Comunidad y Mancomunidad de Propietarios

Comunidad y Mancomunidad de Propietarios

Comunidad y MancomunidadHola soy Rafael, aunque mi familia y mis amigos me llaman Rafa. Vivo en Puente Genil, un pueblo de Córdoba, famoso por la elaboración del membrillo. Aunque soy un enamorado de mi pueblo, he de decirles que los veranos aquí son asfixiantes. Al igual que otros muchos cordobeses, los fines de semana realizamos la conquista del espeto, que consiste en desplazarnos a las costas malagueñas y tomar unas sardinitas en la playa acompañadas de una cerveza bien fría.

Hace unos años, mi mujer y yo adquirimos un apartamento en Benalmádena. Tenemos un hijo de tres años y pensamos que era lo mejor para toda la familia. En invierno vamos algún fin de semana, pero cuando realmente lo disfrutamos es en verano.

El apartamento forma parte de una urbanización de cuatro edificios y con recinto cerrado, rodeado de jardines, dos piscinas, zona infantil con columpios y una pista de pádel.

En el mes de junio celebramos la junta ordinaria de la comunidad y en la reunión de este año, me he enterado de que nuestro edificio pertenece a una mancomunidad y para serles sincero, no tenía ni idea de que eso existiera. Pensarán que soy un ignorante, pero como en Puente Genil vivimos en una casita, de estos temas es la primera vez que he tenido ocasión de participar. Por cierto, ahora valoro mucho más vivir en una vivienda unifamiliar, que difícil es la convivencia con algunas personas…

Le pregunté a la presidenta, que es mi vecina, si me podía explicar lo que era la mancomunidad. Me dijo que tiene su razón de ser, en el momento en que varios edificios comparten zonas comunes y se crea para optimizar la gestión de esas zonas.

La mancomunidad puede funcionar desde el inicio de la actividad vecinal o crearse con posterioridad. En ambos casos para legalizarla, tiene que inscribirse en el registro de la propiedad correspondiente.

La urbanización puede administrarse de dos maneras:

  1. Desde la mancomunidad, siendo ésta la única entidad representativa, operativa y legal de todos los edificios.
  2. Cada edificio forma una comunidad independiente y las zonas comunes, se gestionan a través de una mancomunidad.

En el primero de los casos, solo hay una junta directiva y en la segunda opción, hay una por cada comunidad creada, siendo los presidentes de cada comunidad los que forman la junta directiva de la mancomunidad.

Para entenderlo mejor pondré un ejemplo. En el primero de los supuestos, es como si el gobierno de un país fuera el encargado de gestionar todo el territorio directamente (mancomunidad) y en el segundo de los casos, el gobierno funciona, dividiendo el territorio en regiones (comunidades) y determinadas materias son compartidas por todas las regiones (mancomunidad)

En la segunda opción, cada comunidad tendrá sus presupuestos y su forma de trabajar, estando obligada a contribuir según su coeficiente de participación con el presupuesto aprobado por la mancomunidad.

El recibo ordinario de cada propietario incluye la dotación económica correspondiente para el mantenimiento de su comunidad y de la mancomunidad.

Vecina, gracias por la información, si te quieres venir, te invito a un espeto y a una cerveza en el chiringuito de la playa, con esto de las comunidades y mancomunidades, se me ha abierto el apetito.

Que bien se vive en la Costa del Sol a pesar de estos líos.

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218 Comments so far

Alonso ResaltPosted on11:14 pm - Jul 4, 2020

Les ruego disculpen mi intromisión pero la respuesta que Vds. han dado a la pregunta de Nuria 2020 Feb. 21 a la 11.09, no la creo correcta. Un bloque o portal, sin entidad jurídica o financiera, propias, que forma parte de una Comunidad de Propietarios, solo puede realizar Juntas Informativas, que ni siquiera deberían figurar en el libro de Actas registrado de la Comunidad, aunque se puede ser laxativo en ello, pero en cualquier caso, las decisiones explicitadas en ellas, tienen que ser expuestas y ratificadas en una Junta General de Propietarios, si quieren que tengan la tayectoria jurídica necesaria.
A modo de ejemplo, supóngase que los propietarios de un determinado bloque de la Comunidad, aprueba instalar mobiliario nuevo en el hall de su edificio, que como elemento privativo que será, tienen todo el derecho a hacerlo, pero carecen contablemente del dinero suficiente para ello; Es la Junta General quien debe establecer el criterio financiero para hacerlo y si es preciso, fijar la derrama consiguiente, para abordar dicho gasto, sin perjudicar obviamente a las propias finanzas de la Comunidad General. En las condiciones descritas, ninguna decisión de un edificio adscrito a una Comunidad, tiene fundamento legal de subsistencia, obviando el preceptivo conocimiento y aprobación de la Junta General, a no ser que en el ámbito privativo decidan poner dinero de su bolsillo y contratar el servicio o suministro objeto del correspondiente debate en su Junta Informativa. y aun con todo, es dudoso que puedan hacerlo, no solo si la decisión afecta a elementos comunes de la Comunidad, si no también si tal decisión tuviera alguna connotación sobre la responsabilidad de la Junta General de Propietarios en la decisión tomada por el portal.
Tampoco es correcto enunciar que el administrador tenga la obligación de asistir a esas Juntas Informativas, a no ser que quiera hacerlo, sea o no, remunerado por ello, salvo que tal actuación, esté perfectamente tipificada en su correspondiente contrato. En caso contrario, de ninguna forma se pueden detraer, medios ni servicios comunitarios, como sería el caso que se enuncia en la pregunta, en favor de un determinado edificio o portal de una Comunidad, a no ser, como digo, que así esté especificado en documento fehaciente de carácter estatutario o por decisión de la Junta General de Propietarios.. Disculpas de nuevo. Gracias

    Administro tu FincaPosted on11:05 am - Jul 10, 2020

    Hola Alonso, gracias por escribirnos y por sus aclaraciones.

    Hemos buscado la pregunta de Nuria y la respuesta que le dimos, pero no sabemos en que post está y no la localizamos, no obstante, tal y como comenta, toda reunión que no sea realizada por una entidad jurídica no tiene efectos legales y efectivamente lo acordado en esa reunión no puede figurar en el libro de actas.

    Ahora bien, si está constituida la comunidad, los vecinos pueden convocar una junta con el 25% de las cuotas de participación y los acuerdos alcanzados serán válidos a todos los efectos.

    De nuevo, gracias por su comentario y por sus aclaraciones.
    Un saludo.

ElisaPosted on5:13 pm - Mar 4, 2020

Hola a todos. Buscando respuestas por internet, llegué hasta esta página, en la que creo me puedan ayudar con algunas dudas que me han surgido.

Para colocar scensor en mi edificio, el colindante y el nuestro se han unido para realizar las obras en el ao 2014. Tras los perimsos pertinentes, y gracias a que la estructura de los dos portales y sus escaleras lo permitían, se derribó una escalera en la que se colocó el ascensor, y se mantuvo la otra para uso común, tirando en los rellanos y portales, los tabiques que los separaban. De otro modo el ascensor no habría tenido cabida en ninguno de los edificios con su escalera.

Hasta aquí, todo más o menos bien. En un principio seguimos trabajando como dos comunidades independientes, cada una con su cif y con su cuenta bancaría, que hacía mediante transferencias, el pago de los gastos comunes desde una de las cuentas de uno de los portales.

En todo momento yo entendí ( y algunos de nuestros vecinos, diez pisos en total , cinco por cada edificio, y tres locales comerciales, dos en uno de ellos) que los gastos comunes se derivaban del uso común del ascensor y la escalera, es decir, mantenimiento de acensor, limpieza de portal y escalera, y electricidad.

Cuando cambiamos de administrador, hace unos dos años, decidió que era mucho más fácil y eficaz crear una comunidad de usos, de este modo, ambas comunidades dejarían de usar sus respectvas cuentas en el banco para usar una sola, a nombre de la comunidad de usos, aunque cada comunidad tenemos también nuestro cif y una de las comunidades mantiene aún su cuenta en el banco, por cuestiones legales que no vienen al caso.

En el momento de la reunión se habló de los elementos comunes, y se habló del tejado, porque uno de los vecinos recordaba que su tejado había sido renovado no hacía mucho tiempo y no quería que los problemas del otro tejado le afectasen. Al final el tejado arreglado hace menos ha dado problemas, además del arreglo de la gotera pertinente, el administrador decidió por su cuenta, con la empresa que hizo la obra, la limpieza de los canalones de ambos tejados, porque segú él, es un tejado único.

Yo no estoy de acuerdo, lo mismo que no lo estoy en que sean elementos comunes la fachada, y los patios, ni tampoco en que se cierre una de las dos puertas del portal, dejando una sola y una botonera, donde ponga izquierda y derecha, cuando yo creo que ni soy izquierda ni derecha, si no el piso correspondiente del portal correspondiente.

Es cierto que tenemos un sólo presidente desde hace un año, pero también es cierto que no sabiamos muy bien cómo funcionaba el asunto, y algunos vecinos no estamos de acuerdo.

A parte del hecho de cambiar de administrador de fincas, la duda es: ¿cuando los edificios están bien diferenciados, y no se ha cambiado la Escritura de División Horizontal del edificio, es cierto que se convierten en elementos comunes tejados y fachada como asegura el administrador?? (sinembargo los patios para él son diferentes)

Además, ahora hay un sólo seguro en el edificio, supuestamente un portal se ha adherido al seguro del otro ampliando los metros a cubrir, lo que no me parece ni lógico, ni quizás muy legal…

Gracias por su atención. Me ha quedado laga la explicación y así y todo, lo he resumido como mejor he sabido. Un saludo.

    Administro tu FincaPosted on8:46 pm - Mar 7, 2020

    Hola Elisa, gracias por escribirnos y no se preocupe por la extensión, se ha explicado muy bien.
    Su caso es bastante curioso, pero de todas formas vamos a intentar responderle.

    Una comunidad no se puede extinguir porque hayan compartido parte de una fachada con otro edificio para hacer un ascensor. Por lo tanto, las comunidades siguen existiendo aunque ahora compartan gran parte de los gastos de mantenimiento.

    Lo que el administrador le propuso es una buena opción pero está mal planteada. Deberían haber constituido una mancomunidad que fuese la que gestionase las nuevas zonas comunes: ascensor, escalera, limpieza, suministro eléctrico… pero manteniendo las dos comunidades existentes, porque entre otras cosas y como hemos dicho, el motivo por el cual se unieron ambas comunidades no es motivo de extinción.

    Por lo tanto, el tejado y la fachada no son elementos comunes a ambos edificios y por lo tanto, cada comunidad debe asumir su mantenimiento.
    El dejar una sola puerta de entrada es un tema que tiene que ser aprobado de manera independiente por cada comunidad y por unanimidad. Si ambas están de acuerdo, se podrá hacer y si no, pues seguirá como está.

    Lo que deberían hacer es:
    1. Crear una mancomunidad.
    2. Cada comunidad tener un presupuesto y una junta directiva.
    3. Cada comunidad aportar una cuota para sufragar los gastos de la mancomunidad, según un presupuesto previo.
    4. Nombrar a un presidente de la mancomunidad (que será uno de los presidentes de una de las dos comunidades)

    A nivel administrativo es más engorroso, pero es como se tiene que hacer.

    Esperamos haberla ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

RafaelPosted on1:02 am - Ene 2, 2020

Hola,

En mi residencial donde vivo, tenemos comunidad de propietarios y mancomunidad, puedo solicitar el estado de las cuentas de la mancomunidad o un resumen de los pagos e ingresos que se hacen?

Un saludo

    Administro tu FincaPosted on8:29 am - Ene 2, 2020

    Hola Rafael, gracias por escribirnos.

    Usted como propietario tiene derecho a conocer el estado de cuentas de donde vive y tanto la comunidad como la mancomunidad tienen que facilitarle esa información.

    Ahora bien, la mancomunidad es una entidad que está formada por varias comunidades, la forma de proceder a la hora de mostrar la información de la gestión económica y administrativa, es a través de los representantes de cada comunidad (presidente y administrador). Por lo tanto, usted deberá solicitar a su presidente o administrador que sean ellos los que soliciten esa información y que sean ellos los que le reporten a usted ese resumen de ingresos y gastos.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

      ElisaPosted on10:39 pm - Mar 7, 2020

      Muchas gracias. Me sirve de mucha ayuda, porque era lo que yo pensaba, pero no sabía cómo expresarlo ante el administrador de fincas que tenemos.
      Supongo (o presupongo) que al haber dado consentimiento para hacer limpieza de los canalones en una de las partes, sin previo aviso, ni presupuesto, quiere lavarse las manos ante la reclamación que se le ha hecho. Es su punto de vista contra el mío.
      Insisto, muchas gracias por la labor que realizáis y e apoyo que supone para los que no manejamos estos temas con soltura. Un saludo.

        Administro tu FincaPosted on9:08 am - Mar 8, 2020

        Hola de nuevo Elisa y muchas gracias por sus palabras. Intentamos ayudar a todas las personas a que conozcan mejor todos estos temas porque de esa manera las relaciones entre vecinos serán mejores.

        Por último indicarle que los administradores trabajamos para ustedes y son ustedes los que deben exigir que hagamos bien nuestro trabajo. En este sentido, un administrador no puede decidir nada sin el consentimiento del presidente o de la junta de propietarios.

        De nuevo, gracias por sus palabras.

adrianaPosted on4:22 pm - Nov 22, 2019

Hola buenas tardes,
vivo en Madrid y tengo una situación que no se como gestionar

vivo en una vivienda unifamiliar perteneciente a una comunidad de vecinos en la que somos 12 adosados. En esta comunidad tenemos zonas comunes y piscina etc.. pagamos una mensualidad por el mantenimiento de dichas zonas, compramos la vivienda hace 5 años.

hace 1 año, me mandaron un par de cartas de una mancomunidad que se había creado en la calle donde vivimos, donde no hay zonas comunes y la calle es publica, me exigen 15 € mensuales para mantenimiento de la calle, cuando es publica! tanto es así, que cuando no sabia que era una mancomunidad y pensaba que eran cartas de la comunidad mía propia, hicimos una transferencia a la cuenta de la mancomunidad por error, la transferencia fue de varios meses juntos que superaba los 700€ , mi sorpresa fue cuando llamé a esta empresa administradores de la mancomunidad diciéndoles que me había confundido y que me tenían que hacer una devolución del importe enviado a la cuenta errónea y me dijeron que por tener 2 meses en deuda, no me devolvían el dinero hasta no haber pagado la deuda, tarde 2 meses en que me devolvieran el dinero! después de haber pagado la deuda de 30 € que debíamos a esa nueva mancomunidad. mis preguntas son :
es legal pertenecer a una comunidad de vecinos cerrada y que te obliguen a pagar una cuota por una mancomunidad en la que no hay nada mas que calle publica?
es legal que te retengan un dinero que por error les ha llegado y no te lo devuelven hasta ponerte al día con ellos? Por cierto mi respuesta fue que me devolvieran el dinero menos la cantidad que debíamos y me dijeron que no que debía ser otra transferencia diferente
no he vuelto a pagar ninguna cantidad por no saber exactamente que es lo que estoy pagando y nadie me explica nada
muchas gracias por su atencion

    Administro tu FincaPosted on8:13 pm - Nov 22, 2019

    Hola Adriana, gracias por escribirnos.

    Vamos a intentar dar respuesta a todo.
    Si es posible que su comunidad de 12 viviendas adosadas pertenezcan a una mancomunidad donde el único fin sea participar en el mantenimiento de una calle que aunque sea de uso púbico, el mantenimiento puede ser privado. Para conocer los motivos por los cuales está constituida esta mancomunidad habría que solicitar una copia de la escritura de constitución.

    Por otro lado está el tema de la transferencia errónea. Nadie tiene derecho a quedarse con un dinero sin que esté justificado que ese importe está destinado a pagar unos recibos. Dicho de otra manera, si usted se equivocó al realizar la transferencia, la mancomunidad debería haberle devuelto el dinero que excediese la diferencia entre su ingreso y la deuda pendiente. Lo que le han obligado a hacer es porque a modo de gestión contable ellos prefieren tener controlados los abonos de esa manera, pero no porque haya una ley que diga que tenga que hacerse así. Nadie tiene derecho a quedarse con dinero de nadie sin que voluntariamente la persona abone ese dinero. Lo que sí tiene derecho la mancomunidad es a quedarse con el dinero correspondiente a la deuda pendiente.

    Esperamos haberla ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

CristinaPosted on5:03 pm - Nov 7, 2019

Buenas tardes,
Soy vecina de una mancomunidad formada por siete edificios y zonas comunes. La mancomunidad está creada y registrada.
Mi duda es en relación a cómo ejercitan la representación de los comuneros cada presidente en la mancomunidad.
Me explico, en cualquier comunidad de vecinos, cuando un vecino delega su representación en otro, a la hora de votar, ese vecino lleva 2 votos, el suyo y el del vecino al que representa.
¿En el caso de la mancomunidad es igual? ¿Los presidentes de cada comunidad acuden a dicha comunidad con tantos votos como vecinos representen o cada presidente de cada comunidad sólo tiene 1 voto?
Porque si leo el artículo 24 de la LPH, habla de que los presidentes acuden como representantes, por lo que entiendo que sería igual.

Mi comunidad, como he dicho tiene 7 bloques, cada uno con diferentes números de vecinos (Bloque 1= 17 vecinos, Bloque 2 = 17 vecinos, Bloque 3 = 21 vecinos, Bloque 4 = 21 vecinos, Bloque 5 = 31 vecinos, Bloque 6 = 50 vecinos y Bloque 7 = 62 vecinos). Cada bloque tiene un coeficiente de participación en la mancomunidad diferente.
Cuando se reúne la mancomunidad, cada presidente tiene 1 sólo voto, de forma que siempre acaban decidiendo los bloques con menos vecinos, aunque económicamente los bloques que más vecinos tienen son los que más carga económica soportan.
Me gustaría que me aclarasen si se está procediendo de la forma correcta en relación a los votos que tiene cada presidente.
En caso de no ser así, ¿qué podría hacer?

Muchas gracias

    Administro tu FincaPosted on8:51 pm - Nov 8, 2019

    Hola Cristina, gracias por escribirnos.

    Cada presidente representa al conjunto de su comunidad y cada comunidad tendrá un porcentaje de participación sobre el conjunto de la mancomunidad. Si la distribución de votos es lineal, es decir, si cada comunidad tiene un voto, cada presidente representará a su comunidad con ese voto. Si son 7 comunidades y en el supuesto de distribuirse los votos de manera lineal, la mayoría se alcanzará con 4 votos favorables.

    Por defecto, la ley establece que la votación en la mancomunidad debe ser por coeficiente y solo se puede pasar a lineal (cada comunidad un voto) en el caso de que la mancomunidad lo apruebe en una junta de comunidades. Es decir, para pasar de votación por coeficiente a votación lineal, debe ser aprobado previamente.

    De la misma manera, para pasar de distribución lineal a coeficiente, debería volver a aprobarse en una junta de comunidades.

    Resumiendo, las votaciones son siempre por coeficiente a no ser que se haya aprobado que sean de manera lineal. Si ahora mismo es lineal debería revisar las actas para verificar que efectivamente ha sido aprobado este sistema de votación. En caso que no hay asido aprobado, la mancomunidad está obligada a emplear el sistema de coeficientes.

    Esperamos haberla ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

Francisco MuñozPosted on1:09 pm - May 23, 2019

Soy un propietario de un residencial donde existen 4 fases y 4 comunidades legalmente constituidas, mañana tenemos una reunión y vamos a tratar la posibilidad de eliminar esas 4 comunidad e incluirnos en una macro comunidad ya constituida.
Podrían por favor decirme si es posible y que porcentajes de votos seria necesario para aprobarlo.
De aprobarse, solo habría que dar de baja las 4 comunidad en el registro de la propiedad.
Gracias

    Administro tu FincaPosted on12:23 pm - May 26, 2019

    Hola Francisco, gracias por escribirnos.
    Lamentamos haberle contestado tan tarde, seguramente ya hayan tenido la reunión.

    Una comunidad de propietarios solo se puede extinguir si el edificio se destruye o si pasan a ser propiedad o copropiedad ordinaria, es decir, que pase a ser el edifico de una sola persona o se acuerde por unanimidad que se convierta en una propiedad diferente a la que era en un principio.

    Por lo tanto, no podría disolver la comunidad actual para convertirse en una macro comunidad. La ley si permite constituir una mancomunidad de propietarios, con la unión de varias comunidades.

    Lo que deberían hacer es constituir esa mancomunidad y darla de alta en el registro de la propiedad. Para constituir la mancomunidad necesitan que cada comunidad lo apruebe por unanimidad.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

RocíoPosted on11:58 am - Abr 25, 2019

Buenos días,
Les planteo mi duda sobre la Mancomunidad de la urbanización en la que vivo.
Vivo en un bloque con 6 portales en el que, por motivos legales del momento de su construcción (1 portal era vivienda libre, 4 en régimen de cooperativa y 1 de vivienda protegida), se constituyeron 3 comunidades, y una mancomunidad para gestionar los gastos de las zonas comunes. Repito que, al contrario de lo que leo de otros comentarios, en nuestro caso no hay 3 bloque diferenciados, sino uno solo. Actualmente, en el marco de una obra de rehabilitación de fachada, y ante la no mención en el acta de constitución de la Mancomunidad de la fachada como elemento común, no sabemos si los gastos de fachada son de mancomunidad o de cada una de las comunidades. Cada comunidad tira hacia sus intereses para considerar elemento común (y pagar la rehabilitación en función de los coeficientes establecidos) o que cada comunidad pague su parte (que está perfectamente diferenciada por lateral y juntas de dilatación).
Como digo, en el acta de constitución de la Mancomunidad, se establecen como elementos comunes la cubierta, los jardines y el garaje; pero no hay mención a la fachada.
¿Qué es lo que está legalmente establecido respecto a esto?

    Administro tu FincaPosted on9:11 pm - Abr 28, 2019

    Hola Rocio, gracias por contactar con nosotros.

    Si no viene especificado en el título constitutivo de la mancomunidad, el mantenimiento de las fachadas corresponde a cada comunidad de propietarios. Si por ejemplo, hubiera un patio compartido por dos comunidades, el mantenimiento de ese patio correspondería a ambas comunidades.

    Con independencia de los intereses de cada comunidad, legalmente la mancomunidad solo puede hacerse cargo de los elementos y zonas comunes que estén establecidos en su título constitutivo o aquellas zonas o elementos que con posterioridad el conjunto de las comunidades aprueben por unanimidad.

    Esperamos haberla ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

      RocíoPosted on9:36 pm - Abr 28, 2019

      Gracias. Entonces aunque la fachada sea “la misma”, es decir que todo el bloque es uno solo, pero los 6 portales formas 3 comunidades, cada fachada la debería pagar cada comunidad, verdad?

        Administro tu FincaPosted on8:56 am - May 1, 2019

        Así es, si no viene especificado de otra manera en los estatutos de la mancomunidad, sí, cada comunidad debe pagar su fachada.
        Un saludo y hasta pronto.

EmilianoPosted on11:51 pm - Feb 26, 2019

Buenas tardes, en mi recinto somos 10 portales cada uno con su CIF y funcionamos como comunidad y mancomunidad al mismo tiempo, anteriormente se celebro una junta de mancomunidad en la que asistimos todos los propietarios de los 10 portales, en ella se tomo la decisión de que a partir de entonces fueran solamente a la junta de mancomunidad los presidentes, se voto y salio que sí.

Mi pregunta es la siguiente; Al tratarse de una propiedad privada, de la puerta del portal para adentro entiendo que ningún otro vecino del recinto pueda tomar decisiones sobre un portal determinado como se ha hecho en esta junta cuando lo lógico será o sería que sean exclusivamente los vecinos de ese portal los que autoricen o no al presidente a representarles en la junta de mancomunidad, hasta que punto es esto legal?

    Administro tu FincaPosted on1:27 pm - Feb 27, 2019

    Hola Emiliano y gracias por dirigirse a nosotros.

    Una vez constituida una mancomunidad de propietarios, los acuerdos que se alcancen implican a todos las comunidades que forman parte de la mancomunidad.

    A las juntas de propietarios de la mancomunidad asisten los presidentes (representantes legales) de cada comunidad y las decisiones alcanzadas por estas personas implican a todas las comunidades.

    Los presidentes de cada comunidad deben convocar una junta de propietarios previa a la celebración de la junta de propietarios de la mancomunidad, para tratar en ella todos los aspectos relacionados con los puntos del orden del día a tratar en la mancomunidad. Los presidente de las comunidades serán los encargados de transmitir los acuerdos de las comunidades que representan.

    Por lo tanto, a las reuniones de las mancomunidades van los representantes de las comunidades. No obstante, cualquier vecino que lo desee puede acudir, aunque solo tendrá voz, puesto que su voto está delegado a su presidente.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

      EmilianoPosted on9:53 pm - Feb 27, 2019

      Muchas gracias por la respuesta tan rápida y aclarar mi duda.
      Un saludo

      EmilianoPosted on10:41 pm - Feb 27, 2019

      Disculparme pero es que no me queda claro vuestra respuesta: Pregunto, Cuando celebramos la junta de mancomunidad, en realidad era de comunidad porque asistíamos todos los vecinos de los 10 portales y todos con derecho a voto, ¿es legal hacer esa votación para asistir en futuras juntas solo los presidentes? y si fuese legal, puesto que se van a tomar decisiones importantes, ¿que porcentaje de votos es decisivo en uno u otro sentido?

        Administro tu FincaPosted on7:54 pm - Mar 3, 2019

        Hola Emiliano, a las juntas de las mancomunidades solo acuden los presidentes de las comunidades de propietarios que forman parte de la mancomunidad.

        Los presidentes son los representantes legales de las comunidades y por lo tanto su voto condiciona las decisiones de los vecinos a los que representa. El presidente de cada comunidad debe convocar previamente una junta de propietarios para acordar todos los acuerdos que posteriormente se van a tratar en la mancomunidad.

        Imaginamos que la reunión que habrán tenido todos los vecinos, habrá sido la primera, es decir, la reunión en la que tendrían que decidir si constituir la mancomunidad. A esta primera reunión es normal que acudan todos los vecinos y que las decisiones se tomen de manera conjunta porque aun no está constituida la mancomunidad. Una vez constituida la mancomunidad, la ley establece que sean los presidentes los que deben acudir a las juntas de propietarios de la mancomunidad. A estas reuniones, pueden asistir otros vecinos que no sean los presidentes, pero no tendrán derecho a voto.

        Resumiendo no necesitan votar nada, porque a las reuniones de la mancomunidad acuden los presidentes de las comunidades de propietarios.

        Esperamos haberle ayudado.
        Un saludo y hasta pronto.

          EmilianoPosted on10:30 pm - Mar 3, 2019

          Gracias por vuestra paciencia y buen hacer, siento insistir: Esta es Vuestra respuesta, imaginamos que la reunión que habrán tenido todos los vecinos, habrá sido la primera, es decir, la reunión en la que tendrían que decidir si constituir la mancomunidad. A esta primera reunión es normal que acudan todos los vecinos y que las decisiones se tomen de manera conjunta porque aun no está constituida la mancomunidad. Una vez constituida la mancomunidad, la ley establece que sean los presidentes los que deben acudir a las juntas de propietarios de la mancomunidad. A estas reuniones, pueden asistir otros vecinos que no sean los presidentes, pero no tendrán derecho a voto

          «Efectivamente la junta era para constituir la mancomunidad» puesto que hasta entonces todos los años a la junta general de comunidad asistíamos todos los vecinos de todos los bloques y todos ellos con derecho a voto, y en esta última junta se decidió por mayoría simple que a partir de ahí, asistieran a las juntas de mancomunidad solo los presidentes de cada portal, hasta aquí bien, pero entiendo que una votación para cambiar el funcionamiento de comunidad a mancomunidad «es una decisión muy importante»
          y la pregunta es: No se requiere unanimidad en la votación? O es suficiente una mayoría simple

            Administro tu FincaPosted on10:50 am - Mar 8, 2019

            Hola Emiliano, quizás nosotros nos hemos liado un poco con sus correos. Intentaremos aclararle todo y si no, nos lo vuelve a decir.

