalidarían esos acuerdos. Los acuerdos solo alcanzan validez legal cuando son inscritos en el libro de actas y ratificados con la firma del presidente y secretario de la comunidad de propietarios.
Resumiendo, los acuerdos alcanzados en las juntas de propietarios que no estén inscritos en el libro de actas no pueden ser impugnados porque legalmente no existen. Algo que no existe no puede ser impugnado.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días. Somos una comunidad de propietarios con 10 viviendas y 2 locales según la escritura de división horizontal. Uno de estos locales se subdividió a su vez en 3 locales. El caso es que 2 (de los 3) locales no están haciendo frente a la parte proporcional que les corresponde del seguro de la comunidad. Nos estamos planteando si es posible en la próxima renovación de la póliza excluir a estos 2 locales del seguro? O legalmente no es factible hacerlo porque necesariamente siguen formando parte de la comunidad aunque no abonen sus cuotas ?
Muchas gracias.
Hola Alejandro, las compañías de seguros aseguran el conjunto del edificio aunque ocasionalmente pueden excluir zonas comunitarias que puedan ser objeto de división, por ejemplo, unos jardines o zonas deportivas. Ahora bien, el edificio en su conjunto no puede ser objeto de división.
Legalmente los locales pertenecen a la comunidad. A pesar de que sean morosos, la comunidad no puede excluirles de ciertos servicios o mantenimientos. Es decir, porque un propietario (sea de un local o de un piso) sea moroso no deja de disfrutar de sus derechos. Lo que tiene que hacer la comunidad es intervenir judicialmente contra esos propietarios.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Hola!
Tengo una zona común ( Jardin ), frente a mi casa y que, a la vez, linda con la entrada de mi casa. Durante los últimos 20 años, he estado limpiando y manteniendo la zona, sin que nadie hubiera contribuido a ello. El caso es que es la última zona ajardinada que queda, ya que los demás propietarios, han ido cerrando y quedándose las zonas verdes comunes que quedaban frente a sus casas. El caso es que no tenemos estatutos , ni comunidad constituida. Mi pregunta es, puedo yo hacer lo mismo ?, ya que , al fin y al cabo no se ha pedido permiso nunca a ningún vecino para cerrar las zonas verdes comunes, simplemente cada uno ha hecho lo que ha creido correcto. O por el contrario voy a tener problemas ??
El caso es que tengo muchas dudas de cómo funciona una comunidad de propietarios , sin haber estatutos , sin haber junta de propietarios y que cada vecino ha pagado o a mantenido su zonas como ha querido.
Muchas gracias
Hola Pedro, si no hay comunidad de propietarios constituida no se puede decir que la zona a la que usted se refiere y que ha estado manteniendo durante este tiempo, sea de la comunidad. Es decir, que no sea de su propiedad no conlleva que sea de la comunidad de propietarios porque entre otras cosas, no existe esa comunidad de propietarios. Está claro que si en sus escrituras no aparece esa zona de su propiedad, usted no puede hacer uso de ella.
La cuestión que debe plantearse es a quién debería solicitar permiso para cerrar esa zona. Para comprobar a quien pertenece ese terreno, solicite en el registro de la propiedad una copia simple de esa finca.
Otra cuestión es que obvie todo esto y haga lo que han hecho el resto de vecinos, es decir, apropiarse de esa zona sin pedir permiso. Por supuesto que esta opción no se la aconsejamos, pero usted como el resto de las personas, puede hacer lo que considere oportuno. Eso si, sabiendo que esas decisiones pueden conllevar una serie de consecuencias.
También puede hablar con el resto de vecinos, constituir una comunidad de propietarios y normalizar todas estas situaciones.
Si lo desea, nosotros podemos ayudarle con toda la gestión relacionada con la constitución de la comunidad. Puede enviarnos un correo personal a info@administrotufinca.com y nosotros nos pondremos en contacto con usted.
Un saludo y hasta pronto.
Gracias por su pronta respuesta.
Me parece bien lo que me comenta, pero no estoy yo actuando como los demás vecinos si cierro la última parte de Jardin que queda libre en la parcela, al hacer mi casa esquina y siendo la última vivienda.
El caso es que todos los vecinos han cerrado e eliminado los jardines comunitarios dede hace más de 15 años.
No estaríamos en una situación de uso continuado por mi parte , con consentimiento tácito por parte de los vecinos??.
Hay que ponerse en mi situación, ya que yo he acarreado con los gastos de mantenimiento durante todos estos años.
Tampoco veo claro de que si ellos han cerrado todos los jardines comunitarios , haciendo uso para terrazas de locales comerciales, garajes, etc. Que yo tenga que tener miedo a represalias, ya que al fin y al cabo tal vez tengan ellos más que perder que yo. Pero no existe prescripción para este tipo de obras en zonas comunes ??
Perdona por las preguntas , pero tengo varias dudas. Y respecto a constituir la comunidad , los vecinos no están por la labor.
Muchas gracias.
Hola Pedro, usted ha actuado correctamente durante todo este tiempo, pero el que haya corrido con los gastos de mantenimiento de una determinada zona no le otorga más derechos que al resto de los vecinos.
La ley no establece que una propiedad sea adquirida o pueda ser usada por una persona cuando esta ha estado realizando un mantenimiento de la misma durante un período de tiempo (fue una actuación voluntaria por su parte). De la misma manera, la ley no establece que por haber cerrado y eliminado unos jardines «comunitarios» desde hace más de 15 años, estos jardines pasen a ser de manera tácita propiedad de las personas que los limitaron. Todo lo contrario, la ley puede obligarles a liberarlos y a asumir una sanción por haberse apropiado de un suelo que no les pertenecía. Ahora bien, para que la ley intervenga en estos asuntos tiene que haber alguien que denuncie esa situación irregular.
Nosotros siempre aconsejamos a las personas actuar según la legislación vigente.
Usted puede hacer lo que considere oportuno, pero tiene que ser consciente al igual que lo serían en su momento los demás vecinos, que están limitando y usando una zona que por ley no les corresponde.
Está claro que los vecinos que cerraron los jardines hace 15 años no van a decirle nada porque estarían echando tierra sobre su propio tejado.
Esperamos haberle ayudado a aclarar sus dudas.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días. Acabo de comprar un entresuelo con acceso a un patio de luces. En las escrituras lo incluye como parte de mi propiedad indicando sus metros cuadrados. No habla en ningún momento de zona comunitaria de uso privativo. Eso significa que es de mi propiedad?
Hola Eva, ese patio de luces es propiedad suyo, pero a la vez es una zona comunitaria. Esto significa que a todos los efectos es suyo y solo usted puede disfrutar de el, pero por otro lado, usted no puede impedir el acceso a la comunidad de propietarios para realizar algún tipo de reparación o intervención.
Por eso se dice que los patios son zonas comunitarias de uso privativo, es decir, de uso exclusivo de sus dueños.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Puede un administrador de fincas despedir a personal de mantenimiento junto con el visto bueno del Presidente despedir personal de mantenimiento?? Ello si que aparece en los estatutos pero muchos vecinos estamos en contra. Tienen calculada ya hasta la posible indemnización de 60.000 €. Qué podemos hacer los vecinos?? Estamos intentando recoger firmas para convocar reunión extraordinaria porque el Presidente no quiere convocar. Prevalece en esta caso la LPH o los estatutos??.
Gracias
Hola Olga, si aparece en los estatutos o la comunidad de propietarios tiene autorizadas esas funciones a la junta directiva, si pueden hacerlo.
La LPH establece una serie de normas generales para regular el funcionamiento de las comunidad de propietarios. Los estatutos de una comunidad de propietarios establecen normas de funcionamiento y de gestión particulares de cada comunidad de propietarios. Estas normas específicas nunca pueden ir en contra de la LPH.
Un administrador y un presidente pueden cambiar a las personas y empresas del servicio de mantenimiento de una comunidad de propietarios sin necesidad de convocar una junta general de propietarios, siempre y cuando, se deba a un incumplimiento en los contratos, a una mala gestión o a un mal servicio.
Esto no quita que como en su caso y teniendo en cuenta que es un empleado de la comunidad, lo conveniente sería que el presidente convocara una junta general de carácter extraordinario para decidir la continuidad o el cese de esta persona.
Si el presidente no convoca esa junta extraordinaria, deben de convocarla ustedes. Es en el acta de esta junta donde deben firmar los propietarios.
Un saludo y hasta pronto.
