Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

La Ley de Propiedad Horizontal, conocida con las siglas LPH, es la Ley encargada de regular la relación y convivencia de los propietarios que viven en los edificios donde existen pisos y/o locales. Es la Ley más extendida en todo el territorio nacional para normalizar las relaciones entre vecinos de un mismo edificio.

El sistema de propiedad horizontal establece que el dueño de un piso o local tiene el derecho exclusivo y singular sobre su propiedad y además, comparte propiedad con el resto de sus vecinos.

Esta propiedad compartida es lo que se denomina elementos comunes del edificio: fachadas, escaleras, jardines, portales, ascensores…

Morosidad en las comunidades de vecinos: 1500 millones de euros.

La morosidad en las comunidades de propietarios de España sigue creciendo.  Si en 2011 ascendía a 1350 millones de euros, el año 2012 cerró con unos 1500 millones de euros, calculan en el Programa de Lucha contra la Morosidad (PLCM) en las comunidades de propietarios.

Las deudas se acumulan y también lo hace el enfado de los vecinos que cumplen con el pago de sus cuotas. Cierto es que detrás de muchos recibos impagados hay una historia triste y que crecen los casos en los que la comunidad se solidariza y permite el pago fraccionado de los recibos. Cuando un vecino tiene problemas económicos, una de las primeras cosas que deja de pagar es la comunidad. Hay una tendencia a la morosidad claramente al alza, en torno al doble que hace pocos años. La morosidad real obedece a causas económicas, como el aumento del paro o la falta de financiación. En cada finca una media del 20% de los vecinos son morosos.

La morosidad se reparte entre las entidades financieras que se han quedado con los pisos (aquellos que desahucian son a su vez morosos), promotores de edificios que no han vendido los inmuebles, vecinos que debido a la crisis no pueden hacer frente al pago de las cuotas y los que no pagan porque no quieren.

Las comunidades con malos pagadores y sus administradores de fincas se afanan en recuperar las deudas. La ley dice que es posible a través de un proceso monitorio. Se trata de un procedimiento previsto para reclamar cualquier cantidad, no hay límite alguno, siempre que la deuda pueda ser acreditada mediante un documento (recibo comunitario)

El monitorio —cuya duración depende del juzgado en el que recaiga, pero en teoría tarda una media de seis meses— puede ser una pócima contra la morosidad. Pero no lo es del todo. El motivo, el de siempre. Los juzgados no cuentan con los recursos humanos y materiales suficientes para hacer frente a tanta demanda.

Además, los plazos no se cumplen por las propias exigencias procedimentales que posibilitan que se alarguen y dilaten ante supuestos como la imposibilidad de notificar al moroso la cantidad pendiente, la necesidad de ejecutar la sentencia, la averiguación de patrimonio para reclamar el pago…

A pesar de todo, el monitorio es más rápido que otro tipo de juicios y suele tener éxito en  un 70% de los casos. Los vecinos que tengan que acudir a él deben seguir una serie de pasos para lograr cobrar. Lo primero es convocar una junta de propietarios (ordinaria o extraordinaria), en la que se proceda a la aprobación y liquidación de la deuda, dejando constancia en el acta de que se exigirá mediante una acción judicial reclamar la cantidad que se acuerde en la reunión.

El acuerdo, debe ser notificado al deudor, a ser posible, de forma fehaciente mediante burofax o acta notarial. La notificación deberá efectuarse en el domicilio que el propietario deudor haya designado o, si se desconoce, a través del tablón de anuncios de la comunidad. El documento ha de ser firmado por el secretario-administrador y con el visto bueno del presidente.

¿Y si el moroso no tiene ingresos y el juzgado le obliga a pagar las deudas? La última posesión que podrá ser embargada es la vivienda, que posiblemente esté gravada con una hipoteca que dificulta (pero no impide) el procedimiento de ejecución. Los juzgados son reacios a proceder al embargo de la vivienda por considerar que la deuda comunitaria es menor y no justifica tal acción.

Una recomendación para poder cobrar es solicitar la anotación preventiva del procedimiento para evitar que el propietario deudor enajene la vivienda o que sea embargada.

Esto es clave porque si la casa ya está adjudicada al banco o a un tercero, el nuevo propietario solo deberá pagar la deuda de la comunidad de la parte vencida del año de adjudicación y del año anterior, pero si hay más deudas lo más probable es que la comunidad no llegue nunca a recuperar la deuda.

La importancia de elegir un buen administrador

Elige un buen administradorLa inversión en un administrador de fincas puede ser muy rentable si se sabe seleccionar la persona adecuada.

Sólo el 8% de las comunidades de vecinos cambian de administrador de fincas cada año. La falta de profesionalidad en el desempeño de sus labores y la incapacidad del administrador para solucionar eficazmente los problemas de los vecinos están detrás de la decisión del cambio.

Además de las funciones establecidas en la ley de propiedad horizontal, un buen administrador debe reunir los siguientes aspectos:

  • Atender las necesidades, gestionar y resolver los problemas de la comunidad evitando molestar al presidente y al resto de los propietarios.
  • Solucionar los problemas de la comunidad de forma inmediata, intentado dar respuesta a las necesidades de los propietarios a la mayor brevedad posible.
  • Gestionar correctamente las cuentas y de manera transparente, presentando informes económicos periódicos, haciendo partícipes a los propietarios en la solicitud de presupuestos y presentando facturas de todo lo contratado.
  • Administrar los fondos de la comunidad a través de una cuenta bancaria independiente a nombre de la comunidad.
  • Optimizar el gasto de las comunidades, negociando las tarifas con los proveedores existentes en el mercado. Se estima que una buena gestión puede reducir los presupuestos comunitarios un 15%.
  • Conseguir financiación y/o subvenciones para hacer frentes a las obras de remodelación o mejora de las comunidades.
  • Gestionar el pago de las deudas de vecinos morosos. El administrador debe informar a la comunidad de los propietarios con recibos pendientes de pago y promover las soluciones para reclamar el abono de las cantidades adeudas.
  • Visitar periódicamente las comunidades. Evaluando la actividad de los proveedores que prestan sus servicios y supervisando los trabajos de reparaciones y mejoras realizados en los edificios.
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