            Para constituir una mancomunidad se necesita tener la unanimidad de las personas que asistan a la junta celebrada para ese aspecto. Pueden acudir:
            1. Todos los vecinos
            2. Los presidentes de las comunidades
            3. Presidentes representando a algunas comunidades y vecinos de otras comunidades.

            Si a esta junta para constituir la mancomunidad, sólo acuden los presidentes, estos deberían haber convocado previamente una junta de propietarios para haber aprobado en su comunidad por unanimidad el querer constituir la mancomunidad.

            Una vez constituida la mancomunidad, no sería necesario votar si deben asistir todos los vecinos o solo los presidentes, porque la ley establece que sean los presidentes los que tienen que representar a sus vecinos. Sí debería aprobarse por mayoría simple el que se alcanzara un acuerdo para que a las reuniones de la mancomunidad asistiesen los vecinos en lugar de los presidentes.

            Resumiendo:
            1. Para constituir una mancomunidad es necesaria la unanimidad de todos los vecinos que asistan a la reunión (representados y/o no representados)
            2. Una vez constituida la mancomunidad, deben acudir los presidentes, a no ser, que se apruebe por mayoría simple que acudan los vecinos, pero habría que elegir una de las dos opciones, presidentes o vecinos.

            Esperamos haberle ayudado.
            Un saludo y hasta pronto.

ignacioPosted on5:20 pm - Feb 4, 2019

Vivo en una plaza con 10 portales. Bajo la plaza hay 3 sótanos para garajes. El sótano primero es para no residentes, y el sótano segundo y tercero es para residentes siendo un elemento anejo a la vivienda e inseparable. ( en el segundo sótano hay unas pocas plazas de garaje de no residentes también).
los gastos de mantenimiento de garaje se pagan entre los no residentes y residentes proporcionalmente al nº de cada uno, 352 residentes y 151 no residentes, de modo que los no residentes pagan el 31% de los gastos de mantenimiento.

Los gastos de limpieza de la plaza los paga la comunidad de los 10 portales pagando los garajes no residentes una pequeña cuota muy escasa, unos cientos de euros al año.

Ahora hay filtraciones en la plaza y se va a levantar la plaza nueva impermeabilización y nuevo pavimento.

La pregunta es si la impermeabilizacion y la pavimentacion deben der ser pagados también por los garajes como si fueran gastos de garaje, pues la plaza es el tejado del garaje, y quizá existiría una servidumbre siendo los garajes el predio dominnante.

Me planteo si las obras se pagarían al 50% entre el titular de la plaza(predio sirviente) y los garajes ( predio dominante) y dentro de este 50%, el 31% los garajes de no residentes como gastos de garaje.

Los garajes no residentes figuran como una comunidad de bienes en las escrituras de obra nueva y sus propietarios contribuyen a partes iguales a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del conjunto de plazas de garaje( abiertas) de no residentes . En este caso lo que se hace como he dicho es que los gastos de mantenimiento (bastante) de todo el garaje es unificarlos entre los residentes y no residentes y estos pagan el 31% y el resto los residentes.

    Administro tu FincaPosted on10:01 pm - Feb 6, 2019

    Hola Ignacio, gracias por dirigirse a nosotros.

    Si el origen de las filtraciones proviene de la plaza, son los responsables del mantenimiento de la plaza quien tiene que correr con los gastos de la reparación. El suelo de la plaza es quien está afectando al techo de los aparcamientos y no al revés, por ello, son los mantenedores del suelo de la plaza quienes tienen que dejar de afectar al techo del aparcamiento.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

JUAN CARLOS DIAZPosted on7:53 pm - Ene 25, 2019

En una junta ordinaria de propietarios se ha elegido por sorteo, sistema habitual a dos propietarios para el cargo de presidente y secretario, uno de ellos no conoce mucho al otro ya que es relativamente nuevo, el asunto es que se termina la reunión con la elección de los mencionados propietarios y al día siguiente, uno de ellos le dice al presidente que modifique el acta para que en vez de al nuevo ponga a la vecina, la cual estaba presente en la reunión y en ningún momento manifestó querer presentarse, que durante la noche se lo ha pensado y se ofrece voluntaria, pide que quitemos a los mas nuevos para entrar con su vecina, que se puede hacer.
Buenas tardes y un saludo

    Administro tu FincaPosted on10:10 am - Ene 28, 2019

    Hola Juan Carlos y gracias por dirigirse a nosotros.

    Lo que usted nos comenta es ilegal. Un acuerdo alcanzado en una junta de propietarios de manera legal, no puede modificarse porque una persona cuando ha llegado a su casa ha pensado algo diferente. La única manera de cambiar esas personas sería que una de esas personas justificase una imposibilidad manifiesta (enfermedad, incapacidad…) para asumir su cargo.

    Si estas personas cambian el acta y el nombre de las personas elegidas, usted o alguno de los vecinos, tendrá que impugnar el acta. Si a pesar de su impugnación no hiciesen caso, tendrá que acudir a denunciarlo ante las autoridades pertinentes. Estas personas, deben saber que su actuación es ilegal.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

Juan DiazPosted on11:20 am - Ene 24, 2019

Hola.
Una cubierta de un edificio de 6 plantas NO TRANSITABLE pueden tener llave y ser usada para ocio por varios propietarios?, o por contra la llave la debe tener el Presidente y el Secretario y acceder a la cubierta solo para trabajos y examinar su estado?.
Muchas gracias

    Administro tu FincaPosted on12:27 pm - Ene 24, 2019

    Hola Juan y gracias por contactar con nosotros.
    Como bien indica, el acceso a las azoteas de los edificios que no tengan un uso específico para tender la ropa u otro tipo de actividad, solo pueden ser usadas para acometer trabajos de mantenimiento. Las llaves de acceso solo deben tenerlas las personas que formen parte de la junta directiva, a no ser, que la comunidad decida que todos los propietarios tengan llave de acceso a esta zona. La comunidad también puede decidir (por unanimidad) hacer un uso determinado de esa zona, pero para ello, primero deben verificar que la azotea está preparada y cumple con todas las medidas de seguridad para el uso de esa actividad.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

RobertoPosted on3:56 pm - Ene 15, 2019

Buenas tardes:

En mi Comunidad tenemos la siguiente duda:

Hay un vecino que no puede instalar internet en su casa porque ha obstruído el tubo que permite llevar el cable desde el rellano (dónde está la caja de conexiones) hasta su vivienda (hay un tubo individual para cada vivienda).

Parece ser que el tubo se ha obstruído porque el inquilino de esa vivienda no ordenaba retirar el cable viejo de la anterior compañía telefónica y las psoteriores se limitaban a meter a presión los siguientes cables.

¿Este arreglo le corresponde a la comunidad o al propietario?

Saludos y gracias

Angel Fernandez-Yáñez LermaPosted on10:17 am - Ene 5, 2019

Quiero darme de baja de una Mancomunidad porque ha dado de alta una renta inmobiliaria (alquiler de terrazas a los bares periféricos) a los comuneros (3,98 eur), al significar esto que tengo 2 pagadores, he pasado de no tener obligación de presentar declaración irpf a tener que hacerlo y pagar más de 300,00 eur. Los3,98eur no los he recibido.
Puedo darme de baja o reclamar de alguna manera?
Gracias
Angel Fdez.-Yáñez

    Administro tu FincaPosted on11:00 am - Ene 5, 2019

    Hola Ángel y gracias por escribirnos.
    Lamentablemente hemos de decirle que a título personal no puede darse de baja de una mancomunidad. Para lograr su objetivo tendría que ser su comunidad la que tendría que dejar de pertenecer a la mancomunidad y para que esto ocurriera tendrían que darse una serie de circunstancias muy concretas, entre las que no se incluye su caso.

    La única manera en la que usted dejaría de tener obligación de pagar a Hacienda sería dejando de tributar por ese ingreso. Un propietario puede negarse a recibir una subvención o a participar de un préstamo comunitario (aunque no quedase exento de su obligación como garantía de pago). Por lo tanto, entendemos que usted puede negarse a recibir ese ingreso aunque forme parte de la mancomunidad y su parte sería repartida entre el resto de propietarios que estén a favor de recibir esa renta.
    De todas las formas, le aconsejamos que hable con un asesor fiscal para que le indique las opciones que tiene al respecto.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

      RobertoPosted on3:55 pm - Ene 15, 2019

      Buenas tardes:

      En mi Comunidad tenemos la siguiente duda:

      Hay un vecino que no puede instalar internet en su casa porque ha obstruído el tubo que permite llevar el cable desde el rellano (dónde está la caja de conexiones) hasta su vivienda (hay un tubo individual para cada vivienda).

      Parece ser que el tubo se ha obstruído porque el inquilino de esa vivienda no ordenaba retirar el cable viejo de la anterior compañía telefónica y las psoteriores se limitaban a meter a presión los siguientes cables.

      ¿Este arreglo le corresponde a la comunidad o al propietario?

      Saludos y gracias

        Administro tu FincaPosted on7:55 pm - Ene 15, 2019

        Hola Roberto y gracias por su consulta.

        El mantenimiento de las instalaciones existentes en un edificio son responsabilidad de la comunidad de propietarios y por lo tanto su actualización y mejora también recaen en la comunidad. Ahora bien, si algún vecino impide realizar las mejoras en el momento en que se vayan a hace o hace un uso inadecuado de la instalación que van a su vivienda, la adecuación o el arreglo de esas instalaciones son responsabilidad del vecino.

        Su caso es complejo por cuanto ambas partes: comunidad y propietario deben demostrar quien ha actuado de manera indebida.

        Esperamos haberle ayudado.
        Un saludo y hasta pronto.

XiomaPosted on8:21 pm - Dic 14, 2018

Buenas tardes
Alguien me podria facilitar algun modelo de solicitud al ayuntamiento sobre convertir una comunidad de propietarios (privada) en titularidad publica, es decir, q la comunidad de propietarios deje de ser privada para que pase a ser de titulo publico. La urbanizacion actualmemte privada cumple con los requisitos para que el ayuntamiento la asuma como publica.
Solo necesito un modelo de solicitud, que el ayuntamiento nos ha pedido que le enviemos para comenzar el procedimiento.
Muchas gracias

    Administro tu FincaPosted on2:23 pm - Dic 17, 2018

    Hola, nosotros no disponemos de ese documento. Entendemos que el Ayuntamiento debe disponer de ese modelo de solicitud. Si no lo tuviera, deberían indicarle que partes o elementos tiene que tener el documento y tendrán que hacer la solicitud o encargársela a alguien.

    Un saludo.

PedroPosted on8:33 pm - Nov 21, 2018

Buenas noches, haber si podéis aclarar una duda. Vivo en bloque de pisos junto con otros dos y a hora quieren hacer una mancomunidad, pero uno de los bloques se niega a participal, este bloque esta obligado a forma parte de la mancomunidad o para la creación de dicha mancomunidad los tres bloques deben estar deacuerdo y si uno no lo esta no se puede crear la mancomunidad. Entre los vecinos tenemos esa duda si se puede obligar a dicho bloque a participar.
Muchas gracias de antemano

    Administro tu FincaPosted on2:30 pm - Nov 26, 2018

    Hola Pedro, si un bloque no quiere formar parte de una mancomunidad de propietarios, no se le puede obligar.

    Analicen los motivos por los que no quieren unirse e intenten buscar una solución.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

Juan Carlos PortelaPosted on3:53 pm - Nov 10, 2018

Buenas tardes,
Tengo dos consultas en una.
Me he comprado unpiso de protección oficial en Barcelona y cuando hicimos la firma de la escritura, me dijeron que mi terraza pertenece a la comunidad, pero es de uso privativo mío.
Cuestión:
Si no es mía la terraza, es normal que me hagan pagar por ella el 50% del valor del suelo que vale en proporción con la vivienda?
El m2, está por 1350€ y la terraza la mitad.
¿Es normal que me hagan pagar una terraza que no es mía, aunque tenga eel uso exclusivo de la misma?
Por otro lado, han realizado diferentes niveles en los techos de la vivienda, yo soy ciego y nadie me avisó de ello y al mirar el otro día la altura para medir los muebles de las diversas estancias, hay alturas de 2,70m. O de 2,40m. O 2,30.
Pero lo peor no es que modifiquen lso falsos techos a esas alturas, sino quehan colocado diversas instalaciones por mi techo que son comunitarias, además, van por casi toda la vivienda, en aseos, pasillos, recibidor y cocina, junto parte del comedor que pasa uno de los pasillos, abiertos sin puertas.
Supongo que será por dejadez, fantochada, vagancia y poca profesionalidad del denominado “decisión facultativa….
¿Se puede colocar por na vivienda privada,¡ en sus techos y variando las alturas de los falsos techos, todo un sinfín de cañerías de agua, desagúes y a saber´que más cosas, por ahí encima?
¿No debería por ley, estar circulando porl os elementos comunes?
Si por todo ello o parte de lo expuesto, se pudiera reclamar, a que departamento debería hacerlo?
Muchas gracias anticipadas.
Juan Carlos

    Administro tu FincaPosted on11:32 am - Nov 16, 2018

    Hola Juan Carlos, gracias por dirigirse a nosotros.

    Tanto las terrazas como las azoteas de los edificios de las plantas bajas y de los áticos son de uso privado, solo pueden usarlas los dueños de esos inmuebles, pero al ser parte de la estructura del edificio, el mantenimiento pertenece a la comunidad de propietarios. La terraza de su piso, solo puede ser usada por usted, pero si la comunidad tuviera que acceder a ella para realizar alguna reparación o algún trabajo de mantenimiento, usted no podría negarse a dejarles pasar.

    La terraza tiene que aparecer descrita en la escritura de su inmueble, porque es de su propiedad y por ese motivo habrá pagado una cantidad determinada por esos metros cuadrados. Así mismo, en el IBI (impuesto de bienes inmuebles) pagará por el conjunto de metros que estén en su escritura.

    Respecto a las instalaciones comunitarias que pasan por su techo, es habitual y legal que pasen por las viviendas. Al ser un bajo todas esas instalaciones desembocan en su vivienda. Lamentándolo mucho creemos que no puede reclamar nada. Lo único que puede hacer es corregir en la medida de lo posible los diferentes niveles mediante alguna reforma que no perjudique las instalaciones existentes.

    Resumiendo, quédese tranquilo con su terraza porque solo usted puede disfrutarla y si algún día vende su inmueble, lo hará con los metros de terraza incluidos, recuperando la inversión inicial. Respecto a las diferentes instalaciones, probablemente podrá mejorar los desniveles del techo y realizar algún tipo de instalación para aislar del posible ruido.

    Si necesita cualquier otra cosa, estaremos encantados de poder ayudarle.
    Un saludo y hasta pronto.

AlexPosted on10:49 pm - Nov 8, 2018

Hola, mi caso es muy curioso, vivo en una macrourbanizacion compuesta por 4 urbanizaciones y varios chalets, en esta macrourbanizacion se constituyo hace muchos años una mancomunidad para mantenimiento de las zonas comunes que eran privativas.

En enero de 2018 y por resolucion judicial, estas zonas comunes pasan a titularidad publica y mantenimiento por parte del ayuntamiento, no quedando ningun elemento comun privativo para que dicha mancomunidad justifique su actividad.

A pesar de ello, la mancomunidad sigue reclamando las cuotas a los vecinos, con el pretexto que siguen dando servicio a donde hipoteticamente el ayuntamiento aun no se ha hecho cargo, y para seguir pagando el servicio de vigilancia nocturna que tienen contratado.

De hecho, en este momento la mayoria de los vecinos no estan dispuestos a seguir pagando y la mancomunidad, tras acta favorable de la ultima junta de julio de este año, va a emprender las actuaciones judiciales contra los morosos, lo que se iniciara con un procedimiento monitorio.

Mi pregunta es sobre la legalidad de esta mancomunidad y sus actuaciones.

Muchisimas gracias por su atencion

    Administro tu FincaPosted on11:54 am - Nov 9, 2018

    Hola Alex, gracias por contactar con nosotros.
    Para que una mancomunidad se extinga, debe desaparecer el motivo por el que fue constituida. Si la mancomunidad se creó para gestionar el mantenimiento de los elementos y zonas comunes de las urbanizaciones, para su disolución sería necesario que desapereciesen esos elementos o zonas, o en su defecto que dejasen de ser elementos pertenecientes a la mancomunidad.

    Puede ocurrir que parte de la gestión quede en manos de terceros y otra parte siga en manos de la mancomunidad, como puede ser el tener un servicio de seguridad privado. En ese caso, no habría motivos para disolver la mancomunidad.

    Si la mancomunidad no se ha disuelto legalmente y no se ha acordado en una junta de propietarios el ámbito de actuación de la misma, los propietarios y/o las comunidades de propietarios tienen la obligación de seguir abonando sus cuotas. Un propietario o una comunidad no puede decidir de manera unilateral dejar de ejercer sus obligaciones. Si los propietarios o las comunidades de propietarios que forman parte de la mancomunidad no están de acuerdo con que se sigan pasando esas cuotas, lo que tienen que hacer es convocar una junta de propietarios para acordar el dejar de pagar esas cuotas. Si no se hiciese así, estarían incumpliendo una obligación y la mancomunidad tendría derecho a exigirles por los medios que fuesen necesarios, el pago de sus cuotas.

    Resumiendo, el que la gestión del mantenimiento de las zonas de la urbanización esté en manos del ayuntamiento no conlleva la desaparición de la mancomunidad. Lo que si debe hacer la mancomunidad es convocar una junta general extraordinaria para definir y establecer su ámbito de actuación.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

JuanPosted on5:38 pm - Oct 23, 2018

Hola,
Tengo una duda: Vivo en uno de los 7 bloques que conforman una Mancomunidad. Cada bloque funciona con su propio CIF y la Mancomunidad como tal tiene el suyo propio. Los 7 bloques comparten zonas ajardinadas y viales limitados por muros.
La Mancomunidad se financia con el 14 % de cada bloque por igual.
Todos los bloques son del mismo color y ahora, que han pasado muchos años, existe la propuesta de pintarlos, manteniendo el mismo color actual y no cambiándolo por otro.
Mi duda es: ¿Se puede negar mi bloque a que se pinte? ¿ Me pueden obligar el resto de bloques a que pinte mi bloque y abonar la cuota correspondiente? es decir, ¿se debe tratar este asunto en una reunión general de Mancomunidad y lo que diga la mayoría de los asistentes? o se debe tratar en una reunión «particular de cada bloque» y si hay 4 bloques que quieren pintar y otros 3 que no, gana y obliga a todos el «SI».

En la nota simple del registro de la propiedad de la Mancomunidad, no se refiere nada de estética ni de obligaciones, sólo habla de metros totales de jardines, viales y poco mas.

Gracias de antemano

    Administro tu FincaPosted on10:24 am - Oct 26, 2018

    Hola Juan, gracias por su consulta.

    Si la mancomunidad de propietarios se constituyó para gestionar el mantenimiento de viales y jardines comunitarios, no tiene potestad para regular otros aspectos relacionados con el mantenimiento de los edificios.

    Ahora bien, la ley establece que todos los elementos comunes, fachada incluida, debe mantener la misma estética, a no ser que se apruebe un cambio que modifique lo ya existente o que sea inviable sustituir un elemento existente. Esos acuerdos deben ser adoptados por cada comunidad de propietarios en una junta general.

    Aunque legalmente no exista obligatoriedad de mantener el mismo color en los edificios que forman parte de la mancomunidad, siempre hay que intentar mantener una estética global. Por ello, recomendamos que todos los edificios alcancen un acuerdo a la hora de realizar cambios de color en la fachada.

    Esperamos haberle ayudado, un saludo y hasta pronto.

RobertoPosted on10:47 am - Oct 19, 2018

Buenos dias:

En la Mancomunidad hay un negocio que solicita la apertura de dos puertas que desde hacer años permanecen cerradas por acuerdo de Mancomunidad

¿Qué porcentaje de votos es necesario para poder aprobar esta medida?

Cuando los Propietarios hemos querido colocar telefonillos en las puertas de acceso no hemos podido por sólo el voto en contra de los negocios.

Gracias

    Administro tu FincaPosted on1:02 pm - Oct 19, 2018

    Hola Roberto, gracias por dirigirse a nosotros.

    Para abrir las dos puertas necesita el acuerdo por mayoría (la mitad más uno), mientras que para la instalación de los telefonillos en las puertas de acceso es necesaria la aprobación por unanimidad. El motivo es bien sencillo, las puertas son elementos comunitarios existentes en la mancomunidad y por lo tanto su uso o regulación se acuerda por mayoría. Los telefonillos al ser una nueva instalación, la ley de propiedad horizontal establece que tiene que ser aprobado por unanimidad.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

rafaelPosted on9:25 pm - Oct 16, 2018

Buenas noches , quisiera hacerles una pregunta sobre una intercomunidad de vecinos constituida por 37 bloques, constituida ya hace mas de 30 años y mi pregunta es la siguiente a ver si me pueden aclarar la cuestión :

Que ,mayoría seria necesaria de los asistentes para la disolución definitiva de la intercomunidad? nos comentan desde la junta directiva que con que uno de los 37 bloques dijera que no esta de acuerdo no podría disolverse, y hay muchos bloques de pisos interesados en esta actuación mencionada, y entiendo que 50 +1(mayoría necesaria) pero al parecer contradicen esto. gracias por la respuesta, saludos

    Administro tu FincaPosted on12:27 pm - Oct 18, 2018

    Hola Rafael, gracias por dirigirse a nosotros.

    Para que una mancomunidad se disuelva es necesario que desaparezcan los motivos por los cuales se constituyó o que las causas que originaron su constitución, por ejemplo, sostenimiento de determinados espacios comunes, se gestionen de otra manera acordada por todos y cada uno de los bloques que forman parte de la mancomunidad. Por lo tanto, en el supuesto de que se dieran las circunstancias para proceder a su disolución, sería necesario el acuerdo de todos y cada uno de las comunidades que forman parte de la mancomunidad. Es necesario que el acuerdo sea por unanimidad.

    También habría que ver lo que viene reflejado en el título constitutivo de la mancomunidad y si hay algún apartado que permita la disolución sin necesidad de alcanzar esas mayorías.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

carlos vicente brunPosted on9:47 pm - Sep 28, 2018

Hola, les expongo motivo de mi consulta, mi bloque esta dentro de una mancomunidad bastante grande, sus cuentas están separadas aunque solo hay un administrador, cada bloque paga su parte a la zona general según su cuota de participación.
El año pasado detecte una subida en el importe de luz, y pregunte al administrador, que me remitió al presidente general, este me dijo que se nos estaba facturando la luz de los viales, (que son de la zona general) por que en otros bloques esta luz estaba enganchada a sus contadores hablamos de que hay varios viales que discurren por toda la mancomunidad, si fuera proporcional no importaría demasiado, pero por nuestra zona de bloque hay 6 veces mas viales que por el resto, también me comento que esta medida, hablada en junta de gobierno, se había ratificado con otras, en un paquete en junta general.
Como presidente de este bloque me gustaría saber, si esto es legal, y que medidas puedo tomar en caso de no serlo.
Muchas gracias por atenderme.

    Administro tu FincaPosted on1:52 pm - Sep 29, 2018

    Hola Carlos y muchas gracias por dirigirse a nosotros.

    Todos los gastos generales que formen parte de la mancomunidad deben repartirse de manera proporcional en cada comunidad, en función de los coeficientes de participación. En su caso, el consumo eléctrico derivado del uso de la luz de los viales que estén enganchados al contador general de la mancomunidad, deben facturarse proporcionalmente a cada comunidad. Es decir, la factura que ahora les están cargando solo a su comunidad, debe prorratearse e imputarse proporcionalmente al conjunto de las demás mancomunidades.

    En su caso, lo que ocurre, es que las demás comunidades alegan que sean ustedes los que paguen el consumo de las luces próximas a su zona, porque ellas pagan las luces de la zona de su vial. Como ellas pagan el consumo de esas luces, les derivan a ustedes el pago del consumo de las luces próximas a su comunidad, a pesar de que el contador es de la mancomunidad. Legalmente las facturas derivadas de un contador que esté a nombre de la mancomunidad deben abonarse por todas las comunidades y no por una sola. Las comunidades que pagan la factura del consumo eléctrico de las luces del vial porque el contador está a su nombre, tendrán que cambiar la titularidad de contador a nombre de la mancomunidad, porque tampoco es justo que esa luz la tengan que pagar solo la comunidad que tiene el contador a su nombre, cuando todos los demás se ven beneficiados de esa luz.

    Resumiendo, lo que no se puede hacer es si algo esté mal (que las comunidades estén pagando una luz de los viales por tener el contador a su nombre), justificar algo que también está mal, como es, obligar a pagar una factura a una sola comunidad, cuando la factura está a nombre de la mancomunidad.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

      carlos vicente brunPosted on5:09 pm - Sep 29, 2018

      Hola, gracias por su pronta respuesta, el problema es, que el presidente de la mancomunidad no quiere ni hablar del tema, por eso mi pregunta es, ¿que puedo hacer? legalmente se entiende.
      Gracias y un saludo

        Administro tu FincaPosted on1:30 pm - Oct 1, 2018

        Hola de nuevo Carlos. Debe convocar una junta de propietarios en su comunidad para que su comunidad alcance el acuerdo de tomar las medidas oportunas para atajar este tema.
        Lo primero que deben aprobar es el solicitar por unanimidad que el reparto del gasto se haga de manera legal, es decir, de manera proporcional a las cuotas de participación de cada comunidad.
        En segundo lugar deberán aprobar que en caso de que su petición sea desestimada, recurrieran a la justicia para que sea esta la que establezca quien y cómo debe afrontar ese pago.

        La convocatoria de la junta de propietarios la puede hacer el presidente o los propietarios. Para que puedan convocarla los propietarios, deben reunir al menos el el 25% de las cuotas de participación de la comunidad.

        Si toda su comunidad está de acuerdo en actuar así, será más probable alcanzar un acuerdo.

        Esperamos haberle ayudado.
        Un saludo y hasta pronto.

José AlfonsoPosted on12:54 pm - Sep 25, 2018

En una comunidad de propietarios de villas, algunos, han decidido con el consentimiento del resto poner en explotación las suyas. Para esto han firmado mancomunadamente contratos con turoperadores y contratado servicios de mantenimiento ( recepcionista, camareras de piso, etc) del hospedaje. No han adoptado ninguna forma jurídica para llevar a cabo su explotación. D facto son una comunidad de bienes ? Y si no, que son o podrán ser?.
Gracias.
Un saludo

    Administro tu FincaPosted on1:58 pm - Sep 29, 2018

    Hola José Alfonso y gracias por dirigirse a nosotros.

    Sin tener más información no podemos darle una respuesta más concreta, pero por lo que nos cuenta y si tienen el consentimiento del resto de propietarios, pueden perfectamente realizar una actividad económica de alquiler turístico.

    Las comunidades de propietarios no regulan la forma jurídica de los particulares o empresas que operan en las comunidades. Solo pueden regular el uso que esas personas o empresas deben hacer de las zonas comunes, pero no tienen potestad para exigir una determinada jurídica.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

Pablo gonzalezPosted on6:22 pm - Sep 20, 2018

Hola, mi nombre es Pablo y tengo una duda.
He comprado un chalet adosado sobre plano en una urbanización que se va a construir en varias fases. La primera fase son 100 casas, y en los posteriores meses se entregarán la segunda y la tercera hasta completar 300 casas.
Mi duda viene sobre los gastos de comunidad. Al principio, ¿esas 100 casas tienen que pagar los gastos de comunidad o también la promotora (que hasta que vaya entregando las otras 200 casas es la propietaria del 65% de las zonas comunes) tiene que pagar gastos de comunidad por la cuota que tiene de zonas comunes hasta que los nuevos vecinos se vayan haciendo cargo de ellas?
Muchas gracias

    Administro tu FincaPosted on8:25 pm - Sep 23, 2018

    Hola Pablo, gracias por dirigirse a nosotros.

    Todo dependerá de cómo esté constituida la comunidad de propietarios y de lo que aparezca en las escrituras de la comunidad en el momento de la entrega de las viviendas.