Hola,en la comunidad hay 2 bloques de 3 pisos i solo hay 2 contadores de agua declarados en el ayuntamiento i tenemos 6 contadores internos para cada piso para hacer la lectura pero no se sabe el agua comunitaria que se gasta porque la reparten por cada piso teniendo la experiencia que el fontanero ya ha desconectado 2 bai-pass sin pasar por contador. se tiene que saber el agua comunitaria que se consume? puedo dejar de pagar el pago de el agua pendiente hasta que se sepa?
Hola Jordi, lo normal es que exista un contador comunitario para que entre todos los vecinos abonen la factura correspondiente al gasto general de agua. El objetivo de tener instalado ese contador general es el de poder prorratear el importe de la factura entre todos los propietarios, según sus coeficientes de participación.
En su caso, esa distribución del gasto ya se hace. La cuestión es si se está haciendo de una manera real. Es decir, si cada vecino está pagando el consumo que le corresponde del gasto general.
Resumiendo, los suministros comunitarios deben estar separados del resto de suministros particulares. Si no es así, el reparto del gasto no se está realizando correctamente.
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes, soy propietaria de un local comercial situado en la planta baja de un edificio (no comunica con la entrada al bloque ni ninguna zona comun, da directamente a la calle). Es una herencia y está alquilado desde hace más de veinte años.
Nunca he pagado comunidad, pero ahora me dicen que hay un acta de una reunión de la comunidad en la que han acordado los vecinos que los locales que tiene el bloque tienen q pagar comunidad y encima todas las cuotas de todos estos años (es decir desde hace 40 años o yo que sé cuando lo compró mi abuelo)… yo le he preguntado a un asesor y me dice que como mucho tendria q pagar cuatro años… pero aún así no entiendo porque he de pagar atrasos…
usted me podría indicar si puede ser que este local cuando se construyera el edificio acordaran q no pagase comunidad… ¿podria estar eso en la ley que fuese vigente hace 40 años o en los estatutos o algo? …
Es normal que me exijan los vecinos pagar ahora? Y sobretodo pagar atrasos?.
Gracias.
Hola Juan, los locales comerciales también forman parte de la comunidad de propietarios y por lo tanto también tienen que pagar los gastos comunitarios. Esto no significa que tengan que pagar todos los gastos generados en la comunidad. Por ejemplo, un local estaría exento del pago del gasto del ascensor (si lo hubiera).
Que no haya pagado durante todo este tiempo no le exime de pagar ahora. Tienen que estar agradecidos porque durante muchos años se han beneficiado de esa situación. Según el artículo 1964 Código Civil, el plazo de prescripción para reclamar gastos comunes sean ordinarios como extraordinarios es de cinco años.
La única opción que le quedaría para no tener que pagar las deudas atrasadas sería encontrar un acta en donde los propietarios hubiesen aprobado no solicitar el pago de los gastos comunitarios a los locales. Esta opción solo le eximiría el pago de los gastos de los últimos cinco años, pero no el de las cuotas emitidas desde que los propietarios hayan aprobado cobrarles.
Le aconsejamos:
1. Solicitar copias de todas las actas desde la constitución de la comunidad hasta la fecha y comprobar si en alguna de ellas votaron a favor de no cobrar los gastos a los locales.
2. Si no existiese esa acta, exija que solo le soliciten el pago de aquellos gastos imputables a su local.
3. Aunque no exista ese acta, solicite el pago de aquellos gastos imputables a su local.
4. Negocie el pago fraccionado de las cantidades pendientes.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días. Hemos solicitado una información al administrador de la comunidad de propietarios donde vamos a adquirir una vivienda sobre el cerramiento de las terrazas y se niegan a facilitárnosla alegando que vulneraría la ley de protección de datos y además que no somos propietarios aún. Sabemos que no es así pues esta ley solo ampara los datos de personas físicas pero no sabemos cómo obligarles a que nos den los estatutos antes de firmar la compraventa.
Hola Carmen, vaya directamente al registro de la propiedad donde esté inscrito el edifico y solicite una copia de los estatutos.
Saludos y hasta pronto.
Queria preguntar si es legal que unos estatutos establezcan que alguna zona comun sea de uso y disfrute privado. Nuestros estatutos incluyen una zona comun de uso privado y hay un propietario que dice que no es legal con el siguiente argumento:
* la escritura de division horizontal establece quién tiene la propiedad de las distintas zonas de una finca o conjunto residencial, y las zonas comunes son de propiedad de todos los propietarios
* y los estatutos de comunidad pueden modificar el uso, pero no la propiedad y por lo tanto tiene el derecho a reclamar tambien el uso, puesto que son propietarios de esa zona común.
¿ Hay alguna forma de «demostrarle» a este propietario que sí es legal que los estatutos establezcan zonas comunes de uso privado ?
Hola Victor, claro que es posible la existencia de una zona común de uso privativo. La propiedad será siempre de la comunidad, pero el uso puede ser de un tercero, en este caso de un propietario.
Los estatutos son documentos legales, por lo tanto, lo establecido en ellos es legal.
Si este propietario reclama un uso general de esa zona, lo que tiene que hacer es reclamarlo por los cauces establecidos en la ley. Como la comunidad de propietarios dice una cosa y este señor otra distinta, la única vía para solucionar el «conflicto» es que alguien con la ley en la mano establezca quien lleva la razón.
Saludos y hasta pronto.
Gracias por la respuesta … y dos preguntas mas:
-1- ¿ entonces el definir en los estatutos el uso privativo de una zona comun no va en contra de lo establecido en la LPH ?
-2- ¿ y no hay forma de «demostrarlo» que no sea ir a los tribunales ?
Gracias de nuevo.
Hola de nuevo Victor.
1. La LPH admite la existencia de zonas comunes de uso privado, como por ejemplo un patio interior de un bajo. El patio del bajo es de uso del propietario de ese inmueble, pero el patio es una zona común del edificio. Este propietario no puede negarse a que la comunidad de propietarios acceda a ese patio para el desarrollo y funcionamiento normal de la comunidad, sin embargo, el uso es solo y exclusivamente del dueño del bajo.
2. Los tribunales están para que los ciudadanos acudan en caso de que dos partes no se pongan de acuerdo ante un asunto determinado y ambas consideren que su razón es la buena. Si usted con la ley en la mano dice una cosa y la otra parte dice lo contrario, las opciones son que alguien sea capaz de convencer a una de las dos partes en favor de la otra o que un juez dictamine quién lleva la razón.
Saludos y hasta pronto.
Hola soy Maria y tengo un bajo quiero montar un negocio de limpieza a mano de coches estoy haciendo obras con todos los permisos de obras y licencias oportunas que me dictan la ley mi pregunta es, los propietarios se niegan a que abra el negocio puedo abrirlo si la comunidad se niega
Hola Maria, lo primero que debe leer son los estatutos de la comunidad de propietarios. Si no existiesen o en ellos no se especifica el tipo de negocio a realizar en esos locales, usted puede ejercer su actividad en el local, cumpliendo como es lógico, con los requisitos establecidos en la ley.
Le aconsejamos que emita un escrito a la comunidad de propietarios informando de la apertura de ese negocio en uno de los locales de la comunidad de propietarios. En ese escrito es conveniente informar del cumplimiento de todos los requisitos legales, facilitar una dirección de comunicación de su negocio a efectos comunitarios y de un teléfono de contacto.
Un saludo y hasta pronto.
Mucha suerte con su empresa.
hola buenas tengo un problema con el presidente de mi comunidad le comunique hace +de 8 años que tenia goteras en varios lugares de la casa de lo que hizo caso omiso y no lo comunico en las reuniones desde esa fecha
el caso es que todos los veranos me tocaba reparar los daños de las mismas ,hasta que el año pasado me canse y impermeabilice la parte de la terraza comunitaria que mas daños creaba pero esta vez no he reparado los daños en pintura cambio de talla de las habitaciones afectadas ya que estoy harto de gastar dinero todos los años en pintar y reparar mi casa en este caso que debo hacer para que esos gastos no los tenga que pagar yo. ya que el año pasado no lo hice para ver si la impermeabilizacion surtia efecto cosa que ocurrio pero los daños ocasionados en los techos de mi casa ya son considerables .se lo comente a los vecinos pero siempre decían que se lo dijese al presidente lo cual era absurdo por que jamas los exponía en las reuniones
Hola Francisco, tiene dos opciones: una por la vía del diálogo y la otra por la vía legal.
