Los elementos comunes de una comunidad de propietarios, están regulados en el artículo 396 del Código Civil. Según este artículo, son elementos comunes, todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente.
Como vemos, todos los elementos comunes de una comunidad de propietarios existen para el bienestar de las personas que viven en una comunidad. De esos elementos se deben beneficiar todos los vecinos.
Hay que distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales (cimentaciones, muros, escaleras…) y los elementos comunes por destino no esenciales. Los primeros son necesarios para asegurar el uso y disfrute de los pisos o locales , entre los que se encuentran, terrazas, garajes o trasteros. Los elementos comunes por destino o esenciales, son excluidos del destino común y dedicados a uso privado o exclusivo de uno o varios propietarios de pisos o locales.
Los elementos comunes, incluyendo los de uso exclusivo de uno o varios propietarios, pertenecen a la Comunidad de Propietarios. Algunos elementos pueden ser propiedad de la Comunidad, aunque de uso privado. Por ejemplo el patio de un inmueble situado en la planta baja del edificio. Este patio solo lo usará el propietario de ese piso pero pertenece a la comunidad.
La comunidad es la responsable del mantenimiento de los elementos comunes, de su buen uso y de su reparación y/o sustitución en caso de que dejen de funcionar o se rompan.
La comunidad está obligada a realizar un mantenimiento preventivo en todos los elementos comunes. También está obligada a reparar o sustituir los mismos en caso de deterioro o mal funcionamiento.
Un elemento comunitario no puede dejar de existir a no ser que sea votado por unanimidad en una junta general de propietarios.
Si vas a ser propietario de un inmueble asegúrese de los elementos existentes en la comunidad porque aunque no haga uso de ellos estará obligado a realizar un mantenimiento.
Hola. Por motivos de trabajo, no puedo asistir a las reuniones comunitarias, y de la última me comenta un vecino que soy el nuevo presidente por sorteo, y mi pregunta es: por sorteo, hay que sortear planta y piso??
Gracias y un saludo
Hola Pedro, gracias por escribirnos.
No hay una norma establecida de cómo tiene que ser el sorteo. Si la comunidad no tiene establecido de antemano el formato del sorteo, puede aprobarse en la misma junta de propietarios.
Si en la reunión a la que no pudo acudir se decidió hacer el sorteo de una manera concreta, ese método es válido.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, mi pregunta es respecto a dos trasteros ilegales que se construyeron en la azotea del edificio donde vivo, cuando yo compré mi piso estos ya existían. Somos sólo 4 vecinos y sólo 2 tienen trastero, el tema es que uno de ellos vende su piso y lo quiere vender con dicho trastero, según este vecino es suyo porque lo construyó él y lo considera de su propiedad, a pesar de no estar escriturado ni tener ningún documento ni Acta de la comunidad de cesión de esa zona común para construir, ya que se encuentra en una zona de uso común como es la azotea.
¿De que manera podría reclamarle, y si puede ser legalmente, que ceda el uso del mismo al resto de la comunidad, es decir, para uso y disfrute de quienes no disponemos de trastero?.
Hola Mercedes, gracias por escribirnos.
El trastero no puede ser de ese propietario si la comunidad no se lo vendió en su momento. Nadie puede vender algo sin escrituras de propiedad. Sin embargo, en las escrituras de la comunidad si aparecerá esa zona como parte de las zonas comunes.
Tendría que ver el acta en el que se acordó construir esos trasteros. Si no existe ese acta, lo que tiene que hacer la comunidad es sortear el uso del trastero entre los propietarios que no tengan trastero y quieran tenerlo. Otra opción que tiene la comunidad es vender esos trasteros a los propietarios que estén interesados en su compra.