    Si en las escrituras se incluyen las zonas comunes de las demás casas, el promotor (qué es el dueño de esas viviendas) deberá abonar la parte proporcional que le corresponda.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

CarolinaPosted on1:51 pm - Sep 20, 2018

Hola. Vivo tambien en una mancomunidad de propietarios de 6 bloques.
En nuestro bloque hay vecinos que quieren pintar el bloque en blanco ya que esta actualmente de rojo granate y crema muy antiguo (del 1974 y son pisos de VPO).
Creemos que estos colores hacen que los bloques parezcan MUY antiguos y ademas pensamos que el rojo es un color que da mucho calor y tambien sale mas caro a la hora de pintar el bloque cuando toque.
Mi pregunta es, si todos los vecinos de mi bloque nos ponemos de acuerdo – podriamos pintar nuestro bloque en blanco? O tienen que estar de acuerdo todos los vecinos de todos los demas bloques? Y si tienen que estar de acuerdo todos los otros bloques, son 100% de ellos que tienen que estarlo? O con que sea una mayoria es suficiente?
Muchas gracias!

    Administro tu FincaPosted on8:13 pm - Sep 23, 2018

    Hola Carolina, si su bloque pertenece a una mancomunidad de propietarios todos los bloques tienen que estar de acuerdo en el cambio de color de la pintura de la fachada.

    Para lograrlo, todas las comunidades deben aprobarlo por unanimidad, es decir, por todos los propietarios asistentes a la junta de propietarios.

    Un saludo.

ignacioPosted on5:28 pm - Sep 15, 2018

Vivo en una plaza de 1975 con 10 portales ( en 3 bloques, 2+4+4)y con garajes debajo de la plaza y de los edificios, 3/4 de garajes son de residentes aprox.y 1/4 de no residentes. Cada portal tiene sus lonjas y locales , variables en cantidad y superficie.

las escrituras solo constan unas comunidades: los portales ( casas les llama).

El caso es que la declaración de obra nueva inscrita en el registro y en la que se describen todos los portales, así como los tipos de vivienda, lonjas y locales, superficies y % de participación, incluso la superficie y participación de los garajes no residentes asignados a cada portal.

A cada portal se le asigna una superficie , la construida en planta mas la zona de plaza particular , que es particular de ese portal, resultando superficies muy variables de 500 a 1000 m2. Claro se ve la plaza y es toda una, pero en las escrituras son 10 plazas particulares mas zonas verdes

Lo que no viene especificado en la declaración de obra nueva son los porcentajes de cada portal en los gastos comunes de plaza y garajes .

Sobre servidumbres en la declaración de obra nueva dice que las diez casas han sido construidas bajo un único proyecto, consecuentemente sus fachadas plazas particulares, luces, vistas pasos servicios ornamentación, plazas particulares, zonas verdes……….por lo que se han establecido las correspondientes servidumbres recíprocas entre los predios. El uso de todas y cada una de ella lleva consigo la obligación de contribuir en igual proporción entre todos los predios sirvientes y dominantes , a los gastos que se deriven o que produzcan las zonas afectadas por tales servidumbres tanto en cuanto a los de comunidad, como a los de mantenimiento y reparaciones, o cualquiera otra que fuere su naturaleza.

A este párrafo hay quien dice que es simple retórica

¿Bien tenemos que levantar la plaza porque hay goteras en los garajes, un dineral, ( por 2ª vez en 15 años)cada portal aportaría un 10% ( igual proporción)y luego haría su distribución interna?

¿O según los vecinos de cada portal? que es como se tiene previsto

o según los m2 asignados a cada portal y que tanto varían bastante de uno a otro

Seguido al párrafo que he citado en la declaración de obra nueva se reflejan el reglamento de régimen interior:
1) a los gastos de reparación y entretenimiento y reposición de los elementos o servicios comunes que interesen a mas de una casa, sus comunidades contribuirán en proporción a la parte que les afecte y esta aportación se repartirá entre sus porciones de aprovechamiento independiente, conforme a sus módulos.

¿a toda la plaza que es mas adecuado el párrafo primero o este? Los bloques tienen gastos comunes de calefacción, seguro….u obras comunes y cada portal paga en lo que le afecta la obra, se aplica el último párrafo.

¿pero a gastos de servidumbres de toda la plaza que incumben a todos los portales?

Por otra parte la superficie de sótano primero cual sufre las goteras, asignado en las escrituras a cada portal es variable desde 0 hasta 1000m2. ¿Cabría levantar la plaza solo encima del sótano primero y entonces cada portal tendría que contribuir según la superficie de sótano 1º que se le asigna?

En el sótano primero solo hay garajes no residentes cuya aportación a cada portal es variable desde 0 hasta 7%, aportar según los vecinos del portal le favorece a este último, pero no el que pague cada portal el 10% o la parte de sótano que le afecte….

Hay portales con un número de vecinos y otros con otro( 2 tipos)

la idea es levantar toda la plaza incluso encima de plaza que no tiene sotano primero, ni garajes debajo, pero no se si eso técnicamente es admisible, hay que tener en cuenta que las plazas son privadas aunque unidas.

    Administro tu FincaPosted on10:35 am - Sep 19, 2018

    Hola Ignacio, gracias por dirigirse a nosotros.

    Hemos leído varias veces su escrito y hay algunas cosas que no nos quedan del todo claras. Con independencia de ello, lo que necesitan es acordar y regularizar entre todas las partes implicadas la forma en la que van a gestionar el mantenimiento de las diferentes comunidades, garajes y zonas comunes.

    1. Tienen que ver las comunidades que estén legamente constituidas, sus escrituras, sus estatutos… De ahí podrán obtener información de los elementos comunitarios que forman parte del mantenimiento de cada comunidad de propietarios.
    2. Ver las zonas de uso común que no están reguladas y establecer un sistema que normalice su uso, bien a través de la constitución de una mancomunidad o bien mediante un acuerdo por parte de todas las comunidades que hagan uso de esas zonas comunes.
    3. Respecto a la participación de cada comunidad en el mantenimiento de los espacios comunes, la ley establece que por defecto debe hacerse en base a los coeficientes de participación de cada comunidad, pero la ley también permite que se apruebe un reparto lineal en el que la participación sea igual por parte de todas las partes implicadas.

    Resumiendo, si no tienen normalizada la manera de gestionar los espacios comunes, no podrán tomar decisiones sobre quien debe participar y de qué manera en el sostenimiento de esas zonas.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

      ignacioPosted on3:44 pm - Sep 19, 2018

      Muchas gracias pero por favor una última cosa sobre la que tenido desavenencias con el seguro:

      El seguro me dice que mi plaza a su vez conjunto de 10 plazas particulares) es una agrupacion de comunidades ( art. 24 LPH)con lo que el presidente de cada portal tiene potestad para votar lo que quiera siempre y cuando no se exijan mayorías cualifificadas.

      Mientras que mi portal defiende que sea el portal que acuerde y el acuerdo sea llevado por el presidente a la junta de la plaza. Es el caso de una rehabilitación de una plaza, no se exigen mayorías cualificadas pero su relevancia es enorme desde todos los puntos de vista.

      Yo les digo al seguro que la LPH ( art 24)dice que un complejo inmobiliario puede constituirse en agrupacion de comunidad, pero si pueden también no pueden constituirse , y de hecho en escrituras o registro de la propiedad no consta en ninguna parte que la plaza forme una agrupacion de comunidades.

      De hecho hay 3 bloques con sus respectivos asuntos con lo que tendríamos otras tres agrupacion de propietarios donde los presidentes hacen lo que les viene en gana en asuntos trascendentales y garajes con residentes y no residentes, lonjas, locales……habrá que definir previamente la agrupacion de comunidades y constituirla legalmente, pienso.

      Todas las plazas de españa son agrupaciones de comunidades? y dentro de las plazas sus bloques? y dentro de garajes también entre residentes y no residentes? etc etc

      entiendo que habrá que constituirse legalmente tal agrupación de comunidades , mientras tanto no será agrupación de comunidades y llevarán las cosas comunes conforme a derecho. No se pienso pero claro lo someto a su conocimiento.

      Gracias

        Administro tu FincaPosted on8:52 pm - Sep 23, 2018

        Hola de nuevo Ignacio, lo que no entendemos es que tiene que ver que el seguro diga o deje de decir si es una agrupación, una comunidad o lo que sea. Si el seguro está contratado para dar cobertura a una determinada superficie con unos determinados usos, deberá acometer las garantías contratadas en la póliza. Otra cosa diferentes es que no estén contratadas determinadas coberturas o determinados espacios en la póliza.

        Por otro lado, aunque el seguro no cobra una reparación, la comunidad está obligada a mantener las zonas comunes y a reparar los daños provocados en zonas privativas, siempre que hayan sido ocasionados o derivados por elementos o zonas comunes.

        Es muy importante ver lo que dicen las escrituras comunitarias y los estatutos. En último caso y si existe discrepancias entre las partes, siempre pueden acudir a la justicia para que sea ella quien indique a quien le corresponde la responsabilidad de aquello en lo que no alcancen un acuerdo.

        Como le comentamos en su anterior escrito, es fundamental ver como están todas las partes constituidas o no constituidas para poder plantear soluciones. Sin documentación es casi imposible ayudarle mas.

        Un saludo y hasta pronto.

          ignacioPosted on1:41 pm - Sep 24, 2018

          No he centrado la cuestión. Dejemos a un lado el seguro que lo he liado. Discúlpenme.
          Lo que querría saber es si mi plaza que es un conjunto de 10 portales ES O NO una agrupación de comunidades ( art. 24 LPH) por el simple de hecho de que comunidades distintas tiene cuestiones o zonas comunes ( plazas, garajes…) .
          El problema surge cuando en la reunión de los presidentes de los portales de la plaza , en temas trascendentes que no exijan mayorías cualificadas como puede ser obras importantes, seguimiento de cuentas bancarias etc los presidentes de los portales pueden votar lo que quieran sin contar reunir previamente en junta de propietarios a su portal , en lugar de ir a la reunión de presidentes de plaza con el tema previamente tratado y acordado en su caso en la junta del portal.
          La LPH ( art 24)dice que un complejo inmobiliario puede constituirse en agrupación de comunidades, pero si a) pueden constituirse en agrupación de comunidades también
          b) pueden no constituirse ( me supongo) y además supongo que
          c) dicha constitución debería constar en las escrituras de obra nueva o bien
          d) ser constituida con posterioridad a la construcción e inscribir la constitución de la agrupación de comunidades en el registro de la propiedad y añadirlo a la declaración de obra nueva
          En nuestras escrituras de obra nueva y en el registro de la propiedad no consta que la plaza, o los 10 portales, sea una agrupación de comunidades.
          Es mas, en la plaza hay 3 bloques de portales con sus respectivos asuntos con lo que tendríamos quizá otras tres agrupaciones de propietarios pues hay temas comunes circunscritos a los bloques como gasoil, calefacción agua caliente , calderas, entreplanta con tuberías etc , y aparte están los garajes, que hay de dos tipos, de los residentes y no residentes……así que no se cuantas agrupaciones de comunidades habría en su caso.
          A mi entender que someto a su conocimiento pues no he estudiado nada de derecho, habría que constituirse legalmente tal agrupación de comunidades, dejando claro los procedimientos, y como puede ejercer el copropietario su derecho individual efectivo ( LA LPH PODRÍA SER INCONSTITUCIONAL AL PERMITIR QUE EL DERECHO INDIVIDUAL QUEDE EN NADA EN LAS AGRUPACIONES DE COMUNIDADES)mientras tanto no será agrupación de comunidades y se llevarán las cosas comunes conforme a derecho y los presidentes en tema importantes y no del día a día, deberían de tratar previamente los temas en las juntas de sus portales.
          Mi portal ha acordado en junta de propietarios por unanimidad que sea el portal que acuerde previo a la reunión de presidentes de los portales de la plaza y el acuerdo sea llevado por el presidente a la junta de la plaza. Es el caso de una rehabilitación de una plaza, no se exigen mayorías cualificadas pero su relevancia es enorme desde todos los puntos de vista. Pero hay una tendencia a que en la junta de la plaza los presidentes no traten los temas previamente con los portales, cuentas etc, con lo que el copropietario de la plaza queda al margen de la gestión y decisiones sobre su plaza y simplemente a fin de año, con suerte, se le remite a los portales un resumen de lo que la junta de la plaza ha acordado ingresos y gastos( que no cuentas bancarias) etc.
          Art. 24 .3 LPH complejos inmobiliarios privados
          2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
          a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
          b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el Título Constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El Título Constitutivocontendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los Estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
          3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
          a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
          b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
          c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
          La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. SUS ACUERDOS NO PODRÁ MENOSCABAR EN NINGÚN CASO LAS FACULTADES QUE CORRESPONDEN A LOS ÓRGANOS DE GOBIERNO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS INTEGRADAS EN LA AGRUPACIÓN DE COMUNIDADES.
          4. A LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS QUE NO ADOPTEN NINGUNA DE LAS FORMAS JURÍDICAS SEÑALADAS EN EL APARTADO 2 LES SERÁN APLICABLES, SUPLETORIAMENTE RESPECTO DE LOS PACTOS QUE ESTABLEZCAN ENTRE SÍ LOS COPROPIETARIOS, LAS DISPOSICIONES DE ESTA LEY, CON LAS MISMAS ESPECIALIDADES SEÑALADAS EN EL APARTADO ANTERIOR.
          Pongo en mayúsculas esto para resaltar que no se puede menoscabar a las comunidades, en su caso en las agrupaciones de propietarios.

          Y en el punto 4 por una parte parece reconocer que hay complejos inmobiliarios que no son ni a) una sola comunidad de propietarios ni b) agrupación de comunidades de propietarios, pero sin embargo dice supletoriamente con las mismas especialidades del apartado anterior, el 3, o sea la agrupación de comunidades Así que esto me queda confuso, como queda los derechos del individuo en todo esto¿¿si no es una de las dos posibilidades previstas el complejo inmobiliarios privado queda supletoriamente bajo la segunda de las dos? ¿y por que no de la primera?

          Lo que trato es de tener diáfano es si si o si no, que en la copropiedad de las plazas privadas los copropietarios no pintamos nada y se nos despoja de hecho de nuestro, entiendo derecho de tratar y decidir sobre la copropiedad de la que soy copropietario, y en mi lugar lo hace una junta de presidentes de la que no me entero de lo que hace cuentas etc salvo con suerte a toro pasado 1 año después. La propia constitución art. 33 reconoce el derecho a la propiedad, art. 9.3 seguridad jurídica art. 10 derechos inviolables que le son inherentes a la persona art. 23 los ciudadanos tiene derecho a participar en los asuntos públicos etc etc

            Administro tu FincaPosted on2:40 pm - Sep 26, 2018

            Hola de nuevo Ignacio, aunque no existe obligación legal de construir una comunidad o una agrupación de comunidades, la comunidad existe desde el momento en el que hay dos o más propietarios, si se ha otorgado la escritura de división horizontal. La constitución de la comunidad se realiza entre otras cosas para poder gestionar el mantenimiento de los espacios o elementos comunes, compartidos por los propietarios.

            Cuando hablamos de una agrupación de comunidades, las comunidades son representadas por sus presidentes. Antes de aprobar cualquier asunto, los presidentes deben convocar una asamblea en su comunidad para que los propietarios alcancen los acuerdos que consideren oportunos. Una vez alcanzados esos acuerdos, el presidente acudirá a la junta de la agrupación de comunidades para elevar la decisión de los propietarios a los que representa.

            Si los presidentes de las comunidades no actúan así, estarán incumpliendo sus obligaciones. Además, todo propietario de una agrupación tiene el derecho a ser informado por parte de su presidente de los acuerdos alcanzados por la agrupación.

            Toda propiedad que forme parte de un conjunto de propiedades tiene el derecho a hacer uso de las zonas comunes y la obligación de contribuir con el mantenimiento y sostenimiento de esas zonas. Las comunidades y agrupaciones de propietarios se crearon con ese fin y la LPH regula las relaciones de los propietarios en el conjunto de la comunidad.

            Cuando una persona considera que no se está procediendo adecuadamente y que se están vulnerando sus derechos, tiene que comunicarlo a las personas que le representan y en caso de que no sea atendido o considera que la respuesta no se ajusta a la ley, deberá acudir a un juzgado para que sea un juez quien determine cual es la forma de proceder adecuada.

            Nuestro consejo es que hable con un administrador y en su caso con un abogado de su zona para que pueda estudiar con detenimiento su caso y le indique la mejor solución.

            Esperamos haberle ayudado y le animamos a que luche por lo que considere que es justo para usted.
            Un saludo y hasta pronto.

              ignacioPosted on4:43 pm - Sep 27, 2018

              Muchas gracias. Estoy sorprendido. Profesionales de su nivel ayuden a la gente es encomiable. Si funcionáramos en este país con este espíritu colaborativo y no verlo todo con ojos de $¡¡Donaré 50€ a una ONG relacionada con los conflictos

                Administro tu FincaPosted on9:01 am - Sep 29, 2018

                Hola de nuevo Ignacio, es usted muy amable y agradecemos sus palabras, pero queremos decirle que es gracias a personas como usted, con interés en informarse y en mejorar las relaciones con sus vecinos, las que hacen posible que todos nos veamos beneficiados.

                Los profesionales que trabajamos en Administro tu Finca, creemos que debemos colaborar para mejorar las relaciones y la convivencia en las comunidades de propietarios y estamos convencidos de que si las personas conocen mejor sus derechos y sus obligaciones, estaremos favoreciendo esa convivencia.

                Por suerte o por desgracia, necesitamos dinero para vivir, pero consideramos que más necesario que el dinero está el mejorar la vida y las relaciones de las personas. Con este blog, intentamos contribuir a que esas relaciones sean cada día mejores.

                De nuevo, muchas gracias por sus palabras y aquí nos tiene para lo que necesite.

RafaelPosted on6:49 pm - Ago 14, 2018

Vivo en una urba. de 20 chalets y han decidido en junta realizar en una zona ajardinada, una acera de aproximadamente 10ml. de largo por 1ml. de ancho, quitando el cesped y unos plataneros que adornan la pared, donde van a realizar la acera, esto es innecesario ya que esta permitido pisar el cesped y ademas hay formade pasar por ese lugar sin pisarlo. ¿Pueden hacer esta obra valorada en 3000eur sin la aprobacion de todos los vecinos?.
Gracias por su atencion.

g

    Administro tu FincaPosted on9:40 am - Ago 16, 2018

    Hola Rafael, gracias por dirigirse a nosotros.
    En principio cualquier modificación o instalación nueva en una Comunidad de Propietarios debe ser aprobada por unanimidad, es decir, por todos y cada uno de los propietarios asistentes a la Junta de Propietarios donde se establezca la correspondiente propuesta.
    Esta mayoría no sería necesaria en el supuesto de que la modificación o instalación fuese necesaria para el adecuado sostenimiento y/o seguridad de la Comunidad.

    También puede darse la circunstancia de que algún vecino no quiera participar económicamente de lo que se pretenda aprobar, pero no se niegue a que otros vecinos puedan disfrutar de lo que se quiera instalar. En ese caso, se podría realizar la nueva instalación, pero el vecino que no quiere participar no financiaría la instalación, es decir, no estaría obligado a abonar las cantidades necesarias para acometer esa reforma. En ese supuesto, ese vecino tampoco podría disfrutar de la nueva instalación, hasta que no abonara la parte que le correspondiese según su coeficiente de participación.

    El problema surge cuando necesariamente todos los vecinos tiene que hacer uso de la modificación que se quiere acometer. En ese caso, sería imposible impedir el uso a aquellas personas que no quieren aprobar esos cambios y por lo tanto, debería ser aprobada la propuesta por unanimidad.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

    Susana menor merinoPosted on11:14 pm - Sep 13, 2018

    Soy propietaria de un piso en madrid hay tres cuartos los cuales uno es de luz otro de agua y otro estaba destinado a meter Los carro de los que tenemos pisos porque no hay ascensor ahora ayer se hizo una junto con tres personas incluía ahy yo somos ocho y acordaron de quitar lo de la limpieza del cuarto del agua para meterlo en el de Los carro prohibiéndome meterlo el carro de la niña de mi hija soy una persona con una minusválida de un 76 % me puede decir quien me puede ayudar porfavor porque yo no puedo por mi condición subir un carro mas a mi nieta a un segundo muchas gracias porfavor ayúdeme

      Administro tu FincaPosted on12:21 pm - Sep 14, 2018

      Hola Susana, gracias por contactar con nosotros.
      En una comunidad de propietarios, para sustituir o incorporar un elemento, es necesario que esa sustitución o esa incorporación sea aprobada en una junta de propietarios (reunión) con los votos de todos los asistentes, es decir, por unanimidad.
      Ahora bien, si en ningún sitio (estatutos o acta) está reflejado que el uso del cuarto donde ponen los carros es para poner los carros, la comunidad puede decidir por mayoría (sin que sea con todos los votos de los asistentes) el cambio de uso.
      Ahora bien, si hay una persona como es su caso, con una minusvalía, la comunidad está obligada a realizar las instalaciones necesarias para permitir su accesibilidad y movilidad.

      Resumiendo, en el supuesto de que pudieran cambiar el uso del cuarto donde actualmente depositan los carros y ese cambio le impidiera a usted la movilidad o accesibilidad que actualmente tiene, la comunidad de propietarios, debería adecuar otras instalaciones para que usted continuase con su vida como lo viene haciendo en la actualidad. Esto podría conllevar incluso, la obligación de la comunidad de instalar un ascensor para que usted pueda subir el carro hasta su vivienda.

      Esperamos haberla ayudado.
      Un saludo y hasta pronto.

    ignacioPosted on4:10 pm - Oct 15, 2018

    Otra cuestión que se acaba de plantear pero en relación de si los presidentes deben llevar los acuerdos de los copropietarios de los portales a la junta de comunidad o ser los presidentes quienes deciden al margen de los copropietarios.
    En acta de septiembre de la junta de la “mancomunidad” consta:

    Debido a los rumores que circulan por la plaza respecto a la falta de transparencia de la comunidad general ( se refiere a la comunidad de plaza y garajes residentes y no residentes, o “ mancomunidad” que dicen en el foro) D……………………presidente( de la mancomunidad y también de la comunidad de su portal) consulta sobre la conveniencia de realizar una auditoría externa.
    Siendo unánime la respuesta, que no se considera necesaria dicha auditoría al entender que las cuentas son claras y aprobadas por los presidentes.

    Bien, aparte del “rumor” citado en el acta de la mancomunidad existen burofaxes que he enviado antes del verano a todos los presidentes, incluidos al presidente de la comunidad de mi portal y al presidente de la “mancomunidad” a su vez presidente de la Comunidad de su portal, instando a una auditoría de la mancomunidad, lo que no se cita en el acta de la mancomunidad al relatar lo tratado.
    Además, la auditoría en la mancomunidad fue aprobada por unanimidad en junta de mi portal en febrero aunque no se recogió en el acta el término exacto de auditoría, sino control de gastos con carácter retroactivo ( aunque he pedido por burofax, hace meses, la corrección del acta de dicha junta y se recoja el término auditoría en el acuerdo):
    “….se aclaren las cuentas de la Comunidad General, se aclaren los saldos resultantes de cada uno de los portales, se acuerden en dicha Cdad. General que todos los acuerdos sean aprobados primeramente en las juntas de los portales y se realice un control de los gastos de dicha comunidad con carácter retroactivo”
    Diría que el acuerdo recogido en acta de nuestro portal “se realice un control de los gastos de dicha comunidad con carácter retroactivo” y el acuerdo recogido en junta de mancomunidad “no se considera necesaria dicha auditoría al entender que las cuentas son claras y aprobadas por los presidentes” colisionan, obviando además, el acuerdo de la junta de mi portal sobre el control de los gastos de la mancomunidad.

    También destaco que en acta de la mancomunidad se recoge que las cuentas de la mancomunidad son aprobadas por los presidentes. O sea, las juntas de los portales, los copropietarios, no intervienen en la aprobación de las cuentas de la mancomunidad. Y creo que si deberían intervenir. Aunque hay quien me ha dicho que solo es preceptiva la participación de los copropietarios de la mancomunidad ( a través de la las juntas de los portales entiendo) en los acuerdos que requieren mayoría cualificada LPH art. 24.3.b, aunque por otra parte en mi caso la supuesta mancomunidad o agrupación de comunidades no está inscrita en el registro de la propiedad ( ni aparece por ninguna parte, le llamamos la general)por lo que no se si le es aplicable todo lo concerniente a agrupación de propietarios. No será lo mismo estar o no inscrita la agrupación de propietarios a todos los efectos jurídicos,y me imagino que la inscripción requeriría la participación de los copropìetarios a través de las juntas de las comunidades de los portales
    LPH Art.24.3.b La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

    Ahora, aunque yo exigiera una votación en mi portal a favor expresamente de la auditoría y aunque en junta de mi portal se votase a favor, el voto favorable de mi portal no conseguiría alterar el resultado del acuerdo referido en acta de la mancomunidad pues el resto de portales representados por sus presidentes han decidido rechazarla previamente, según consta en el acta de la mancomunidad aunque sin el previo y creo necesario acuerdo al respecto en la junta de cada portal. La maniobra de la mancomunidad creo que no es correcta en mi opinión pues decidir sobre la auditoría debería de votarse previamente en juntas de los portales, y los presidentes llevar el voto de su portal a la junta de mancomunidad. No concibo que la legalidad ampare que se evite la participación y decisión de los copropietarios en un asunto de tal relevancia. Como digo si ahora los copropietarios de mi portal votasen a favor dirían que no podemos cambiar el resultado del acuerdo ya tomado de la mancomunidad de no auditoría.

    La cuestión de fondo es la reforma integral de la plaza barajándose 500.000€, aparte el proyecto y dirección de obra de arquitectos, un estudio de patologías que ya se ha hecho, etc.
    Con la auditoría busco que se aclaren las cuentas de la mancomunidad, cuentas cuya aprobación no participan los copropietarios, antes de meternos en las obras y obligaciones que derivan de ellas. Hace 15-20 años se levantó la plaza por goteras en los garajes, y se impermeabilizó, supuestamente, las obras costaron mucho dinero, y resulta que al poco volvieron las goteras y hemos estado en juicios, años, gastando mucho dinero, 275.000€ que he contabilizado pero seguramente se me han escapado algunos gastos pues son muchos años, así como en indemnizaciones por daños de humedad a locales,¡¡¡ y ahora otra vez¡¡¡¡

    En definitiva la cuestión es si el acuerdo de no auditoría tomado exclusivamente por los presidentes de la mancomunidad es nulo, y entonces si pudiera exigir, incluso en vía legal, la nulidad del acuerdo adoptado y que voten los copropietarios de todos los portales, no solo del mío, que es insuficiente claro, y que sus presidentes lleven luego el acuerdo de los copropietarios de los portales a junta de comunidad en la que dilucidarán los votos de todos los portales.
    Concretamente la declaración de obra nueva obliga a ir a arbitraje del Colegio de Abogados de la Provincia, en lugar de la vía judicial.
    Ah¡ he donado a Unicef.

      Administro tu FincaPosted on7:07 pm - Oct 15, 2018

      Hola de nuevo Ignacio, si la mancomunidad o agrupación de comunidades no está legalmente constituida no tiene efectos legales y por lo tanto cualquier acuerdo alcanzado no tendrá validez.

      Por otro lado, nosotros entendemos que la forma de proceder por parte de la mancomunidad, sin convocar a los copropietarios es legal. Cada comunidad de propietarios debe alcanzar los acuerdos que considere oportunos y el presidente de esa comunidad trasladar el voto de los propietarios a los que representa en la junta de la mancomunidad.

      Es necesario que el acta refleje los acuerdos tal y como fueron tomados. Si en el acta no aparece la palabra auditoría y en la junta de propietarios se acordó realizar una auditoría, debe aparecer la palabra auditoría.

      De todas las demás actuaciones que han realizado hasta la fecha, sería necesario hacer un estudio detallado de cada una. Analizar qué se hizo, cómo se hizo, cuánto costó, cómo se financió, cómo se pago y cuales son las garantías de esas obras.

      Desde aquí queremos animarle a que siga adelante con la búsqueda de la transferencia en todo lo que se haga en su comunidad y mancomunidad, pero es cierto, que sin el apoyo de otros propietarios, será difícil afrontar todos los frentes.