En la primera opción debe solicitar a la comunidad de propietarios la reparación de la cubierta mediante una carta por escrito (burofax) al presidente. Hable con el resto de los propietarios y explíqueles que si la comunidad no repara, tendrá que recurrir a contratar los servicios de un abogado y que pueden incurrir en una demanda judicial.
En la segunda opción debe contratar los servicios de un abogado.
El presidente debería dar parte al seguro de la comunidad. Es posible que el seguro no corra con los gastos de la impermeabilización, pero si reparará los daños originados en su vivienda.
Si tiene las facturas de las reparaciones de años anteriores, debería solicitar el abono de las mismas a la comunidad de propietarios.
Un saludo y hasta pronto.
que ocurre si en mi finca no esta incrita en el registro de la propiedad y el que ahora es presidente que además se dedica a administración de fincas dice que le dvemos 2800 euros de limpieza de escalera cuando eso no ocurrio y adema todos los vecinos lo sabemos además de que desde hace 8 años le dije que la techumpre de la finca tenia problemas ya que yo que vivo en el atico he tenido que pintar he impermeabilizar el techo de mi casa año tras año con mi dinero y tenido que resolver parte del problema arreglando yo la terraza imprmeabilizando la zona mas conflictiva de mi dinero exclusivamente este año no he reparado los daños ya que hay que cambiar talla reparar techos y pintar todo de nuevo ya que estoy harto de gastar mi dinero por la negligencia del presidente que no se lo comunico a los vecinos .
Hola Francisco, si no está registrada la comunidad de propietarios no está legalmente constituida.
Respecto al dinero que el administrador les exige tendrá que presentar las facturas correspondientes, pero si no tienen CIF (para que les faciliten un CIF a una comunidad tienen que presentar el libro de actas con el sello del registro de la propiedad), a ¿nombre de quién se ha emitido la factura?
Si no están conformes con algún pago o con alguna situación expónganla y actúen en consecuencia.
Si este señor les reclama un pago y ustedes no están de acuerdo, el administrador tendrá que acudir al juzgado para que sea éste quien resuelva el conflicto.
Un saludo y hasta pronto.
Hola!!buenas tardes!!
Una sencilla pregunta que creo qur entiendo al leeros,pero para confirmar,
Si mi padre cuenta con cinco pisos en el mismo edificio,digamos qur su voto computa por 5?siempre y cuando en los estatutos no expecifique lo contrario ?
Muchas gracias
Hola Ana Belén, efectivamente, en un mismo edificio un mismo propietario puede tener varios inmuebles. A la hora votar se computa un voto por cada inmueble.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, quisiera hacer una consulta:
Vivo en un bajo con patio del que tengo el uso y disfrute.
Tanto los áticos como los patios tenemos muebles de jardín, plantas, algunos tienen techados… Todo esto sin pedir permiso expreso a la comunidad, pero que no causa molestia a nadie ya que no hay quejas.
Bueno mi pregunta es la siguiente, en mi caso concreto desde el ático se han instalado maceteros que cuelgan hacia mi patio quedando colgadas al vacío. Yo he manifestado mi malestar y negativa en junta de lo instalado por que crea peligro para mi ademas de que indirectamente hacen que de esa zona disfrute poco por miedo a caida(tengo asientos justo debajo) pero no están por la labor de retirarlo.
Como debo de actuar? Que mas debo hacer?
Muchísimas gracias de antemano.
Hola Teresa, lo primero que deben hacer en su comunidad de propietarios es regularizar las instalaciones que han realizado, es decir, votar qué se puede y qué no se puede instalar.
Otro tema y por el cual se ha dirigido a nosotros son los maceteros del ático. La forma de actuar es la misma que la anterior, es decir, deben aprobar y regular en una junta de propietarios el uso e instalación de los maceteros, horas de riego…
En toda decisión debe prevalecer la seguridad de los vecinos. Si por cualquier motivo cae una maceta del ático y causa algún tipo de daño, la comunidad será responsable subsidiaria de lo sucedido.
Resumiendo:
1. Hable con su vecino e intente convencerle.
2. Si no lo consigue, hable con el presidente para que incluya en la junta de propietarios un punto en el orden del día donde se regulen las instalaciones en su comunidad.
3. Si la junta de propietarios se ha celebrado hace poco tiempo, solicite al presidente la convocatoria de una junta general de carácter extraordinario.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenas noches. Voy a mudarme de nuevo a mi piso en propiedad, y quería instalar un armario exterior. Mi duda surge porque la comunidad es un poco especial…
Se que otro vecino puso uno de resina, y también sé que se instaló un vecino uno en el garaje (prohibido en los estatutos, pero como se negó a quitarlo al final no lo llevaron a juicio). Podrían ponerme pegas?
Sé que en los estatutos se prohíbe tender, pero sobre esto no soy consciente que se prohíba…
Sé que lo suyo sería consultarlo. El problema es que siempre se niegan a todo… Por eso prefiero saber la base legal
Hola Aurora, todo propietario debe acogerse a las normas establecidas en los estatutos o en su defecto a las normas recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta última establece que la fachada del edificio no puede ser modificada, por lo tanto, está prohibido instalar cualquier elemento en un balcón o en una terraza. Ahora bien, si algún vecino lo instaló y la comunidad de propietarios no ha obligado a quitar ese elemento, se da por válida la autorización de la comunidad a instalar ese u otro tipo de elementos (el que calla otorga) y por lo tanto cualquier propietario puede proceder a realizar esas instalaciones. Si por cualquier motivo se le negara a usted, tendría que ser con la consecuencia de que al resto de vecinos se les obligara a retirar sus cosas.
No obstante, le aconsejamos que antes de realizar la instalación lo comunique por escrito.
Resumiendo, lo que va a hacer no es legal y mucho menos si viene así recogido en los estatutos, pero si hay precedentes donde se ha autorizado o no se ha negado la instalación de determinados elementos a otras personas, a usted tampoco se le puede negar.
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes. Un bajo que forma parte de la comunidad de propietarios fue vendido. Ahora al actual propietario se le reclaman unas cantidades adeudadas por el anterior propietario. El actual propietario dice que lo compró libre de cargas y que tiene un papel firmado por el anterior propietario que así lo dice y presentado ante el notario. Este escrito ¿tiene alguna validez?¿El presidente de la comunidad, en su día, no es el que debería de haber firmado el certificado como que está libre de cargas o no frente a la comunidad? Gracias.
Hola Pascual, efectivamente el papel firmado por el anterior propietario expresando que la vivienda está libre de deudas con la comunidad de propietarios no tiene validez alguna. Es el mismo caso que si compramos un vehículo de segunda mano a un particular y este particular nos redacta un documento en el que expresa que el vehículo está libre de cargas, de impuestos, de sanciones… Se lo puede creer o no, pero lo que es evidente es que carece de validez.
Quién debe emitir el certificado de estar al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad es la comunidad de propietarios, con la firma del secretario-administrador y/o presidente.
Si el nuevo propietario se niega a pagar las deudas del inmueble que ha adquirido, van a tener que aprobar en una junta de propietarios intervenir judicialmente contra esta persona por impago de cuotas comunitarias.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días,
Recientemente he sido elegida presidenta de mi comunidad, y en el desempeño de mis funciones / obligaciones me hayo.
Es una finca que tiene sus años, muchos vecinos se conocen desde hace mucho tiempo y no se hasta que punto las cosas se hacen por procesos establecidos o se deciden de una manera un poco más «informal»…
Me gustaria que hubiera estatutos para que se regulasen temas que por ahora parecen aleatorixs como el proceso de elección del presidente de la comunidad.
Ante esta situación, me surgen una serie de dudas:
– ¿Cómo puedo saber si hay estatutos en la comunidad?
– ¿Pueden mis vecinos negarse a que los elaboremos?
– En tal caso, ¿cómo puedo hacer para que quede un procedimiento establecido para la eleccion de este tipo de cargos de responsabilidad? He leído sobre Reglamentos, Normas de Convivencia… pero no me parecen los documentos hechos para esa función.
– ¿Cómo podría saberse que personas han sido presidentes en los útimos años?
Yo he tenido que hacer el cambio de firmas ¿queda esa gestión recogida en algún sitio que pueda consultarse?
En juntas anteriores, alegaban que los propietarios de pisos arrendadxs, pisos desocupados, o la gente «mayor» no podían ser. Esto hace que los turnos «rotativos» dejen fuera a muchos propietarios en perjuicio de los demas. Sin embargo por lo que pone la LPH eso no exime de esa responsabilidad. Tenemos una adminsitración de fincas contratada que ademas facilita mucho las cosas.