Este señor alude a que el trastero lo construyó él. si esto fue así, esta persona sufragó una construcción de su bolsillo en una zona comunitaria y ese elemento es de la comunidad. Por esa razón, la comunidad debería abonarle a esta persona la construcción de ese trastero. Por otro lado, este señor, ha usado una zona común para hacer un trastero y por lo tanto ha obtenido un beneficio. Si no ha pagado nada por ese uso personal de esa zona común debería abonar una cantidad por ese uso particular.
Como verá, las coas hay que hacerlas bien desde el principio porque luego solo traen consigo problemas.
Lo que deben hacer es intentar llegar a un acuerdo y si no fuera posible, deberían dejar que un persona medie en el asunto y establezca el procedimiento a seguir con este asunto. Llegado el momento, tendría que recurrir al juzgado para que sea un juez quien determine de quien es el trastero o cómo ha de procederse con este elemento.
Esperamos haberla ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenos dias
El portal de un inmueble ertenece al titulo constituvo de mi propiedad?????
Saludos
Hola Angel, gracias por escribirnos.
El portal de un edificio pertenece al edificio. Los portales nunca son de propiedad individual.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola, actualmente la puerta de mi trastero particular tiene solo una cerradura que es la que venía con la puerta, por seguridad le puedo poner más cerraduras?, gracias
TOMÁS
Hola Tomás, gracias por escribirnos.
Por supuesto que puede ponerle las cerraduras que quiera. Para la único que tiene que pedir autorización es para el cambio de la puerta por otra de diferente formato.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo y hasta pronto.
Hola buenos dias.
Soy propietaria de un primer piso con patio interior. este patio pertenece a la comunidad de vecinos (yo no lo tengo escriturado) Pero solo tiene acceso desde mi vivienda.
Me han prohibido el uso de dicho patio, solo me dejan tender (no me dejan poner una mesa, armario etc), pero me dicen que estoy en la obligacion de mantenerlo limpio.
Tiene un respiradero del bajo, que no esta en condiciones (es madera y esta podrida), expuse en una junta que eso se tiene que pintar y arreglar, pero me dicen que me haga cargo yo, que a ellos eso no les molesta solo les sirve para que haga bonito cuando se asoman, pero me niego a gastarme solo yo el dinero (porque como solo me afecta a mi el que salgan bichos, humedades,etc, en el patio) y encima no me dejen utilizarlo.
¿que puedo hacer?
muchas gracias.
un saludo
Hola Zaida, si el patio pertenece a la comunidad de propietarios, es la comunidad la encargada de tenerlo limpio y bien mantenido. La ley exige a las comunidades de propietarios tener todas las zonas comunes y todos los elementos comunes bien mantenidos, aunque usted sea la única persona que tenga acceso a ese patio.
Por lo tanto, si la comunidad no quiere asumir el mantenimiento del respiradero le recomendamos que hable con un abogado para ver la viabilidad de denunciar a la comunidad.
Un saludo y hasta pronto.
Buenas noches.Hace un año compre un piso en un bloque de pisos y lo reforme,pintando el techo de la terraza de blanco,cuando en origen era gris.
Un año después varios vecinos se han quejado porque indican que «rompe la estética del edificio».
He de decir que ya existe otra terraza con el techo pintado de blanco(y desconozco si pidió permiso),y muchos vecinos han cerrado la terraza, y pintado el interior de blanco.(que se ve desde el exterior).
Me gustaría saber si pueden obligarme a pintarla de gris, o por el contrario sus reclamaciones no son válidas.
Muchas gracias de antemano.
Un saludo.
Hola Laura, le tenemos que decir que debería haber pedido permiso para pintar el techo de la terraza de un color diferente al existente y que en condiciones normales podrían obligarle a tener que pintarlo en color gris. Ahora bien, como hay otra terraza antes de la suya con el techo pintado de blanco, cierres… no pueden obligarle a cambiar el color, porque ya existen cambios en la estética del edificio. Para obligarle a usted tendrían que hacerlo al resto de los vecinos. Las normas de las comunidades de propietarios son iguales para todos.
Saludos y hasta pronto.