      Un saludo y hasta pronto.

        ignacioPosted on8:49 pm - Nov 4, 2018

        Hola y muchas gracias pero por favor un detalle:

        Si la mancomunidad ha tomado un acuerdo por los presidentes de los portales de no hacer la auditoría, pero sin haber tratado dicho tema en sus juntas de propietarios ,¿ eso es correcto? porque la mancomunidad estaría hurtando una decisión que corresponde a los copropietarios y que los presidentes lleven lo decidido por sus juntas a la mancomunidad, pero no como han hecho, los presidentes votan en la mancomunidad lo que quiere cada uno, no lo que quiere su portal pues no lo ha tratado en su junta.
        La lógica me dice que la mancomunidad debe recoger el sentir de los copropietarios en los asuntos importantes y no ser un cero a la izquierda.

        Ud dice: Cada comunidad de propietarios debe alcanzar los acuerdos que considere oportunos y el presidente de esa comunidad trasladar el voto de los propietarios a los que representa en la junta de la mancomunidad.

        Y eso es lo que no se está haciendo, pues los presidentes han realizado un acuerdo de no auditoría sin el acuerdo previo en su junta de portal.

        Lo que me planteo es exigir que la auditoría se vote en las juntas de todos los portales y los presidentes lleven a la mancomunidad la decisión de su respectiva junta pero no su voto propio que vale igual que el de otro copropietario.

        Hay quien me menciona para negar las juntas previas de los portales:

        LPH
        24.3.a. La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
        ¿Entonces esta disposición permite no hacer junta de propietarios en el portal, porqie en la mancomunidad los propietarios son los presidentes? Yo no lo concibo.

        Art.24.3.b La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

        Pero esa disposición no dice que en acuerdos que no requieran mayorías cualificadas no haya que tratarlo en las juntas de propietarios de los pòrtales, esta interpretación es extender una disposición a otras situaciones distintas a las que la disposición se refiere ( cuando se requiere CONCRETAMENTE mayoría cualificada y no otra).

        La LPH art, 24 también dice:
        La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
        Para mi es muy importante que yo pueda exigir la votación previa en todos los portales, porque ahora mismo aunque votemos en mi portal si a la auditoría tenemos un acuerdo( para mi no válido) de la mancomunidad que dice no a la auditoría aunque no ha sido votado en las juntas de los portales.
        la última va¡

          Administro tu FincaPosted on7:04 pm - Nov 5, 2018

          Hola de nuevo Ignacio, como bien dice, una cosa es lo que se debería hacer y otra lo que realmente se hace.

          Por ley, y como bien indica, el artículo 24.3.a. de la LPH, los acuerdos de la mancomunidad los alcanzan los representantes de cada comunidad, pero a la misma vez la ley indica que aquellos acuerdos que requieran una determinada mayoría cualificada (artículo 24.3.b.) necesitan ser aprobados previamente en las juntas de propietarios de cada comunidad.

          La auditoria que usted propone es algo extraordinario, conlleva aprobar un presupuesto previo y por ese motivo de ser un tema puntual y fuera de lo común, necesita ser aprobado por mayorías cualificadas, por lo tanto, necesita ser aprobado previamente en cada comunidad de propietarios.

          Esperamos haberle ayudado.
          Un saludo y hasta pronto.

        ignacioPosted on6:56 pm - Nov 5, 2018

        Se me había cortado esta parte que expongo a continuación:
        Por otra parte LPH art. 24.4
        4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.
        En vuestra última respuesta decís que si la mancomunidad o agrupación no está legalmente constituida no tiene efectos legales y por lo tanto cualquier acuerdo alcanzado no tendrá validez.

        Anteriormente el 29/09 decíais que la comunidad existe desde le momento que hay 2 o mas propietarios, si se ha otorgado la escritura de propiedad horizontal.

        Bien, en escrituras de obra nueva ( en las que se recogen ciertas normas, con mayor o menor concreción a números de participación) y su inscripción en el Registro de la propiedad existen, y no aparece por ninguna parte la agrupación de comunidades, ni en esos documentos ni en ningún otro que yo conozca.
        En dichas escrituras las únicas comunidades reconocidas expresamente como comunidades son los portales o casas como les denomina, y en estas si está detallada la participación hasta llegar al 100%.
        Entonces ¿no tiene efectos legales? Y cuando decís que la comunidad existe desde el momento que hay 2 o mas propietarios…..o la LPH art. 24.4. Entiendo, que según esta disposición no somos una comunidad de agrupación de propietarios pues esta no ha sido constituida, y entonces el conjunto de portales, la plaza, garajes, … somos una comunidad, sin mas, ( art. 24.4 LPH) que se rige por los pactos que se establezcan entre si, que en nuestro caso son tácitos, y supletoriamente por lo establecido para las agrupaciones de propietarios.

        No somos una agrupación de propietarios, funcionamos de forma anarquica, hay portales que llevan su voto a la mancomunidad, y otras no, no hay un procedimiento establecido en este sentido, simplemente, los presidentes que van a la reunión de la mancomunidad votan en asuntos importantes, algunos con el voto previo en su portal y otros no, eso no se mira.

        SÍ HA HABIDO ACUERDOS QUE EL PRESIDENTE DE LA MANCOMUNIDAD HA EXIGIDO SE TOMEN PRIMERO EN LOS PORTALES COMO POR EJEMPLO EL ACUERDO DE LA JUNTA DE CADA PORTAL EN RELACION A ACOMETER LA REFORMA DE LA PLAZA, PERO SIN EMBARGO ELEGIR A LOS ARQUITECTOS, ESTUDIOS PREVIOS DE LAS OBRAS, GASTOS ANUALES O LA POSIBLE AUDITORIA ESO NO EXIGE QUE SE PASE POR LOS PORTALES, PERO DE IGUAL FORMA LOS ASUNTOS RELEVANTES EL MISMO HA EXIGIDO EL VOTO PREVIO EN LOS PORTALES QUE AHORA NIEGA PARA LA AUDITORIA
        (presidente de la mancomunidad que lleva ya unos años…asi como una comision de obras en la que el estaba y cuyos miembros acuden a la mancomunidad anarquicamente y hablan como si estuvieran empoderados, y no se si hasta se reunen la comision de obras por su cuenta,….. vamos que no me gusta esa comision de obras indefinida)

        En definitiva deseo saber si puedo( si tendría razón vamos) exigir por las buenas o por cauces judiciales arbitraje…. que la realización de auditoria sea tratada previamente en los portales y su acuerdo, llevado por los presidentes de los portales a la mancomunidad, o como he dicho también comunidad sin mas, pues la mancomunidad no está legalmente constituida.

          Administro tu FincaPosted on8:50 pm - Nov 6, 2018

          Hola Ignacio, si la mancomunidad no está legalmente constituida, todos los acuerdos alcanzados carecen de validez.

          Si la mancomunidad fuese legal y al ser la auditoría un aspecto extraordinario, antes de plantearlo en la mancomunidad debe ser aprobado previamente por las mayorías requeridas en cada comunidad.

          Nosotros le recomendamos ir siempre por las buenas, pero si por esa vía la mancomunidad persiste en su postura, tendrá que decidir si acude a la justicia para que sea esta la que decida quién lleva razón en el asunto.

          Esperamos haberle ayudado.
          Un saludo y hasta pronto.

            ignacioPosted on10:03 pm - Ene 15, 2019

            ¿El el orden del día de una junta extraordinaria hay que incluir forzosamente el punto ruegos y preguntas?

            Han convocado un junta extraordinaria ( el presidente pero redactado por el administrador) con un único punto, omitiendo tanto mi solicitud de subsanación del acta anterior, como el punto ruego y preguntas, tratando canallescamente que se cumpla la ley y que los propietarios puedan pronunciarse conforme a la ley.

            He solicitado a administrador profesional y presidente por burofax que este no ha recogido, que se incluyera en la nueva junta que se hiciese ( que no le veo prisa sobre el diseño de reforma de la plaza)la subsanación de la no inclusión del término auditoria ( que se acordó) en un punto de acta anterior de hace un año, y es la segunda vez que lo pido por burofax.

            ¿Puedo solicitar al juez de guardia, ( al arbitraje del colegio de abogados según estatutos) la anulación de la convocatoria ante tanta canallada ¿hay responsabilidades penales? Incluso la esposa del presidente, pues fui a su casa por que no recogían el burofax, ante mi esposa me dijo que mis burofaxes los tira a la basura.

            ¿Puede haber responsabilidades penales en esta situación? ¿y las del administrador a pesar de que no convoca pero si administra?

              Administro tu FincaPosted on10:30 am - Ene 18, 2019

              Hola Ignacio, en toda junta de propietarios con independencia de si es de carácter ordinario o extraordinario, hay que incluir en el orden del día el punto de ruegos y preguntas.

              Por otro lado, el que usted haya enviado una solicitud para subsanar lo redactado en el anterior acta, no es necesario incluirlo en el orden del día. Otra cosa bien distinta sería que usted en su solicitud indicase expresamente que a parte de considerar su reclamación, ésta se llevase a una junta de propietarios para tomar algún acuerdo en relación a ese tema. Lo que si debe hacer el administrador o el presidente es informar en la junta de propietarios de su solicitud se ha admitido o no y los motivos de una u otra decisión.

              Por lo que nos indica y tras los envíos de varios burofax, no le queda otra opción que recurrir a la justicia para que sea ésta quien medie en el asunto. Las responsabilidades judiciales, las tiene que determinar un juez, en función del tipo de denuncia que sea interpuesta y de los actos denunciados.

              Respecto a las responsabilidades del administrador sucede algo parecido, tendrá que ser un juez quien determine si existe responsabilidad y el grado de la misma. Informarle que las decisiones tomadas por los administradores siempre tienen que estar autorizadas por los presidentes. El administrador no puede por si mismo tomar decisiones sin el visto bueno del presidente. Ahora bien, el administrador también tiene la obligación de informar a los propietarios de la situación de la comunidad.

              Esperamos haberle ayudado.
              Un saludo y hasta pronto.

CristinaPosted on10:57 pm - Jun 18, 2018

Hola buenas noches
Me llamo cristina
Tengo una duda que me gustaría que me pudierais resolver.
Vivo en una comunidad de chalets en madrid, pagamos una cuota trimestral por el uso común de la piscina y jardín.mi problema es que me he separado y me he quedado en paro y he pagado los dos últimos recibos de la comunidad, pero me quedan pendientes dos anteriores. Acaban de abrir la piscina y hoy al salir mi hija pequeña de 7 años el presidente le ha dicho que la gente de esa casa no pueden salir al jardín , ni a la piscina. Me parece un poco fuerte que le digan eso a una niña. Así que he salido y se lo he explicado el problema y le he dicho que lo que tiene que hacer es decírmelo a mi y se han puesto como locos gritándome delante de mi hija pequeña. Yo no me niego a pagar puesto que he pagado las dos ultimas cuotas pero ahora me es imposible, iré haciéndolo según pueda. Mi pregunta es: pueden prohibirme el acceso a la piscina? Es legal? La cuota de comunidad es de 155€ trimestral.
Muchísimas gracias

    Administro tu FincaPosted on12:37 pm - Jun 19, 2018

    Hola Cristina, con independencia de que se pueda o no se pueda prohibir el acceso a determinadas zonas comunes a las personas con recibos pendientes de abono, no son las formas de hacer las cosas.

    Si es posible prohibir el uso o acceso a determinadas zonas comunes a los propietarios con recibos pendientes de abono, pero para limitar ese acceso, la comunidad de propietarios ha tenido que aprobar previamente esa limitación de uso. Es decir, la comunidad puede regular que aquellas personas que tengan cuotas pendientes dejen de beneficiarse de determinados servicios comunitarios como medida de presión para que abonen sus cuotas o para que no contribuyan a un gasto adicional con el uso de esas zonas.

    Esta limitación tiene que estar aprobada y recogida en los estatutos o en un acta, previa celebración de una junta de propietarios. Si no fuese así, la comunidad no puede prohibirle a usted el acceso a la piscina ni a ninguna otra zona comunitaria. Le recomendamos que hable con el presidente y/o con el administrador para que le entreguen una copia de los estatutos o del acta donde venga recogido ese acuerdo. Si no existiese ese documento, nadie le podrá prohibir el acceso.

    Por otro lado y aunque estuviese aprobada esa prohibición, nadie en la comunidad puede prohibirle el acceso, es decir, ni el presidente, ni el administrador, ni ningún vecino, tienen autoridad para prohibir a alguien hacer algo. La forma de actuar por parte de la comunidad en caso de que alguien se salte una norma es denunciándola ante las autoridades y son estas autoridades las que le prohibirán a quien sea hacer algo.

    Esperamos haberla ayudado y esperamos que tanto usted como su hija puedan disfrutar este verano de la piscina. También esperamos que encuentre un trabajo lo ante posible y puede regularizar su situación con la comunidad.

    Un saludo y hasta pronto.

FranciscoPosted on8:04 pm - Mar 11, 2018

Buenos días , el pasado 6 de febrero tuvo lugar la reunión de la Junta ordinaria de la Mancomunidad de propietarios formada por 8 bloques o comunidades. Yo soy presidente de una de estas comunidades y por motivos profesionales ,justificables, no pude asistir ni delegué en ninguno de los asistentes mi representación.
Al día sicguiente recibí una llamada telefónica del administrador comunicándome que había sido elegido por turno rotatorio presidente de la Mancomunidad.
Mi pregunta es ,¿ se ajusta a derecho esta elección? y en caso negativo ,¿ qué ley y artículo o artículos puedo consultar para ponerle solución?. Gracias.

    Administro tu FincaPosted on11:36 am - Mar 12, 2018

    Hola Francisco, el acuerdo alcanzado en la junta de propietarios de la mancomunidad se ajusta a derecho a pesar de que usted no haya podido asistir o no haya delegado su voto en una tercera persona.
    Si la elección de los miembros de la junta de gobierno de la mancomunidad está establecida por turnos rotatorios, usted habrá sido elegido legalmente y tiene la obligación de ejercer el cargo de presidente.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

Carlota EscribanoPosted on2:28 pm - Nov 8, 2017

Buenas tardes, una mancomunidad formada por dos comunidades, tiene como elementos comunes la caldera y el depósito de gasoil que funcionan como sistema de calefacción central. Tanto el sistema de calefacción como la gestión del mismo aparece detallada en el Título Constitutivo de la mancomunidad, añadiendo además el constructor en su redacción: » las presentes normas no podrán revocarse sino por acuerdo de ambas comunidades.»
Un grupo de vecinos de una de las comunidades, sin necesidad alguna que lo justifique, quiere suspender o suprimir este sistema de calefacción e instalar un sistema independiente para cada comunidad a libre elección. Mi pregunta como propietaria afectada es si de acuerdo con lo que pone en el Título Constitutivo de la mancomunidad, que la decisión tiene que ser por acuerdo de ambas comunidades, esta unanimidad también tiene que darse en la Junta de cada comunidad o se aplica los 3/5 por ser un servicio de interés general aunque afecte al Título Constitutivo. ¿Qué prevalece?. Muchas gracias.

    Administro tu FincaPosted on11:05 pm - Nov 8, 2017

    Hola Carlota, en este caso prevalece lo indicado en el título constitutivo.
    Por otro lado y según usted indica, el cambio propuesto por algunos vecinos no está justificado y por lo tanto no puede considerarse de interés general.

    Un saludo y hasta pronto.

Pedro Merino HernandezPosted on5:00 pm - Oct 9, 2017

En una comunidad de apartamentos la caldera tiene que ser cambiada por rotura de la anterior. El pago se hace por enteros o por cuotas iguales ?

    Administro tu FincaPosted on2:12 pm - Oct 11, 2017

    Hola Pedro, cualquier reparación al igual que cualquier mantenimiento de los elementos comunes, se abona con el pago de las cuotas comunitarias. Por defecto el reparto de las cuotas comunitarias se hace por coeficientes de participación en función de los metros cuadrados de cada inmueble, pero la ley permite que la comunidad de propietarios apruebe el reparto lineal de los gastos, es decir, cada vecino paga la misma cantidad con independencia del tamaño de cada inmueble.

    Aunque la rotura de la caldera es algo imprevisto, la reparación forma parte del mantenimiento de un elemento común, por lo tanto, cada propietario debe contribuir con la reparación según el sistema habitual de pagos.
    Ahora bien, si para la reparación de la caldera tuvieran que aprobar una derrama y emitir unas cuotas extraordinarias, la comunidad de propietarios puede aprobar en la junta d propietarios la forma de pago (lineal o por coeficientes) de esa derrama.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

AriannaPosted on12:15 am - Jun 8, 2017

Buenas noches, hace años compre un parcela de garaje, situada en el sotano de un edificio17. En este sotano hay 3 parcelas que pertenecen a este num17, pero posteriormente se construyó adosado el num.19 y tenemos una servidumbre de paso para el acceso de los vehiculos de ese edificio. Mi escritura habla de la existencia de esta servidumbre pero en cuanto a cuota de participacion solo habla del 1,69%con respecto al portal 17. El administrador del 19 nos enseño un registro que dice que la comunidad del 19 participará en los gastos del sotano (dice del sotano 17 y este) con un 70%. Como mi parcela y las otras 2 las tuvo la constructora algunos años y no formaron subcomunidad ni nada los del edif.19 empezaron a llevar la comunidad y gastos pasandonos a nosotros el 30% de estos. Esto es asi? Q ellos debieran contribuir en nuestros gastos en un 70% implica, q al llevar ellos la gestion tengamos que pagar nosotros el 30%? Estos gastos…serian conjuntos? Es decir el porcentaje seria por ejemplo, para la luz…cada zona del garaje con su contador, y ellos tendrian q pagar el 70% de la factura? O seria el 70% del total de luz 17+19? Y tambien…si hubiese humedades en los garajes del 19…tendriamos que participar en ese gasto o perteneceria unicamente a garajes y viviendas del 19? Disculpa la chapa, gracias, estoy perdidisima y siento que me engañan. Por cierto no dicen que como no pertenecemos a su comunidad no tenemos voto.

    Administro tu FincaPosted on11:34 pm - Jun 12, 2017

    Hola Ariana, para poder darle una respuesta correcta necesitamos tener las escrituras de esos garajes y sobre todo la escritura de la comunidad y el acta de constitución.
    Ustedes deberán participar en la comunidad en función de lo que esté establecido en las escrituras.
    Por lo tanto, lo primero que debe averiguar es a que comunidad pertenece su garaje y en que porcentaje participa de los gastos comunitarios.
    Lo que no puede hacer el garaje 19 es exigirle un pago sin justificar ese pago, es decir, sin mostrarle el porqué tiene que abonar esas cantidades.

    Solicite toda esa información y si se niegan a hacerlo, póngase en contacto con un abogado.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

meryPosted on7:36 pm - Abr 18, 2017

Buenas tardes,
Tengo un local que linda con tres comunidades de vecinos. Durante los últimos años sólo he sido convocada a las reuniones de una de ellas (comunidad A), pero desde el pasado mes otra de las comunidades (comunidad B) me reclama el pago de cuotas de los últimos 3 años. ¿Debo pagarlas? Es decir, hasta la fecha he estado pagando a la comunidad A a cuyas juntas acudía y (a) entiendo que al no haber participado en las juntas de la comunidad B no debo soportar obligaciones y (b) en caso de ser así, ¿no debería ser la comunidad A la que pagada la parte alícuota a la comunidad B?.
Por otro lado: ¿debo comunicar a la comunidad C (que aún no ha reclamado nada, ni me convoca a juntas) algo?.
Gracias

    Administro tu FincaPosted on10:46 am - Abr 19, 2017

    Hola Mery, lo primero que debe hacer es mirar en las escrituras de su local para saber si debe contribuir con los gastos generales de todas las comunidades o solo de alguna de ellas.
    A partir de ahí, deberá pagar las cuotas que le correspondan en función del coeficiente de participación de su local sobre el total de cada comunidad.
    El que a usted no le hayan informado de las juntas de propietarios no le exime de sus obligaciones de pago. Lo que deberá hacer es reclamar que se le informe como al resto de los propietarios de todo que suceda en las comunidades a las que usted pertenezca.

    Un saludo y hasta pronto.

manuel gozalez padillaPosted on1:14 pm - Abr 8, 2017

Hola, vivo en una mancomunidad compuesta por 12 edificios con sus zonas comunes, en una junta de mancomunidad, es decir integrada por los presidentes de esos 12 edificios, es posible negarle el voto a algun presidente, alegando que en sus edificios hay propietarios que no pagan las cuotas de mancomunidad. gracias y saludos.

    Administro tu FincaPosted on5:40 pm - Abr 10, 2017

    Hola Manuel, si la comunidad de propietarios que representa el presidente de la mancomunidad tiene algún recibo pendiente de abono, no podrá ejercer el derecho a voto. En cualquier otro caso si.

    Un saludo y hasta pronto.

Alex MarmolPosted on8:11 pm - Abr 6, 2017

Vivo en una mancomunidad de propietarios la cual no esta cerrado el acceso a los viandantes, en la misma esta prohibido jugar a pelota hacer botellones etc, cuando llamamos a la policía porque ocurre algún acto incivico, nos dicen que el lugar en privado y no pueden venir a auxiliarnos. Mi pregunta es el «administrador de la mancomunidad es responsable de que no se cumplan las normas», o es el presidente de la mancomunidad??
Att. y gracias

    Administro tu FincaPosted on12:46 pm - Abr 7, 2017

    Hola Alex, el responsable de que las normas se incumplan es de aquel que las incumple, es decir, de aquellas personas que juegan a la pelota o hacen botellones.
    Si la comunidad de propietarios ha aprobado unas normas, debe establecer los mecanismos necesarios para su cumplimiento. Si hacemos una comparación con el día a día, las autoridades establecen unas normas de velocidad en las carreteras. Si alguien supera los límites de velocidad, el conductor es el responsable de las consecuencias originadas con su infracción y lo que tienen que hacer las autoridades es velar por que se cumplan esas normas. Para ello debe informar a los conductores de las normas y de las consecuencias, instalar radares, tener policías…
    La persona al cargo de ese área de circulación es la encargada de velar por el cumplimiento de los límites de velocidad.

    La comunidad de propietarios, deberá hacer lo mismo que en el ejemplo anterior. El presidente y el administrador deben indicar a la comunidad cuales son los mecanismos (información, control, sanción…) para regular el cumplimiento de una norma.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

JosefPosted on8:05 pm - Mar 12, 2017

Y por qué hablá is de mancomunidad, si lo correcto es complejo inmobiliario privado. Art 24 LPH.

Veo mucha delincuencia y corrupción en comunidades y mancomunidades como decís vosotros.

Un saludo, Josef

    Administro tu FincaPosted on2:42 pm - Mar 15, 2017

    Hola Josef, el complejo inmobiliario privado hace referencia a varias alternativas a la hora de constituir un conjunto residencial privado formado por varios inmuebles.
    Normalmente se les conoce como mancomunidades porque están formados por varias comunidades.

    En nuestra profesión hay personas que no se les puede calificar como profesionales y que por desgracia para este oficio dañan la imagen de muchos otros profesionales que trabajan correctamente.

    Un saludo y hasta pronto.

sitoPosted on12:06 am - Ene 19, 2017

Hola, vivo en una mancomunidad de chalet, lindo con la parcela de la comunidad que consta de piscina y zonas comunes, pregunto si puedo hacer un acceso desde mi parcela a dicha zona.

    Administro tu FincaPosted on12:04 pm - Ene 19, 2017

    Hola, usted puede hacer ese acceso siempre y cuando la comunidad le autorice a hacerlo. En principio no tienen porque ponerle inconveniente.

    Un saludo y hasta pronto.

LauraPosted on8:07 pm - Ene 15, 2017

Buenas tardes, nosotros tenemos comunidad que es lo referente a mi portal y mancomunidad porque hemos cerrado un espacio y son dos portales con una zona común la cual se decidió utilizar para aparcar coches. En principio se aparcaba según se podía, pero ahora se ha decidido dibujar plazas de aparcamiento. El problema viene porque no hay una plaza para cada vecino, entonces están planteando hacer una votación para hacer sorteos y que durante un año unos vecinos tengan plaza para aparcar y otros no, el problema es que de esta forma quedarán plazas libres, y además que los vecinos que no tienen coche quieren hacer negocio alquilándosela a otros vecinos pero si proponen que no se le pueda alquilar a nadie de fuera ya que esa persona no paga comunidad. Necesito saber información sobre si todo esto es legal o no, mañana tenemos la reunión de vecinos y se va a realizar a la votación y claro, no estamos de acuerdo con todo…gracias

    Administro tu FincaPosted on6:35 pm - Ene 17, 2017

    Hola Laura, esperamos no llegar tarde en la respuesta. Nos decía que la reunión la tenían al día siguiente.

    En relación al caso que nos comenta, la mancomunidad de propietarios puede regular el uso de las plazas de aparcamiento según voten la mayoría de los propietarios y siempre y cuando todos tengan los mismos derechos y obligaciones. Tampoco pueden tomar acuerdos que no sean equitativos, es decir, no se pueden ver beneficiados unos propietarios mas que otros. Si unos vecinos están un año sin aparcamiento, al año siguiente tienen que tener garantizada su plaza.

    Ahora bien, el problema puede generarse en lo que usted indica en relación al alquiler de las plazas. Las plazas no pueden ser arrendadas legalmente por ningún vecino puesto que la propiedad es de la mancomunidad y por lo tanto nadie puede alquilar una propiedad que no sea suya. Por lo tanto, tampoco puede arrendar la plaza de aparcamiento a un tercero ajeno a la mancomunidad de propietarios.

    Un saludo y hasta pronto.

paulaPosted on6:30 pm - Nov 17, 2016

Hola, tengo una duda, actualmente somos una mancomunidad pero ésta se formo estando presentes únicamente el presidente de una y otra comunidad. Es valida la modificación del título constitutivo solo con los presidentes de cada comunidad? mas aun cuando no hay elementos comunes?
El problema es que de esto han pasado ya 4 años. SE puede hacer algo?

    Administro tu FincaPosted on8:41 am - Nov 20, 2016

    Hola Paula, será válida la constitución de esa mancomunidad de propietarios y por lo tanto la modificación del título constitutivo, si los presidentes de ambas comunidades de propietarios estaban autorizados por los propietarios a los que representaban para proceder a ello.

    Antes de alcanzar esa autorización, cada comunidad de propietarios tuvo que convocar una junta de propietarios de carácter extraordinario y aprobar por unanimidad la formación de la mancomunidad. Además, en esa junta de propietarios se tuvieron que aprobar los elementos que formarían parte de la nueva mancomunidad, la contribución de cada comunidad, la composición de los órganos de gobierno…

    Si no se hizo nada de eso, la mancomunidad se ha constituido de manera irregular. Ahora (a pesar de los 4 años de vida) pueden hacer dos cosas:
    1. Normalizar la situación, aprobando cada comunidad todo aquello que tuvo que hacerse en su momento.
    2. Iniciar un proceso de disolución de la nueva mancomunidad por las irregularidades producidas en su constitución.

    Esperamos haberla ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

      paulaPosted on9:51 am - Nov 21, 2016

      No se hizo nada de eso. Se hizo una reunión sin convocarla debidamente y al día siguiente ya teníamos administrador y mancomunidad.El problema que tenemos es que muchos al no estar de acuerdo con esta mancomunidad no hemos pagado las cuotas que se fijaron para la mancomunidad y para el administrador, que no había, antes de la mancomunidad. Entonces ahora se plantea la duda si legalmetne se puede hacer algo para no pagar o si debemos ponernos al día con lo que se debe y despues disolver esa mancomunidad.
      El abogado nos ha dicho que no hay nada que hacer porque los plazos para impugnar han caducado, y por tanto, hay que pagar.