No se porque intentan que esté dos años en el cargo (en lugar de uno como ha sido lo normal hasta ahora), pero no estoy conforme.
He firmado ya el cambio de firmas ¿cómo puedo solicitar una copia para que quede constancia de que yo ya he sido un año presidenta?
Gracias de antemano
Saludos
Hola Leticia, como bien ha señalado la LPH establece que todo propietario tiene el derecho y la obligación de ser presidente de su comunidad de propietarios.
La junta de propietarios es quien debe establecer la metodología de asumir ese cargo. Se puede hacer cada año por sorteo o establecer un sistema de elección rotatorio. También se puede admitir que de forma voluntaria un propietario asuma el puesto (es lo más habitual), previa aprobación por mayoría de la junta de propietarios. En cualquier caso, siempre es conveniente tener aprobado un sistema de elección. Si a la persona que le toca ser presidenta no puede asumir el cargo por algún motivo de fuerza mayor, debe tener la aprobación previa de la junta de propietarios para eximirle de su cargo y en caso contrario debe ser un juez quien determine la capacidad para representar a la comunidad.
Por otro lado, los estatutos de una comunidad de propietarios deben estar en el registro de la propiedad correspondiente. La aprobación de unos estatutos tiene que ser por unanimidad.
Para establecer este sistema de elección no es necesario tener aprobados unos estatutos, es suficiente con haberlo aprobado en una junta de propietarios.
Para asumir un cargo en la junta directiva de la comunidad, tiene que haber sido aprobada la elección en una junta de propietarios y posteriormente ser ratificada en un acta. Por lo tanto, para saber quien ha sido elegido como presidente en los últimos años, puede ver las actas correspondientes.
Todo propietario que haga un relevo en el puesto puede pedir una copia del cambio de firmas, para acreditar ese cambio.
Esperamos haberla ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes.
Mi pregunta es la siguiente, somos 2 comunidad una de 20 vecinos otra de 14 vecinos y los bajos son lo cales que no tienen acceso a ninguna comunidad y compartimos contador de agua y cisterna, la factura del agua esta incluida en los pagos de cada comunidad y solo los vecinos de los pisos que sumamos 34 pagamos el agua y se divide entre las dos comunidades, pero los locales no pagan nada de agua ni comunidad, esta es la pregunta tienen que pagar comunidad y agua.?
Hola Pedro, para responder a su pregunta hay que leer los estatutos de la comunidad de propietarios. Dependiendo lo que esté establecido en esos estatutos, los locales estarán obligados a pagar algo o parte de los gastos comunitarios.
Lo que es seguro es que son parte de la comunidad de propietarios y por lo tanto tienen que pagar todo o parte de los gastos comunitarios.
Si por cualquier motivo su comunidad no dispone de estatutos, tienen que ver en las escrituras de la comunidad, la cuota de participación de esos locales y en función de esa cuota exigir el pago de los gastos.
Normalmente los locales están exentos de determinados pagos como por ejemplo: la limpieza del portal, el mantenimiento de los ascensores, la luz de la escalera… Si los locales tienen su contador individual de agua pueden estar exentos de abonar el consumo general de agua.
Resumiendo, los locales tendrán que pagar la comunidad pero no todos los gastos comunitarios, solo aquellos que estén establecidos en los estatutos o aquellos que la comunidad de propietarios acuerde que deben pagar.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días,
Vivo en un edificio de solo 3 vecinos, que se compone por vivienda bajo + primero + segundo. En los estatutos (que no estoy seguro al 100% que estén registrados) se especifica que todas las viviendas pagaran los gastos de vestíbulo, luz, ascensor,… a partes iguales. El vecino del bajo que siempre ha venido pagando ahora nos está devolviendo los recibos, y además nos ha mandado una carta en la que nos comenta que no pagará ascensor ni luz derivada de su uso, además de exigirnos que le devolvamos el excedente en cuota pagado).
Como justificación nos dice que, al no necesitar usar el ascensor para acceder a su vivienda, no debe pagarlo.
¿Qué podemos hacer? Si no estuvieran registrados los estatutos, ¿puedo como vecino exigir que haga el pago por coeficientes, con lo que el bajo estaría obligado a pagar su parte?
Estoy un poco desesperado porque los gastos del ascensor son elevados y si 1 vecino de los 3 no paga no podemos hacerles frente…
Muchísimas gracias,
Saludos
Hola Chus, la LPH (ley de propiedad horizontal) establece que el reparto de los gastos ordinarios comunitarios debe hacerse en función del coeficiente de participación de todos los propietarios. Aunque los estatutos establezcan que el reparto sea lineal, pueden votar y aprobar que el reparto sea por coeficientes.
Por otro lado, el propietario del bajo no puede negarse a pagar los gastos derivados del ascensor y la luz. Cuando una persona compra una vivienda perteneciente a una comunidad de propietarios sabe (y el desconocimiento no es justificación para eximir su cumplimiento) que debe hacer frente a una serie de gastos con independencia de su uso.
Si deja de pagar sus recibos, tendrán que aprobar en una junta de propietarios el intervenir judicialmente contra el, para que sea un juez el que le obligue a abonar la parte de los recibos que ha dejado de pagar.
Le recomendamos que le diga al propietario del bajo que se informe con un administrador de fincas o con un abogado y que le expliquen y le argumenten con la ley en la mano el porque está obligado a abonar el gasto derivado del ascensor.
Saludos y hasta pronto.
Ola me e comprado una casa donde ay comunidad las casas son adosasas yla mia es de tres plantas el sotank o cochera da a una calle directamente kisiera poner un autoservisio de alimentos pero en lo estatutos esta pribido . Si yo no molesto a nadie y es mi propiedad podria acer mi negocio.
Hola Rafa, lamentablemente si la comunidad de propietarios no le autoriza a poner ese negocio, legalmente no puede hacerlo.
Saludos y hasta pronto.
He adquirido un primer piso muy accesible y para mi sorpresa, no me han dejado poner rejas tras la reunión de propietarios. El administrador me sugiere persianas de seguridad como alternativa. El inconveniente que le veo es que aunque conserve el color, su aspecto es ligeramente diferente al tener una fina pieza entre lamas que es la que hace que se bloqueen. Creo que la diferencia es insignificante, cada una de esas piezas no llegará a 1 cm entre lamas. Pero como están tan talibanes, no sé por donde me puede salir.
Hola Javier, aquí deben contemplarse dos aspectos. Uno es el del mantenimiento estético de la fachada y el otro es el de la seguridad personal de usted. La comunidad de propietarios tiene la obligación de regular y conservar la estética de la fachada, pero no puede impedir limitar la seguridad de los vecinos.
Si han votado el no a la instalación de las rejas, deben dale opciones para mantener su seguridad. El administrador con buen criterio, le ha sugerido instalar persianas de seguridad. Si usted le propone a la comunidad de propietarios esta opción y le dicen que no, deben ofrecerle una opción viable.
Saludos y hasta pronto.
Hola buenas tardes
El motivo de mi consulta es que estamos en una vivienda de alquiler que comparte el patio (es un bajo) con dos vecinos más. La cuestión es que una de las vecinas cuando limpia su patio salpica en el mio ( el de la vecina esta mäs alto) y le da lo mism si tengo la ropa tendida o no. ¿ que puedo hacer para que deje de hacerlo? Hemos probado de hablar con ella pero no ha cesado en su actitud.Gracias
Igual no es una consulta para ustedes pero no se me ocurre a quien acudir.
Hola Mercedes, por desgracia la falta de educación y convivencia no está reglada legalmente. Ante estos casos no existe una ley que impida a esta persona comportarse de manera correcta.
Lo habitual para solucionar estos casos es el diálogo, cosa que ya ha intentando sin éxito. El siguiente paso sería hablarlo con el presidente o con el administrador para que hablara con ella. Si a pesar de todo esto su vecina continúa en su afán de fastidiar por el simple hecho de hacerlo (hay personas para todo) debería ponerlo en conocimiento de su arrendador para que llevara el caso a una junta de propietarios (reunión) y en esta junta se aprobara una norma interna donde se regule la forma de limpiar los patios por parte de las personas que los comparten.
Sentimos mucho lo que le está pasando y esperamos que su vecina tome las medidas oportunas para no molestar al resto de las personas.
Saludos y hasta pronto.
HOLA.
HE COMPRADO UNA VIVIENDA EN NOVIEMBRE.LA COMUNIDAD ESTA REHABILITANDO EL TEJADO Y LA FACHADA.