Juan CarlosPosted on11:33 am - Nov 5, 2016

Buenos días,
tenemos una mancomunidad en un edificio de 6 portales, 2 de ellos son la mitad de pisos y tiendas que el resto.
Tenemos una acera propiedad de todo el edificio que está en bastante mal estado y con varios socavones por haber habido algún escape de agua y también bombeada la acera en una zona de la misma.
La mancomunidad, la lleva un vecino desde hace años, el cual se encarga de pagar a otro vecino que arregla un experimento de jardín y cobra el estacionamiento rotatorio para algunos vecinos, de unas 15 plazas de parking en la zona asfaltada al lado de dicha acera y que también es de la finca.
Queremos 2 portales, arreglar dicha acera, una de las restantes no quiere hacer dicha reparación y quiere que solo lo pague el portal que tiene dichos socavones y abombado de la acera. La cual, es de uso público el resto de portales, no sabemos todavía si querrán o no arreglarlo.
Batería de preguntas:
0.- Se puede hacer algún escrito, en el que los dos portales que si queremos arreglar la acera, se exponga de nuestra voluntad, para así entregarlo al administrador y si ocurre algún accidente, quedar exentos nosotros de indemnizaciones, etc.? y a donde más, se podría llevar dicho escrito, para demostrar que nosotros si tenemos voluntad de arreglo y así recaiga la responsabilidad de la dejadez de tal reparación, al resto de portales que no quieren arreglarla?
1.- Se puede obligar al resto de comunidades, a arreglar dicha acera, la cual está en muy mal estado y es un peligro para los vecinos y toda persona ajena a la finca que pasa todos los días por la misma?
2.- Se puede obligar al presidente de la mancomunidad, que nunca ha realizado una reunión desde hace más de 15 años y esta se hizo por fuerza mayor, al tener que arreglar la calzada de la finca donde aparcan los vehículos, que haga una reunión urgente y que presente las cuentas y de paso se haga una elección de nuevo presidente?
3.- Cuantos años (5, 10?), se le puede exigir al presidente de la mancomunidad, a presentar cuentas y facturas, de jardín, reparaciones del mismo, pago del vado, limpieza de insectos con la cuba en cada portal, etc.?
4.- A nuestro administrador de fincas en mi portal, le hemos dicho por activa y por pasiva, en varios años, que pida las cuentas y que le indique cuando se ha de hacer reuniones anuales, cambio de junta, etc. y su pasividad al respecto, es notable.
Con la actual vicepresidenta, se quiere exigir que así lo haga esta vez. Se debería hacer por escrito y con tiempo mínimo exigido para ello, ya que es urgente reparar la acera?
Desgraciadamente, en mi portal, la gran mayoría de vecinos, son de poner la otra mejilla, criticarle por detrás y reírle las gracias por delante y siguen permitiendo que el administrador, se comporte como si fuera dueño de todo.
5.- El dinero, de nuestro portal en las cuotas, lo ingresamos en una cuenta del propio administrador. el, lleva el control total de nuestro dinero. Yo, les he dicho a todos, que eso no debe ser así, puesto que una vez en su cuenta el dinero, si se va, se puede ir con dicho dinero ya que está a su nombre. Y más, cuando en otra comunidad que yo, tengo dos propiedades, cuando se le echó de la misma, no quiso devolver nuestro dinero hasta pasados 2 años.
Como se puede obligar legalmente, a que el dinero solo sea a nombre del portal, con acceso al mismo por parte del presidente y vicepresidente, autorizando por parte de ellos, al secretario a pagar x reparaciones, sin que tenga la potestad absoluta de nuestro dinero?
6.- se puede denunciar esta situación, al colegio de Administradores de Fincas?
Saludos cordiales y perdonen por la extensión.

    Administro tu FincaPosted on9:02 am - Nov 6, 2016

    Hola Juan Carlos, nos hemos quedado un poco perplejos al ver como está la situación de su mancomunidad.
    Intentaremos dar respuesta a todas sus cuestiones.

    1. En relación a la acera, si forma parte de una zona común de la mancomunidad y está estropeada, la mancomunidad tiene la obligación por ley de reparar todos aquellos elementos comunes que le pertenezcan, con independencia de a quien les afecte, si a todos los propietarios o a uno solo.

    2. En una comunidad o mancomunidad de propietarios, por ley, todos los años ha de celebrarse una junta general ordinaria para presentar los estados de cuentas y aprobarlos (o no), para elegir a los miembros de la junta directiva y para aprobar el nuevo presupuesto para el siguiente período. Si llevan 15 años sin presentar cuentas, nos parece que ya va siendo hora de que se haga. La ley exige custodiar la documentación de la mancomunidad durante un período de 5 años, pero la responsabilidad ante algún tipo de irregularidad (dependiendo del tipo que sea) no prescribe.

    3. La ley no exige que el dinero de la comunidad o mancomunidad de propietarios esté en una cuanta corriente a nombre de la comunidad o mancomunidad. Lo que si exige es que toda entrada y salida de dinero sea legal y esté justificada. En cualquier momento Hacienda les puede hacer una inspección y solicitar esa documentación. Si no la tuvieran, la mancomunidad (ustedes como propietarios) se puede ver en una situación complicada, con sanciones de tipo económico y de algo más.
    En Administro tu Finca, siempre que comenzamos la gestión de una comunidad o mancomunidad de propietarios, abrimos una cuenta corriente en la entidad financiera que la comunidad indique y a nombre de la comunidad o mancomunidad de propietarios. Hacemos que la firma sea mancomunada, es decir, que para sacar dinero sea necesaria la firma de al menos dos personas pertenecientes a la junta directiva.
    El dinero de la comunidad o mancomunidad es de sus propietarios y por lo tanto no entendemos que tenga que estar a nombre de otras personas.
    Ahora bien, insistimos en que es legal aunque para nosotros no sea correcta, la forma en la que su administrador realiza la gestión.
    Lo que deben de hacer es aprobar la apertura de una cuenta corriente a nombre de la comunidad y que la entrada y salida de dinero se realice a través de esa cuenta.

    4. Para cambiar el sistema actual que tienen, le recomendamos que comience (aunque sea usted solo) solicitando por escrito y mediante burofax todo aquello que considera que se debe hacer, desde la reparación de la acera hasta la convocatoria de una junta general y la presentación de cuentas.

    5. Si el administrador y/o el presidente hacen caso omiso a sus peticiones, usted, junto con el 25% de las cuotas de participación de los demás propietarios, pueden convocar una junta general de carácter extraordinario para cesar en los puestos a aquellos cargos que consideren que deben ser cesados: administrador, presidente… Una vez cesados y con la creación de la nueva junta directiva pueden iniciar todo el proceso de organizar la gestión de su mancomunidad.

    6. Si dando todos estos pasos, la actual junta directiva se niega a entregarles la documentación de la mancomunidad o abandonar sus cargos, la única opción que les quedará será denunciarlo en el juzgado.

    Ya por último, indicarle que si lo desea y dependiendo de la zona geográfica en la que se encuentre podemos ayudarle con todo esto. Si quiere puede dirigirse a nosotros a través de la web o mediante el correo electrónico info@administrotufinca.com

    Esperamos haberle ayudado, un saludo y hasta pronto.

JavierPosted on5:42 pm - Oct 27, 2016

Buenos días, tengo una duda sobre una derrama aprobada en mi Comunidad.
Se trata de una promoción realizada en dos fases. Los vecinos de la primera fase llevan ya un par de años viviendo allí y los de la segunda fase hemos empezado a entrar a mediados de año, cuando el promotor entregó a la comunidad nuestros bloques y a nosotros las viviendas.
Ahora nos encontramos con una derrama aprobada por los vecinos de la primera fase, antes de que la 2º fase se una a la Comunidad, y que según el acta de la junta extraordinaria (a la que pudo asistir alguno de los futuros propietarios, pero no votar) es igual a la que pagaron los vecinos de la 1º fase, una cuota mensual adicional.
Según he leído, el fondo de reserva se tiene que aprobar en junta ordinaria, por lo que no sé si es legal, además de por las formas, porque los propietarios afectados no podíamos votar.
Y por último quería saber si, dado que la 2º fase se adhiere a la Comunidad a mitad de año, deberíamos pagar el 100% del fondo de reserva o la parte proporcional.
Gracias de antemano. Un saludo

    Administro tu FincaPosted on8:03 am - Oct 28, 2016

    Hola Javier, lo primero que tiene que hacer es comprobar que esa segunda fase pertenece a la comunidad de la primera fase, es decir, tiene que verificar con el acta de constitución de la comunidad existente si ustedes forman parte de esa comunidad.

    También puede comprobarlo leyendo la escritura de su inmueble. En su escritura debe aparecer a que comunidad pertenece y el reparto de cuotas.

    Una vez compruebe todo esto y si su piso perteneciera a la comunidad ya creada, tendrá que ver todo lo aprobado en las anteriores actas, si los acuerdos se ajustan a lo establecido en la ley y desde que momento comienzan ustedes a contribuir con el mantenimiento de las zonas comunes.

    El que los pisos hayan sido entregados ahora no implica que no formasen parte de la comunidad antes de la venta y que el anterior dueño de la finca (promotor) no tuviera obligaciones comunitarias de mantenimiento. A la hora de realizar la compra venta, el notario debe notificar las cargas del inmueble, entre las que se encuentran las cuotas comunitarias. Por lo tanto, en esa compraventa deben conocer a que comunidad pertenece su finca y el estado de la misma.

    Sin toda esa información no podemos informarle si lo que le solicitan es correcto o está fuera de ley. Resumiendo:
    1. Verifique en su escritura a que comunidad pertenece su finca.
    2. Si forma parte de la comunidad ya creada, solicite una copia de todas las actas, incluida la de constitución.
    3. Compruebe que su finca esté libre de cargas con la comunidad.
    4. Actúe en consecuencia.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

DianaPosted on12:22 pm - Ago 26, 2016

Buenos días,
Gracias por esta herramienta en la cual se orienta a todos los que no conocemos la ley tan en profundidad.
Paso a detallar mis dudas por si pudieran ayudarme.
Soy propietaria de un piso enmarcado en una comunidad que a su vez se enmarca en una mancomunidad, registrada y que comparte varios servicios, uno de ellos el suministro de agua fría y caliente y el suministro de calefacción.
El mantenimiento y explotación de la central térmica que provee a la mancomunidad de calefacción y agua caliente está contratado a una conocida empresa energética desde hace algunos años.
A lo largo de los años las distintas empresas mantenedoras hay propuesto a la Mancomunidad distintas modificaciones en esta central térmica para mejorar el aprovechamiento, siempre vendiéndolo como ahorro, si bien, hasta el momento, ninguna de estas actuaciones ha repercutido en el bolsillo de los propietarios, todos pagamos la misma cuota incluida en el recibo de la comunidad y que incluye calefacción entre Noviembre y Mayo y agua caliente hasta 21 m3 anuales.
Si algún año se ha tenido que ampliar la temporada de calefacción, esta ampliación se ha repercutido a los propietarios, de la misma forma que si los propietarios superamos los 21 m3 de agua caliente anuales, se cobra un recibo extra por ese concepto, este fuera del recibo de la comunidad.
Todos los pisos disponen de contadores de agua caliente y fría individuales, si bien la lectura sólo se realiza sobre el agua caliente.
Desde la publicación de la Directiva 2012/27/UE sobre eficiencia energética, la empresa que tenemos actualmente contratada ha realizado una propuesta para la instalación de contadores de agua caliente sanitaria vía radio y la instalación de las válvulas de caudal y termostáticas en cada uno de los radiadores de las viviendas y variadores de frecuencia sin coste para los vecinos y bajo el acuerdo de prorrogar el contrato 5 años mas.
Esta propuesta fue expuesta a los representantes de la mancomunidad que, tras trasladarlo a los representantes de las comunidades y estos a los propietarios (todo oralmente), fue aceptada sin que se haya hecho llegar a los propietarios los términos exactos de dicha propuesta.
Este verano se han iniciado las tareas de instalación de estos elementos pero hay tres comunidades que se han negado a la instalación y están realizando actuaciones cuyo detalle desconozco. No obstante la empresa mantenedora está presionando a todos los vecinos indicando que se trata de una ley que hay que acatar que redunda en nuestro beneficio económico, que reduciremos el gasto en calefacción y se verá reflejado en nuestro recibo, que lo que si nos aseguran por contrato para los próximos 5 años es que no pagaremos más de lo que estamos pagando hasta el momento (salvo cambio en impuestos y que por lo tanto no dependen de ellos) y que la temporada 2016/2017 es de prueba notificándose el consumo pero cobrándose como hasta ahora y será en la siguiente temporada cuando se facture la calefacción por consumo.
Y aquí vienen mis preguntas:
1. Según tengo entendido una directiva no es una ley sino pone el marco para que los estados traduzcan dicha orden en leyes propias que se ajusten a las posibilidades/características/necesidades del estado concreto por lo tanto ¿no sería más lógico esperar a la ley que emita el gobierno español para acometer los cambios?
2. Si la directiva habla de calefacción pero no de agua caliente, ¿por qué tengo que permitir que cambien un aparato de lectura que está funcionando correctamente cuando esto no redunda en mi recibo?
3. En caso de que se realicen los cambios indicados, como la empresa indica, antes de Diciembre de 2016 para ajustarse a la directiva europea, ¿no sería también exigible de la misma forma que desde ese momento se facturara en base a las mediciones realizadas y no dejar una temporada de prueba?. La misma directiva habla claramente de que la facturación se ha de realizar en base al gasto y no entiendo por qué la empresa este punto no lo tiene en cuenta igual que sí tiene los anteriores. A este respecto señalar que la empresa a nivel usuario final no ha facilitado el precio de cada una de las unidades de medición (es decir litro de agua caliente y a qué temperatura o caloría)
Personalmente creo que hay información que no nos está siendo facilitada y que sólo consigue crear confusión por lo que entiendo que hasta que no tenga claros todos los detalles puedo resistirme a la instalación, tal vez no negarme (o si) pero si retrasarla hasta la publicación definitiva de la ley española que desarrolle con detalle las actuaciones que se han de realizar.
Disculpen la extensión y agradezco de antemano las aclaraciones que al respecto puedan hacerme llegar.
Saludos. Diana

    Administro tu FincaPosted on10:06 am - Ago 27, 2016

    Hola Diana, gracias a usted y al resto de personas que se ponen en contacto con nosotros. Con sus comentarios, todos aprendemos y mejoramos la convivencia entre los vecinos.

    En relación a su consulta, consideramos que en este asunto no se ha procedido de la mejor manera posible. Como muy bien ha detallado en su exposición tanto la empresa instaladora como las comunidades y la mancomunidad de propietarios debería haber informado mejor de todo este proceso. Por otro lado, este asunto se debería haber votado en una junta de propietarios en cada comunidad y posteriormente haber ratificado en la mancomunidad.

    Usted puede negarse a realizar esa instalación porque no ha sido aprobada en una junta de propietarios y por lo tanto carece de validez. Lo que tendrá que sopesar es el coste o el beneficio de su decisión y la posibilidad de optar por otras alternativas.

    Una directiva europea son normas vinculantes a todos los Estados miembros que se vean afectados por esas directivas (algunos pueden quedar exentos), pero siempre son las autoridades nacionales las que tienen la facultad de ejecutar esa norma (forma y medios), es decir, España elige la manera de legislar la adecuación a la directiva impuesta por Europa.

    En relación al segundo punto, desconocemos los motivos por los cuales tienen que cambiar el lector actual por uno nuevo. Carecemos de la información suficiente para poder responderle. Lo mejor es que se lo pregunte directamente a la empresa instaladora o a los responsables de las comunidades.

    Respecto al punto 3, también desconocemos los motivos por los cuales una vez realizados los cambios continúan facturando con el método actual. Igualmente, le recomendamos que pregunte a los responsables los motivos de esta decisión.

    Resumiendo y como le indicábamos al principio, la mancomunidad y las comunidades deberían haber informado y propuesto a votación en una junta de propietarios el coste (global y por vecino) de la instalación, la financiación de la actuación, el proceso y plazos de la instalación, las garantías y las ofertas solicitadas. Usted, al igual que el resto de los propietarios deberían solicitar información detallada de toda la instalación y exigir que se le resuelvan todas las dudas que tengan.

    De nuevo, gracias por escribirnos.
    Saludos y hasta pronto.

Mariano BonolaPosted on11:14 am - Ago 3, 2016

Hola, soy propietario de un pequeño local en un bloque que se compone de 2 edificios. Ambos edificios forman una comunidad cada uno. Los locales formamos parte solo de la mancomunidad junto con los garajes.

En la última junta de propietarios, el administrador ha propuesto aumentar el presupuesto de la mancomunidad y bajar el de las comunidades, es decir que gastos de las comunidades se han pasado a la mancomunidad. Tanto en las juntas de cada comunidad como en la junta de la mancomunidad se ha aprobado esta propuesta ya que para los vecinos representa un ahorro mientras que para los que tenemos locales o solo plazas de garaje la cuota nos ha aumentado al triple!!!.

En resumen, los dueños de los locales terminamos pagando gastos exclusivos de la comunidad como por ejemplo la limpieza diaria de los pasillos del piso 5º. Es decir, gastos sobre elementos que según los estatutos no son comunes para los locales.

Si bien fue aprobado en las juntas, considero que traspasar presupuestos de la comunidad a la mancomunidad es irregular. He hablado con los vecinos pero evidentemente no encuentro apoyo ya que para ellos esta decisión representa un interesante ahorro. Por eso me gustaría saber si realmente esto que están haciendo es irregular y, si lo fuera, que norma legal están incumpliendo con el fin de reclamar.

Muchas gracias y saludos

    Administro tu FincaPosted on10:35 am - Ago 4, 2016

    Hola Mariano, imaginamos que usted como propietario habrá estado convocado a esas juntas de propietarios y habrá votado en contra de esos acuerdos.

    El asumir un mantenimiento conlleva afirmar que ese elemento pertenece a la entidad que lo mantiene. Es decir, la mancomunidad no puede gestionar ni pagar el coste de algo que no forma parte de su propiedad. Las escaleras de una comunidad son de la comunidad.

    Por otro lado, el incluir un nuevo elemento en una comunidad o en una mancomunidad y por lo tanto, su mantenimiento tiene que ser aprobado por unanimidad. Si usted estuvo en la junta de propietarios y votó en contra, no puede darse por válido el acuerdo, al no haber obtenido la unanimidad de los votos de los asistentes.

    Esperamos haberle ayudado.
    Saludos y hasta pronto.

terePosted on3:14 pm - Jul 29, 2016

Buenas tardes el motivo de mi consulta es que hay en una mancomunidad hay un cuarto del jardinero,donde hay herramientas y maquinaria de mucho valor y solo tienes llaves el jardinero y el presidente de la mancomunidad para evitar robos y percances.El motivo de mi consulta es que hay varios vecinos que quieren llave de ese cuarto ,se les puede dar?.Un saludo

    Administro tu FincaPosted on9:36 am - Ago 2, 2016

    Hola Tere, los accesos a los cuartos donde están instalados los suministros (luz, agua, telecomunicaciones…) de la comunidad o aquellas dependencias destinadas al almacenamiento de material comunitario (limpieza, jardinería…), deben estar restringidas. Solo deben poseer las llaves de acceso la junta directiva (presidente, administrador, vicepresidente…) y aquellas personas cuya actividad profesional lo requiera (en su caso el jardinero).

    El motivo de esta restricción es el de garantizar y preservar un adecuado uso de los suministros y materiales comunitarios. Si todo el mundo tuviera la llave de los contadores de agua, cualquier podría acceder a ellos y manipular su suministro.

    Ahora bien, una junta de propietarios puede aprobar el acceso generalizado a esas zonas por parte de cualquier persona.

    Esperamos haberla ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

Enrique AlmagroPosted on4:18 pm - Jul 28, 2016

En una mancomunidad que se compone de seis portales, se puede utilizar el dinero de esos portales para arreglar uno de ellos que no dispone de liquidez, gracias.

    Administro tu FincaPosted on12:28 pm - Jul 29, 2016

    Hola Enrique, en principio no puede utilizar el dinero de la mancomunidad porque el portal de una comunidad de propietarios pertenece a la gestión de esa comunidad. El portal no forma parte de las zonas comunes de la mancomunidad y por lo tanto estarían derivando fondos para financiar un elemento ajeno a la mancomunidad.

    Es como si un vecino le solicita a la comunidad de propietarios que le arregle la entrada a su vivienda o uno de los baños. En principio la comunidad de propietarios no tiene la obligación de acometer esa obra, pero si el vecino lo solicita y la comunidad de propietarios lo aprueba, es viable acometer ese préstamo.

    Resumiendo, la mancomunidad no tiene obligación de ceder ese dinero, pero puede prestarlo si previamente se aprueba.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

JoséPosted on9:27 am - Jun 15, 2016

Buenos días, tengo una dudilla con la que agradecería que me echarais una mano. Vivo en una comunidad de unos 40 adosados construidos en 2002, la cual tiene una zona común, en la que al comienzo había un pequeño parque infantil, que se retiró a los pocos meses por estar en mal estado debido a un mal uso. Ahora un propietario exige que se repare o se instale una zona infantil nueva, pues al tener la comunidad originalmente una, según él está en su derecho. El problema es que con las nuevas normas, nos supondría un dineral preparar la zona común e instalar los columpios. Al haberse aprobado la retirada de los columpios en mal estado en anteriores juntas, es obligatorio volverlos a poner? Hay alguna opción para que no estemos obligados a pagar 350€ cada vecino para poner unos columpios que van a durar escasos meses? un saludo y gracias!

    Administro tu FincaPosted on5:02 pm - Jun 16, 2016

    Hola José, el vecino que exige esa zona tiene todo el derecho a hacerlo y la comunidad de propietarios tiene la obligación de reponer ese espacio. Un elemento existente en una comunidad solo puede ser sustituido (y la comunidad no tiene obligación de reponerlo) si es aprobada la sustitución por unanimidad. En cualquier otro caso, la comunidad está obligada a mantenerlo.

    Si en los estatutos no se especifica ni los materiales, ni los elementos que deben llevar esa zona, la comunidad solo estará obligada a tener una zona infantil y no a conservar todos los elementos existentes en su momento. El caso es similar a una zona de la comunidad en la que hubiese un jardín. La comunidad está obligada a mantener esa zona como jardín, pero no a conservar el tipo de plantas o árboles iniciales. Mientras la zona sea siempre un jardín la comunidad cumplirá con la ley.

    Esperamos haberle ayudado.
    Saludos y hasta pronto.

    MontserratPosted on1:44 pm - Ago 2, 2016

    Buenos días,
    Ya he contactado varias veces con Vd respecto al intento de hacer una Mancomunidad de un terreno común que pertenece a 4 comunidades y es un proindiviso.
    Desde hace un año llevo intentando hacerlo y tras estar conformes todos los Presidentes de las Comunidades en donde se llegaron a acuerdos conjuntos respecto a:
    – Que la constitución de la Mancomunidad estaría formada por las 4 Comunidades en lugar de 72 vecinos.
    – Que se incorporaría todo el terreno de la finca matriz si bien cada Comunidad seguiría manteniendo su terreno propio alrededor de su edificio con sus propios servicios
    -Que el perimetro de la parcela, esto es el muro, sería de cargo de la Mancomunidad. No así las puertas de acceso que cada Comunidad hizo y tiene su uso privativo (desde 1965)
    – Que se gestionaria una zona central común y se instalaria una piscina, paddel y petanca con jardín
    – Que todos estabamos conformes con esas instalaciones y la situación en un plano que solicitamos.
    – Los Estatutos que se debatieron y aprobaron.
    – Se aprobo en cada Comunidad la constitución de la Mancomunidad (sin más, esto es, sin saber lo anterior)
    -Se aprobo una Junta con los 4 Presidentes nombrando a uno de laMancomunidad, un administrador y Vicepresidente, el libro de actas y se llevo al Registro.
    Se devolvio del Registro porque algunos acuerdos no estaban bien redactados y porque a entender del Registrador no cabia hacerlo sobre solo una parte, como en principio, queriamos sino sobre la totalidad de la finca matriz.
    El tema es que cuando se ha intentado llevar al Registro, de alguna forma, ya unas comunidades no nos fiamos de otras, respecto a lo que finalmente se haga o deje de hace y dónde se sitúen las instalaciones.
    Y ademas el problema es que 3 edificios estamos a favor de que se haga la Mancomunidad con las 4 comunidades y ahora la cuarta Comunidad se ha descolgado y ha llevado a aprobar a su junta acuerdos distintos a los alcanzados o consensuados con el resto de Presidentes. Esta comunidad ha aprobado que se haga la Mancomunidad sobre 72 vecinos, ha llevado otro plano con otra situación respecto a las instalaciones, quiere presentar otros Estatutos, etc…
    Lo cierto es que le dimos 2 meses para que adoptará acuerdo en los terminos consensuados y el resultado ha sido este.
    Es una forma de decir que no quiere la Mancomunidad despues de llevar un año trabajando en el tema.
    En fin, que la solución que nos queda sería al resto de las 3 comunidades solicitar la división del proindiviso y segregarnos de esa Comunidad y del terreno que le pudiera pertenecer.
    Me podría indicar, los pasos y trámites a seguir para hacer esa segregación. Ya sabemos que es un proindiviso y que se necesita la unanimidad y es posible que alguno vote en contra. Pero lo cierto es que no podemos seguir con esta situación porque al final tenemos un espacio perdido y encima que nos plantea disputas, si tras 40 años no se ha formado la Mancomunidad y no ha sido posible en este último tras el intento de estos 12 meses para llegar a acuerdos distintos, de alguna forma se podrá solucionar , y pedir autorización para la segregaci´n, si bien habrá que llevar mediante planimetriá bien señalado el terreno que corresponde a cada Comunidad.
    Tambien saber si se necesitará llevar esto por un profesional, si su empresa se dedica a ello, aunque sea en otra provincia, esto es en Alicante, y el coste y tiempo que nos puede llevar.
    Gracias.
    Un saludo
    Montse

      Administro tu FincaPosted on10:10 am - Ago 4, 2016

      Hola de nuevo Montse, es una pena que después de tanto tiempo el proyecto para crear su Mancomunidad esté en esta situación, pero si no hay forma de consensuar su creación, la única vía que les queda para disolver el proindiviso es mediante la actuación de un juez.

      Lo que no nos explicamos es el porqué solo una de las comunidades se niega a formar parte, cuáles son los motivos de esa negativa. Aunque estamos seguros que lo han intentado de todas las maneras, deberían conseguir que las cuatro comunidades apostasen por crear la mancomunidad.

      Creemos que todo puede estar relacionado con el uso, los elementos y la ubicación que quieren incorporar en las zonas comunes.

      También entendemos la postura del registrador. La constitución de una mancomunidad no puede hacerse sobre zonas parciales de un terreno común, por eso, el registrador habrá paralizado la creación de la mancomunidad. Lo que se hace en estos casos es constituir la mancomunidad y una vez constituida, la mancomunidad cede el uso y la gestión de determinadas zonas a las comunidades. De esa manera se evitan problemas en el registro.

      Pero bueno y volviendo a su pregunta, para la mancomunidad primero deben disolver el proindiviso y para ello, primero tienen que estar todos de acuerdo para disolverlo o solicitarlo a un juez.

      Nosotros nos podemos encargar de realizar toda la gestión. Si le parece bien, nos ponemos en contacto directamente con usted a través de su correo electrónico.
      Un saludo y hasta pronto.

        MontserratPosted on10:21 am - Ago 4, 2016

        Muchísima gracias, por su asesoramiento y ayuda
        Le ruego que por favor me indique qué documentación habría que preparar y cuál sería el presupuesto de que llevas en ustedes la gestión de esta segregación en donde seguramente las otras dos comunidades se adhiriesen a nuestro edificio y realizadas y una segregación respecto a la comunidad qué ha determinado seguir otros criterios.
        Puede enviármelo a mi correo electrónico tal como usted me indica y vuelvo a reiterarle mil gracias por su atención.
        Un saludo Montserrat

Francisco Pantoja GuillenPosted on1:40 pm - Abr 30, 2016

Vivo en una MANCOMUNIDAD de cuatro edificios que tienen en común una calefacción con su sala de la misma y poco mas.
mi piso, un 5º paga por coeficiente, pues tiene cuatro habitaciones, y las demás columna de tres.
En el coeficiente me entran dodos los pagos que genera la comunidad y también la calefacción, ¿Es eso licito ? o tengo que pagar los gastos por igual a la comunidad y la calefacción por coeficiente ?.