TUVE QUE DAR DE ALTA EL GAS Y PONER CALDERA NUEVA.PUSE EL CONTADOR DE GAS EN LA VENTANA DE LA COCINA Y CERRE TODAS LAS REJILLAS DEL INTERIOR DE LA COCINA.
NADIE ME DIJO SI PODIA O NO HACERLO Y CONOCIAN QUE DEBIA DE DAR ALTA ESTE SERVICIOS.
AHORA TIENEN QUE COLOCAR UNA REJA EN LA VENTANA Y ME OBLIGAN A QUE CAMBIE EL CONTADOR DE SITIO Y CORRER YO CON LOS GASTOS.
ESTÁN EN SU DERECHO? TENGO YO OBLIGACIÓN?
POR OTRO LADO, AL REMODELAR FACHADA TIENEN QUE QUITAR TOLDOS Y APARATOS AIRE ACONDICIONADO. ESTE GASTO LO PAGA LA COMUNIDAD. YO NO TENGO NINGUNA DE ESTAS DOS COSAS CON LO QUE NO GENERO GASTOS.
NO SERÍA ESTE CASO SIMILAR A LO DEL CONTADOR?
MUCHAS GRACIAS.
UN SALUDO
MARIA
Hola María, habría que ver con más detalle su caso, pero para otra vez, pregunte antes de hacer algo si puede hacerlo. Cuando uno llega a una comunidad de propietarios debe informarse por lo que se puede y no se puede hacer. El nuevo propietario tiene la obligación de conocer las normas de esa comunidad.
Si algún vecino ha colocado con anterioridad algún elemento en la fachada sin haber pedido permiso, a usted no le pueden obligar a instalar el calentador en el lugar adecuado, porque hay alguien que ya hizo algo sin el consentimiento adecuado.
De todas las formas, lo mejor que puede hacer es intentar llegar a un acuerdo con la comunidad, aludiendo lo que nos comenta de los toldos y de los aires acondicionados. A la empresa que está ejecutando la rehabilitación no le supondrá un sobre coste modificar su instalación.
Saludos y hasta pronto.
Hola buenas tardes , tendría una consulta, soy propietario de un piso que no utilizo como vivienda y me gustaría utilizarlo para preparar oposiciones a grupos reducidos ( 10-15 personas) 2 dias semanales aproxi..
El problema me lo encuentro en que en los Estatutos de 1968 , el administrador me dice que queda expresamente prohibido apertura de academias et..
Para cambiar los Estatutos se necesita unanimidad y eso es imposible , habría alguna otra forma ?
gracias un saludo
Hola Álvaro, si los estatutos no se pueden cambiar lo único que se nos ocurre es que oriente la actividad a algo que no esté prohibido en los estatutos. Por ejemplo, puede realizar reuniones de trabajo donde se analice el temario de las oposiciones.
Otra opción sería solicitar el cambio de los estatutos por vía judicial, pero como se suele decir, las cosas de palacio van despacio y también son caras.
Saludos y hasta pronto.
muchas gracias . Su informacion me ha sido útil .
Un saludo
De nada.
Un saludo.
Buenos días,
Si compro un local en planta baja de una finca con 4 vecinos, sin estatutos de comunidad que niegue expresamente el cambio de uso del local de uso «almacén» a vivienda, ¿puedo realizar dicho cambio de uso si cumplo con la normativa de edificación y la municipal, o además debo ponerlo en conocimiento de los vecinos y que me den su autorización? Gracias y saludos
Hola Javier, si la autoridad competente autoriza el cambio, la comunidad de propietarios no puede hacer nada por impedirlo.
Si actualmente su local está exento del pago de algún gasto, al pasar a ser vivienda participará de todos los gastos, al igual que el resto de los vecinos. Por lo tanto, cuando le concedan el nuevo uso, deberá ponerlo en conocimiento de la comunidad de propietarios. Además la comunidad deberá modificar sus escrituras.
Saludos y hasta pronto.
buenos dias,si un vecino pide autorizacion a la comunidad para cerrar su terraza y se la conceden por unanimidad estamos el resto de vecinos obligados a pedir permiso de nuevo para cerrar la nuestra un saludo gracias.
Hola Rafael, lo aconsejable cuando se aprueban este tipo de cosas es hacerlo extensible a todos los cierres, es decir, que la comunidad de propietarios apruebe una clase de cierre para todas las terrazas. De esta manera se normaliza este tipo de instalaciones y se conserva la estética del edificio. Es un caso similar a la instalación de toldos o de otros elementos instalados en la fachada.
Si no se hace así, al haberse autorizado un cierre, cualquier vecino puede proceder a instalar uno sin necesidad de solicitarlo, puesto que ya ha sido aprobado con anterioridad.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes. Resido en una urbanizacion en regimen l.p.h., esta compuesta por cuatro chalets pareados.
En el lado norte de la urbanizacion existia hasta hoy un linde perimetral que tenía 15 años desde su construccion, el ccual hasta esta fecha nadie habia variado.
Sin embargo el 22 del corriente el vecino colindante en este lado ha procedido a su demolición con el consentimiento de uno de los copropietarios de ésta urbanización sin haberlo puesto en conocimiento del resto.
Posteriomente se ha realizado una junta extraordinaria, no sin antes enviarle al vecino colindante un burofax donde se le instaba a paralizar las obras y restituir a su estado original el muro perimetral.
En la Junta se debatió la situación, y al final 3 de los propietarios estan a favor de que sigan realizando las obras, consistentes en realizar un muro más alto, agrandando el espacio de entrada a la vivienda de la vecina que en principio de forma unilateral dió su consentomiento al vecino colindante.
Mi pregunta es la siguiente:
¿se puede emprender acciones legales contra esta vecina por haber actuado unilateralmente? o por el contrario,¿ no sería viable puesto que estan a favor tres de los copropietarios?. Muchas gracias.
Hola Mercedes, su caso habría que mirarlo con detenimiento y nuestro consejo es que lo hable con un abogado.
Si nos ceñimos a lo establecido en la LPH, ese muro forma parte de la estructura de la comunidad y por lo tanto su modificación tiene que ser aprobada por unanimidad. Es decir, no serían suficientes los votos a favor de los tres propietarios.
Ahora bien, si por cualquier motivo, algunos de los chalets a modificado algo de la estructura original, el propietario que ha modificado el muro puede alegar la existencia de precedentes y un juez podría darle la razón.
Esta propietaria ha actuado mal al iniciar unas obras sin el visto bueno del resto de la comunidad, pero a nivel sancionador no creemos que prospere su demanda.
Por todo ello, insistimos en que lo hable con un abogado y analice el caso en su conjunto.
Saludos y hasta pronto.
Muchas gracias por su atención.
Me gustaria saber, porque igual no me he explicado bien. La vecina una de las copropietarias de esta urbanización ha dado la orden de derribo del muro perimetral a un vecino colindante con ella que nada tiene que ver con esta urbanización.
El muro ahora le han levantado en terreno de ese vecino colindante externo, ganando de esta forma mas espacio en su parcela. El muro no esta donde estaba sino desplazado unos 40cm a su favor.
Por ello, preguntaba, si yo comunero y no estando conforme ¿podría demandar a esta copropietaria?, a pesar de los tres votos en contra del resto?.
Respecto a las mofdificaciones por parte del resto de los vecinos, si es cierto que han levantado su muro en altura pero respetando la base matriz perimetral.
Hola Mercedes y disculpe nuestro mal entendido.
Por lo que nos relata, al haber sido una acción individual de una propietaria con el muro colindante de su vivienda con el de otra persona, no entendemos el por qué la comunidad ha aprobado este tipo de actuaciones, porque al haber dado el visto bueno a una acción ilegal, está ratificando esa acción.
Respecto a si usted debe denunciar a esa propietaria depende el resultado que quiera obtener con su denuncia. Al ser un tema «privado» entre una acción de una vecina con el muro de otro vecino, debería ser el vecino afectado el que interpusiera una denuncia contra la persona que ha desplazado el muro.
Usted como comunera ha hecho muy bien en no aprobar en junta de propietarios esta acción. En el supuesto de que el vecino afectado denunciara a la comunidad de propietarios (poco probable) usted podrá alegar su negativa a esa acción porque habrá quedado reflejada en el acta.
Contra quien si podría acometer la denuncia sería contra la comunidad de propietarios por haber aprobado una acción ilegal, porque usted si se puede ver afectada de la decisión de ese acuerdo.
Insistimos en que antes de hacer nada, lo hable con un abogado.
Saludos y hasta pronto.