    Administro tu FincaPosted on7:36 am - May 6, 2016

    Hola Francisco, el reparto de todos los gastos comunitarios se realiza entre los propietarios en función de los coeficientes de participación de cada inmueble.
    Este principio siempre se cumple a no ser que la comunidad de propietarios decida realizar el reparto de manera lineal. En este caso, la suma global de todos los gastos se divide entre el número de propietarios. A cada vecino le corresponderá pagar la misma cantidad con independencia de su coeficiente de participación.

    En su caso, el gasto de calefacción es un gasto común como cualquier otro. Por lo tanto, tendrán que emitir el recibo siguiendo el mismo criterio que la comunidad de propietarios tenga asignado para el resto de gastos.

    Esperamos haberle ayudado.
    Un saludo y hasta pronto.

IsabelPosted on8:15 pm - Mar 21, 2016

Hola; mi nombre es Isabel , quería hacerles una consulta: vivimos en una comunidad de vecinos y quieren pintar la fachada del edificio y la finca da a dos calles. Mi vivienda solo da a la calle principal , pero otras viviendas dan a las dos calles, tanto balcón como ventanas de otras habitaciones. Quisiera saber si es obligatorio pagarlo pues nosotros ya hemos pintado y arreglado nuestro balcón y parte de fachada y si debemos pagar igual que los demás aun no teniendo vivienda a las dos calles.
Gracias

    Administro tu FincaPosted on6:17 pm - Mar 23, 2016

    Hola Isabel, con independencia de hacia que fachada de su vivienda usted está obligada a participar en los gastos de reparación de todas las fachadas, en función de su coeficiente de participación. Si anteriormente han arreglado la parte de su balcón y la parte de su fachada, deberían haber sufragado el coste de esos arreglos con el dinero de la comunidad, si no lo hicieron en su momento, pueden solicitarlo ahora.

    La única opción que le eximiría de pagar, sería que viniese así establecido en los estatutos de su comunidad o que se acordará excluirles del pago en una junta de propietarios.

    Esperamos haberla ayudado.
    Saludos y hasta pronto.

AcuibPosted on11:11 am - Feb 16, 2016

Buenos días,

Tengo un problema desde hace tiempo en mi comunidad y necesito vuestro punto de vista profesional en este aspecto. Es una urbanización de bungalows, y existen unas terrazas arriba que son elementos comunes de uso privativo sino me equivoco. El problema que suele producirse es que las viviendas de abajo suelen tener filtraciones de estas terrazas, y al tratarse de un elemento comun de uso privativo no sabemos quien debe responder ante estos daños, si la comunidad, o el vecino que disfruta de esa terraza.

Espero vuestra respuesta,

Gracias por vuestro trabajo,

Saludos,

    Administro tu FincaPosted on10:40 pm - Feb 17, 2016

    Hola Acuib, la comunidad de propietarios es la que debe responder de esas filtraciones.

    Los seguros de las comunidades cubren los desperfectos ocasionados por las filtraciones, pero no la reparación de la filtración.

    Saludos y hasta pronto.

MontserratPosted on2:57 am - Feb 1, 2016

Buenas tardes,
Ya contacte con Vd, en relación con la creación de una Mancomunidad para una zona común de 4 edificios y que tan amablemente me contesto.
El problema es que una vez que se ha llevado al Registro según nos dice uno de los administrdores de uno de esos edificios señala que no se ha podido legalizar el Libro de Actas porque en el acta de constitución se realizó la creación de la Mancomunidad para una zona común en forma de L, que esta en el centro de todos los edificiós siendo su objeto la creación de nueva obra con piscina y padel y según señala este Administrador no se puede determinar sólo esta zona en forma de L, sino que ha de comprender la totalidad de todas las zonas comunes (incluyendo el perimetro de cierre de todos la urbanización, entiendo que las distintas puertas, etc,) con lo que se nos plantean problemas de gravedad para poder llevar a ejecución la Mancomunidad porque no partimos todos los edificios y comunidades de la misma situación. Hay 2 edificios/comunidades que tienen pavimentada «su zona» y otros dos que no lo tienen pavimentado. Las puertas de acceso de cada comunidad en algunos casos son nuevas completamente y en otras no. En fin, que si se constituye la Mancomunidad eso supondría si se incluyesen todas las zonas comunes que por ejemplo respecto a los dos edificios que no tienen pavimentado su zona resulta que, aplicando la LPH, los otros dos edficios deberían contribuir con la cuota de participación que corresponda a la Mancomunidad, e igual con las puertas, etc, con lo que no parece justo que se incluya la totalidad. Ademas existía unanimidad y acuerdo de todos los edificios y propietarios de que se constituyese esa Mancomunidad unica y exclusivamente para esa zona L.
Por otra parte, según este administrador se requiere que los acuerdos de cada edificio se realice por unanimidad de los asistentes y no por mayoria absoluta, ni tan siquiera se admitiría que hubiese alguno que se oponiese. Según otro administrador de otro edificio señala que basta la mayoría absoluta. Total que al final no sabemos cúal es el correcto.
Ademas el administrador dice que si alguno se niega a pagar la piscina o el padel, etc, que no se le puede obligar porque entiende que es una mejora. El otro administrador nos dice que al tratarse de la constitución de una Mancomunidad si es aprobada sí que obliga a todos los propietarios, incluso a los que no deseen pagar la piscina, padel, etc porque se trata de la constitución de una nueva «comunidad» y que se ha creado con ese objeto, que otra cosa es que se hiciesen posteriormente otros servicios que no estuviesen establecidos en el objeto inicial de constitución de la propia Mancomunidad.
En fin, que dada la diversidad de criterios según a quién preguntemos estamos hechos un lío.
¿se podría constituir la Mancomunidad solo respecto a la zona centro como común para esos servicios?
En caso de que no, se podría establecer alguna fórmula que de alguna manera no resulte injusta de tener que sufragar gastos los edifcios/comunidades que ya tienen pavimentada «su parte» o instaladas sus puertas?
¿Que se requiere unanimidad o mayoría absoluta de cada edificio para formar la Mancomunidad?
Según el primer administrador que dice que se necesita unanimidad tambien dice que la formula legal debe ser la de que se realicen las reuniones con los 72 propietarios en lugar de los 4 Presidentes, lo que nos parece inoperante y no hay forma de hacerle entender que cada comunidad/edificio ya ha acordado aprobar la Mancomunidad y facultar a que sea el Presidente quien les represente en la formación de la Mancomunidad con los otros 3 presidentes. Nos parece que este administrador anda poniendo problemas, en lugar de buscar soluciones, y ya se crean desconfianzas con respecto a lo que nos dice otro administrador.
Por favor, necesito su ayuda, llevo 7 meses trabajando duramente para sacar adelante el proyecto y necesito su asesoramiento, porque estoy casi por olvidar el asunto y dejarlo, pese a que sé que si no continuo, no se va a continuar por nadie más y es una lástima. Le ruego que me dé su opinión lo antes posible.
Muchisimas gracias
Un saludo
Montserrat

    Administro tu FincaPosted on8:56 pm - Feb 1, 2016

    Hola de nuevo Montserrat.

    Por lo que hemos leído nos plantea dos temas: la viabilidad de constituir la mancomunidad limitándola a una zona determinada en forma de «L» y la necesidad de hacerlo por mayoría o unanimidad.

    En relación a la posibilidad de constituir la mancomunidad para gestionar un determinado espacio compartido por las 4 comunidades, es perfectamente viable, al igual que lo es constituir en un solo edificio varias comunidades: una para la gestión de las viviendas y otra para la gestión de los aparcamientos.
    Una mancomunidad se crea para gestionar las zonas comunes de varias comunidades y estas zonas o elementos pueden referirse a todas las zonas o unas cuantas. En las escrituras y estatutos de la mancomunidad es donde hay que definir las zonas y elementos a gestionar, así como las cuotas de participación de cada comunidad.

    En cuanto a las mayorías necesarias para crear la mancomunidad, si es necesario hacerlo por unanimidad. Esta unanimidad se puede alcanzar de forma directa en una reunión con la participación de todos los propietarios o de forma parcial, es decir, que cada comunidad lo apruebe de forma independiente y faculte al presidente para su constitución.

    Lo que no comprendemos es la negación y los impedimentos de ese administrador a la hora de constituir la mancomunidad, máxime cuando les beneficia a los propietarios y todos están de acuerdo.

    Siga luchando, mucho ánimo y suerte.
    Saludos y hasta pronto.

      MontserratPosted on11:54 pm - Feb 2, 2016

      Muchiiiiiiiiiiiisimas gracias, por vuestra respuesta y atención, de verdad que os lo agradezco. Me queda pendiente de saber si alguno vota en contra entonces no se podría constituir la Mancomunidad con lo que es una lástima, así como si alguno vota en contra de alguna de las instalaciones me cabe la duda si esta obligado o no al pago, dado que yo entendía que al ser una nueva constitución (de la Mancomunidad) entonces y teniendo en cuenta que el objeto de la creación es para creación de esas instalaciones, entiendo que estarían obligados al igual que cuando se constituye una comunidad de propietarios nueva y solo se podrían oponer si se tratase de mejoras, pero claro habrá quien entienda que lo son, no? Podrías responderme en esto, por favor?
      Gracias por vuestra respuesta.
      Un saludo
      Montse

        Administro tu FincaPosted on10:39 am - Feb 3, 2016

        Hola de nuevo Montserrat, en su caso hay que separar dos temas.
        1. Para la constitución de la mancomunidad de propietarios es necesario tener la unanimidad.
        2. Para la construcción o instalación de nuevos elementos, es necesaria la aprobación de las 3/5 de las cuotas de participación.

        ¿Qué ocurre entonces si algún vecino se niega a constituir la mancomunidad por qué no quiere participar o utilizar esos nuevos elementos? En tal caso, estos propietarios pueden aprobar la constitución de la mancomunidad pero negarse a participar en la construcción de las nuevas instalaciones.

        Un vecino que vote en contra de incorporar nuevos elementos en la mancomunidad de propietarios no tiene obligación de sufragar el coste de esas nuevas instalaciones siempre y cuando, el presupuesto de las mismas supere tres mensualidades el importe de gastos ordinarios. Y tampoco está obligado al mantenimiento posterior de esas instalaciones.
        Por otro lado y si en algún momento decide beneficiarse de los nuevos servicios, puede hacerlo abonando las cantidades correspondientes que le hubieran correspondido en su momento, actualizadas al precio actual del dinero.

        Por lo tanto, si yo soy un vecino que no quiero tener nuevas instalaciones porque no las voy a usar ni tengo dinero para pagarlas, pero tampoco quiero «fastidiar» al que si las quiere utilizar, puedo votar por un lado a favor de la creación de la mancomunidad y por el otro lado, en contra de la instalación. De esta manera, todo el mundo sale satisfecho.

        Esperamos haberle aclarado algo.

VictorPosted on4:05 pm - Ene 28, 2016

Buenas tardes.

Tengo una consulta acerca de los limites de comunidad y mancomunidad, les cuento.

Nuestra urbanización está compuesta de 3 fases en paralelo con zonas ajardinadas y piscinas entre ellas, cada fase tienen una planta en superficie y 2 plantas en subterráneo de parking, el caso es que en las reuniones siempre andamos con peleas y discusiones por lo mismo, unos entendemos que la mancomunidad son las zonas ajardinadas y comunes como piscinas pista de tenis y zona de juegos infantiles y entendemos que que la zona de la comunidad es todo aquello que esta bajo del plano de cada edificio, esto es, la planta en superficie y las 2 subterráneas, estas ultimas con acceso privativo para los vecinos de cada comunidad, entendemos que los caminos que confluyen a las zonas comunes son meras servidumbres de paso sin formar parte de la mancomunidad. El caso es que las otras dos comunidades dicen que solo forma parte de cada comunidad las porterías y los garajes subterráneos, siendo según ellos todo aquel terreno por donde un vecino pueda desplazarse sin limitación física que se lo impida. Es importante esta cuestión ya que de ello depende la asignación de presupuestos y mantenimientos. ¿¿Como podemos conocer los lindes de cada fase y la mancomunidad??. Nos están imputando gastos de conservación o mejoras al bolsillo de la mancomunidad que entendemos no forman parte de la misma y de hay viene el problema.

Mil gracias

    Administro tu FincaPosted on6:34 pm - Ene 28, 2016

    Hola Victor, en la escritura de constitución de la mancomunidad o en sus estatutos (si los tiene) deben venir reflejadas las zonas comunes que forman parte de la mancomunidad así como las cuotas de participación de cada comunidad de propietarios.

    Si por cualquier motivo no vinieran descritas las zonas y elementos pertenecientes a la mancomunidad, deben celebrar una junta general extraordinaria y acordar entre todas las comunidades que zonas van a formar parte de la mancomunidad y cuales no. Si no se ponen de acuerdo, pueden contratar los servicios de un administrador o un profesional para que intervenga como árbitro y establezca un laudo.

    Esperamos haberle ayudado.
    Saludos y hasta pronto.

AntonioPosted on12:30 pm - Ene 5, 2016

Buenos dias,

Soy Administrador de una comunidad en la costa, y resulta que el administrador de la mancomunidad tras haber aprobado anteriormente en una junta de la mancomunidad con algunos representantes de las demas comunidades (4 vicepresidentes y 1 presidente de las diferentes comunidades que la componen que son 7) ha decidido colocar una barrera automática en una calle común que hay entre dos fases.

Por parte de mi comunidad, se comento en una junta hace tiempo de cerrar la calle con verja pero se desestimó por mayoría absoluta, es decir, ni siquiera se ha propuesto este tema ni acordado ni votado en la comunidad que gestiono. Los vecinos no estan de acuerdo en que se coloque la barrera sin haberla aprobado antes en nuestra comunidad, pero las obras ya han empezado.

¿podemos hacer algo al respecto?

Gracias,

Saludos,

    Administro tu FincaPosted on12:08 pm - Ene 7, 2016

    Hola Antonio, las votaciones en las mancomunidades de propietarios siguen los mismos criterios que en las comunidades de propietarios, es decir, se computan las mayorías según los coeficientes de participación. Si la mancomunidad está formada por siete comunidades, cada una tendrá un coeficiente de participación determinado. Si a la junta de la mancomunidad han acudido 5 representantes de las comunidades, es muy probable que los acuerdos alcanzados tengan validez y por lo tanto poco puedan hacer para evitar las obras.

    Resumiendo, si la convocatoria a la junta, la junta y los acuerdos han sido tomados según establece la ley, aunque su comunidad no esté de acuerdo, lo aprobado tiene validez.

    Esperamos haberle ayudado.
    Saludos y hasta pronto.

      AntonioPosted on1:40 pm - Ene 7, 2016

      Muchas gracias por tu contestación,

      Pero tengo alguna duda al respecto, ¿Entonces este tema requiere aprobación en cada junta de cada una de las comunidades que forman la mancomunidad o directamente lo hace la mancomunidad sin previa aprobación de las comunidades que la componen?

      Mas que nada es porque este administrador de la mancomunidad hace y deshace a sus anchas, entonces a los vecinos les gustaría que estos temas se aprobaran previamente en las demás comunidades.

      Por otro lado, para este tipo de acuerdo solo se necesitaría aprobación por mayoría ¿No? Puesto que no altera el titulo constitutivo.

      Saludos y gracias de antemano,

        Administro tu FincaPosted on1:42 pm - Ene 8, 2016

        Hola de nuevo Antonio, para ese tipo de acuerdos solo es necesaria la aprobación por mayoría, por que como bien dices, no altera al título constitutivo de la mancomunidad.

        Respecto al tema de la aprobación de cada comunidad, lo que debe hacerse antes de convocar una junta en una mancomunidad para aprobar este tipo de actuaciones, es hablar con cada presidente y/o administrador de cada comunidad para que ellos previamente convoquen una junta en su comunidad y decidan sobre ese tema. Para ello, se suele dar un plazo prudencial. Pasado ese tiempo, la mancomunidad convoca la junta correspondiente y cada representante de cada comunidad lleva el voto de lo que su comunidad ha decidido.
        Este proceso es el aconsejable para este tipo de actuaciones, pero la ley no establece que tenga que hacerse así.
        A la junta de la mancomunidad acuden los representantes de las comunidades, precisamente en representación de los propietarios de cada edificio y se supone que con su voto están dando el voto de los propietarios de su comunidad.

        Esperamos haberte resuelto las dudas.
        Mucho ánimo con este tema y enhorabuena por la implicación que tienes en tu trabajo y por compartir con nosotros tus dudas.
        Te deseamos muchos éxitos profesionales.

        Saludos.

          AntonioPosted on10:43 am - Ene 28, 2016

          Buenos dias,

          Referente al tema que comentábamos, en la junta de la mancomunidad el administrador de la fase 4 dijo que el cerramiento requiere aprobación por mayoría calificada y hizo la referencia a el Artículo 17 LPH punto 3:
          «El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»

          No se si se trata de un error, o tiene razón. Ya que yo pensaba que con mayoría simple era suficiente.

          Gracias,

          Saludos,

            Administro tu FincaPosted on6:18 pm - Ene 28, 2016

            Hola Antonio, el administrador de la fase 4 tiene razón. Tanto para la supresión de algún elemento o servicio común, como para la incorporación o instalación en la comunidad o mancomunidad de propietarios de algún servicio o elemento común, es necesaria la aprobación de las 3/5 partes de las cuotas de participación.

            Saludos.

JordiPosted on12:47 pm - Dic 29, 2015

Hola buenos días,

Mi nombre es Jordi y compré un piso en la población de Reus (Tarragona) en noviembre del 2014. El piso está situado en un complejo donde hay constituida una mancomunidad (ya estaba constituida cuando lo compré) para las zonas comunes (zona de jardín, piscinas y zona infantil).
En mi escalera aun no se ha constituido comunidad de propietarios. El constructor nos ha dicho que nos enviará una carta para constituirla a principios del 2016. Mis dudas son las siguientes:

– Los vecinos propietarios hemos recibido una carta del abogado del constructor y en la que nos reclama las cuotas de mancomunidad retroactivamente desde la fecha de compra de la vivienda. Nos reclama que le hagamos el abono a la constructora porque el lo ha pagado. Esto es legal? Tenemos que pagar cada vecino propietario la parte de mancomunidad que le corresponda aun no estando la comunidad constituida? No se supone que es la comunidad quien tiene que pagar las cuotas de mancomunidad?

– En el caso de que sea así, que las cuotas de mancomunidad las tenga que pagar la comunidad y por tanto no sean exigibles a los propietarios individualmente, en el momento que esté constituida la comunidad se empezarán a devengar las cuotas de mancomunidad? O nos las podrán reclamar retroactivamente desde la fecha de compra?

Muchas gracias de antemano, saludos.

    Administro tu FincaPosted on12:40 pm - Dic 31, 2015

    Hola Jordi y gracias por realizarnos la consulta.

    Su caso es bastante curioso. Una mancomunidad de propietarios regula las zonas comunes de varias comunidades de propietarios. En los estatutos de una mancomunidad debe venir reflejado las comunidades que la conforman, los elementos que gestiona y las cuotas de participación de cada comunidad de propietarios.
    Si ustedes no están constituidos como comunidad (algo que deberían regularizar cuanto antes) en principio la constructora no debería exigirles cantidad alguna. Si ha pagado algo la constructora, es porque le corresponde a ella abonarlo y si lo ha hecho en su nombre primero tendría que haber firmado un acuerdo por el cual la constructora anticipaba esas cantidades hasta la constitución de la comunidad. Si no tienen firmado un acuerdo con la constructora, en principio (insistimos en que habría que ver toda la documentación) no le deben nada.

    Como bien dice, si alguien debe abonar las cuotas a la mancomunidad es la comunidad de propietarios y aunque el dinero de la comunidad lo aporten todos y cada uno de los propietarios, legalmente quien tiene la obligación de pagar es la comunidad y no cada propietario de manera individual. Los propietarios responderán de manera subsidiaria.

    Lo que les aconsejamos es que hablen con un abogado para que estudie la reclamación que les está haciendo el abogado de la constructora. Como le comentamos (pero habría que estudiar la reclamación) en principio no deberían de hacer frente a los pagos que la constructora ha realizado hasta la fecha.

    Saludos y hasta pronto.

MontserratPosted on3:47 am - Nov 29, 2015

Hola, quería saber si pudiesen informarme sobre lo siguiente:
Existen 4 bloques en una manzana desde el año 1967 donde cada uno de ellos se ha gestionado y administrado independientemente durante estos años. Los alrededores y la zona central que existen entre los 4 bloques se «repartieron» de tal forma que cada comunidad realizaba el mantenimiento de ese «reparto» durante estos años. En los Estatutos y por supuesto escrituras de cada propiedad figura que toda esa zona es común y establece el porcentaje que corresponde a cada propietario en relación con esa zona común. No hubo constitución de Mancomunidad. Lo cierto es que despúes de 40 años hablando de constituir la Mancomunidad para gestionar la zona común es ahora cuando ya, por fín, se ha procedido a su constitución, en estos momentos, se encuentra pendiente de diligenciar el libro de actas de esta Mancomunidad, para poder transcribir el acta de constitución y solicitar el posterior NIF.
Mi pregunta es la siguiente: se ha creado la Mancomunidad con la finalidad de que en la zona común se instale una piscina, pista de padel y zona de ocio y recreo. Entonces ahora, nos planteamos lo siguiente, una vez que tengamos los presupuestos de estas instalaciones y se determinen las empresas de contratación ya tendremos la cantidad que se podrá asignar a cada Comunidad, entonces con el acuerdo de la Mancomunidad se traslada a cada Comunidad y se podrían establecer por la Mancomunidad las cantidades y periodos para ir haciendo los ingresos? (teniendo en cuenta que las obras son importantes, y suponiendo que cada propiedad aproximadamente según el porcentaje que le corresponda, por supuesto, tenga que pagar unos 1500 €, según tenemos calculado), se podrían establecer 3 derramas de 500 € en 3 periodos durante un año y comunicarlo para que cada Comunidad lo aprueble y se puedan ir ejecutando las obras? Se podría establecer esas derramas con anterioridad a conocer los presupuestos defintivos para ir adelantando el dinero y mientras se pueda ir teniendo liquidez para luego contratar ya teniendo el dinero?
Es que no sabemos si cada Comunidad tendrá que hacer junta para establecer esas derramas y esperar a aprobarlo teniendo en cuenta que son cantidades significativas.
Otra pregunta, de los 4 Presidentes se podría elegir a uno de ellos como Secretario Administrador, aparte del que sea Presidente de la Mancomunidad y el Vicepresidente?
Muchas gracias. Un saludo

    Administro tu FincaPosted on10:59 pm - Nov 29, 2015

    Hola Montserrat, vamos a responder primero a la última cuestión. Una misma persona si puede ser presidente y secretario administrador. Si cobra por ser secretario administrador debe estar dado de alta para realizar esa actividad.

    Respecto a las derramas para realizar todas esas obras, pueden aprobar la fórmula de pago que mejor les convenga dentro de un plazo aprobado previamente.
    El proceso sería:

    1. La mancomunidad solicita presupuestos.
    2. La mancomunidad aprueba los presupuestos y una fecha de inicio de las obras.
    3. Se distribuyen las cantidades aprobadas entre las comunidades según el % de participación de cada comunidad en el conjunto de la mancomunidad.
    4. La comunidad acuerda con la mancomunidad los plazos y la forma de pago.

    Resumiendo, lo normal es que el precio y la financiación de la obra se acuerde entre todas las comunidades y se de la máxima flexibilidad para ello.
    No hay una ley que exija abonar una derrama en un determinado plazo, son las comunidades quienes establecen esos plazos según su conveniencia.

    Esperamos haberla ayudado.
    Saludos y hasta pronto.

kaloonePosted on11:11 am - Nov 25, 2015

Buenos días:
Mi comunidad forma parte de una manzana que comparte dos sótanos de garaje con otras cinco. Hace poco se formó una mancomunidad para gestionar los garajes comunes y en una reunión posterior acordaron gestionarlo de forma que se cobrase directamente a cada plaza de garaje en lugar de que cada comunidad cobrase a sus propietarios y luego aportase a la mancomunidad según su coeficiente de participación (como se ha venido haciendo). Yo me opuse tajantemente porque considero ese asunto competencia de cada comunidad independiente (ya que en su escritura, el 100% de la participación la tiene, no solo los pisos, si no también las plazas), con los consiguientes gastos de gestión de recibos adicionales y demás problemas.
Mi pregunta es la siguiente ¿es válido este acuerdo?, ¿puede la mancomunidad reclamar a propietarios particulares o es competencia exclusiva de cada comunidad reclamar a las plazas que figuran en su escritura? ¿Es LEGAL gestionar el garaje de esta manera? Gracias

    Administro tu FincaPosted on10:19 am - Nov 28, 2015

    Hola, tanto una comunidad como una mancomunidad está formada por propietarios de unas propiedades. Estas entidades se constituyen con el objetivo de regular la gestión y mantenimiento de las zonas compartidas, de las zonas comunes.

    La diferencia entre comunidad y mancomunidad está en que en esta última se gestionan las zonas comunes de varias comunidades, en su caso, los garajes. Los «clientes» de la mancomunidad son las comunidades y por lo tanto son a ellas a quien debe cobrarse y sobre las que recae la gestión, los derechos y las obligaciones.

    Si se hace directamente a los propietarios de los garajes, sin pasar por las comunidades, es porque las escrituras de los garajes son independientes de las viviendas y en ese caso no tendría sentido crear una mancomunidad, sino una comunidad con los propietarios de las plazas de los garajes.

    Por lo tanto y resumiendo, la mancomunidad gestiona varias comunidades y por lo tanto las obligaciones (abono de cuotas) y los derechos recaen en las comunidades. ¿qué ocurriría si un propietario deja de abonar sus cuotas a la mancomunidad? Legalmente la mancomunidad no tiene derecho a la hora de reclamar esas cuotas, porque no tiene «contrato» alguno con ese propietario.

    Esperamos haberle ayudado. Saludos y hasta pronto.

EstefaníaPosted on12:55 pm - Nov 6, 2015

Buenos días,
Vivo en un piso que pertenece a una mancomunidad.En total somos 10 bloques,compartimos una calle privada pero con servidumbre,tenemos la misma fachada,con algunas diferencias por el diseño de la misma,cocheras…Cuando me mudo veo que hay 4 vecinos con un mismo toldo,lógicamente llamo a la administradora y me dice que ella no sabe nada de toldos ??? Al final me hago de la referencia y lo pongo igual.
Estos bloques han tenido muchos problemas y el banco se ha quedado con la mayoría de ellos.El caso es que tenían un antiguo administrador que es quien levanta acta de la reunión donde deciden qué toldo poner.Este administrador desaparece,también pertenecía a la constructora,y no entrega ningún documento del tiempo que él fue administrador.Con lo cual la nueva administradora empieza de cero.
Vuelvo en verano y me encuentro tres toldos nuevos,uno blanco,el otro crema y otro gris claro.Me quejo y la administradora me dice que la Ley de Propiedad Horizontal no deja claro que haya que poner el mismo toldo en todos los bloques porque según ellas son bloques distintos.
Es verdad lo que ella dice? No podemos obligar a los vecinos a que los quiten?
Muchas gracias.

    Administro tu FincaPosted on4:06 pm - Nov 9, 2015

    Hola Estefanía y disculpa por la tardanza en responderte, pero hemos tenido algunos fallos en el servidor de la web.

    Como bien dice tu administradora, la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) no dice nada al respecto de la homogeneidad de los toldos. Por ese motivo, en las primeras juntas de propietarios (reuniones) de las comunidades o mancomunidades, lo que se hace es aprobar una serie de aspectos para mantener una misma imagen en todo el edificio y beneficiar el diseño de la fachada.

    En su caso, no pueden obligar a cambiar los toldos ya instalados. Le aconsejamos que le diga a su administradora que en la próxima junta de propietarios establezca un punto en el orden del día donde se apruebe el tipo de toldo a colocar.

    Saludos y hasta pronto.

OrlandoPosted on12:19 pm - Nov 4, 2015

En la útlima junta general de la Mancomunidad el representante de una de las comunidades que componen la mancomunidad (se trata de un bloque de 13 comunidades que comparten cubierta y fachadas y accesos) refirió la intención de repetir el importe de unas facturas sobre unas actuaciones en la fachada del bloque (elemento común). La pregunta es, dado que la mancomunidad se constituyó en el año 2012 ¿es posible intentar que se abonen los importes de esas actuaciones cuando fueron anteriores a la constitución de la Mancomunidad?
Muchísimas gracias

    Administro tu FincaPosted on3:57 pm - Nov 9, 2015

    Hola Orlando y disculpa por la tardanza en responder, pero hemos tenido algunos fallos en el servidor de la web.