Hola buenas noches. Recientemente he adquirido un pequeño local (20 m²) en los bajos de un inmueble. La intención es usarlo como lo que en el País Vasco denominamos «txoko», es decir, con una pequeña cocina, armario, una mesa y unas sillas, lo usaré a título particular como lugar de reunión familiar. Actualmente ya tiene un mobiliario en ese sentido.
Sin embargo, dicho mobiliario esta bastante viejo, por lo que me estoy planteando algunas reformas interiores. Y para aprovechar mejor el espacio interior me vendría muy bien, por un lado, cerrar totalmente una ventana que da al exterior (de ese modo podría colgar armarios en el interior) y, por otro lado, quisiera reducir a la mitad otra ventana exterior (es decir, tabicar la mitad inferior), también con el objetivo de ganar pared interior. Supongo que he de pedir permiso a la junta de propietarios. Mis dudas:
– se pueden negar?
– tiene que haber un acuerdo unánime? O solo es necesario una mayoría?
– necesito tb conformidad del ayuntamiento mas allá de la licencia de obras?
Respecto a la comunidad, no he mirado en el Registro de la propiedad, pero se constituyó en 1954, por lo que sospecho que no hay Estatutos.
Agradecería orientación sobre el tema planteado.
Un saludo y gracias
Hola Jesús, en principio un local comercial puede adaptar la fachada a la actividad que quiera, a no ser que en los estatutos de la comunidad haya una limitación para ello. Aunque la comunidad se haya constituido en 1954, puede haber redactado los estatutos con posterioridad. Pregunte al presidente o al administrador por la existencia de los mismos. Ellos deben saberlo.
A la comunidad de propietarios no es necesario que le pida permiso, lo que debe de hacer es informar de la reforma que va a acometer, de los cambios, de la fecha de inicio y fecha aproximada de finalización. Con eso es suficiente.
Respecto al tema del ayuntamiento, si que le aconsejamos que se informe. Cada municipio (a parte de la licencia de obras) establece unos requisitos concretos para iniciar cada actividad.
Seguro que no va a tener problemas con la apertura de su txoko. Lo que nos da es mucha pena porque estamos algo lejos para pasar a hacerle una visita y participar de esas reuniones.
Un saludo y que disfrute de su local.
Hola buenas noches. Le expongo el siguiente caso, resulta que en el edificio donde vivo, se han vendido las cubiertas de la vivienda (Terrazas comunes) se han vendido a 3 vecinos de la comunidad, cuando el acceso para llegar a ellas es totalmente por zonas comunes, no hay que acceder por ningún piso ó ático, porque toda la cubierta es terraza, encima del edificio no existe ninguna vivienda, es todo terraza. Esto ha sido un acuerdo entre el promotor y el presidente de urbanismo (Alcalde de la localidad) estas cubiertas entán registradas como anejos inseparables para 3 vecinos del bloque, entre ellos un 1ºA que tiene registrada la cubierta encima de mi piso, como anejo inseparable. Me impiden poder hacer uso de esa zona común, porque dicen que eso es zona privada de esos 3 vecinos. Mi pregunta es: ¿que debo de hacer? es obra nueva y llevo 5 años en esta situación, no le he podido dar uso a mi vivienda con el derecho de instalación de tendedero y aire acondicionado, pues tiene un patio de luces y el vecino del primero, lo ha cubierto completamente, para que su vivienda no se observada desde las terrazas, pues tanto la suya como la mía están observadas por la terrazas, sin ningún derecho a privacidad. El administrador y esos 3 propietarios, no me permiten poner un aire acondicionado ni un tendedero en las terrazas, no me permiten tener acceso a las terrazas del edificio, porque las puertas que dan acceso a las terrazas, están echadas con llaves solo para estos 3 vecinos, y el administrador de la finca lo está permitiendo. ¿es legal esto? ¿que puedo hacer? Agradeciéndole de ante mano la información. Reciba un cordial saludo. José Manuel
Hola Jose Manuel, para poder responderle correctamente necesitaríamos tener toda la documentación (escrituras) del inmueble.
Aunque las terrazas formen parte de las zonas comunes del edificio, es posible que sean vendidos a un particular, al igual que ocurre con las plazas de aparcamiento en los garajes. La viabilidad de la venta dependerá de como estén escrituradas esas zonas y como hayan sido registradas.
Que el acceso a las cubiertas del edificio sea a través de las zonas comunes tampoco es un factor determinante para que no se puedan vender, es más, para acceder a cualquier piso, los vecino tienen obligatoriamente que pasar y usar alguna zona común (portal, escaleras, pasillos, ascensor)
Si como dice, las tres terrazas están escrituradas como anejos inseparables, es porque en la escritura del piso correspondiente va incluida alguna de esas terrazas. Como hemos comentado antes, el caso de las terrazas es igual que el de la compra del piso junto con una plaza de garaje o un trastero. No están físicamente unidos, pero forman parte de una única escritura y el uso es privativo.
Otro tema que nos comenta es el de la privacidad y el de haber cubierto un patio. Todo vecino tiene derecho a tener su intimidad y a instalar persianas o poner toldos en sus patios o terrazas, con el consentimiento de la comunidad de propietarios y previo consenso del tipo de toldo y color del mismo. También si la comunidad de propietarios le autoriza puede poner cierres que no afecten a la estructura del edificio. Para instalar todo este tipo de «accesorios» debe ser con el consentimiento de la comunidad de propietarios y sin que genere perjuicio a otros propietarios.
Respecto al tema del tendedero y del aire acondicionado. A no ser que en sus escrituras o en el contrato de compraventa aparezca un punto donde se especifique que tiene un tendedero, no es obligatorio por parte de las comunidades tener habilitado un espacio comunitario para tender. En algunos edificios, la única opción de los vecinos es instalar secadoras en sus viviendas o tender en las habitaciones.
Con el aire acondicionado, en los últimos años es obligatorio por parte de los promotores el entregar las viviendas con la preinstalación realizada. Esta obligatoriedad depende del municipio y de la comunidad autónoma donde está construido el edificio. Si no estuviera realizada la preinstalación, la comunidad de propietarios debe facilitar a los vecinos una ubicación determinada para instalar su máquina de aire acondicionado. Solicite todo esto por escrito a la comunidad de propietarios y en base a la respuesta actúe. Si tuviera una negativa por respuesta, tendría que acudir a otros estamentos para que obligaran a la comunidad a autorizar su solicitud.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Buenas noches en mi comunidad hay un local que quieren alquilar para sala de juegos, necesitan poner una antena el el tejado, ¿nos podemos negar los vecinos a que la pongan?
Hola Sofia, las comunidades de propietarios deben estar preparadas para ofrecer a sus vecinos los servicios y suministros más habituales: luz, agua, telecomunicaciones (telefonía, internet y televisión). Por lo tanto y si la comunidad de propietarios no dispone de las preinstalaciones de estos servicios, deben facilitar a los propietarios (pisos y locales) la posibilidad de instalar en las zonas comunes los elementos necesarios para obtener esos servicios.
Ahora bien, estas instalaciones deben hacerse siguiendo los criterios establecidos por la comunidad de propietarios, teniendo en cuenta que los elementos a instalar no deben perjudicar el normal funcionamiento del resto de los vecinos, la fachada del inmueble, ni otros aspectos relacionados con la comunidad. Además, el propietario deberá responsabilizarse de cualquier daño ocasionado por la instalación de este elemento en la comunidad de propietarios.
Le aconsejamos que el propietario que quiera instalar la antena en el tejado, remita por escrito a la comunidad de propietarios una solicitud donde se describa de manera detallada el tipo de antena y la instalación a realizar, así como una declaración en la que se comprometa a hacer frente de cualquier perjuicio ocasionado por esta instalación.
Esperamos haberla ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Soy presidente de una Mancomunidad de propietarios y ahora se presenta una situación de compra por parte de la propia Mancomunidad de un local afincado en la misma. ¿Qué mayoría se necesita para que el acuerdo tenga validez, en la próxima junta general?. Muchas gracias.
Hola Pedro, para este tipo de acuerdos necesitan tener unanimidad.
Saludos y hasta pronto.
Hola buenos días,
Quería hacer una consulta. En el 2011, se hizo una modificación de estatutos (edificio de obra nueva) y el administrador de fincas que teníamos contratado para ahorrarse faena puso que 4/5 partes votaban a favor de repartir gastos en partes iguales. O sea que siempre hemos pagado por partes iguales incluso los locales que tenían un coeficiente mas elevado.
Este año me tocó de presidenta y se votó nuevamente ganando 5 a 4 a favor de cambiarlo a coeficientes. (entiendo que si se paga por partes iguales el voto debería de valer igual, si no siempre ganan los que tienen más porcentaje…). Podríamos hacer el cambio de los estatutos con estos votos? Puedo contabilizar los no asistentes como votos a favor del cambio? Que pasa si los locales que no vinieron a la reunión protestan una vez entregada el acta de la reunión?
Muchas gracias.
Un Saludo,
Hola Maria Antonia, una comunidad puede mantener los coeficientes de participación a la hora de votar y a la misma vez establecer cuotas lineales a la hora de distribuir los gastos generales. Para distribuir los gastos de una forma u otra no es necesario modificar los estatutos, es suficiente con votarlo por unanimidad.
Por lo tanto aunque se pague a partes iguales, el voto no tiene porque valer lo mismo.
Cualquier cambio de estatutos tiene que ser aprobado por todos y cada uno de los propietarios.
Los votos de los no asistentes y no representados, no se pueden contabilizar ni a favor ni en contra, porque no asistieron ni fueron representados.
Por otro lado, los acuerdos adoptados legalmente en una junta de propietarios tienen validez para todos los propietarios con independencia de que hayan asistido o no.
Esperamos haberla ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Tengo una planta baja en una finca sin estatutos. queremos formar una comunidad de propietarios y mi pregunta es. ¿Me pueden obligar a pagar gastos comunitarios a razon de porcentaje o a partes iguales? que dice la ley de propiedad horizontal
Hola Jose, la LPH dice que el reparto de gastos tiene que ser en función del porcentaje de participación. Ahora bien, la comunidad de propietarios puede aprobar por unanimidad realizar el reparto de forma lineal (a partes iguales)
Por lo tanto, nadie puede obligar realizar el reparto de gastos a partes iguales si no es aprobado previamente.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días,
Mi edificio es de 1975 y lo componen dos portales. Durante 40 años cada portal ha llevado la totalidad de sus temas por separado teniendo cada uno su presidente, he incluso tenemos un CIF independiente cada uno. En nuestro portal, los vecinos mismos nos gestionamos todo pero en el otro portal acaban de contratar un administrador de fincas. Según este administrador, los estatutos de nuestro edificio dicen que solo hay una única comunidad y que por lo tanto se considera administrador de los dos portales. La cantidad de vecinos varía en los dos portales y nos encontramos en minoría. ¿Que podemos hacer?
Hola Itxaso, lo primero que deberían hacer es obtener una copia de esos estatutos y comprobar su contenido.
Si realmente en los estatutos aparece que son una única comunidad, la única opción que les queda es modificar esos estatutos. Para ello tienen dos alternativas:
1. Aprobar por unanimidad la modificación de la comunidad (pasar de ser dos portales a uno) y a la misma vez constituir legalmente una comunidad para uno de los dos edificios.
2. Si no alcanzan un acuerdo por unanimidad, poner los hechos ante la justicia para que decida la segregación de la comunidad y la constitución de dos nuevas comunidades, alegando para ello, la trayectoria de gestión llevada de manera individual por parte de cada portal desde el año 1975.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes, el administrador de mi comunidad ha repartido una circular pidiendo que no alimentemos a los gatos callejeros. La ordenanza correspondiemte de mi municipio no prohibe esta practica. ¿puedo seguir alimentando a estos animales? Muchas Gracias.
Hola Fernando y disculpa por la tardanza en responder, pero hemos tenido algunos fallos en el servidor de la web.
Como bien comenta, el administrador habrá repartido una circular a petición de la junta directiva o de la junta de propietarios, pidiendo que no se haga ese tipo de actuaciones, porque seguramente estos animales entrarán en el recinto comunitario y al ser callejeros y no estar vacunados y controlados, pueden acarrear infecciones a otros animales e incluso a las personas. En ningún caso habrá prohibido realizar esa práctica si se hace fuera de la comunidad.
Ahora bien, la comunidad de propietarios si tiene potestad para prohibir dar de comer a los gatos callejeros dentro del recinto comunitario.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
Hola buenas tardes.
Un vecino ha tirado un cable de electricidad por la fachada desde su casa para dar luz a un local vacio que alquilan en fiestas patronales y encima nos perjudica el ruido.
El cable eléctrico pasa junto a mi ventana,¿puedo exigir que lo retiren?
Gracias.
Hola Carmen, por supuesto que puede exigir que lo retiren.
La persona que por los motivos que fuesen necesitara tirar un cable por la fachada de la comunidad, debe solicitar permiso a la comunidad y la comunidad debe de autorizarlo.
Por otro lado, todo local debe tener la correspondiente licencia de apertura para realizar una determinada actividad y para concederle la licencia, le van a exigir tener un contador individual de luz.
Hable con el administrador para que comunique a este propietario que no puede tirar el cable sin el consentimiento de la comunidad y que para ello deben aprobarlo en una junta de propietarios.
Saludos y hasta pronto.
Buenos días,
Siendo la propietaria del local comercial de mi comunidad en más de 40 años nunca he tenido que pagar nada.
Cuando lo compramos nos dijeron que el local no tenía que pagar nada a la Comunidad.
En todas las reparaciones de fachada, terraza y demás, nunca me han pedido que participe.
En los estatutos (solicitados al Registro de la Propiedad) no dice que el local este exento.
De 5 años hasta ahora van detrás de mí insistiendo que pague, de hecho quieren denunciar.
Yo creo que tengo un derecho adquirido en tiempo reconocido por la ley y que después de 40 años no pueden obligarme a pagar nada. De hecho convocan reuniones donde tocan este tema y al local no le avisan. En la última reunión decidieron denunciar a los morosos, incluido el local. Pero yo no estaba presente porque no me convocaron. Ahora espero se dignen a enviarme el acta.
Cómo tengo el tema?
Gracias
Hola Maria, si el local forma parte de una comunidad, debe participar en el mantenimiento de la comunidad. Ahora bien, los locales están exentos de abono de ciertas partidas, como puede ser el mantenimiento del ascensor. Si además en los estatuto no dice que esté exento es porque forma parte de la comunidad, por lo tanto, tendrá que contribuir con parte de los gastos.
Solo quedaría exenta de pago, si la comunidad de propietarios lo hubiera aprobado.
El que lleve 40 años sin pagar, no creemos que sea un derecho adquirido, aunque eso lo tendría que establecer un juez y sinceramente no creemos que lo haga. Todo lo contrario, pensamos que en ese caso, le dirá que ha estado 40 años sin hacer frente a sus obligaciones como propietaria.
Ahora bien, si a usted le están demandando unas cantidades, como propietaria tiene el derecho y la comunidad la obligación de convocarla a la junta de propietarios.
Para exigirle a usted esas cantidades, lo primero que tienen que hacer es notificárselo.
Esperamos haberla ayudado.
Saludos.
Buenos días, una vez pasada la temporada de verano nos hemos dado cuenta que la empresa de servicios de socorrismo contratada por la comunidad tenía al trabajador cotizando por el 50% de las horas que a nosotros nos estaba facturando. Puedo exigirle a la empresa que nos facilite nómina del trabajador?? Nos deberían recalcular la facturación? Tenemos responsabilidad subsidiaria? Qué podemos hacer a estas alturas. Gracias.
Hola Antonio, lo primero que deben de hacer es aprender la lección y que no les vuelva a suceder. Si a esta persona le hubiera ocurrido algo, la comunidad es responsable subsidiaria.
Siempre deben solicitar los justificantes de estar de alta en la Seguridad Social y en Hacienda de las personas que trabajan en la comunidad.
Ahora que se han enterado pueden pedirle a la empresa una compensación o reembolso por haber estado incumpliendo sus obligaciones y por los posibles daños que les han podido ocasionar. Ahora bien, si se negara, no podrían exigírselo ante las autoridades competentes porque ustedes son los primeros que deberían haber solicitado en su momento la documentación.
Saludos y hasta pronto.
Buenas tardes. En nuestra comunidad somos 4 propietarios pero uno de ellos tiene la mayoría de las fincas de su propiedad (no sé exactamente el porcentaje pero es más del que sumamos el resto; se niega a darnos datos). Fue el último presidente conocido pero desde hace años se ha desentendido. Tiene muchas de sus viviendas arrendadas con renta antigua y quiere que sus inquilinos se vayan, asi que no pasa cuotas de comunidad y en su consecuencia no ha pagado la luz (nos han cortado el suministro) y nos tememos que el agua tampoco. Además hay una sentencia por no haber rehabilitado el edificio. Vamos a convocar una junta extraordinaria el resto de propietarios pero no estamos seguros de que su voto frente al nuestro, pueda frenar las medidas que queremos aprobar. Quisiéramos saber si las votaciones son por propietario o por porcentaje de participación. Estamos realmente preocupados. Muchas gracias por su ayuda.