    Solo se deberán abonar esas facturas previas a la constitución de la Mancomunidad si todos y cada uno de los edificios decide asumirlas. En cualquier otro supuesto, la mancomunidad no está obligada a realizar el abono.

    Saludos y hasta pronto.

Maria Teresa.Posted on2:33 pm - Oct 27, 2015

Buenas tardes.Tengo un vivienda que pertenece a una mancomunidad,solo tenemos en común las azoteas de todos los inmuebles.Nos citan hoy porque la mancomunidad quiere pintar todos los bloques de viviendas,porque hay concretamente dos que estan muy mal la pintura de las fachadas,los demas estan bien.Nos podemos negar a que esto se lleve a cabo por la mancomunidad y que cada comunidad tenga poder para pintar su bloque cuando quiera.Gracias

    Administro tu FincaPosted on6:34 pm - Oct 27, 2015

    Hola Maria Teresa, lo primero que deberíamos tener son los estatutos de la mancomunidad de propietarios. En ellos tiene que venir las zonas, los suministros y los mantenimientos dependientes de la mancomunidad.
    Si no existieran esos estatutos o en ellos no venga establecido nada, los bloques no están obligados a acometer una rehabilitación y pintado de la fachada de forma global. Cada edificio deberá decidir cuando pintar y acometer la inversión de manera individualizada.

    Que las azoteas dependan de la mancomunidad de propietarios no implica el mantenimiento de las fachadas de los edificios.

    Esperamos haberla ayudado.
    Saludos y hasta pronto.

amaliaPosted on10:47 am - Oct 14, 2015

Hola:
Pertenezco a una urbanización que está organizada en tres portales con su propia comunidad, una comunidad para los garajes y otra comunidad general que se encarga de los jardines. De la cuota que paga cada propietario de las viviendas: 70 € se reparten en 50€ para los gastos de la comunidad del portal y 20€ para los gastos de la comunidad general. La comunidad del portal ingresa mensualmente a la comunidad general la cantidad de 180 €. Ahora un propietario se niega a pagar los 20€ que le corresponden pagar a la comunidad general y exige que la comunidad del portal no haga el ingreso de su parte a la comunidad general. Se puede hacer que la comunidad del portal ingrese sólo las cantidades de los propietarios que han pagado lo cuota completa?? Muchas gracias.

    Administro tu FincaPosted on4:24 pm - Oct 15, 2015

    Hola Amalia, según nos describe, su comunidad de propietarios junto con otras dos más (tres portales) comparten unas zonas comunes. Para estas zonas comunes hay creada otra comunidad. Por todo ello, deducimos que se trata de una mancomunidad de propietarios formada por tres comunidades (portales).

    Si la situación es esta, cada comunidad ingresa una cantidad determinada en la mancomunidad y por lo tanto la obligación de abono recae en cada comunidad de propietarios. Si un propietario deja de pagar un recibo o parte de el, la comunidad no puede dejar de pagar a la mancomunidad la parte del recibo que el propietario deja de pagar.

    Todos los propietarios tienen la obligación de hacer frente a sus cuotas comunitarias. Si por el motivo que sea esta persona no esta de acuerdo con algo, lo que tiene que hacer es intentar solucionar esa situación por los cauces legales, pero en ningún caso es motivo para dejar de cumplir con sus obligaciones.

    Esperamos haberle ayudado.
    Saludos y hasta pronto.

SandraPosted on1:15 pm - Ago 23, 2015

Hola buenos días tengo en propiedad un piso en una comunidad que pertenece a una mancomunidad con otros 6 portales y por motivos laborales resido en otra comunidad autónoma. Mi pregunta es la siguiente, debido a mi situación no me es posible estar presente en las reuniones y me gustaría saber como puedo utilizar mi derecho al voto una vez que el administrador me envía el acta de la reunión.

Saludos y gracias de antemano.

    Administro tu FincaPosted on10:41 am - Ago 24, 2015

    Hola Sandra, lo que tiene que hacer es delegar su voto en otra persona. Esta persona no tiene porque ser propietaria de un inmueble en esa Comunidad o Mancomunidad de Propietarios/as.

    En el documento de representación tiene que especificar:
    1. La junta de propietarios/as para la que delega su voto.
    2. Sus datos: nombre y DNI.
    3. Los datos de su propiedad.
    4. Datos de la persona que la va a representar: nombre y DNI.
    5. Su firma.
    6. Fotocopia de los DNI, suyo y de la persona que le represente.

    En el apartado Modelos de Documento le hemos dejado un enlace con un modelo de representación https://administrotufinca.com/wp-content/uploads/2015/08/Autorizacion_Representacion_Junta_Propietarios.pdf

    Saludos y hasta pronto.

      SandraPosted on1:18 pm - Ago 24, 2015

      Buenas de nuevo gracias por su contestación pero no quiero delegar mi voto en nadie, no es posible que una vez celebrada la junta me posicione a favor o en contra de las decisiones tomadas? No me parece justo no poder objetar.

      Gracias de nuevo.

        Administro tu FincaPosted on9:09 am - Ago 25, 2015

        Hola de nuevo Sandra, las juntas de propietarios se celebran con el objetivo de alcanzar acuerdos generales y poder tomar decisiones en el seno de la comunidad de propietarios. Una vez celebrada la junta existe un período para impugnar aquellos acuerdos que hayan sido adoptados de forma irregular o en contra de la ley. Como poder objetar puede hacerlo pero no tendrá valor a no ser que como hemos comentado, los acuerdos se hayan alcanzado en contra de lo establecido en la ley de propiedad horizontal.

        Otra forma de posicionarse a favor o en contra una vez finalizada la junta es dejando constar en el acta de la siguiente junta de propietarios su disconformidad con los acuerdos adoptados en la anterior junta de propietarios. Pero insistimos en que estas objeciones no tendrá validez alguna, solo serán testimoniales.

        Por lo tanto, si quiere votar a favor o en contra de algún punto establecido en el orden del día de la junta de propietarios le aconsejamos que lo haga en la junta de propietarios.

        Saludos y hasta pronto.

puriPosted on11:08 am - Jul 17, 2015

Hola, nuestra comunidad pertenece a una mancomunidad de otros dos portales y tenemos gastos comunes como la calefacción (el cuarto de calderas está en nuestro edificio, en un espacio debajo del ascensor en el cual la comunidad general de los 3 portales hace sus reuniones) Hace unos meses bajamos el ascensor a cota cero y parte de las obras afectan también al citado cuarto de calderas que es propiedad de los tres portales. ¿Podemos repercutir a la mancomunidad la parte correspondiente en las citadas obras en relación al cuarto de calderas que es propiedad de todos? En su momento se les notificó la realización de las obras pero no se pidió su aprobación.salu2

    Administro tu FincaPosted on1:35 pm - Jul 17, 2015

    Hola Puri, quien ha promovido la obra ha sido su comunidad, por lo tanto quien debe acometer los gastos de la obra son ustedes.
    Si a la hora de realizar una obra de mejora en su comunidad, afecta a zonas o elementos comunes de la mancomunidad, deben de solicitar su permiso y tener su aprobación, pero la mancomunidad no debe asumir el coste de esa reforma.

    Saludos y hasta pronto.

Pedro FernándezPosted on1:50 pm - Jul 12, 2015

Muchísimas gracias por las respuestas que me habéis dado. Son interesantísimas.
Este año me ha «tocado» ser presidente de la Mancomunidad y deseo que las cosas se hagan bien.
Este tema de la piscina me trae de cabeza. Aclaro el como está funcionando. En Junta General se tomó el acuerdo de regular la entrada en la piscina, que fue acordado por mayoría y es que a nadie se le negaba la entrada a este bien común, eso sí, se pro cedería entregando carnet con fotografía, uno por piso, con los propietarios y familiares residentes y acompañando además treinta invitaciones para los no residentes u otros.. Si alguien quisiera mas invitaciones abonaría 3 euros por cada una de ellas El acta no ha sido impugnado por nadie. ¿Es válido este acuerdo, o estamos infringiendo la Ley para los propietarios no residentes? Se ha regulado la entrada pero no se ha limitado.
Perdonarme por ser tan pesado.
Gracias y perdonar mi insistencia

    Administro tu FincaPosted on10:04 am - Jul 13, 2015

    Hola Pedro, no tiene que pedir disculpas, estamos para atenderles y gracias a sus comentarios otras personas solucionan sus problemas. Por eso, le agradecemos sus consultas.

    Las comunidades son de sus propietarios y son ellos los que deben decidir su ordenamiento y funcionamiento. Por lo tanto, todo lo que se apruebe sin infringir la ley estará bien aprobado y por lo tanto será válido.
    En su caso, no está prohibiendo el acceso a nadie, solo está regulando ese acceso (como es lógico) para el bien de todos. Además, lo han aprobado con las mayorías adecuadas en una junta de propietarios y nadie se ha opuesto a ello.

    Ánimo con la labor que le ha «tocado» este año.
    Saludos y hasta pronto.

Pedro FernándezPosted on5:42 pm - Jul 8, 2015

Cuando un piso que pertenece a una Comunidad de bloque y a una mancomunidad de servicios comunes, el propietario de la misma fallece. A partir de ese momento ¿quien figura de todos sus herederos como obligados a pagar la cuota de comunidad y que derechos adquieren cada uno de ellos al uso de los servicios comunes? ¿O estos derechos son solo para el que los represente y pague la cuota comunitaria?

    Administro tu FincaPosted on5:35 pm - Jul 9, 2015

    Hola Pedro, como le comentamos en el anterior comentario, todos los herederos pasan a ser propietarios y por lo tanto tienen los mismos derechos y obligaciones que cualquier propietario. Ahora bien, la Comunidad al igual que ocurre con matrimonios con separación de bienes, exige que sea uno de los dos el representante ante la comunidad.

    Por lo tanto, tiene que haber un representante de los propietarios herederos, pero todos los herederos propietarios tienen los mismos derechos y obligaciones en la comunidad.

    Saludos y hasta pronto.

Pedro Fernández de la CruzPosted on2:06 pm - Jul 7, 2015

En el caso de un propietario de vivienda constituida en un edificio, que a su vez forma parte de una Mancomunidad para el uso de servicios comunes (ejemplo: una piscina). En el supuesto del fallecimiento de este propietario que pagaba una cuota de comunidad (donde se incluye la parte de mancomunidad) .¿quién pagará esta cuota de comunidad? ¿Cada heredero su parte?.¿cual es su derecho a voto en una Junta general de vecinos? ¿qué derecho les asiste al uso de los servicios comunes ejemploe: piscina)? ¿Todos los herederos tienen derecho al uso? ¿o el que los representa en cuota y en votación? Si existiera derecho al uso de los bienes comunes por parte de todos los herederos habría que comenzar por pedir escrituras por herencia, donaciones u otro titulo de propiedad?. De todas formas el acceso a la piscina se ha regulado por acuerdo en Junta General de Vecinos?. No se ha impugnado ningún acuerdo pasados 15 días.¿ Imperan estos acuerdos por encima de cualquier otra petición, donde se acordó por mayoría un sistema de regulación de entrada a la piscina mediante carnet para los propietarios residentes en la vivienda y añadiendo un número de invitaciones para su libre uso.

    Administro tu FincaPosted on5:30 pm - Jul 9, 2015

    Hola Pedro, gracias por ponerse en contacto con nosotros.

    En caso de fallecimiento los bienes recaen sobre los herederos. Si estos aceptan la herencia de la vivienda, serán ellos quien deben de pagar la cuota de la comunidad. La comunidad emitirá un único recibo a uno de los herederos y éste acordará con los demás herederos como deben de abonar la parte proporcional que a cada uno le corresponde.

    Respecto al voto, ocurre lo mismo. Uno de los herederos representará al resto ante la junta de propietarios.

    En relación al uso de la piscina, cualquier propietario puede hacer uso de las zonas comunes, con independencia de la participación que tengan en la propiedad. Si por ejemplo los herederos son tres hermanos, los tres podrán hacer uso de las zonas comunes, con independencia de que uno solo sea el representante de los demás ante la comunidad.

    La cuestión relacionada con el acceso a la piscina no la entendemos muy bien.
    Decirle que si es legal que las condiciones de acceso a la piscina o a cualquier otra zona común se cambien. La Junta de propietarios tiene potestad para modificar las condiciones de uso de las zonas comunes. Lo que no pueden prohibir es el uso de las zonas comunes a propietarios no residentes, a no ser que la propiedad esté arrendada y los arrendatarios hagan uso de esas zonas comunes.

    Si una persona tiene varios inmuebles y en uno de ellos no reside, puede hacer uso de las zonas comunes aunque no resida en esa comunidad.

    Esperamos haberle ayudado.
    Saludos y hasta pronto.

Rebeca Alonso SolancePosted on1:42 pm - Jun 15, 2015

Hola, me gustaría hacerles una pregunta, hace 2 meses he comprado un chalet unifamiliar dentro de una urbanización privada que consta de 24 chalets repartidos e inscritos en el registro de la propiedad como 4 bloques, los dos primeros bloques constan de 16 chalets con garaje comunitario al cual no pueden acceder los propietarios de los chalets de los bloques de abajo (el garaje de éstos es individual), mi sorpresa vino una vez comprada la vivienda, la cual he comprado a un banco, y me he encontrado con una derrama de 40.000 euros aproximadamente, esta derrama afecta únicamente a los garajes comunitarios de los chalets de la zona de arriba, pero al ser comunidad según la LPH la derrama la tenemos que pagar todos y es que además la luz comunitaria de esos garajes la pagamos todos ya que solo hay un contador comunitario para todos, todo esto me injusto ya que son zonas que los 8 chalets de los bloques de abajo no disfrutamos, otro problema que veo es que cuando se aprueben obras de mejora o presupuesto de la zona de arriba ellos son 16 chalets y nosotros 8 por lo tanto siempre van a prevalecer los intereses de ellos y me gustaría saber si constituyendo una mancomunidad el problema se solventaría o que se puede hacer porque estamos un poco desprotegidos. Saludos cordiales y muchas gracias de antemano.

    Administro tu FincaPosted on11:34 am - Jun 16, 2015

    Hola Rebeca, lamentamos esta situación y entendemos su preocupación.
    Lo primero que debería hacer es solicitar los estatutos de la comunidad. Dependiendo de lo que en ellos se establezcan, se podrá encauzar el tema por un lado o por otro.

    En principio no todas las zonas comunes deben de ser compartidas por todos los propietarios. Ocurre lo mismo que con los locales en los edificios, suelen estar exentos de pagar los gastos de mantenimiento del aparcamiento, del ascensor…

    Nosotros pensamos que si ustedes no tienen acceso al garaje no deben de sufragar los gastos de esas zonas, pero lo mejor es que revisen los estatutos y en base a eso actúen. Si en los estatutos se especifica que si participan de esos gastos, se puede proponer a la comunidad la exclusión de esa claúsula, modificando para ello los estatutos. Y como último caso, pueden solicitar que sea un juez quien dictamine si deben seguir así o cambiar los estatutos.

    Creemos que pueden conseguir cambiar todo esto.
    Saludos y hasta pronto.

BorjaPosted on1:01 pm - Abr 29, 2015

Hola.
Qeria preguntar ¿Un vecino puede presentarse voluntario para la presidencia? ¿Es valido o se tiene que seguir el criterio establecido de elección?
Gracias

    Administro tu FincaPosted on12:23 pm - Abr 30, 2015

    Muchas gracias por su pregunta.
    Indicarle que un vecino si puede presentarse voluntario para ser presidente, pero la Junta de propietarios deberá elegir a la persona que ejerza ese cargo, tal como indica el artículo 14 de la LPH. Si hay 3 propietarios que quieran ser presidente, se elegirá uno de ellos por mayoría en dicha Junta. Si no hay nadie que quiera presentarse, se elegirá por turno rotatorio o bien por sorteo.(Art. 13.2 de LPH)
    Saludos cordiales.

JENYPosted on12:47 pm - Abr 29, 2015

Hola, Soy vecina de una comunidad en mancomunidad.
Mi pregunta es la siguiente: El anterior administrador de mi comunidad es el actual administrador de la mancomunidad. Cuando estaba administrando mi comunidad se generó una deuda con la mancomunidad que actualmente se esta pagando con un compromiso de pago (consta en acta). El otro día se hizo la Junta General Ordinaria de la Mancomunidad y se decidió su cese del cargo votando todos los presidentes respectivos. Ahora que está destituido alega que nuestro bloque que todavía mantiene deuda con la mancomunidad no puede votar y por lo tanto su voto es nulo y el acuerdo en consecuencia invalido. ¿Tiene Razón?.
¿Es nulo el voto de una comunidad que está pendiente de pagar el total de la deuda generada con la mancomunidad, máxime cuando hay compromiso de pago y efectivamente se esta cumpliendo los plazos (deuda generada en y por su gestión)?
Gracias por su antención.

    Administro tu FincaPosted on9:04 am - May 1, 2015

    Hola, no es que el voto sea nulo, sino que la ley impide votar a un propietario o a una comunidad de propietarios (en su caso) si a la fecha de la celebración de la junta de propietarios tiene algún recibo pendiente de abono.
    Toda comunidad con recibos pendientes de pago, tiene derecho a asistir a una junta y a opinar sobre los temas expuestos, pero sin embargo no tiene derecho a votar y todo ello a pesar de haber llegado a un compromiso de pago y lo estén cumpliendo.

    El que la deuda se haya generado por la mala gestión del administrador no da lugar a que la comunidad adquiera derecho de voto.
    Por lo tanto, hasta que su comunidad no se ponga al día en las cuotas pendientes, no podrá ejercer el derecho de voto.

    Saludos y hasta pronto.

JezapeliPosted on5:05 pm - Abr 24, 2015

Buenas, una duda. El lugar donde vivo consta de 7 edificios ( 7 comunidades) y una mancomunidad. Puede ser administradora de la mancomunidad la misma persona que la administradora de 5 de esas comunidades. Pues evidentemente al tener la mayoría en voto en la mancomunidad es difícil aprobar o no diferentes asuntos

    Administro tu FincaPosted on10:20 am - Abr 27, 2015

    Hola, una misma persona puede administrar las 7 comunidades (en su caso 5) y la mancomunidad. Un administrador nunca tiene potestad para hacer nada sin la aprobación de la Junta de Propietarios.
    Aunque el administrador gestione 5 comunidades, los propietarios de cada una de ellas, pueden votar lo que quieran. El administrador no vota. Entre las funciones del administrador están las de informar, aconsejar, gestionar y ejecutar los acuerdos legalmente adoptados por cada comunidad. Si es cierto, que al administrar varias comunidades, puede intentar que los intereses sean compartidos para esas comunidades que gestiona, pero la última palabra siempre la tendrán los propietarios.

    Saludos.

JorgePosted on8:04 am - Abr 22, 2015

Buenos días. Vivo en en un edificio que forma parte de una mancomunidad junto a otros cinco edificios. La mancomunidad gestiona los jardines que rodean los edificios, la calefacción central (principal gasto), agua y alcantarillado. El pago de dicha mancomunidad resulta excesivo debido a la cantidad de morosos. ¿Habría forma de que la comunidad abandone la mancomunidad y cada vecino gestione sus gastos individualmente? . Muchas gracias.

    Administro tu FincaPosted on9:57 am - Abr 22, 2015

    Hola la segregación de una comunidad de la mancomunidad si es posible legalmente, lo difícil es lograrlo. Para separarse necesitan estar de acuerdo por unanimidad todas las comunidades que forman parte de la mancomunidad.

    Saludos.

CarlosPosted on4:51 pm - Abr 17, 2015

Buenas tardes.

Tengo un apartamento en la Costa Dorada. El complejo consta de 4 edificios, zona de jardín y dos piscinas. Mi pregunta es: de la cuota que pagamos trimestralmente que tanto por ciento corresponde a la Comunidad y a la Mancomunidad? Muchas gracias y un saludo.

    Administro tu FincaPosted on10:52 am - Abr 20, 2015

    Buenos días y gracias por su consulta.

    Para saber cuánta cuota de participación tienen de la comunidad y de la mancomunidad tendrá que preguntar a su administrador el detalle de dicha cuota. Como ocurre en el caso de su comunidad y la cuota de participación de su vivienda así se traslada a la comunidad y la cuota de participación dentro de la mancomunidad. Su comunidad tiene un porcentaje de participación en dicha mancomunidad. Si el porcentaje es del 25% el destino de su cuota irá en un 25% a sufragar los gastos de la mancomunidad. Pero como le hemos indicado es su administrador de fincas el que le debe indicar cuales son los porcentajes de participación de su vivienda y cuales son los porcentajes de participación de la comunidad dentro la mancomunidad.

    Saludos cordiales.

AlejandroPosted on12:13 am - Abr 10, 2015

Hola, quería hacerles una consulta sobre el tema de las mancomunidades.

En mi casa somos varias comunidades y una mancomunidad.

La citada mancomunidad realiza anualmente una Junta General Ordinaria de la Mancomunidad de Propietarios, a la cual sólo son convocados los presidentes de las cuatro comunidades de propietarios. Ahí entra mi primera pregunta. Si es una Junta General Ordinaria de Mancomunidad de propietarios ¿porque no pueden reunirse todos los propietarios en lugar de sólo los presidentes de las comunidades? ¿es legal que siendo «General» sólo sean convocados (y asistan sólamente) los presidentes de las comunidades? Mi segunda pregunta también está relacionada con lo mismo. Si el motivo por el que son convocados sólo los presidentes de las comunidades es porque ellos ostentan la representación de los propietarios de cada comunidad de propietarios independiente ¿Es lógico que cada presidente de comunidad tenga un voto de igual peso en las votaciones de dicha Junta General de la mancomunidad, siendo que cada comunidad tiene un número distinto de propietarios, y por lo tanto cada presidente «representa» a un número distinto de propietarios? ¿no sería mas lógico que el valor del voto de cada presidente estuviera en función del número de propietarios de su comunidad a la que representa y que le otorgarían un «papelito» de representación en la Junta General de la Mancomunidad de propietarios?

Además en el caso que les consulto, los presupuestos de todas las comunidades independientes los determinan en la reunión de la Junta General de la Mancomunidad. Esta realiza un presupuesto general (para todas las comunidades y para la Mancomunidad) y determina a cada comunidad la cuota de participación en los presupuestos elaborados por dicha Mancomunidad. Siendo que las comunidades con mayor número de propietarios tienen mas enteros, la cuota de participación de esas comunidades de mas propietarios se determina (en una votación entre presidentes con igual peso específico) por las comunidades con menos propietarios y menos enteros. ¿Es eso justo?

Y finalmente mi última duda ¿puede un simple propietario de una vivienda de una comunidad impugnar un acta de una reunión de la Junta Ordinaria General de la Mancomunidad de Propietarios (en realidad es una «junta» de presidentes de las comunidades)?

Muchas gracias y un saludo.

    Administro tu FincaPosted on10:26 am - Abr 10, 2015

    Hola Alejandro, vamos a intentar darle una respuesta a su consulta.

    El proceso funcional de una mancomunidad de propietarios sería el siguiente:

    1.Cada comunidad de propietarios, tiene identidad propia. Esto quiere decir que cada comunidad puede y debe tener poder de decisión sobre la gestión particular de su comunidad y por lo tanto es la que debe determinar su presupuesto y la forma de acometerlo. En ese presupuesto deberá contemplar una partida que irá destinada a afrontar la cuota de participación en los gastos generales de la mancomunidad.

    2.La participación de cada comunidad en los gastos ordinarios de la mancomunidad debe ser proporcional a la cuota de participación de cada comunidad sobre el conjunto de la mancomunidad. El funcionamiento es exactamente igual al empleado para el cálculo de las cuotas de cada propietario en una comunidad. Por lo tanto y a no ser que o bien en los estatutos o bien en una Junta General, se haya aprobado el reparto lineal de las cuotas, cada comunidad debe participar en el mantenimiento de la mancomunidad según sus coeficientes de participación.

    3.La asistencia a la junta general de la mancomunidad la realizan los representantes de cada comunidad, pero no se puede prohibir la asistencia de cualquier propietario. Ahora bien, solo se tendrá en cuenta el voto de cada presidente para la aprobación de los puntos establecidos en el orden del día. Es por este motivo, por el que se aconseja que cada comunidad celebre sus juntas generales con anterioridad a la de la mancomunidad y en esa reunión acuerden las condiciones y los puntos a tratar en la reunión de la mancomunidad.

    4.Un propietario sin ser presidente si puede impugnar un acta de una reunión de una mancomunidad, pero la impugnación no tiene porque llegar a materializarse en una anulación del acta. Siempre habrá que demostrar y validar el hecho impugnado.

    Esperamos haberle ayudado a resolver sus dudas.
    Si necesita cualquier otra información, estaremos encantados de poder responderle.

    Saludos y hasta pronto.

VicentePosted on7:51 am - Feb 28, 2015

Hola quería consultarles un tema.
Vivo en un complejo de edificios que ocupa toda una manzana. Se comenzó a construir en el año 1973. Se fue construyendo en varias fases. La primera, en la que vivo, fue la primera. Yo compre el piso cuando aun estaba en construcción la primera fase, estaba compuesta por 4 escaleras y el constructor decidió constituir una única Comunidad de todas ellas. En las 2 siguientes fases, se construyeron un total de 13 escaleras repartidas entre 2 bloques y se constituyo una Comunidad por cada escalera. Todas estas edificaciones están alineadas a cada una de las cuatro calles que forman la manzana y dejan un patio interior de unos 1.200 m2 en el que hay un poco de zona ajardinada y unas instalaciones para juego infantil. De esta zona común, no hay ningún reglamento que la ampare y por acuerdo verbal entre todas las escaleras que la forman, se paga una cuota mensual igual para todas las escaleras que sirve para pagar un jardinero y el mantenimiento de las instalaciones. Mientras lo ha ido administrando uno de los propietarios a lo largo de los años, no ha habido mas problema que los típicos de falta de acuerdo en algunos temas, pero ha ido saliendo adelante mas o menos bien. Hace cosa de tres años se decidió que pasara la administración a una administración de fincas. Esta pretende hacernos cambiar la constitución de cada una de las comunidades segregando la parte de superficie que a cada una le corresponde y hacer una nueva constitución de una Comunidad por la totalidad del terreno en la que todos tendríamos la misma superficie y por lo tanto coeficiente para el tema gastos. Una vez hecho esto, se contrataría un seguro de RC por si hubiera alguna reclamación por algún accidente infantil o de otro tipo.
El problema inicial, es que la parte de superficie que a cada Comunidad le corresponde es muy dispar, hay alguna que tan solo tiene unos 40 m2 y otras como la mía tenemos unos 475 m2. El coste aproximado de hacer todo este entramado legal, abogado, notario, arquitecto, gestor, etc. parece que se va a ir a unos 20.000 Euros. Además parece que el Ayuntamiento considera la superficie del patio como terreno edificable, por lo que habría que pagar también al citado Ayuntamiento.
Mi pregunta es si no se podría constituir una Mancomunidad de Servicios, por la cual se compartiera el terreno y los gastos a partes iguales o por coeficiente y si se podría contratar el citado seguro de RC a nombre de esa Mancomunidad.
Supongo que los gastos de constitución serian mas asequibles y si no lo entiendo mal, cada Comunidad seguiría teniendo la parte de superficie común que le corresponde.
Perdón por lo extensa de mi pregunta y les agradezco de antemano su colaboración.

    Administro tu FincaPosted on9:13 am - Mar 3, 2015

    Hola Vicente y gracias por dirigirse a nosotros.

    Para responder a su consulta, tendríamos que analizar toda la documentación existente (escrituras de constitución, ordenación urbanística…) para ver las alternativas y posibilidades existentes.
    A priori, la opción que usted plantea de constituir una Mancomunidad de Propietarios, es viable y no conllevaría mayor gasto que el de formalizar y registrar las escrituras de constitución. Veinte mil euros lo vemos excesivo (pero como todo, antes de valorar hay que analizar)
    Además a la hora de constituir la Mancomunidad pueden aprobar que la cuota de participación de cada comunidad sea lineal (todos participan a partes iguales) evitando el desfase existentes en la participación por coeficientes.
    Para comprobar el uso de la superficie del patio (terreno edificable), deberían solicitar una copia del PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) de su municipio.