Hola Lidia, las votaciones siempre son por porcentajes de participación a no ser que previamente la comunidad haya aprobado el que sea por propietario.
Según lo que nos relata, le aconsejamos que todos los que estén afectados contraten a un abogado y que éste se encargue de comunicar los hechos en el juzgado. De otra manera y si esta persona tiene mayoría poco van a poder hacer para evitar esta situación.
Esperamos que todo se solucione.
Saludos y hasta pronto.
En mi comunidad de propietarios se va a comprar una caldera de calefacción, se va financiar a diez años y claro eso conlleva intereses, ¿puedo pagar mi parte al contado y evitar los gastos de financiación?.
Hola Esteban, si la comunidad de propietarios necesita comprar una caldera nueva y no dispone de liquidez suficiente, cada propietario debe afrontar la parte proporcional que le corresponda en función de sus coeficientes de participación.
Una vez se ha decidido y aprobado sustituir la caldera, hay que ver como van a pagarla los propietarios. A la hora de ver las fórmulas de pago, la comunidad debe establecer el período máximo de financiación y las cantidades a abonar en cada período. Ahora bien, si un propietario quiere abonar su cantidad al contado, la comunidad de propietarios está obligada a aceptar esta forma de pago y por lo tanto a eximir de los intereses de la financiación. Cuantos mas propietarios paguen al contado menor será la cuantía del préstamo a solicitar y menos tendrán que abonar los propietarios que van a fraccionar su pago.
Si paga al contado, exija un documento que acredite que usted ha pagado su parte. Ahora bien, el que usted abone su parte no le exime de su responsabilidad en caso de impago por parte del resto de propietarios. Usted forma parte de la comunidad de propietarios y ante un impago por parte de la comunidad, usted es responsable subsidiario de dicho pago.
Esperamos haberle ayudado.
Saludos y hasta pronto.
En fin de momento no se como seguir, la noche pasada tuvimos una reunión de propietarios de la mancomunidad a donde llevé una solicitud para comunicar que tanto yo como otro vecino representado por mi y posiblemente algunos más queríamos efectuar un solo pago al contado como forma de pago de los arreglos y mejoras del circuito, me dijeron que esperara al final y cuando pregunté que opinaban de mi propuesta después de ser ignorado durante un buen rato me dijeron que no era posible ya que se había votado pedir el crédito y que como se iba a solicitar una subvención pues mejoraríamos en una letra de eficiencia energética era difícil sacar números.
Alegué que la propuesta que habíamos votado incluía varias cosas para ser votadas a la vez y que mi propuesta sólo dependía de la voluntad de hacerlo ya que no entorpecía la marcha del resto de asuntos aprobados pero fui ignorado hasta que decidí marcharme.
En fin agradecería se me aconsejara respecto a seguir insistiendo sobre el tema ya que me lleva a sospechar que hay intereses espurios pues si perjudica en algo a alguien es al banco que al ser menor la cuantía del préstamo cobraría menos comisión e interés a los demás nos beneficiaría o nos dejaría igual según se optara por ser financiado o no.
Saludos y gracias.
Hola Esteban, el permitirle a usted y a los propietarios que lo deseen, efectuar un único pago y evitarles abonar intereses es solo cuestión de tener buena voluntad y no pueden obligarles a fraccionar el pago y por lo tanto a abonar intereses.
Cuando en una comunidad de propietarios se aprueba una derrama, se debe aprobar el importe de la actuación a realizar y la cuantía a abonar por cada propietario. Si los propietarios no tienen liquidez suficiente para afrontar ese importe, es cuando la comunidad abre una vía de financiación. Si hay un determinado número de propietarios que pueden o quieren abonar su parte en un solo pago, no se les puede obligar a fraccionarlo.
La dificultad de todo esto está en conocer el importe del préstamo a solicitar por parte de la comunidad de propietarios. En este caso se da un plazo de unos días para que los propietarios que lo deseen, abonen su parte de la derrama en un único pago y a partir de ahí, se solicita el préstamo.
Hable de nuevo con el administrador e intente hacerle entrar en razón. Si no lo consigue, lo mejor es que hable con un abogado. Con toda probabilidad le indicará que abone su parte de la derrama y devuelva los intereses del préstamo en el supuesto de que se los carguen.
Esperamos que todo se solucione.
Saludos y hasta pronto.
Hola. Tengo un local destinado a hostelería, es un bar. El edificio tiene un retranqueo hacia afuera q cubre toda la fachada del local q es donde pongo la sillas y mesas de terraza. Es un espacio privado de la comunidad pero de uso publico. El técnico del ayto nos dijo q pusiéramos las mesas y sillas porque lo podíamos hacer. Los estatutos dicen q los locales pueden poner las terrazas bajo este retranqueo, eso si, respetando las ordenanzas municipales.
Ahora tengo a unos vecinos q nos están poniendo problemas porque dicen q es un espacio privado. En visitas q hemos tenido de policía local no nos han puesto ningún problema porque no es un espacio del ayto, únicamente q se respeten los espacios de paso de gente y demás. Y mi pregunta es: tengo q tener un permiso expreso de la comunidad para poder colocar las mesas y sillas?. En los estatutos dice q pueden colocar terraza pero ni dice nada de permiso de la comunidad.
Hola Rubén, si los estatutos le autorizan a poner mesas y sillas, no tiene que pedir permiso a la comunidad de propietarios. Si los propietarios le dicen algo, debe remitirles a lo que dicen los estatutos y a la autorización del ayuntamiento.
Saludos y hasta pronto.
Hola …las ventanas de mi casa dan justo al patio de la comunidad de propietarios teniendo que soportar gran parte de ruidos; tendríamos derecho a protestar?
Hola Carmen, derecho a protestar tiene todo el mundo, pero lo que deberían de intentar es solucionar ese problema, ya que muchas veces solo con protestar no es suficiente.
Las Comunidades deben establecer unos horarios de uso de las zonas comunes para no perturbar el descanso de las demás personas. Si no lo tienen establecido, le recomendamos que en la próxima junta de propietarios (reunión de vecinos) lo lleven en un punto del orden del día y lo aprueben.
Mientras tanto puede solicitar al presidente de la comunidad de propietarios el poner unos carteles donde se ruegue extremar el ruido en esas zonas. Con esto y un poco de civismo por parte de todas las personas es posible que evite parte de los ruidos.
Saludos y hasta pronto.
Perdón a mi me pueden prohibir la entrada a la piscina de la mancomunidad si debo dinero ?
Muchas gracias
Hola Maria Isabel, aunque un propietario/a tenga recibos pendientes de abono, tiene derecho a hacer uso de las zonas comunes y por lo tanto no se le puede prohibir acceder a la piscina.
Ahora bien, ha habido algunas sentencias judiciales que han dado la razón a los acuerdos adoptados por las comunidades de propietarios de prohibir el acceso a determinadas zonas comunes de ocio a los propietarios con recibos pendientes.
Saludos.
Hasta pronto.
Buenas tardes, mi administrador se niega a darme copia de los estatutos pero admite que la tiene…¿que puedo hacer como propietaria?
Hola María, si es usted propietaria tiene derecho a tener una copia de los estatutos de su comunidad, no entendemos porque el administrador se niega a entregarle una copia, pero bueno…
Lo mejor que puede hacer es solicitar una copia de los estatutos en el Registro de la Propiedad en donde esté inscrita su comunidad. Puede mirar la escritura de su vivienda y hay viene el número de registro (tomo, libro..)
También puede dirigirse al presidente/a y que sea esta persona la que se los pida al administrador.
Esperamos que los consiga pronto.
Saludos y gracias por su consulta.
Hola, los estatutos de una comunidad se inscriben en el Registro de la Propiedad al que pertenece el edificio, por lo tanto pueden consultarlos en el registro correspondiente.
Se pueden redactar, aprobar e inscribir una vez constituida la comunidad en una junta general extraordinaria con la aprobación de todos y cada uno de los propietarios/as.
También pueden ser redactados por el promotor. En este caso, está obligado a entregar una copia a los compradores en el momento de la compra, haciendo constar en la escritura el conocimiento de los mismos.
Esperamos haberles ayudado.
Saludos.