    Y por terminar, ¿no se han planteado seguir disfrutando de esas zonas “comunes” como lo han venido haciendo hasta la fecha? Si es por el tema del seguro de RC, ¿qué ocurre si hay un accidente hoy? ¿quién es responsable? Si cada comunidad tiene una participación en escritura de la zona común, la responsable será la comunidad propietaria de la zona en la que haya sucedido el accidente y el seguro de esa comunidad hará frente a las reclamaciones oportunas.

    Resumiendo, constituyan una Mancomunidad de Propietarios si es beneficioso y viable (económica, técnica y legal) para la mayoría de las propietarios, en caso contrario, pueden hacer lo que han venido haciendo hasta la fecha.

    Esperamos haberle ayudado. Si necesita alguna otra información, estaremos encantados de atenderle.

    Gracias de nuevo y hasta pronto.

AddriánPosted on1:47 pm - Dic 4, 2014

Hola, quería consultarles una duda.

Imaginemos que una comunidad hace algo ilegal en lo que participan muchos vecinos. Dicha comunidad forma parte de una mancomunidad. ¿La multa podría afectar a la mancomunidad si esta no hace algo al respecto, o toda la responsabilidad caería en la comunidad que incumplió la ley?

    Administro tu FincaPosted on10:33 am - Dic 5, 2014

    Gracias por la consulta.
    Es difícil generalizar en estos casos y sobretodo en temas legales de responsabilidad, ya que un juez es quien determina el responsable de un hecho.
    Pero le ponemos un ejemplo similar a como actúan las comunidades y mancomunidades: España y las comunidades autónomas. Si una comunidad autónoma realiza una ilegalidad en sus atribuciones, el estado español no sería responsable. Sólo lo sería la comunidad autónoma. En el caso de las comunidades y mancomunidades ocurre lo mismo. Si realiza una ilegalidad la comunidad en sus atribuciones,en principio no debería afectar a la mancomunidad. Habría que ver cada caso concreto, si se ha hecho de forma oculta o no, si la mancomunidad ha intervenido, etc. De todas formas, la mancomunidad en el momento que sepa de una realización ilegal por parte de una de sus comunidades debería ponerla en conocimiento de la autoridad competente.
    Saludos.

AntoinoLóPosted on5:32 pm - Nov 18, 2014

Hola, buenas tardes

Vivo en un Residencial compuesto por 17 bloques con una comunidad cada bloque y tambien una mancomunidad general. Cada bloque ingresa los recibos individuales de cada vecino para los gastos del bloque y aporta una cantidad fija mensual a la mancomunidad para la conservación de las zonas comunes (piscina, cesped, pista deportiva etc..). Mi pregunta es ¿se podría individualizar a recibos individuales por cada vecino para los gastos de las zonas comunes de la mancomunidad?.
(la consulta es porque actualmente el bloque paga mensualmente una cantidad fija a la mancomunidad, aún existiendo vecinos del bloque morosos, con lo que los que están al corriente de pagos están soportando los gastos de las zonas comunes de la general que no pagan los morosos). Muchas Gracias

    Administro tu FincaPosted on4:33 pm - Nov 19, 2014

    Hola y muchas gracias por su consulta.

    En principio le diríamos que no es posible su planteamiento (habría que ver los estatutos). Como bien sabe, la mancomunidad está formada por un conjunto de comunidades y se financia por las aportaciones realizadas por cada una de esas comunidades.

    Si la mancomunidad tiene que exigir o actuar en un determinado caso, siempre lo hará contra una comunidad y por lo tanto es a esta a quién puede o debe pedirle explicaciones.

    Si cada propietario abona las cuotas de la mancomunidad directamente, no tendría sentido formar una mancomunidad. En ese caso, estaríamos hablando de una gran comunidad, en la que parte de las cuotas de cada propietario se destinarían a financiar los gastos generales y comunes de varios edificios (jardines, piscinas, pistas deportivas…) y otra parte de esa cuota iría destinada a pagar los gastos generados en cada edificio.

    Esperamos haberle aclarado su duda. Si necesita más información, estaremos encantados de atenderle.

    Gracias de nuevo por preguntarnos y hasta pronto.

IsabelPosted on6:53 pm - Nov 6, 2014

Soy propietaria de una cochera dentro de un garaje en la planta sótano de un edificio de varias plantas sobre rasante. En este edificio existen 5 portales cada uno con su comunidad al igual que el garaje donde está la cochera. Mi cochera se accede peatonalmente por cada uno de los portales del edificio. El conjunto del garaje tiene una cuota de participación del 14,8756% en los elementos comunes y gastos generales del edifico.
He propuesto en varias juntas del garaje que se constituya una mancomunidad, petición que ha sido denegada.
¿Se está obligado a constituir una mancomunidad del conjunto del edificio, para su mejor gobierno?
¿Cuales son los gastos en que debería de contribuir la comunidad o subcomunidad del garaje?. teniendo en cuenta que cada uno de los portales tiene ascensor y escaleras para acceder al garaje pero en el ascensor los propietarios de las viviendas han colocado una cerradura para privarnos de su uso.

Gracias y un saludo

    Administro tu FincaPosted on8:35 am - Nov 10, 2014

    Hola y gracias por realizarnos esta consulta.

    No siempre es obligatorio crear una mancomunidad, depende lo que digan los estatutos de las comunidades que comparten el aparcamiento o de lo aprobado por todas las comunidades.
    En su caso podría haberse creado, pero también se puede gestionar su mantenimiento sin necesidad de constituirla.

    Los gastos con los que debería contribuir el aparcamiento con el resto de comunidades, dependerá de lo establecido en los estatutos o en su defecto de lo acordado entre todas las comunidades. También dependerá de los elementos donde exista un uso común y no puedan segregarse. Por ejemplo, a la hora de contratar un seguro, pueden hacerlo para todo el conjunto de comunidades y en este caso, contribuirán con su coeficiente de participación o que cada comunidad contrate una póliza de forma independiente.

    Respecto al acceso al garaje con llaves desde cada comunidad es licito hacerlo, puesto que están privando el acceso a un comunidad privada al resto de personas. Ahora bien, si usted no pertenece a ninguna comunidad y tiene una plaza de aparcamiento en ese garaje, deben permitir su acceso peatonal por algún sitio.

    Esperamos haberle ayudado con su duda.
    Gracias de nuevo por preguntarnos y hasta pronto.

josePosted on12:22 am - Oct 16, 2014

hola buenas noches antes de todo buenas noches recibi respuesta a mi me pregunta anterior y os doy las gracias por ello mi siguiente pregunta es si en una mancomunidad existe una cancela en los aparcamiento . funcionando perfectamente solo que cada vecino al hacer uso de ella tiene que vajar de su coche y abrir y cerrar manualmente y algunos b
vecinos por comodidad la cambiaron por una automatica aunque se sometio a votacion con sus correspondiente irregularidades estamos oblgao a participar de dicha cancela el resto vecino que no estamos de acuerdo puesto que ya anteriormente ya existia una cancela y me refiero a participa en los gasto que conlleva ya que algunos de los vecinos nos encontramos en paro y en jornada reducida munchicimas gracias y espero tener respuesta por vuestra parte un saludo

    Administro tu FincaPosted on4:45 pm - Oct 16, 2014

    Hola y gracias por volver a contactar con nosotros.

    En respuesta a su pregunta diríamos que en principio todos/as los/as propietarios/as de una comunidad tienen que hacer frente al mantenimiento de los elementos existentes en la comunidad.

    Dicho esto, pueden darse algunos casos en los que no se cumpliría esta norma.

    Un caso es cuando en los estatutos de una comunidad se establece que determinados/as propietarios/as (por ejemplo, los dueños de un local comercial) no participan del mantenimiento de determinadas zonas o elementos.

    Otro caso puede ser el que usted nos plantea.
    Al instalarse un motor para facilitar la apertura automática de la puerta del aparcamiento, se está incluyendo en la comunidad un nuevo elemento que antes no existía y que desde ese momento requerirá de un mantenimiento y por lo tanto de una financiación por parte de los/as propietarios/as. Si la mayoría de las personas vota la instalación, se podrá proceder a poner ese motor, pero los que se negaron o no vayan a hacer uso de ese elemento pueden quedar exentos de contribuir con su mantenimiento.
    Esto solo ocurre en el caso del mantenimiento de un elemento instalado nuevo, que antes no existía y que no impide acceder a una zona usando el sistema existente.
    Sería el mismo caso que si en una comunidad con una zona amplia que no se utiliza, algunos/as propietarios/as solicitan instalar una pista de padel porque quieren aprovecharla para practicar es deporte. Si los/as propietarios/as lo autorizan, los que no vayan a hacer uso de esa pista no tienen porque contribuir ni al coste de la instalación ni por supuesto al de su mantenimiento.

    Esperamos haberle ayudado.
    De nuevo saludos y hasta pronto.

      josePosted on10:45 pm - Nov 3, 2014

      hola de nuevo y perdon si soy algo pesado. pero la falta de medio me hace recurrir a vuestra informacion, y estoy muy agradecido. mi siguiente pregunta es la siguiente los vecino de la macomunidad cuando solicito la placa de aparcamiento al ayuntamiento creo que automaticamente declaro los bloque de pisos 71 y 73 con 28 inquilinos cada uno y un bloque mas , el 69 con doce vecinocomo zona de mancomunidad, que aministra un aministrador. le pedi una copia de las primeras hojas del libro de acta y me engañaron dandome una copia de acta dl bloque nu. 73 que ellos administran , a parte de la mancomunidady lo que le pedia era copias del libro de acta pero de la mancomunidad que no me dieron. me gustaria saber que punto de legalidad hay en esto y cuales son mis oblgaciones o si el bloque de 69 vecinos al que pertezco nos podiamos segregar ya que no existe libro de acta y estatuto gracias y muy agradecido por todo espero su informacion gracias un saludo

        Administro tu FincaPosted on9:40 am - Nov 5, 2014

        Lo primero, no tiene que pedir disculpas por dirigirse a nosotros. Estamos muy agradecidos que lo haga.

        Hemos leído su comentario y entendemos que lo quiere saber es que si no existen unos estatutos y un acta donde esté aprobada la constitución de la mancomunidad, si es legal su existencia. La respuesta es que no estaría legalmente constituida.

        Para que exista una mancomunidad tiene que haber sido previamente constituida y aprobada en un acta de constitución y haber sido inscrita en el registro correspondiente. Así mismo, debería haber unos estatutos donde se establezcan las normas de funcionamiento de la mancomunidad.

        Para saber si está legalmente constituida, debe dirigirse al registro de la propiedad correspondiente para ver si está inscrita y también debe comprobar en la delegación de Hacienda que tiene asignado un NIF (número de identificación fiscal)

        Por otro lado, si lo que quieren es dejar de pertenecer a la mancomunidad, tienen dos formas de hacerlo. La primera es mediante la aprobación por parte del resto de comunidades que participan en la mancomunidad y la segunda con una orden judicial, es decir, con la aprobación de un juez.

        Esperamos haberle ayudado, si necesita alguna información más, nos tiene a su entera disposición.

        Saludos y hasta pronto.

RodrigoPosted on2:00 pm - Oct 15, 2014

Hola, necesito información acerca de poner un bolardo para separar 2 plazas de garaje, debido a que actualmente solo las separa una línea divisoria, y el problema que tengo es que mi vecino me invade mi plaza y ya me ha rallado el coche en un par de ocasiones, si tengo que plantearlo en una junta de propietarios, si tengo derecho a poder ponerla y donde, si se me puede negar…

    Administro tu FincaPosted on4:24 pm - Oct 16, 2014

    Hola Rodrigo, gracias por su consulta.

    Cualquier instalación de un nuevo elemento en una comunidad, aunque se instale en una zona privativa, debe plantearla en un punto del orden del día de una Junta de Propietarios/as y tiene que ser aprobada por los/as propietarios/as.

    Ahora bien, para no esperar a la celebración de una nueva Junta y como tampoco es razonable convocar una reunión para tratar un solo punto, si el bolado lo va a instalar dentro de los límites de su aparcamiento, puede solicitar permiso a la Junta de Gobierno para que autorice su instalación de forma provisional hasta la celebración de la próxima Junta donde deberá obtener la mayoría requerida del resto de los/as propietarios/as.

    Fuera de los límites de su plaza no puede instalar el bolado sin antes tener la aprobación de la Junta de Propietarios/as.

    Esperamos haberle ayudado.
    Saludos y hasta pronto.

      RodrigoPosted on5:24 pm - Oct 16, 2014

      Muchas gracias, se lo agradezco, la duda que me queda es si la línea divisoria, que separa mi plaza de aparcamiento de la de mi otro vecino, si la pongo en esa línea no es zona comunitaria, se supone que será la mitad perteneciente a mi plaza y la otra mitad de la línea perteneciente a la otra plaza de parking, es decir, el señor con el que tengo el problema y me raya el coche. Y de todas formas, no hay que pedir ninguna autorización al ayuntamiento o a algún otro organismo que proceda, por si el bolardo tiene que tener unas medidas o características precisas. Se lo agradezco, un saludo y muchas gracias nuevamente.

        Administro tu FincaPosted on10:10 am - Oct 17, 2014

        Hola de nuevo, si la línea es compartida, efectivamente no puede hacer uso de ella. Es como si fuera la frontera entre dos estados y entre ambos hubiera una franja que puede ser usada por ambos países, pero es neutral, nadie puede imponer sus normas porque es compartida por ambos.
        Imagine que en lugar de la línea y con el grosor de la misma se levantara un muro. Cada uno tendría un trozo de pared que daría a su aparcamiento, pero el interior del muro queda sin uso.

        Respecto a la solicitud de autorización municipal, si la plaza de aparcamiento no da a la vía pública y por lo tanto está dentro del recinto privado comunitario, el ayuntamiento en principio no tiene competencias, es la comunidad la que según sus estatutos o normas de funcionamiento interno, tendrá que autorizar o desautorizar su instalación.

        Por todo esto y si finalmente no fuera posible instalar el bolardo para evitar daños en su vehículo, la única opción que le queda, es poner una denuncia contra esa persona.

        Gracias de nuevo por su consulta y hasta pronto.

          RodrigoPosted on1:08 pm - Nov 5, 2014

          Hola nuevamente, me han mandado los estatutos de la comunidad y el artículo 6 dice lo siguiente: “ QUEDA PROHIBIDO LA DIVISION FISICA Y EL CERRAMIENTO MEDIANTE CABINAS O CUALQUIER OTRA CONSTRUCCION MATERIAL DE LAS PLAZAS DE GARAJE, AUN EN EL CASO DE REALIZARSE CON MATERIALES LIGEROS ”, entonces me gustaría saber su opinión o punto de vista al respecto, y si me dejan los estatutos poner bolardo o no porque no se menciona de forma explícita, ya lo he consultado con dos abogados y uno me ha dicho que si y el otro que no, muchas gracias nuevamente y un saludo.

            Administro tu FincaPosted on4:48 pm - Nov 5, 2014

            Hola de nuevo, si nos ceñimos a lo establecido en el artículo 6 de los estatutos, no puede poner el bolardo al ser un elemento que divide físicamente el espacio de la plaza de aparcamiento, pero si usted pide la autorización argumentando el uso del bolardo como elemento de protección de su vehículo, no está vulnerando ningún artículo. Con su instalación no está haciendo una división física ni cerramiento alguno de una zona ya que cualquier persona puede acceder a ella, lo que está hediendo es protegiendo un bien ante posibles golpes.

            Nosotros intentaríamos que se aprobase desde ese punto de vista porque no entra en conflicto con ningún artículo y si no lo ven así el resto de propietarios, que sea un juez el que arbitre en el conflicto.

            Esperamos haberle ayudado.
            Si necesita algo más, estaremos encantados de ayudarle.

            Saludos y hasta pronto.

nachoPosted on3:49 am - Oct 9, 2014

hola, buenas noches
querria haceros una consulta, ya que nos hemos encontrado por sorpresa con una cuestion
que desconociamos.

en el 90 compramos una vivienda nueva en barcelona sobre planos que nos entregaron en

diciembre del 91, consta de un bloque en tres porterias de 16 viviendas, cada una

tiene su comunidad de propietarios con sus seguros y cuotas en funcion de los gastos de

restasl y lo unico que compartimos es un tejado comun para las 3 y las paredes que unen
el bloque divivido en tres , no hay zonas de piscinas ni jardines comunes nada, los arboles
del pasaje que tene ya hace tiempo en nuestra escalera salieron unas pequeñas grietas en el mortero de los balcones , llamamos a una empresa y lo solventamos en un par de dias, esto ya hace unos años, pero que ahora les sucede lo mismo a la porteria de al lado pero agrabado en el tiempo , habiendo pedido un presupuesto que les asciende a 60000 euros, el caso es que ahora se han sacado de la manga que formamos parte de una mancomunidad que el constructor se ve que formo y de la cual nadie conocia la existencia, y quieren hacernos participes de los gastos de la reparacion cde sus balcones cuando 1º se ha ido deteriorando con el tiempo y no se ha hecho nada por solventarlo y 2º nosotros no tenemos ese problema porque ya lo subsanamos en su dia con un coste de 500 euros…
la pregunta es:
estamos obligados a compartir esos gastos cuando en 25 años no se ha hecho nada en comun con ninguna de las otras dos comunidades del boque?
cada comunidad de propietarios se constituyo en el registro y en ningun momento este nos advirtio de que formabamos parte de una mancomunidad que nadie voto sencillamente porque la vivienda estaba construyendose y en la escritura de la vivienda creo no hace mencion ninguna a esta cuestion,
se puede revocar esta mancomunidad? dado que nadie conocia su existencia y nadie la ha aceptado ni se ha informado en el mmento de la compra.
gracias por la respuesta
unsaludo

    Administro tu FincaPosted on10:12 am - Oct 10, 2014

    Hola y gracias por dirigirse a nosotros.
    Hay una frase muy conocida que dice “el desconocimiento de la ley no le exime a uno de su responsabilidad”. Esto mismo se podría aplicar a las tres comunidades que forman parte de su edificio y desconocían la existencia de la mancomunidad. Buscar después de 25 años el por qué no se informó de la existencia de esa mancomunidad, no les va a llevar a ningún sitio. Lo que necesitan es buscar soluciones al problema que les ha surgido.

    ¿Qué pueden hacer?
    Nosotros nos marcaríamos como único objetivo el disolver la mancomunidad siempre y cuando como usted comenta, solo comparten el tejado. De todas las formas, antes de hacer nada, leeríamos la escritura de constitución de la mancomunidad para ver que zonas y elementos aparecen dentro del mantenimiento común.
    En base a esa información y si viéramos viable la disolución, acudiríamos a un buen abogado para que procediera a poner el caso en manos del juzgado correspondiente.
    Qué argumentos pueden alegar:
    1. La mancomunidad lleva 25 años sin actividad: sin reunirse, sin aprobar presupuestos, sin contribuir al mantenimiento…
    2. Cada comunidad se ha encargado hasta la fecha del mantenimiento de las zonas y/o elementos compartidos entre las comunidades.
    3. Problemas similares en una o varias de las comunidades fueron solventadas por la propia comunidad, sin solicitar ayuda económica al resto.
    4. Si durante esos 25 años las comunidades han funcionado de manera independiente, queda demostrada la inoperancia de la mancomunidad y la solvencia de cada comunidad para gestionar sus recursos y las zonas comunes.
    No es fácil su situación, pero creemos que tienen argumentos suficientes para salir airosos de ella.

    Si necesitan algo más, estaremos encantados de poder ayudarles.
    Saludos y hasta pronto.

Andrés RodríguezPosted on8:23 pm - Oct 5, 2014

Hola, quería comentarles un asunto relacionado con nuestra mancomunidad. Consta de dos edificios uno con el 52 % de coeficiente y el nuestro con el 48 %, cada edificio tiene constituida su junta directiva. Compartimos las zonas comunes que consta de 2 piscinas, parque infantil, pista de padel y zonas ajardinadas. Por solicitud urgente de nuestra comunidad se celebró hace unos días la Junta Ordinaria General de la Mancomunidad, que hacía cerca de 2 años y medio que la administradora no proponía. La solicitud urgente fue motivada por unos rumores de que el otro edificio había tenido problemas económicos por un exceso de consumo de gas para la calefacción, y para evitar el corte del suministro de gas, usaron el dinero que tenían previsto para pagar las cuota de mancomunidad, originando una deuda a la mancomunidad de unos 8.000 euros lo que equivale a 7 meses de recibos impagados.
Una de nuestras propuestas fue la de que la elección de los miembros de la junta directiva sea en años alternos de un edificio y al año siguiente del otro, para estar informados en todo momento de las cuentas y propuestas de mejoras los dos edificios, ya que hasta el momento por el hecho de tener un coeficiente mayor la junta directiva ha sido siempre elegida por el otro edificio, provocando una falta de información de todo tipo a nuestra comunidad, que por el contrario a ellos, pagamos puntualmente los recibos.
Al proponer este asunto, ellos se negaron a admitir que el 52 % de coeficiente no era motivo suficiente para que tuvieran siempre el cargo de presidente y vicepresidente. Por nuestra parte y según nuestro criterio al no estar su edificio al día en los pagos de las cuotas pensamos que según ley no tienen derecho al voto, tampoco estaban conformes con este asunto. Estos temas provocaron un mal ambiente en la reunión que en ningún caso fue nuestra intención. El motivo de dejarle este comentario, y agradeciéndoles de antemano su interés por ayudar con su experiencia en mancomunidades, es si puede aclararnos quien tiene la razón y cual sería la mejor solución a este conflicto. Un saludo y muchas gracias.

    Administro tu FincaPosted on8:18 pm - Oct 8, 2014

    Hola y muchas gracias por realizarnos esta consulta.

    Una mancomunidad de propietarios se rige por las mismas normas establecidas en la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) para las comunidades de propietarios.
    Así mismo, la mancomunidad, puede (y debe) constituir sus propios estatutos y normas de régimen interno, pero estas normas nunca pueden ser contrarias a lo establecido en la LPH.
    Teniendo en cuenta estas dos premisas, la mancomunidad debe reunirse al menos una vez al año para aprobar la situación económica, los presupuestos para el siguiente ejercicio y elegir a la nueva junta de gobierno que estará formada por los presidentes de las comunidades.
    Lo más habitual es que en los estatutos o de forma pactada entre las comunidades, se establezca el cambio de presidencia de la mancomunidad, debiendo prevalecer en este acuerdo, la rotación del cargo. Si el cómo realizar los cambios de presidencia entre las comunidades no estuviera acordado previamente, debe prevalecer (como hemos comentado anteriormente) lo establecido en la LPH y por lo tanto las votaciones se realizan por coeficientes de participación. Por esta misma regla, también se debería aplicar la norma que establece la prohibición de votar en caso de existir morosidad.

    Con independencia de todo esto, lo más preocupante es la situación que detalla relacionada con el uso de un dinero de la mancomunidad para hacer frente a un gasto de una sola comunidad. Esta acción es ilegal por varios motivos. Lo primero, no se puede destinar un dinero común para un uso particular, es decir, no se puede destinar el dinero de la mancomunidad para hacer frente a un gasto ordinario de una de las comunidades. Es como si en una comunidad el dinero de todos los/as propietarios/as se destina para pagar el gas que consume un/a vecino/a. El presupuesto de la mancomunidad es para el mantenimiento de los elementos comunes de la mancomunidad.
    Otro motivo de la ilegalidad de esta acción es que del fondo generado con las cuotas ordinarias que abonan cada uno/a de los/as propietarios/as para hacer frente a los gastos ordinarios de la mancomunidad, solo se podría destinar para hacer frente a una situación extraordinaria de la mancomunidad, la parte correspondiente al fondo de reserva (5% del presupuesto aprobado). Si esta reserva no fuese suficiente habría que convocar una junta extraordinaria para aprobar el movimiento de capital del fondo ordinario a esa situación extraordinaria o para aprobar la emisión de una derrama.
    De todas las formas, insistimos en que no este no es el caso, porque se ha utilizado un dinero de la mancomunidad para un uso particular de una comunidad.

    Resumiendo:
    1. La mancomunidad debe realizar una junta general ordinaria cada año para aprobar al menos el estado de las cuentas, el presupuesto y elegir a la junta directiva.
    2. Para el cambio de presidencia habría que ver si la mancomunidad tiene redactados unos estatutos y hay un artículo donde se establezca el régimen directivo. En ausencia de este documento hay que acogerse a las normas de la LPH.
    3. Es ilegal el uso que se ha realizado de los fondos de la mancomunidad y lamentable que se hayan enterado de esta manera. Deberían convocar una junta extraordinaria y como mínimo exigir el pago de ese importe a la mayor brevedad posible.
    4. Convocar una junta extraordinaria en su comunidad una vez realizada la de la mancomunidad para informar a los/as propietarios/as de la situación y de las medidas adoptadas.
    5. Exigir responsabilidades a las personas que hayan incurrido en estas acciones.
    6. Establecer medidas de control para evitar situaciones como las vividas.

    Esperamos haberle ayudado y para cualquier otra cuestión, puede contar con nosotros.
    Gracias de nuevo y hasta pronto.

TerepaquiPosted on10:52 pm - Sep 16, 2014

Hola!!! El motivo de mi consulta es debido a un presupuesto aprobado en mi mancomunidad, de unas obras, y no se han realizado y despues de un año se ha aprobado otro sobre la misma obra más caro, cuál prevalece el primero o el segundo?????

    Administro tu FincaPosted on11:44 am - Sep 17, 2014

    Hola y gracias por realizarnos esta consulta.

    Hay que saber el motivo por el cual después de un año no se ha realizado esa obra, máxime cuando había un presupuesto aprobado.

    Si el presupuesto inicial no se pudo acometer por deficiencias técnicas en la propuesta, por falta de garantías en la ejecución, falta de financiación por parte de la Comunidad para afrontar los pagos o incluso porque la empresa que realizó la oferta no puede afrontar los trabajos, estaría justificado aprobar una nueva oferta y por lo tanto un nuevo presupuesto.

    Esperamos haberle ayudado.
    Si quiere realizarnos otra consulta, estaremos encantados de poder ayudarle.

    Gracias y hasta pronto.

      tere paquiPosted on5:36 pm - Sep 17, 2014

      Hola, el tema por el cual no se han realizado ha sido que la administradora no ha dado la orden para ejecutar dichas obras, según ella hay algunos vecinos que no estan de acuerdo después de aprobado y ella alega que, quiere hacer las cosas bien y a gusto de todos…. pero ya se sabe a gusto de todos, siendo 6 comunidadeslas que componen la mancomunidad. Es imposible.

        Administro tu FincaPosted on10:02 am - Sep 22, 2014

        Si, es bastante complicado ejecutar un proyecto al gusto de todos, por eso, todos estos temas se llevan a una Junta de Propietarios y se votan por mayoría.
        Esperamos que no se dilate mucho mas.

        Saludos.

jose guillermoPosted on5:36 pm - Ene 3, 2014

se le puede llamar mancomunidad a dos edificios que dan ala calle con portales independientes solo por tener el mismo tejado separados interior mente y diferentes comunidad de propieterios estando en la misma finca

    JefaPosted on11:04 am - Ene 7, 2014

    Hola, perdona por haber tardado en responderle, hemos estado unos días de vacaciones coincidiendo con las fiestas navideñas. Aprovechamos para desearle una Feliz Año.
    Respondiendo a su cuestión, si se le puede llamar y formar una mancomunidad a dos edificios con las características descritas. Una mancomunidad, se crea cuando varias comunidades comparten espacios comunes.

    Por otro lado, decirle que aunque existan espacios comunes entre varios edificios, no es necesario crear una mancomunidad. Dependerá de lo que establezcan los estatutos o de lo que se haya aprobado por ambas comunidades.

    Esperamos haberle ayudado. Si necesita más información, estaremos encantados de atenderle.
    Gracias por su consulta y hasta pronto.

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